קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שינוי יעוד מתעשיה למגורים: הדיון בשלושת העתירות שלפניי אוחד לפי שלשלושתן מושא השגה אחד - "תוכנית שינוי מתאר מס' זמ/2/250 כולל הוראות לתוכנית מפורטת; שינוי לתוכנית זמ/1/250 - תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים" (להלן: "תוכנית 2/250" או: "התוכנית המותקפת"). עילות ההשגה שונות. המקיפה והנוקבת ביותר היא עתירתה של חברת דקור רהיט המבקשת לבטל את התוכנית כליל על שום פגיעתה הקשה בקניין הפרטי עד כדי העלאת הכורת על מקור הפרנסה של בעלי העותרת ושל עשרות העובדים המועסקים אצלה, הורדה לטמיון של השקעות כספיות גדולות ויצירת נסיבות המחייבות את העותרת בהשקעות כספיות גדולות נוספות (עת"מ 1481/05). עתירה זו מעוררת, אם כן, שאלה עקרונית בדבר מידת ה"חופש" של מוסדות התכנון לשנות ייעודי קרקע, בתוכנית מתאר ("תוכנית סטטוטורית") ומהם גבולות ההתערבות של בית המשפט בתוכניות שעברו את כל הליכי האישור החוקיים. גם העותר (אליהו רובינשטיין (להלן: "רובינשטיין" משיג על עצם התקנת תוכנית 2/250 אולם נראה שעתירתו (עת"מ 1725/05), כמו גם עתירת 6 עותרים נוספים (להלן: "קב' בר-ניר") יחדיו (עת"מ 1807/05) הן בעיקר השגות על הוראות מסוימות של התוכנית המותקפת (חוקיות שיעורי הפקעה, הצדקת טבלת האיזון וכיו"ב). הנסיבות בשנת 1992 הוחלה על מתחם קרקעי סמוך לכניסה הדרומית למזכרת בתיה (להלן: "המתחם") תוכנית מתאר זמ/250 (להלן: "תוכנית 250" או: "תוכנית האב") ששינתה את ייעוד המקרקעין משימוש חקלאי (שנקבע בתוכנית R/6 המנדטורית) לתעשייה, מסחר ושצ"פ. בשנת 1997 הוחלה על המתחם (תוך הרחבת שטחו) תוכנית מתקנת זמ/1/250 (להלן: "תוכנית 1/250" או: "התוכנית המרחיבה") שתכליתה העיקרית הייתה הגדלת שטחי התעשייה והמסחר (שטח המתחם הוגדל פי-5 לכדי 540 דונם). בהתאמה לתוכנית זו החלה המשיבה השלישית היא המועצה המקומית מזכרת בתיה (להלן: "המועצה המקומית") לקדם תכנון להקמת תַּעֱשִיוֹן ("פארק בר-לב"). בשלהי שנות ה-90 נוכחה המועצה המקומית לדעת שהיא אינה מצליחה לפתח את התעשיון ויזמה תוכנית מתקנת שנייה שתכליתה לשנות את ייעודי המקרקעין במתחם מתעשייה למגורים. יוזמה זו זכתה לתמיכת המשיבה השנייה היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זמורה (להלן: "הוועדה המקומית") וכן לאישורה של המשיבה הראשונה היא הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה - מרכז (להלן: "הוועדה המחוזית"). הוועדה המחוזית בחנה את התוכנית ומצאה אותה תואמת את מגמות התכנון האזוריות (תמ"מ/3/21). לפיכך הופקדה התוכנית (2002) ועברה את כל שלבי התכנון החוקי, לרבות מהלכי התנגדויות. העותרים נמנו עם שורה ארוכה של מגישי התנגדויות. התנגדויותיהם נבחנו בוועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית (להלן: "ועדת ההתנגדויות" או "ועדת המשנה"), חלקן התקבלו וחלקן האחר נדחה. התוכנית (תוכנית 2/250) אושרה למתן תוקף (2004). לאחר הגשת העתירות פורסמה התוכנית כדין ברשומות (21.5.07). העותרת דקור רהיט (2000) 1989 בע"מ (להלן: "דקור רהיט") היא חברה פרטית המפעילה מפעל מתקדם ומשוכלל לייצור מטבחים המשווק את תוצרתו בישראל ובחו"ל (להלן: "המפעל"). יוסי אלקובי, הבעלים ומנהל החברה יזם את הקמת המפעל בראשית שנות ה-80. תחילה מיקם את המפעל בשטחי קרקע שנשכרו באזור ראשון לציון. בראשית שנות ה-90, עם התרחבות המפעל, החליט אלקובי לתור אחר קרקע לרכישה שתענה לצורכי המפעל ובכלל זה לצורכי התרחבות ושילוב מיכון עתיר יידע. הוא נפגש עם ראש המועצה המקומית דאז (ימין סוויסה) וגורמים נוספים במועצה שהעלו על נס את שבחי "פארק בר-לב" (הוא התעשיון העתידי) ורוממו בגרונם את תוכניות הפיתוח שלו (ובכלל זה השקעות בפיתוח שתשקיע המועצה המקומית כדי לעשותו לפארק תעשייה מתקדם ועכשווי). אותה עת הייתה בתוקפה תוכנית 250. אלקובי בדק את התוכנית והשתכנע כי שטחה מיועד לתעשייה. הוא מצא כי דברי ראש המועצה המקומית ואנשיו מתיישבים עם התכנון הקיים והאמין בתכנון העתידי. על כן רכש מגרש (כ-4 דונם) שהוא חלק מחלקה 44 בגוש 3715 (לימים יחידה עצמאית שהוגדרה כמגרש 53 בתוכנית המרחיבה) העביר את המגרש לבעלות דקור רהיט, תכנן את מפעלו החדש לפרטיו וביולי 1994 קיבל היתר בנייה. הבנייה הושלמה בסוף 1995. בהקמת המפעל הושקע ממון רב. הובאו מחו"ל מכונות מתקדמות ומתוחכמות (שנקבעו במקומן ו"הורצו" בידי צוות מומחים שהובא מחו"ל), הותקנו והותאמו קווי ייצור מיוחדים, בניית המבנה הותאמה לצרכי המפעל. תהליך ההקמה והפיתוח של המפעל הושלם וכן קידומו למפעל רב מוניטין בארץ ובעל מוניטין בשווקים בחו"ל (החברה הקימה סניף בלונדון לצרכי שיווק). פעולות אלה נעשו חרף העובדה שהמועצה המקומית לא עמדה בהתחייבותה לפתח את שטחי התעשיון. הלכה למעשה נותרו המפעל ומיזם תעשייתי נוסף בודדים ועריריים במתחם כולו. כך אירע שזמן קצר יחסית לאחר שהותקנה תוכנית 1/250 (שמגמת פניה העיקריים היא הרחבת שטחי התעשייה והמסחר, השבחתם וקידומם), החלו, ביוזמת המועצה המקומית, מהלכים לקידום תוכנית מתאר מתקנת (תוכנית 2/250) שתכליתה שינוי ייעוד המתחם כולו (540 דונם) מתעשייה למגורים. תוכנית 2/250 מיועדת להקמת 1603 יחידות מגורים, בנייני ציבור, מסחר, משרדים, שצ"פ, דרכים ושטחים להסדרת נחל. אין בה כל חלק המיועד לתעשייה. תקנון התוכנית אוסר שימוש בקרקע או בבניין בתחום התוכנית שלא לתכלית הקבועה לאותם מקרקעים בתוכנית. התוכנית משפיעה, אם כן, השפעה מהותית על המפעל. כיון ששטח המפעל מיועד בחלקו למגורים ואין לפי התוכנית כל אפשרות לשלב בתחומה את המפעל, נגזר מכך שיש להעביר את המפעל ממקומו (בין שהמפעל ניתן לפירוק ולהעברה במלואו ובין שיש צורך לפרק ולהרוס בו תשתיות שונות). רובינשטיין הוא הבעלים של חלקה 37 בגוש 3715 ששטחה כ-14 דונם. 8.3 דונם משטח החלקה נכללו כשטח נכנס בתוכנית 1/250 ובתמורה להם הוקצה, במנגנון האיחוד והחלוקה של תוכנית זו, מגרש (מס' 31) לתעשייה בשטח 5.5 דונם לערך. תוכנית 2/250 ייעדה את מגרש רובינשטיין למגורים ובאמצעות מנגנון האיחוד והחלוקה הוקצו לו חמישה מגרשים בשטח כולל של 4.2 דונם לערך (להלן: "מגרש רובינשטיין"). רובינשטיין, בניגוד לדקור רהיט לא הקים מבנה תעשייתי בשטחו אך הוא משיג על סבירות "הרעיון המרכזי" של תוכנית 2/250 ומבקש להשיגה לאחור אל ייעודיי תעשייה ומסחר. חלק מהתנגדויותיו לתוכנית שנדחו משמש כציר עתירתו. קבוצת בר-ניר הם בעלי זכויות בחלק (יותר מ- 1/3 ) מחלקה 44 בגוש 3715 ששטחה כ-25 דונם. תוכנית 250 שחילקה את החלקות בתחומה למגרשים מיועדים לתעשייה יצרה בגדרם את מגרש מס' 18 בשטח 6.5 דונם. תוכנית 1/250 לא כללה במנגנון האיזון והחלוקה שלה מספר מגרשים וביניהם מגרש 18. מגרש זה נותר כפי שהוא (רק מספרו הומר ל-40). בתוכנית 2/250 הוכלל המגרש במנגנון האיחוד והחלוקה וב"יציאה" ממנה היו ביד בעלי המגרש ½4 מגרשים מיועדים למגורים בשטח של כ-4 דונם (להלן: "מגרש בר-ניר"). השגות קבוצת בר-ניר הן בעיקר טענות של קיפוח והפלייה ביחס לבעלי מגרשים אחרים בתחום תוכנית 2/250 וטענות בעניין חיוב בעלי המקרקעין בנשיאה שלא כדין בהוצאות התוכנית. כאמור העותרים, כמוהם כעשרות בעלי זכויות אחרים, ערכו את השגותיהם במסגרת הליכי התנגדות לתוכנית המותקפת. הטענות נבחנו וניתנו בהן החלטות. העתירות משקפות טענות שנדחו ושהעותרים לא יכלו להשלים עם דחייתן. הפרטים יתבארו בפרק הטענות והמענות שלהלן. טענות ומענות עיקר טיעוני דקור רהיט בכתב העתירה ערכה דקור רהיט (בפרק זה ובפרק המענה לו תכונה גם: "העותרת") את טענותיה בשלושה ראשים: א) אי סבירות התוכנית המותקפת; ב) הכרה בשווי המפעל במסגרת טבלאות האיזון של התוכנית ג) קביעת הסדרים למזעור נזקי העותרת. בסיכומי טענותיה כללה העותרת טענה נוספת בדבר ניגוד עניינים. אשלב את הטענה בטיעון לעניין אי סבירות התוכנית. אי סבירות התוכנית המותקפת טענת חוסר הסבירות של התוכנית שנטענה מפי העותרת היא בעלת שלושה מרכיבים; 1) חוסר סבירות כשהיא לעצמה; 2) "תרומת" המועצה המקומית למציאות התכנונית; 3) אינטרס השבחה צר של המועצה המקומית. חוסר סבירות כשהיא לעצמה - מראשית שנות ה-90 ועד 1997, היינו משך כ-7 שנים קידמה המועצה המקומית ומוסדות התכנון אישרו שתי תוכניות (תוכנית האב והתוכנית המרחיבה) המשקפות מגמה חד-משמעית של פיתוח המתחם בייעוד של אזור תעשייה. מוחשיותה של המגמה מתבטאת הן בכך שהתוכנית המרחיבה הגדילה את שטח המתחם פי חמישה וכן הגדילה את אחוזי הבנייה (לתעשייה) המותרים בו והן בכך שגורמי המועצה המקומית עשו כל שלאיל ידם כדי לשכנע את אלקובי לרכוש שטח בתחום שבו מיועד לקום תעשיון והבטיחו "הרים וגבעות" בהקשר למגמת הפיתוח של האזור. המעבר הקיצוני מתפיסה תכנונית אחת (ייעוד המתחם לתעשייה) לתפיסה תכנונית הפוכה (ייעוד המתחם למגורים) התרחש בתוך פרק זמן של חודשים ספורים (בתוך שנת 1997 כחמישה חודשים לאחר אישור התוכנית המרחיבה, החלה את דרכה יוזמת התוכנית המותקפת). אין הסבר תכנוני רציונאלי למעבר החד הזה. כלום לא ניתן היה לראות במהלך התקנת התוכנית המרחיבה את מה שנראה, כביכול בבירור, חמישה חודשים אחריה? יתר על כן. מזכרת בתיה היא יישוב בן 7000 תושבים. הוספה של 1600 יחידות דיור כמוה כהכפלת מספר התושבים. אין לתופעה כזאת, המתרחשת בתוך מספר חודשים, אח ורע בשום מקום בישראל. מהי הנחיצות הגדולה בהכפלת האוכלוסייה המקומית שהמועצה המקומית ומוסדות התכנון התוודעו אליה במהלך חמישה חודשים בשנת 1997 כמעט בטרם יבש הדפוס מן התוכנית הקודמת? שום נתון משמעותי לא התגבש ולא נוסף בפרק הזמן הזה. אי הסבירות מתבטאת גם בכך שהתוכנית המותקפת הותקנה ואושרה מבלי קידום ראוי של תוכנית חלופית בייעוד תעשייתי. התוכנית המותקפת ביקשה, כביכול, לפתור בעיה תכנונית (העדר "ביקוש" לשטחי תעשייה) אך יצרה בעיה אחרת תחתיה (העלאת הכורת על המפעלים הקיימים על משמעויותיה האכזריות). הדעת נותנת שמתכנן רציונאלי יפעל בוזמנית לקידומן של תוכניות שיספקו פיתרון לכל צורכי התכנון. כך, אם אמנם התהווה צורך דחוף כל כך להוסיף ולהכפיל את אוכלוסיית מזכרת בתיה, מן הראוי היה לקדם בו זמנית תוכנית לאזור תעשייתי בתחומי המועצה המקומית כדי לספק את הצורך באזור כזה (ולמנוע פגיעה רבתי בעותרת). לבד מאמירות כלליות בעניין זה לא נעשה דבר ממשי. "תרומת" המועצה המקומית למציאות התכנונית - ההנמקה המרכזית לשינוי המגמה התכנונית נעוצה בהעדר ביקוש לשטחי קרקע בתעשיון המיועד. העותרת טוענת כי האשם המרכזי לכך נעוץ במועצה המקומית. זו הייתה אמורה לפתח את אזור התעשייה, להתקין בו תשתיות, כבישים, מדרכות, תאורת רחוב, ביוב, חשמל, טלפון. דבר מכל זה לא נעשה. על כן איש לא שיחר לפתחה של המועצה המקומית ואיש לא רצה למקם את עסקו או מפעלו באזור בלתי מפותח זה. אינטרס השבחה צר - המועצה המקומית היא בעלת הזכויות ב-40 דונם בתחום התוכנית המותקפת. המועצה זיהתה את פוטנציאל ההשבחה של המקרקעין שלה. על כן הניעה את גלגלי התוכנית המותקפת כדי להשביח את רכושה, אף על פי שהדבר מעלה את הכורת על מקור הפרנסה של העותרת ומוריד לטמיון את השקעותיה המרובות. בהקשר זה אפשר להוסיף את החשד בדבר ניגוד עניינים שהתברר לעותרת זמן רב לאחר הגשת העתירה. העותרת עיינה בכתב התשובה של הוועדה המחוזית לעתירה (27.3.06) ומצאה בו אמירה כי המועצה המקומית ולא רשויות התכנון הייתה הגורם היוזם של התוכנית. הוועדה המחוזית הפנתה, באותו מסמך תשובה למכתב ששלח מזכיר המועצה המקומית מר מולי פרס. המכתב (מאי 2000) מופנה אל לשכת התכנון המחוזית ועוסק בהסברת הצורך בתוכנית המותקפת. לעותרת ידוע שמולי פרס הוא בעל זכויות בכ-28.6 דונם בתחום התוכנית המותקפת. היא גם יודעת שפרס זה היה "הרוח החיה" במועצה המקומית בהקשר לקידום התוכנית. אין זאת אלא שהדבר נועד לקדם את עניינו האישי. פעילותו הייתה בניגוד עניינים בולט. לכך מבקשת העותרת להוסיף את העובדה שקרוב משפחה של פרס עובד במשרד השמאי אפרים מרגלית ששימש כשמאי התוכנית. הכרה בשווי המפעל במסגרת טבלאות האיזון של התוכנית הוועדה המחוזית החליטה שלשם קביעת "השווי הנכנס" של נכסי המקרקעין שעליהם הוקמו מבנים תעשייתיים יחושב שווי הקרקע בייעוד תעשייה בצירוף "תוספת סבירה עבור השקעות בתשתיות...בסדר גודל של עלויות תשתיות במגרשי התעשייה אולם לא יינתן שווי עבור המבנה ולא בעבור עסק חי או הוצאות העברה". הטיעון כנגד החלטה זו נחלק לשלושה: 1) פרשנות ראויה של הדין; 2) "הודאה במקצת" מפי הרשות; 3) אם לא מן הגורן לו יהי מן היקב. פרשנות ראויה של הדין - גריעת שווי המבנה, שווי העסק כמפעל פעיל ומניב ושווי הוצאות העברת המפעל אינה עולה בקנה אחד עם משמעותה ההגיונית של הוראת סעיף 122 (2) לחוק התכנון והבנייה. הוראת דין זו אומרת שבמסגרת תוכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה הקצאת "מגרש" תשמור ככל הניתן על ערכו היחסי של המגרש כפי שהיה ערב התוכנית ביחס לשאר המגרשים בתחום התוכנית. הביטוי "מגרש" צריך להתפרש על פי תוכנו של הביטוי "מקרקעין" שבחוק המקרקעין. היינו הביטוי צריך לשקף הן את הקרקע והן את המחובר לקרקע זולת מחוברים שניתנים להפרדה (סעיף 1 וסעיף 12 לחוק המקרקעין). פרשנות כזאת תיצור "הרמוניה חקיקתית" בין הוראות החוק השונות. הודאה במקצת מפי הרשות - הוועדה המחוזית אישרה בהחלטתה כי תובא בחשבון "תוספת סבירה עבור השקעות בתשתיות" בשני המגרשים שבהם הוקמו מפעלים. ההחלטה להכיר רק "בתוספת סבירה" ולא בכל ההשקעה על כל מרכיביה נעדרת בסיס חוקי ואין לה הצדקה לוגית. ניחא אילו סברה הוועדה שמלבד המגרש כשהוא עירום ועריה אין מקום להכיר בדבר. אולם הוועדה הבינה אל נכון שההשקעה במגרש מהווה תוספת ערך למגרש. לפי הגיון (מוצדק) זה יש להכיר במלוא ההשקעה. מן הגורן או מן היקב - "דרך המלך" היא הכנסת הגורם (פקטור) של שוויו המלא של המגרש (על המחוברים ועל ההשקעות בתשתיות, מיכון, קווי ייצור ועוד) אל נקודת ה"כניסה" בטבלאות האיזון. אולם אם אין מקבלים גישה זו, ניתן להיאחז בהוראת סעיף 122(3) לחוק התכנון והבנייה הקובעת שבמקום שלא ניתן לשמור על מלוא היחסיות במסגרת הקצאת מגרשים במסגרתה של תוכנית האיחוד והחלוקה הכפויה (משום שייחוס שווי ההשקעה בקרקע עלול להפר את האיזון ביחס לבעלי מגרשים אחרים), תישא הוועדה המקומית ב"תשלומי איזון". היינו הוועדה תפצה את בעלי הזכויות שההקצאה מקפחת אותם מקופתה במלוא שווי המגרש (בעת ה"כניסה" לתוכנית האיחוד והחלוקה) פחות ערך המגרש המוקצה. בא כוח העותרת נסמך על דבריה של המחברת המלומדת פרופ' דפנה לונסון-זמיר האומרת ששיקולי הגינות מחייבים שבמקום שמשתמש בקרקע סמך על "הבטחה" של הרשות שמצאה ביטוי בתוכנית בדבר ייעודי קרקע ותוכנית חדשה משנה את ייעוד הקרקע, מן הראוי שכל הציבור יישא בעלויות של לפיצוי הפרט ששימוש במקרקעין מופסק [ד. לוינסון-זמיר פגיעות במקרקעין במסגרת דיני התכנון, [תשנ"ה - 1994] 414 ,415 (להלן: "לוינסון-זמיר")]. קביעת הסדרים למזעור נזקי העותרת העותרת דורשת שיינקטו מספר פעולות לצמצום נזקיה. הסדר אחד הוא שהמפעל יפונה רק אחרי שיסתיים הליך קבלת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. הטעם לכך הוא שהעותרת חייבת להשקיע כספי עתק במימון רכישה של קרקע חלופית, להקים על הקרקע הנרכשת מפעל תעשייתי, לייבא מיכון במקום שלא ניתן להשתמש במיכון הקיים ולהתקין את המיכון במקום החדש ולהריץ את התפעול באמצעות צוותי מהנדסים וטכנאים מחו"ל. יתר על כן יש למן הפסקת הפעלות של המפעל במיקומו הנוכחי ועד הפעלתו מחדש במיקום החלופי יש לממן את העובדים שרובם ככולם מקצועיים ומיומנים ועלולים לעזוב ולחפש להם מקורות פרנסה אחרים. הכשרת צוות עובדים חדש תהיה אף היא כרוכה בעלויות עתק. מן הראוי אם כן לקבוע בתוכנית כי כל עוד לא יוסדרו הפיצויים לעותרת לא יוזז המפעל ממקומו. הסדר שני חשוב הוא מציאת מקום חלופי למפעל. כשם שסעיף 187 לחוק התכנון והבנייה קובע שלגבי בניין מגורים לא יופסק שימוש בו אלא לאחר מציאת שיכון חלוף סביר או לאחר תשלום פיצויים, כך יש לנהוג עם המפעל דידן שהפסקת הפעילות שלו היא הרת נזק ופגיעה שאינם נופלים מנזקי פגיעה בבית מגורים. לחילופין יש לקבוע תקופת מעבר סבירה שבמהלכה, למרות אישור התוכנית, תוכל העותרת להשתמש במפעל על דרך של שימוש חורג. עיקרי תשובת המשיבות אלה עיקרי המענה על פי שלושת ראשי הטענה: א) אי סבירות התוכנית המותקפת; ב) הכרה בשווי המפעל: ג) הסדרים למזעור נזקי העותרת. סבירות תוכנית 2/250 המשיבות סבורות שהתוכנית המותקפת משקפת מהלך תכנוני סביר המבקש ליתן מענה לצרכי תכנון אובייקטיבים; מהלכי התכנון אינם משקפים "תנודתיות תכנונית" והאינטרסים של העותרת נשקלו היטב בשלב ההתנגדויות לתוכנית. ראשית המשיבות מציינות כי בין תחילת תוקפה של תוכנית 250 (1992) לבין מועד כניסתה לתוקף של תוכנית 2/250 (2007) חלפו כ-15 שנה. מכאן שאין לומר שמדובר במהלכים תכנוניים "תנודתיים" בטווחי זמן קצרים כאשר הרעיון התכנוני שמאחוריהם פושט צורה ולובש צורה חדשות לבקרים. איש מן המערערים לא התנגד בזמנה לתוכנית האב. התוכנית המרחיבה אינה תוכנית רגילה. זו תוכנית ול"ל שהתקבלה במהלכי תכנון מזורזים כשתכליתה לסייע לקליטת העולים הרבים שהגיעו לישראל באמצע שנות ה-90. המחשבה שהדריכה את גורמי התכנון הייתה שניתן יהיה לקלוט את העולים בישראל אם תוכן תשתית תעסוקתית מתאימה. על כן קודם במהירות רעיון ההקמה של תעשיון שיתבסס על מתחם קרקעי מוגדל. המועצה המקומית "צברה ניסיון" של מספר שנים (מיום התקנת תוכנית 250 ועד כניסתה לתוקף של תוכנית 250/1) בניסיונות שלא צלחו לשווק את מגרשי התעשיון המיועד. כיון שראתה כי כן הוא סברה שאין כל תועלת בכך שיותר מ-500 דונם קרקע יוותרו לעד בלתי מפותחים ובלי שישמשו לכל צורך תכנוני מעשי. על כן יזמה את תוכנית 2/250. תוכנית 2/250 זכתה להמלצה של הוועדה המקומית. היא אושרה לאחר השקעת מחשבה רבה, לרבות בשמיעת התנגדויות, בידי הוועדה המחוזית. יתר על כן, כיון שבתוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 21/3 (להלן: "תכנית המתאר המחוזית") מיועד המתחם להיות תעשייה, החליטה הוועדה המחוזית בהתאם להוראת סעיף 7.4 של תמ"מ 22/3 לפנות למועצה הארצית ולקבל את אישורה לשינוי ייעוד המתחם בתוכנית המתאר המחוזית ולאישור התוכנית המקומית. במסגרת הפנייה אל המועצה הארצית צוינה יוזמת המועצה להתקין במקביל לתוכנית 2/250 תוכנית מקומית שעניינה אזור תעסוקה קטן יותר (כ-300 דונם) ממזרח למזכרת בתיה בקצה שטח השיפוט של היישוב. אזור התעסוקה ממוקם סמוך למסילת ברזל וסמוך למחלף עתידי של כביש מס' 6 ("חוצה ישראל"). המיקום הוא נוח יותר ואינו פוגע בתוכניות הפיתוח של הישוב (זמ/266). ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית נתנה אישורה המלא לתוכנית 2/250 (24.4.01) עוד בטרם זו הופקדה . הנה כי כן תוכנית 2/250 עברה את שבט הביקורת של מוסדות התכנון ב-שלוש רמות (עד הגבוהה ביותר האפשרית) והיא אושרה בכולם. התוכנית איננה שרירותית. יש לה תכליות חשובות. התוכנית אינה מתעלמת מן הצורך לקים אזור תעסוקה גם בגבולות מזכרת בתיה (ומכל מקום יש היצע גדול של שטחי תעשייה באזור מחוץ ליישוב) על כן לא ניתן לומר שהתוכנית איננה סבירה על פניה. אפילו יסבור בית המשפט שאילו הוא היה נוטל לידיו את שרביט התכנון היה נוקט גישה אחרת אין הדבר מקים סמכות התערבות בשיקולי מוסדות התכנון. ההלכה בעניין זה ידועה (למשל: בג"ץ 2920/04 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית פ"ד נ(3) 441). בגדרו של המענה לעניין סבירות התוכנית הציגה עו"ד סילביה רביד באת כוח הוועדה המחוזית את המהלכים השקולים שננקטו לבירור אפשרות צמצום שטח התוכנית כך שמפעל דקור רהיט יוכל להישאר על מכונו (או לפעול במסגרתו של היתר לשימוש חורג). בעניין זה התקבלו חוות דעת מאיגוד ערים לאיכות הסביבה דרום יהודה ועמדתו המתנגדת של המשרד לאיכות הסביבה. הגורמים הללו הצביעו על מטרדי רעש, אבק, ריח ושפכים הכרוכים במפעל שבגינם אין למקם אותו בסמיכות לאזור מגורים. מאחר שהמפעל ממוקם בתוך שטח המיועד להיות שכונת מגורים ובהתאם לחוות הדעת המתנגדות ולנוכח העובדה שהותרת המפעל במקומו תחייב ביטול מספר מגרשי מגורים לשם סלילתן של דרכי גישה מותאמות לכלי רכב כבדים, שקלה הוועדה המחוזית והחליטה בהחלטת ביניים שלא לתקן את התוכנית ולא להניח למפעל לפעול בסמיכות לאזור מגורים. סוגיה זו נבחנה שוב במסגרת הליך ההתנגדויות תוך שמיעת עמדת דקור רהיט. שלושת המשיבות הביעו התנגדות נחרצת לדיון בטענה לניגוד עניינים שכן זו בגדר "הרחבת חזית" שזכרה לא בא בהודעת העתירה; מה גם שהטענה מכוונת כלפי המועצה המקומית שלא צורפה בידי דקור רהיט כמשיבה. לגופה של הטענה נאמר שהיא מושתתת על נתונים שלא הוסתרו מעולם ועל כן ניתן היה להעלות אותה בשלבים מוקדמים של ההליך התכנוני. נוסף לכך המועצה המקומית או מי מעובדיה הבכירים (כגון שמואל פרס מזכיר המועצה) אינם באים בגדר מקבלי ההחלטות השונות בכל שלבי הליכי התכנון. ההחלטות מתקבלות בוועדה המקומית ובעיקר בוועדה המחוזית. טענת ניגוד העניינים אינה נטענת כלפי הגורמים הללו ומכאן שאין לה כל נפקות. הכרה בשווי המפעל שמאי התוכנית ובעקבותיו הוועדה המחוזית קבעו את שוויו הנכנס של מגרש דקור רהיט כמגרש לתעשייה בצירוף שווי ההשקעה בתשתיות לתעשייה. לאחר שיקול דעת החליטה הוועדה לקבל את עמדת השמאי שאין מקום לכלול בשווי הנכנס גם את שווי המבנים, שווי המפעל כ"עסק חי" ואת שווי הוצאות ההעברה. להחלטה זו נמסרו שלושה טעמים שהמשיבות מתייצבות מאחוריהם. הטעם הראשון הוא שהכרה בכל מרכיבי שווי המפעל (בצד הנכנס של לוחות האיזון) עלולה לעוות את היחס הנאות בין שווי המגרשים בתחום התוכנית. ברור שקביעת שווי נכנס גבוה תגרום לתמורה גבוהה בנקודת היציאה של לוחות האיזון. תמורה גבוהה לבעלים של מגרש מסוים תגרום לתמורה נמוכה לבעלים של מגרש אחר. כל זה בלי שבעל התמורה הנמוכה נהנה בדרך כלשהי מן ההשקעות שהשקיע בעל התמורה הגבוהה במגרשו. הלכה למעשה לפי הגישה השמאית שהעותרת טוענת לה יינתן לה פיצוי על השקעותיה שירדו לטמיון מידי בעלי שאר המגרשים. לא זו הגישה העולה מהוראות הדין. הטעם השני נעוץ בפסיקה שיצאה מלפני בית המשפט לעניינים מנהליים המורה שאין לכלול את שווי ההשקעות במקרקעין בנקודת הכניסה של חישובי האיזון והוא אם ההשקעות הללו מיועדות להריסה או להעברה ולא יהיה להן כל ערך עבור מי שיקבל את המגרש כמגרש תמורה [עת"מ (י-ם) תותי נ' הוועדה המחוזית (מפי השופטת יפה הכט)]. הטעם השלישי הוא שחוק התכנון והבנייה קבע מנגנון לפיצוי בעל נכס שנפגע מתוכנית. תרופתה של העותרת במנגנון זה (סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה). "תשלומי האיזון" הקבועים בחוק אינם מיועדים לפיצוי בגין פגיעה מתוכנית אלא לשמו של יצירת איזון במקום שלא ניתן לקיימו באמצעות הקניית שטחי תמורה. הסדרים חלופיים המשיבות דוחות את כל בקשות העותרת לקביעת הסדרים שיצמצמו את נזקיה. הן גורסות שאינן חייבות לדאוג לעותרת ל"שכון חלוף" שכן זה הסדר המיועד להבטחת מקום מגורים למי שמקום מגוריו יפונה וייהרס על פי התוכנית. אין, בשום פנים ואופן, אפשרות להבטיח לעותרת עוד 10 שנים שימוש חורג שכן הישארות המפעל במקומו והמשך התפעול שלו אינם מתיישבים עם קיומה של שכונת מגורים. הוועדה המחוזית הסכימה רק להרחיק את מועד הפינוי של המפעל עד שיינתנו אישורים לתוכניות הבינוי והפיתוח (דהיינו עד שניתן יהיה לקבל היתרי בנייה ולהתחיל את פעולות הבנייה (בפועל העברת המפעל מתעכבת מאז אישור התוכנית ועד היום. עיקרי טענות רובינשטיין לרובינשטיין (להלן בפרק זה ובפרק המענה לו, גם: "העותר") שש (6) השגות המכוונות נגד התוכנית המותקפת ואלה הן: א) אי סבירות שינוי הייעוד; ב) היעדר טיפול ראוי במפגעי רעש; ג) הפקעת יתר בשיעור 9.5%; ד) החלת הוצאות התוכנית על בעלי הקרקעות בתחומה; ה)מיקום חדרי הבזק במבני המגורים; ו) אי תקינות העברת קווי ביוב בין מגרשים. אי סבירות שינוי הייעוד עו"ד ד"ר דעואל בא כוחו של רובינשטיין (ובא כוחה של קב' בר ניר) נסמך בסיכומי טענותיו, בהקשר לראש טענה זה, על סיכומי עו"ד וחניש בשם דקור רהיט. לטענה שהתוכנית המותקפת היא פועל יוצא של היעדר ביקוש לשטחי תעשייה מעיר עו"ד דעואל כי בעת שהחלה הכנת התוכנית המותקפת הייתה התוכנית המרחיבה (שנשאה פניה לאזור תעשייה גדול, מגוון בשימושיו ומתקדם בתשתיות ובאמצעים הכלולים בו) "ינוקא" בן חמישה חודשים בלבד. לא יכול היה להתגבש ביקוש נרחב (או ביקוש בכלל) לתעשיון שתשתיתו התכנונית הגיחה לאור העולם זה מקרוב כל כך ובטרם יבש הדיו מן המסמך שפרסם אותה כבר החלו פעולות נמרצות להעביר אותה מן העולם. בא כוח רובינשטיין מצטרף גם להערות עו"ד וחניש בדבר הגילוי החמור של ניגוד העניינים על שני מרכיביו (הנגיעות הנפסדת של מר שמואל פרס והאינטרס הכלכלי של המועצה המקומית כבעלת שטחי קרקע בתחום התוכנית). היעדר טיפול ראוי במפגעי רעש טענות העותר בסוגיית ההתגוננות מפני רעש בלתי סביר נחלקות לשתיים: 1) הטלת מגבלות לעניין מחוללי רעש ביתי ומסחרי; 2) פתרון בעיית רעש מטוסים. מגבלות על מחוללי רעש ביתי או מסחרי - העותר כלל בהתנגדותו לתוכנית המותקפת טענה של "העדר מגבלה על התקנה חיצונית של אביזרים יוצרי רעש כמו לדוגמה שואב אבק מרכזי, אשר יעמדו בסטנדרטים הנדרשים לרעש ע"י משרד איכות הסביבה" ודרש לתקן בהתאם את סעיף 4.7.3 לתקנון התוכנית. ועדת ההתנגדויות קבעה כי הסדרי התקנון דיים כדי להבטיח מניעת מטרדי רעש ובכלל זה רעש הנובע מהתקנה חיצונית של אבזרים מחוללי רעש. בעתירה ובסיכומי הטענות בכתב חזר העותר על הטענה שהושמעה בהליך ההתנגדויות. הוא לא נתן טעם מבאר כלשהו והסתפק באמירה שקביעת ועדת המשנה אינה נותנת מענה נאות להשגה. פתרון בעיית רעש מטוסים - מיקומה של מזכרת בתיה סמוך לבסיסי טיסה של חיל האוויר מעורר בעיית רעש מטוסים משני סוגים. האחד, רעש מטוסים בטוסם מעל הישוב או בסביבתו הקרובה; השני רעש ההנעה של המטוסים על הקרקע ובמיוחד רעש "הרצת" מנועים המטופלים בידי צוותי התחזוקה הקרקעיים. סוג הרעש הראשון אינו ניתן לחסימה (או למזעור) ולי שהעותר אינו חולק על הצורך החיוני של טיסת מטוסי חיל האוויר בשמי ישראל, אין לו השגה בעניין סוג הרעש הזה. שונים פני הדברים בעניין הרעש הבלתי נסבל שמקימה הנעת מטוסים על הקרקע. רעש זה ניתן ל"ריסון" ומחובת הוועדה המחוזית והוועדה המקומית לתאם ולהסדיר עם המועצה הארצית אמצעים לבלימת הרעש בנקודות המקור (היינו בבסיסי חיל האוויר ובנקודות ההשקה שבינם לבין תחום התוכנית). התוכנית אינה אומרת בעניין זה דבר. מצויה בתקנון התוכנית (סעיף 5.9) דרישה לרישום הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין כי האזור מצוי בתחום רעש מטוסים. ועדת ההתנגדויות השתכנעה כי הוראת התקנון אינה מבטיחה מסירת מידע מספיק לציבור. היא קבעה כי רישום הערת האזהרה יוסף כתנאי מתלה בתקנון (סעיף 5.1) שבלי קיומו לא יינתן לתוכנית תוקף. העותר טוען כי ה"פיתרון" שמצאה ועדת המשנה לאו פיתרון הוא. להיפך הדרישה מֵרֵעה את מצב בעלי הזכויות בתחום התוכנית שכן הערת האזהרה מורידה את ערך נכסיהם. הפקעת יתר בשיעור 9.5% בפרק הנסיבות לעיל תוארה "הצטמקות" מגרש רובינשטיין משטח "נכנס" בן 8.3 דונם לערך לשטח מוקצה בן 5.5 דונם לערך בתוכנית 1/250 (עובדה המהווה, לפי הטענה, הפקעה של 34% לצורכי ציבור) ומכאן לשטח של 4.2 דונם לערך בתוכנית 2/250 (הפקעה של 15.5% נוספים וביחד, בשתי התוכניות - 49.5%). תוצאת המהלך הכפול היא "הפקעת יתר" של 9.5% ("הפקעת יתר" נובעת מן העובדה שפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 מאפשרת הפקעה לצורכי ציבור של 40% משטח המקרקעין ללא פיצוי וכל הפקעה מעבר לכך מצריכה הענקת פיצוי. על כן בעניין דנן הופקעו 9.5% משטח מגרש רובינשטיין שלפי הטענה לא שולמו עבורם פיצויים). נטען כי הפקעת יתר זו מהווה פגיעה בלתי מידתית בקניין הפרטי וככזו אינה מתיישבת עם הוראות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו [ה"פ (ת"א) 2121/95 חברת מסיקה ברוך בע"מ נ' הוועדה להשלמת תוכניות לתכנית נת/542א (להלן: "פס"ד חברת מסיקה"); ערר (מחוז צפון) 206,207/03 רובינשטיין נ' הוועדה המקומית לתו"ב כרמיאל (עו"ד תמי שפיר - יו"ר); לוינסון-זמיר, 178]. החלת הוצאות התוכנית על בעלי הקרקעות בתחומה סעיף 5.10 לתקנון התוכנית המותקפת מורה כי "הוצאות הכנת תוכנית 2/250 תכנון, ניהול ופיקוח, מדידות, פרצלציה ומשפטיות יוחזרו למועצה ע"י בעלי המגרשים...". העותרת טוענת כי חיוב בעלי המגרשים בהוצאות התוכנית באמצעות הוראה בתקנון התוכנית אינו עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 196א' לחוק התכנון והבניה והוראות התוספת השלישית של אותו חוק. הוראות דין אלה מאפשרות לוועדה המקומית לגבות היטל השבחה מבעלי הזכויות במקרקעין בתחום התוכנית (אם אמנם התוכנית משביחה) ולהשתמש בסכום הנגבה לכיסוי הוצאות הוועדה המקומית או הרשות המקומית "להכנת תכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית, לפי העניין, ולביצוען". אכן סעיף 69(12) לחוק התכנון והבנייה מאפשר לקבוע בתוכנית הוראות בעניין הוצאות התוכנית, עריכתה ותכנונה אולם הפסיקה כבר בחנה את שתי ההוראות הדין הללו והראתה כי שימוש בהיטל השבחה לכיסוי הוצאות תוכנית ובו זמנית קביעת הוראות, בתוכנית לשם כיסוי הוצאות התוכנית עלולים לגרום לחיוב כפול של בעל מקרקעין בתחום התוכנית (פס"ד חברת מסיקה). גביית הוצאות כפולה אינה מתיישבת עם ההגנה החוקתית על הקניין הפרטי. גביית כספים מן הפרט על ידי השלטון ללא בסיס חוקי אינה מתיישבת עם מושכלות יסוד של משטר דמוקרטי (א. ויתקון, י. נאמן דיני מסים (תשכ"ט -1969) 30). מיקום חדרי הבזק במבני המגורים העותר התנגד להוראת התקנון המאפשרת למקם חדרי בזק בקומות הקרקע של בנייני המגורים ובנייני המסחר. טענתו היא שלפי הוראות סעיפים 18(א) ו-21ב לחוק התקשורת (בזק ושירותים) תשמ"ב -1982 (להלן: "חוק הבזק") ותקנות 13 ו-16 לתקנות הבזק (התקנה תפעול ותחזוקה) תשמ"ה - 1985) ניתן למקם את מתקני הבזק ב"קרקע ציבורית" כהגדרתה בסעיף 17א לחוק הבזק. בנייני המגורים ובנייני המסחר ממוקמים בשטח פרטי ואינם "קרקע ציבורית". לפי התקנות מותרת כניסת עובדי בזק לקרקע פרטית מוגבלת ל"חצריו של מנוי". רובינשטיין אינו מנוי של בזק ועל כן אין למקם חדרי בזק במקרקעין שלו. אי תקינות העברת קווי ביוב בין מגרשים תקנון התוכנית קובע כי "יותר מעבר של קווי ביוב ממגרש למגרש" (סעיף 4.6.3). זה, לסברת העותר, היתר גורף שאינו מגן כהלכה על קניינו של הפרט. העברת קווי ביוב דרך מגרש פרטי גורעת מערכו של המגרש. על כן מן הראוי שהתוכנית תקבע הוראות למזעור מעברים כאלה ולצמצומם לנסיבות שאינן מאפשרות שימוש במקרקעין ציבוריים. מכל מקום התוכנית הייתה צריכה לקבוע שבמקרה של העברת קווי ביוב במגרש מסוים יחוזק שווי המגרש שערכו נפגע בלוחות האיזון וההקצאה. התוכנית אמנם מתלה את כניסתה לתוקף בכך שתאושר תוכנית מפורטת לביוב באישור משרד הבריאות והמשרד לאיכות הסביבה אך בכך אין כדי יצירת הגנה מספקת. עיקרי המענה לטענות רובינשטיין אי סבירות שינוי הייעוד ראו שוב את המענה לטענה זהה מפי דקור רהיט. היעדר טיפול ראוי במפגעי רעש בהקשר לרעש מטוסים מפנה באת כוח הוועדה המחוזית לתדריך האקוסטי (סעיף 2.8 לתקנון התוכנית) ולהנחיות לבנייה אקוסטית למניעת רעש מטוסים (סעיף 4.7.6 לתקנון). הנחיות אלה חלות על כל מבני המגורים ועל מבני ציבור. רישום הערת אזהרה אמנם איננו אמצעי מונע רעש ואף לא דרך לטפל ברעש, אולם אין זה ראוי לבטל את הדרישה לרישום כזה והוא בשמה של שקיפות ומחויבות לציבור. בעניין מחוללי רעש ביתי או מסחרי סבורות המשיבות כי התוכנית נותנת מענה הולם. הדבר נבחן בידי ועדת הערר והיא לא מצאה מקום להתערבות מצדה. על כן צריך לראות את הפיתרון כמצוי בתוככי מתחם הסבירות. הפקעת יתר בשיעור 9.5% המשיבות - בעיקר מפי באת כוח הוועדה המחוזית - מבארות כי המהלך שבמסגרתו הופרשו שטחים לצורכי ציבור לא היה מהלך של הפקעה אלא תוכנית איחוד וחלוקה. על כן אין מקום לרטוריקה של "הפקעה" וממילא גם לא "הפקעת יתר". הקניית שטחים לצרכי הציבור בדרך זו הוכרה זה מכבר בפסיקת בית המשפט העליון. לא זו בלבד שהקניית שטחי ציבור לוועדה המקומית בדרך של איחוד וחלוקה היא מהלך חוקי אלא אף גם זו שהוא מהלך מועדף (על הליכי הפקעה) שכן התוכנית מעלה את ערך המגרשים המשתתפים בה ובכך ניתן לבעלים פיצוי הולם וראוי על השטחים הניטלים מהם; פיצוי שאינו משתלם מקופת הציבור. נמצא שבעל מגרש המשתתף בתוכנית איחוד וחלוקה יוצא נשכר, גם בהתחשב בכך שאחוז ניכר משטחו נלקח ממנו, יתר על פני בעלים של נכס מקביל שחלק משטחו מופקע הימנו (עד 40% בלי תשלום כל פיצוי). לאחר הגשת סיכומי המשיבות פורסם פס"ד של בית המשפט העליון אשר הביא לכלל הכרעה את המחלוקת ששררה משך שנים בסוגיה דנן [עע"ם 5839/06 בראון נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מרכז (להלן: "הלכת בראון"). ההכרעה הולמת את השקפת המשיבות והלכה למעשה צריכה לשמש בסיס לדחיית העתירה לפיצוי בגין החלק המופקע העודף. החלת הוצאות התוכנית על בעלי הקרקעות בתחומה כנגד השקפת השופט קלינג בפס"ד חברת מסיקה הצביעו המשיבות על השקפה שונה לחלוטין של השופט גורן [עת"מ (ת"א) 807/96 הרטבי נ' שר הפנים (להלן: "פס"ד הרטבי")]. לשיטתו של השופט גורן שינויי החקיקה שהכלילו בחוק התכנון והבנייה הוראות המאפשרות הטלת היטל השבחה במסגרת תוכנית משביחה (סעיף 196 א' לחוק) ואת ניתוב הכספים המתקבלים לשם מימון הוצאות תכנון ומימוש תוכניות (התוספת השלישית לחוק), אינן גורעות מתוקפן של הוראות החוק המאפשרות לקבוע הוראות בתוכנית המטילות את מימון הוצאות התוכנית על בעלי המגרשים המשתתפים בתוכנית (סעיף 69(12) לחוק). מובהר בפס"ד הרטבי שלעתים אין בהיטל ההשבחה די כדי לכסות את הוצאות התוכנית. על כן יש תכלית להוראות התוכנית בדבר מימון הוצאותיה בידי בעלי הזכויות (ראו גם: עת"מ (ת"א) 1303/05 סוכנות מכוניות לים התיכון נ' יו"ר הוועדה המחוזית ). מיקום חדרי הבזק במבני המגורים ועדת ההתנגדויות הורתה בהחלטתה כי מיקום חדרי הבזק יותאם להוראות חוק הבזק. די בכך כדי ליטול את עוקצה של טענת העתירה. נוסף לכך מפנות המשיבות את תשומת הלב לכך שחוק הבזק (סעיף 21 ב ותקנותיו (תקנה 16) מאפשרים לבצע פעולות בבתים פרטיים. מכאן נשמע כי ניתן למקם חדרי בזק גם בבתים פרטיים. יתר על כן. תקנון התוכנית אינו מורה היכן למקם חדרי בזק. התקנון מאפשר למקמם גם בבתי מגורים פרטיים; הכל בהתאם לדין. אי תקינות העברת קווי ביוב בין מגרשים לטענת העתירה שני פנים. הראשון עניינו במניעה, או בצמצום מרבי, של העברת קווי ביוב דרך מגרשים המיועדים למבני מגורים. השני עניינו בהבאה בחשבון, בטבלאות האיזון, את העובדה שבמגרש זה או אחר עוברים קווי ביוב ומורידים את ערכו. לטענה הראשונה נטען בתשובה שתקנון התוכנית אינו עוסק בתכנון רשת הביוב. התקנון מורה שתיערך תוכנית לרשת ביוב לפי הנחיות מהנדס המועצה. התקנון מצהיר על חוקיות השימוש במקרקעין פרטיים למטרה הזאת [היתר זה הוא בבחינת "יתר ביטחון" שכן בפסק דין נקבע ששימוש כזה במקרקעין פרטיים מותר לפי חוק הרשויות המקומיות (ביוב) תשכ"ב - 1962 (עת"מ (ת"א) 1194/03 מרים (זלק) פורת נ' עיריית נס ציונה ). התקנון אינו קובע היכן יונחו קווי הביוב. באשר לטענה השנייה נטען בתשובה שאין כל אפשרות לכלול בחישובי האיזון ירידת ערך בגין קווי ביוב שכן בשלב עריכת טבלאות האיזון אין עדיין תוכנית ביוב ואין לדעת באלו מגרשים יועברו קווים אלה. עיקר טיעוני קבוצת בר ניר קבוצת בר ניר (בפרק זה ובפרק המענה לו גם: "העותרים") טוענת שתי טענות. הטענה האחת היא לעניין חיוב בעלי המגרשים בהוצאות התוכנית באמצעות הוראה בתקנון התוכנית. עניין זה כבר פורט לעיל (טיעוני רובינשטיין) ואין צורך לחזור על כך. הטענה השנייה היא טענת הפלייה. העותרים מצאו כי טבלת האיזון שערך שמאי התוכנית המותקפת (השמאי אפרים מרגלית) מקפחת אותם במובן זה שבהיות המגרש שלהם "תוצר" תוכנית האב (תוכנית 250) הוקנו לו בטבלאות האיזון ערכי שטח נכנס אקוויוולנטי נמוכים מאלה שהוקנו למגרשים דומים ב"תכונותיהם" שהם "תוצרי" התוכנית המרחיבה. כפועל יוצא נקבעו למגרשים האחרונים "מקדמי שטח" גבוהים יותר ובחישוב "השטח היוצא" זכו המגרשים שנוצרו בתוכנית המרחיבה לפער יחסי ("מקדם הפלייה" כלשון העותרים) של 15.4% לערך. הטבלה הבאה משווה את מגרש 40 של העותרים (תוצר תוכנית 250) למגרש 62 (תוצר תוכנית 1/250) ממחישה את הפערים: המגרש ומקורו שטח נכנס שטח אקוויוולנטי מקדם שטח שווי יחסי שטח יוצא מוצע 40 (תוכנית 250) 6538 מ"ר 5983 מ"ר 0.9151 0.01450 3988 מ"ר 62 (תוכנית 1/250) 7545 מ"ר 7965 מ"ר 1.0557 0.01931 5657.5 מ"ר העותרים גורסים שאין כל הצדקה להפלותם ביחס לבעלי המגרשים שנוצרו בתוכנית המרחיבה. המבחן, לשיטתם, הוא "מבחן השוק". מדובר במגרשים דומים. מבחינתו של רוכש בכוח אין כל משמעות לעובדה שמגרש מסוים עבר את גלגוליהן של שתי תוכניות בעוד מגרש אחד עבר רק תחת מכבש האיזון והחלוקה של תוכנית אחת (תוכנית האב). עיקרי המענה לטיעון בדבר קביעת הוראות בתוכנית למימון הוצאות התכנון - ראו לעיל (מענה לטיעוני רובינשטיין). לשאלת ה"קיפוח" של מגרש מס' 40 (כ"תוצר" של תוכנית 250) ביחס למגרשים אחרים ("תוצרי" תוכנית 1/250), עונה הוועדה המחוזית שבשעה שהוצגה הטענה לפני ועדת ההתנגדויות קיבל היועץ השמאי של הוועדה המחוזית את הסברי שמאי התוכנית. האחרון תירץ את הפערים בין שני סוגי המגרשים בשיקולים שמאיים שונים. ראשית היקפי ההפרשות לצורכי ציבור שונים מתוכנית לתוכנית (9% ב-תוכנית 250 לעומת 38% בתוכנית 1/250) ושנית, השמאי השתמש במדדים של מיקום המגרשים השונים וצורתם לשם קביעת השווי היחסי. המדדים הללו נזכרים בתוכנית (בטבלאות האיזון). הוועדה המחוזית חולקת על הטענה שמגרש מס' 40 נישום על בסיס התוכנית ההיסטורית המנדטורית. דיון והכרעה עתירת דקור רהיט (1481/05) אפתח בניתוח "יבש" של שאלות המשפט שהעתירה מעוררת ואסיים בהערות קצרות על דין, צדק והתרופה המשפטית שביניהם. סבירות התוכנית המותקפת המתבונן ב"היסטוריה התכנונית" של המתחם, עשוי להביע תמיהה גדולה על פשר "קפיצת הקנגורו" התכנונית והיפוך המגמה החד שבין תוכניות 250 ו- 1/250 לבין תוכנית 2/250. מזכרת בתיה היא יישוב בעל "פרופיל" תכנוני שאותו ניתן לזהות על נקלה. הנתונים המרכיבים את ה"פרופיל" ידועים ובמידה רבה קבועים (מיקום היישוב על מפת המדינה, גודלו, הרכב האוכלוסייה שלו יכולותיו הכלכליות (בעיקר יכולות המועצה המקומית בהקשר להשקעות בפיתוח ובתשתיות), "כוח המשיכה" (אטרקציה) של המקום בהקשר לשימושי קרקע שונים במרחב התכנון המקומי). כיצד ניתן, אם כן, להסביר את המציאות הפשוטה הנחזית לעין המתבונן שבה, במשך 7 שנים (ואולי יותר) נמצאו המועצה המקומית ומוסדות התכנון (המקומי והמחוזי) מקדמים ומביאים אל התקנה סופית בת תוקף שתי תוכניות המשקפות מגמה חד משמעית של הקמת אזור תעשייה גדול למדיי על בסיס מתחם קרקעי בגבולו המזרחי של היישוב. לשם כך גויסו מערכות התכנון, הונעו גלגליהם המסורבלים והתקבלו החלטות של המרת ייעוד חקלאי של מאות דונמים לייעודי תעשייה ומסחר. בה בעת שמהלכי התכנון הללו נשלמו יצאה לדרכה יוזמה תכנונית שמגמתה שונה לחלוטין ומוסדות התכנון נמצאו מקדמים את המגמה החדשה כאילו היא המשך "טבעי" של מהלכי התכנון הקודמים. מה אם כן אירע , שלא ניתן היה לראותו מראש? מדוע היה צורך בהשקעה התכנונית הגדולה כדי שזו תתברר להיות חסרת תוחלת? לא מצאתי הסבר מושכל לכך בתגובות, בתשובות ובסיכומים של המשיבות. כשאני לעצמי הרהור חלף במוחי שמא פרנסי המועצה המקומית הניצבים מאחורי יוזמת שלושת התוכניות הללו ראו וכיוונו מבראשית אל האחרית. ראשי הקהל האלה יודעים אל נכון מה טוב לקהלם (עשרות רבות של בעלי זכויות במתחם) ומה טוב לרכוש ה"נוסטרו" של המועצה המקומית. כיון ששינוי ייעוד של קרקע חקלאית אינו דבר של מה בכך ביקשה המועצה המקומית לרכוב על גל העלייה הגדול ועל מדיניות הממשלה שביקשה "לייצר" עבור העולים מקומות תעסוקה ו"הולידה" את יוזמת התעשיון (פארק בר לב ) שאיש לא נקף אצבע כדי שיתממש. עד מהרה התברר שקרקע, כמוה כאבן, שאין לה הופכין לא תפיק כל תועלת. כך "הוכשרה הקרקע" לשינוי המגמה התכנונית. שינוי מגמה זה התקבל על דעת מוסדות התכנון, תחתונים ועליונים כאחד. אולם שאלות שאינן פתורות והשערות שלא נבחנו עד תום אינן מטביעות, בהכרח, על התוכנית המותקפת תיוג של חוסר סבירות. אכן הפרנסים והמתכננים ומקבלי ההחלטות אומרים בקול רם. ראשית, ראינו בחזוננו אזור תעשייה במלוא הדרו ותפארתו, אבן שואבת ליזמים ומשקיעים שיתקעו בו יתדות מפעליהם. החזון התנפץ על קרקע המציאות. כך דרכה של נבואה שלעתים אינה מגשימה את עצמה. כבר היה לעולמים שהמציאות טפחה על פני התכנון. שנית, תהיה הדעה על "כושר הצפייה", של בעלי שתי התוכניות הראשונות אשר תהיה, מהו ה"רע" הצפון בתוכנית המותקפת ההופך אותה ל"בלתי סבירה". תכלית התוכנית היא למצוא שימוש יעיל במתחם, להועיל בכך למזכרת בתיה, לבעלי המגרשים ולכל מי שייכרך במימוש התוכנית. התוכנית הותקנה ביישוב הדעת, לאחר שנשקלו כל ההיבטים הרלוונטיים וננקטו כל המהלכים המחויבים על פי הדין (לרבות הליכים מפורטים של שמיעת התנגדויות שבמסגרתם התקבלו חלק מן ההתנגדויות והתוכנית שופרה). התוכנית נבחנה ואושרה במוסדות התכנון לדרגותיהם ולרמותיהם. איך אפשר לומר שהיא איננה סבירה? מהו "חוסר הסבירות" העולה ממנה? שלישית, בית המשפט לעניינים מנהליים איננו יושב לדין כ"מוסד על - תכנוני". אין הוא מוסמך להתערב בתוכנית שמקיימת את דרישות הדין ויש לה "הגיון תכנוני" משל עצמה. בית המשפט אינו בוחן את חוכמתם ויכולותיהם המקצועיות של המתכננים ולא את אלה של מקבלי ההחלטה ברמות השונות. על כן אין בסיס לעתירה המבקשת, הלכה למעשה, לגרום להתערבות בלתי מוסמכת של בית המשפט בתוכנית שנתאשרה כדת וכדין. אכן השקפה זו של המשיבות נכונה מבחינה משפטית. העותרת לא הראתה מה יש בתוכנית המותקפת - לבד מן הפגיעה בעותרת - שאיננו משקף הגיון תכנוני או תכלית תכנונית סבירים. התוכנית נבחנה חזור ושנה בידי הגורמים המוסמכים לכך תוך נקיטת כל ההליכים המחויבים על פי הדין. יתר על כן, סמכות ההתערבות של בית המשפט הדן בעתירה מנהלית בתוכנית תקינה (פורמאלית ומהותית) מצומצמת מאד. העניין דנן אינו מגלם בחובו מצב חריג המצדיק התערבות. השקפת המשיבות אינה מגלמת בחובה את עניינה של העותרת (כלומר עניינו של מר אלקובי ושורה גדולה למדיי של אנשים ומשפחות התלויים בו לפרנסתם). איש זה נאבק בתוכנית המותקפת כדי למנוע את התמוטטות המפעל התעשייתי שהקים. אין לו חפץ בטובתן של עיסקות קומבינציה נדל"ניות. עניינה של העותרת זר לתוכנית ומתנגש בהגיונה ובתכליתה. אין לומר שקולה של העותרת לא נשמע ולא נשקל לפני שהותקנה התוכנית. אדרבא, נבחנו אפשרויות שונות למניעת פגיעה במפעל או לצמצום היקף הפגיעה. אפשרויות אלה נשללו (ראו להלן). אלקובי אינו מסתיר את אי שביעות הרצון שלו (לשון המעטה). אולם האיש האחד יכעס וחלקה של כל העדה ייגרע? טיבם של הליכי התכנון הוא שלצד התועלת הגלומה בהם עבור הרבים אפשר שעניינם של מעטים יימצא נפגע. לכך מצויות תרופות בדין ואין הכרח בשל הפגיעה ביחיד (או במיעוט) להסיג את התוכנית לאחור. מסקנתי היא שלא נפל בתוכנית המותקפת דבר המטביע בה חותם של אי סבירות שעשוי להצדיק את ביטול מהלכי התכנון. ניגוד עניינים החלטה מנהלית שהתקבלה בהליך שנפגם ב"ניגוד עניינים" עשויה להתבטל גם אם היא סבירה על פניה (בג"ץ 531/79 סיעת הליכוד בעיריית פ"ת נ' מועצת עיריית פ"ת פ"ד לד(2) 566, 573)]. בשלב מאוחר של הליכי עתירה זו העלתה העותרת טענת פגם של "ניגוד עניינים". המשיבות צודקות שמבחינה דיונית מדובר בטענה שאיחרה את זמנה. כל הנסיבות הרלוונטיות היו בידיעתה של העותרת (ושאר העותרים). חרף זה לא נטען מפיה דבר, בנקודה זו, במסגרת הליכי ההתנגדות ולא נעשתה פנייה לבית המשפט בכל שלב משלבי התכנון. הטענה גם לא נטענה בעתירה. היא צפה והתעוררה לראשונה בשלב סיכומי הטענות. בשלב הדיוני המאוחר הזה גם מתקיים קושי אובייקטיבי לברר את תשתיתה העובדתית של הטענה. רק כמה מסמכים אקראיים המצויים מטעם כלשהו בתיק העתירה עשויים לשמש למטרה זו ואין ךלדעת אם נשקפת מהם תמונה עובדתית מלאה. חרף כל אלה, בשל ההשלכות שיש ל"ניגוד עניינים" על טוהר המידות של הפועלים ברשויות המנהל הציבורי, סברתי שלא אוכל להימנע מעיון בטענה רק בגלל שיש בה פגם דיוני. טענת ניגוד העניינים סומכת יתדותיה בכך שהמועצה המקומית, יוזמת התוכנית המותקפת, היא בעלת עניין בתוכנית לא רק בהיבט הציבורי שלה (תועלת היישוב) אלא ואולי במיוחד בשל אינטרס כלכלי ספציפי הנובע מהיות המועצה בעלת זכיות בשטחי קרקע המהווים כ-%½7 מן המתחם. לכך נוספת העובדה שמזכיר המועצה המקומית ששימש לה "מוציא ומביא" בענייני התוכנית אף הוא וקרובי משפחתו בעלי זכויות בשטחי קרקע בתחום התוכנית. נמצא, אם כן, שיש סבירות לא מעטה שהמועצה המקומית והעובד שלה ניתבו את מהלכי הייזום של התוכנית ועשו כל שלאיל ידם להשפיע על מקבלי ההחלטות תוך העדפת האינטרס הכלכלי האישי שלהם ולאו דווקא על פי האינטרס המתחייב מצורכי הציבור. הטענה, הן לעניין המועצה והן לעניין מזכיר המועצה, מכוונת לשתי רמות של מהלכי התכנון; הרמה הפנימית (ייזום התוכנית המותקפת) ורמת קבלת ההחלטה במוסדות התכנון. במסגרת הפנימית גיבשה המועצה החלטה ליזום את התוכנית המותקפת. מזכיר המועצה אינו חבר במועצה אך סביר שהוא השתתף - ואולי אף חיווה דעה - בישיבות שבהן התגבשה היוזמה. הרמה השנייה היא חיצונית וכרוכה בהתנהלות המועצה המקומית מול במוסדות התכנון. מן הסתם המועצה הציגה את יוזמתה לפני הוועדה המקומית והעבירה מידע ככל שנדרשה ללשכת התכנון המחוזית (אחד ממסמכי העברת המידע מצוי בתיק העתירה והוא חתום בידי מר פרס מזכיר המועצה). אין כל ראיה לכך שנציג של המועצה - יהא זה פרס או אחר - השתתף בישיבה מן הישיבות של מוסדות התכנון שבהן התקבלו החלטות. כדי להכריע בטענה אין צורך להפליג בתיאור יסודות הכלל האוסר הימצאות בניגוד עניינים, מקורו הנורמטיבי, תכליתו וטעמיו ואין גם צורך לסקור את הפסיקה הרחבה הדנה בכלל, באפיוניו ובשאלות שונות המתעוררות בהקשרו. אצביע רק על שלוש ממושכלות היסוד. ראשית האיסור הוא מכללי הצדק הטבעי הבסיסי ומהותי היא: " ...אסור לעובד ציבור להימצא במצב של ניגוד עניינים בין אינטרס הקשור בהפעלת סמכותו של עובד הציבור לבין אינטרס אחר שאף עמו הוא קשור" (בג"ץ 11745/04 רמות למען הסביבה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ). שנית, האיסור מתקיים גם במקום שעובד הציבור המצוי בניגוד עניינים אינו הגורם המנהלי המוסמך לקבל החלטה, אלא רק נוטל חלק ישיר או עקיף בהשפעה על מקבלי ההחלטה (בג"ץ 11745/04 רמות למען הסביבה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ; בג"ץ 5734/98 עזריאל נ' ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל, פ"ד נג(2) 8, 19-18). שלישית, עשויים להיות מצבים המצריכים את צמצומו של האיסור ואפילו את דחייתו בשל מהותו המיוחדת של העניין העשוי להיות נגוע בניגוד עניינים בג"ץ 531/79 סיעת הליכוד בעיריית פ"ת נ' מועצת עיריית פ"ת לד(2) 566, 575-576). לעניין הפעילות ברמה הפנימית - פעילותה של המועצה המקומית כיוזמת התוכנית המותקפת היא פעילות מותרת לפי החוק ["משרד ממשלתי, ועדה מקומית או רשות מקומית, כל אחת בתחום מרחבה, וכן בעל קרקע או מי שיש לו עניין בקרקע ... רשאים להכין תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת ולהגישה לוועדה המקומית" (סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבנייה). המועצה רשאית ליזום תוכנית מתאר מקומית גם כ"בעלת קרקע". הקושי בעניין דידן נובע מניגוד עניינים אפשרית בין המועצה כרשות ציבורית לבין המועצה כבעלת קרקע או בעלת עניין (רכושי) בקרקע. אלא שלדעתי המציאות האמורה משקפת מצב שבו פעילות הרשות הציבורית היא בלתי נמנעת חרף ניגוד העניינים. שאם לא תאמר כן תימצא פעילותה של המועצה המקומית בתחום ייזום תוכניות מסוכלת. הזהות האישית (פרסונאלית) של חברי המועצה אינה שוקלת לעניין זה. אפילו תוחלף המועצה כולה באחרת, תְשָמֵר הבעלות על שטחי הקרקע בתחום התוכנית את נכותה של המועצה. לפיכך פעילות המועצה בהקשר ליוזמת התוכנית אינה נפגמת בפגם של ניגוד עניינים. אכן לדעתי חובתה של המועצה הייתה ליידע את מוסד התכנון שאליו הופנתה היוזמה בדבר היות המועצה בעלת שטחי קרקע בתחום התוכנית. אינני יודע אם הדבר נעשה אך גם אינני יכול לשלול את עשייתו. נוסף לכך סביר מאד להניח שחברי מוסד התכנון המקומי וחברי מוסד התכנון המחוזי היו מודעים לעובדה הנ"ל. בעניין מזכיר המועצה שאני. עליו חלה גזרה שווה מן הצווי הברור שהמחוקק נקט בו לעניין עובד במוסד תכנון שיש לו במישרין או בעקיפין, בעצמו או באמצעו קרוב או שותף או סוכן עניין או טובת הנאה בהחלטה העשויה להתקבל במוסד התכנון. חבר כזה מחויב בחובת דיווח ליו"ר מוסד התכנון ולהדרת עצמו מנוכחות או טיפול בתהליך קבלת ההחלטה באותו עניין (סעיף 47 (ב) לחוק התכנון והבנייה). לפי זה מזכיר המועצה לא היה רשאי ליטול חלק כלשהו בתהליך גיבוש יוזמת התוכנית ובכל מהלך של הצגת התוכנית לכל גורם על פני ציר הזרימה של קבלת ההחלטה בהקשר לתוכנית. כאמור יש אינדיקציה מסוימת לכך שמזכיר המועצה "טיפל" בדרך זו או אחרת בענייני התוכנית המותקפת אולם תמונת הדברים העובדתית אינה ברורה ואינה שלמה. לכן, וכיון שעוצמת ההשפעה של ניגוד עניינים זה על תהליכי קבלת ההחלטה בקשר לתוכנית היא מוגבלת ביותר, כמעט לא נחשבת כלל, סברתי שאין הדבר מקים בסיס לקבלת העתירה. לעניין רמת הפעילות החיצונית - כבר צוין שאין ראיה המצביעה על השתתפות של המועצה בדיוני מוסדות התכנון ולהוציא מכתב אחד שנשלח אל לשכת התכנון המחוזית אין גם ראיה על השתתפות של מזכיר המועצה. סיכומה של נקודה זו הוא שבנסיבות המתוארות יש לדחות את טענת ניגוד העניינים. הכרה בשווי המפעל טענת העותרת שיש לראות את מלוא ההשקעה במפעל כחלק מן השווי הנכנס של מגרש העותרת נשענת על נוסחו הפשוט של סעיף 122 (2) לחוק התכנון והבנייה: שוויו של המגרש שיוקצה כאמור ביחס לשוויים של סך כל המגרשים החדשים שנוצרו על ידי החלוקה, יהיה, ככל האפשר, כשוויו של המגרש הקודם של מקבל ההקצאה ביחס לשוויים של סך כל המגרשים הקודמים "שוויו של המגרש הקודם" (המגרש הנכנס) היה גבוה יותר מזה של שאר המגרשים בתחום התוכנית. שהרי מגרש העותרת הוא מגרש מפותח הכולל מבנים ומפעל מניב. שאר המגרשים (להוציא אחד) היו שטחי קרקע חשופים ובלתי מפותחים המיועדים לתעשייה. מגרש העותרת במצב הנכנס קיים איפוא יחס מסוים בין שוויו לשווי הכולל של המגרשים. מן הראוי, לשיטת העותרת, לשמור את אותו יחס במצב היוצא. עמדת הוועדה המחוזית נשענת על השקפה שמאית המקנה לעיקרון החוקי תוכן שונה מזה שהעותרת טוענת לו. השקפה זו גורסת שהשווי העודף של מגרש במצב הנכנס צריך להילקח בחשבון ככל שהוא תורם עודף שווי למגרש כלשהו במצב היוצא. מבנה תעשייתי המיועד להעברה או להריסה לא יתרום דבר במצב היוצא. פיתוח תשתיות קרקעיות (מים, ביוב, דרכי גישה, יישור הקרקע וכיו"ב) עשוי לתרום במצב היוצא. על כן הראשון לא יילקח בחשבון והאחרון יחושב. נוסף לכך הוועדה המחוזית גורסת כי הבאה בחשבון של כל המרכיבים שהעותרת טוענת להם תגרום לעיוות היחס בין המגרשים במצב היוצא. לכן ראוי שהעותרת תפוצה בגין נזקיה באמצעות מנגנון הפיצוי הקבוע בחוק ולא על חשבון שאר בעלי הזכויות. אין לומר שגישת הוועדה איננה סבירה. לדעתי הגיונה נלמד גם מלשונו של סעיף 122(3) לחוק. הוראה זו שמיעה שבמקום שלא ניתן לשמור, במצב היוצא, על היחס שהתקיים במצב הנכנס, זכאי בעל המגרש המוקצה לתשלומי הפרש מן הוועדה המקומית. אמנם פיסקה זו אינה נוגעת לשיפוי נזק שנגרם מן התוכנית, אולם היא מלמדת שתרופתה של פגיעה כספית בבעל מגרש צריכה לבוא מכספי הוועדה המקומית ולא על חשבון שאר בעלי המגרשים. נראה שמקומה של הפגיעה שנגרמה לעותרת בהשבתת מפעלה על כל משמעויותיה הוא בתביעה בגין נזקי התוכנית לפי סעיף 197 לחוק. הסדרים חלופיים העותרת הציעה לוועדה המחוזית כמה אפשרויות שתכליתן למנוע או לצמצם את הנזקים שייגרמו למפעל. הוצע לצמצם את התוכנית כך שייוותר שטח כדי שטחו של המפעל שייעודו ושימושיו לא ישתנו. הוצע להניח בידי העותרת היתר לשימוש חורג שיאפשר לה להפעיל את המפעל משך 10 שנים נוספות וכן הוצע שהמפעל יפונה רק לאחר שיסתיימו הליכי התביעה לפי סעיף 197 לחוק. הוועדה המחוזית ישבה על המדוכה, שקלה ודחתה את האפשרויות הללו. שתי הראשונות נדחו משום שחוות דעת של גורמי מקצוע ממלכתיים מתחום איכות הסביבה פסקו שהמפעל אינו יכול "לחיות" בשכנות קרובה למקום מגורים. ההשלכות הסביבתיות שלו חמורות מדיי. האפשרות השלישית נדחתה משום שלא נראה קשר בין מימוש התוכנית לבין תביעת הפיצוי בגין נזקיה. העותרת לא חלקה על חוות הדעת של גורמי איכות הסביבה. היא גם לא הגישה חוות דעת אחרות. על כן לא אוכל להתערב בהחלטת הוועדה בנקודה זו. אעיר רק שחוות הדעת של גורמי איכות הסביבה אינן מתייחסות לאפשרות של צמצום התוכנית כך שלא רק שטח המפעל יוצא מחוצה לה אלא גם "שטח חיץ" בהיקף מספיק כדי לאיין את ההשלכות הסביבתיות של המפעל. אולם התייחסות בית המשפט לאפשרות זו כמוה כהתייחסות לדרישת העותרת לבטל את התוכנית כולה בשל הפגיעה הבלתי סבירה במפעל. שתי האפשרויות "נתקלות" בגישת מוסדות התכנון האומרת שהתוכנית המותקפת משקפת רעיון ותכלית סבירים ואין לפגוע בה או לצמצמה בשל פגיעתה ביחיד; פגיעה שנזקיה ניתנים לשיפוי. הגיונה של האפשרות השלישית מובן לי היטב. העברת המפעל ממקומו מצריכה השקעה ממונית כבדה (הכוללת לא רק את הוצאות הפירוק וההעברה אלא גם השקעות במיכון חדש והתקנתו וכן מימון משך ההשבתה של המפעל. העותרת זקוקה לאמצעים הללו שיהיו בידיה מראש לפני העברת המפעל. דרישה זו של העותרת היא בעיניי מעין מה שמקובל לכנות "צדק חלוקתי". אילו ויתרה העותרת על עתירתה ואילו ריכזה מראש את מאמציה בהשגת פיצוי נאות בגין הנזקים מן התוכנית ייתכן שהדבר היה עולה בידה בתוך פרק הזמן הארוך למדיי שלמן אישור התוכנית ועד להשלמת תוכניות הבינוי ומתן היתרי בנייה. העת הזאת מאוחרת מדיי. בין "דין" לבין "צדק" ו"תרופה משפטית" מדבריי עד הנה נשמעת מסקנה פשוטה שיש לדחות את עתירת דקור רהיט על כל מרכיביה. מסקנה זו היא פועל יוצא של התבוננות בעתירה דרך מנסרה (פריזמה) משפטית חוקית. מסקנה זו נראית "צודקת" גם מן הטעם שהחוק מעמיד לנפגע מתוכנית תרופה באמצעות מנגנון הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק. אף על פי שמנקודת השקפה פילוסופית עשוי להתקבל איזון משווה בין ההשלכות המיטיבות של התוכנית לבין ההשלכות הפוגעות שלה, קשה להתעלם מ"ניסיון החיים" המלמד שחלקה של העותרת יימצא בסופו של דבר מתקפח מול התועלת הכלכלית שתצמח לשאר בעלי הזכויות. על העותרת לעבור נתיב ייסורים (Via dolorosa) עד שתביעת הפיצוי שלה תתברר ותוכרע. במסגרתה היא צפויה למאבק קשה מאד על הכרה בהוצאות מימון, הוצאות השבתה, שיפוי בגין מניעת רווח, הכרה בשווי המפעל כ"עסק חי" ועוד כהנה וכהנה. העותרת תצטרך להתייצב מול ההשלכות השמאיות של העובדה שהיא הקימה את המפעל בשעה שתוכנית האב (תוכנית 250) חלה על המתחם (למעשה על חלק קטן ממנו). בעשותה כן נטלה על עצמה סיכונים מסוימים. בסופו של דבר היא קיימה את המפעל במשך כ-15 שנים וייתכן שיש בידיה עוד פרק זמן מסוים לקיימו). כך יוצא שלסוף תהליך ארוך, ביחס שבין העותרת לבין הרשות המקומית יוזמת התוכנית וביחס שבין העותרת לבין שאר בעלי המגרשים שהם, בלי ספק, נהנים מן התוכנית עשויה להתקבל תוצאה שאינה משקפת "צדק חלוקתי" מלא. הערות אלה אינן יכולות לשנות את המסקנה בדבר דחיית העתירה. ההשלכה המעשית היחידה שתינתן להן היא במסגרת קביעת הוצאות המשפט בפרק המסיים את פסק הדין. עתירות רובינשטיין (1725/05) וקבוצת בר ניר(1807/05) בהבדל מעתירת דקור רהיט המבטאת קושי מורכב ואמיתי; כמעט מאבק קיומי, עתירות רובינשטיין ובר ניר הן עתירות "צייקניות" מסוג נפוץ ומקובל בהקשר לתוכניות איחוד וחלוקה המשלבות עשרות או מאות בעלי זכויות. לוחות וטבלאות האיזון בתוכניות כאלה הם לעתים מזומנות פסיפס עדין ומסובך של שיקולים ורכיבי הערכה שונים ומשונים. שינוי כלשהו, הוצאת רכיב או הוספת רכיב ל"מעשה מרכבה" זה עשוי לגרום להתמוטטות כללית. בתוך מסגרת של עשרות בעלי זכויות בתחום התוכנית סביר שתהיה לבודדים תחושת קיפוח מסוימת ושלאיל ידם להציע "רעיון טוב יותר" של פסיפס ההקצאות. כמובן שה"טוב" העולה מן ההצעה עבור המעטים מחסיר מחלקם של הרבים ולא מן הנמנע שיש בו כדי לקפחם. ברי אם כן שתפקידו של בית המשפט הדן בעתירה מנהלית כנגד תוכנית איננו כרוך בחיפוש אחר דרך ההקצאה המושלמת ואף לא בחתירה אל דרך ההקצאה הטובה ביותר. במקום שמתברר שההקצאה היא פרי מלאכה מקצועית סבירה ונעדרת שיקולים זרים, תיסוג ביקורתו של בית המשפט לאחור. מכאן למרכיבי ההשגות הפרטניים. אי סבירות התוכנית אין בטענה דבר המוסיף על עתירת דקור רהיט. להיפך מאחר שלא הוקם ולא נבנה דבר על מגרש רובינשטיין אין משמעות ביחס אליו לכל טענות הפגיעה שנטענו מפי דקור רהיט. נמצא אם כן שמסקנותיי בעניין סבירות התוכנית שפורטו בהקשר לעתירת דקור רהיט יפות גם לכאן. מפגעי רעש מתקיני התוכנית נתנו דעתם למפגעי רעש מטוסים והתוכנית כוללת הוראות סבירות לבנייה אקוסטית הן ביחס למבני מגורים והן ביחס למבני ציבור. הוא הדין בהקשר למחולי רעש חיצוני אחרים. אינני מוצא פגם בהחלטה שיינתן בתוכנית ביטוי לדרישה לרישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין ביחס להשפעות רעש מטוסים. ההחלטה מבטאת את חובת הרשות הציבורית ליידע את הציבור. הסתרה מעין הציבור עשויה להוות פגיעה בתפקוד התקין של הרשות הציבורית. לדעתי הדרישה לכלול בתוכנית התנייה המונעת את כניסתה לתוקף עד שייבחנו אפשרויות למזעור רעשי המטוסים בשטחי ההתנעה בבסיסי חיל האוויר, נעדרת זיקה לתוכנית. בסיסי חיל האוויר אינם מצויים בתחום התוכנית. אכן מוסדות התכנון וגורמי איכות הסביבה מצווים לפעול לצמצום מפגעי רעש. אך חובה זו בהקשרה של הדרישה הספציפית, אינו חלק מן התוכנית. הפקעת יתר ללא פיצוי הלכת בראון שראתה אור לאחר שהוגשו סיכומי הצדדים שמה, לדעתי, קץ למחלוקת הנובעת מפסקי הדין בעניין חברת מסיקה והרטבי. בית המשפט העליון (מפי השופטת נאור) פסק שמצד אחד "הפרשה לצורכי ציבור" המקובלת בתוכניות איחוד וחלוקה כמוה כ"הפקעה" ודיני ההפקעות צריכים לחול עליה. אולם אין כל סיבה שלא לראות בהשבחת המקרקעין (כלומר בעלית ערכם כנדל"ן) או בתוספת זכויות (כגון זכויות בנייה, זיקות הנאה ופטורים שונים) משום פיצוי בגין ההפקעה. לפיכך אם ההשבחה או הזכויות הנוספות מגלמות שווי כספי העולה על הפיצוי הנדרש לפי דיני ההפקעה, אין מקום לחייב את הוועדה המקומית בתשלום פיצוי כפול. טענת העתירה בעניין אי מתן פיצוי עבור הפקעת יתר, נדחית. הוצאות התוכנית הכל מסכימים שהוועדה המקומית או הרשות המקומית רשאיות לגבות מבעלי הזכויות במגרשים המשתתפים בתוכנית את הוצאות התוכנית. הרשות מצדה מסכימה שאין היא זכאית לגבות את ההוצאות פעמיים מידי בעלי הזכויות. עד שנת 1981 נשלטה סוגיית גביית ההוצאות על ידי הוראת סעיף 69(12) לחוק התכנון והבנייה המתירה לקבוע בתוכנית הוראות בדבר "הוצאות התכנית לרבות הוצאות עריכתה וביצועה". בשנת 1981 נוספו לחוק הוראת סעיף 196 א והתוספת השלישית המסמכים את הוועדה המקומית להטיל היטל השבחה ולייעד אותו לכיסוי הוצאות הוועדה או הרשות המקומית להכנת תוכנית. מכאן היה מי שסבר שהוראת סעיף 196 א' - שהיא מאוחרת וספציפית - דוחה מפניה את הוראת סעיף 69(12) ושוב אין מקום לקבוע בתוכנית הוראות בדבר החזר הוצאותיה (השופט ד"ר קלינג בפס"ד חברת מסיקה) והיה מי שסבר שהוראת סעיף 196 א לחוק אינה מייתרת את הוראת סעיף 69 (12) שכן לעתים אין די בהיטל השבחה כדי לכסות את הוצאות התוכנית (השופט גורן בפס"ד הרטבי). במחלוקת זו טרם ניתן פסק דין מנחה של בית המשפט העליון. על כן אוחזים רובינשטיין וקבוצת בר ניר בפס"ד חברת מסיקה כדי לדרוש את ביטול ההוראות בדבר החזר הוצאות שבתוכנית ואילו המשיבות אוחזות בפס"ד הרטבי כדי לטעון להשארתן על כנן. הזדמן לי להציג באחד מפסקי הדין את השקפתי בנקודה זו. הצבעתי על כיוון מחשבה מעט שונה שהרעיון המרכזי שלו הוא שלכל אחת משתי הוראות החוק סעיף 69(12) ו-סעיף 19 א) תכלית משלה. על כן שתי ההוראות יכולות להתקיים האחת לצד השנייה ואין סכנה לגביית כפל הוצאות מכוחן. אביא כאן במלואם את דברי בנקודה זו מתוך אותו פסק דין: סעיף 69 לחוק התכנון והבנייה משמיע שמותר לכלול בתוכנית בין היתר הוראות בדבר "הוצאות התכנית לרבות הוצאות עריכתה וביצועה". זה, במפורש, מקור הסמכה חוקי לחיוב בעלי הזכויות בתוכנית לממן את הוצאותיה של אותה תוכנית מסוימת. סעיף 196א' לחוק התכנון והבנייה מסמיך את הוועדות המקומיות להטיל היטל השבחה הוראות התוספת השלישית לחוק מייעדות את ההיטל "לכיסוי ההוצאות של הועדה המקומית או של רשות מקומית…להכנת תכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית, לפי העניין, ולביצוען, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור, כפי שהוגדרו בסעיף 188 לחוק זה, ולרבות הוצאות שימור אתר או הפקעתו לפי התוספת הרביעית". לאמור החוק מייעד את כספי ההיטל לכיסוי הוצאות תוכניות במרחב התכנון שאינן בהכרח התוכנית הספציפית שבמסגרתה הוטל ההיטל. אכן כך העירה פרופ' לוינסון-זמיר: "חוק התכנון אינו דורש שהכספים שנגבו בגין השבחותיה של תוכנית פלונית ישמשו רק לפיצוי הנפגעים מאותה תוכנית. אין כל מניעה להשתמש בכספי ההיטל שנאספו מתוכנית פלונית כדי לפצות על הנזקים שגרמה תוכנית אלמונית. לכן, יש לשער שלאחר תקופה לא ארוכה, תהיה בידי כל רשות מקומית קרן שתשמש למימון העלויות הכרוכות בתוכניותיה" (לוינסון-זמיר 194). סברתי היא שהמחוקק ראה בהיטל ההשבחה, ראש וראשונה מקור מימון להוצאות תוכניות המשרתות תכליות ציבוריות חשובות ושבהן לא נגרמת השבחת המקרקעין של בעלי הזכויות ולפיכך לא ניתן לגבות בהן היטל השבחה (להיפך, בתוכניות כאלה, פעמים הרבה, יש צורך בתשלום פיצוי לבעלי הזכויות בשל פגיעה מתוכנית. מכאן נובע ששתי הוראות החוק הנדונות אינן סותרות האחת את רעותה. לכל אחת מהן תכלית שונה. הוראת סעיף 69(12) מהווה תשתית חוקית להסדרי מימון של תוכניות בידי בעלי הזכויות בהן ואילו הוראות התוספת השלישית מכוונות למימונן של תוכניות אחרות שאין להן מקור מימון עצמי (עת"מ (מחוזי ת"א) 1001/03 מרגליות נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז ). מאז פס"ד מרגליות לא שיניתי את דעתי ולפי שכאמור אין פסיקה מנחה האומרת אחרת אני מאמץ את אותה השקפה לענייננו וקובע כי קביעת ההוראות בגוף התוכנית להחזר הוצאות התוכנית בדין יסודה. מיקום חדרי בזק למקרא דברי באי כוח המשיבות השתכנעתי שבעניין מיקום חדרי בזק לא ייעשה דבר שאינו עולה בקנה אחד עם הוראות הדין. כך גם הורתה ועדת ההתנגדויות בהחלטתה. הוראות התוכנית לא נועדו לקבוע היכן ימוקמו חדרי הבזק. הן נועדו לאפשר את מיקומם גם בבתי מגורים. מעתירת רובינשטיין עולה שאין מחלוקת על כך שהדין מאפשר, בתנאים מסוימים, לגורמי בזק לפעול במבנים פרטיים, מבני מגורים. נטען שהתנאים אינם מתקיימים. אם כך לא תהיה התקנת אמצעי בזק בחדרים שיועדו לכך עד שיתקיימו התנאים. אני דוחה רכיב עתירה זה שאין בו כל ממש. העברת קווי ביוב דרך מגרשי בניה למגורים רשת קווי הביוב טרם נקבעה. בעניין זה התקנון קובע שתיערך תוכנית לפי הנחיות מהנדס הוועדה המקומית. אף על פי שהדין מאפשר העברת קווי ביוב דרך מגרשים פרטיים [וכך גם הזדמן לי לפסוק (עת"מ (ת"א) 1194/03 מרים (זלק) פורת נ' עיריית נס ציונה )], חזקה על מהדס הוועדה שיעשה את המירב על מנת שכל אימת שיש ברירה יועברו קווי הביוב דרך שטחי ציבור. אין כל סיבה להניח מראש שלא תיעשה בעניין זה מלאכה נאמנה. אם ימצאו העותרים שנכזבה תוחלתם בעניין ודאי שיוכלו למצוא תרופתם בהשגה הפורום המוסמך. פגם מובנה בתוכנית לא מצאתי בעניין זה. צד אחר של רכיב עתירה זה מגולם בדרישה להביא בחשבון במסגרת לוחות האיזון את הגריעה מערך המגרשים שבהם עוברים קווי ביוב. על כך השיבו המשיבות בפשטות שבלב הזה, בהיעדר תוכנית הביוב, אין לדעת באלו מגרשים יעברו קווי ביוב ולפיכך לא ניתן לייחס לשום מגרש קונקרטי את גריעת הערך. אכן אם העברת קו ביוב דרך מגרש המיועד למגורים גורעת מערך המגרש, מתעוררת שאלה מי יפצה וכיצד יפוצה בעל המגרש ש"נבחר" למעבר קו ביוב. אין לי תשובה חד-משמעית לכך (ולא התבקשתי לבחון את האפשרויות השונות בעניין זה). ייתכן שהתרופה תמצא בהקטנת היטל ההשבחה, שכן עם הגריעה מערך המגרש מוקטן היקף ההשבחה (פיתרון כזה יוליך לקיום יחס נאות בין המגרשים) ויתכן שיש דרכי תרופה אחרות. בהעדר בסיס לטענת העותר יש לדחות גם רכיב עתירה זה. הפלייה בין מגרשים בעריכת טבלאות האיזון קב' בר ניר טוענת להפליה בהערכת שמאי התוכנית את המגרש שלה במצב הנכנס. היא מוכיחה, בהשוואה למגרש אחר שאפיוניו, לסברתה, דומים את פערי ההערכה לחובתה. הקבוצה אינה מייחסת לשמאי (או לגורמי ועדת ההתנגדויות) הטיה מכוונת המבוססת על שיקולי העדפה זרים ופסולים. הביטוי "הפלייה" בהקשר זה עשוי להטעות. הטענה היא לשגגה שמאית שאין לה הסבר. הנתונים היבשים שהוצגו בעתירת קב' בר ניר אמנם מראים לכאורה על פער בלתי מוסבר בין ערכים שונים המיוחסים לטיפוסי המגרשים שהעתירה בוחנת אותם. אלא שממענה המשיבות נמצאנו למדים שלפער הזה יש טעם. שמאי הוועדה נטל בחשבון מיניי נתונים (היקף ההפרשות לצורכי ציבור, צורת המגרש, מיקום המגרש) שיש להם השלכה לעניין הערכת שווי המגרש במצב הנכנס. הנה כי כן מבחינה אובייקטיבית נמסר הסבר מניח את הדעת המסיר חשש להבחנה מוטעית בין המגרשים. שאלה היא מה טעם ראתה קב' בר ניר להציג את ראש הטענה הזה ולהכתירו ב"כתר" הפלייה אם יש לדבר הסבר שמאי (ואם ההסבר אינו מקובל עליה, למה אין כל ניסיון להתמודד עם ההסבר במסגרת העתירה)? התשובה לכך נעוצה בטרונייתה של קב' בר ניר על כך שלא נמסרו לה אמות המידה (פרמטרים) ששימשו את שיקולי השמאי. מן ההתייחסות של הוועדה המחוזית אני למד שמקצת השיקולים הובהרו (בלשון כללית כגון: "מיקום המגרש" "צורת המגרש" ולא באורח מפורט כגון: מגרש X ממוקם בנקודה מסוימת הגורעת מערכו; מגרש Y צורתו מקשה על מיצוי זכויות הבנייה בחלק ממנו או מייקרת אותם כגון בשל הפרשי גבהים וכיו"ב) ושיקולים אחרים לא נמסרו (למשל הפער בהפרשות לצרכי ציבור). לדעתי היה על השמאי לפרוש את יריעת שיקוליו בבהירות ולפרטים ככל הניתן. אין זה עניין "פנימי" של מוסדות התכנון. לקביעות השמאי נפקות עצומה על היקפם של מגרשי התמורה. שיקוליו צריכים להיות נהירים לבעלי הדבר. מצד המעשה, לאחר שנחה דעתי ששיקולי השמאי סבירים עלי לדחות את רכיב העתירה. התוצאה סיכום מסקנותיי הוא שבכל טענות העותרים לא נמצא בסיס הולם להתערב בהחלטות ועדת ההתנגדויות וממילא אין מקום להתערבות כלשהי בתוכנית. על כן העתירות נדחות. הצבעתי לעיל על פער דיכוטומי בין תכליותיה של עתירת דקור רהיט ומקורות ההנעה שלה לבין עתירות רובינשטיין ובר ניר. עתירות אחרונות אלה הקימו עליהן התנגדות של עשרות בעלי זכויות בתחום התוכנית. כל אחד ואחד מהם, מן הסתם, חש "קיפוח" בנקודה זו או אחרת (כל אחד מאותם עשרות יכול, לכל הפחות לחשוש שקווי ביוב יעברו דרך מגרשו וכל אחד מהם בודאי אינו מאושר בלבבו על כך שעליו לתת את חלקו בהחזר הוצאות התוכנית ועוד כיוצא באלה). אף על פי כן תבונת הרבים היא שנזקן של השגות צרות עיין כנגד תוכנית משביחה עלול להיות גדול מתועלתן. כבר היו דברים מעולם. מן הראוי להיזהר מלהציב חסמים לפני זכותם של בעלי זכויות להגיש עתירות כנגד תוכנית. יחד עם זה צריך להציב גם תמרורי הנחיה האומרים שיש לשקול שקול היטב את טעמי העתירה עד שהיא מוגשת לבית המשפט. עתירת דקור רהיט הוגשה מתוך תחושת מצוקה גדולה וכמעט בחוסר ברירה. שתי העתירות הנוספות התבררו להיות מיותרות. משיקולים אלה החלטתי לפטור את דקור רהיט מנשיאה בהוצאות המשפט. רובינשטיין כיחיד וקבוצת בר ניר כקבוצה ישלמו, כל אחד מהם את הוצאות המשיבות כדלקמן: לוועדה המחוזית - 35,000 ש"ח לוועדה המקומית - 25,000 ש"ח (שמהם 5000 ש"ח ייחשבו כהוצאות והיתר כשכ"ט עו"ד) ולמועצה המקומית - 15,000 ש"ח (שמהם 2500 ש"ח ייחשבו כהוצאות והיתר שכ"ט עו"ד). שינוי ייעוד במקרקעיןתעשיה