אחריות בנק מלווה על איחור במסירת דירות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אחריות בנק מלווה על איחור במסירת דירות:

1. זוהי תובענה על סך של 2,064,080 ₪ שעניינה דרישה לפיצוי ולהשבת כספים אשר שולמו לחברה שהינה יזמית בנייה ולבנק מלווה הבנייה במסגרת עסקת קומבינציה.
רקע עובדתי

2. התובעים הינם הבעלים הרשומים על מלוא הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 7 תת חלקה 2 בגוש 15001, בעיר טבריה.

(להלן:" המקרקעין").

3. הנתבעת מס' 1 הינה חברה יזמית לבניה שהתחייבה להקים פרוייקט בנייה על המקרקעין.

(להלן:" החברה").

4. הנתבע מס' 2 הינו הבנק המלווה של הפרוייקט נשוא תביעה זו.

(להלן: "הבנק").

5. ביום 27.1.98 נחתם בין הצדדים הסכם קומבינציה לביצוע פרוייקט של בנייה במקרקעין.

(להלן: "ההסכם"; "הפרוייקט").

6. ביום 7.6.99 נחתם בין החברה לבנק הסכם ליווי לפרוייקט.

7. לטענת התובעים, הפרו הנתבעים את הסכם הקומבינציה הפרה יסודית ואיחרו במסירת הדירות לידיהם איחור ניכר.
כמו כן, הנתבעים לא שילמו את דמי מס השבח על הדירות חרף התחייבותם לעשות כן.

8. עוד טוענים הם כי הנתבעים רשמו באופן פיקטיבי את התובעים כמנהלי החברה, והכל במטרה להכשיר ערבותם ללא הגבלה בסכום לחובותיה, פעולה שגררה הגשת תביעות נגד התובעים על ידי נושים שונים.

9. כן טוענים הם כי הבנק פעל בניגוד לכללי הבנקאות והחובות המוטלים עליו בנוגע להחתמת ערבים וממשכנים, והסכים להחתמת שטרי משכנתא ללא הגבלה בסכום על סמך ייפוי כוח בלבד וללא הסכמת התובעים וידיעתם על כך.

10. מנגד, טוענת החברה כי לא הפרה את ההסכם ולא איחרה במועד מסירת הדירות שכן מועד שכזה לא נקבע בהסכם, אלא לכל היותר, חרגה מזמן הבנייה מנסיבות שלא תלויות בה, ולפיכך אין לחייבה בפיצוי המוסכם על פי ההסכם.

11. עוד טוענת היא כי לא התחייבה בהסכם כי תשלם בעבור התובעים את דמי מס השבח אלא הסכימה לעשות כן לפנים משורת הדין ולבקשת התובעים, אך מאחר שהיא עצמה לא יכולה היתה לעמוד בתשלומים אלו עקב קשיים כלכליים אליהם נקלעה, היה על התובעים לשלמם בעצמם.

12. באשר לטענות התובעים בנוגע לרישום המשכנתא ולרישומם כדירקטורים וזאת ללא הסכמתם, טוענת היא כי הרישום בוצע בידיעת ב"כ התובעים ובהסכמתו.

13. הבנק מצידו טוען כי אין יריבות ישירה בינו לבין התובעים וכי כלל לא הציג בפניהם מצג שווא כלשהו או הטעה אותם בנוגע להקמת הפרוייקט.

ראיות התובעים

14. בשם התובעים העידה התובעת מס' 5, הגב' אסתר דר חרר, בתצהירה ת/1 כי הינה בעלת הזכויות במגרש נשוא התביעה, וכי התקשרה בהסכם הקומבינציה עם החברה.

(ראה: נספח א' לת/1).

15. לעדותה, ביום 7.6.99 חתמו הנתבעים על הסכם למימון הבנייה, והיו שותפים בקבלת ההחלטות ובניהול הכספי של הפרוייקט, כאשר הבנק היה השותף הדומיננטי מביניהם.

(ראה: נספח א'1 לת/1).

16. על פי סעיף 6.2 להסכם התחייבה החברה ליתן לה שלוש דירות בנות ארבעה חדרים כל אחת, סך של 50,000$ במועדים הקבועים בהסכם וכן מספר דירות נוספות המהווה 10% מעבר ל-15 הדירות שאותן התחייבה לבנות על פי ההסכם.

17. ביום 27.11.00 הודיע לה מנהל החברה, עו"ד רון הרבט, כי מגיע השיעור של 5.9 דירות. בפועל, קיבלו הם חמש דירות בחודש מאי 2006, והוסכם כי שווי 0.9 הדירה הנותרת ישולם להם בתמורה כספית בסך של - 108,000$.

18. על חשבון סכומים אלו שולם להם סך של 56,275$ ויתרת חובתה כלפיהם עומדת על סך של 101,725$, קרי, סך של 429,280 ₪.

19. עוד גורסת היא כי החברה התחייבה למסור לידיהם את הדירות בחודש יולי 2001, ברם, לא עמדה בהתחייבותה זו ומסרה לידם את הדירות בחודש מאי 2006, ובכך הפרה הפרה יסודית את ההסכם.

20. על פי סעיף 5.8 להסכם התחייבה החברה לשלם להם סך של 5,000$ לכל חודש איחור או פיגור בלוח הזמנים. לפיכך, מאחר שפיגרה במסירת הדירות תקופה של 58 חודשים, עליה לשלם להם סך של 290,000$, קרי, סך של 1,223,800 ₪.

21. זאת ועוד, החברה התחייבה לשלם עבורם את תשלומי מס השבח בגין הפרוייקט, ולצורך כך ניתנו התחייבויות הן בכתב והן בעל פה של מנהלה ונמסרו לרשויות המס המחאות של החברה, אשר חוללו.

22. כתוצאה מכך הוטלו עליהם עיקולים שונים במספר הזדמנויות ונשלחו אליהם התראות אודות קנסות, עד שלבסוף נאלצו הם לשלם סכומים אלה בעצמם על מנת להסיר את אותם עיקולים.

(ראה: נספח ט' לת/1).

23. לעדותה, הנתבעים שיתפו פעולה זה עם זה ורשמו אותם במשרדי רשם החברות כדירקטורים של החברה, ללא ידיעתם וללא הסכמתם, וזאת על מנת שערבותם לבנק תהא בלתי מוגבלת.

(ראה: נספח ד לת/1).

24. להפתעתם, קיבלו הם שני כתבי תביעה כנגדם בהם הם נתבעים אישית כמנהלי החברה בגין חובותיה, והם נאלצו להתגונן מפניהם ולנהל משא ומתן על מנת להביא לפרעון החובות, פעולות שגררו אחריהן הוצאות רבות.

25. לדבריה, רק לאחר איום בתביעה כנגד החברה וכנגד מנהלה באופן אישי, ניאותו הנתבעים להסיר את שמם מרשימת הדירקטורים של החברה.

26. כן העידה כי הנתבעים, באמצעות עו"ד רון הרבט, הכינו שטר משכנתא בלתי מוגבל בסכום, ללא ידיעתם וללא הסכמתם, וזאת על ידי שימוש בייפוי כוח בלתי חוזר לצורך ביצוע ההסכם בלבד ולא לשם חתימה על שטר משכנתא.

(ראה: נספח ו' לת/1).

27. הבנק אף שלח להם מספר התראות על פיהן היה עליהם לכסות את חובות החברה המסתכמים במיליוני שקלים.

28. כמו כן, גורסת היא כי החברה התחייבה לשלם על פי סעיף 24.2 להסכם פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם בסך של 50,000$, קרי, סך של 211,000 ₪.

29. כן הוסיפה כי על הבנק מוטלת החובה לכבד את התחייבות החברה כלפי התובעים שכן היה מעורב באופן פעיל בקבלת ההחלטות בפרוייקט, מינה מפקח מטעמו וניהל ופיקח את עניין ההוצאות והתשלומים של הפרוייקט.

30. לגרסתה, על פי ההסכם התחייבו הנתבעים לרשום את הבניין כבית משותף ולרשום את הדירות על פי חלוקתן בפועל, ועל כן, דורשת היא כי הנתבעים יערכו את התשריטים הדרושים לשם כך ויעבירו לבא כוחה על מנת שיבצע את הרישום, ויישאו בתשלום שכר טרחתו.

ראיות הנתבעים

31. מטעם הנתבעת מס' 1, חברת מרום גינוסר בע"מ, העיד עו"ד רון הרבט, בעל המניות בה, בתצהירו נ/1 כי פעל בשם החברה כבא כוחה במסגרת היחסים המקצועיים שלו עם התובעים ולא באופן אישי.

32. לעדותו, כשנה לאחר קבלת היתר הבנייה, החלו הליכים משפטיים בשל התנגדויות הדיירים, אשר גרמו להוצאת צו מניעה להמשך הבנייה, דבר שגרם לעצירת הבנייה לתקופה ממושכת.

33. החברה הצליחה להגדיל את אחוזי הבנייה בפרוייקט ל-75 דירות בתב"ע ג/11704, במקום 30 דירות, וכתוצאה מכך היו זכאים התובעים לקבל 5.9 דירות.

34. בחודש מאי 2006 התובעים קיבלו חמש דירות וסוכם עימם כי את היתרה של 0.9 דירה יקבלו בשווי כספי. מתוך הסכום שהובטח להם, שולם להם סך של כ-85,000$.

35. לדבריו, החברה לא התחייבה למסור להם את הדירות במועד מוגדר כלשהו אלא שבסעיף 17 להסכם נקבע במפורש כי המסירה תהא כאשר היזם יהיה סבור כי העבודה הושלמה בהתאם לקבוע בהסכם.



36. כן נקבע בהסכם בסעיף 8.3 לו, כדלקמן:

"מוסכם בזאת, כי במקרה של כוח עליון שאינו בשליטת היזם או גורמים אחרים בלתי צפויים מחוץ לשליטת היזם, או פריצת מלחמה, פעולות איבה, שביתות, מחסור כללי בפועלי בניין ו/או בחומרי בניין או עיכובים הנובעים מדרישות לשינויים של המוכרים אשר יגרמו להפסקת בנייה, באופן שליזם לא תהא כל אפשרות למנוע הפסקה זו, יתארכו המועדים הקבועים בסעיפים 6.3-6.1 לעיל, בתקופה המתחייבת מקיום אותם מקרים או גורמים."

37. לאור נסיבות שאינן תלויות בחברה, לא התאפשר לחברה להשלים את הבנייה בתוך 24 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה, כקבוע בהסכם, והחריגה הוגדרה בסעיף בסעיף 8.3 להסכם.

38. עוד העיד כי החברה התחייבה לשלם במקום התובעים את תשלומי מס השבח וזאת כמחווה של רצון טוב, ברם, למרבה הצער, ההמחאות לא כובדו במלואן על ידי הבנק והתובעים נאלצו לשלם סכומן, כפי שהיה עליהם לעשות מלכתחילה, ובכך להקטין את נזקם.

39. באשר לרישומם של התובעים כדירקטורים בחברה גורס הוא כי הרישום נעשה בידיעת התובעים ובהסכמתם, שהרי התובעים שיעבדו את זכויותיהם במקרקעין להבטחת התחייבות החברה כלפי הבנק.

40. כמו כן, בעת בה ביקשו התובעים כי יסיר את שמם מרשימת הדירקטורים, דאג לעשות כן. וכן עזר לב"כ התובעים להסיר את שתי התביעות שהוגשו כנגדם.

41. עוד העיד כי טענת התובעים כי הכין שטר משכנתא בדרכי מרמה אינה נכונה שכן בסעיף 23.3 להסכם הוסכם במפורש כי התובעים ירשמו משכנתא ראשונה, ללא הגבלת סכום, לזכות החברה, וזאת, בין השאר, לשם הבטחת ביצוע התחייבויותיהם של התובעים על פי ההסכם. התובעים חתומים על סעיף זה, ועל כן, אינם יכולים לטעון כי הדבר נעשה ללא ידיעתם.

42. כן חתמו התובעים על יפוי כוח מתוקן בפני בא כוחם, עו"ד ארדון פרידמן, המאפשר לבנק לממש את הזכויות על פי המשכנתא ללא התנגדות מצידם.

43. לדבריו, שטר המשכנתא נערך כדין, בהתאם להתחייבות התובעים על פי ההסכם, ואין מדובר בהפרה כלשהי שנעשתה על ידי הנתבעים.

44. באשר לטענת התובעים כי החברה התחייבה לרשום את הבניין כבית משותף, הרי שטענה זו אינה נכונה שכן הוסכם בסעיף 18.4 להסכם כי רישום הבית המשותף ייעשה על ידי עו"ד ארצי בן יעקב או ע"י עו"ד ארדון פרידמן, באי כוח התובעים.

45. מטעם הבנק העיד מר בנימין דישון, מנהל סניף כיכר פריז של הבנק, בתצהירו נ/2 כי בין השנים 1999 ועד לשנת 2003 שימש כמנהל קשרי לקוחות במרכז עסקים צפון של הבנק, והיה אחראי על תיק האשראי של החברה.

46. עוד העיד כי החברה התחייבה, על פי הסכם הקומבינציה, להקים פרוייקט דיור בן 30 יחידות דיור, כאשר ניתן היתר בנייה להגדיל את מספר יחידות הדיור בפרוייקט ל-75.

47. בהתאם להתחייבותם בהסכם, שיעבדו התובעים את זכויותיהם במקרקעין לטובת הבנק להבטחת חובותיה והתחייבויותיה של החברה לבנק, וחתמו על שטר משכנתא.

48. בחודש מאי 2006, לאור בקשת התובעים, ולפנים משורת הדין, לעדותו, הסכים הבנק למסור לרשות התובעים חמש דירות, כשהן נקיות מהמשכנתא לטובת הבנק.

49. החברה פנתה לבנק בבקשה להעניק לה ליווי פיננסי לפרוייקט הבנייה, וביום 7.6.99 נחתם בין הצדדים הסכם למימון בנייה.

(ראה: נספח ה'1 לנ/2; להלן: "הסכם המימון").

50. הסכם המימון קובע מפורשות כי הבנק לא יהיה אחראי כלפי התובעים, לרבות אחריות בגין הפיקוח הפיננסי המתבצע על ידי חברת פיקוח, וכן נקבע כי הסכמים שנחתמו או ייחתמו בין החברה לבין צדדים שלישיים, לא יחייבו את הבנק.

51. יתרה מזאת, העיד הוא כי התובעים היו מיוצגים בכל אותה התקופה על ידי עורך דין מטעם, ועל כן, אינם יכולים לטעון כי לא היו מודעים למשמעות הסכם הבנייה.

52. לאחר שהחברה הצליחה להגדיל את אחוזי הבנייה ואת מספר יחידות הדיור בפרוייקט ל-75 יחידות דיור, פנתה האחרונה לבנק וביקשה להגדיל את מסגרת המימון כך שישקף את ההגדלה באחוזי הבנייה, והבנק נעתר לבקשה וחתם על הסכם המתקן את ההסכם למימון הבנייה.

(ראה: נספח ז' לנ/2).
53. דיירי המבנה הסמוך התנגדו להמשך הבנייה לאור הוצאת היתר הבנייה המתוקן, ופנו לבית המשפט לשם הוצאת צו מניעה כנגד המשך בניית הפרוייקט, עניין שעיכב את השלמת הבנייה בשנתיים ימים.

54. לעדותו, החברה פנתה לבנק מפעם לפעם וביקשה ממנו לממן אשראי נוסף מעבר לזה שניתן לה, וזאת לאור התמשכות ההליכים המשפטיים, אשר גרמו להכבדה על תקציב החברה ולחריגות גדולות בתקציב הפרוייקט.

55. לעמדתו, באם הבנק לא היה מממן את המשך בניית הפרוייקט, הדבר היה גורם לכך שהתובעים היו מקבלים חמש דירות לא מוכנות, כאשר להשלמת הבנייה היו נדרשים לשלם סכומים נכבדים, ברם, הבנק לא בחר בדרך זו והמשיך לממן את השלמת הבנייה.

56. באשר לטענת התובעים כי הבנק היה שותף לשיעבוד שלא כדין של זכויותיהם במקרקעין לטובת הבנק, גורס הוא כי עוד כשנה וחצי בטרם נחתם הסכם המימון עם הבנק, התחייבו התובעים בפני החברה, במסגרת הסכם הקומבינציה, כי ישעבדו את המקרקעין במשכנתא ללא הגבלה בסכום לטובת החברה,על מנת שתתאפשר קבלת מימון פיננסי לפרוייקט.

57. משכך, שטר המשכנתא הוכן בידיעת התובעים ובהסכמתם, והאחרונים מסרו יפוי כוח בלתי חוזר לבא כוחם על מנת לרשום את המשכנתא לטובת הבנק כדין.

58. עוד העיד כי לבנק אין כל אחריות על רישום התובעים במסמכי משרד רשם החברות כדירקטורים של החברה, והמדובר בעניין הנוגע לתובעים ולחברה בלבד.

59. התובעים הם אלו שבחרו מרצון לשעבד את זכויותיהם במקרקעין במשכנתא שאינה מוגבלת בסכום, ולמטרה זו התמנו כדירקטורים בחברה, אולם לבנק אין כל נגיעה לעניין זה והוא אינו אחראי לנזקים שנגרמו להם, לכאורה, בעקבות זאת.

60. עוד העידה מטעם הבנק, הגב' ענת הראל בתצהירה נ/3, אשר שימשה כמנהל קשרי לקוחות במרכז עסקים צפון של הבנק במקומו של מר דישון, ובין היתר, טיפלה בתיק האשראי של החברה, בין השנים 2003 ועד לשנת 2006.

61. כאמור, שיעבדו התובעים את זכויותיהם במקרקעין לטובת הבנק להבטחת חובותיה והתחייבויותיה של החברה לבנק, וחתמו ביום 29.6.99 על שטר משכנתא ללא הגבלה בסכום.

62. לדידה, משמעות שטר המשכנתא הוא כי התובעים הסכימו לשעבד לטובת הבנק את המקרקעין, וכן את כל הבנוי והנטוע עליהם, לרבות, שווי זיקת הנאה או הכנסה אשר תצמחנה בגין המקרקעין.

63. ביום 22.10.06 הגיש הבנק בקשה לאכיפת משכנתא ולמינוי כונס נכסים בתיק פש"ר 2151/06 בבית המשפט המחוזי בתל אביב, אשר נפתח כנגד החברה, זאת עקב הכרזת החברה כחדלת פירעון.

64. כונס הנכסים שמונה, עו"ד גיל הירשמן, מכר את כלל הדירות המשועבדות לטובת הבנק, למעט אותן חמש דירות שנמסרו לתובעים, לגביהן ויתר הבנק על האפשרות לממשן על אף שהינן חלק מהבטוחה שניתנה לטובתו. באם לא היה נוהג כך, היו התובעים נותרים בחוסר כל.

(ראה: נספח י' לנ/3).

65. לאחר מכירת כלל הדירות, החברה נותרה חייבת לבנק סך של כ- 33,000,000 ₪.

66. לעדותה, הבנק נהג לשלוח הודעות תקופתיות לתובעים, כערבים, אודות חובות החברה כלפיו. כן הדגישה כי איו המדובר בחוב אישי לבנק אלא המדובר במשכנתא להבטחת חובותיה של החברה כלפי הבנק, עליו חתומים התובעים.

67. עוד העידה, כי טענות התובעים בנוגע לאחריות הבנק כלפיהם אינה נכונה שכן הבנק סיפק לחברה ליווי פיננסי לפרוייקט, באופן זה שהכספים היו מופקדים בחשבון בנק שנפתח לחברה, והבנק היה מאשר הוצאת כספים מהחשבון בהתאם להתקדמות הבנייה וכך מפקח הוא על התקדמות הפרוייקט.

68. הסכם המימון קבע כי הבנק רשאי היה לדאוג לקיום התחייבויות החברה כלפיו במספר דרכים, ובין היתר, על ידי פיקוח בידי חברת פיקוח, נטילת בטוחות וקבלת סעדים העומדים לרשותו במקרה של הפרת הסכם.

69. לדבריה, הבנק לא התחייב כלפי התובעים לפעול לרישום הבניין כבית משותף, ואף לא הסכים להכנס בנעלי החברה בעניין זה. יתרה מזאת, הבנק אינו חייב להשתתף במימון שכר טרחתו של ב"כ התובעים על מנת שיפעל לרישום זה, שכן כספים לביצוע פעולה זו אינם נכללים במסגרת תוכנית הליווי אלא החברה גובה כספים אלו ישירות מבעלי הדירות.


הכרעה

70. לאחר עייני בראיות הצדדים, בעדויותיהם ובחקירותיהם הנגדיות, מגיעה אנוכי לכל למסקנה כי דין התביעה להתקבל, באופן חלקי, והכל כפי שיפורט דלהלן.


האיחור במסירת הדירות

71. לטענת התובעים, בהסכם הקומבינציה התחייבה החברה למסור להם את הדירות בתוך 24 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה, שניתן בשנת 1999, בעוד שבפועל הדירות נמסרו להם בחודש מאי 2006, דהיינו, קיים איחור של 58 חודשים במועד מסירת הדירות.

72. על פי סעיף 5.8 להסכם, הפרתו גוררת פיצוי מוסכם בסך של 5,000$ לחודש, המסתכמים בסך של 290,000$, לאמור, בסך של 1,233,800 ₪.

73. מנגד, גורסת החברה כי לא צויינה בהסכם התחייבות מפורשת באשר למועד המסירה של הדירות, מה גם שההסכם מצביע על קיום אפשרות כי ייתכנו עיכובים שאינם תלויים ביזם, דבר שארע בפועל, כאשר הוגש צו מניעה כנגד המשך הבנייה ונוהלו הליכים משפטיים במשך כשנתיים כנגד היזם.

74. עוד גורס הבנק כי אינו אחראי על האיחור במסירת הדירות שכן אינו צד להסכם הקומבינציה שנחתם עם המוכרים.


75. סעיף 8.1 להסכם קובע כדלקמן:

"עם קבלת היתר הבנייה ימסור היזם הודעה בכתב על כך למוכרים. היזם מתחייב להתחיל בביצוע העבודה תוך 90 יום מיום קבלת היתר הבנייה ולבצע אותה בהתמדה, ברציפות, וללא השהיות והפסקות ובאופן שישלים את הבניין בתוך 24 חודשים מיום הוצאת היתר הבנייה."


כן קובע סעיף 8.3 להסכם, כדלקמן:

" מוסכם בזאת, כי במקרה של כוח עליון שאינו בשליטת היזם או גורמים אחרים בלתי צפויים מחוץ לשליטת היזם, או פריצת מלחמה, פעולות איבה, שביתות, מחסור כללי בפועלי בניין ו/או חומרי בניין או עיכובים הנובעים מדרישות לשינויים של המוכרים אשר יגרמו להפסקת הבנייה, באופן שליזם לא התא כל אפשרות למנוע הפסקה זו, יתארכו המועדים הקבועים בסעיפים 6.3-6.1 לעיל, בתקופה המתחייבת מקיום אותם המקרים או גורמים. "

(ההדגשות אינן במקור- ח.י.).

עוד נקבע בסעיף 8.5 להסכם, כדלהלן:

" אם יפגר היזם בביצוע הבנייה על פי לוח הזמנים כקבוע על פי הסכם זה, הרי בנוסף ומבלי לפגוע בכל זכות ו/או סעד אחרים שיש למוכרים על פי החוק ו/או על פי הסכם זה, יהיה היזם חייב לשלם למוכרים סך בשקלים חדשים השווה ל-5,000$, לפי שער הדולר היציג של דולר ארה"ב, כפי שיתפרסם על ידי בנק ישראל ביום התשלום בפועל, בעבור כל חודש איחור או פיגור בלוח הזמנים, וזאת כדמי פיצוי קבועים ומוסכמים מראש. "

(ההדגשות אינן במקור- ח.י.).

76. מראיות הצדדים עולה כי היתר הבנייה הוצא ביום 16.11.00, קרי, היה על החברה למסור לתובעים את הדירות, לכל המאוחר, עד לחודש נובמבר 2002, ברם, התובעים קיבלו אותן בחודש מאי 2006, לאמור, קיים איחור של 42 חודשים בלבד, ולא של 58 חודשים, כטענת התובעים.

77. מסכום זה יש להפחית את 24 החודשים שנקבעו בהסכם למסירת הדירה לאחר קבלת היתר הבנייה, והרי שמדובר ב-34 חודשי איחור בלבד.

78. לטענת הנתבעים, העיכוב במסירת הדירות נבע עקב פתיחתם של הליכים משפטיים אשר נוהלו בין החודשים ספטמבר 2002 ועד לחודש אפריל 2004, קרי, ההליכים המשפטיים נוהלו במשך 18 חודשים.

79. לעניין זה, העיד מפורטות עו"ד רון הרבט בחקירתו הנגדית, כדלקמן:

" ש. באפריל 2004 הוסרו כל העיכובים המשפטיים שהיו?
ת. כן.
ש. אם הבניין היה בשלבי גמר, וכל ההגבלים והאיסורים הוסרו באפריל 2004, למה לקח זמן עד מאי 2006, עת קיבלו את הדירות?
ת. לאחר שהנתבעת חוותה איחור של שנתיים, באפריל 2004, דובר כאילו הוחל הבניין מחדש, אין צוות ואין תשתית לעבודה, חלק מכלי העבודה הוסר, להתחיל בשלב בזה, כשאתה נמצא בשלב ביניים מאוד קשה, מאשר להתחיל את הבניין מהתחלה. כל נושא ההתארגנות וחידוש העבודה היו מסובכים להפליא, דרשו הרבה מאמץ עבודה, מצד כל הנוגעים בדבר להגיע למצב שאנשים ירצו לעבוד באתר, היו בעיות וזה לא היה פשוט.
ש. האם היתה הפרת הסכם במועד המסירה או לא?
ת. לנוכח הנסיבות שנוצרו במהלך הבנייה כפי שפורטו בתצהירי, להערכתי, כעו"ד לא היתה הפרת הסכם, בוודאי שלא לאורך התקופה שהתובעים מציינים בכתב התביעה. אני אומר בנסיבות שנוצרו לא הית הפרה על פי ההסכם שיש כאן. "

(ראה: פרטיכל בעמוד 18 שורות 28-21 ובעמוד 19 שורות 3-1).

80. בעניין זה, מקובלת עלי גרסת החברה לפיה ההליכים המשפטיים הינם בבחינת "גורם בלתי צפוי אשר אינו בשליטת היזם" כמוסכם בסעיף 8.3 להסכם, ועל כן יש להפחית מסכום זה אף את מניין 18 החודשים הללו.

81. מכל האמור לעיל, עולה כי האיחור במסירת הדירות הינו בפרק זמן של 18 חודשים בלבד, אשר בגינם על החברה לפצות את התובעים.

82. איני מקבלת את טענות החברה כי ההסכם אינו נוקב במועד ספציפי למסירת הדירות ועל כן לא היה איחור במסירת הדירות הלכה למעשה, שכן ההסכם קובע מפורשות כי החברה תשלים את הבנייה בתוך 24 חודשים מיום הוצאת היתר הבנייה.

83. עוד טוען הבנק כי הפיצוי לרוכשי הדירות על האיחור במסירת הדירות הועמד בחוזי הרכישה על 200$ לחודש, חמישית משנקבע כלפי בעלי הקרקע בהסכם הקומבינציה.

84. טענה זו אין לקבלה שכן הסכם הקומבינציה קובע כי עבור כל חודש איחור תשלם החברה לתובעים סכום השווה ל-5,000$.

85. יתרה מזאת, מדובר בחמישה מוכרים, והסך של 5,000$ מתחלק בין כולם, כך שכל אחד מהם אמור לקבל פיצוי בסך של 1,000$ בלבד. אין זה הגיוני כי סכום של 200$, כטענת הבנק, יחולק בין חמישה מוכרים, כאשר כל אחד מהם יקבל סכום מגוחך של 40$ בלבד עבור כל חודש איחור.

86. התובעים מבקשים לחייב את הבנק בכל חיובי החברה, לרבות בחיוב בגין האיחור במסירת הדירות, ברם, לא מצאתי מקום לחייב את הבנק בעניין זה שכן אין הוא צד להסכם הקומבינציה, ובוודאי שלא התחייב לבנות בתוך 24 חודשים, שכן אינו החברה הקבלנית, שהינה היזם.

87. אשר על כן, תשלם החברה לתובעים, ביחד ולחוד, עבור כל חודש פיגור סך של 5,000$, ובסך הכל, תשלם בעבור 18 חודשים פיגור סך של 90,000$, קרי, סך של 342,000 ₪.

אי תשלום מס השבח

88. לטענת התובעים, החברה התחייבה בפניהם כי תשלם במקומם את תשלומי מס השבח, וזאת לאחר שהתריעו בפניה כי אינם יכולים לשאת בתשלומים אלה.

89. לעניין זה העידה הנתבעת מס' 5, הגב' אסתר דר חרר, בחקירתה הנגדית כדלקמן:

"ש. נכון שלפי הסכם הקומבינציה המקורי נספח א', אתם היורשים הייתם אמורים לשלם את מס השבח שנוצר כתוצאה מאותה עסקת הקומבינציה?
ת. נכון, זה כתוב בהסכם.
ש. בשלב מאוחר יותר נתבעת 1 או עו"ד הרבט, אתם טוענים שהוא לקח על עצמו לשלם את אותו מס השבח?
ת. כן, הוא ביקש לשלם את מס השבח במקומי. הוא אמר שאם יהיו עיכובים בגללנו הוא טען שאינו רוצה עיכובים בבניין בגלל עיכוב כספי.
ש. לכן היתה בעיה לשלם את מס השבח?
ת. כן, אומנם ירשנו קרקע אבל אנחנו לא אנשים אמידים, שכירים שמגדלים ילדים קשי יום, לא יכולים לשלוף סכום כזה.
ש. כשחתמתם על ההסכם לא לקחתם בחשבון שתצטרכו לשלם מס שבח?
ת. עם ניסוח ההסכם היתה הצעה שהוא ישלם, זה הוריד מאיתנו עול. אם היינו צריכים לשלם את מס השבח היינו צריכים לחכות עד שיגיעו הכספים. "

(ראה: פרטיכל בעמוד 3 שורות 19-7).

90. מעדותה עולה כי על פי ההסכם התובעים הם אלו שהתחייבו לשלם את מס השבח, ואילו החברה, לפנים משורת הדין, הסכימה לשלם זאת במקומם בכדי שלא יהיו עיכובים בבנייה.

91. מכורח הנסיבות, נתקלה החברה בקשיים כלכליים אף היא, אשר נגרמו בעקבות ההליכים המשפטיים שנוהלו כנגדה, כמפורט לעיל, דבר שגרם להפרת התחייבותה לשאת בתשלום מס השבח במקום התובעים.

92. לעניין זה העיד עו"ד רון הרבט בחקירתו הנגדית, כדלקמן:

"ש. לגבי מס השבח, למה לקחת על עצמך לשלם את מס השבח של התובעים?
ת. עשיתי זאת משתי סיבות עיקריות, אחת כי חשתי אי נעימות כלפי התובעים שמחכים זמן רב לראות את דירותיהם. בשיחות שהיו לי עם שניים מהם, טענו שזה מכניס אותם לקושי, לא חשבו שיחכו זמן כה רב, ויש להם קושי לשלם את מס השבח, זה הקשה במיוחד על האח זבולון דהן, שנקלע למצוקה כלכלית.
סיבה נוספת, עו"ד ארצי בן יעקב הילך עלי אימים שזה יביא לפיצוץ גדול עם התובעים.
ש. האם זה נכון שאתה שילמת את מס השבח, כסף שהיית צריך לתת להם בהסכם, חלק ממנו, אמרת לי יש קשרים במס שבח יפרסו לי את זה בתשלומים, ולכן שילמת?
ת. בעקרון זה נכון. רציתי שיפרסו לי את זה לתשלומים. החבות שלי שולמה במלואה. עד אותו מועד שולם כל מה שהיה אמור להיות משולם לפנים משורת הדין על ידי הנתבעת 1. "

(ראה: פרטיכל בעמוד 17 שורות 28-23, ובעמוד 18 שורות 4-1).

93. כן העידה הגב' ענת הראל, מטעם הבנק, בחקירתה הנגדית כדלקמן:

"ש. האם ידוע לך למה עצרתם תשלומי שיקים למס שבח שניתנה על ידי הנתבעת מס' 1?
ת. הוצאות בגין מס שבח אינן חלק מהוצאות הפרוייקט המאושרות, לכן לא שולמו מחשבון הפרוייקט.
ש. חלק שילמתם וחלק לא, מדוע עצרתם את החלק השני?
ת. לא זוכרת ששילמנו מס שבח, במידה וכן זה היה כנגד הפקדה נגדית של החברה."

(ראה: פרטיכל בעמוד 27 שורות 25-21).

94. החברה שילמה, איפוא, על חשבון מס השבח סך של 30,000$ עבור שניים מהתובעים, אשר היו במצב כלכלי רעוע, ואת היתרה, שילמו התובעים בעצמם.

95. עולה מאלה, כי יש לדחות טענתם זו של התובעים שכן הם אלו שהיו מחוייבים לשלם את מס השבח, והרי והתחייבות החברה ניתנה מתוך רצון טוב, דבר בו לא עמדה, שלא בטובתה. על כן, מצופה היה מן התובעים לשלם את המס בעצמם,כפי שהיו אמורים לשלמו מלכתחילה, לאחר שהתברר כי החברה לא יכולה היתה לשאת בתשלומים אלו, ובכך להמנע מעיקולים וקנסות שהוטלו עליהם ולהקטין בזאת ניזקם.

96. מכל האמור לעיל, דוחה אנוכי טענתם זו.


שעבוד המקרקעין לטובת הבנק

97. לטענת התובעים, עו"ד הרבט חתם על שטרי משכנתא ללא ידיעת התובעים והסכמתם בכתב לעניין, וכן טוענים הם כי הבנק הכשיר מהלך זה ונתן ידו להחתמת שטרי משכנתא ללא הגבלה בסכום על סמך יפוי כוח בלבד.

98. לעדותם, הבנק שלח להם מספר התראות בגין התחייבותם זו לחובות החברה בסך של 56,789,502 ₪, והם חשו עצמם מאויימים ושרויים במצוקה כלכלית ונפשית עצומה.

99. מנגד, טוענים הנתבעים כי התובעים הסכימו בהסכם הקומבינציה לשעבוד המקרקעין לבנק ללא הגבלה בסכום, על מנת שזה יעניק אשראי לפרוייקט.

100. לדבריהם, היה ברור לתובעים כי החברה אינה יכולה לממן פרוייקט בנייה ממקורותיה שלה, ועל כן תאלץ היא לשעבד את המקרקעין.

101. כמו כן, העידה נציגת הבנק, הגב' הראל, כי ההודעות שנמסרו לתובעים היו מנוסחות בצורה זהירה ומניסוחן לא ניתן היה להבין כי חבים הם באופן אישי לבנק את הסכומים דלעיל אלא כי המשכנתא שיצר מקבל ההודעה, מבטיחה חובות בסכום מוסכם.

(ראה: פרטיכל בעמוד 28 שורות 10-4).


102. סעיף 23.3 להסכם קובע כדלקמן:

" המוכרים ירשמו על החלקה, מיד לאחר חתימת הסכם זה וכנגד קבלת הערבות הבנקאית, משכנתא ראשונה, ללא הגבלה בסכום, לזכות היזם ו/או לזכות מי שיורה היזם, בין השאר לשם הבטחת ביצוע התחייבויותיהם כלפי היזם על פי הסכם זה במתואם ובמדויק. רישום המשכנתא לא ימנע רישום הערות אזהרה על פי הסכם זה והמשכנתא תוסר מעל החלקה במעמד רישום חלקו של היזם בחלקה, כאמור בסעיף 19.1 לעיל. "

103. מכאן עולה כי התובעים התחייבו כי ירשמו משכנתא על המקרקעין, ללא הגבלה בסכום, ואיני מקבלת את טענתם כי לא הבינו תוכנו של מסמך חשוב ועקרוני זה, העוסק בנכס דלא ניידי בעל ערך כספי רב ביותר.

104. לעניין זה נקבע בהלכה רבות כי אדם מוחזק כמבין טיב מסמך עליו חתם, כמפורט בע"א 2731/07, אסעד יוסף חמוד נ' סעיד חטאר חאג', , כדלקמן:

"טענת "לא נעשה דבר" מתייחסת למצב בו הונע החותם לחשוב כי המסמך הוא בעל מהות בסיסית שונה ממה שהוא לאמיתו של דבר. טענה זו לא תתקבל מקום בו החתימה היא על מסמך הנוגע לעיסקה מאותו סוג שהחותם חפץ בה, כאשר החותם טעה או הוטעה לגבי פרטי העיסקה שאינם תואמים את העיסקה שהוא דימה לעשותה. יובהר בהקשר זה כי אדם החותם על מסמך בלא לדעת את תוכנו לא יישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ולמה התחייב, שכן חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא."


עוד ראה: ע"א 9538/06 ישראל סגל נ' בנק ירושלים לפיתוח ומשכנתאות בע"מ, , כדלקמן:

"בדרך כלל דין הוא, שאדם החותם על מסמך בלא לדעת תכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד י"ט (2) 113 בעמ' 117).

הלכה זו נשנתה בפסיקה פעמים רבות (ראו, לדוגמה, ע"א 1513/99 חיים דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נד (3) 591; ע"א 16/80 אליהו לולו נ' סלומון סלומון, פ"ד ל"ז(4) 70), ואף הודגשה כאשר המדובר בחתימה על מסמכים מהותיים. כך נפסק בע"א 6799/02 (מפי השופטת א' חיות):

"כלל הוא, כי אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו. בייחוד כאשר מדובר במסמך מהותי ביחס לנכסיו, דוגמת שטר משכנתא. (ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145, 149).

בנוסף, נפסק כי על בעל הדין המבקש לסתור חזקה זו לשאת בנטל הוכחה כבד, כדברי השופטת ד' דורנר בע"א 1548/96:

"זאת ועוד: הנטל להוכחת טענת 'לא נעשה דבר' הוא כבד מן הנטל הנדרש להוכחת טענות אחרות במשפטים אזרחיים ... על המעלים טענת אפסות לסתור חזקה זו, ולהוכיח את גירסתם בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה." (ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' זהבה לופו, פ"ד נד(2) 559, עמוד 570)."

כן ראה: ע"א 1319/06 שלק נ' טנא נוגה שיווק (1981) בע"מ, , כדלקמן:

"חתימתו של אדם על מסמך מהווה עדות לכך שאותו אדם קרא את המסמך, הסכים לאמור בו, והיה מודע למשמעות ולתוצאות חתימתו, ועל כן אין הוא יכול לנער חוצנו ממנו".

וכן ראה רע"א 8242/05 הרצל דואק נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, , כדלקמן:

"כמו-כן, לגופו של עניין, לפי ההלכה המקובלת, חזקה היא, כי חתימתו של אדם על פני מסמך כלשהו, מהווה למעשה עדות מפורשת, לכך שנתן אדם זה את הסכמתו לתוכן האמור במסמך, לאחר שקרא והבין את מהותו (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117; רע"א 11519/04 יפה לבקוביץ נ' בנק הפועלים בע"מ, (טרם פורסם) ; ובמיוחד נקבע, כי אמורים הדברים לעניין מסמכים מהותיים, כגון שטר משכנתה (ראו לעניין זה, ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל נ' לופו, פ"ד נד(2) 559; ע"א 6645/00 ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365, 376-375)."

עוד ראה: ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' רייז, פ"ד נח(3) 934, כדלקמן:
"אכן, כלל הוא כי חזקה על אדם החותם על מסמך כי הוא קרא והבין את תוכנו. כך בכלל, וכך בוודאי מקום שמדובר בו בחתימה על מסמך כה מהותי, כגון שטר משכנתה (ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ [8]; ע"א 6645/00 עו"ד ערד נ' אבן [9]). אדם החותם על מסמך בלי שטרח לעיין בו לא יישמע, בדרך-כלל, בטענת Non Est Factum או בטענה דומה."

105. התובעים אף הודו מפורשות כי חתמו על יפוי כוח לטובת עו"ד הרבט שיפעל לרישום המשכנתא על המקרקעין, כדלקמן:

" ש. חתמתם על ייפוי כוח בלתי חוזר לעו"ד הרבט בחודש ינואר 1998. מפנה לסעיף 3 ליפוי הכוח. האם נכון במסגרת יפוי הכוח הזה ייפיתם את כוחו לרשום משכנתא על המקרקעין?
ת. כן. "

(ראה: פרטיכל בעמוד 8 שורות 28-29 ובעמוד 9 שורה 1).

106. כמו כן, באותה העת היו התובעים מיוצגים על ידי עו"ד ארדן פרידמן וע"י עו"ד ארצי בן יעקב, שאף דאגו להחתים את בני זוגם של התובעים על הסכמתם לרישום המשכנתא על המקרקעין.

107. הטענה כי מדובר בחתימה על משכנתא שניתנה שלא כדין, אין בה כל ממש, שכן המדובר בעסקה כספית המכילה תנאים חוזיים שנועדו, בין השאר, להגן על אינטרסיו הכלכליים של הבנק ממנו דרשו התובעים כי ילווה את הפרוייקט, ואין כל פסול במעשי הבנק בדרישה מעין זו, שהינה דרישה תדירה בכגון דא.

108. מכל האמור לעיל, דוחה אנוכי אף את טענתם זו.

שווי סך של 0.9 מהדירה


109. עוד טוענים התובעים כי הובטח להם 5.9 דירות, בהתאם לחישוב אותו ערך עו"ד הרבט. בפועל, קיבלו לידיהם חמש דירות, והוסכם כי את השווי של ה- 0.9 הדירה יקבלו בתמורה כספית בסך של 108,000$.

(ראה: נספחים ב' ו-ג' לת/1).

110. לטענת החברה, שווי הדירות אינו עולה על 90,000$, אזי הוא כי התובעים אמורים לקבל, לכל היותר, 81,000 $ בגין שווי של 0.9 דירה, בניכוי הסכום של 56,275$ ששולם לתובעים, על פי סעיף 10 לכתב התביעה, כך שהחברה חייבת לתובעים סך של 46,000$ בלבד, אותו התחייבה לשלם.

111. בענייננו, אין מחלוקת כי התובעים אמורים לקבל סכום כסף בעבור אותו חלק של 0.9 דירה אותו לא קיבלו. המחלוקת בין הצדדים הינה ביחס לסכום אותו הם אמורים לקבל.

112. התובעים הציגו בפני מכתב דרישה, ערוך על ידי עו"ד ארצי בן יעקב, ב"כ התובעים, לפיו על החברה להעביר לידי התובעים תשלום בסך של 108,000$ בגין 0.9 דירה משווי דירה ממוצעת בשווי 120,000$.

(ראה: נספח ג' לת/1).

113. מנגד, החברה לא הציגה בפני כל מסמך הסותר טענה זו, וכל טענותיה בעניין זה נטענו בעלמא.

114. יתרה מזאת, תימוכין לגרסת התובעים ניתן למצוא אף בעדותו של עו"ד הרבט בחקירתו הנגדית, כדלקמן:

"ש. האם זה נכון שבפרוייקט זה אתה הצהרת בפני שבתחילת מכירת הדירות, נמכרו בפרוייקט זה דירות ב-130 ו-125 אלף?
ת. היו מחירים סביב 120 אלך דולר.
ש. האם זה נכון שבפגישה במשרדי הוסכם כל המרת ה-0.9 דירה שאמורים לקבל הבעלים במסגרת ההסכם להגדלת הבנייה, אתה הוא זה שנקבת במחיר ה-120,000$ מחיר בסיס ל- 0.9, ולא אני?
ת. אני לא נקבתי במחיר זה כמחיר בסיס, באותו זמן נמכרו הדירות במחיר שציינתי.
ש. מפנה לנספח ג' לתצהיר של התובעים, האם קיבלת מכתב ממני אחרי הפגישה שלנו?
ת. אני מאשר את המכתב, איני מאשר שזה סיכום פגישה. אתה מסודר בדרך כלל, אתה כותב סיכום פגישה. זה מכתב שאולי בגדר טענות שלך.
ש. האם אחרי שקיבלת את המכתב הזה אתה כתבת לי מכתב "אתה מדבר שטויות, זה לא מה שסיכמנו ולא הסכומים"?
ת. התקשרות שבנינו עד למועד התביעה היתה ידידותית מאוד. לא בכל מקרה יניתי למכתב של עו"ד בן יעקב, הבהרתי לו ולמרשיו כי מחיר הדירה לא יכול להיגזר מ-120,000$, זה לא המחיר הרלוונטי לאותו מועד. המחיר יכול להגזר רק מהמחיר הרלוונטי, הדבר נכון לגבי הדירות שקיבלו פיזית, מאן דהו יכול לומר שקיבל דירה ששוויה יכל להיות 120,000$, והיום היא שווה 100,000$ והיה דורש את ההפרש. החישוב אותו הגשתי שהמחיר של שויי הדירה 0.9 נגזר משווי הדירה באותו היום."

(ראה: פרטיכל בעמוד 16 שורות 28-21, ובעמוד 17 שורות 10-1).

115. מעדותו זו, עולה כי שווי דירה ממוצעת בפרוייקט הינו 120,000$, ועל כן מקובל עלי חישוב התובעים כי שווי של 0.9 דירה עומד על 108,000$.

עוד יצויין כי החברה אף לא הביאה חוות דעת שמאית הסותרת טענה זו ואשר מעמידה את שווי הדירה על סכום אחר, כך שאף מטעם זה מקבלת אנוכי החישוב בסך של 120,000$ כמחיר הדירה.

116. באשר לאחריות הבנק לתשלום סכומים אלו, סבורתני, כי אין מקום לחייב את הבנק לשאת בראש נזק זה שכן הבנק אינו חתום על הסכם עם התובעים ולא התחייב כלפיהם לשאת בתשלום חובות החברה כלפיהם.

117. מכל האמור לעיל, מקבלת אנוכי את התביעה באופן חלקי בנקודה זו וקובעת כי על החברה לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, סך של 108,000$, בניכוי הסכום אותו קיבלו בסך של 56,275$, ובסך הכל, על התובעת לשלם לתובעים סך של 51,725$, לאמור, סך של 196,555 ₪.

רישום התובעים כדירקטורים

118. לטענת התובעים, הנתבעים רשמו באופן פיקטיבי את התובעים כדירקטורים בחברה והכל במטרה להכשיר ערבותם ללא הגבלה בסכום לחובות החברה. בעקבות זאת, הוגשו כנגדם מספר תביעות כמנהלי החברה בדרישה לשאת בחובותיה.

119. מנגד, גורסת החברה כי לא ניתן היה לרשום את המשכנתא על המקרקעין בהעדר הגבלה בסכום, אם התובעים לא היו נרשמים כדירקטורים בחברה.

120. לדבריה, התובעים יפו את כוחו של עו"ד הרבט כי יפעל לרישום המשכנתא לטובת הבנק וכי יעשה ויבצע כל שנדרש לשם כך.

121. לעניין זה העיד עו"ד הרבט מטעם החברה, כדלקמן:
"ש. האם נכון שנציג הבנק אמר לך שכדי שיעשה שטר משכנתא בלתי מוגבלת בסכום של הבעלים, הם חייבים להיות בעלי עניין בחברה?
ת. כן.
ש. מי אמר לך את זה?
ת. מר בני דישון, הוא היה נציג הבנק.
ש. מה עשית בעקבות דברים אלה?
ת. לאחר אישור שקיבלתי מעו"ד פרידמן שעבדתי איתו ישירות, רשמתי את בעלי הקרקע כדירקטורים בחברה, כדי לאפשר לרשום את המשכנתא ללא הגבלה בסכום. את הדירקטורים רשמתי בשנת 1999.
ש. מעולם לא קיבלת הסכמה כזו, זמן שנרשמו הדירקטורים, פרידמן כבר לא עבד אצלי, אתה לא דובר אמת. הם אתה בטוח בשנת 1999 בעת רישום הדירקטורים דיברת עם פרידמן?
ת. כן, אני זוכר את החדר והמעמד. לא זוכר אם נפרדתם באותו מועד, מי שטיפל בתיק היה פרידמן.
ש. יש לך אישור בכתב לזה?
ת. אם היה לי הייתי ממציא. הגעתי לפגישה ברח' בן יהודה, לא יודע אם באותו מועד ארצי בן יעקב ופרידמן נפרדו, באותו שלב ארצי לא טיפל כלל בעסקת הקומבינציה, מי שערך את ההסכם והיה בקיא בסעיפי ההסכם היה פרידמן.
ש. באת לעו"ד פרידמן ואמרת לו שאתה הולך לרשום את הבעלים בנתסעת 1 והוא הסכים?
ת. כן, אבל איני זוכר את הנוסח המדויק."

(ראה: פרטיכל בעמוד 12 שורות 28-20, ובעמוד 13 שוורת 12-1).

122. עולה מעדות זו, כי עו"ד הרבט לא קיבל את הסכמת התובעים לרשמם כדירקטורים בחברה.

123. לאחר עייני ביפוי הכוח שנמסר לעו"ד הרבט עולה כי לא מצויין בו כי התובעים ייפו את כוחו לרשמם כדירקטורים בחברה. כמו כן, אין איזכור לכך אף בהסכם הקומבינציה עצמו.

123. ועוד, לא הוכח בפני כי קיבל אישור לעשות כן מעו"ד פרידמן. לפיכך, היה עליו לדאוג, למצער, כי יקבל אישור בכתב לרישום התובעים כדירקטורים שכן מדובר בהחלטה משמעותית שיש ליידע את התובעים אודותיה.

124. עם זאת, לא מצאתי מקום לחייב את הבנק לשאת בתשלום פיצוי לתובעים בגין אלה שכן כל התנהלותו היתה מול החברה ולא מול התובעים, כפי שהעיד נציג הבנק מר בני דישון.

125. באשר לסכום הפיצוי המגיע לתובעים, יש להתחשב בכך כי לא נגרם לתובעים נזק ממשי בעקבות רישומם כדירקטורים. אומנם הוגשו נגדם שתי תביעות באופן אישי על ידי ספקים, ברם, תביעות אלו הוסדרו מחוץ לכותלי בית המשפט ונדחו מבלי ששילמו דבר לאותם ספקים.

126. כמו כן, התובעים פנו לעו"ד הרבט בדרישה כי יפעל למחיקתם ברישומי משרד רשם החברות כדירקטורים של החברה, ואכן דאג הוא למחקם מיד בעת בה ביקשו זאת.

127. מכל האמור לעיל, מעמידה אנוכי את סכום הפיצוי אותו על החברה לשלם לתובעים בגין רכיב זה סך של 10,000 בלבד.

פיצוי מוסכם

128. לא ראיתי מקום להטיל על הנתבעים לשלם לתובעים פיצוי נוסף בשווי של 211,000 ₪, בנוסף לסכומים שנפסקו לטובתם דלעיל, שכן התרשמתי כי הפרת ההסכם במקרה דנן לא היוותה הפרה יסודית שמקורה באשמם של הנתבעים, ועל כן, דוחה אנוכי את טענתם זו של התובעים.

התביעה לצו עשה

129. התובעים מבקשים לחייב את החברה לשאת בתשלום שכר טרחת בא כוחם, עו"ד ארצי בן יעקב, לרישום הבניין כבית משותף, וזאת בהתאם להתחייבותה בהסכם הקומבינציה לבצע רישום הבניין כבית משותף.

130. אולם, הנתבעים הציגו בפני מסמך המעיד על כך כי ב"כ התובעים קיבל סך של 150,000 ₪ כשכר טרחה כנגד ויתורו על עבודת רישום הבית המשותף. דהיינו, ב"כ התובעים הסכים לוותר על ביצוע הרישום על ידי עו"ד הרבט, ב"כ הנתבעים, בתמורה לסך של 150,000 ₪ אותו קיבל.

(ראה: נספח 12 לסיכומי הבנק).

131. מכאן, כי מדובר בחוסר תום לב מצד התובעים בדרישה זו לבצע רישום של הבניין על שמם בעוד שבא כוחם קיבל שכר טרחה על מנת לעשות כן במקום החברה, והעניין עוגן בהסכם.

132. מכל האמור לעיל, דוחה אנוכי אף את טענתם זו.
סיכום

133. התביעה כנגד הנתבעת מס' 1, חברת מרום גינוסר בע"מ, מתקבלת, בחלקה, באופן זה שהחברה תשלם לתובעים, ביחד ולחוד, הסכומים להלן:
א. סך של 342,000 ₪ בעבור האיחור במסירת הדירות;
ב. סך של 196,555 ₪ בעבור שווי סך של 0.9 דירה;
ג. סך של 10,000 ₪ כפיצוי בגין רישום התובעים כדירקטורים;
סה"כ 548,555 ₪.

סכום זה, ישולם על ידי הנתבעת מס' 1 לתובעת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

134. כמו כן, תשלם הנתבעת מס' 1 לתובעים, ביחד ולחוד, הוצאות משפט וכן שכשר טרחת עורך דין בסך של 12,500 ש"ח בצירוף דמי מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

135. התביעה כנגד הנתבע מס' 2 נדחית.

136. התובעים יישאו, ביחד ולחוד, בהוצאותיו של הנתבע מס' 2 בסך של 8,500 ₪ בצירוף דמי מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה בנקאי

  2. חוזה עם הבנק

  3. משכון בנקאי

  4. ארנונה - בנקים

  5. ארנונה על בנק

  6. חוב לבנק לאומי

  7. עורך דין בנקאות

  8. תרגיל עוקץ בבנק

  9. עורך דין בנקים

  10. התחזות לפקיד בנק

  11. אחריות בנק מלווה

  12. חשבון משותף בבנק

  13. הפרת הסדר עם הבנק

  14. התיישנות חוב לבנק

  15. ציפיות הלקוח בבנק

  16. חובת האמון הבנקאית

  17. עורך דין חשבון בנק

  18. התיישנות תביעת בנק

  19. חובת האמון של הבנק

  20. מניעת פעולות בנקאיות

  21. הפרת החוק מצד הבנק

  22. חוזה בין הבנק ללקוח

  23. עורך דין דיני בנקאות

  24. בונוסים למנהלי בנקים

  25. גביית יתר עמלות בנק

  26. יציבות כלכלית של בנק

  27. תביעה נגד בנק החקלאות

  28. ביטול סגירת חשבון בנק

  29. עמלת שורה בנק הפועלים

  30. תביעה של בנק נגד ערב

  31. ערעור על תביעה של בנק

  32. מענק יובל לעובדי בנק

  33. טעות בהסדר חוב עם הבנק

  34. תביעה נגד בנק דיסקונט

  35. גביית תוספת סיכון בבנק

  36. בקשה לביטול הגבלה בבנק

  37. תעריף הארנונה של בנקים

  38. קניית רכב משועבד לבנק

  39. מימוש שעבוד לבנק מלווה

  40. תביעת בנק להחזרת כספים

  41. עמלות אופציות מעוף בבנק

  42. חתימה על טופס ריק בבנק

  43. "מכתב העברה" לעובד בנק

  44. שביתת עובדי בנק דיסקונט

  45. תביעה נגד לקוח בנק לאומי

  46. פיצוי על סגירת חשבון בנק

  47. אחריות הבנק כיועץ השקעות

  48. חובת הבנק לעדכן את הערב

  49. תביעה נגד הבנק הבינלאומי

  50. אי עמידה בהסדר חוב עם הבנק

  51. גביה בלתי חוקית בחשבון בנק

  52. עורך דין תביעות נגד בנקים

  53. תביעת בנק נגד לקוח על חוב

  54. עמלת פירעון מוקדם בנק לאומי

  55. תביעה נגד בנק על הפסד במכרז

  56. תביעה נגד בנק לאומי לישראל

  57. תיאום גובה עמלות בין הבנקים

  58. רישום הסדר מחיקת חובות בבנק

  59. פעולות בחשבון בנק ללא הרשאה

  60. חובת הקטנת הנזק של לקוח בנק

  61. עבירות כלכליות מנהל סניף בנק

  62. זכות עכבון רכב מול שעבוד לבנק

  63. תביעה של בנק המזרחי נגד לקוח

  64. תביעה של בנק דיסקונט נגד ערב

  65. תביעה נגד בנק בגין הגבלת חשבון

  66. ייצוג עובדי בנק ע''י ההסתדרות

  67. חיוב לפתוח תוכניות חיסכון בבנק

  68. התנהגות בנק ברגעי משבר חריגים

  69. תביעה בגין הפרת יחסי בנק לקוח

  70. צ'קים חוזרים של לקוח בבנק לאומי

  71. תביעה על זכויות בכסף בחשבון בנק

  72. בעלות על רכב מעוקל על ידי הבנק

  73. הגבלת חשבון בנק בגלל סירוב צ'קים

  74. תביעת בנק נגד מורשה חתימה בחשבון

  75. תביעה נגד הבנק הבינלאומי הראשון

  76. אחריות בנק מלווה כלפי רוכשי דירות

  77. תביעה של בנק המזרחי על חוב בחשבון

  78. מעבר בנקים לשבוע עבודה של 5 ימים

  79. תביעה של בנק הפועלים נגד לקוחותיו

  80. סגירת חשבון בנק עקב חשד להלבנת הון

  81. תביעה להחזר כסף שהופקד בבנק הדואר

  82. משיכת כסף מכספומט - תביעה נגד הבנק

  83. אי ביצוע הוראת תשלום של הלקוח בבנק

  84. אישור הסדר נושים למרות התנגדות הבנק

  85. תביעה נגד בנק המזרחי לחייב כיבוד צ'קים

  86. אחריות בנק מלווה על איחור במסירת דירות

  87. חובת הבנק למסור מידע לערבים על הסדר חוב

  88. אחריות הבנק כלפי לקוח שאינו דובר עברית

  89. הסרת הגבלה על חשבון בנק דיסקונט בירושלים

  90. פתיחת חשבון חיסכון בבנק כתנאי להגדלת מסגרת

  91. תביעה נגד בנק לאומי בגין ניהול חשבונות לקוי

  92. מששילם הבנק לעובדו הוא זכאי כמיטיב להטבת נזקיו

  93. ויתור על דיור חלופי - חובת הסבר ע''י פקיד הבנק

  94. הגבלת אחריות בגין שירותים בנקאיים של דואר ישראל

  95. החתמת עולים חדשים שלא יודעים עברית על הסכם בבנק

  96. תביעה נגד בנק מזרחי טפחות – טעות בהוראה טלפונית

  97. נטען כי הבנק ידע אשת הנתבע "אשת קש" בלבד ללא שליטה אמיתית בחברה

  98. האם הבנק חייב כספים וזאת מכוח יישומו של "היתר עסקה" שנכרת בין הצדדים ?

  99. תביעה בשל נזקים כספיים שנגרמו (כביכול) עקב התנהלות רשלנית של הבנק ופקידיו

  100. משנקלעה החברה לחדלות פירעון הגיש הבנק את התביעה בטענה לחתימה על כתב ערבות

  101. בעסקאות ניכיון נוהג הבנק לעיתים ליצור קשר עם הסניף הנמשך על מנת לקבל אינפורמציה בדבר יכולת כלכלית

  102. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון