קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול הסכם מכר מכינוס נכסים בגין הטעיה: א. מבוא 1. לפני תביעה לתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של הסכם מכר שלטענת התובע ביצעו הנתבעים. ב. רקע הדברים 2. ביום 3.6.08 פתח בנק הפועלים בע"מ (להלן: "הזוכה") תיק הוצל"פ לביצוע משכנתא בדרגה ראשונה הרשומה לטובתו על זכויותיהם של מר אברהם פלדה וגב' דינה פלדה (להלן: "החייבים") בדירת מגורים ברמת גן (להלן: "הנכס" או "הדירה"). ביום 1.7.08 מינה רשם ההוצאה לפועל (להלן: "הרשם"), בהסכמת החייבים, את התובע, עו"ד שמואל אור, ככונס נכסים על זכויות החייבים בנכס (להלן: "הכונס"). ביום 7.9.08 פרסם הכונס מודעה המזמינה הגשת הצעות לרכישת הנכס ובה נקבע מחיר מינימום של 3 מיליון ₪, אך לא נתקבלה כל הצעה. לפיכך, פרסם הכונס ביום 28.9.08 מודעה בדבר הארכת המועד להגשת הצעות, ובעקבות פרסום זה נתקבלו 3 הצעות בסך של כ-2 מיליון ₪. בתחילת ישיבת ההתמחרות שערכה ביום 28.10.08, בה נכחו המציעים, מר פלדה ובא כוחו, נמסרה למציעים הודעה על עמדת הזוכה והחייבים בתיק ההוצל"פ לפיה לא יסכימו למכירה במחיר שיפחת מ-2.5 מיליון ₪. משכך, הודיעו המציעים כי לא יעלו הצעתם והישיבה נסתיימה ללא הכרזת הזוכה. בנסיבות אלה ביקש הכונס את אישור הרשם לנהל מו"מ עם מציעים פוטנציאליים אף ללא פרסום מכרז נוסף. הרשם נענה לבקשתו, והכונס איתר מספר רוכשים פוטנציאליים שאף ביקרו בנכס, שהסכימו לתנאי המוקדם של המחיר המינימאלי, עליהם נמנה הנתבע 1 (להלן: "הנתבע"). ביום 19.11.08 נערכה ישיבת התמחרות בין המציעים הנ"ל, בה נכחו שני מציעים. בסופה של ההתמחרות הציע הנתבע מחיר של 2,630,000 ₪, והוכרז כזוכה. 3. עם סיום ההתמחרות, חתם הנתבע על הסכם מכר שתוקפו מותנה בקבלת אישור ראש ההוצל"פ (להלן: "הסכם המכר"). ביום 25.11.08, לאחר שנתקבלו הסכמות החייבים והזוכה בתיק ההוצל"פ למחיר שהציע הנתבע, ולאחר שהנתבע הפקיד בידי הכונס שיק בשיעור של 10% מתמורת המכר, ע"ס 263,000 ₪, עפ"י תנאי הסכם המכר, הגיש הכונס לרשם ההוצל"פ בקשה לאשר את מכירת הנכס לנתבעים. ביום 26.11.08 אישר רשם ההוצל"פ את מכירת הנכס לנתבעים בהתאם לתנאי הסכם המכר. 4. לאחר אישור המכר, ומשנדרש לשלם את התשלום הראשון, טען הנתבע כי עסקת המכר כוללת גם את הריהוט ואת מכשירי החשמל בדירה. כמו כן, השיק האמור ע"ס 263,000 ₪ שנתן הנתבע לכונס ע"י הנתבע לא כובד, שכן התברר שאין התאמה בין הסכום הכתוב בשיק בספרות לבין הסכום הכתוב במילים. על כן הודיע הכונס לנתבע על הפרת ההסכם, והתקיימה בין הצדדים חלופת מכתבים בנושא. בהתכתבות זו, הכונס שב וטען כי על הנתבע לפרוע את השיק האמור, כי אם לא יעשה כן, הכונס יגיש את השיק לביצוע בלשכת ההוצל"פ, וכי אי הפירעון מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר, שבגינו הנתבע עשוי לחוב בפיצויים. הנתבעים או מי מטעמם, שבו וטענו כי סוכם שהמיטלטלין שהיו בדירה יהוו חלק מהממכר. משלא הושגה הסכמה בנושא, הודיע הנתבע לכונס במכתבו מיום 21.12.08 על ביטול עסקת המכר. 5. בנסיבות אלה פעל הכונס למכירת הדירה למציע השני שנכח בישיבת ההתמחרות בה זכה הנתבע, ולאחר משא ומתן, הושגה הסכמה עקרונית לרכישת הנכס, נקי מכל חפץ, תמורת סך של 2.5 מיליון ₪. נוכח הסכמת הזוכה והחייבים להצעה זו, ביום 21.12.08 חתמו הרוכשים החדשים על הסכם מכר שתוקפו מותנה באישור הרשם (להלן: "הסכם המכר החדש"), וביום 22.12.08 הגיש הכונס לרשם ההוצל"פ בקשה לאשר את מכירת הדירה לרוכשים החדשים על פי תנאי הסכם המכר החדש. הרשם הורה להעביר את הבקשה וכן את החלטתו לנתבעים לקבלת עמדתם בנושא. ביום 23.12.08 יצר הכונס קשר עם הנתבע, העביר לו את החלטת הרשם, וביקש ממנו לאשר את בקשתו להשתחרר מעסקת המכר ולהסכים לבקשה למכירת הבית לרוכשים החדשים. הנתבע אישר בחתימתו את שנכתב בבקשת הכונס, והוסיף בכתב ידו את המילים "ללא כל נזק". משכך, שב הכונס וביקש מהרשם לבטל את צו אישור המכר לנתבעים ולאשר את עסקת המכר עם הרוכשים החדשים, תוך שהדגיש כי סוגיית הנזק שגרמו הנתבעים בהתנהלותם טרם הסתיימה והיא תידון בנפרד בין הצדדים, לאחר השלמת המכר לרוכשים החדשים, ואולם אין בה כדי למנוע את קבלת בקשת הכונס למכירת הנכס הממושכן לרוכשים החדשים, שתקטין את הנזקים העשויים להיגרם כתוצאה מעיכובים נוספים במימוש הנכס. ביום 24.12.08 קיבל הרשם את בקשת הכונס, ביטל את צו המכר שניתן בזמנו, ואישר את מכירת הדירה לרוכשים החדשים. 6. ביום 25.1.09 הגיש הכונס בקשה לרשם לנקיטת הליכים נגד הנתבעים בגין הפרת יסודית של ההסכם לתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר בסך של 263,000 ₪. בהחלטתו מיום 25.1.09 אישר הרשם לכונס "לפעול לגביית השיק שחזר כדין", כלשון ההחלטה. דרישת הכונס לתשלום הפיצוי המוסכם היא למעשה התביעה שלפני. 7. בתביעתו טוען הכונס כי בסעיף 3.2.1 להסכם המכר התחייב הנתבע לשלם 10% מהתמורה, בסך של 263,000 ₪ בשיק לפקודת הכונס במעמד חתימת הסכם המכר, כאשר השיק יוחזק בידי הכונס כפיקדון עד לאישור המכר ע"י הרשם. סעיף 7.1.1 להסכם המכר קובע כי ביצוע תשלומי התמורה על פי ההסכם הינו מעיקרי ההסכם, שהפרתו או אי קיומו תיחשב כהפרה יסודית של ההסכם. סעיף 7.1.2 בהמשך, קובע כי במקרה של הפרה יסודית, ישלם הצד המפר לצד המקיים פיצויים קבועים, מוסכמים ומוערכים מראש בשיעור של 10% מהתמורה הנקובה בהסכם, וכי אם יפר הקונה את הסכם המכר הפרה יסודית, הכונס יהא רשאי לחלט את סכום הפיצוי, בין השאר ע"י גביית התשלום הראשון שהפקיד הקונה עפ"י סעיף 3.2.1 כאמור לעיל. הכונס טוען כי קיים את התחייבויותיו על פי הסכם המכר והגיש את ההסכם לאישור רשם ההוצל"פ, ואילו הנתבעים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית כאשר התשלום הראשון ע"ס 263,000 ₪ לא שולם כיוון שהשיק בסכום האמור לא כובד. 7. על כן הגיש הכונס ביום 1.2.09 תביעה כספית לתשלום הפיצוי מוסכם בסך של 263,000 ₪ בסדר דין מקוצר. ביום 12.2.09 הגישו הנתבעים בקשת רשות להתגונן. בדיון שנערך בפני ביום 24.9.09, הצהירו לפרוטוקול ב"כ הצדדים, כי הם מקבלים את המלצת ביהמ"ש לפיה תינתן לנתבעים רשות להגן בהתאם לטענות המועלות בתצהיר התומך בבקשה, כאשר התצהיר ישמש כתב הגנה. בהחלטתי ממועד זה אישרתי את ההסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים, ונתתי לו תוקף של החלטה. ג. טענות הצדדים טענות הנתבעים 8. הנתבע טוען כי אשתו, הנתבעת 2, אינה חתומה על הסכם המכר, ועל כן היא אינה מהווה צד להסכם המכר נשוא התביעה. 9. כן טוען הנתבע כי בסעיף 2.3 להסכם המכר כתוב שהנכס נמכר במצבו הפיזי AS IS, ומכך הסיק כי הדירה תימכר כפי שהוצגה לו, לרבות הריהוט ומוצרי החשמל שהיו בה עובר למכירתה. 10. הנתבע טוען כי נוכח חילוקי הדעות שנתגלעו בין הצדדים כאמור, הציע לו הכונס שהנתבע יחתום על בקשת הכונס לביטול האישור לעסקת המכר, בתמורה להתחייבותו של הכונס כי לא ייגרם לנתבע כל נזק כתוצאה מביטול העסקה. על כן חתם הנתבע על הבקשה להשתחרר מעסקת המכר, והוסיף בכתב ידו את המילים "ללא כל נזק" (ר' נספח 1 לבר"ל). 11. הנתבע טוען, כי אלמלא הסכים הכונס להסתייגותו בדבר הנזק, הנתבע לא היה מבטל את העסקה, והיה פועל להשלמת עסקת המכר גם ללא המיטלטלין, מאחר שהפער הכספי בגין חילוקי הדיעות בין הצדדים היה קטן. 12. עוד טוען הנתבע כי מאחר שהדירה נמכרה בסופו של דבר תמורת 2.5 מיליון ₪, והפער בין מחיר זה לבין המחיר בהסכם המכר הוא 130,000 ₪ בלבד, תביעת הכונס לתשלום סכום של 263,000 ₪, מהווה ניסיון לעשות עושר ולא במשפט. 13. יצוין כי בתצהיר עדות ראשית של הנתבע ובסיכומים שהוגשו מטעמו נטענו טענות נוספות כגון הטענה לפיה ההסכם לא הבשיל לכדי חוזה מחייב וכיו"ב. טענות אלה מהוות הרחבת חזית אסורה, שכן לא נטענו בתצהיר שתמך בבר"ל שעפ"י הסכמת הצדדים כאמור משמש כתב הגנה, ולכן אין לדון בהן. טענות הכונס 14. הכונס טוען, כי סעיף 2.3 להסכם המכר אליו מפנה הנתבע קובע כי "הנכס נמכר במצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני הקיים במועד חתימת הסכם זה (as-is) כשהוא ריק מכל מטלטלין..", ובהמשך נכתב בסעיף 4 להסכם כי החזקה בדירה תימסר לרוכשים כאשר היא "נקייה מכל אדם ו/או חפץ", כאשר אלה המונחים המקובלים בתחום לעניין זה לעניין מכר דירה, וכי הנתבע ידע או היה עליו לדעת כי הריהוט ומוצרי החשמל אינם נכללים בעסקת המכר. כן טוען הכונס כי הנתבע חתם על הסכם המכר מבלי לקרוא אותו על אף שביקש ממנו לעשות כן. עוד טוען הכונס כי טענות הנתבע בעניין הריהוט ומוצרי החשמל הועלו בחוסר תום לב ועל מנת לנסות להשתחרר מעסקת המכר, לאחר ששינה את דעתו והתחרט. 15. ביחס לטענת הנתבע לפיה הוסיף בכתב ידו במסמך עליו חתם לבקשת הכונס לשחרור מעסקת המכר ,ללא כל נזק", טוען הכונס, כי משראה תוספת זו, התקשר לנתבע והבהיר לו כי לא יוכל לשחררו מאחריות לנזק וכי העניין יישאר להכרעה מאוחרת, לאור חובתו לסיים את הליכי המכר בהקדם. הכונס טוען כי אף על פי כן השיב לו הנתבע שיגיש את הבקשה בחתימתו כפי שהיא. על כן טוען הכונס כי אין כל בסיס לטענת הנתבע לפיה הסכים לוותר על הנזק שנגרם עקב הפרת ההסכם וביטול העסקה, וטוען כי הנתבע ידע בוודאות שהוא צפוי להיתבע ולשלם פיצויים, ואף הציע לשלם לו עשרות אלפי שקלים כפיצוי, אולם הכונס דחה את הצעתו. כן מדגיש הכונס כי בבקשתו לביטול המכר לנתבעים ואישור המכר לרוכשים החדשים, הדגיש כי סוגיית הנזק שגרמו הנתבעים בהתנהלותם תידון בנפרד בין הצדדים לאחר השלמת המכר לרוכשים החדשים. בסיכומיו טוען הכונס, כי טענת הנתבע לפיה הוסכם בינו לבין הכונס כי עסקת המכר תבוטל והוא לא ייתבע בגין הנזק היא במהותה טענת "הודאה והדחה", והנטל להוכיחה מוטל על הנתבע. 16. לעניין הטענה בדבר הנתבעת 2 לפיה היא לא חתמה על הסכם המכר ולכן היא אינה צד לו, טוען הכונס כי העדר החתימה אינו שולל את האפשרות לקיומה של אחריות חוזית. כן טוען הכונס כי הנתבעת 2 לא התייצבה להעיד והימנעותה ממתן עדות מקימה חזקה כי אילו היתה מתייצבת לעדות, עדותה היתה פועלת נגדה. עוד טוען הכונס כי השיק בסך של 263,000 ₪ המהווה תשלום ראשון בגין העסקה הוא שיק של הנתבעת 2 עליו היא חתומה, כי באישור עסקת המכר ע"י הרשם נרשמה גם הנתבעת 2 כרוכשת, ועל כן לנתבעת 2 אחריות וחבות חוזית כלפי הכונס, חרף העובדה שהיא אינה חתומה על הסכם המכר. ד. דיון והכרעה 17. הנתבעת 2 אינה צד להסכם המכר איני מקבל את טענת הכונס בדבר אחריותה החוזית של הנתבעת 2. סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כי עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. הנתבעת 2 אינה חתומה על הסכם המכר, ועל כן היא אינה צד להסכם. לעניין זה העובדה ששמה נכתב בתחילת ההסכם, ושהשיק שניתן לצורך התשלום הראשון הוא שיק שלה אינה מעלה ואינה מורידה. ניתן היה לכתוב שם של כל אדם בכותרת הסכם המכר. מובן הוא שאין בכך כדי לחייב את אותו אדם ולהפוך אותו לצד להסכם. כך גם לעניין התשלום, באותה מידה הנתבע יכול היה לתת שיק סחיר שנמסר לו ע"י צד שלישי כלשהו, ומובן שאין בכך כדי להפוך את הצד השלישי לצד להסכם המכר. יש לציין שבבקשתו לאישור מכירת הנכס על פי הסכם המכר מיום 26.11.08 ציין הכונס כי הנתבע הוא הזוכה בהתמחרות, וכי הוא מבקש לאשר את מכירת הנכס לנתבע כאשר שמה של הנתבעת 2 כלל לא הוזכר בבקשה. גם פניותיו של הכונס בעניין הפרת ההסכם מופנות לנתבע ושמה של הנתבעת כלל אינו מוזכר בהן. על כן, התביעה נגד הנתבעת 2 נדחית. 18. טענת הכונס בדבר הפרת הסכם המכר טענת ההגנה העיקרית של הנתבע היא, כי הוטעה לחשוב שהריהוט ומוצרי החשמל שהיו בדירה עובר למכירתה היוו חלק מהממכר כיוון שבחוזה היה כתוב שהנכס נמכר AS IS, ומשהתברר לו שהריהוט ומוצרי החשמל אינם כלולים בעסקת המכר, ולאחר שהתנהל בנושא מו"מ בין הצדדים שבסופו לא הגיעו הצדדים להסכמה, ביטל הנתבע את עסקת המכר. איני מקבל טענה זו של הנתבע, משני טעמים. ראשית, גרסאותיו בעניין זה סותרות. בעוד שבתצהיר התומך בבר"ל טען הנתבע כי הבין את הביטוי AS IS שבהסכם המכר כביטוי שמייצג את מה שראה בנכס בעת שהוצג לו, כאשר הוא נמכר יחד עם ריהוט ומוצרי חשמל, בעדותו טען הנתבע כי כלל לא קרא את החוזה בעת שחתם עליו. לעניין זה אני מפנה לסעיפים 3 ו-4 לתצהיר האמור של הנתבע: "3. לעצם העניין, יש להדגיש כי אני הוטעיתי לחשוב שהנכס שאני רוכש נמכר לי ביחד עם מקרר, מדיח מזגנים, תנור, כיריים וחדרי ארונות (להלן המיטלטלין, שכן אלה הוצגו כחלק אינטגרלי מהנכס שנמכר AS IS, כאמור בהסכם.. 4. (א) אני לא הייתי מיוצג בידי עורך-דין ובהחלט הייתי רשאי להבין את הביטוי AS IS כביטוי שמייצג את מה שראיתי בנכס בעת שהוא הוצג לי..". כך גם בתצהיר עדות ראשית שהוגש מטעם הנתבע ב-27.10.09: "5. לי, מכל מקום, היה ברור שכל מה שמחובר לקירות בנכס, אינו יכול להיות מוגדר כ"מיטלטלין" אלא כלול במושג AS IS". כן אני מפנה לעדותו של הנתבע ולתשובותיו לשאלות בית המשפט, שם טען הנתבע כי כלל לא קרא את הסכם המכר לפני שחתם עליו: "ש. האם קראת את החוזה לפני שחתמת עליו. ת. לא. ש. למה לא קראת את החוזה לפני שחתמת כשמדובר בסכום כה גדול. ת. זה היה בערב בסביבות 5 או 6 בערב נגמרה ההתמחרות אמרתי שאני חותם בכוונה של הצהרה שאני רוצה לקנות."(עמ' 16 ש' 8-16). הטעם השני שבגינו איני מקבל את טענת הנתבע בעניין הריהוט ומוצרי החשמל היא, שאף אם אקבל את הגרסה לפיה קרא את הסכם המכר, בצמוד למילים AS IS נכתב באופן מפורש- כשהוא ריק מכל מיטלטלין. להלן נוסח הסעיף הרלבנטי בהסכם המכר: "2. הצהרות הקונה הקונה מצהיר בזאת כדלקמן: .. 2.3 כי ידוע, ברור ונהיר לו: 2.3.1. כי הנכס נמכר במצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני הקיים במועד חתימת הסכם זה (as is) כשהוא ריק מכל מיטלטלין, וכי אין לו ולא תהיה לו כל טענה כלפי הכונס או הבעלים בגין כך, והוא מוותר בזאת באורח בלתי חוזר על כל טענה כאמור." (ההדגשות אינן במקור). כך לשון ההסכם אליו מפנה הנתבע כתימוכין לטענותיו בעניין זה. בנוסף, מדובר בהסכם מכר קצר באורך של 6 עמודים, כאשר גם סעיף 4 להסכם המכר, שעניינו ב"מסירת החזקה", קובע כי החזקה בנכס תימסר לקונה כשהיא נקייה מכל אדם ו/או חפץ, כפי שמקובל בעסקת מכר דירה, כאשר מדובר בעסקת מכר של דירה, ואם הצדדים התכוונו להוסיף ולכלול בעסקה גם מיטלטלין, סביר להניח שיציינו זאת בהסכם המכר באופן מפורש, או לכל הפחות יסכימו על כך מראש בעל פה. על פי עדותו של הנתבע שתובא להלן, הצדדים לא הסכימו על כך אף בע"פ. בעניין זה אוסיף ואציין, כי גם ביחס לדברים שלטענת הנתבע נכללו בהסכם המכר, גרסאותיו לא היו אחידות. בתצהירו טען הנתבע כי הוטעה לחשוב שהנכס נמכר לו יחד עם מקרר, מדיח, מזגנים, תנור, כיריים וחדרי ארונות (ר' סעיף 3 לתצהירו שהובא לעיל). לעומת זאת, כאשר נשאל הנתבע בחקירה הנגדית לגבי סעיף 5 לתצהיר העדות הראשית שהוגש מטעמו (שהובא לעיל בנוסח המלא), השיב כדלהלן: "ש. סעיף 5 לתצהיר- על סמך מה אתה אומר את הדברים שיש מטלטלין וכל השאר האז איז. ת. היה ברור שכל מה שמחובר לנכס אינו יכול להיות מוגדר מטלטלין אלא האז איז. אמרתי לו שלפני שגומרים את העסקה אני רוצה לדעת מה אני מקבל ומה נשאר, אמר כל מה שמחובר לקיר נשאר כל המטלטלין ספה מגהץ מקרר יוצא. מטלטלין זה משהו שזז ולא מחובר לקיר. .. ש. מה לגבי המקרר. ת. הוא מטלטלין.. פה לא דובר על המטלטלין האלה אלא דובר על הדברים שהיו מחוברים לקיר נטו, כמו חדר ארונות." (עמ' 13 ש' 3-16. ההדגשות אינה במקור). כך, על פי טענת הנתבע בעדותו, נמסר לו באופן מפורש. ברור שמוצרי חשמל כגון מקרר, מדיח ותנור- אינם מחוברים לקיר. כמו כן, ההנחה הבסיסית היא כי עסקה למכירת נכס מקרקעין אינה כוללת מוצרי חשמל ניידים, ואילו מוצרים אלה היו נכללים בעסקה, הדבר היה נכתב בהסכם המכר, או לפחות מוסכם בע"פ, באופן מפורש. לפיכך, איני מקבל את טענת הנתבע בעניין זה. על כן, הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית כאשר לא פרע את התשלום הראשון ולא השלים את עסקת המכר על פי התנאים הקבועים בהסכם המכר. 19. הפיצוי בגין הפרת הסכם המכר סעיף 7 להסכם המכר אליו מפנה הכונס, קובע את ביצוע תשלומי התמורה עפ"י ההסכם במועדם ובמלואם כתנאי עיקרי, שהפרתו היא הפרה יסודית. סעיף 7.2 להסכם המכר קובע, כי במקרה של הפרה יסודית ישלם הצד המפר פיצויים קבועים ומוסכמים בשיעור של 10% מהתמורה, דהיינו 263,000 ₪. כן מציין הסעיף האמור כי אם יפר הקונה הסכם זה בהפרה יסודית, יהיה הכונס רשאי לחלט את סכום הפיצוי, בין היתר, ע"י גביית התשלום הראשון שהפקיד הקונה. הנתבע טוען כי הסכים לביטול העסקה בתנאי שלא יחויב בתשלום פיצויים. לעניין זה מפנה הנתבע לבקשת הכונס שהנתבע יאשר בחתימתו כי הוא מבקש להשתחרר מעסקת המכר וכי אין לו התנגדות למכירת הדירה לגורם אחר, על מנת שרשם ההוצל"פ יאשר את מכירת הדירה לרוכשים החדשים (נספח 1 לבר"ל, "הבקשה לשחרור מעסקת המכר"). שם הוסיף הנתבע בכתב ידו את המילים "ללא כל נזק". הנתבע טוען כי אילו ידע שיחויב בתשלום פיצויים בסדר גודל כזה בגין ביטול העסקה, היה מעדיף לקיים את הסכם המכר, להשלים את עסקת המכר, ו"לספוג" את הנזק בגין הוצאת הריהוט ומוצרי החשמל שסבר שנכללים בעסקת המכר, ששיעורו נמוך באופן משמעותי מגובה הפיצויים הנתבעים. איני מקבל טענה זו של הנתבע, לפיה חתימתו על הבקשה לשחרור מעסקת המכר היתה מותנית בכך שלא ייתבע בגין הפרת הסכם המכר, מהנימוקים שיפורטו להלן. בין הצדדים התקיימה התכתבות ענפה בעניין ביטול העסקה והפרת ההסכם, כדלהלן, בה ציין הכונס באופן מפורש, כי הנתבע מפר את הסכם המכר הפרה יסודית, והיה והנתבע לא יקיים את הסכם המכר, יחויב בפיצויים בגין הפרתו, כדלהלן: במכתבו מיום 4.12.08 פנה הכונס לנתבע ודרש לפרוע את התשלום הראשון, והתריע בפניו שאם לא יפרע תשלום זה, יגיש בקשה לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל. כן ציין הכונס כי הוא מצפה שהנתבע יקיים את התחייבויותיו לפי ההסכם לא יאוחר מיום ראשון, 7.12.08 (נספח ח'3 לכתב התביעה). במכתבו מיום 14.12.08 פנה הכונס לנתבע וציין כי התשלום הראשון טרם שולם, וכי השיק שנמסר לידיו לא כובד. בסעיף 3 למכתבו ציין הכונס באופן מפורש, כי בהתאם להוראת סעיף 7.1.1 להסכם מדובר בהפרה יסודית. כן ציין הכונס כי בכוונתו לפנות לרשם ההוצל"פ ולפעול לחילוט סכום הפיצוי המוסכם. (נספח ח'4 לכתב התביעה). במכתבו מיום 15.12.09 השיב ב"כ הנתבע לכונס, כי מרשו הוטעה ביחס לריהוט ומכשירי החשמל שהוצגו בפניו כחלק מהממכר וכי היה והדירה לא תכלול מטלטלין אלה, מרשו יעתור לקבלת סעד הצהרתי המורה כי הבית יימכר כאשר הוא כולל מטלטלין אלה (נספח ח'5 לכתב התביעה). במכתבו של הכונס לב"כ הנתבע 1 מיום 16.12.08 טען הכונס, בין היתר, כי המטלטלין האמורים אינם חלק מהממכר וכי הנתבע הפר את הסכם המכר הפרה יסודית כאשר לא שילם את התשלום הראשון ולא תיקן את ההפרה גם לאחר שניתנה לו התראה על כך. כן ציין הכונס באופן מודגש בסעיף 10 למכתבו, כי היה והנתבע יגרום לעיכוב הליכי המכר, יתבע בגין כל הנזקים וההפסדים שמעשיו ומחדליו יגרמו לנושה המובטח ולבעלי הנכס בסכומים גבוהים במיוחד (נספח ח'6 לכתב התביעה). על אף הפצרותיו והתראותיו של הכונס שפורטו לעיל, ביום 21.12.08 הודיע הנתבע לכונס בכתב על ביטול העסקה באופן חד-צדדי (נספח ח'7 לכתב התביעה). בהודעה זו, לא התנה הנתבע את ביטול העסקה בכך שלא יחויב בפיצויים. רוצה לומר, על אף שהנתבע ידע על כך שמשמעות אי פירעון התשלום במועד היא הפרה יסודית של הסכם המכר, וכי הוא עשוי לחוב בפיצויים בגין ההפרה, בחר הנתבע להודיע על ביטול העסקה באופן חד-צדדי. הבקשה לשחרור מעסקת המכר שהוגשה לרשם ההוצל"פ, שאושרה בחתימת הנתבע שבה הוסיף הנתבע בכתב ידו את המילים "ללא כל נזק" מאוחרת להודעתו האמורה של הנתבע על ביטול העסקה. בקשה זו נשלחה לנתבע מספר ימים לאחר שהודיע על ביטול העסקה, ביום 25.12.08, כאשר בסימוכין נכתב: "מכתבך מיום 21.12.08", דהיינו, המכתב הנ"ל בו הודיע הנתבע על ביטול העסקה. על כן, אין לקבל את טענת הנתבע לפיה לא ידע כי ביטול העסקה יגרור אחריו תביעה לתשלום פיצויים, כי אילו ידע על כך היה פועל להשלמת עסקת המכר ולא היה מסכים לביטולה, וכי ביטול העסקה היה מותנה בכך שלא יחויב בכל פיצוי בגין הפרת הסכם המכר. אני מוצא, כי ההתכתבות שתוארה לעיל בין הכונס לנתבע או מי מטעמו, היא זו שרלבנטית ליחסים בין הצדדים להסכם המכר. חתימתו של הנתבע על הבקשה לשחרור מעסקת המכר שהוגשה לרשם ההוצל"פ נועדה לאמת ולאשר את ביטול עסקת המכר עליה הודיע הנתבע קודם לכן על מנת שניתן יהיה למכור את הדירה לרוכשים החדשים ולהימנע ממצב של עסקאות נוגדות או טענות עתידיות מצד הנתבע, ואין בה כדי לחייב את הכונס כלפי הנתבע או כדי לפטור את הנתבע מחבותו בגין הפרת הסכם המכר. יש לציין, שאף בבקשה לביטול עסקת המכר ואישור מכירת הבית לרוכשים החדשים שהגיש הכונס לרשם, לה צורפה הבקשה לשחרור מעסקת המכר, ציין הכונס באופן מפורש, כי סוגיית הנזק שגרמו הנתבעים בהתנהלותם תידון בנפרד בין הצדדים לאחר השלמת המכר לרוכשים החדשים (נספח י"א לכתב התביעה, סעיף 4 לבקשה). יתרה מכך, אני סבור שהנתבע פעל בחוסר תום לב, כאשר ניסה לנצל את ההזדמנות שבה היה צורך בהודעה נוספת על ביטול העסקה לצורך אישור הביטול באופן פורמאלי ומכירת הדירה לצד שלישי, לאחר שהפר את הסכם המכר והודיע לכונס על ביטול העסקה, על מנת לפטור את עצמו מאחריותו החוזית. אף בעדותו מאשר הנתבע כי ידע שביטול העסקה יגרור אחריו חיוב בתשלום פיצויים, וכי הכונס לא התחייב בפניו שאישור הבקשה לשחרור מעסקת המכר בחתימתו יפטור אותו מחבות זו. כך השיב הנתבע לשאלות ביהמ"ש בעניין זה: "ש. האם לפני נספח כ"ב דיבר איתך עו"ד שמואל אור על איזה פיצוי. ת. אמרתי שאם מדובר על כמה שקלים אני מוכן לרדת מכל התסבוכת הזאת, אבל אם היה לרגע אחד מדובר על סכום של 263 אלף ₪ לעולם לא היה נידון העניין בביהמ"ש. לפני שחתמתי על נספח כ"ב עו"ד לא דיבר איתי על אפשרות שאדרש לשלם פיצוי. ש. אם לא דרש ממך למה כתבת. ת. הוא אמר לי תשמע לא יעלה לך נזק, הוא אמר שצריך לשאול את ראש ההוצל"פ." (עמ' 15 ש' 20 עד עמ' 16 ש' 3). ראשית, עדותו של הנתבע אינה מתיישבת עם העובדה שהכונס פנה אליו בכתב פעמים רבות והתרה בפניו כי הוא מפר את ההסכם הפרה יסודית וכי הוא עשוי לחוב בתשלום פיצויים. שנית, אף מעדותו של הנתבע עולה כי הכונס לא הבטיח לו שלא יחוב בתשלום נזקים, וכי הדבר תלוי בהחלטת ראש ההוצל"פ. על כן, אין בתוספת המילים "ללא כל נזק" שהוסיף הנתבע בכתב ידו על גבי הבקשה לשחרור מעסקת המכר כדי לפטור אותו מחבותו החוזית על פי הסכם המכר. 20. גובה הפיצויים לאור האמור לעיל, משהפר הנתבע את הסכם המכר הפרה יסודית, הרי שעל פי סעיף 7 להסכם המכר, יש לחייבו בתשלום הפיצוי המוסכם, בסך של 263,000 ₪. להלן אבחן, האם במקרה דנן יש מקום להפחית מגובה הפיצוי המוסכם. סעיף 15(א) החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"), קובע כדלהלן: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן- פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה." בבר"ל ובתצהיר התומך בבר"ל טען הנתבע כי ההפרש בין התמורה עליה סוכם בהסכם המכר לבין התמורה עליה סוכם בהסכם המכר החדש עומד על סך של 130,000 ₪, ומשכך, תביעתו של הכונס לתשלום הסכום של 263,000 ₪ היא בגדר ניסיון לעשיית עושר ולא במשפט. בסיכומיו זנח הנתבע טענה זו. מכל מקום, כאמור בסעיף 15 לעיל, פיצויים מוסכמים אינם מותנים בהוכחת נזק. הנתבע לא טען להפחתת הפיצוי המוסכם על פי סעיף 15(א) הנ"ל. ההלכה הפסוקה קובעת, כי בית המשפט רשאי להפחית מגובה הפיצוי המוסכם רק אם בעל הדין טען להפחתת הפיצוי המוסכם והביא ראיות לביסוס טענתו (ר' ע"א 126/84 יצחקי נ' שור פ"ד לח (3) 620). ממילא סמכותו של ביהמ"ש לקבוע תניית פיצויים כבלתי סבירה מפורשת בצמצום, וכל עוד קיים יחס סביר כלשהו ולו גם דחוק, בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לראותו מראש, משאירים את הפיצוי המוסכם כפי שנקבע בתוקפו (ר' ע"א 300/77 ד' רוזנר ואח' נ' בנייני ט.ל.מ חברה לבנין ופתוח בע"מ פ"ד לב(3) 682. כן ר' בספרה של ג' שלו, דיני חוזים, מהדורה שנייה (להלן: "ג' שלו"), עמ' 593). אף אילו טען הנתבע להפחתת הפיצוי המוסכם, בפסקי דין רבים נקבע שתנייה הקובעת פיצויים מוסכמים בשיעור של 10% מהתמורה הנקובה בהסכם המכר סבירה בהחלט, ועל כן לא מתקיימות הנסיבות בגינן ניתן להפחית משיעור הפיצוי המוסכם (לעניין זה ר' ספרה של ג' שלו, עמ' 595 והאסמכתאות שם). לאור האמור לעיל, אני מוצא כי במקרה דנן אין מקום להפחית מגובה הפיצוי המוסכם. ה. סיכום 21. לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את תביעת הכונס לתשלום הפיצוי המוסכם בגין ההפרה היסודית של הסכם המכר. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 263,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה, 1.2.09, ועד לתשלום המלא בפועל. כן ישלם הנתבע לתובע את הוצאות המשפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪ בצירוף מע"מ. הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל. חוזההטעיהביטול חוזהכינוס נכסיםהסכם מכר