אחריות בנק מלווה כלפי רוכשי דירות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אחריות בנק מלווה כלפי רוכשי דירות:

זוהי תביעה כספית על סך 200,000 ₪ אשר הוגשה על ידי התובע, שרכש דירה ברחוב ז'בוטינסקי 50 בגבעת שמואל מחברת יסודות יניב בע"מ. התביעה הוגשה כנגד הנתבע כמי שהיה המלווה הפיננסי של פרויקט הבניה, (להלן: "הבנק" / "הנתבע").

תמצית טענות התובע

חברת יסודות יניב בע"מ (להלן: "היזם") בנתה בנין ברחוב ז'בוטינסקי 50 בגבעת שמואל (להלן: "הבניין").
בשנת 2003 רכש התובע את דירה מספר 1207 בבנין (להלן: "הדירה"). בשלב זה, הבניין כבר היה בנוי, גמור ומאוכלס. התובע ידע שהנתבע, אשר הציע משכנתאות לרכישת הדירות, הינו גם המלווה הפיננסי של הבניה.
לטענת התובע, הנתבע ידע כל העת כי היתר הבניה שהוצא לבניית הבניין, הינו לדיור מוגן ו/או לאוכלוסיה מבוגרת ו/או לבית אבות, משכך, ידע הנתבע כי חל איסור ולא ניתן למכור בו דירות לקהל הרחב, אך לא גילה זאת לרוכשים כולל לתובע.

התובע נטל משכנתא מהנתבע ולצורך אישורה מסר לנתבע העתק מחוזה הרכישה, ממנו עולה בבירור, כי הבנק עצם את עיניו ולא יידע את התובע כי כל המפורט בהסכם אינו נכון.
בפועל, בבנין 286 דירות מאוכלסות ועוד 3 קומות מפולשות, אטומות מכוח פסיקת בית המשפט עקב חריגות בניה. באותן קומות אטומות קיימת אופציה ל-75 דירות נוספות והבניין כולו משועבד לנתבע.

בפועל, הבניין נבנה כמיועד לבית אבות, כאשר הקומה הראשונה בהתאם להיתר הבניה,אמורה לשמש כמחלקה סיעודית, ולכן הדירות בה קטנות במיוחד וכוללות חדר שינה, סלון, מטבחון וחדר אמבטיה. גם המתקנים והמערכות הציבוריות מכוונות לשמש כבית אבות, גם המעליות מתאימות לכך ורק פתח הכניסה לדירה אינו מתאים לכיסא גלגלים.

הבנק אשר ידע כי היתר הבניה הינו עבור בית לדיור מוגן, הפר כלפי רוכשי הדירות את חובתו. לכן, טוען התובע, כי הינו זכאי לסעד של החזרת המצב לקדמותו, דהיינו, שעל הבנק לפצותו בהפרש, בין המחיר ששילם על הדירה בעת רכישתה, לבין ערכה הריאלי שהוא 30% פחות בהתאם לשמאות שצורפה לכתב התביעה.

לגרסתו, הבנק היה חייב לשלוט בפרויקט באמצעות מנגנוני הפיקוח שבידיו, היה חייב לפקח על הקבלן ועל היזם, הן מתוקף מחויבותו כלפי רוכשי הדירות והן עקב העובדה, שהיזם שיעבד את הפרויקט לטובת הבנק. הבנק אמור היה לעקוב אחרי היתרי הבניה והתכניות המאושרות, לדעת כי לא ניתן לבנין טופס 4 וטופס 5 כנגד גמר הבניה, וכי לא ניתן אישור איכלוס, כי לא היה אישור כיבוי אש וכי בבנין היו ליקויי בניה רבים.

לטענתו, הבנק ידע כי היתר הבניה מיועד לבית אבות ובניגוד לו הדירות נמכרו כדירות יוקרה. ידיעתו נובעת מקבלת העתקי כל חוזי הרכישה לצורך מתן משכנתאות. הבנק גם ידע שהדירות לא יוכלו להירשם על שם הרוכשים ברשם המקרקעין, וירשמו רק הערות אזהרה. הבנק לא דאג להנפיק לתובע מכתב החרגה בלתי מותנה.
התובע מודה אמנם, כי לבנק חובת סודיות כלפי היזם, אך הבנק יצר מצג שווא רשלני כלפי ציבור הרוכשים כאשר שמו הופיע על שלטי חוצות כבנק מלווה לפרויקט.

התובע טוען, כי הוצג בפניו מצג כוזב לפיו יהיה שינוי עתידי קרוב של ייעוד הדיור למגורים. לכן הוא חתם בהסכם הרכישה, על הסכמתו לבניית קומות נוספות בבניין, כולל מתקני מותרות.

הנתבע הניח לבניין להיבנות כפי שהוא, בעוד התובע מסתמך עליו ופועל בהתאם למצגים שהוצגו לו. אילו ידע התובע, כי הבניין והיתר הבניה הם לדיור מוגן, לא היה רוכש שם דירה.
לגרסתו, מעבר לירידת ערך הדירה קיים נזק נוסף בקבלת שכר דירה נמוך וכי הייתה קונספירציה בין היזם לבנק, גם לגבי גביית כספי התמורה על ידי היזם לבנק ואי הוצאת מכתב שחרור לדירות שנרכשו.

בפועל ובדיעבד, בית המשפט ציווה על אטימת 3 קומות שבנייתן לא תסתיים ולכן דירות שנרכשו בקומות אלה הוחלפו בחנויות בתחתית הבניין. היזם הורשע בפלילים בגין הבניה הלא חוקית.

התובע טוען, כי עקב הליכי גירושיו ביקש בבנק הקפאת חיובי המשכנתא שלו עד לאחר שבית המשפט לענייני משפחה יקבע למי שייכת הדירה שרכש בבניין. למרות זאת, חייב הבנק את חשבון התובע בתשלומי המשכנתא.

תמצית טענות ההגנה

לטענת הבנק אין כל עילת תביעה בכתב התביעה דנן, שהינו חסר יסוד וכל טענותיו הועלו במסגרת ת.א. 55065/07 ונדחו על ידי בית המשפט כאשר ניתן נגד התובע פסק דין.
הבעלות בדירה שנויה במחלוקת בבית משפט לענייני משפחה, כאשר טוענים לבעלות בה התובע, גרושתו ו"דודה" שלטענתה בכספה נקנתה הדירה.

כתב התביעה מתייחס לנזק שנגרם לתובע ואשר מוכחש על ידי הנתבע. אך כל טענות התובע בכתב התביעה, הן נגד היזם, אשר לטענתו הטעה אותו והפר את ההסכם עימו.

בין הנתבע לתובע לא נקשר כל הסכם. הבנק פעל כמלווה לפרויקט ומילא את חובותיו עד תום. כתב התביעה מסורבל בניסוחו, מועלות בו טענות לא רלוונטיות, גם בשם מי שאינו צד להליך ולא ניתן להבין אילו מהטענות מיוחסת באופן ישיר לנתבע.
הנתבע, אשר מכחיש את כל טענות התביעה אחת לאחת טוען, כי ההסכם בין היזם לתובע מדבר בעד עצמו, הבנק אינו צד לו ואין כל קשר סיבתי בין מעשי הבנק הנטענים על ידי התובע, לבין הנזק הנטען על ידי התובע והמוכחש על ידי הנתבע. מה עוד, שהתובע מודה, כי קיבל את החזקה בדירה, אותה רכש לשביעות רצונו המלאה ואין לו כל טענה בהקשר זה.

דיון

המחלוקת הצריכה הכרעה בתביעה דנן, הינה בשאלה, האם הבנק גרם לנזק כלשהו לתובע ואם כן, מהו הנזק.

התובע, אשר רכש מהיזם דירה בבנין טוען, כי התוודע לפרויקט מפרסום בשלטי חוצות שבו, בין השאר, פורסם כי הנתבע הוא בנק מלווה לפרויקט וזו אחת הסיבות שרכש את הדירה. לימים הסתבר לו, כי היזם הונה אותו כאשר הציג בפניו מצג, לפיו הבניין מיועד למגורים, כאשר בפועל, היתר הבניה היה לדיור מוגן, מה שמונע ואוסר מכירתו לקהל הרחב. לטענתו, הבנק שותף למעשה ההונאה של היזם, היות ועליו החובה לבדוק את האישורים וההיתרים לבנייה, טרם ההתקשרות עם היזם ומפקח מטעם הבנק הוא זה שעוקב אחר התקדמות הבניה.

התובע קיבל טופס אכלוס משנת 2005 המאשר את אכלוס הבניין, אך לטענתו, בהליך אחר בת.א. 52549/07 הסתבר, כי קיים טופס אכלוס אחר ולפיו אין אישור לאכלוס המבנה, מה שגרם לו לחשוש שהיזם מבצע מעשים חמורים, להם שותף הבנק, אשר העניק את הרקע הפיננסי לפעילות היזם. לטענתו, גם בחברת החשמל נרשם, כי אין אישור לאכלוס המבנה והנתבע הוא זה שאפשר ליזם להמשיך במעשי ההונאה, למכור דירות בניגוד להיתר הבניה גם לאחר שהן אוכלסו וכאשר קיימים מסמכים סותרים. כתוצאה מכך, דירת התובע אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין.

עוד טוען התובע, כי הבנק לא העניק לו מכתב החרגה בלתי מותנה והדירה אינה יכולה לשמש כהשקעה מניבת תמורה. כמו כן, לא ניתן להעמידה כבטוחה לכל הלוואה כספית אחרת.

בחקירתו הנגדית השיב התובע, כי בעת שרכש את הדירה הבניין כבר היה מאוכלס ואת הפרסום, נספח א' לתצהירו, קיבל במשרדי היזם. טרם חתימתו על הסכם רכישת הדירה הוא קרא את ההסכם והסתמך בביצוע העסקה על הבנק, כבנק מלווה.

בעדותו, מעלה התובע טענות רבות כנגד היזם אשר הונה אותו ונציגיו שכנעו אותו, כי בתוך חודשיים ישונה ייעוד הבניין למבנה מגורים ונציגי היזם הונו אותו לאור העובדה שהתובע הגיע לחתימת הסכם הרכישה ללא ייצוג. עוד טוען כנגד היזם, כי טופס 4 לאכלוס הבניין שנמסר לו היה מזויף והוא הגיש תלונה על כך נגד המועצה המקומית והיזם.

התובע אישר, כי בוועדה המחוזית הוא התנגד לשינוי הייעוד ודרש שהייעוד יישאר לדיור מוגן, תוך מתן פיצוי והרעיון הוא רק כסף "לדעתו" הרעיון הוא רק כסף. שיחליטו או שזה דיור מוגן או דיור רגיל, זה עומד על הגדר. אני צריך לקבל כסף לא מאיזה שהוא גורם ולא משנה מה שיחליטו.
ש. אתה טוען שמאחר והדירה נקנתה בכספי דודתך המבוגרת, אתה רוצה שהיא תגור בדיור מוגן?
ת. כן, יש לי את האופציה בעתיד אם יוחלט על דיור מוגן.
ש. מי גר שם היום?
ת. היום הדירה מושכרת. ... אני משכיר אותה ב-3,000 ₪ לחודש. (עמ' 5 ש' 10 עד עמ' 6 ש' 2).

מטעם ההגנה העידה גב' לילי דקל, ראש צוות סקטור בניה ונדל"ן בבנק והמכירה אישית ומתוקף תפקידה את נשוא התביעה.

לגרסתה, במקרה דנן, חובות הבנק כבנק מלווה מולאו עד תום, המפקח מטעם הבנק רן ברקובסקי פיקח על התקדמות הפרויקט והוצאות הכספים. והבנק ידע ווידא שהיזם משלים מבחינה פיננסית את כל ההתחייבויות לרוכשים, וכי הבניה תושלם בזמן. אכן הפרויקט הסתיים והדירות נמסרו לרוכשים.
בין הבנק לתובע אין כל הסכם וההסכם היחיד הקיים הוא בין התובע ליזם אשר נחתם ב-25/4/03לאחר השלמת בניית הפרויקט, לאחר סיום הליווי הבנקאי ולאחר מסירת טופס 4 לפרויקט. בפועל, התובע קיבל חזקה בדירה ובין היתר אישר, כי בדק אותה ואת הפרויקט ומצא שהם עונים על כל התחייבויות היזם לשביעות רצונו המלאה. לכן, לא הונפקה ולא היה צורך להנפיק לטובת התובע כלל ערבות חוק המכר.

ללא קשר לכך, התובע ביחד עם אחרים נטל הלוואה מהבנק, אשר נרשמה כמשכנתא, לא עמד בהחזריה והוגשה נגדו בקשה למימוש המשכון על חובות שהצטברו בסך כ-100,000 ₪. כן הוגשה נגדו תביעה בגין חובו האחר לבנק בת.א. 55065/07 שבו ניתן נגדו פסק דין.

לטענתה, הבנק לא פרסם ולא אישר לפרסם מטעמו בקשר עם הפרויקט שום פרסום שהוא והפרסום שהוא בנק מלווה לא הוצג לו מעולם.

בחקירה הנגדית השיבה העדה, כי ליוותה את הפרויקט כמעט מתחילתו. כן הסבירה, כי ליווי פיננסי הוא תהליך מימון הקמה של פרויקט המבטיח את כספי הרוכשים באמצעות ערבות בנקאית בעת תקופת הבניה, הממומן על ידי הבנק. תוקפה של הערבות הוא עד השלמת הבניה ורישום הערת אזהרה, כאשר הבנק מוציא ערבות לגבי כל סכום שהרוכשים מפקידים בחשבון הליווי.
בהתאם להסכם הליווי, הקבלן מחויב להפקיד את כל כספי הרוכשים בחשבון הליווי והבנק משחרר לו כספים בהתאם להתקדמות הבניה, ואישור המפקח על השקעת כספים בפרויקט. לגרסתה, הבנק אוסר פרסום היותו בנק מלווה.

העדה הסבירה, כי הבנק מאשר מראש את נוסח ההסכם עם הרוכשים ומקבל עותק מהדפים הרלוונטיים של כל הסכם, כך שהוא אמור לדעת על כל מכירת דירה. במקרה נשוא תביעה זו, בדוח המפקח נרשם שהתב"ע הינה לדיור מוגן לאוכלוסיה הבוגרת אך צוין מפורשות מה מאשרת התב"ע וכן כי הבית לא ישמש כבית אבות אלא כדיור למגורים. הבניין נבנה כבנין למגורים וגם טופס 4 ניתן כבנין למגורים.
הליווי הבנקאי התחיל מבית מגורים והפרויקט לא הגיע לבנק כבית אבות, אך הבנק הקפיד שבהסכמי המכר יהיה ביטוי למצג האמיתי העולה מהתב"ע. קורה, לא אחת, שהתב"ע משתנית ולכן נרשם מפורשות בחוזי המכר, שבעת המכירה התב"ע אושרה לדיור מוגן והיזם הציג בפני הבנק מצג, לפיו הוא פועל לשינוי התב"ע למגורים. לכן, דוח "אפס" של המפקח על הפרויקט מציין שמדובר בבנין מגורים.
בהתאם למידע שהיה לבנק, היה ידוע שהתב"ע מיועדת לדיור מוגן אך ניתן לבנות בית מגורים. לכן, בכל מהלך הבניה אף גוף רשמי לא עצר אותה, כל הדירות נמכרו, נתקבל טופס 4 למגורים, נרשמו הערות אזהרה לטובת הרוכשים והבנק מילא את מלוא אחריותו והתחייבותו להבטחת כספי הרוכשים עד לרישום הערת אזהרה בהתאם לחוק. לא היה קיים כל חשש שהבנק לא יעמוד בהתחייבותו לרוכשים, דהיינו שהם יקבלו דירה גמורה, טופס 4 והערת אזהרה.

העדה הסבירה, כי כספים מחשבון הליווי שוחררו בהתאם לתקציב ודוח המפקח ואת הקומות הנוספות הבנק לא אפשר למכור ואף הודיע ליזם שהיות ומדובר בדירות שאינן כלולות בהיתר הבנק, הבנק לא ייתן ערבות חוק המכר לחוזי רכישה של דירות אלו. ואכן, לא ניתן ביטוח מלווה של הבנק לפי חוק המכר לדירות שאינן בהיתר והבנק ווידא שהכספים בחשבון הליווי יספיקו לדירות שנמכרו כחוק לרוכשים ואכן הבניה הסתיימה.
הבנק שחרר כספים ליזם בהתאם לאישורי המפקח שנבחר מתוך רשימת הבנק.

לעניין ירידת ערך הדירות בהווה השיבה העדה, כי לאור המשבר בשוק הנדל"ן אינה יכולה להבטיח את כספי הרוכשים. העדה השיבה, כי לא הוצא מכתב החרגה בלתי מותנה כיוון שמכתב ההחרגה מותנה ברישום הערת אזהרה. אך במקרה של התובע הייתה לו כבר הערת אזהרה מיד כשרכש את הדירה ולכן לא היה צורך להוציא לו ערבות בהתאם לחוק המכר.

ערבות חוק המכר ואחריות הבנק
המסגרת העובדתית

מהעדויות והראיות אשר הובאו בפני עולה, כי התובע וגרושתו רכשו את הדירה בשנת 2003, כאשר הבניין היה גמור ומאוכלס. העובדה שהתובע וגרושתו בחרו להגיע לאקט חתימת ההסכם ללא ייצוג אינה מעניינו של הבנק.ולטענת הבנק, רכישת הדירה על ידי התובע התבצעה אף לאחר שהסתיים הליך הליווי הבנקאי.

הבנק מעורר בכתבי טענותיו תמיהה מוצדקת, באשר לשאלה מדוע בחר התובע שלא לתבוע את מוכר הדירה בטענות להפרת חוזה הרכישה, אם אכן קיימות לתובע עילות תביעה כנגדו.
עוד טוען הבנק, כי הסכם הליווי והמטרות שלשמו נחתם, מולא עד תום על ידי הבנק והושלם במלואו, כיוון שהובטחו כספי הרוכשים עד גמר הבנייה, רישום הערות האזהרה ומסירת החזקה בדירות.
לטענת הבנק בתביעה שהגיש נגד התובע דנן בסדר דין מקוצר בת.א. 55065/07 נדחתה בקשת הרשות להתגונן שהגיש התובע דנן, בה הועלו , בין היתר, טענותיו בכתב התביעה שבפני וגם ערעורו נדחה, כך שפסק הדין הפך לחלוט.

התובע ידע, בהתאם למפורט בהסכם, כי בהיתר הבנייה יועד הבניין לדיור מוגן / בית אבות והיזם התחיב בפניו כי הייעוד ישונה תוך תקופה קצרה. התחייבות, שלטענת התובע ניתנה לו ע"י הקבלן ואף היא אינה מעניינו של הבנק.
הבנק לא היה אמור לתת לתובע מכתב החרגה, לאור העובדה שהוא רכש את דירתו לאחר סיום הבנייה. משכך, לא קיבל התובע ערבות בהתאם לחוק המכר ואף לא היה מקום לתת לו מכתב החרגה. לאור העובדה כי הבנק לא נתן לתובע ערבות על פי חוק המכר, לא נוצר בין הצדדים הסכם מפורש ו/או מכללא.

על התובע מוטל נטל ההוכחה לטענתו, כי הבנק התרשל בתפקידו והוא לא הרים את נטל ההוכחה בעניין זה.

גם לגרסת התובע, שפרסום הפרויקט בעיתונות לא כלל את שם הנתבע כבנק מלווה. הפרסום שכן כלל את שם הבנק, היה בנספח א' לתצהיר התובע, מסמך שלא ברור מה מקורו. לטענת התובע בסעיפים 4-6 לתצהירו, הפרסום בעיתון כלל את הנתבע כבנק מלווה ובעדותו השיב כי לא היה פרסום כזה בעיתון (עמוד 3 שורות 8-15 לפרוטוקול). בעדותו בבית המשפט טען התובע לראשונה כי את נספח א' לתצהירו קיבל במשרדי היזם ב"מגדלי עזריאלי", אך התובע לא העיד מטעמו איש ממשרדי היזם כדי להוכיח טענתו זו.
וכבר נקבע כי "אי הבאת עד רלוונטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו מחשיפתו לחקירה שכנגד... ככלל,אי העדת עד רלוונטי "יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו...". (ע"א 641/87 קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציון בע"מ פד"י (1) 239 בע"מ 245. ת.א. (ראשון לציון) 4712/01 ב.ג. את א. נ' צ'רבוס ניהול, .

עדת הבנק העידה, ועדותה לא נסתרה, כי הבנק אוסר על פרסום העובדה שהוא נותן ליווי פיננסי לפרויקט, וכי לא ידעה שקיים פרסום כזה.


התובע כלל לא העיד מטעמו את הקבלן ו/או את המפקח, כדי להוכיח את טענתו כי הבנק פעל לא כדין בעת העברת הכספים ליזם.
הבנק לא ידע ולא יכול היה לדעת כי טופס 4 שהומצא לו הינו, על פי טענת התובע, מזויף ולא הוצגה בפני כל הוכחה כי הינו מזויף. התובע לא העיד מי מטעם הרשות המקומית, כדי שיעיד על כך.

בהתאם לעדות עדת הבנק, הפרויקט מלכתחילה הוצג בפני הבנק כבית מגורים, בהתאם לדו"ח אפס של מפקח הבניה. אמנם דו"ח אפס הינו לבית אבות אך עדת הבנק הסבירה, כי הוצג בפניה מצג, לפיו היזם פועל לשינוי ייעוד ומתבצעים מדי פעם שינויים בתכניות בניין עיר.

כפי שקבעתי, הבנק כלל לא נתן לתובע ערבות לפי חוק המכר, כיוון שהוא רכש את הדירה לאחר שבניית הבניין הסתיימה והוא אף אוכלס. משכך, הנתבע לא התחייב כלפי התובע ולא נוצר ביניהם כל קשר משפטי.
התובע, אשר העיד כי קרא את הסכם הרכישה טרם שחתם עליו והכיר את סעיפיו, (עמודים 3-4 לפרוטוקול). ידע בהתאם למפורט בו, כי התכנית הינה לבניית דיור מוגן וכי היזם מתכוון לבנות בית מגורים רגילים ולצורך כך, אף הגיש בקשה לשינוי ייעוד המקרקעין.

לא הוכח בפני כי הבנק התרשל כלפי התובע ו/או הפר כלפיו התחייבות כלשהי. למעלה מן הצורך אציין כי הפסיקה הגבילה את אחריות הבנק המלווה עד להשלמת הבניין מסירת החזקה ורישום הערת אזהרה לטובת הרוכש.

המסגרת הנורמטיבית

בת.א.(ת"א) טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' אבי נטף, , סקרה כב' השופטת ד"ר אבניאלי את נושא הליווי הפיננסי וקבעה:
הליווי הבנקאי נועד להבטיח את הצלחת הפרוייקט במישור הפיננסי בלבד. אמנם, להנחת מוצא זו משמעות פרקטית המתיישבת היטב עם האינטרסים של המעורבים האחרים בפרוייקט. ברם, לגבי דידי מהנחה זו נגזר תפקידו של הבנק וממנה נגזרת גדר אחריותו. במילים אחרות, ככלל אין זה מתפקידו של הבנק לשאת באחריות להצלחת הפרוייקט- זולת זו הכלכלית. נכונה אני לאמץ בהקשר זה את דבריו של י' בהט במאמרו הנזכר:נ 
מבחינת המדיניות המשפטית אין הצדקה להטלת אחריות גורפת כזו, שגבולותיה אינם ברורים, והתוצאה שלה היא הגברת הסיכון של הבנק יתר על המידה, באופן שיעיק על חישוביו, ויתבטא בריבית ובעמלות שיגולגלו על כלל הלקוחות. . . לדעתי בשאלה הכללית של קיום חובה של הבנק כלפי הרוכש, במקרה הרגיל, ביחס להשלמת הבניה או טיב הפיקוח, בדרך כלל אין הצדקה להטלת אחריות על הבנק כלפי הרוכשים. עצם כך שהבנק עשוי בעקיפין להביא תועלת גם לרוכשים, לא צריך לעמוד לרועץ לבנק. הבנק מפקח ורוצה להשלים את הבניה כדי להגן על עצמו. אם הדין יחייב אותו רק בשל כך באחריות כלפי הרוכשים, יצא שהוא חשוף לאחריות בלתי מוגדרת. מדיניות משפטית נכונה אינה צריכה לחשוף אותו לאחריות כזו, שתוביל לכך שהבנק יירתע, ויפסיק לפקח כלל" (עמ' 68- 70). 
עם זאת, ייתכנו מקרים בהם אחריותו של הבנק המלווה תתפשט מעבר לזו הכלכלית. זאת כנובע מהמעמד המיוחד המיוחס למוסד הבנקאי, מהאמון שהציבור בכלל והלקוחות בפרט רוכשים לו ומהאמצעים והכישורים המיוחדים הנתונים לו (ר' למשל:ב ע"א 5893/91 טפחות נ' צבאח ואח', פ"ד מח(2) 573, 585; ע"א 542/87 קופת אשראי וחיסכון אגודה הדדית בע"מ נ' עוואד, פ"ד מד(1) 422; ע"א 168/86 בנק אגוד לישראל בע"מ נ' לה כודיאר בע"מ, פ"ד מב (3) 77).
מכאן שיש להכיר באחריות נרחבת לבנק המלווה מעבר לזו הפיננסית, כל אימת שמתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הקמתה. כך למשל, כאשר הבנק מתרשל בהפעלת כוח השליטה או הבקרה שלו על הפרוייקט, או מציג מצג שווא בפני הרוכשים הרואים בו גורם בר- סמכא (ר' מאמרו הנזכר של י' בהט בעמ' 68). לנוכח מסקנה זו יש לבחון האם נסיבות מעין אלו התקיימו במקרה דנן.........
אין בידי לקבל טענה זו. כפי שסקרתי לעיל בהרחבה רבה יחסית, מקובלת עלי הדעה כי הליווי הבנקאי נועד לשרת את האינטרסים של כלל המעורבים בפרוייקט. אולם, הפיקוח הקיים מכוחו של הליווי הבנקאי, נועד לשרת את האינטרסים של הבנק המלווה במילוי תפקידו וחובותיו מכוחו של הליווי הפיננסי. הא ותו לא. הפקת התועלת על ידי צדדים נוספים לפרוייקט כתוצאה מפיקוח זה, באם קיימת, הינה בגדר תוצר לוואי ואין בה כשלעצמה כדי להקים אחריות לבנק המפקח כלפי אותם צדדים. במילים אחרות, הליווי הבנקאי הוא בגדר מטרה, אשר הפיקוח הינו אמצעי להגשמתה. מכאן שכל אימת שהליווי הבנקאי הסתיים בהצלחה, פשיטא שכך גם לגבי הפיקוח.
טענות המבקשים אינן מתמקדות בליווי הבנקאי גופו, אלא אך בפיקוח הנלווה לו. אין ספק, כי מבחינת הליווי הבנקאי הפרוייקט הסתיים בהצלחה במובן זה שיחידות הפרוייקט נמסרו לרוכשיהן כשהן מושלמות, מבלי שהרוכשים נתקלו בקשיים או עיכובים פיננסיים כלשהם. מכאן, שפעולות הפיקוח של המשיב במהלך הפרוייקט נשאו פרי והגשימו את מטרתן. לנוכח עובדה זו, קורסות טענות המבקשים כנגד המשיב, כי התרשל בפיקוח בו הוא מחויב בצורה כלשהי. 
טענות המבקשים, כאילו המשיב יצר כלפיהם מצג שווא באשר למידת מעורבותו בפרוייקט אף הן אינן מקובלות עלי. מידת ההתערבות ואף יכולת ההתערבות של המשיב בחוזים הקונקרטיים, הנכרתים בין הקבלן לבין הרוכשים, מוגבלת ומסוייגת. זאת מכוח עקרון חופש החוזים, ובשל העובדה שבפרוייקטים מסוג זה הנדון, שהם רחבי היקף ורבי משתתפים, אין זה בגדר מתחם הסבירות לדרוש מהבנק לגלות בקיאות מלאה, ולערוב לקיומם של שלל הפרטים הכלולים בהסכמים המרכיבים את הפרוייקט הסגור. כמו כן, אין מקום לדרוש מהבנק להגן על האינטרסים המגוונים המעורבים בפרוייקט מסוג זה, המהווים לעיתים אינטרסים מנוגדים. כדבריו של י' בהט במאמרו הנזכר (ה"ש 22):ב ....
טענות המבקשים כלפי המשיב, לפיהן היה עליו לבדוק את טיב הזכויות הנמכרות להם ברחבת הישיבה לאשורן, עד לרמת אישורי הבנייה הנדרשים להקמת פרגולה, אינן סבירות ואין בידי לקבלן. לפיכך, אין לראות בהתנהגותו הנטענת של המשיב עצימת עיניים, או העדר תו"ל, או הפרה של חובת הזהירות כלפי המבקשים. על המבקשים עצמם מוטלת היתה החובה לבדוק ולהבטיח את האינטרסים שלהם, עובר לחתימת התוספת להסכם עם הקבלן, ולכלכל צעדיהם בהתאם. אל להם לצפות כי מלאכתם תעשה בידי אחרים. יפים בהקשר זה דבריו של כב' השופט ד' לוין בע"א 151/85 יעקב רודן נ' ארז רודן ו-3 אח', פ"ד לט (3), 186:ו 
"מדובר בעניננו בהתקשרות חוזית, שנעשתה בין אנשים בוגרים אשר חזקה עליהם שיודעים הם לדאוג לענינם ולהבטיח את זכויותיהם ככל מתקשר בהתחייבויות חוזיות; חזקה עליו כי הוא שקל את שיקוליו מבחינת כדאיות ההסדר. . ." (עמ' 191-192).
 
נקבע בהפ (ב"ש) 2069/07 דימה מינין ואח' נ' בנק מרכנתיל דיסקונט
"השאלה העומדת להכרעה, הינה, מה גדר האחריות ומידת מחויבותו של המשיב, אם בכלל, כבנק מלווה, שהעניק ערבות בנקאית לרוכשי הדירות, והאם במסגרת אחריות זו עליו להשלים את כלל התחייבויות החברה, לרבות בניית הקאנטרי וביצוע הבדק, כפי טענת המבקשים.
המטריה לבחינת הסוגיה, בדבר גיבושן של הזכויות הנדונות, מצויה בהוראות חוק הבטחת השקעות, הרציונל העומד בבסיסו של החוק, נומק בדברי ההסבר לתחיקתו, ונשנה בפסקי דין רבים ובספרות נרחבת בעניינו, הגם שהוא ניתן להילמד כבר משמו - הבטחת השקעות של רוכשי דירות - המלמדנו כי מטרתו להגן, כאמור, על השקעותיהם ולמנוע מצב שבו רוכש דירה משקיע את מיטב כספו, ובשל קריסת החברה הקבלנית, נותר ללא קורת גג וללא כסף.
............
אחת הסוגיות הנדונות בהקשר לסעיף זה, נוגעת למשמעות המילים "כמוסכם בחוזה המכר", ולשאלה עד היכן חלות חובות הבנק, במסגרת הערבות הבנקאית שהוציא תחת ידיו, מכוחו של החוק.
כב' השופט טירקל, בע"א 8343/01 פרופ' ירדנה וד"ר ליאון עובדיה ואח' נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים) ואח', פ"ד נח(6) 400, סבר כי: "פרשנות מילותיו של סעיף 2(1) לחוק על דרך הפשט היא שהמילים "כמוסכם בחוזה המכר" עניינן קיום התחייבויותיו של הקבלן - הבונה להעביר את הבעלות או זכות אחרת בדירה בלבד, ולאו דווקא קיומו של חוזה המכר על כל פרטיו ודקדוקיו. הדבר עולה גם מהמשכו של הסעיף המפרט את המצבים המונעים את העברת הדירה: עיקול, צו לקבלת נכסים, צו פירוק ומינוי כונס נכסים. אלה מצבים מובהקים המונעים את העברתה של הדירה, אך אין עניינם קיום התחייבויות אחרות של הקבלן - הבונה כלפי הרוכש; אם לא קוימו, זכאי הרוכש לתבוע מן הקבלן - הבונה את אכיפתן או פיצויים עבורן, אך אין הוא זכאי לתבוע זאת מן הבנק שנתן את הערבות הבנקאית, שהוא בגדר צד שלישי חיצוני ו"זר" לעסקה" (שם, בעמ' 410).
......., פסק בית-המשפט שלא ניתן לממש את ערבויות חוק המכר, וקבע, אגב דיונו בסוגיה זו, כאמור, כי המשמעות הנכונה למילים "כמוסכם בחוזה המכר", אשר בסעיף 2(1) לחוק הבטחת השקעות, הינה שהערבות הבנקאית באה להבטיח את מסירת הדירה לקונה, אך לא את קיום מכלול התחייבויותיו של הקבלן בהתאם לחוזה המכר, על פרטיו ודקדוקיו, כלפי הרוכש, ובהקשר למתקני הנופש, נקבע שם, כי "הבטחת זכויותיו הנוספות, והחשובות כשלעצמן, כמו זכאותו לקבל לידיו מתקני נופש - חורגת מגדרו ומכוחו של החוק".
אשר לסוגיית הבדק, אף זו כבר נדונה, לא אחת, והמשיב אף איזכר בש"א (ת"א) 14070/04 (פש"ר 1159/04) שלהבת קמיר ואח' נ' א.צ. ברנוביץ ובניו (1985) בע"מ (בהקפאת הליכים) ואח', , ..... נקבע כי: "לאור ההלכה כי אין הערבות באה להבטיח את מלוא התחייבויותיו של הקבלן הבונה כלפי הרוכש, הרי שבוודאי אין כל מקום לדרישתם של המבקשים שלא להחזיר את הערבות עד שתוסדר סוגיית הבדק. סוגיית ביצוע תיקוני הבדק הינה ביחסים שבין המבקשים לבין החברה בלבד, ואין לה כל קשר לערבות המכר... בכל מחלוקת אשר תעלה בין המבקשים לעניין ליקויים או פגמים - יש לאמץ את דברי כב' השופט טירקל בפס"ד סיבל, על פיהם היריב האמיתי והנכון בעניין זה איננו הבנק אלא החברה אשר נגדה עליהם לכוון את טענותיהם".
אם כן, ככלל, הפסיקה קובעת שחובותיו של בנק לכיסוי הערבות הבנקאית, מסתיימות ותמות, מבחינתו, כאשר דירת המגורים נבנית ונמסרת לידי הרוכש, ואין הוא חב כלפיו במילוי כל תנאי ופרט של חוזה המכר, המפרט ונספחיו. ואולם - הפסיקה סייגה צמצום חובות אלה, כאמור בפס"ד חייק, עליו סמכו המבקשים חלק מטיעוניהם, בקביעה כי על הבנק להבהיר לרוכשים, וללבן בכתובים, ברחל בתך הקטנה, צמצום חובותיו לערבות ולחוק, לבל תיווצר ציפייה שונה או הסתמכות שלא כדין, מצידם של הרוכשים, על הבנק, כמי שמלווה את הבנייה ומקצה לה אשראי.......
.........ראינו, שהפסיקה הכירה בפרשנות מצמצמת של חובות נותן הערבות על-פי החוק, אך הכפיפה זאת למתן הודעה וגילוי נאות מוקדמים לרוכש. עלינו לברר עתה, את השאלה האם הבנק פעל כך והאם הצליח למנוע ההסתמכות הלכאורית עליו, אם לאו..........
לסיום - יפים כאן דברי כב' הש' טירקל בעניין "סיבל", כאשר, כמו כאן, הובהר, שעם כל האמפתיה לדיירים, טרונייתם הופנתה לכתובת לא נכונה, ומשקבע: "נראה, אפוא, כי לאור כוונת הצדדים כפי שהיא עולה מחוזי המכר, לכאורה הדין עם המערערים. תכונותיהן של הדירות שהוצעו להם אינן כתכונותיהן של הדירות שהובטחו להם, כיחידות בתוך מכלול של סביבה ומתקנים. אולם, במחלוקת זאת היריב האמיתי והנכון שלהם אינו הבנק, אלא החברה, שנגדה עליהם לכוון את טענותיהם. בהציעו להם את הדירות יצא הבנק ידי חובתו ובכך הופטר מן החובה לשלם את הערבויות" (פסק-דין סיבל שלעיל, בעמ' 412).

סוף דבר

מהמפורט באריכות לעיל, עולה שאחריות הבנק, מידת מעורבותו בפרוייקט ואף יכולת ההתערבות שלו בחוזים בין הקבלן לבין הרוכשים, מוגבלת ומסויגת, מכוח עקרון חופש החוזים, ובשל העובדה שבפרויקטים מסוג זה הנדון, שהם רחבי היקף ורבי משתתפים, אין זה בגדר מתחם הסבירות לדרוש מהבנק לגלות בקיאות מלאה, ולערוב לקיומם של שלל הפרטים הכלולים בהסכמים המרכיבים את הפרויקט. הפיקוח הקיים מכוחו של הליווי הבנקאי, נועד לשרת את האינטרסים של הבנק המלווה במילוי תפקידו וחובותיו מכוחו של הליווי הפיננסי. הא ותו לא. הבנק אחראי לקיום התחייבויותיו של הקבלן - הבונה להעביר את הבעלות או זכות אחרת בדירה בלבד, ולאו דווקא קיומו של חוזה המכר על כל פרטיו ודקדוקיו.

הבנק במקרה דנן, כלל לא התחייב כלפי התובע ולא העמיד לו ערבות בנקאית על פי חוק המכר. הבנק עמד בכל התחייבויותיו כלפי הרוכשים שלהם העמיד ערבות על פי חוק המכר. בניית הבניין הסתיימה, נרשמו לטובתם הערות אזהרה והדירות נמסרו לחזקתם.

משכך, דין כל טענות התובעים כלפי הבנק להידחות.

אני דוחה את התביעה
התובע ישלם לנתבע הוצאותיו ובנוסף שכר טרחה בסך 20,000 ₪ בצירוף מע"מ



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה בנקאי

  2. חוזה עם הבנק

  3. משכון בנקאי

  4. ארנונה - בנקים

  5. ארנונה על בנק

  6. חוב לבנק לאומי

  7. עורך דין בנקאות

  8. תרגיל עוקץ בבנק

  9. עורך דין בנקים

  10. התחזות לפקיד בנק

  11. אחריות בנק מלווה

  12. חשבון משותף בבנק

  13. הפרת הסדר עם הבנק

  14. התיישנות חוב לבנק

  15. ציפיות הלקוח בבנק

  16. חובת האמון הבנקאית

  17. עורך דין חשבון בנק

  18. התיישנות תביעת בנק

  19. חובת האמון של הבנק

  20. מניעת פעולות בנקאיות

  21. הפרת החוק מצד הבנק

  22. חוזה בין הבנק ללקוח

  23. עורך דין דיני בנקאות

  24. בונוסים למנהלי בנקים

  25. גביית יתר עמלות בנק

  26. יציבות כלכלית של בנק

  27. תביעה נגד בנק החקלאות

  28. ביטול סגירת חשבון בנק

  29. עמלת שורה בנק הפועלים

  30. תביעה של בנק נגד ערב

  31. ערעור על תביעה של בנק

  32. מענק יובל לעובדי בנק

  33. טעות בהסדר חוב עם הבנק

  34. תביעה נגד בנק דיסקונט

  35. גביית תוספת סיכון בבנק

  36. בקשה לביטול הגבלה בבנק

  37. תעריף הארנונה של בנקים

  38. קניית רכב משועבד לבנק

  39. מימוש שעבוד לבנק מלווה

  40. תביעת בנק להחזרת כספים

  41. עמלות אופציות מעוף בבנק

  42. חתימה על טופס ריק בבנק

  43. "מכתב העברה" לעובד בנק

  44. שביתת עובדי בנק דיסקונט

  45. תביעה נגד לקוח בנק לאומי

  46. פיצוי על סגירת חשבון בנק

  47. אחריות הבנק כיועץ השקעות

  48. חובת הבנק לעדכן את הערב

  49. תביעה נגד הבנק הבינלאומי

  50. אי עמידה בהסדר חוב עם הבנק

  51. גביה בלתי חוקית בחשבון בנק

  52. עורך דין תביעות נגד בנקים

  53. תביעת בנק נגד לקוח על חוב

  54. עמלת פירעון מוקדם בנק לאומי

  55. תביעה נגד בנק על הפסד במכרז

  56. תביעה נגד בנק לאומי לישראל

  57. תיאום גובה עמלות בין הבנקים

  58. רישום הסדר מחיקת חובות בבנק

  59. פעולות בחשבון בנק ללא הרשאה

  60. חובת הקטנת הנזק של לקוח בנק

  61. עבירות כלכליות מנהל סניף בנק

  62. זכות עכבון רכב מול שעבוד לבנק

  63. תביעה של בנק המזרחי נגד לקוח

  64. תביעה של בנק דיסקונט נגד ערב

  65. תביעה נגד בנק בגין הגבלת חשבון

  66. ייצוג עובדי בנק ע''י ההסתדרות

  67. חיוב לפתוח תוכניות חיסכון בבנק

  68. התנהגות בנק ברגעי משבר חריגים

  69. תביעה בגין הפרת יחסי בנק לקוח

  70. צ'קים חוזרים של לקוח בבנק לאומי

  71. תביעה על זכויות בכסף בחשבון בנק

  72. בעלות על רכב מעוקל על ידי הבנק

  73. הגבלת חשבון בנק בגלל סירוב צ'קים

  74. תביעת בנק נגד מורשה חתימה בחשבון

  75. תביעה נגד הבנק הבינלאומי הראשון

  76. אחריות בנק מלווה כלפי רוכשי דירות

  77. תביעה של בנק המזרחי על חוב בחשבון

  78. מעבר בנקים לשבוע עבודה של 5 ימים

  79. תביעה של בנק הפועלים נגד לקוחותיו

  80. סגירת חשבון בנק עקב חשד להלבנת הון

  81. תביעה להחזר כסף שהופקד בבנק הדואר

  82. משיכת כסף מכספומט - תביעה נגד הבנק

  83. אי ביצוע הוראת תשלום של הלקוח בבנק

  84. אישור הסדר נושים למרות התנגדות הבנק

  85. תביעה נגד בנק המזרחי לחייב כיבוד צ'קים

  86. אחריות בנק מלווה על איחור במסירת דירות

  87. חובת הבנק למסור מידע לערבים על הסדר חוב

  88. אחריות הבנק כלפי לקוח שאינו דובר עברית

  89. הסרת הגבלה על חשבון בנק דיסקונט בירושלים

  90. פתיחת חשבון חיסכון בבנק כתנאי להגדלת מסגרת

  91. תביעה נגד בנק לאומי בגין ניהול חשבונות לקוי

  92. מששילם הבנק לעובדו הוא זכאי כמיטיב להטבת נזקיו

  93. ויתור על דיור חלופי - חובת הסבר ע''י פקיד הבנק

  94. הגבלת אחריות בגין שירותים בנקאיים של דואר ישראל

  95. החתמת עולים חדשים שלא יודעים עברית על הסכם בבנק

  96. תביעה נגד בנק מזרחי טפחות – טעות בהוראה טלפונית

  97. נטען כי הבנק ידע אשת הנתבע "אשת קש" בלבד ללא שליטה אמיתית בחברה

  98. האם הבנק חייב כספים וזאת מכוח יישומו של "היתר עסקה" שנכרת בין הצדדים ?

  99. תביעה בשל נזקים כספיים שנגרמו (כביכול) עקב התנהלות רשלנית של הבנק ופקידיו

  100. משנקלעה החברה לחדלות פירעון הגיש הבנק את התביעה בטענה לחתימה על כתב ערבות

  101. בעסקאות ניכיון נוהג הבנק לעיתים ליצור קשר עם הסניף הנמשך על מנת לקבל אינפורמציה בדבר יכולת כלכלית

  102. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון