מתווכים רשלנות

רשלנות מתווכים
1. תביעה כספית בסך של 321,941 ₪, כּשיעור דמי תיווך בסך של 2% + מע"מ מסכום מכירת אולם קולנוע כפיר שבבניין כלל בירושלים.

2. על-פי התביעה, התובע הראשון, בהיותו מתווך אשר פעל במסגרת התובעת השנייה, שהיא סוכנות תיווך נדל"ן ששמה הולך לפניה בירושלים, תיווך - לפי פניית הנתבע - בעיסקה למכירת קולנוע כפיר.
3. לטענת התובע, הזמין הנתבע את שירותי-התיווך מאת התובעים, בהציגו את עצמו כבעלי הנכס, תוך יצירת מצגי שווא כלפי התובעים, וזאת כדי לחמוק מתשלום שכרם.

4. בתביעתו מתאר התובע יחסי עבודה טובים במשך שנים בין התובעת השנייה לבין הנתבע ובני משפחת רג'ואן. בין היתר, נטען כי במסגרת היחסים העיסקיים בשנים עברו, שולמו דמי תיווך מאת מי מבני משפחת רג'ואן לתובעת השנייה, במלואם, גם באין הסכם תיווך בכתב. בכתב התביעה ניתנו מספר דוגמאות לדבר.

5. במקרה הקונקרטי העומד על הפרק, טוען התובע כלפי הנתבע כי הזמין שירותי תיווך לאולם קולנוע כפיר, תוך הצגת מצג שווא רשלני - אם לא כוזב - כמי שהוא הבעלים של הנכס, בלא רמז על כך כי בעלותו על הנכס משותפת עם אחר. התובעים מפרטים בתביעתם את פעולותיהם הקונקרטיות - והן אינן מעטות - בקשר לעיסקה הנדונה.
6. עוד טוענים התובעים על הנתבע, כי משנתבקש לחתום על הסכם תיווך, השֹים עצמו כנפגע מן הבקשה ואמר כי אין מקום לחשש בקשר לתשלום דמי-התיווך.
עוד כהנה וכהנה ניסיונות להחתים את הנתבע על הסכם-תיווך מתוארים בכתב התביעה, וכדרך שנעשו בּין לבין, תוך כדי קידום המגעים למכירת הנכס. כל העת הזאת, לפי הנטען, ביקש הנתבע להניח את דעתו של התובע, כי אין מקום לדאגה.

7. בשלב מסויים, על-פי הנטען, החלה להיחשף התרמית של הנתבע, בשעה שהודיע בכתב במענה לפניית התובעים, כי כלל וכלל איננו מתכוון לשלם דמי תיווך בגין מכירת הנכס. זאת, בניגוד להצהרותיו של הנתבע, מצגיו, התנהגותו והתחייבויותיו שבעבר.

8. התובעים קובלים מרה על התרמית, על עשיית עושר ולא במשפט, על הפרת התחייבות חוזית, על ניהול מו"מ בחוסר תום לב, על רשלנות; ומכאן תביעתם לקבל את מלוא סכום התביעה, שווה ערך ל- 2% + מע"מ מסכום מכירת הנכס, אם כּדמי תיווך, אם כּשכר טירחה, ואם כשכר עבודה ראוי.

9. מנגד טוען הנתבע, כי קולנוע כפיר היה בבעלות שניים; כי לו-עצמו לא הייתה כל שייכות אישית, לנכס; וכי התובעים ידעו זאת היטב, הן מפיו של הנתבע והן מנסח רישום המקרקעין שבידיהם.

10. על רבות מטענותיהם של התובעים טוען הנתבע בכתב ההגנה, כי "הנטען שם הינו שקר גס ומוחלט". הנתבע מכחיש מכל וכל פנייה אל התובעת בעניין אולם קולנוע כפיר, לא בקשר למכירה ולא בקשר להשכרה. הנתבע מכחיש היכרות כלשהי עם התובע הראשון, ומכל מקום, לטענתו, לא פנה כלל אל איזה מתווך מטעם התובעת השנייה במה שקשור לנכס נשוא התביעה.

11. לכתב ההגנה מצרף הנתבע הזמנות לשירותי תיווך מאת בעלי-הנכס אל משרדי תיווך אחרים, בקשר לנכס נשוא התביעה, ללמדנו על כך שלסוכנויות תיווך אחרות ראו בעלי הנכס לפנות, אך לא אל התובעת השנייה, בחינת "מכלל הן אתה שומע לאו" (השוו: בבלי, נדרים יא, א).
על-פי אותן הזמנות, הדגישו בעלי הנכס כי לא ישלמו דמי תיווך על מכירה, אלא רק בגין השכרת הנכס.
12. הנתבע מבקש להבחין בין עסקיו לבין עסקים אחרים של בני משפחתו, והוא מתנגד למצג כללי של יחסים בין בני משפחת רג'ואן לבין התובעים.

13. על השתלשלות העניינים והמגעים שקדמו לעיסקה הנדונה, יש בפי הנתבע גירסה שונה לחלוטין מגירסת התביעה. כאמור, על רבות מטענות כתב התביעה טוען הנתבע בכתב ההגנה, כי אין מדובר אלא ב"שקר וכזב בראש חוצות", "מצגי מירמה", "חלום בהקיץ", "אשליה שלא הייתה ולא נבראה מעולם", "דברים של הבל ורעות רוח".

14. הדברים הנ"ל הובאו כרקע, כדי לתאר במקצת את טיבה ואת עוצמתה של המחלוקת, אך בנסיבות העניין, אין מקום להידרש לכל אלה.

15. הנתבע הגיש בקשה לדחיית התביעה, או למחיקתה, על הסף, בשתי עילות. האחת, שאין כל יריבות בין התובעים לבין הנתבע, באשר אין לו כל שייכות אישית לנכס נשוא התביעה; וכאמור, היה הנכס שייך לשניים, כפי שידוע היה לתובעים הן מן הנתבע והן מנסח רישום המקרקעין שבידיהם.

16. העילה האחרת שבגינה מתבקש סילוק התביעה על הסף, הינה העדר הזמנה בכתב המסמיכה את התובעים לבצע פעולת תיווך במקרקעין. על עצם העובדה הזו, אין עוררין. המחלוקת שבין הצדדים, הינה מחלוקת משפטית, על אודות משמעות הדבר של העדר הזמנה בכתב.

17. סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 [להלן - החוק], קובע לאמר:

"מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור וועדת החוקה, חוק משפט של הכנסת" [ההדגשה שלי - נ' ס'].

18. בהתאם לסמכותו שלפי סעיף 9 הנ"ל התקין שר המשפטים את תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 [להלן – התקנות]. שם בסעיף 1 רשימת פרטי חובה שיש לכלול בהזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין.

19. ב"כ המלומד של התובעים, איננו כופר בדרישת הכּתב. אלא שלטענתו, העדר כּתב כשלעצמו, אין בו כדי לשלול ממתווך את דמי-התיווך; אם כדמי-תיווך ואם כשכר-ראוי.

20. הנני נדרש, איפוא, לפרש את הוראת סעיף 9 לחוק. כזאת אעשה על-פי לשונה, על-פי עניינה, הקשרה, תכלית החקיקה, ועל רקע ההיסטוריה החקיקתית שקדמה לחקיקת חוק המתווכים.

21. מדברי ההסבר להצעת החוק [הצ"ח 2136, תשנ"ב, בעמוד 388] ומדברי הכנסת בעת הבאת הצעת-החוק לקריאה שנייה ושלישית, למדנו על הרקע לחקיקתו. מחלוקות לרוב נתגלעו בין מתווכים לבין לקוחותיהם על אודות מה שסוכם ביניהם - אם סוכם - לגבי שירותי התיווך, הנכס נשוא התיווך, תשלום דמי-התיווך, וכיוצא באלה מחלוקות, אשר פירנסו את בתי המשפט ואת עורכי-הדין, תוך שגרעו מפרנסתם של מתווכים ולקוחותיהם. מצב הדברים חִייב עיגון סטטוטורי חד-משמעי, נוקשה, לשם הסדרת הנושא. במיוחד כך, בבוא גלי-העלייה מברית המועצות לשעבר, אנשים אשר ההוויה הישראלית הייתה זרה להם. בעת ההיא התרבו עוד המכשלות ביחסי מתווך-לקוח.

22. הוראת סעיף 9 לחוק, נמנית על חידושיו העיקריים; קרי, הזמנה בכתב דווקא לביצוע פעולת-תיווך במקרקעין. לשונו הברורה והנחרצת של סעיף 9, מלמדתנו על ההכרח בהזמנה בכתב; בלעדיה אַיִין.
דומה כי המחוקק ביקש להסיר כל ספק בדבר הזה, וביקש להורות הוראה קוגנטית, בלשון מצווה, ערוכה "כתנאי בני גד ובני ראובן (במדבר לב, כ-לב), לאמר: מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב [סעיף 9(א)], ומתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אם נתקיימו תנאים מסויימים, בתוכם מילוי אחר הוראת סעיף 9 הנ"ל (סעיף 14)" [כדברי כב' השופט י' אטדגי בת"א (תל-אביב-יפו) 64282/01 כהן מגורי אילן נ' אלפי רות, תק-של 2002 (2), 3908].

23. הנני סבור, כי מילותיה של הוראת סעיף 9 הנ"ל אינן 'סובלות' פרשנות לפיה זכאי יהיה מתווך לדמי-תיווך גם בלא הזמנה בכתב. דרישת הכתב הינה דרישה מהותית, תנאי לתשלום דמי-תיווך [ראו והשוו לפסק דינו של כב' השופט נ' הנדל בבר"ע (באר שבע) 952/98 רונן שיריזיאן נ' סלאב ירונה ושמעון, תק-מח 989 (1), 2569].

24. מצאנו אומנם בפסיקה (בערכאות נמוכות, בית המשפט העליון טרם נדרש לדון בעניין), מקרים שבהם לא קויימה דרישת ההזמנה בכתב על כל פרטיה ודקדוקיה בהתאם לסעיף 9 לחוק וסעיף 1 לתקנות; קרי, מקרים שבהם לא צויינו כל פרטי-החובה בהזמנה שבכתב, ואף-על-פי-כן נמצא המתווך זכאי לדמי-תיווך; אך הזמנה בכתב - הייתה [ראו את פסק דינו של כב' השופט דותן בבש"א (תל-אביב-יפו) 14376/98 ת"א 103793/98 יוסף פרשובסקי ואח' נ' הרצל פטל, דינים-שלום כרך טו, 745; כמו כן, ראו את פסק דינה של כב' השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן בת"א (ירושלים) 6577/98 טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ נ' נתנאל אל.אל.סי ואח', דינים-שלום כרך יח, 892; פסק דינו של של כב' השופט צ' דותן בבש"א (הרצליה) 2876/02 ת"א 662/01 ד"ר מרדכי סלע נ' ניסים קמפיאס, תק-של 2003 (1), 18 והאסמכתאות שנזכרו בו; פסק דינה של סגנית הנשיא, כב' השופטת ד' גנות בת"א (ראשון לציון) 2185/02 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים 1993 בע"מ נ' מנחם מליק מרכזים מסחריים בע"מ (טרם פורסם); פסק דינו של סגן-הנשיא, כב' השופט א' שילה בת"א (ראשון לציון) 5630/02 טנא נכסים דרום בע"מ נ' מכבי שירותי בריאות ואח', דינים-שלום כרך כא, 671; החלטתה של כב' השופטת ח' ינון בת"א (תל-אביב-יפו) 10004/01 פי.אי.ה מלונות ישראל בע"מ נ' מטרופוליס יזום השקעות נכסים (1993) בע"מ (טרם פורסם)].

בענייננו, באין הזמנה בכתב, אין דרך חוקית לזכות את התובעים בדמי-תיווך.

25. התובע הראשון הינו מתווך פעיל, והוא עובד אצל התובעת השנייה, אשר שמה הולך לפניה בתחום זה, ובודאי ידועה להם החובה לעשות הסכם בכתב. ההימנעות מעשיית הסכם בכתב פועלת בהכרח לחובת התובעים. אכן, יכול להיות שביחסים מסויימים שנרקמו בינם לבין לקוחות מסויימים, נהגו שלא לעשות הסכם בכתב, אם מחמת יחסי-אמון מיוחדים, ואם מכל סיבה אחרת. ואולם, זאת לדעת, במקרה של תקלה, שבר ביחסי-האמון, או סיבה אחרת, עלול מתווך אשר לא עשה הסכם בכתב, לצאת וידיו על ראשו. דברי ההסבר להצעת החוק מלמדים על מגמתו הברורה בעניין זה, ובבואנו לפרש את סעיף 9, עלינו לשוות לנגד עינינו את תכלית חקיקתו. ודוק: ב"כ התובעים טען לגבי אופיו הצרכני של חוק המתווכים. ואולם, אף אם ביקש המחוקק להגן על צד חלש, מי שאיננו מיודעי דת ודין; ואף אם הנתבע, בענייננו, כנטען, איננו הדיוט והוא בקי ורגיל בכגון דא, הרי שהחוק חל גם לגביו. כך עולה מהגדרת לקוח, הגדרה רחבה כאמור בסעיף 1 לחוק.

26. כאמור, ב"כ התובעים איננו מתעלם מהוראת סעיף 9, אך הוא מבקש, מטעמים של צדק, לאתר מקור חוקי אחר לתשלום שכרם של התובעים. על-פי טענתו זכאים התובעים לפיצוי כספי על סמך חוק עשיית עושר ולא במשפט.

27. אינני סבור כך. סעיף 6 (א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט קובע, כי - "הוראות חוק זה יחולו כשאין בחוק אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון...". חוק המתווכים במקרקעין, הוא חוק אחר, ובגידרו נקבעו הוראות מיוחדות לעניין הנדון. כיוון שכך, לא יוכלו התובעים להיבנות גם מחוק עשיית עושר ולא במשפט. פסיקת השבה תסכל את תכלית החקיקה, ותעמוד בניגוד להוראת סעיף 6 (א) הנ"ל.

28. כיוצא בזה, לא יוכלו התובעים להיבנות מדיני החוזים. סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע כי: "חוזה יכול שייעשה בעל-פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם הייתה צורה מסויימת תנאי לתוקפו על-פי חוק או הסכם בין הצדדים". למן חקיקתו של חוק המתווכים, צריך חוזה תיווך להיעשות על פיו, ורק על פיו; וכאמור, הזמנה בכתב הינה תנאי לתוקפו. גם עילה נזיקית, לא תעמוד להם, לתובעים. אל להם לבוא בטענה לרשלנות ו/או תרמית, באשר עליהם להלין על עצמם, על כך שלא החתימו את הנתבע על הזמנה בכתב. רשלנותם-שלהם גרמה להם. זאת, כאמור, על-פי גירסתם-שלהם כפי שהיא בכתב התביעה, ומבלי להיזקק (כנדרש בגידרה של בקשה לדחייה על הסף), לכפירה המוחלטת שבכתב ההגנה.

29. משבאה לעולם הוראת סעיף 9 לחוק, שוב לא יוכל מתווך לזכות בדמי-תיווך מכוחו של חוק לבר חוק המתווכים במקרקעין, או מכוחו של הדין הכללי. אם לא נאמר כן, מה הועילו חכמים בתקנתם? נמצאנו מסכלים את תכליתו של חוק המתווכים במקרקעין, ומאפשרים למעשה מצב בו מה שהיה, הוא שיהיה. אותן מחלוקות, ואותו מצב של חוסר וודאות אשר שרר לפני חוק המתווכים, ימשיך לשרור גם לאחר חקיקתו.
אזכיר בהקשר זה את דברי כב' השופט א' ריבלין [בע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו (1) 842, 8-847]: "ההוראה הקבועה בסעיף 9 (א) לחוק המתווכים במקרקעין, עשויה הייתה למנוע מחלוקת זו שלפנינו. על-פי הוראה זו מותנית הזכאות לדמי תיווך, בין היתר, בקיומה של הזמנה כתובה של שירותי התיווך, הכוללת את הפרטים המהותיים בעיסקה, כאמור בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997. אלא שבענייננו, אין תחולה להוראות אלו בשל כך שעיסקת התיווך שבמחלוקת נרקמה עוד בטרם נכנס החוק לתוקפו".

30. אמת נכון הדבר, יש בנמצא תחומי משפט שגם בהם קיימת דרישה של כתב, אך דרישה זו, 'רוכּכה' בּרבוֹת השנים. כך למשל, לגבי עיסקאות במקרקעין, לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין; כך למשל לגבי צוואות על-פי חוק הירושה, ועוד. ניסיון השנים שהצטבר מאז העיגון החקיקתי של דרישות הכתב הנ"ל, הצדיק את 'ריכּוך' דרישת הכתב. בענייננו, המצב שונה לחלוטין. הניסיון שקדם, כאמור, לחוק, חִייב את העיגון הסטטוטורי של דרישת הכתב; ומשזה נעשה לפני שנים מספר, יש ליתן לו בפסיקה, את מלוא תוקפו.

31. מעת לעת אנו נתקלים בתוצאות קשות במקרים קונקרטיים, שבהם חרף מלאכת תיווך מאומצת שנעשתה, אין מקור חוקי לזכּות את המתווך בדמי התיווך, והוא יוצא וידיו על ראשו. בענייננו-אנו, אין לדעת אם התוצאה צודקת - אם לאו - במישור המהותי, היות ומדובר בסילוק על הסף ובלא קביעת ממצאים עובדתיים; אך זוהי התוצאה החוקית המתחייבת.

32. לאור מסקנתי בשאלה המשפטית על אודות נפקות העדר הזמנה בכתב, שוב אין צורך להידרש לעילה האחרת שבגינה נתבקשה דחיית התביעה על הסף, קרי, כי אין יריבות בין התובעים לבין הנתבע. למעלה מן הצורך אומר, כי מקובלים עלי בהקשר זה דברי ב"כ המלומד של הנתבע בסעיף 1 לבקשתו.

33. אכן, ברגיל, אין בית המשפט מזדרז לדחות תביעה על הסף. מחמת תוצאתה החמורה, נדחית תביעה על הסף, במשׂורה. עם זאת, מששוכנעתי שאף אם יעלה בידי התובעים להוכיח את כל העובדות שבכתב התביעה (במרביתן, כופר הנתבע, כאמור, באופן נחרץ), אף-על-פי כן, לא יוכלו לזכות בסעד אותו הם תובעים, הרי שאין טעם ולא תכלית לשמוע ראיות כדי לקבוע ממצאים בכל העניינים העובדתיים השנויים במחלוקת.

34. אשר על כן, החלטתי לדחות את התביעה על הסף.

התובעים יישאו בהוצאות המשפט, וכן ישלמו לנתבע שכר טירחת עו"ד (על הצד הנמוך, בהתחשב בכך שפסק-הדין ניתן אחרי ישיבת קדם-משפט אחת) בסך של 2,000 ₪ בצירוף מע"מ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. עוולת הרשלנות

  2. רשלנות בלידה

  3. רשלנות עירייה

  4. רשלנות מודד

  5. חבלה ברשלנות

  6. רשלנות מתווכים

  7. רשלנות רב חובל

  8. רשלנות טוען רבני

  9. רשלנות חברת השמירה

  10. רשלנות בגביית חוב

  11. רשלנות הרכב דוד שמש

  12. רשלנות באבחון מומים

  13. רשלנות תורמת של קטין

  14. רשלנות בשחרור מאשפוז

  15. תביעת רשלנות נגד בנק

  16. יסודות עוולת הרשלנות

  17. תביעה על רשלנות מוסך

  18. רשלנות בתכנון אינסטלציה

  19. רשלנות בטיפול בכאבי גב

  20. תביעת רשלנות במדידת בית

  21. רשלנות במתן ייעוץ משפטי

  22. האם רשלנות היא עבירה אתית

  23. רשלנות טיפול במרפאות צה"ל

  24. רשלנות בנק בהשוואת חתימות

  25. תביעת רשלנות ניהול השקעות

  26. רשלנות בייעוץ רואה חשבון

  27. רשלנות בהגשת תלונה במשטרה

  28. רשלנות בביצוע עבודות איטום

  29. רשלנות במתן שירותים משפטיים

  30. רשלנות המשטרה בטיפול באירוע

  31. רשלנות עורך דין המשמש כנאמן

  32. ביטול משכון עקב רשלנות הבנק

  33. רשלנות עורך דין בהגשת ערעור

  34. רשלנות עו''ד בעסקת מקרקעין

  35. רשלנות העירייה לתחזוקת מדרכה

  36. רשלנות עורך דין באימות הזהות

  37. הגדרת "רשלנות" בדיני עונשין

  38. תביעת רשלנות נגד חברת שמירה

  39. רשלנות עורך דין בניסוח הסכם

  40. פיצויים מחברת שמירה על רשלנות

  41. רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין

  42. תביעת רשלנות נגד ביטוח לאומי

  43. רשלנות עורך דין שלא הגיש ערעור

  44. רשלנות המדינה בהפעלת שיקול דעת

  45. גרימת תאונת דרכים קטלנית ברשלנות

  46. רשלנות עורך דין בעסקת קניית דירה

  47. רשלנות של העירייה במתן דוחות חניה

  48. סיבת החזרה לא נכונה - רשלנות בנק

  49. רשלנות עו''ד מקרקעין בזיהוי המוכר

  50. רשלנות עורך דין - אי הפקדת עירבון

  51. רשלנות במניעת הידרדרות במצב רפואי

  52. רשלנות המדינה צו עיכוב יציאה מהארץ

  53. תביעת רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין

  54. רשלנות מצד ביטוח לאומי בהעברת כספים

  55. תביעת רשלנות נגד משרד הבינוי והשיכון

  56. רשלנות הבנק במתן אישור על הפקדת כספים

  57. רשלנות רופא בבירור ההיסטוריה הרפואית של החולה

  58. רשלנות עורך דין בייצוג בבית הדין הרבני

  59. אי הסרת משכנתא מדירה - רשלנות עורך דין

  60. גניבת כסף מחשבון בנק דיסקונט עקב רשלנות

  61. אישור פעולה חריגה בסכום גדול - רשלנות בנק

  62. מכה ברכב בעת עליה על פס האטה שהותקן ברשלנות

  63. תביעת רשלנות בגין שבירת קירות בבית מגורים

  64. רשלנות מחלקה לטיפול נמרץ ילדים בבית החולים רמב''ם

  65. רשלנות של עורך דין - פיצוי כחצי מיליון ש''ח ללקוח

  66. תביעה נזיקית בגין רשלנות בקבורת אדם זר בחלקת הקבר שנרכשה

  67. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון