האם פסק דין מחייב את כל הדיירים בבית משותף

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא האם פסק דין מחייב את כל הדיירים בבית משותף:

כללי

1. לפניי שתי תובענות שהוגשו בסדר דין מקוצר, שהדיון בהן אוחד, שעניינן - סילוק ידם של הנתבעים משטח המהווה רכוש משותף הנמצא בבעלות התובעים.

2. התובעים, הינם בעלי זכויות חכירה לדורות בדירה הנמצאת בבית משותף, ברחוב יהודה הנשיא 10 בירושלים, הידוע כחלקה 10 גוש 30172 (להלן "הבית"). מסביב לבית ישנה חצר המהווה רכוש משותף של כל דיירי הבית (להלן "החצר").

בת"א 13536/02 - התובעים הינם בעלי זכות החכירה של דירה שהיא חלקת משנה 10/1 בבית (להלן "סיאנוס").

בת"א 2810/05 - התובע 1 הוא בעל זכות חכירה של מחצית הזכויות בדירה שהיא חלקת משנה 10/3 בבית (להלן "סרי"); התובע 2 הוא בעל זכות חכירה של מחצית הזכויות בדירה שהיא חלקת משנה 10/4 בבית (להלן "בן יוסף").

3. הנתבעים הינם המחזיקים ובעלי הזכויות בדירה ברחוב אלעזר בן יאיר 3 (יהודה הנשיא 12) בירושלים, הידועה כחלקה 15 גוש 30172; דירת הנתבעים נמצאת בבניין שממול הבית בו מתגוררים התובעים. חצר הבית ודירת הנתבעים גובלות זו לצד זו באופן שביניהם עובר שביל בטון צר ברוחב שבין 1 מטר ל- 1.5 מטר.

4. לטענת התובעים, הנתבעים פלשו לחלקה המזרחי של החצר, השייכת להם (להלן "שטח המריבה"), תפסו בה חזקה שלא כדין תוך הסגת גבול, ובנו בניה בלתי חוקית בניגוד לרצונם וללא הסכמתם. בתביעתם, עתרו לסילוק יד ושמרו לעצמם הזכות לתבוע בעתיד סעדים כספיים.

5. לעומתם, טוענים הנתבעים בבקשת הרשות להתגונן, כי יש להורות על דחיית התובענה נגדם משני טעמים:


התיישנות - הנתבעים מתגוררים במקום משנת 53'; כבר אז הגיעו להסדרי חלוקה ושימוש עם השכנים דאז (משפחת גוטמן שמכרה דירתה לסיאנוס ומשפחת פרידמן שמכרה דירתה למשפחת עוזרי). אותה חלוקה שרירה וקיימת עד היום. הנתבעים מחזיקים בשטח המריבה ונוהגים בו מנהג בעלים מאז ועד היום.
מעשה בית דין – לתובענה דנן, קדמו הליכים משפטיים, בין היתר, קיים פסק דין בת"א 6074/79 שסימן את הגבול בין בתי החלקות; גבול זה עומד על כנו.




ביום 13.11.06 ערכתי ביקור במקום במעמד עו"ד ציגלר, עו"ד שבת, מר סיאנוס, מר בן יוסף ומר אלה. להלן דו"ח הביקור:


"בית אלה נמצא ברח' יהודה הנשיא 12 ירושלים, בית סיאנוס נמצא במס' 10 באותו רחוב.
בין שני הבתים קיים שביל בטון צר ברוחב שבין 1 'מ לבין ½1. מ' בקירוב.
הכניסה לבית אלה נמצאת בקצה השביל קיים שער ברזל.
בקדמת השער קיים שטח בטון ברוחב גדול יותר מהשביל בערך כ-3 מ'.
בחצר בית אלה מונחים עצים ברזלים ועמודים לפיגומים.
הכניסה לביתו של מיכאל בן יוסף גם היא דרך השביל.
הכניסה לבית סיאנוס מסביב דרך רח' יהודה הנשיא ולא דרך השביל.
בחצר בית אלה מוצב עמוד מתח גבוה של חב' החשמל כשהוא מוקף בעצים לבנייה ועמודי ברזל.
קיימת סככה מעמודי ברזל מעל לחצר הדרומית של בית אלה לצד עמוד החשמל.
טענת סיאנוס בביקור במקום היא כי מדובר בשביל צר וכי השטח מעמוד החשמל ועד לשביל שייך לחלקתו.
עיקר המחלוקת ממוקדת בשטח שליד עמוד החשמל בו מונחים העצים והשייך כטענת סיאנוס למשפחתו.
יצויין, כי מדובר בשתי חלקות נפרדות והטענה היא כי קיימת השגת גבול מחלקת אלה כלפי חלקת סיאנונס.
מר אלה הציג בפני פס"ד של השופט י' מילנוב בת.א. 5291/98 מיום 25.2.0. "

7. ביום 19.04.07 התקיימה ישיבת הוכחות, בה נשמעו עדי התביעה: מיכאל בן יוסף, יהודה סרי, יפעת סיאנוס, אהרון שרגאי, דוד מנשובי שלום סיאנוס ומטעם הנתבעים העיד הנתבע בלבד.
לאחר שמיעת עדים אלה, עיון בכתבי הטענות ובסיכומי ב"כ הצדדים, שוכנעתי כי דין התביעה בת.א. 2810/05 להתקבל מהטעמים שיפורטו בהמשך.

8. הליכים משפטיים קודמים שבמרכזם 'שטח המריבה':



ת"א 6074/79 - ביום 05.11.79 בני הזוג לראש - דיירי ובעלי זכות החכירה של דירה שהיא חלקת משנה 10/2 בבית - הגישו תביעה נגד הנתבעים בה עתרו לסילוק ידם משטח המריבה. מתיאור העובדות בכתב התביעה עולה כי לראש רכשו דירתם ביום 10.07.72. בתאריך לא ידוע, לפני מועד זה, הסיגו הנתבעים את גבולם של התובעים בכך שפלשו לתוך הרכוש המשותף של הבית, תפסו שטח של כ-30 מ"ר גידרו אותו והתקינו בו מגרש משחקים המשמש לילדי הגן שהם מנהלים בדירתם. לראש, עתרו להריסת הגדרות והמתקנים שהוקמו על השטח שלא כדין, לסילוק יד הנתבעים ולשכר ראוי עבור שימוש בשטח בתקופה שמיום 10.07.72 ועד למועד הגשת התביעה, סכום מוערך של 17,200 ל"י. הליך זה, התנהל בבית משפט השלום בירושלים לפני כב' השופטת י' הכט (כתוארה דאז). בסופו, הושג הסכם פשרה לפיו התובעים יהיו רשאים להשלים את הגדר אשר הקימו וגדר זו תהיה הגבול מבחינת השימוש בשטח. כמו כן, הנתבע ישלם לתובעים סך של 2,100 ל"י לסילוק מלא של התביעה. הסכם זה קיבל תוקף של פסק דין ביום 04.03.80 (להלן "פסק הדין").




ת"א 15080/93 – בני הזוג לראש ובני הזוג סיאנוס הגישו תביעה נגד הנתבעים, במסגרתה עתרו לצו עשה להריסת המבנה שהקימו הנתבעים בשטח המריבה ולהשיב המצב לקדמותו. הליך זה התנהל בבית משפט שלום בירושלים בפני כב' השופט י' נועם במסגרתו הושג הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, ביום 28.10.93 על פי המוסכם, התחייבו הנתבעים להרוס את הקירות החדשים שבנו ולסלק את הפסולת מהשטח באופן שיחזירו את המצב לקדמותו כולל מפלס השטח. כמו כן, לנתבעים ניתנה הזכות להקים גינה בשטח עם אפשרות להניח אדמת גן בגובה עד 30 ס"מ. יחד עם זאת, הוסכם כי הצדדים אינם מוותרים על כל טענה בדבר בעלות שטוענים לה התובעים, לעומת מעשה בית דין וזכות השימוש להם טוענים הנתבעים. כן הובהר, כי אין הסכם זה בא לשנות את שנקבע בפסק הדין בת"א 6074/79.




ת"א 5291/98 – בני הזוג לראש הגישו תביעה נוספת לצו פינוי /צו עשה בטענה כי הנתבעים ממשיכים בעבודות הבניה ללא היתר תוך הסגת גבול התובעים. הליך זה התנהל בפני כב' השופט י' מילנוב בבית משפט השלום בירושלים. ביום 25.02.04 נדחתה התביעה בשל מעשה בית דין שמקורו בפסק הדין בת"א 6074/79.




ע"א 5464/04 ו- 5339/04 - הוגש ערעור על פסק הדין של כב' השופט י. מילנוב והושגה פשרה לפיה פסק הדין ישאר על כנו, הנתבעים הצהירו כי לא ינקטו כל הליך משפטי ולא יבקשו פינוי או שינוי המצב העובדתי הקיים וכן כי משפחת לראש תוכל להגיע לביתה באותה הדרך ובאותה המתכונת שבה נהגו עד היום ללא כל הפרעה. הסכמה זו קיבלה תוקף של פסק דין ע"י כב' השופט מ' דרורי.




ת"א 8409/98 – בני הזוג שרגאי - בעלי זכויות החכירה בדירה הידועה כחלקת משנה 10/1 - הגישו תביעה לסילוק יד הנתבעים משטח המריבה. בין תצהירי התובעים הוגש תצהיר מר סיאנוס לפיו הוא מתגורר בדירה מזה שנים ואילו ה"ה שרגאי, קרובי משפחתו, היו בזמנים הרלוונטים לתביעה, הבעלים הרשומים של זכות החכירה. גם בעדות בביהמ"ש ביום 08.02.00, אישר כי הוא מתגורר בדירה משנת 66' למרות, שהדירה נרשמה על שם גיסו מר שרגאי. עקב הימנעות התובעים מהגשת סיכומים, נעתרתי לבקשת הנתבעים והוריתי על דחיית התובענה נגדם.


'מעשה בית דין'

9. כידוע, הכלל בעניין מעשה בית דין מבטא תפיסה שלפיה יש בכוחה של ההכרעה השיפוטית להביא, במקרים המתאימים, לסיומה של ההתדיינות המשפטית באותו עניין. לכלל זה שני ענפים; השתק עילה - לפיו, אין לחזור ולהיזקק לתביעה שהוכרעה לגוף העניין אם זו מבוססת על אותה עילה שעמדה ביסוד ההליך הקודם. השתק פלוגתא, - פועל כאשר במשפט הראשון הוכרעה שאלה עובדתית שהועמדה במחלוקת על ידי בעלי הדין, ושההכרעה בה הייתה חיונית לתוצאה הסופית. במקרה זה קם מחסום דיוני המונע מבעלי הדין להתכחש למימצא עובדתי או למסקנה משפטית שנקבעו בנוגע לאותה שאלה, חרף אי הזהות בין עילות התביעה. [ראה ע"א 246/66 שמואל ורחל קלוז'נר נ' רנה שמעוני, פ"ד כב (2) 561, 584].

10. פסק הדין בת"א 6074/79 אינו מחייב כמעשה בית דין בהליך שלפניי, נוכח העובדה שלא כל התובעים היו צד לאותה תובענה ואף אין לראותם בגדר חליפו של בעל הדין. בני הזוג לראש, להם זכויות החכירה בחלקת משנה 10/2 בבית, הגיעו להסדר עם הנתבעים ואולם, הסדר זה, שעניינו מעבר ושימוש ברכוש המשותף אשר בבעלות התובעים, אינו יכול לחייב את יתר הדיירים בבניין אשר לא היו צד להליך; אין הוא פסק דין חפצא ואין הוא מחייב כלפי כל העולם [ראה בעניין זה ע"א (תל-אביב-יפו) 2862/00 - מרגניס בסר נ' לסלו קרדילק . ]. להזכיר, כי הסדר כזה במקרקעין על מנת שיחייב, מצריך הסכמת כל בעלי הזכויות. למיותר לציין, כי אין בסמכות בני הזוג לראש לוותר מראש ובאופן גורף, על זכויות ברכוש המשותף אלא אם יתר הבעלים במשותף ייפו את כוחם, מה שלא נעשה במקרה דנן. כך גם לגבי פסק הדין בת"א 5291/98.

11. עומדת להכרעה, איפוא, השאלה, מה נפקות ההחלטות השיפוטיות שניתנו בתיקים בהם היו בני הזוג סיאנוס צד להליך? -

12. בת"א 15080/93 - הגישו סיאנוס ולראש תביעה במסגרתה עתרו לצו עשה להריסת המבנה שהקימו הנתבעים בשטח המריבה ולהשבת המצב לקדמותו (להלן "התביעה הקודמת"). ואולם, בתצהירו, טען מר סיאנוס כי הוא לא היה שותף להליך שהתקיים בת"א 15080/93; לדבריו, מר לראש - שכנו ספר לו כי הוא פועל נגד הנתבעים שפלשו לחצר וביקש את שיתוף הפעולה מצידו. סיאנוס נעתר וחתם על מסמך שאינו זוכר את מהותו. ואולם, למעט חתימה זו לא עודכן לגבי הסכמה ו/או פס"ד שהושגו בתיק זה (ראה סעיף 10ג לתצהיר).
בביהמ"ש העיד, כי הוא היה "מהצד" (ראה עמ' 16 ש' 20 לפרו'), ובהמשך, הודה כי ידע שהוא תובע למעשה את הנתבעים, ואולם, לטענתו, לראש תבע את הנתבעים על פלישתם לשטח אחר מזה הנדון בתובענה שבפניי (ראה עמ' 16 ש' 22 לפרו'). על כל פנים, הוא לא התעניין בתיק ובגורלו כי לא היה לו הכוח או הרצון (ראה עמ' 17 ש' 17-16 לפרו').

13. בכל הכבוד, הסבר זה איננו מתקבל על הדעת. בני הזוג סיאנוס מופיעים על גבי כתב התביעה כתובעים לכל דבר ועניין ומר סיאנוס אף הודה בפני כי חתם על יפוי כח וכי ידע מה מטרת ההליך. גם טענת סיאנוס, כי מדובר בשטח אחר מהשטח נשוא התובענה שבפני, דינה להידחות הן מהטעם שמדובר בשינוי חזית שלא הותר, והן משום שלא נתמכה בראיות. עיון, בעין בלתי מקצועית, בשרטוט המצורף לכתב התביעה מגלה, כי השטח המסומן כשטח המריבה הנו אותו שטח המסומן בשרטוט המצורף לתביעה הקודמת.

14. אף על פי כן, אין מניעות דיונית מפני הגשת התובענה שלפני. ההליך הקודם הסתיים בפשרה שקיבלה תוקף של פסק דין. אמנם, בדרך זו בחרו הצדדים לסיים את ההתדיינות ביניהם וויתרו על התדיינות אדוורסרית, אך לא די בכך כדי לקבוע כי בהסכמתם לסיים את אותה התדיינות יש משום הסכמה מכללא לוותר על התדיינות אפשרית עתידית בשאלות שהיוו בסיס למחלוקת ביניהם. במפורש, קבעו הצדדים כי ניתנת לנתבעים הזכות להקים גינה בשטח המריבה. עם זאת, הצדדים אינם מוותרים על טענותיהם בדבר הבעלות מחד, או מעשה בית דין (ביחס לפסק הדין בת"א 6074/79) מאידך. משמע, הצדדים נמנעו מלכבול עצמם והסתפקו בהגשת הודעה מוסכמת לאותו שלב. כבר נאמר בעניין זה, כי "כאשר אין פסק הדין מבוסס על הכרעה שיפוטית בפלוגתאות שהיו נושא להתדיינות בין הצדדים, אלא רק מעניק גושפנקא של מעשה בית דין להסכמתם, ממילא לא התקיימו יסודותיו החיוניים של כלל ההשתק ואין מקום להפעלתו" [ראה ספרה של ד"ר נ' זלצמן, "מעשה בית דין בהליך האזרחי", 1991, עמ' 333]. בנסיבות אלה, לא ניתן לומר כי נוצר מעשה בית דין בגינו מנועים סיאנוס מלהגיש תביעתם החדשה.

15. בת"א 8409/98 בני הזוג שרגאי - שהיו בעלי זכויות החכירה בחלקת משנה 10/1 שעתה נמצאת בבעלות סיאנוס - עתרו לסילוק יד הנתבעים משטח המריבה. אין התייחסות להליך זה בכתבי הטענות שהגיש התובע; ואולם, כשנשאל על כך בחקירתו הנגדית, הודה סיאנוס, כי הדירה היתה בבעלותו כל העת משנת 68' וכי רישום הבעלות ע"ש שרגאי נעשה לצורך קבלת משכנתא בלבד (ראה עמ' 19 ש' 6-4 לפרו').
תביעה זו נדחתה לאחר שהתובעים נמנעו מהגשת סיכומיהם ואף לא הוגש ערעור על פסק הדין. תקנה 527 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 קובעת כי "מחיקת תובענה אינה מעשה בית דין ואין בה, כשהיא לעצמה, כדי למנוע את התובע מהגיש תובענה חדשה בשל אותה עילה". הוראה מפורשת זו הניעה את ביהמ"ש לקבוע כי השוני בין דחייה ומחיקה אינו סמנטי בלבד וכאשר נדחית התובענה תהא התוצאה שונה [ראה המ' 521/72 יוספה לאון נ' מינה וייס, ו-2 אח'. פ"ד כז(2) 337 ]. לאמור, פסק הדין מקים מחסום דיוני לפני התובע המבקש לשוב ולהתדיין עם הנתבע בגין אותה עילת תביעה נשוא התובענה הראשונה.

16. מאחר ושרגאי אינו צד להליכים המתנהלים בפני, ניצבת השאלה - מה דינו של אותו מחסום דיוני ביחס לסיאנוס?- סיאנוס הודה, כאמור, כי הוא היה בעל הזכויות בדירה וברורה זיקתו לאותו הליך. כמו כן, היה עד באותו הליך, דהיינו לא יוכל לטעון כי לא התנהל ללא ידיעתו. סיאנוס לא סיפק הסבר לשאלה מדוע היה זה גיסו-שרגאי שהגיש את התביעה ולא הוא?!

17. הלכת ההשתק בשל מעשה-בית דין על שתי שלוחותיה, כידוע, מבוססות על הטענה שאין להטריד את בעל-הדין ואת בית-המשפט פעמיים בבירור אותה עילה או אותה פלוגתא, אשר הוכרעה בדיון קודם, כאשר היתה לבעל-דין המבקש לחדש את הדיון, ההזדמנות להביא את טענותיו ואת ראיותיו לפני בית-המשפט בדיון הקודם. ודוק, הכוונה בבעל דין גם לחליפו בזכות או מי שבא מכוחו בדרך אחרת [ראה ע"א 718/75 - שרה עמרם נ' גד סקורניק . פ"ד לא(1) 29]. על פי עקרון זה, הגם שאין זהות בין התובעים בשני ההליכים (בת"א 8409/98 לעומת ת"א 13536/02) די ב"קרבה המשפטית" שהתקיימה בין שרגאי לסיאנוס. מושג זה, כולל בחובו מצבים שבהם ראוי מטעמים של מדיניות משפטית ושל צדק, לקשור במעשה בית דין גם מי שלא היה שותף להליך הקודם, וזאת מחמת הזיקה בין עניינו של אותו צד לבין עניינו של אחד מבעלי הדין. ראוי להוסיף, כי שאלת התקיימותם של יחסי "קרבה משפטית" נבחנת על פי נסיבותיו של כל מקרה, בהתאם לטעמים העומדים ביסוד העיקרון בדבר מעשה בית דין. [בעניין זה ראה ע"א 3097/02 שביט מלמד נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י , פ"ד נח(5), 511]. למעלה מזאת, אף אם נניח כי סיאנוס קיבל זכויות החכירה בדירה במועד מאוחר יותר מידי שרגאי, ופעל בתום לב ובחוסר ידיעה, הרי שיש לראותו כ"נעבר" דהיינו, צד שלישי שרכש זכותו של בעל הדין, והעברת הזכויות בנכס יצרה "קרבה משפטית" לצורך חלותו של מעשה בית דין על זר להליך. ודוק, הכוונה לפסק דין המכריע בזכויותיהם של בעלי הדין בנכס [ראה ספרה של ד"ר נ' זלצמן, עמ' 469].

18. על פי ההלכה, מעשה בית דין אינו חל רק לגבי פלוגתאות שהועלו על ידי בעלי הדין בהליך משפטי קודם, אלא אף על טענות שהיה על בעלי הדין להעלותם במסגרת הליך זה (בהקשר זה קבע כב' השופט א' מצא (כתוארו אז) כדלקמן: 'למערער הייתה שעת כושר להשמיע את טענתו ולהביא ראיות להוכחתה. משנסתיימו ההליכים בלא שעשה כן, הריהו מנוע מלפתוח בהתדיינות חדשה, שמטרתה לעורר מחלוקת בפלוגתאות שכבר יש לגביהן הכרעה שיפוטית. מטרתו המעשית של השתק פלוגתא היא למנוע מבעל דין, שהיה לו 'יומו בבית המשפט', להטריד את בעל דינו בהתדיינות חוזרת באותו עניין שכבר הוכרע ביניהם במשפט הראשון' [ראה ע"א 102/88 אבוניל נ' אבוניל, פ"ד מו (1) 741, 744; ראו גם את דבריה של השופטת ש' נתניהו בע"א 196/90 עיני חברה לבנין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריות, פ"ד מז(2) 111, 146]".

19. אם ניישם דברים אלה, הרי שלתובעים סיאנוס היה "יומם בבית המשפט" ועל כן, דינה של התביעה היה להידחות מהטעם של השתק בשל מעשה בית דין. מסקנה זו מתיישבת עם הכלל המשפטי לפיו "תקנת הציבור מחייבת, כי סכסוכים משפטיים צריכים להסתיים (Interest reipublicae ut sit finis litium). תפיסה זו משתלבת בעיקרון סופיות הדיון שמטרתו לשים קץ להליך השיפוטי ולחסוך בזמן ובהוצאות למערכת המשפטית ומצד שני להפחית ככל האפשר מעוצמת העוול שנגרם לצד השני, שמוצא את עצמו נגרר במשך זמן רב לבתי המשפט ומכלה אגב כך את זמנו, מרצו והונו..." [רע"א 1984/05 עו"ד דן כוכבי נ' חננאל עדני, ]. מהתשתית הראייתית שהונחה בפני עולה מסקנה יחידה כי סיאנוס היה שותף להליך הקודם וידע על התנהלותו ואף לא סיפק הסבר לשאלה מדוע נמנעו התובעים/שרגאי מהגשת הסיכומים ובחרו לוותר על זכותם.

20. למרות זאת, הלכה למעשה, אמנם נדחתה התובענה ואולם, לא הוכרע העניין במסגרת אותו הליך ולא ניתנה הכרעה שיפוטית בדבר זכויות הנתבעים בשטח המריבה שתביא לסיום המחלוקת בין כל הצדדים. לפיכך, למען הסר כל ספק, ומאחר וממילא אדרש לבירור לגופו של עניין, במסגרת תביעתם של סרי ובן יוסף, הריני נמנע מקביעה עובדתית בשאלות המתעוררות בתביעה זו. יחד עם זאת, בשל העובדה שהתובעים – סיאנוס, נהגו בחוסר תום לב ובחוסר הגינות הן בכך שלא גילו במסגרת חובתם לגילוי הנאות, את ההליכים הקודמים ולא נתנו הסבר סביר לגבי היות סיאנוס רק עד במשפט הקודם למרות זיקתו לדירה ולשטח המריבה, והטרידו את ביהמ"ש ואת הנתבעים בהליך נוסף שלא לצורך, מן הראוי לחייבם בהוצאות משפט.

התיישנות

21. אין מחלוקת עובדתית בין הצדדים. שטח המריבה הינו רכוש משותף הרשום בבעלות התובעים ואילו הנתבעים, מחזיקים בו משך עשרות שנים. מחד, טוענים התובעים, כי מדובר בפלישה שלא כדין מאידך, לטענת הנתבעים, רכשו את זכויות השימוש בקרקע תמורת סכום של 2,100 ל"י ששילמו במסגרת פסק הדין בת"א 6074/79. כך או כך, טוענים הנתבעים, הואיל והם נוהגים בשטח מנהג בעלים משך עשרות שנים, בין אם מכוח הסדרים אליהם הגיעו עם חלק מהתובעים לאורך השנים ובין אם שלא כדין, התיישנה עילת התביעה.

עסקינן איפוא, בשאלה משפטית גרידא. האם נרכשה ע"י הנתבעים זכות בשטח המריבה?

22. תנאי לתקפותה של זכות במקרקעין הוא רישומה בפנקסי המקרקעין; הצורך ברישום נובע מכך שהזכות הקניינית היא זכות כלפי כולי עלמא. היות ועסקינן במקרקעין מוסדרים רישום בפנקסי הזכויות מהווה ראיה חותכת לתוכנו (ראה סעיף 125(א) לחוק המקרעין, תשכ"ט-1969 (להלן "חוק המקרקעין")). על כן, טענת הנתבעים כי רכשו זכויות במקרקעין מכוח התיישנות מצריכה ראיה בכתב ומשלא נעשה כן, דינה של טענת הנתבעים להידחות על הסף.

23. כפי שכבר ציינתי לעיל, אין הנתבעים רשאים לסמוך טענותיהם על פסק דינה של כב' השופטת י' הכט בת"א 6074/79. פסק הדין אינו קובע דבר ביחס לזכויות במקרקעין וזאת משום שלא כלל את הסכמת כל יתר בעלי הזכויות ברכוש המשותף. להזכיר, כי מדובר בזכות in rem ולא בזכות in persona , דהיינו, לכל היותר התשלום ששילמו הנתבעים לידי בני הזוג לראש, היווה תשלום בעד שימוש מכוח זכות חוזית ביחסים שבין לראש לבין הנתבעים אך, בוודאי שלא במכירת ו/או העברת זכויות במקרקעין עסקינן. בהקשר זה ראוי לציין, כי הואיל ומדובר ברכוש משותף הרי שאין לשום שותף (ובכלל זה ללראש) חלק מסויים בו; בעלותו של כל אחד מהשותפים מתפשטת, על פי חלקו, בכל חלק של המקרקעין (ראה סעיף 27 לחוק המקרקעין). בנסיבות אלה, אין נפקות להסכמה, ככל שהיתה, בין לראש לבין הנתבעים, בדבר מכירת הזכות. בהעדר ראיה על תכליתו של ההליך לא ניתן לקבוע כי מדובר בפסק דין חפצי [ראה בעניין זה רע"א 340/94 - חברת חלקה 41 בגוש 6415 נ' מרקו בסן. פ"ד נ(1) 636 ,עמ' 649-650].

24. ביחס לטענת הנתבעים בדבר זכות מכוח התיישנות - ככלל, אין לחוק ההתיישנות תשי"ח-1958, תחולה במקרקעין מוסדרים, כאמור בסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין. לכל היותר, ניתן היה לזכות את הנתבעים בזיקת הנאה מכח השנים (זכות זו אינה טעונה רישום כתנאי לתקפותה). כידוע, הרציונל לזיקת ההנאה הנוצרת מכוח שנים נעוץ בהגנה על הסתמכויות הנוצרות לאורך זמן כתוצאה משתיקתו של בעל המקרקעין. ואולם, לא זו בלבד שהנתבעים לא טענו בפני כלל לזיקת הנאה מכוח סעיף 94 לחוק המקרקעין אלא שלא הוכיחו בפני את רציפות השימוש ושתיקת בעל המקרקעין, בשים לב להליכים המשפטיים שיכול הביאו להפסקת מירוץ השנים, בהם הביעו התובעים התנגדותם לשימוש בשטח המריבה ו/או לסוג השימוש (טול דוגמא, ההסדר אליו הגיעו הצדדים בת"א 15080/93 כלל שימוש בשטח המריבה כגינה ולא בשימושו הנוכחי.).
על כל פנים, אין מדובר בזכות המוענקת באופן אוטומטי, על הנתבעים הנטל להוכיח כי אופיו של השימוש מצדיק להפקיע מזכותם הקניינית של התובעים על ידי הענקת זיקת הנאה לנתבעים. עוד אוסיף, כי על פי הגדרתה של זיקת הנאה בסעיף 5 לחוק המקרקעין, מדובר בזכות להנאה שאין עמה הזכות להחזיק בהם. מכאן, שגם הטענה בדבר זיקת הנאה עומדת על "כרעי תרנגולת".

25. לאור כל המקובץ לעיל, ומשלא הייתה מחלוקת באשר לשימוש הבלעדי שעושים הנתבעים בשטח, אני מקבל את התביעה בת.א. 2810/05 ומורה על סילוק ידם של הנתבעים משטח המריבה והחזרתו לידי התובעים כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, וזאת עד ליום 1/4/09.

אשר להוצאות משפט – אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים בת"א 2810/05 הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק.

התביעה בת.א. 13536/02 נדחית תוך חיוב התובעים בהוצאות משפט בסך 4,000 ₪ בצירוף מע"מ.

סכומים אלה ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

26. הבקשה לפיצול סעדים נדחית. בקשתם של התובעים אינה מנומקת. התובעים יכלו להעלות כל טענה בדבר נזק שנגרם להם בעקבות הפלישה במסגרתו של ההליך שהתנהל בפני. לא היתה כל מניעה כי יעשו כן. משכך, אין להם להלין אלא על עצמם. אין בכך, כמובן, כדי לומר דבר וחצי דבר באשר לזכותם של התובעים לתבוע את הנתבעים בעילות חדשות, באם נוצרו לאחר הגשת תביעתם.










לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיקונים ברכוש המשותף

  2. מזגן מרעיש בבית משותף

  3. מכירת מחסן בבית משותף

  4. עורך דין בתים משותפים

  5. נזילה בחניון בית משותף

  6. מצלמה נסתרת בבית משותף

  7. איחור ברישום בית משותף

  8. החלפת ספק גז בבית משותף

  9. פגמים בדירות בבית משותף

  10. פתיחת פאב בחצר בית משותף

  11. בעלות על חניה בבית משותף

  12. חישוב שטחי בניה בבית משותף

  13. בעלות על מחסן בבית משותף

  14. השתלטות על קומה בבית משותף

  15. רישום בפנקס הבתים המשותפים

  16. ניוד זכויות בניה בבית משותף

  17. בניית חומה בגינה בבית משותף

  18. יחידת רישום נפרדת בבית משותף

  19. שינויים בשטח חניה בבית משותף

  20. בניה על גג בית משותף ללא הסכמה

  21. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  22. שינוי קירות חיצוניים בבית משותף

  23. בקשה למתן הוראות רישום בית משותף

  24. בניית יחידות דיור על גג בית משותף

  25. סירוב לרישום בפנקס הבתים המשותפים

  26. הגדלת מספר יחידות דיור בבית משותף

  27. טענת החבת דירה שלא כדין ברכוש המשותף

  28. האם מותר לבנות חדר על גג בית משותף ?

  29. רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף

  30. אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים

  31. האם פסק דין מחייב את כל הדיירים בבית משותף

  32. עיכוב רישום בית משותף בגלל מחלוקות לגבי סעיף בתקנון

  33. בקשה להרחבת יחידת סטודיו על חשבון שטח לובי ומעברים בבית משותף

  34. איזון בין שני דיירים בבית משותף המבקשים לממש את זכות הקניין שלהם

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון