היטל השבחה העולה על התמורה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היטל השבחה העולה על התמורה: בפני ערעור על שומת השמאי המכריע מר רונן כץ, שקבע את גובה ההשבחה, וגובה היטל ההשבחה, בקשר לתכנית הר/1819, ששינתה את ייעוד המקרקעין של המערערים בחלקה 151 בגוש 6525 בחלקה 155 בגוש 6525, מייעוד של חקלאי א' לייעוד של אזור מגורים מיוחד. השמאי המכריע קבע כי ההשבחה בעקבות אישור התכנית היתה בסכום של 131,000$, ובשקלים 612,000ש"ח, ועל כן היטל ההשבחה שנקבע על ידו הוא בסך 306,000ש"ח נכון ליום הקובע, יום כניסת התכנית לתוקף, שהוא יום 3.4.06. עיקר טענתם של המערערים היא כי השמאי המכריע קבע ששווי המקרקעין ב"מצב החדש" שלאחר התכנית הוא 249,000$, בה בשעה שהם מכרו את הזכויות במקרקעין הנ"ל, בתאריך 12.7.06, היינו, במועד סמוך ליום הקובע, תמורת סך של 210,000$ בלבד. לטענתם, לא יתכן להטיל עליהם היטל השבחה בגין השבחה שלא הפיקו בפועל, ולא יתכן לקבוע כי שווי המקרקעין הוא בסכום העולה על הסכום שקיבלו בפועל תמורת המקרקעין הללו. לטענתם, באין התעשרות - אין השבחה, והגבול המקסימלי שיכול היה השמאי המכריע לקבוע כשווי המקרקעין במצב החדש הוא הסכום שקיבלו בפועל במכירתם (בהעדר יחסים מיוחדים בין המוכר והקונה). ב"כ המשיבה טוען, ראשית, כי הערעור הוא על גובה השומה שקבע השמאי וכי שאלת שוויו של נכס מקרקעין היא שאלה שבעובדה ולא שאלה משפטית, ועל כן אינה פתוחה לדיון בערעור על הכרעת השמאי המכריע. שנית, טוען הוא, כי אין כל בסיס לטענת המערערים שיש לקבוע את השומה בהכרח על פי המכירה בפועל של הנכס, אלא יש לקבוע את השומה לפי שווי השוק האובייקטיבי כאילו נמכרו המקרקעין בשוק החופשי, וזאת על יסוד קביעת השמאי על פי עסקאות השוואה, שהעסקה הספציפית היא רק אחת מהן. ראשית לשאלה אם מדובר בשאלה משפטית או בשאלה שמאית עובדתית. אכן אין חולק כי שאלת שוויו של נכס מקרקעין היא שאלה שבעובדה ואין עליה זכות ערעור לפי סעיף 14(ג) של התוספת השלישית, המקנה זכות ערעור בשאלה משפטית בלבד. בענין ע"א 266/97 מנהל מס שבח נ' ויסמן פד"י נ"ז(3)207 דן בית המשפט העליון בשאלה מהי שאלה משפטית ומהי שאלה עובדתית. ובענין רע"א 6070/95 אבן זיו נ' מנהל מס רכוש פד"י נ"ב(2)337 קבע בית המשפט העליון כי "קביעת השווי של קרקע מסוימת היא בדרך כלל שאלה עובדתית ואינה מעוררת בעיה משפטית. אך לא בהכרח. אפשר שקביעת השווי של קרקע מסוימת... תתבסס על כלל או מבחן בעל נפקות כללית ובמקרה כזה אפשר שהשאלה אם ניתן להתבסס על אותו כלל או מבחן תעורר בעיה משפטית שתהא ראויה לדיון בערעור של בית המשפט המחוזי. כך הוא במקרה שלפנינו......". נראה לי כי במקרה שבפניי השאלה המתעוררת איננה השאלה מהו שוויו הנכון מבחינה שמאית של נכס המקרקעין נשוא הדיון. השאלה היא כללית ורחבה יותר: האם רשאי השמאי המכריע, מקום שנעשתה עסקה ספציפית במקרקעין נשוא ההיטל, בסמוך לתאריך הקובע, לקבוע את שווי המקרקעין על יסוד עסקאות השוואה, או שמא חייב הוא לקבוע את השווי במקרה כזה על בסיס העסקה הספציפית שנעשתה במקרקעין נשוא הדיון. או כפי שניסחה זאת ב"כ המערערים: האם ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין השבחה העולה על התמורה שקיבלו בעלי המקרקעין בפועל תמורת המקרקעין. אני סבור אפוא כי מדובר אכן בשאלה משפטית ועל כן אין מקום לדחות הערעור על הסף. אשר לעצם השאלה האם היה חייב השמאי המכריע להכריע על פי החוזה שנעשה ע"י המערערים, ב"כ המערערים לא הצביע על אסמכתא משפטית כלשהי התומכת בטענתה זו. סעיף 4(7) של התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע כי השומה תיערך "בהתחשב בעליית ערך מקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חופשי". פרופ' א' נמדר בספרו "היטל השבחה", מהד' תשס"ח-2007, כותב: "הניסיון לקבוע את ערכם של נכסים משמעותו בעיקר הוא לקבוע שווי אובייקטיבי שיהיה מקובל על מספר בלתי מוגבל של אנשים, ולא שיהיה מקובל על אדם מסוים. מבחינה זו מלאכת הערכת השווי צריכה להתבסס על עקרונות אוניברסליים ואובייקטיביים, ולא על מחיר פרטני וסובייקטיבי שאדם פלוני מוכן לשלם בעבור הנכס" (פסקה 502). ובהמשך: "המחיר בעסקה יכול ויושג מטעמים סובייקטיביים לחלוטין, בהתאם לתוסלת המיוחד שיש לפלוני מן הנכס...... מחיר סובייקטיבי אינו יכול להוות אינדיקציה בקביעת שוויים של מקרקעין על פי מבחן אובייקטיבי...... ...... בקביעת שווי אובייקטיבי של מקרקעין אין ברירה אלא להיעזר בכמות גדולה של עסקאות סובייקטיביות שכאלו שיהיה בכוחן גם יחד כדי להעיד על הכלל. אמנם מחירה של עסקה בודדת אין בו כדי להעיד על השווי האובייקטיבי של המקרקעין הנשומים, אך מחיר שהושג בעסקאות רבות יש בו כדי להמעיט ממשקלם של השיקולים הסובייקטיביים, ולהוכיח את השווי האובייקטיבי של המקרקעין...... קביעת שווי השוק, לעומת קביעת מחירה של עסקה בודדת, חותרת להגיע לערך אובייקטיבי שיתאים למפגש רצונות טיפוסי של קונה מרצון ומוכר מרצון בשוק החופשי" (פסקה 505). כך גם נקבע ע"י בימ"ש השלום בתיק ע"ש (עפולה) 104/96 חברת קונס נ' הוועדה המקומית יזרעאלים , שם נאמר מפי כב' השופט ב' ארבל: "סבורני כי צודקת המשיבה לענין זה בקובעה כי בהיות העסקה עסקה בודדת, אין היא משקפת אלא את התמורה שנקבעה לעסקה זו כעסקה יחידה, ויש ליתן לה משקל נמוך" (פסקה 22). "לסיכום פרק זה איני מקבל את טענות המערערת כי טעה השמאי המכריע בכך שלא קבע את שווי הקרקע בהסתמך על שווי העסקה שנעשתה בה..." (פסקה 31). "כפי שהבהרתי קודם, היטל ההשבחה אינו מוטל על התמורה, אלא על ההשבחה. ההשבחה הינה אובייקטיבית ואינה מתייחסת לתמורה שהתקבלה בסופו של דבר כתוצאה מעסקה זו או אחרת. לפיכך לא אוכל לקבל טיעונים הנסמכים על התמורה שהושגה בעסקה קא עסקינן" (פסקה 42). כמו כן, ראה בנקודה זו את פסק דינה של כב' סה"נ השופטת ש' אלמגור בתיק בש"א (ת"א) 176574/05 ריבה מאיר נ' הוועדה המקומית בת ים. וכן אפנה לספרו של המלומד ה' רוסטוביץ, "היטל השבחה", הוצאת אוריאן, תל אביב, תשנ"ז-1996, מהד' 1, בעמ' 312: "יש לזכור כי שווי המכירה של הנכס הנדון הוא נתון סטטיסטי נוסף... שווי השוק נקבע על פי שווי המכירה של נכסים דומים והנכס הנדון בכלל זה". כפי שציינתי, אין בידי ב"כ המערערים כל אסמכתא משפטית לטענתה כי השמאי המכריע מחויב היה לילך דווקא לפי העסקה שנעשתה בפועל. מנגד, קיימות אסמכתאות, כפי שהראיתי, לטענה ההפוכה. באשר לטענת המערערים כי באין התעשרות - אין השבחה, נראה לי כי אין מחלוקת על עקרון זה, אלא שהשאלה היא מהי התעשרות. האם הכוונה להתעשרות האובייקטיבית בעקבות אישור תכנית, על פי קביעת שמאי, אשר מכריע על יסוד עקרונות שמאיים מקובלים, ועל יסוד שיטת ההשוואה, או שמא הכוונה בהכרח להתעשרות הסובייקטיבית שאותה הפיק בעל המקרקעין בעסקה הספציפית. כפי שהראיתי, הפסיקה ודעת המלומדים היא שהקובע היא ההתעשרות האובייקטיבית, ולא התמורה שנקבעה בעסקה ספציפית. על כן, ביחס לטענת המערערים כי לא ניתן לחייב אזרח בהיטל השבחה בגין השבחה שלא היתה לו בפועל, תשובתי היא כי החיוב הוא אכן בגין השבחה שהיתה למערערים בפועל, והמחלוקת היא רק כיצד נכון מבחינה שמאית להעריך את ההשבחה. ההשבחה שהיתה למערערים בפועל היא זו שנקבעה ע"י השמאי המכריע על יסוד עסקאות השוואה שהיו בפניו, אשר העסקה הספציפית אותה עשו המערערים היא רק אחת מהן. אשר לטענת המערערים כי מנהל מיסוי מקרקעין הכיר ולא התערב בשווי העסקה שדווחה לו על ידם, משיב ב"כ המשיבה ובצדק כי הכרעת השמאי המכריע איננה כפופה על פי החוק לקביעתו של מנהל מיסוי מקרקעין. וכפי שנאמר בנקודה זו בפס"ד קונס אותו הזכרתי (שם, בפסקה 22): "שומה עלינו לזכור כי גם מנהל מס שבח אינו אלא שמאי, ככל שמאי אחר, ובהתאם, אין ליתן לקביעתו משקל מיוחד". אזכיר עוד, כי לענין היטל השבחה, אין בסע' 4(7) של התוספת השלישית כל הפניה לקביעתו של מנהל מיסוי מקרקעין, או למחיר שסוכם בעסקה הספציפית. בחוק מס שבח מקרקעין שבו ישנה התייחסות לתמורה החוזית שנקבעה, הרי גם שם הכלל הוא כי שוויים של המקרקעין נקבע על פי שווי השוק שלהם, ואילו המחיר החוזי שנקבע בין הצדדים הוא היוצא מן הכלל. יש להעיר כי השמאי מטעם המערערים, שהגיש בזמנו "שומה אחרת", העריך את שווי המקרקעין ב"מצב החדש" בשווי הנופל משוויים לפי החוזה, ואם כך נשאלת השאלה - אם שמאי המערערים עצמו לא ראה עצמו כבול לשווי שנקבע בחוזה, מדוע חייב השמאי המכריע להיות כבול לשווי שנקבע בחוזה. אין ספק כי המחיר החוזי חייב להיות בין שיקוליו של השמאי המכריע, אך אינו מהווה לגביו שיקול מכריע, והוא רשאי, ואף חייב, לקבוע את שומתו על פי שורה של עסקאות השוואה. כך אכן עשה השמאי המכריע במקרה דנן. הוא כותב בעמ' 9 לחוות דעתו כי קיבל את ההסכם לפיו נמכרו הזכויות במחיר 210,000$. ובהמשך הוא כותב כי בחן את כל המסמכים כפי שהועלו במהלך הישיבה שנערכה במשרדו ולאחריה, וכי הביא בחשבון את נתוני ההשוואה שהוצגו בפניו. אין בפניי כל ראיה או טענה כי השמאי המכריע לא הביא בחשבון, בין יתר העסקאות, גם את העסקה הספציפית שנעשתה בפועל. ובאשר לטענה כי השמאי המכריע, בגדר עסקאות ההשוואה שאותן הביא בחשבון לצורך השומה, כלל עסקאות שנעשו שנה ויותר לאחר היום הקובע, תשובתי בענין זה היא כי מדובר בטענה שמאית מובהקת, ולא בטענה משפטית. השמאי הביא בחשבון את השיקול שעסקאות ההשוואה הן מאוחרות (ר' בחוות דעתו, עמ' 9, למעלה) וקבע את שקבע לפי מיטב מומחיותו ושיקול דעתו המקצועית. אין כאן כל שאלה משפטית אשר ניתן לערער לגביה בפני ביהמ"ש. סיכומו של דבר, אני דוחה את הערעור ומחייב את המערערים בתשלום הוצאות המשיבה ושכ"ט עו"ד בסך 7,000 ₪ בצרוף מע"מ ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. אינני רואה אפשרות, כבקשתם החלופית של המערערים, לקבוע כי התשלום יחושב לפי שער דולר שאיננו השער נכון ליום הקובע. כמו כן אינני רואה אפשרות להפחית למערערים את הפרשי הריבית. צודק ב"כ המשיבה בטענתו כי המערערים יכולים היו לשלם את סכום היטל ההשבחה (או לכל הפחות את הסכום שאינו במחלוקת) ובמקרה כזה לא היו מחוייבים, כמובן, בהפרשי ריבית, ואף היו מקבלים החזר בתוספת ריבית אילו זכו בערעורם.היטל השבחה