פרסום הפקדת תכנית מתאר

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פרסום הפקדת תכנית מיתאר:

כללי
1. בעתירה זו מתבקש בית המשפט להורות על ביטול תכנית מתאר מקומית מס' 12402 (להלן – התכנית) בטענה כי נפלו פגמים מהותיים בפרסומה. עניינה של התכנית, הוספת 3.5 קומות לבניין בן שתי קומות בשכונה החרדית מקור ברוך בירושלים.

הרקע לעתירה
2. העותרים הם בעליה של אחת מתוך ארבע הדירות בבניין האמור בשכונת מקור ברוך בירושלים. העתירה מופנית נגד הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים (להלן – משיבה 1), הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (להלן – משיבה 2), מגישי התכנית שהיו עד לפני כשנתיים בעלי הזכויות בגג הרשום כיחידה חמישית בבניין (להלן – משיבים 3-5), ורוכשי הזכויות בגג הבניין מידי משיבים 3-5 (להלן – משיבים 6-9).

3. לפי הנטען בעתירה, במהלך חודש דצמבר 2008 נודע לעותר 1 (להלן – העותר) באקראי, במהלך שיחה עם שכן בבניין, כי קיימת תכנית להוספת 3.5 קומות לבניין. העותר, אשר התנגד בעבר לתכנית דומה שהוגשה, מיהר לברר את העניין. להפתעתו, גילה כי מדובר בתכנית אשר אושרה על ידי משיבה 1 ביום 7.9.08. העותר פנה למשיבה 1 וטען כי זכותו להגיש התנגדות לתכנית נשללה ממנו, הואיל ודבר הפקדתה של התכנית לא פורסם. לגוף התכנית פירט העותר מספר טענות התנגדות, ובראש ובראשונה הטענה לפיה מיועד גג הבניין, לפי מסמכי החכירה, לבניית קומה נוספת אחת בלבד ולא לבניית 3.5 קומות כמבוקש בתכנית. משיבה 1 השיבה לעותר כי בתיק התכנית מצויים אישורים המעידים על משלוח הודעות אישיות בדואר רשום ופרסום דבר ההפקדה כדין. העותר לא השלים עם תשובתה של משיבה 1 ופנה לבית המשפט בעתירה זו.

טענות העותר
4. העותר טוען לפגמים חמורים בפרסום ההודעה על הפקדת התכנית, אשר בגינם נמנעה ממנו למעשה כל הזדמנות להתנגד לתכנית. לטענתו, לא הוצב בתחום התכנית כל שלט הנושא הודעה בעניינה, וזאת חרף הוראת סעיף 89א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – החוק). לפי סעיף זה, הודעה על הפקדת התכנית אמורה להתפרסם על גבי שלט בתחום התכנית למשך התקופה שנקבעה להגשת התנגדויות. ואולם, טוען העותר, שלט כאמור לא הוצב, לא למשך התקופה הקבועה בחוק ואף לא למשך תקופה קצרה ממנה.

5. כמו כן טוען העותר, כי לא קיבל כל הודעה אישית בדואר רשום בדבר הפקדת התכנית. בירור שערך, באמצעות מספרי הדואר הרשום המצויים בידי משיבה 1, העלה כי דברי הדואר – מכתב לעותר ומכתב לעותרת 2 - התקבלו למשלוח ביום 7.5.08 והוחזרו לשולח (משיבים 6-9) ביום 21.5.08 באמצעות יחידת הדואר בית הכרם בירושלים. הנימוק לחזרת המכתבים היה "נמען לא ידוע". העותר, אשר מתגורר בבניין מזה עשרות שנים, סבור כי נסיבות שליחתם והחזרתם של המכתבים הנן למצער חשודות, אך אין בידו מידע קונקרטי בעניין. עם זאת, העותר מדגיש כי משיבים 6-9 קיבלו לידיהם חזרה את דברי הדואר הרשום ולא עשו עמם דבר. משיבים 6-9 לא מסרו את המכתבים בדרך אחרת לשכניהם העותרים ואף לא הודיעו למשיבה 1 כי המכתבים לא הגיעו ליעדם. לטענת העותר, משיבים 6-9, אשר ידעו על ההתנגדות שהגיש בעבר לתכנית דומה, ביקשו למנוע ממנו את האפשרות להתנגד לתכנית הנוכחית, באמצעות הסתרת דבר הפקדתה מפניו.

6. עוד טוען העותר נגד פרסום הפקדת התכנית בעיתונים "מעריב" "כל הזמן" ו"אל פג'אר" בערבית. לטענתו, פרסום זה אמנם עומד בדרישות החוק, אולם נעשה בחוסר תום לב, הואיל והציבור החרדי אינו קורא עיתונות חילונית, קל וחומר עיתון בערבית. הפרסום באמצעי תקשורת אלה מלמד אף הוא, לטענת העותר, על כוונתם של משיבים 6-9 להסתיר מן העותרים את דבר הפקדת התכנית.

תשובת משיבות 1-2
7. משיבה 1 הסתמכה על המסמכים שהוגשו לה מטעם משיבים 6-9 בעניין פרסום התכנית. המסמכים כוללים אישורים בדבר ביצוע פרסום כדין על גבי לוחות מודעות; אישורים על משלוח הודעות אישיות בדואר רשום לבעלי הדירות בבניין נשוא התכנית ובחלקות המצרניות; צילום של שלט שנתלה בחזית הבניין ובו הודעה על הפקדת התכנית וכן תצהיר בדבר הסרת השלט בחלוף למעלה מחודשיים מיום הצבתו במקום. הואיל והמסמכים לא העלו כל חשד לפגם בפרסום הפקדת התכנית, לא ראתה משיבה 1 עילה להימנע מלאשר את התכנית. עם זאת, משיבה 1 ציינה כי נוכח טענות העותרים בדבר פגמים שחלו בפרסום התכנית להפקדה, אין היא מתנגדת לביטול אישורה של התכנית ולפרסום דבר הפקדתה מחדש.

טענות משיבים 6-9
8. משיבים 6-9 מבקשים לדחות את טענות העותר. לטענתם, הטיפול בפרסום התכנית לא נעשה ישירות על ידם, כי אם על ידי מר יהודה כהן, מבעלי "פרסום אקספרס", שהנו עסק עצמאי המתמחה בתחום הפרסום. טיפול זה כלל את פרסום דבר ההפקדה בעיתונים, על גבי לוחות מודעות של העירייה ובדרך של הצבת שלט בתחום התכנית. כן שלח מר כהן את ההודעות האישיות בדואר רשום, לכל בעלי הזכויות בחלקה ולבעלי הזכויות בחלקות המצרניות.


9. לעניין פרסום הודעה על גבי שלט, טוענים משיבים 6-9 כי הודעה כאמור פורסמה למשך כל התקופה שנקבעה להגשת התנגדויות. לתמיכת טענתם מפנים משיבים 6-9 לתצהיר שהגיש מר כהן למשיבה 1 ולפיו הוצב השלט ביום 8.5.08 והוסר ביום 13.7.08. אשר להודעות שנשלחו בדואר רשום, טוענים משיבים 6-9 כי המציאו למשיבה 1 אישורים על משלוח ההודעות. אין הם יודעים, לטענתם, מי קיבל את המכתבים ומי לא. משיבים 6-9 מציינים עוד כי החוק אינו דורש משלוח הודעות בדואר רשום לבעלי הזכויות בחלקה נשוא התכנית. הדרישה לעשות כן על ידי משיבה 1 הועלתה, לטענתם, לפנים משורת הדין. לפיכך, אף אם נפל פגם מסוים במשלוח המכתבים, הרי שבהעדר דרישה בחוק, אין בו כדי להוות בסיס לביטול אישורה של התכנית. לעניין הפרסום בעיתון טוענים משיבים 6-9 כי הפרסום בעיתון ממלא באופן ברור אחר הדרישה הקבועה בחוק ועל כן יש לדחות את טענות העותרים בעניין. משיבים 6-9 אישרו כי ידעו על ההתנגדות שהגיש העותר בעבר לתכנית דומה שעסקה בבניית קומות נוספות בבניין. ואולם, לטענתם, לא היה כל פגם בהודעה ובפרסום של התכנית הנוכחית.

10. לבסוף טוענים משיבים 6-8, כי אף אם נפלו פגמים בפרסום התכנית, הרי שיש להחיל על המקרה את דוקטרינת הבטלות היחסית ולהימנע מביטול האישור שניתן לתכנית. זאת הואיל וטענת העותרים הינה קניינית בעיקרה ומשיבה 1, שהנה גוף תכנוני, ממילא איננה מוסמכת לדון בה.

11. עוד יש לציין כי משיבים 6-9 טענו טענות סף של שיהוי וחוסר ניקיון כפיים. לטענתם ידעו העותרים על דבר הפקדת התכנית ולא פעלו נגדה במועד. כן טוענים משיבים 6-8 כי העותרים מתנגדים לתכנית מכיוון שהיא מייעדת מרפסת בדירתם להריסה, אך הם נמנעים מלציין כי מדובר במרפסת שנבנתה ללא היתר כדין.
דיון והכרעה
12. לאחר שעיינתי בחומר הרלוונטי ושקלתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין העתירה להתקבל.

13. ההלכה הפסוקה הדגישה את החשיבות הנודעת לפרסום הליכי התכנון והבאתם לידיעת הציבור הנוגע בדבר. "הפרסום הוא יסודי ומהותי להליכי התכנון ובלעדיו אין ההליך משתכלל כדין" (השופט ברק [כתוארו אז] בד"נ 12/81 ש' שפירא חברה קבלנית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לו(3) 645, 665 (1982). כמו כן בעת"מ (י-ם) 947/05 יעל ארן נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים, , מיום 24.7.08, פסקה 20 נאמר:
"פרסום תוכנית כדין הנו חיוני לצורך מתן אפשרות הוגנת למתנגדים פוטנציאליים, שעלולים להיפגע מהתוכנית, לעיתים באופן משמעותי, ללמוד על קיומה של התוכנית, להבין את עיקריה, ולהתנגד לה. העדר פרסום כדין של תוכנית משול, לפיכך, לפגיעה בזכויותיו של אדם, מבלי ששמעו אותו תחילה, דבר העומד בניגוד לכללי הצדק הטבעי (לעניין היות הזכות להתנגדות ביטוי של זכות הטיעון ר' בג"צ 288/00 אדם טבע ודין נ' שר הפנים (פסק דין מיום 29.8.01; בג"צ 811/04 אריאלי נ' הועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים, המועצה הארצית לתכנון ובנייה (פסק דין מיום 14.6.07)".

14. במקרה דנן מתבקשת המסקנה כי נפל פגם בפרסום הפקדתה של התכנית והבאתה לידיעת העותרים.
אין מחלוקת כי העותרים הינם שכניהם של משיבים 6 – 9 ומתגוררים בבניין שעליו נועדה התכנית לחול. כן אין מחלוקת כי משיבים 6 – 9 ידעו שהעותרים התנגדו בעבר לתכנית דומה. משיבים 6 – 9 טענו כאמור כי שלחו לעותרים בדואר רשום הודעות אישיות בדבר הפקדת התכנית. ואולם המכתבים הושבו לבית הדואר תוך ציון "נמען לא ידוע". המכתבים לא הושבו לבית הדואר תוך ציון "לא נדרש". אילו כך אירע, ניתן היה אולי להניח כי העותרים נמנעו מלדרוש את דבר הדואר. ואולם, כאשר דבר הדואר חזר תוך ציון "נמען לא ידוע", והמעטפות בהן נשלחו ההודעות לא הוצגו על ידי משיבים 6-9 ולא ניתן לדעת מהי הכתובת שנרשמה עליהן, אין לשלול כי חלה תקלה במשלוח ההודעות הרובצת לפתחם של משיבים 6 – 9. בעניין זה אין לקבל את טענתם לפיה ביצעו את משלוח ההודעות באמצעות שליח אשר לא הודיעם על אי מסירתן לעותרים. החובה לשלוח את ההודעות הוטלה עליהם ואין בידם להתנער ממנה על ידי העברת ביצועה לגורם אחר. זאת ועוד, משנכשל משלוח ההודעות לעותרים, היה בידי משיבים 6 – 9 למסור את ההודעות לעותרים בביתם. למצער, היה עליהם להודיע למשיבה 1 כי ההודעות לא הגיעו ליעדן. כן אין לקבל את טענת משיבים 6 – 9 לפיה הדרישה למשלוח הודעות אישיות ניתנה מאת משיבה 1 לפנים משורת הדין ולכן אין חובה לקיימה. הדרישה ראויה ומידתית. מטרתה לממש את תכלית הוראות החוק בדבר פרסום הפקדת התכנית והבאתה לידיעת הציבור הנוגע בדבר. לכן, משנדרשו משיבים 6 – 9 על ידי משיבה 1 לשלוח הודעות אישיות לשכניהם, היה עליהם לקיים דרישה זו.

15. במקרה דנן קיים חשש כי לא קוימו במלואן גם דרישות הדין באשר להצבת שלט בתחום התכנית. סעיף 89א לחוק קובע:
"(א) הודעה על הפקדת תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת תפורסם על חשבון מגיש התכנית, על גבי שלט במקום בולט בתחום התכנית, למשך התקופה שנקבעה להגשת התנגדויות;...".

תקנות התכנון והבניה (פרסום הודעה על הפקדת תכנית על גבי שלט לפי סעיף 89א לחוק), תשס"ד-2004 כוללות הוראות בדבר אופן הצבת השלט וצורתו. תקנה 6 מורה כי "מגיש התכנית יציב את השלט לפי תקנות אלה ובהתאם להוראות כל דין, יתחזקו ויסירו בתום התקופה שנקבעה להגשת התנגדויות לתכנית..."
על פי סעיף 89א לחוק חלה על מגיש התכנית חובה להציב את השלט "במקום בולט בתחום התכנית", קרי בנסיבות הנדונות, ליד ביתם של העותרים. כמו כן, על מגיש התכנית לתחזק את השלט ולהציבו בתחום התכנית במשך התקופה שנקבעה להגשת ההתנגדויות. הוראות אלה נועדו להביא את דבר הפקדת התכנית לידיעת הציבור אשר עלול להיפגע מהוראותיה. הואיל וחלק ניכר מהציבור איננו ער למודעות בעיתונים בנושא תכנון ובנייה, הטיל המחוקק חובה לפרסם את דבר הפקדת התכנית ועיקריה גם באמצעות שלט בתחום התכנית. (ר' דברי ההסבר להצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 61) (הודעה על הפקדת תכנית), התשס"ב-2002, ה"ח 3162, ע' 850; פרוטוקול מס' 220 מישיבת ועדת הפנים ואיכות הסביבה מיום 28.2.01, ע' 2). העותרים המתגוררים בתחום התכנית טענו כי לא ראו כל שלט במקום ולכן לא הגישו התנגדות לתכנית. העובדה שבעבר כבר התנגדו לתכנית דומה, תומכת בגרסתם. לכאורה אין זה סביר שיראו את השלט ליד ביתם וחרף התנגדותם לתכנית, לא יעשו דבר.
בנסיבות אלה וכאשר פרט להצבת השלט על ידי שליח מטעם משיבים 6-9 ביום 8.5.09 והסרתו ביום 13.7.08 לא הובאה כל ראיה לכך שהשלט תוחזק והוצב במקום במשך התקופה הנדרשת, וכאשר השלט לא הוצב על ידי רשות ציבורית שעומדת לה חזקה בדבר כשרות פעולותיה אלא על ידי משיבים 6–9 שאין להם עניין בפרסום התכנית ובהזמנת שכניהם להשמיע את התנגדותם, אין להעדיף את גרסת משיבים 6-9 על פני גרסת העותרים לפיה השלט לא הוצב במקום כנדרש על פי הדין.

16. טענת משיבים 6-8 לפיה יש להחיל בנסיבות דנן את דוקטרינת הבטלות היחסית, אף היא דינה להידחות.
אין חולק כי אי מילוי אחר דרישת החוק בדבר פרסום הפקדתה של תכנית, הנו פגם חמור היורד לשורש העניין. כמו כן, עניינה של העתירה בתקיפה ישירה על ידי עותרים שנפגעו במישרין מן ההחלטה לאשר את התכנית חרף הפגמים בפרסומה. זאת ועוד, ביטול ההחלטה להפקיד ולאשר את התכנית לא יגרום נזק המצדיק התעלמות מן הפגמים האמורים.
וכדברי בית המשפט העליון:

"לפי התיאוריה של הבטלות היחסית, יש מקום להתאים את נפקות ההפרה (לרבות הסעד הניתן על ידי בית המשפט) לנסיבות המקרה. והעניין מסור לשיקול הדעת של בית המשפט בכל מקרה. בין היתר עשוי בית המשפט לשקול את חומרת ההפרה; אם מדובר בתקיפה ישירה או בתקיפה עקיפה של ההחלטה; האם ההחלטה מותקפת על ידי אדם שנפגע במישרין מן ההחלטה או על ידי אדם אחר; מתי מותקפת ההחלטה; מה הנזק שנגרם לאדם משום שנמנע ממנו שימוע מוקדם ומה הנזק שעלול להיגרם לציבור אם תבוטל ההחלטה; ומה הסיכוי לתקן את המעוות בדרך של שימוע מאוחר" בג"צ 2911/94 באקי נ' משרד הפנים, פ"ד מח(5), 291,306) .

אכן, עיקר התנגדותם של העותרים היא קניינית ומשיבה 1 אינה מוסמכת לדון בה. עם זאת, אין לשלול כי משיבה 1 תבחר שלא לקיים דיון בתכנית, כל עוד לא הוכרע נושא זה על ידי בית משפט מוסמך (ר' בג"צ 1578/90 אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה ת"א, , מיום 24.10.90).

17. עוד לעניין החלת הדוקטרינה, יש לייחס חשיבות לשאלה, אם ידעו העותרים על דבר הפקדת התכנית ממקור אחר, אם לאו. בהקשר זה ציין כב' השופט ברנזון בבג"צ 527/04 חנה ח'לף נ' הועדה המחוזית מחוז צפון, פ"ד כט(2) 319):
"...אילו הוכח כי בפועל ידעו העותרים על דבר ההפקדה במועד, אם מתוך קריאת הידיעה שפורסמה ברשומות או בעיתונים בשפה העברית ואם ממקור אחר, ועל כן לו רצו יכלו להגיש התנגדות במועד החוקי, לא הייתי רואה צידוק להושיט להם הסעד המבוקש".

בענייננו לא הוכח כי בפועל ידעו העותרים על דבר ההפקדה במועד ממקור אחר. יתרה מכך, העובדה שההודעות על התכנית פורסמו בעיתונים אשר הציבור החרדי אינו קורא, אך מחזקת את ההנחה כי העותרים לא ידעו על דבר ההפקדה ממקור אחר.

18. אשר לטענות הסף שהעלו משיבים 6-9, אין לקבל טענות אלו. הטענה הראשונה בדבר שיהוי תמוהה, הואיל ויש בה משום התעלמות מן הטענה הבסיסית המושמעת על ידי העותרים והיא, כי לא ידעו כלל על דבר הפקדת התכנית. גם הטענה השנייה בדבר חוסר ניקיון כפיים דינה להידחות. משיבים 6-8 לא הביאו כל תמיכה לטענתם ומנגד טוענים העותרים (בתגובתם מיום 4.3.09) כי מדובר בבנייה כשרה של מרפסת סוכה שבוצעה לפני למעלה משלושים ושש שנים. כמו כן, טענת העותרים בעניין המרפסת אינה הנימוק העיקרי להתנגדותם לתכנית ואף מסיבה זו, דין טענת הסף להידחות.

19. ימים ספורים לפני מתן פסק דין זה, הגישו משיבים 6-9 בקשה לצירוף אסמכתה של פסק דין אשר נוגע, לטענתם, לעניינה של עתירה זו. דינה של הבקשה להידחות. המקרה הנדון באותו פסק דין אינו דומה כלל לעניין הנדון כאן.

20. סיכומו של דבר, העתירה מתקבלת. האישור שניתן לתכנית מבוטל. ניתן להפקיד ולפרסם את התכנית בהתאם להוראות הדין.



משיבים 6-9 ישאו בשכר טרחת עורך דינם של העותרים בסכום של
20,000 ₪ ובהוצאות משפט.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תכנית מתאר

  2. פרסום הפקדת תכנית מתאר

  3. ביטול תוקף תכנית מתאר מקומית

  4. ביטול תכנית מתאר בגלל מסמך כוזב

  5. זכות לתבוע פיצויים בגין תכנית מתאר

  6. פגיעה במקרקעין עקב תכנית מתאר מקומית

  7. תכנית מתאר מקומית - תביעה על פי סעיף 197

  8. תוך כמה זמן אפשר להגיש התנגדות לתכנית מתאר

  9. מה עושים אם הועדה המחוזית לא אישרה תכנית מתאר ?

  10. עתירה מנהלית לאשר תכנית בינוי בהתאם לתוכנית מתאר

  11. עתירה בהחלטת הוועדה המחוזית לתת תוקף לתוכנית מתאר

  12. סמכות בית משפט לעניינים מנהליים תוכנית מתאר ארצית

  13. האם תכנית מתאר ארצית מפורטת נחשבת ל"תכנית מפורטת" ?

  14. התנגדות לתכנית מתאר מקומית שמטרתה איחוד מגרשים בהסכמת הבעלים

  15. בבסיס תפקידיו של מוסד תכנון לקדם תכנונים ריאליים אשר ייתכנותם גבוהה

  16. החלטת שמאי מכריע כי אין הבדל בייעודי הקרקע בין התכנית המתארית לבין התכנית המפורטת

  17. יש להתייחס לתכניות מתאר שונות הבאות זו אחר זו כתכניות נפרדות לעניין תביעת פיצויים

  18. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון