קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הגדלת גובה מרתף היטל השבחה: 1. בפני ערעור שומת היטל השבחה, כאמור בסע' 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, (להלן: "התוספת" ו"החוק") על שומתו של השמאי המכריע, מר שחר מדינה, מיום 22.9.08, המתייחסת לדירת מגורי המערער, הידועה כחלקה 13/1, בגוש 6772, שברח' גרונימן 4, ת"א (להלן: "הנכס"). על פי שומה זו, חב המערער בהיטל בסך של 102,273 ₪. המערער הוא נכה צהל בשיעור של למעלה מ- 100%, הוא קטוע שתי ידיו וסובל מנכות ראיה המוגדרת כשרידי ראיה בלבד. המערער רכש את הנכס, הרס את הבית הישן שהיה עליו ובנה בית חדש בהתאם להיתר בניה שביקש וקיבל מהמשיבה בתאריך 9.11.05. שטח המבנה החדש הוא 128.04 מ"ר, ולו מרתף בשטח של 94.90 מ"ר ובסה"כ שטח של 222.94 מ"ר. אין חולק כי ההשבחה בנכס הינה בשינוי בין המצב הקודם, לפי תוכנית ע' ובין המצב החדש, בתוכנית ע-1 ,שתיהן לענין מרתפים, וכן בבקשה להקלות בשיעור של 6%. ב"כ המערער תוקף את מסקנות השמאי המכריע במספר עניינים וכבר עתה המקום לומר כי לא מצאתי ממש בטענות המערער. ולהלן התייחסותי לכל טענה וטענה מטענותיו. 2. הטענה הראשונה היא כי לצורך בחינת ההשבחה בנכס- כאשר מוסכם כי ההשבחה נובעת מהתוכנית ע-1, המתירה להגדיל את גובה המרתף ואת מטרות השימוש בו- יש להתייחס אך ורק לשטח המרתף ולא לגובהו, כך שאין בפנינו כל השבחה. שטח המרתף נותר כפי שהיה. ולחילופין, אם קבע השמאי המכריע כי ההשבחה לעניין המרתף הינה בשיעור של 10%, יש להוסיף לשטח הדירה רק 10% משטח המרתף, דהיינו, כ- 9 מ"ר, שאז שטח דירת המגורים, לצורך ההשבחה, הינה אך כ - 137 מ"ר, פחות משטח הבניה של עד 140 מ"ר, המקנה לבעלים פטור מהיטל השבחה , כאמור בסעיף 19(ג)(1) לתוספת. ב"כ המערער תומך יתדותיו כאמור בסעיף 5.1 לתוכנית ע', שם נקבע כי " שטחי קומת מרתף... לא ייחשבו כשטח בנייה ...". אולם הוא מתעלם מהמשך האמור בסעיף זה- " ... לצורכי חישוב אחוזי הבניה המותרים באותו בנין". הסעיף בתכנית דובר בחישוב אחוזי הבניה, אשר המרתפים אינם בגדר אחוזי הבניה העיקרית המותרים, ואינו דובר בשאלת חישוב ההשבחה. ההשבחה תוערך ותישום על פי האמור בסע' 2 (א) לתוספת, שם נאמר כי : "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו ..." (כאן ובהמשך הדגשה שלי- ד.מ). כאשר התוכנית המשביחה מתירה להגדיל את גובה המרתף ומוסיפה לשימושים המותרים בו, לא ניתן לומר כי ערך המקרקעין לא עלה. אמנם, השימוש המותר במרתף גם כיום אינו למגורים אלא למטרות הנלוות למגורים, כחדר אחסון או חדר משחקים, עדיין ענייננו בהשבחה של ממש, בהשוואה למצב הקודם, לפי תוכנית ע'. לא מצאתי כל הוראת חוק הקובעת, כטענת ב"כ המערער, כי יש לחשב את ההשבחה במנותק מהמרתף ושטחו. אף ההיגיון מחייב כי דירה ובה מרתף בשטח של 94 מ"ר, שוויה גדול משמעותית מדירה זהה, ללא כל מרתף. השמאי המכריע אף קבע בשומתו כי היות ושטח הדירה, כולל המרתף, עולה על השטח המצוין בסעיף 19(ג)(1) לתוספת כשטח בניה הפטור מהיטל, של עד 140 מ"ר, הרי ההקלה בשיעור של 6% אינה חוסה בגדר הפטור הנ"ל ויש לזקוף את מלוא ההשבחה הנובעת מהקלה זו בחישוב ההיטל. ואכן שטח הדירה, הנכס, כולל שטח המרתף, עולה על 200 מ"ר, ולא נפלה כל טעות במסקנת השמאי המכריע. בניגוד לטענת ב"כ המערער, הרי אף שבסעיף 19(ג) (1) לתוספת אכן נאמר כי- "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא יראו כמימוש זכויות.... ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר", הרי המילה "מגורים" אינה מתייחסת לשימוש שייעשה בכל חלק וחלק מהדירה, אלא הכוונה לדירה המשמשת למגורים, בהבדל מבניית מבנה עיסקי או מעורב. אם היה המערער מבקש לבנות מבנה משרדים או תעשיה, לא היה מקבל היתר באותו מקום וממילא בקשת ההיתר הינה לדירת מגורים ובה מרתף, שאינו מבנה למבנה המיועד לעסקים, אלא כנלווה למגורים. כאמור, חישוב השטח עד ל-140 מ"ר, ייעשה לכל "דירת המגורים", ואין כל בסיס בדין להתעלמות משטח המרתף גם לצורך חישוב הפטור כאמור בסעיף 19(ג)(1) לתוספת. 3. טענתו העיקרית השנייה של ב"כ המערער הינה למתן פטור בשיעור של 5%, בגין סידורי נגישות לנכה. בעניין זה, מפנה בכוח המערער לשתי הוראות חוק כדלקמן; סעיף 151(ב1) לחוק, בו נאמר כדלקמן: "על אף האמור בסעיף קטן (ב), תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש או 5% מהשטח הכולל המותר לבניה במגרש, הנמוך מביניהם, הנדרשים בשל ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, אשר אינן מתחייבות לפי הוראות לפי פרק ה'1 לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, או לפי הוראות לפי פרק ה'1א לחוק זה - לא תיחשב כסטיה מתכנית". ובסעיף 19(ב)(7) לתוספת נאמר כדלקמן: "(ב) לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה ". 7)השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש כאמור בסעיף 151(ב1); לטענת ב"כ המערער, חלק מהבניה בנכס הינה במסגרת "התאמות נגישות" לנכים, כאמור בהוראות חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות , תשנ"ח 1998 (להלן: "חוק השוויון"), שהרי המערער נכה קשה, ועל כן, כאמור בסעיף 19 (ב) (7) לתוספת, אין חובת תשלום היטל השבחה בגין ביצוע "התאמות נגישות", לפחות בשיעור של 5% משטח המגרש. גם טענה כזו, גורלה להדחות. סע' 19(ב) לתוספת פוטר מחובת תשלום היטל בשל השבחה, במספר מצבים. לפי ס"ק (7), הפטור נוגע להשבחה בשל תוספת שטחי שירות הנדרשים לביצוע התאמות נגישות, לרבות תוספת שטח שירות של עד 5% משטח המגרש, כאמור בסע' 151(ב1) לחוק. ואכן סע' 151(ב1) לחוק מדבר על תוספת שטחי שירות בגין ביצוע התאמות נגישות וזאת כאמור בפרק ה1א לחוק, הדובר בנגישות לאנשים עם מוגבלות, כמשמעות המונח בחוק השוויון, אולם כניסתו לתוקף של סע' 151(ב1) לחוק הינו, כאמור בסע' 19(ד) לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (תיקון מס' 2), התשס"ה- 2005 מיום ה- 7.4.05 (תיקון שאף מתייחס לחוק התכנון והבניה, תיקון מס' 71, כאמור שם) ,בו נקבע כדלקמן (ראה סה"ח, תשס"ה, עמ' 288, בעמ' 335):- "תחילתם של סע' 1, 151, 157, 158א', 158ב1 ושל פרק ה1א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 כנוסחם בסעיף 7 בחוק זה, ביום תחילתן של התקנות שהותקנו לראשונה לפי סע' 158ו'1 ו-158ו'2 , לפי העניין". במילים אחרות- כל עוד לא טרח מחוקק המשנה, מתקין התקנות, לפרסם תקנות כאמור בסעיפים 158ו'1 ו- 1581ו'2, הרי סעיף 151 ופרק ה1א לחוק כלל לא נכנסים לתוקפם. בניגוד לטענת ב"כ המערער, לא ניתן לפרש את האמור בסעיף זה לתיקון לחוק השוויון, אלא כמתייחס אך ורק לתיקונים בנושאים הנזכרים בסעיפים 158ו'1 ו- 158ו'2 לחוק, כך שכניסתו לתוקף של סע' 151 לחוק הינה מאז פרסומו. סעיף 19(ד) הנ"ל קובע את מועד כניסתם לתוקף של כל הוראות החוק הנזכרות בו, כולל סע' 151(ב1) ופרק ה1א לחוק, הנוגע, כאמור, לנגישות לאנשים עם מוגבלות, כמערער. ואם עדיין לא תוקנו התקנות כאמור לעיל, אין למשיבה, רשות הפועלת מכח החוק, כל זכות לפטור את המערער מהיטל השבחה בגין שטחי שירות שעד 5% משטח המגרש בגין סידורי נגישות. ב"כ המערער מתרעם על כך שאי חקיקת התקנות הופך את חוק השוויון, או לפחות - חלק ממנו, לאות מתה, וציבור שלם של בעלי נכויות-נפגע קשות. אולם, טענות אלו אין מקומם בפניי. גם פרשנות תכליתית, המונעת מרצון שלא למנוע מאנשים בעלי מוגבלות את הזכויות שהוענקו להם, אינה יכולה לעקוף את הוראתו הברורה של המחוקק לעניין מועד כניסתם לתוקף של אותן הוראות חוק. לא זו אף זו, ששאלת שטחי שירות לצורך נגישות הינה בראש ובראשונה סוגיה תכנונית, דהיינו, שבשלב הגשת הבקשה להיתר היה מקום לציין שם שטחים מסוימים כשטחי שירות לעניין הנגישות. דבר זה לא נעשה. היתר הבניה אינו מתייחס לשטחי שירות שכאלה. המערער אינו רשאי, בשלב הדיון בהשבחה, לייחס, רטרואקטיבית, חלק מבניית בית מגוריו כשטחי שירות שכאלה. צודקת ב"כ המשיבה בטענתה שגם בהנחה שהוראות החוק הנדונות היו בתוקף, הרי היה על המערער לבחון עוד בשלב הרישוי מה ייעוד כל חלק בבנין כמפורט בהיתר הבניה שניתן, שרק לאחר מכן היתה נפתחת בפניו הדלת לבקש את הפטור כאמור בסע' 151 (ב1) לחוק. בשלב זה, כל תוספת של שטחי שירות בגין התאמת נגישות הינה סטייה מההיתר שניתן ללא שטחי שורות שכאלה. על כן, אף אין מקום לפטור מהיטל השבחה בגין שטחים שכאלה. 4. לאור כל זאת, הערעור נדחה. לפנים משורת הדין, ולאור מוגבלותו ונכותו הקשה של המערער כנכה צה"ל, אמנע מהטלת הוצאות. כל צד ישא בהוצאותיו. היטל השבחהמרתף