תביעה לתשלום דמי ניהול חנות

תביעה לתשלום דמי ניהול חנות
1. ענינה של תביעה זו דרישה לתשלום דמי ניהול מהנתבעת שהינה הבעלים של חנות מס' 231 בקניון הזהב בראשל"צ.
התובעת, אשר מנהלת חברת ניהול, עותרת לקבל התשלומים המפורטים בכתב התביעה.


2. העובדות הצריכות לענין
א. הנתבעת רכשה על פי חוזה מכר מיום 07/03/91 חנות בקניון הזהב אשר מספרה 231.
ב. בהתאם לחוזה המכר נקבע שטח החנות ל- 51.13 מ"ר.
ג. ביום 15/05/91 נחתם חוזה עם חברת הניהול בו פורטו ההתחייבויות של הצדדים וכן אופן חישוב דמי הניהול.

3. טענות התובעת בקליפת האגוז הן:
א. במהלך תקופת הסכם הניהול לא שילמה הנתבעת את דמי הניהול באופן שוטף וסדיר ויתרת חובה עולה כדי 329,801 ₪ נכון ליום הגשת התביעה.
ב. הסכום הנקוב בס"ק א' מורכב מאומדן דמי הניהול שהוטלו על הנתבעת בסך של 220,285.90 ₪ ומסכום נוסף שהינו ההפרש בין האמדן ובין דמי הניהול החוזיים הכוללים תקורה בשיעור 15% והעולה כדי 109,515.10 ₪.
ג. שטחה של חנות 231 הינו 55.64 מ"ר עפ"י תחשיב המודד המוסמך אשר הגיש חוות דעת. כאשר השטח הנ"ל מורכב משטח חנות (נטו) 23.12 מ"ר והיתר שטחי ציבור, שירותים, משטחי ישיבה ומסדרון שירות.
ד. מאחר והנתבעת לא שילמה את דמי האומדן שנקבעו נדרשה היא בהליך השיפוטי אף לשלם את חלקה המלא בדמי הניהול החוזיים.

4. טענות הנתבעות בבקשת הרשות להגן הן:
א. דו"ח כספי בתום כל שנת כספים ואשר אושר ע"י רו"ח לא הוצג לנתבעת ולפיכך בהעדר דו"ח רואה חשבון אין הנתבעת חבה בתשלום.
ב. קיימים אי סדרים כספיים אצל התובעת.
ג. שטח החנות בפועל קטן מהשטח המפורט בחוזה המכר. טענת המודד של הנתבעת הינה כי שטח החנות הינו 38.17 מ"ר.
יובהר, כי בסיום עדויות התובעת הודיע ב"כ הנתבעת כי הנתבעת "מושכת" את
תצהיר העדות הראשית מטעמה. לפיכך, נותרה הנתבעת בלא כל גירסה.

5. השאלות העומדות להכרעה בהליך זה הם:
א. מהו שטחה של החנות לצורך חיוב.נ
ב. מהו קרן החוב האמיתי.ב
ג. מהי הריבית או ההצמדה או שניהם יחד החלים על קרן החוב.

דיון

6. אשר לשטחה של החנות. כאן שתי גירסאות מטעם התובעת.ו
האחת - שבסיסה חוזה המכר בה נאמר כי שטח החנות הינו 51.13 מ"ר.
השניה - חוות דעתו של המומחה אשר הוכנה לצורך ההליכים בתיק זה ואשר קבע כי שטח החנות עולה כדי 55.46 מ"ר.
לנתבעת, בהעדר תצהיר עדות ראשית, אין גירסה. לפיכך, שומה עלי להכריע בין שתי גרסאותיה של התובעת.
חוזה הניהול אשר נחתם בין התובעת לבין הנתבעת מתייחס לחוזה המכר כבסיס להתקשרות בין הצדדים. לפיכך, שטח החנות, הקובע הינו השטח הרשום בחוזה המכר ושהינו 51.13 מ"ר.

לטעמי, אין התובעת יכולה לשנות רטרואקטיבית חיוב לשטח אשר לראשונה נטען הוא במהלך שמיעת הראיות בתיק זה. לכן, אני קובע כי שטח החנות לצורכי חיוב הינו 51.13 מ"ר.

7. השאלה השניה העומדת לבחינה הינה מהו חובה של הנתבעת וכיצד יש לחשבו. לענין זה, ראש וראשון יש לבחון את הוראות החוזה הקובע לאמור:
"12. א. המחזיק מתחייב לשאת ביחד עם יתר המחזיקים בקניון בכל ההוצאות
הכרוכות והדרושות בעבודת חברת הניהול כפי שיקבע על-ידי חברת הניהול.נ

ב. להוצאות הנזכרות בסעיף זה לעיל יתווסף סכום השווה ל-15% מהן
בצירוף מס ערך מוסף כחוק, שיהווה את שכרה של החברה תמורת בצוע התחיבויותיה בהסכם זה. סכום זה יהיה חלק בלתי נפרד מן ההוצאות וישולם על ידי המחזיק לחברה בהתאם לאמור בהסכם זה להלן.ב

ג. חברת הניהול תהא רשאית לחייב מחזיק בגין הוצאה מיוחדת שהוצאה
על ידיה בקשר לעיסקו של השוכר וזאת בנוסף לדמי הניהול המשתלמים ע"פ הסכם זה.ו

ד. המחזיק ישלם לחברת הניהול תשלומים שוטפים על חשבון חלקו
המשוער בהוצאות ובדמי הניהול של חברת הניהול בהתאם לדרישות בכתב שיוגשו לו על-ידי חברת הניהול וע"פ המועדים הקבועים בהם. הדרישות יבוססו על אומדן הוצאות שנתי שיוכן על-ידי חברת הניהול ויעודכן מעת לעת ע"פ מצב ההוצאות בפועל.נ

ה. החברה תכלול, בהוצאות סכומים המיועדים לכיסוי הפחת על הרכוש
המשותף. סכומי קרן הפחת יקבעו על-ידי החברה מפעם לפעם על פי שיקול דעתה הבלעדי והם יופקדו על ידה בקרן פחת מיוחדת וישמשו לתוספת, חידוש ולהחלפת ציוד, מתקנים ורכוש לפי קביעת החברה.ב

ו. חלקו של המחזיק בכלל ההוצאות יהיה בהתאם למפתח חלוקת הוצאות
כפי שיקבע על ידי החברה, ואשר יתבסס על חלקו של המחזיק ברכוש המשותף שבפרוייקט ביחס לחלקיהם ברכוש המשותף שבפרוייקט ביחס לחלקיהם ברכוש המשותף של מחזיקי היחידות האחרות שבפרוייקט, ידוע למחזיק כי עם בעלי שטחים מסוימים, גדולים במיוחד, זכאית חברת הניהול לחתום על הסכמים נפרדים ושונים לתשלום דמי הניהול.ו

ז. למען הסר ספק מובהר כי המחזיק יהיה חייב לשאת בהוצאות החלות
עליו על פי החשבונות שיוגשו לו על ידי החברה במלואם אף אם בפועל אינו משתמש ביחידה ו/או אינו נהנה ממנה.נ

ח. עם קבלת החנות לידי המחזיק ישלם לחברת הניהול מקדמה על פי אומן
חב' הניהול על חשבון דמי ניהול לשלושת חודשי השכירות הראשונים.ב

ט. בתום כל שנת כספים יערך דוח כספי לאותה שנה שיאושר על-ידי רו"ח
ועל המחזיק יהא לשלם על פיו את יתרת חובותיו באם יהיו לחברת הניהול, וזאת תוך 15 יום מיום הדרישה.ו
במידה ותעמוד לזכות המחזיק יתרה היא תיזקף לזכותו על חשבון התשלומים הבאים."

8. הפרקטיקה הנוהגת בקניון, כפי שהעידה על כך הגב' ניצה משען המשמשת כמנהלת אצל התובעת, הינה שהתובעת עורכת אומדן של הכנסות והוצאות ושולחת חיוב לכל בעלי העסקים כאשר הגביה הינה על פי אומדן ולא על פי ההוצאות הממשיות/דמי הניהול החוזיים.
לטעמה של הגב' משען, כל עוד בעל עסק משלם את המקדמות (האומדנים) הרי שהתובעת לא מגישה נגדו תביעה ואינה תובעת אותו על ההפרשים בין האומדן לסכום ההוצאה האמיתי (כאן בהליך זה עסקינן בסך של 109,515.10 ₪), ראה דבריה בעמוד 17 שורות 18-20.נ

9. טרם אדון בחיוב הנובע מהאומדן, הרי שלענין החיוב בגין הפרשים בין האומדן וסכום ההוצאה (109,515.10 ₪) אומר כי התובעת חייבת לנהוג באמת מידה שווה כלפי כל הדיירים כל עוד היא משקפת נוהג נורמטיבי סביר. לכן, כל עוד והנתבעת שילמה את התשלומים כסדרם אין התובעת יכולה לשוב ולתבוע רטרואקטיבית את אותם ההפרשים לשנים בהם הנתבעת עמדה בהתחייבויותיה.ב

10. וכלפי מה נאמרים הדברים? נספח ג' לכתב התביעה ולתצהיר מטעם התובעת שהינו כרטיס הנהלת החשבונות עליו נסמכת התובעת בתביעתה.ו
אין מחלוקת כי התביעה מתייחסת לתקופה שמיום 1/1/95. לפיכך, יש לבדוק בכל שנה ושנה בסופה מהי יתרת החשבון של הנתבעת ביום 31 לדצמבר של כל שנה.נ
בנספח ג' עמוד 1 שורה 8 - היתרה ליום 31/12/95 הינה יתרת זכות לנתבעת בסך
156.35 ₪.ב
בנספח ג' עמוד 2 שורה 9 - היתרה ליום 31/12/96 הינה יתרת זכות לנתבעת בסך
2.82 ₪.
בנספח ג' עמוד 3 שורה 10 - היתרה ליום 31/12/97 הינה יתרת זכות לנתבעת 3.71 ₪.
בנספח ג' עמוד 4 שורה 1 - היתרה ליום 31/12/98 הינה יתרת חובה בסך 2,078 ₪. לראשונה קיימת יתרת חוב לנתבעת.ו
בנספח ד' עמוד 4 שורה 7 - היתרה ליום 31/12/99 הינה יתרת חובה בסך 5,083.51 ₪.

11. מעדותה של הגב' משען נמצאתי למד כי כרטיס הנהלת החשבונות על בסיסו מושתת התביעה מכל מרכיבי תשלום נוספים אשר אינם דמי ניהול כגון: חיובי מים וכן תשלומים שאף העדה מטעם התובעת אינה יודעת את פישרם. כגון דבריה של העדה בהתייחס לסכום של 17,078 ₪ (עמוד 19 לפרוטוקול שורות 23-24, עמוד 20 שורות 7-8).

12. היינו, כל טענות התובעת בהתייחס לחובות הנתבעת לשנים 95, 96 ו-97 אין להם מקום, באשר דף חשבון הלקוח מלמד כי הנתבעת לא חבה לתובעת מאומה באותן שנים.נ
באשר לשנים 98, 99 ו-2000 - כאן חייבת היתה הנתבעת כספים לתובעת. לשנת 98 סך של 2,078 ₪ ולשנת 99 סך של 5,083 ₪.ב
אשר לשנת 2000 סכום החוב, שלא ניסתר הוא 35,562 ₪ (שזה האומדן ולא דמי הניהול החוזי).

13. לפיכך, אין התובעת זכאית להפרש בין דמי הניהול החוזיים לבין האומדן עבור השנים 95, 96 ו-97. יובהר כי לטעמי גם לשנת 98 אין התובעת זכאית להפרש הנ"ל שכן הנתבעת שילמה דמי ניהול בשנת 98 בסך של 62,497 ₪ (כנאמר בעמוד 5 לחוות דעתו של רואה החשבון). היינו, קיים חוסר בתשלום של 0.03%. לכן, אני קובע כי התובעת אינה זכאית גם בשנת 98 להפרש לדמי הניהול החוזיים. בעוד שלשנים 99' קיים חיוב כאמור.

14. אשר לשעור הריבית בגין פיגור בתשלומים. חוזה הניהול קובע מפורשות בסעיף 16 כי בגין תקופת הפיגור ישלם המחזיק "ריבית בנקאית מירבית (ריבית על חריגה מקו אשראי) כפי שתהיה נהוגה באותה עת בבנק לאומי לישראל בע"מ".ו
דברים אלו מלמדים כי הגב' משען טעתה בחישוב אותו הציגה לבית המשפט כי על פי דברי רואה החשבון יש לגבות בגין פיגורים ריבית חודשית של 2% בצירוף הפרשי הצמדה. באם חישוב הפיגורים נעשה כך על ידי התובעת כלפי מחזיקים הרי שהדבר אינו חוקי.
שהרי, דבריה של הגב' משען אינם עולים בקנה אחד עם האמור בחוזה ואף לא עם דבריו של רו"ח דורון גיבור אשר הגיש חוות דעת מומחה.
לטעמי גם חוות דעתו של רו"ח גיבור בענין זה לוקה, שהרי החוזה קבע כי חוב דמי ניהול ישא ריבית בנקאית מירבית של בנק לאומי ולא הצמדה. רו"ח גיבור ערך בתחשיביו אף הפרשי הצמדה וחישוב זה אינו נכון.
זאת ועוד, גם בסיס החישוב של רואה החשבון לענין המידד השטחי צריך להיות 51.13 מ"ר ולא כל נתון אחר.

15. סוף דבר, אני קובע כי אין התובעת זכאית לסכום הנתבע על ידה בכתב התביעה אלא לסכום שיתקבל מהנתונים הבאים:



לשנים 95, 96 ו-97 - אין כל יתרת חוב.


ב. לשנת 98 יתרת חוב של 2,078 ₪ בלבד ואין להוסיף על סכום זה את ההפרש
לדמי הניהול החוזיים. הסך של 2,078 ₪ ישא תשלום ריבית כקבוע בחוזה (בלא הצמדה) עד ליום הגשת התביעה.


ג. את דמי הניהול החוזיים לשנים 99 ו-2000 בניכוי הסכומים ששולם (כאשר שטח החנות לצורך חישוב 51.13 מ"ר) וכן תשלום ריבית כאמור מעלה בס"ק ב'.

16. הסכום המתקבל בסעיף 15 ישולם בתוך 30 יום ממועד מתן פסק הדין כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד מועד התשלום המלא בפועל.

17. כמו כן, תשלם הנתבעת את החלק היחסי של אגרות בית המשפט אשר שולמו על ידי התובעת וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 7,000 ₪ כולל מע"מ כשסכומים אלו נושאים הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

18. זכות ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי.

19. המזכירות תשלח לצדדים עותק מפסק הדין.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון