דירה בבעלות דייר ממשיך שגר בה דייר מוגן

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא דירה בבעלות דייר ממשיך שגר בה דייר מוגן:

מבוא


תביעה לפינוי ולתשלום דמי שימוש ראויים. נשוא התביעה היא דירת מגורים בבעלות התובעת ברח' בת ציון 3/1 בתל אביב-יפו (להלן: "הדירה").
התובעת השכירה את הדירה נשוא התביעה למר ארקין שמעון ז"ל (להלן: "המנוח" או "הדייר החוזי"). הנתבעת היתה ידועתו בציבור של המנוח והתגוררה עמו ברציפות מאז שנת 1980 ועד למועד פטירתו ביום 8.7.07.
לאחר מותו של הדייר החוזי פנתה הנתבעת אל התובעת בבקשה להקנות לה זכויות חוזיות בדירה מכח היותה "דיירת ממשיכה". בבדיקה שערכה התובעת התגלה כי בבעלות הנתבעת דירת מגורים אחרת ומטעם זה דחתה את בקשתה (ר' נספח א' לכתב התביעה).
התובעת דרשה מהנתבעת להחזיר את החזקה בדירה לידיה, אולם דרישתה זו לא נענתה. מכאן התביעה.


גדר המחלוקת והוראות החוק הרלבנטיות


הצדדים אינם חלוקים בשאלות עובדתיות. המחלוקת היחידה הטעונה הכרעה הינה בשאלה המשפטית הבאה: כיצד יש לפרש את ס' 3(ב) לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח-1998 (להלן גם: "החוק") מקום בו בבעלות הדייר דירה אחרת, אך אותה דירה אחרת תפוסה על ידי דייר מוגן. בנסיבות אלה, הצדדים הגישו בקשה מוסכמת להגשת סיכומיהם בשאלה המשפטית דלעיל ומבלי להידרש לשמיעת הוכחות, וכך הוחלט.
ס' 3 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח-1998 תוקן לאחרונה במסגרת תיקון מס' 3 לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום התכנית הכלכלית לשנים 2009-2010), תשס"ט-2009, בס' 69. מאחר והתיקון אינו חל על התביעה שבפני, אדרש לנוסחו של ס' 3 לחוק, כפי שהיה עובר לתיקון. ס' 3 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי (בנוסחו לפני התיקון) דן ב"זכות לשכירות של דייר ממשיך". הסעיפים הרלוונטיים לעניינינו הינם 3(א), 3(ב) ו- 3(ג) לחוק:

"3. זכות לשכירות של דייר ממשיך
(א) נפטר זכאי או עבר להתגורר במוסד סיעודי יהיה הדייר הממשיך רשאי להמשיך ולהתגורר בדירה הציבורית עם קרוביו, ובכפוף להוראות סעיף קטן (ג) תחתום עמו החברה לדיור ציבורי על חוזה שכירות, ויראו את הדייר הממשיך כמי שבא בנעלי הזכאי לכל דבר ועניין.
(ב) הוראות סעיף זה יחולו על דייר ממשיך, אם לא היתה בבעלותו, או בבעלות קרובו, דירה או מקרקעין אחרים, בחמש השנים שקדמו למועד פטירת הזכאי או למועד שבו עבר הזכאי להתגורר במוסד סיעודי, וכל עוד אין בבעלותו, או בבעלות קרובו, דירה או מקרקעין אחרים.
(ג) בתקופה של שנתיים, שתחילתן במועד פטירת הזכאי, או במועד שבו הוא עבר להתגורר במוסד סיעודי, לא יעלה שכר הדירה שישלם הדייר הממשיך על שכר הדירה שהיה משתלם על ידי הזכאי אילו המשיך להתגורר בדירה הציבורית."


ס' 1 לחוק הדיור הציבורי מגדיר "בעלות", "דייר ממשיך" ו"זכאי" כדלהלן:""בעלות" - לעניין ההגדרה "זכאי" והוראות סעיף 3(ב) - לרבות חכירה, זכאות על פי חוזה בכתב להירשם כבעלים, כחוכר או כחוכר משנה, שכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, והחזקה כדין במשק חקלאי כבר-רשות של מוסד מיישב, כהגדרתו בחוק המועמדים להתיישבות חקלאית, תשי"ג-1953;"

חשוב להדגיש כי כוונת המחוקק כאשר בחר לכלול "שכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר" בהגדרת המונח "בעלות" לעיל, הינה לשוכר המוגן ולא לבעלים של הנכס המושכר בשכירות מוגנת.
"דייר ממשיך" - בן זוג של זכאי שנפטר או של זכאי שעבר להתגורר במוסד סיעודי, לרבות הידוע בציבור כבן זוגו, וכן ילדו, נכדו, הורהו או מי שהזכאי היה אפוטרופסו, ובלבד שהוא התגורר עם הזכאי בדירה הציבורית תקופה של שלוש שנים לפחות בסמוך למועד פטירת הזכאי או למועד שבו עבר הזכאי להתגורר במוסד הסיעודי;
"זכאי" - מי שמתגורר בדירה ציבורית תקופה של חמש שנים לפחות, ואין בבעלותו, או בבעלות קרובו, דירה או מקרקעין אחרים;"

תמצית טענות הצדדים


התובעת טוענת כי יש לפרש את החוק כלשונו בצורה מצומצמת ודווקנית, ומוסיפה כי גם דירה תפוסה על ידי דייר מוגן הינה בעלת ערך כלכלי ומטרת החוק היא לסייע לנזקקים שמצבם הכלכלי קשה משל הנתבעת. לטענתה, הנתבעת אינה עומדת בדרישת ס' 3(ב) לחוק, ולפיכך יש לפנותה מהדירה ולחייבה בתשלום דמי שימוש ראויים.
הנתבעת טוענת כי הואיל והדירה בבעלותה כפופה לזכות שכירות מוגנת הרי שיש לפרש את ס' 3(ב) לחוק פירוש מהותי וגמיש שעל פיו כאשר נשללת ממנה האפשרות להתגורר בדירה או להפיק ממנה ערך כלכלי בדרך של השכרתה בתנאי שוק חופשיים, אזי אין לראות בה "בעלת דירה אחרת" לצורך פירוש ס' 3(ב) לחוק.


דיון


ביום 11.6.1980 השכירה הנתבעת את הדירה האחרת שבבעלותה בשכירות מוגנת לזוג דיירים המתגוררים בדירה מאז ועד היום יחד עם ילדיהם הקטינים, בתמורה לקבלת דמי מפתח ודמי שכירות. דמי השכירות אשר משולמים לנתבעת הינם זעומים ומסתכמים בסך של 50 ₪ לחודש. בנסיבות אלה אין חולק כי הנתבעת נעדרת כל אפשרות לממש את זכות הבעלות שלה בדירתה האחרת בכל עת שתרצה בכך. זכות הבעלות של הנתבעת בדירתה האחרת כפופה לזכות נוגדת, המרוקנת את זכות הבעלות שלה כמעט מכל תוכן. כל עוד זכות נוגדת זו קיימת הנתבעת אינה יכולה להחזיק בדירה האחרת, להתגורר בה או לעשות בה כל שימוש מכל סוג שהוא. לנתבעת גם אין אפשרות להפיק ערך כלכלי סביר מהדירה במצבה המשפטי הקיים. התמורה שעשויה להתקבל ממכירת הדירה כתפוסה הינה זניחה, והדירה אינה ניתנת להשכרה בתנאי שוק חופשיים. דמי השכירות החודשיים המשולמים בגינה מסתכמים כאמור בסך של 50 ₪, סכום שהינו לכל הדעות זעום ואין בו כדי לאפשר לנתבעת שכירת דירה ולו צנועה ביותר שתשמש אותה למגורים.
בנוסף, הנתבעת טוענת כי אף אחת מעילות הפינוי הקבועות בס' 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, אינה מתקיימת בדירה האחרת שבבעלותה, לרבות העילה הקבועה בס' 131(7) לחוק הגנת הדייר שלפיה המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמי, וזאת מאחר שאין ביכולתה הכלכלית להעמיד לרשות הדיירים המוגנים דיור חלוף (שהעמדתו לרשות הדייר המוגן היא תנאי למימוש זכות הפינוי כאשר זו עילת הפינוי). התובעת אינה חולקת על כך. מכאן שקבלת הדירה האחרת חזרה לחזקת הנתבעת כפופה לעילות הפינוי המוכרות בדין, עילות שאין לדעת האם תקומנה בכלל, ואם כן - מתי.
בנסיבות המתוארות לעיל עולה כי התכונות המאפיינות את זכות הבעלות אינן מתקיימות בנסיבות העניין בדירתה האחרת של הנתבעת, ולמעשה זכותה הקניינית של הנתבעת בדירתה האחרת הוגבלה עד כדי שהיא נותרה כמעט בגדר זכות פורמאלית בלבד.
לטעמי, הפירוש שצריך להינתן למונח "בעלות" בסעיף 3(ב) לחוק צריך להיות מושפע מהתכלית של החוק בו הוא מופיע ולאור ההקשר בו הוא מוזכר (אהרון ברק פרשנות תכליתית במשפט, תשס"ג-2003, בע' 401-402).
החוק הינו חוק בעל מטרה סוציאלית מובהקת, והוא נועד לאפשר דיור ציבורי למי שידו אינה משגת לרכוש או לשכור דיור בשוק החופשי. כבר נמצא כי הדירה האחרת שבבעלותה של הנתבעת אינה זמינה עבורה, לא לשימוש ישיר למגוריה ולא כמקור הכנסה המאפשר רכישת או שכירת דירת מגורים אחרת, לא כעת ואף לא בכל מועד עתידי שניתן לחזותו ולדעתו מראש. הנתבעת היא בשנות ה- 70 לחייה, ומתקיימת מהבטחת הכנסה מאת הביטוח הלאומי ומשכר דירה זעום המתקבל מהשכרת הדירה האחרת. הנתבעת טוענת כי מצבה הכלכלי קשה ופינויה מהדירה יותירה ללא קורת גג. כאן המקום לציין כי טענת התובעת בנוגע לכספים שקיבלה הנתבעת בשנות ה-80 בתמורה להשכרת דירתה האחרת בשכירות מוגנת ("דמי המפתח" שהתקבלו בשעתו מהדיירים המוגנים), היא טענה שאינה רלוונטית להכרעה בתביעה זו. שאלת זכאותה של הנתבעת לקבלת זכויות חוזיות בדירה הציבורית בה התגוררה עם הדייר החוזי מכח היותה דיירת ממשיכה, נבחנת אך ורק בהתאם לקריטריונים הקבועים בחוק הדיור הציבורי. על קריטריונים אלה אין להתנות, כזכור, אלא לטובת הדייר. שאלת עושרו הפיננסי של הדייר, כמו גם השאלה הרחבה האם יש לדייר רכוש כלשהו שאינו מקרקעין, אינה מקבלת ביטוי כלשהו בחוק. ממילא אין לתובעת כל זכות להידרש לשאלה זו. החוק מניח באופן חלוט שמי שאין בבעלותו (כהגדרת "בעלות" בחוק, שהיא הגדרה שאינה זהה לזו של דיני הקניין) נכס מקרקעין כאמור בסעיף 3(ב) לחוק, הוא מי שמצבו הסוציאלי מצדיק הכרה בו לעניין סעיף 3(ב) בהתקיים תנאי החוק להכרה בזכותו של "דייר ממשיך", לרבות התנאים שבהגדרת "דייר ממשיך". לא ייתכן להכניס "בדלת האחורית" מבחני הכנסה או רכוש שהחוק לא קבע אותם ולא נתן כל שיקול דעת לגביהם. מקל וחומר שאין מקום להתייחס היום לכספים שהתקבלו בידי הנתבעת כעשרים שנה(!) לפני המועד הרלבנטי.
נוכח כל האמור לעיל, ובעיקר לנוכח תכליתו ומטרתו הסוציאלית של חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, אני קובע כי יש לפרש את ס' 3(ב) לחוק פירוש תכליתי שנועד להבטיח את זכויות הדיור של הדייר הממשיך, ובאופן קונקרטי - כי פירושו התכליתי הראוי של החוק מחייב לומר שכאשר קיימת דירה אחרת בבעלות הדייר הממשיך אולם אותה דירה תפוסה על ידי דייר מוגן, אזי יש לראותו כמי שאין בבעלותו דירה אחרת. משאין לראות את הנתבעת כמי שהיתה בבעלותה דירה מאז שהשכירה אותה בשכירות מוגנת (אמצע שנות ה-80'), אין חולק עוד שהתקיימו בה כל התנאים שנקבעו בחוק המזכים אותה במעמד של "דייר ממשיך" בדירה נשוא התביעה.
לפיכך אני קובע כי הנתבעת רשאית להמשיך להתגורר בדירה הציבורית ויש לראותה כ"דייר ממשיך" של הדייר החוזי המנוח לכל דבר ועניין. מטעם זה התובעת לא היתה רשאית לדרוש את פינוי הנתבעת מהדירה, ועליה להתקשר עם הנתבעת בחוזה שכירות כמצוות ס' 3(א) לחוק כפי נוסחו עובר לתיקון.
התובעת טוענת כי על מנת שהנתבעת תוכר כדיירת ממשיכה, עליה לעמוד, בנוסף לתנאי החוק, גם בכללים שנקבעו בנוהל 08/19 של משרד הבינוי והשיכון, שנושאו "הסדרת זכויות חוזיות של דיירים ממשיכים" (להלן: הנוהל). מאחר ולטענת התובעת הנתבעת אינה עומדת בתנאי החוק והנוהל האמור, עתרה לפינויה במסגרת תביעה זו. לאור לשון חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי בנוסח הרלוונטי החל על התביעה שבפני, הנוהל אינו נדרש לשם הכרעה שבפניי והוא חסר כל נפקות לצורך זה. החוק אינו מסמיך את משרד הבינוי והשיכון או כל גוף אחר לקבוע נהלים שעמידה בהם היא תנאי לקבלת זכויות חוזיות לדייר ממשיך בדירה ציבורית, או שיש בהם כדי להתנות על הזכויות שנקבעו בחוק או להוסיף על התנאים שהמחוקק קבע. ההיפך הוא הנכון: ס' 5 לחוק קובע מפורשות כי אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת השוכר. לצורך הכרעה בתביעה שבפניי, ולשם כך בשאלת מעמדה של הנתבעת כדיירת ממשיכה, יש לבחון האם היא עומדת בתנאים הקבועים בחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי בלבד. המחוקק גם לא הסמיך את משרד הבינוי והשיכון לקבוע כיצד יפורש החוק, ומלאכה זו מסורה לבית המשפט. מטעמים אלה אני דוחה את טענת התובעת הנוגעת לאי עמידת הנתבעת בהוראות שנקבעו בנוהל 08/19 של משרד הבינוי והשיכון, וזאת מבלי להידרש כלל לתוכנו של אותו נוהל או לשאלה האם אכן אין הנתבעת עומדת בהוראותיו.
מכל האמור לעיל עולה כי גם עתירתה של התובעת לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שימוש ראויים בדירה נשוא התביעה - דינה להידחות. נוכח קביעתי לעיל כי יש לראות בנתבעת דיירת ממשיכה הזכאית לבוא בנעלי הדייר החוזי ולהמשיך להתגורר בדירה הציבורית נשוא התביעה, על התובעת לפעול בהתאם לקבוע בס' 3(ג) לחוק ולגבות מהנתבעת שכר דירה שהיה משתלם מאת הדייר החוזי שנפטר וזאת לתקופה בת שנתיים שתחילתה ביום פטירתו של הדייר החוזי - 8.7.07.


סוף דבר


התוצאה מכל האמור לעיל היא כי התביעה נדחית על כל רכיביה. התובעת תשא בשכר טרחת עורך-דינה של הנתבעת בסך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק על שכר הטרחה, ואעיר כי סכום זה נקבע בהתחשב בכך שלא נשמעו הוכחות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דיני הגנת הדייר

  2. תיקונים במושכר

  3. דייר נדחה

  4. דייר נגזר

  5. עזיבת דייר מוגן

  6. פינוי דייר ממשיך

  7. שוכר משנה דייר מוגן

  8. אי קיום אסיפת דיירים

  9. דייר מוגן שימוש בחצר

  10. פינוי דייר מוגן מחנות

  11. הגנת הדייר אחזקת הבית

  12. דייר מוגן בעסק שנפטר

  13. פינוי דייר מוגן בעסק

  14. דייר מוגן נגזר ונדחה

  15. בן של דייר מוגן שנפטר

  16. זכות דיירות מוגנת בצריף

  17. חוק הגנת הדייר - נטישה

  18. נכדה של דייר מוגן שנפטר

  19. דייר מוגן שזנח בן זוגו

  20. סעיף 20 לחוק הגנת הדייר

  21. מעבר דייר מוגן לבית אבות

  22. שינויים במושכר דייר מוגן

  23. פיצוי על פינוי דייר מוגן

  24. זכויות נכדים של דייר מוגן

  25. בן זוג של דייר מוגן שנפטר

  26. פטירת דייר מוגן לפני פינוי

  27. העברת זכויות של דייר מוגן

  28. פינוי משפחת דייר מוגן מחנות

  29. פינוי דייר מוגן לצורך קיומי

  30. פינוי בני משפחה של דייר מוגן

  31. האם עובר יכול להיות דייר מוגן

  32. חוק הגנת הדייר - רקע היסטורי

  33. פינוי דייר מוגן בגלל שיפוצים

  34. נכד של דייר מוגן שהוריו בחיים

  35. דייר מוגן שלא שילם דמי שכירות

  36. פינוי דייר מוגן מעסק בשל נטישה

  37. דמי שכירות דיירים מוגנים בחנות

  38. פינוי דייר מוגן שלא משלם שכירות

  39. זכויות דייר ממשיך בדיור הציבורי

  40. התנתקות דייר ממערכת מיזוג מרכזית

  41. תביעה לפינוי דייר מוגן בתל אביב

  42. זכויות קרובי משפחה של דייר מוגן

  43. מועד פינוי דייר מוגן לאחר פסק דין

  44. החלפת מנעול לדייר מוגן ללא התראה

  45. פינוי דייר מוגן - שינויים במושכר

  46. גובה דמי שכירות של דייר מוגן בעסק

  47. הגדרת ''בעל בית'' בחוק הגנת הדייר

  48. דייר מוגן בחנות בבית קרקע בתל אביב

  49. תחולת חוק הגנת הדייר על תוספת בניה

  50. ויתור על חוק הגנת הדייר בשטר משכנתא

  51. פינוי דייר מוגן שלא משלם מיסי עירייה

  52. דמי שכירות גבוהים מהמוסכם לדייר מוגן

  53. פינוי דייר מוגן לצורך תיקונים בדירה

  54. פינוי דייר מוגן עקב קבלת רישיון בניה

  55. זכויות בן זוג דייר מוגן שעזב את הנכס

  56. פסק דין הצהרתי לגבי ירושה מדייר מוגן

  57. דירה בבעלות דייר ממשיך שגר בה דייר מוגן

  58. תביעה לתשלום דמי שכירות נגד דייר ממשיך

  59. הכרה כ"דייר ממשיך" ערעור לבית המשפט העליון

  60. צמצום היקף תחולתו של חוק הגנת הדייר בפסיקה

  61. פינוי דייר מוגן שמשכיר את הדירה בשכירות משנה

  62. פירוק שיתוף בדירת מגורים בן זוג של דייר מוגן

  63. התיקונים שבעל הבית חייב לבצע לפי חוק הגנת הדייר

  64. תניית ויתור על הגנות של סידור חלוף או דיירות מוגנת

  65. האם רכישת זכויות דיירות מוגנת בחנות כוללת את החצר ?

  66. תביעה לפנות דייר מדירה ציבורית בה התגוררה אימו המנוחה

  67. האם נרכשו זכויות בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  68. עתירה כנגד החלטה שלא למכור דירה בדיור הציבורי בתנאי מבצע

  69. דייר מוגן: מספיק שהיה מקום אחר להתגורר בו כדי לשלול את זכאותו

  70. תביעה לפנות בני זוג הרשומים כנשואים, מדירה אשר הושכרה בשכירות בדיור הציבורי

  71. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון