קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רשיון עסק למיון ביצים: 1. עתירה לביטול החלטת עיריית פתח תקווה (להלן: המשיבה) מיום 17.6.2008 שלא לחדש לעותרת רישיון עסק לריכוז, מיון ואחסנת ביצים במבנה חקלאי הבנוי על חלקות 32 ו- 33 בגוש 6346, מן הטעם כי השימוש המבוצע בעסק שבנדון מהווה שימוש חורג במקרקעין שייעודם קרקע חקלאית מוכרזת. 2. העותרת 1 (להלן: תנובה או העותרת) הינה קונצרן מזון העוסק גם באספקת ביצים. לתנובה ארבעה מרכזי מיון והפצה של ביצים שאחד מהם מנוהל במבנה נשוא העתירה. תנובה שוכרת את המבנה מהעותרים 2 ו- 3 והיא בעלת רישיון העסק להפעלת מרכז המיון מזה כ- 10 שנים. העותרים 2-4 והמשיבים הפורמלים 2-3 הינם בעלי הזכויות הרשומים במקרקעין. 3. המבנה נשוא העתירה נבנה על המקרקעין בהיתר על פי דין משנת 1996. בהיתר תואר המבנה כ"מבנה חקלאי חד קומתי למיון ביצים" (ההיתר- נספח ג' לכתב העתירה). רישיון העסק למרכז מיון הביצים הוצא לראשונה בשנת 1998 ותוקפו הוגבל עד ליום 1.12.2000 (נספח ד' לכתב העתירה). 4. משביקשה תנובה לחדש את רישיון העסק סורבה על ידי המשיבה שטענה כי השימוש שעושה תנובה במבנה אינו שימוש חקלאי ולפיכך הוא נוגד את ייעוד המקרקעין שעליהם ניצב המבנה אולם לאחר דין ודברים עם המשיבה חודש רישיון העסק ל-5 שנים נוספות (נספח ז' לכתב העתירה). אלא שמשביקשה תנובה פעם נוספת לחדש את רישיון העסק החליטה המשיבה לסרב לבקשה בנימוק כי השימוש המבוצע בעסק הינו "שימוש חורג במקרקעין שייעודם קרקע חקלאית מוכרזת". לפיכך נדרשה תנובה להגיש בקשה לשימוש חורג לגורמים המאשרים, הם הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז וכן הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים. (ההחלטה- נספח א' לכתב העתירה). מכאן באה עתירה זו. טענות הצדדים 5. תנובה מבקשת לבטל את החלטתה של המשיבה. לטענתה, מרכז למיון ואחסנת ביצים מהווה שימוש חקלאי ולפיכך הולם את הוראות התכנית החלות על המקרקעין. באי כוחה של תנובה סוקרים את פרשנותם של בתי המשפט למונח "קרקע חקלאית" ומגיעים למסקנה כי פרשנות זו עולה בקנה אחד עם עמדתה של תנובה. בנוסף על כך מלינה תנובה על כי המשיבה מסרבת לחדש רישיון עסק אשר פועל מזה כ- 10 שנים ללא כל תקלות והמשרת את כלל תושבי מדינת ישראל. חיובה של תנובה בהליך של הגשת בקשה לשימוש חורג הינו הליך ארוך וסבוך אשר מותנה בקבלת אישורים מגופים נוספים ויש בכך כדי להטיל על תנובה עליות מיותרות. 6. המשיבה ציינה בכתב התשובה ובפניי כי היא מותירה את ההחלטה בעתירה לבית המשפט מן הטעם שקיימים נימוקים לכאן ולכאן, מן הטעם שמדובר בשירות חיוני לציבור ומאחר שיש לצרף לעתירה את הגופים התכנוניים האחראיים על נושא השימוש בקרקעות המוכרים כקרקע חקלאית על מנת שאלו יציגו עמדתם בעניין. בכתב התשובה העלתה המשיבה את האפשרות כי מחסן למיון ביצים שאינו סמוך ללולי תרנגולות אינו מהווה חלק מהשימוש החקלאי שכן משעה שהלולים נמצאים במקום אחד והביצים במקום אחר, נותק רצף השימוש החקלאי. 7. בהחלטתי מיום 6.4.2009 דחיתי את בקשת המשיבה לצרף לעתירה את הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ואת הולקחש"פ (הוועדה לשמירה על קרקעות חקלאיות ושטחים פתוחים), וזאת משום שסברתי כי עניינה של העתירה בפרשנות שהעניקה המשיבה להוראות התכניות החלות על המקרקעין ולפיכך צירופם של הגופים אינו נדרש. דיון 8. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הגעתי למסקנה כי יש לקבל את העתירה. השאלה הנדונה במקרה שלפניי הינה שאלה פרשנית טהורה המתייחסת למונח "שימוש חקלאי" כפי שהוא מופיע בדיני התכנון והבניה. במקרה הנדון באה לפתחי שאלה זו במסגרת שיקוליה של רשות הרישוי של המשיבה לחדש רישיון עסק. שיקול דעתה של רשות הרישוי אם להעניק רישיון עסק אם לאו מונחה על ידי פרמטרים שונים, אולם הנחה ברורה ומובנת הינה כי רשות הרישוי שנתבקשה להעניק רישיון עסק לפי חוק רישוי עסקים חייבת להביא בחשבון שיקולים של תכנון ובנייה וכי : מקום שהשימוש בנכס פלוני נוגד את הלכות תכנון ובניה, חזקה על רשות הרישוי שלא תיתן רשיון המרשה את ניהול העסק במקום אסור (ראו בג"צ 315/88 אורי דולב נ' ראש המועצה האזורית אפעל, פ"ד מג(1), 98 ,עמ' 104-105). אין מחלוקת בין הצדדים על כי המקרקעין עליהם מוקם המבנה הינם מקרקעין שייעודם קרקע חקלאית מוכרזת, ולפיכך השימושים שניתן לעשות בהם הינם שימושים חקלאיים כהגדרתם בתכניות ובחוק התכנון והבנייה. 9. על המקרקעין חלות מספר תכניות, כמפורט בכתב העתירה: 1. תב"ע פת/1224 - בין מטרותיה מצוינת גם "קביעת תקנות לגבי האזור החקלאי" ומצוין כי סוג הבניה המותר על קרקע חקלאית הינו "בנייני ציבור". 2. תכנית פת/2000 - קובעת בסעיף 3.13 את התכלית והשימושים המותרים באזור חקלאי באופן הבא: א. השימושים המותרים בהתאם למופיע בתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה בלבד. עיבוד הקרקע לצרכי גידול עצים וצמחים וטיפול לצורך ניקוז והשקיה. בניה או שימוש בקרקע הדרושים ליצור חקלאי, לעיבוד חקלאי של האדמה או לגידול בעלי חיים, כולל בתי אריזה ובתי קירור לתוצרת חקלאית הקשורה במישרין לשטח. בניה לצורך גידול בעלי חיים טעונה אישור מיוחד של הוועדה המקומית ובלבד שלא ייגרם מפגע סביבתי בהתאם להגדרתו בתכנית זו. (ההדגשה אינה במקור- מ.) סעיף 3.13.3 לתכנית קובע כי : שימושים אסורים הם "כל שימוש שלא הותר במפורש". 3. תממ/3 - קובעת הוראות ותכליות לאזורים חקלאיים במסגרת סעיף 5.7.2 באופן הבא: עיבוד הקרקע לצורך גידול עצים וצמחים ולצורך ניקוז והשקיה בנייה או שימוש בקרקע הדרושים במישרין לייצור חקלאי, עיבוד חקלאי של האדמה או גידול בעלי חיים, לרבות התווייתן וסלילתן של דרכים הדרושות למטרות אלו. (ההדגשה אינה במקור- מ.ר) 4. תממ/3/21 - המקרקעין מסווגים כאזור חקלאי/נוף כפרי פתוח. במסגרת סעיף 7.5.1 מפורטים השימושים והתכליות המותרים באזורים אלו, בין היתר: חקלאות בהתאם לתוספת הראשונה לחוק. 10. הן תממ 21/3 הן תממ/ 3 והן תכנית פת/2000 מפנות בהוראותיהן להוראות התוספת הראשונה לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- 1965 (להלן: חוק התכנון והבניה). סעיף 7 לתוספת קובע מהו השימוש המותר בקרקע חקלאית במילים הבאות : א. לא יינתן על ידי מוסד תכנון היתר לבנייה או לשימוש בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית אלא בהתאם לתכנית שנתמלאו בה הדרישות של סעיף 6 או אם הסכימה לכך הוועדה. ב. מטרה לא חקלאית, בסעיף זה- בנייה או שימוש בקרקע שאינם דרושים במישרין לייצור חקלאי, לעיבוד חקלאי של האדמה או לגידול בעלי חיים. (ההדגשה אינה במקור- מ.ר) 11. הנה כי כן, המפתח לבחינת השאלה אם השימוש הנעשה במבנה הינו "שימוש חקלאי" מצוי בפענוח המונח "שימוש בקרקע הדרוש לייצור חקלאי" וביתר דיוק, כפי שהדבר מופיע בחוק התכנון והבניה "הדרוש במישרין לייצור חקלאי". 12. השאלה אם שימוש במקרקעין הינו שימוש הדרוש לייצור חקלאי נדונה בפסיקה בהקשרים שונים. נטיית הפסיקה היתה לצמצם את פרשנותו של המונח לשימושים ופעולות הקשורות אך ורק בייצורה של התוצרת החקלאית תוך עמידה דווקנית על המובן הצר של המונחים "תוצרת חקלאית" ו"שימוש חקלאי". הלכה מנחה לעניין זה ניתנה על ידי בית המשפט העליון בר"ע 30/86 פ.א.ב. שרותים בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד מ(1), 249. באותו מקרה נדונה השאלה בהקשר לניהולו של עסק להדברה. לדידם של מנהלי העסק, מאחר שביצוע פעולת הדברה נדרש לצורך הפקת התוצרת החקלאית, הרי שניתן לראות בניהול עסק הדברה כשימוש הדרוש לייצור חקלאי. בית המשפט דחה פרשנות זו וקבע כי : ניהול עסק של הדברה אינו דרוש במישרין לייצור החקלאי. מה שדרוש לייצור החקלאי הוא ההדברה עצמה, אך לא ניהול עסק של הדברה. בדומה, מה שדרוש לחקלאות ולייצור החקלאי זהו החריש והדיסקוס והזריעה והקציר, אך מכאן אין ללמוד, כי ניהול עסק של מכירת טרקטורים או מכונות חקלאיות הוא שימוש, הדרוש במישרין לייצור חקלאי. יש אף יסוד להניח, שהשימוש בסעיף 7 הנ"ל בתיבה "במישרין" בא להרחיק ספקות, שהרי בלעדיו ייתכן שהיה נמצא מי שנוטה לקבלת התיזה, שעסק פלוני בנושאים חקלאיים דרוש לייצור, ותו לא. על-כן באה המלה "במישרין" וסייגה סייג נוסף, כי יש בה כדי לחדד את האיסור ולהבליטו ולצמצם כל שימוש לפעולות הקשורות מניה וביה בייצור. 13. על פי המתווה הזה נבחנו שורה של שימושים נוספים בקרקע חקלאית. כך למשל נקבע בב"ש (אשקלון) 456/08 מדינת ישראל נ' בר עידן ייצור ופיתוח בע"מ, , כי מתקן לייצור קומפוסט מבוצת אדם אינו מהווה שימוש חקלאי. בע"פ (חיפה) 1305/04 הועדה המחוזית לתכנון ובניה - צפון נ' מוחמד חוסיין חאג' מוחמד, תק-מח 2005(1), 1701, נקבע כי הפעילות הנעשית בבית בד לייצורו של שמן זית אינה "ייצור חקלאי", מאחר שמדובר בעיבודה של תוצרת חקלאית לצורך יצירת מוצר אחר. במסגרת פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי הותוו כללים נוספים להבחנה בין שימוש חקלאי לשימוש שאינו חקלאי: חקלאות מוגדרת במילון אבן שושן כ"עבודת האדמה לענפיה השונים לשם קבלת יבול: גדול תבואות, ירקות, עצים וכן טפול בבעלי-חיים מבויתים שונים". לב לבה של החקלאות הוא עיבוד האדמה לשם קבלת יבול וכן גידול וטיפול בבעלי חיים. לשם הפקת היבול מעיבוד האדמה ומן הטיפול בבעלי החיים נדרשות פעולות שונות, לעתים הן ממוכנות או בעלות גוון תעשייתי, אותן ניתן לכלול במונח "ייצור חקלאי". לא כל פעולת ייצור שהחקלאי יכול או רוצה או מועיל לו לעשותה במשקו, היא "ייצור חקלאי" כמשמעות מונח זה בס' 7 הנ"ל. הייצור הוא חקלאי כאשר הוא נעשה בתור שכזה, היינו לצורך עבודת האדמה והטיפול בבעלי החיים ולשם הפקת היבול מהם. לכך מצטרפות פעולות לוואי הכרחיות, ובהן איחסון היבול, שמירתו (ר' רע"פ 5778/93 דגני נ' מדינת ישראל, תקדין עליון 1995(2), 1409), וכד'. לעומת זאת, עיבודו של התוצר החקלאי, לאחר שהתקבל, לצורך יצירת מוצר אחר, אינו בא בגדר ייצור חקלאי בהקשר להגדרה שבס' 7 לתוספת. התוצרת החקלאית הבאה לעולם מעיבוד אדמתו של המשיב וממטעי הזיתים שלו, הם הזיתים. המוצר החקלאי המוגמר המופק מגידול בעלי חיים הוא בדרך כלל בעל החיים עצמו, להבדיל מן המוצר התעשייתי אותו ניתן להפיק מהם, בעל החיים השחוט ובשרו. המוצר החקלאי מעיבוד האדמה הוא פרי העץ, למשל הזיתים, להבדיל מן המוצר התעשייתי אותו ניתן להפיק מן הזית, השמן. את הזית ניתן להפיק מקרקע חקלאית. את השמן ניתן להפיק במפעל או בבית בד הממוקם על קרקע המיועדת לכך. ייצור השמן מן הזיתים אינו "ייצור חקלאי", והוא גם לא נדרש במישרין לשם הייצור החקלאי של הזית, בו ניתן לכלול לא רק את עיבוד האדמה אלא גם את מסיק הזיתים, איסופם, איחסונם, הובלתם, וכיוצא בזה (עמ' 1703). 14. הנה כי כן, הבחנה חשובה לענייננו הנעשית במסגרת פסק דין זה הינה בין המוצר החקלאי המופק מעיבודה של הקרקע או כתוצאה ישירה מגידול בעל החיים לבין המוצר התעשייתי אותו ניתן להפיק מהתוצרת החקלאית. הקו המפריד בין תהליכי ייצורה של התוצרת החקלאית לבין תהליכי הפיכתה של התוצרת למוצר תעשייתי או מסחרי אינו מובהק תמיד. בהקשרו של פסק הדין שלעיל נקבע הקו לאחר תהליך איסופה, איחסונה והובלתה של התוצרת (זיתים במקרה זה), קרי שלבי הייצור החקלאי כללו על פי בית המשפט במפורש גם את השלבים המאוחרים להפקתה של התוצרת כל עוד אלו שלבים המהווים המשך טבעי ומתבקש של הייצור החקלאי (ראו לעניין זה גם את האמור בע"פ (חיפה) 2508/07 מדינת ישראל נ' קיבוץ יגור ואח', . בהתאם לכך נדחתה טענה לפיה במבנה לאיחסון לוחות עץ שעברו תהליכי עיבוד נעשה שימוש חקלאי (ת"א (ראשון-לציון) 5853/02 מינהל מקרקעי ישראל נ' אפרתי אלי ואח', ). באותו פסק דין נקבע כי אין מדובר באיחסונה של תוצרת חקלאית כי אם במוצר מעובד שאינו מהווה תוצרת חקלאית. שלבים מאוחרים יותר משלב האיחסון וההובלה, כגון מכירת המוצרים החקלאיים אף אם אינם כרוכים בעיבוד נוסף של המוצר נפסלו אף הם מלהיחשב כנופלים בגדרו של המונח "שימוש לייצור חקלאי" וזאת מתוך רצון לצמצם את ההגדרה לפעילות שנועדה לשם ייצור התוצרת החקלאית בלבד (ראו למשל את האמור בת"פ (חיפה) 4028/05 מדינת ישראל נ' בשארי יואב, ). 15. משכך, יש לבחון מהי הפעילות המדויקת הנעשית במבנה נשוא העתירה. על פי תיאורה של העותרת, המבנה משמש למיון ביצים הנאספות מן הלולים ברחבי הארץ. לאחר פריקת הביצים, מוכנסת כל ביצה וביצה לשיקוף ולאחר מכן למיון על פי הגודל. לאחר המיון נארזות הביצים בתבניות ולאחר מכן הן מובלות לחנויות ולרשתות השיווק. האם פעילות זו הינה בבחינת שימוש חקלאי? התשובה לכך לדעתי הינה חיובית. 16. אין ספק כי הפקתן של ביצים מהווה ייצור חקלאי וכי הביצים המופקות הינן בבחינת "תוצרת חקלאית". הליך המיון של הביצים ואריזתם נעשה אמנם לאחר הפקתו של המוצר החקלאי אולם ניתן לראות בו כשלב האחרון בתהליך הייצור וחלק בלתי נפרד ממנו. התהליך שעוברות הביצים במרכז המיון אינו מהווה עיבוד של התוצרת החקלאית ובוודאי שאין עסקינן בשלבי המכירה והשיווק של התוצרת. מדובר בפעילות בסיסית שעניינה איסוף התוצרת החקלאית, מיונו על פי גודל ואיכות ואריזתו. פעילות מסוג זה הינה פעילות שנעשתה בעבר בקרבת הלולים והיוותה את ההמשך הטבעי והישיר של הליך הפקת הביצים, אלא שעם השתנות הזמנים ומתוך כוונה לייעל את ההליך ולהבטיח את איכותו, רוכזו השלבים האחרונים המתוארים לעיל במרכזים גדולים שיש בהם את התנאים ההולמים ביותר לכך. במובן זה ניתן לקבוע כי הפעילות הנעשית במבנה נשוא העתירה הינה המשכו הטבעי של תהליך ייצור הביצים ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו. 17. בא כוח המשיבה הותיר את ההכרעה בנושא לבית המשפט תוך שהוא מדגיש בכתב התשובה כי קיימים נימוקים לכאן ולכאן. עמדה אמביוולנטית זו באה לידי ביטוי גם בהחלטותיה הקודמות של המשיבה להעניק לתנובה רישיון עסק לשימוש המבוקש. על פי כתב התשובה, הטעם היחיד שאותו מוצאת המשיבה נגד הכללתה של הפעילות הנעשית במבנה במונח "שימוש חקלאי" הינו העובדה כי מרכז המיון אינו נמצא בסמוך ללולים ולפיכך יש בכך כדי לנתק את רצף השימוש החקלאי. אינני סבורה כי בנימוק זה לבדו יש כדי לקבוע כי הפעילות המתבצעת במרכז המיון אינה מהווה שימוש חקלאי, כל עוד לא חורגת הפעילות מאיסוף, מיון ואריזת הביצים, מה עוד שעל פי הנחיות המועצה לענף הלול מיום 28.11.2001 (הובא כנספח יד' לעתירה), קידומם של מרכזים מסוג זה וניתוקם מהלולים מומלץ ומיטיב עם הציבור. לעניין זה יפים הדברים שנכתבו בת"פ (חיפה) 4475/04 מדינת ישראל - הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה נ' גרינברג דניאל ואח', , ולפיהם: פני החקלאות המודרנית שונים בתכלית השינוי מפני החקלאות הקלאסית טרם המהפכה התעשייתית וההתקדמות שחלה במדעי החיים. החקלאות כיום מתועשת ברובה ופעמים רבות מביאה לשינוי פיזי, לפעמים שינוי מסיבי, בפני הנוף. טיפוח חיות משק וגידולם מסתמכים על יישום שיטות מתקדמות לרבייה והשבחת מינים. תיעוש ויישום שיטות גידול מתקדמות אינם בהכרח סימן שאין מדובר בייצור חקלאי במישרין. 18. לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי הפעולות הנעשות במבנה נשוא העתירה נכנסות לגדר "שימוש בקרקע שדרוש במישרין לייצור חקלאי, כהגדרת חוק התכנון והבניה והתכניות החלות על המקרקעין ולפיכך הוא עולה בקנה אחד עם ייעודם של המקרקעין. 19. שני נימוקים נוספים מחזקים את מסקנתי, כי יש לחדש לעותרת את רישיון העסק להפעלתו של המרכז. הראשון הינו כי למבנה הנדון היתר בנייה שניתן כדין. ההיתר ניתן לבנייתו של מבנה חקלאי חד קומתי למיון ביצים. אף כי קיומו של ההיתר אינו מייתר את שיקול דעתה של המשיבה במתן רישיון העסק, הרי שיש בו כדי להעיד על כי גופי התכנון ראו במתקן שתכליתו מיון ביצים ואריזתם כמתקן אשר נעשה בו שימוש חקלאי . 20. הנימוק השני שמחזק את מסקנתי הוא העובדה כי ענייננו בחידוש רישיון עסק, אשר פעל על פי דין כ- 10 שנים. הלכה ידועה היא כי קיים הבדל משמעותי בין סירוב לחדש רישיון שניתן לבעל הרישיון ותוקפו פג, לבין סירוב לתת רישיון המתבקש על ידי אדם לראשונה. שיקול הדעת ביחס להחלטות שעניינן חידוש רישיון צר בהרבה, מאחר שעל נותן הרישיון להתחשב גם בהסתמכותו של בעל הרישיון על הרישיון שנתן לו ועל המשאבים שהשקיע בהסתמך על הרישיון (ראו את האמור בבג"צ 631/90 גיא שני ו-3 אח' נ' מר אפרים חירם (פיחוטקה), פ"ד מד(2), 826, ובבג"צ 237/81 יחזקאל דעבול נ' עיריית פתח-תקוה, פ"ד לו(3), 365). במקרה הנדון, המשיבה עצמה מודה כי לא חלו שינויים עובדתיים או נסיבתיים בין המועד שבו ניתן לעותרת רישיון העסק לבין המועד בו התקבלה ההחלטה נשוא העתירה, וגם בכך יש כדי להצדיק את חידוש רישיון העסק של העותרת. 21. לאור כל האמור לעיל, העתירה מתקבלת בזאת. המשיבה תשלם לעותרת את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד על סך 15,000 ₪. רישיון עסקענף הלול