הפרת חוזה מכר בגין אי רישום הערת אזהרה בזמן

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרת חוזה מכר בגין אי רישום הערת אזהרה בזמן:

א. תביעה זו עניינה הפרת הסכם מכר נכס מקרקעין הנמצא בדרך פתח תקווה 48א' בתל אביב (להלן: "הנכס" או "החנות").

ב. הצדדים
התובעת חברת קובה ישראל נכסים בע"מ (להלן:" התובעת") רכשה את הנכס מאת הנתבע.
הנתבע איתן כהן (להלן: "הנתבע") היה הבעלים של הנכס.
מן הראוי לציין כי מלכתחילה טיפל בעסקה מטעם התובעת עו"ד משה בר שלטון, שהיה מבעלי מניותיה, אך במהלך התקופה בה בוצעה העסקה פרש הוא מהחברה וחדל לטפל בעסקה.

ג. רקע כללי ועובדות שאינן שוניות במחלוקת

  1. ביום 6.2.06 התקשרו הצדדים בהסכם מכר למכירת הזכויות בחנות מהנתבע לתובעת (להלן: "ההסכם").
  2. עסקת המכר אמורה הייתה להסתיים תוך חודשים, דהיינו עד ליום 6.4.2006 (סעיף 5א(3) להסכם).
  3. ביום 3.06 הוטל צו מניעה לביצוע כל עסקה בנכס על ידי גרושתו של הנתבע.
  4. ביום 25.6.06 הוסר צו המניעה.
  5. ביום 12.7.06 נרשמה הערת אזהרה על הנכס לטובת התובעת.
  6. העסקה הושלמה ביום 16.10.06.





ד. תמצית טענות התובעת

  1. הנתבע הפר את הוראות ההסכם מאחר ולא ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובת התובעת עד להסרת צו המניעה. רישום הערת האזהרה התעכב בכחמישה חודשים הן מעיכובים שחלו בקבלת האישורים לרישום הערת אזהרה מהחברה המשכנת והן מהעיכוב שחל כתוצאה מהטלת העיקול על ידי גרושתו של הנתבע. עיכובים אלו שיצר הנתבע מנעו את השלמת העסקה כמתוכנן תוך כחודשיים ימים.
  2. ללא רישום הערת אזהרה לא יכלה התובעת לקבל משכנתא להשלמת העסקה ובסופו של דבר נאלצה לקחת שתי הלוואות בתנאים פחות טובים.
  3. לצורך השלמת העסקה נאלצה התובעת לשלם את יתרת התשלום לפי שער דולר של 4.4 ₪ , למרות ששער הדולר במועד התשלום בפועל עמד על 4.27 ₪ ובהתאם להוראות ההסכם התשלום אמור היה להיות בהתאם לשער היציג בעת ביצוע התשלום (סעיף 5 ד להסכם).
  4. התברר כי מערכת המיזוג המרכזי לא פועלת בנכס ותיקונה הוערך בהתאם להצעת מחיר שקבלה התובעת בסך של 20,000 ₪.
  5. הנתבע נתן לשוכר הנכס הנחה בשכר הדירה המתייחס לשנה השלישית, אשר מפרותיה אמורה הייתה התובעת ליהנות ובכך נגרם לתובעת נזק בסך של 3,326 דולר.
  6. מסמך סכום העסקה (נספח ט"ו לתצהיר הנתבע) אינו כתב ויתור ואין בו משום ויתור התובעת על טענותיה כלפי הנתבע בהתייחס לעסקה. כמו כן העובדה שהתובעת בחרה לבצע את העסקה למרות העיכוב שנגרם על ידי הנתבע, אין בה משום מניעות מתביעת הנזקים שנגרמו כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי הנתבע.


לאור האמור לעיל זכאית התובעת לפיצוי מוסכם מראש בסך של 13,000$ בהתאם לסעיף 9 וסעיף 5 להסכם, בנוסף לפיצויים בגין הנזקים הממשיים כפי שפורט לעיל ובנוסף לזכותה לעמוד על קיום ההסכם, כפי שנעשה במקרה הנדון.

ה. תמצית טענות הנתבע
1. צו המניעה הוצע בלי ידיעתו והיווה הפתעה גם עבורו. מרגע שנודע לו על כך פעל לביטולו והוא אכן בוטל ביום 25.6.06. בו ביום הודיע הנתבע על כך לעו"ד בר שלטון ואף הגיע באופן אישי למשרדו באותו יום. למרות האמור לעיל התובעת רשמה הערת האזהרה רק ביום 12.7.06, כפי הנראה כתוצאה מסכסוך בין בעלי מניותיה כאשר עו"ד בר שלטון שהיה הרוח החיה בתחילת העסקה העביר את מניותיו בחברה והפסיק את טיפולו בעסקה.
העיכובים בקבלת האישורים מהחברה המשכנת היו צפויים מראש וידועים לתובעת.
2. גם לאחר רישום הערת האזהרה התובעת התמהמה בסיום הליכי המכירה ולקח לה מעל לחודשיים להשלימם וזאת כפי הנראה כדי ליהנות מירידת שער הדולר .
3.הצדדים הגיעו להסכמה בהתאם להצעת הפשרה, שהוצעה על ידי מר גד ליפשיץ מבעלי המנויות ומנהל בתובעת, כי שער הדולר לסיום העסקה יעמוד על 4.4 ₪ כפשרה בין השער היציג הנמוך יותר באותו מועד לבין השער היציג שהיה ידוע ביום עריכת ההסכם 4.72 ₪ לדולר. (סעיפים 7.2. 7.3 לתצהיר עדות ראשית של הנתבע).
4. הנתבע הבהיר לעו"ד בר שלטון כי המזוג המרכזי לא עובד בנכס, והדבר היה די ברור מכך שהנתבע התקין מזגן נוסף נראה לעין בחנות. התובעת חתמה כי ראתה את הנכס ומצאה אותו מתאים לצרכיה כולל המזגן הנוסף אשר עצם קיומו מעיד על תקלה במיזוג המרכזי או לפחות על הצורך לבדוק זאת.
5.הנתבע לא נתן כל הנחה נוספת לשוכר בהתייחס לתקופת האופציה . התובעת לא הציגה כל מסמך המעיד על כך או המעיד על הסכום שקבלה מהשוכר ואף לא דאגה כי יגיע להעיד בנדון.
6. התובעת לא ציינה במסמך המסכם (נספח ט"ו לתצהיר) כי יש לא כל טענות אל הנתבע ולכן מנועה היא מלטעון טענות אלו לאחר סיום העסקה.

לאור האמור לעיל יש לדחות את התביעה. הנתבע לא הפר את ההסכם והתובעים בחרו לקיים את ההסכם כי ידעו שעשו עסקה טובה.
לא רק שהנתבע לא הפר את ההסכם, אלא שהתובעת היא זו שהפרה את ההסכם בעיכובים שיצרה ממועד ביטול צו המניעה ועד השלמת העסקה, אשר נבעו הן מהסבה שעו"ד בר שלטון פרש מהחברה , הן בגלל קשיים בקבלת מימון לביצוע העסקה והן מכך ששער הדולר ירד מיום ליום ,כך שכל עיכוב הקטין את התשלום בשקלים שהיה לכאורה על התובעת לשלם לנתבע.


ו. השאלות שבמחלוקת

  1. מי מהצדדים הפר את ההסכם
  2. בהנחה שהנתבע הפר את ההסכם לאלה פיצויים זכאית התובעת כתוצאה מההפרה.


ז. דיון
1. כל אחד מהצדדים טוען שהצד השני הפר את ההסכם ולא עמד בהתחייבויות בהתאם למועדים הקבועים בהסכם.
ממכלול הראיות שהיו בפניי אני מגיעה למסקנה שההפרה העיקרית הייתה של הנתבע, אשר מסיבות התלויות בו לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובת התובעת ובכך למעשה החל תהליך של "עיכוב גורר עיכוב".
בתחילה לא הצליח הנתבע לקבל את המסמכים הנדרשים מהחברה המשכנת, ולאחר שמסמכים אלו כבר התקבלו התברר שלא ניתן לבצע את רישום ההערה כתוצאה מצו מניעה שהוציאה גרושתו של הנתבע. צו המניעה הוסר רק ב- 25.6.06 , כאשר כל התהליך כולו אמור היה להסתיים כבר בתחילת חודש אפריל.
כתוצאה מהעיכוב ברשום הערת האזהרה לא יכלה התובעת לקבל משכנתא על הנכס ולכן נאלצה בסופו של דבר לקחת הלוואות יקרות יותר לצורך מימון הרכישה.
בנסיבות אלו אני רואה את הנתבע כמי שהפר את ההסכם. הנתבע אמנם תיקון את ההפרה בהסרת צו המניעה אך עדיין נמצא הוא מפר את ההסכם מבחינת המועדים שנקבעו בו. אין ספק כי כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי הנתבע התעכב המשך ביצוע ההסכם.
הצדדים סכמו במפורש בסעיף 5(3) להסכם בסיפא שלו כי:

"עיכוב ברישום הערת האזהרה וקבלת הסכמה לרישום הערת אזהרה ידחה ביצוע
התשלום"

יש הגיון בתנאי זה שכן ללא רישום הערת אזהרה אין כל ביטחון שניתן להתקדם בעסקה מחד ומאידך לא ניתן לקבל מימון מהמבוסס על משכון הנכס.

בנסיבות אלו היה זה הנתבע שגרם לעיכוב מימוש ההסכם והפר בכך את תנאיו.

אני אמנם מאמינה לנתבע שלא ידע על צו המניעה מראש, אך עדיין המניע לצו המניעה הוא ביחסי הנתבע עם גרושתו מבלי לתובעת יש כל קשר לכך, כך שהאחריות מוטלת על הנתבע.

2. אין מחלוקת כי הנתבע תיקן את ההפרה כאשר הסיר את צו המניעה והערת האזהרה נרשמה לטובת התובעת, אך ההפרה הנובעת מעצם העיכוב אינה ניתנת לתיקון ואף יצרה את המצב של "עיכוב גורר עיכוב".

אלא שגם לאחר רישום הערת האזהרה לא הצליחו הצדדים לעמוד במועדים שנקבעו בהסכם לפיו היה עליהם להשלים את העסקה תוך כחודשיים ימים.

הצדדים היו אמורים להשלים את העסקה עד תחילת ספטמבר ובפועל הדבר נעשה רק באמצע אוקטובר. עיכוב זה נבע ממחלוקת הדדיות שהתגלעו בין הצדדים ובעקבות עונת החגים אשר גם היא גרמה לעיכובים לאור הפחתת ימי העבודה הפעילים באותה תקופה.

לגבי העיכוב השני אני רואה את שני הצדדים כאחראים לו שווה בשווה.

3. שער הדולר
אני מקבלת את טענת הנתבע כי הוסכם על שער של 4.4 ₪ לדולר לאור השינוי הדרסטי שחל בשער הדולר והעיכוב בביצוע העסקה.
פשרה זו נראית לי הוגנת ואני מאמינה שכך גם היה מקובל על הצדדים.

4. דמי שכירות הנכס
התובעת טענה כי הנתבע הבטיח בעל פה לשוכר הנכס כי דמי השכירות בשנה השלישית יהיו נמוכים מהסכום שננקב בהסכם המכר. כתוצאה מהבטחה זו נגרם נזק לתובעת שנאלצה לכבד את הבטחת הנתבע לשוכר. התובעת לא הציגה שום מסמכים המעידים על נזק זה, כולל לא את האסמכתאות המעידות על התשלומים שביצע השוכר בפועל בשנה השלישית . כמו כן היא לא דאגה שהשוכר ידיע להעיד ובמועד הדיון הודיעה שהוא נמצא בחו"ל. הנתבע לעומתה כפר בטענה זו.
בנסיבות אלו אני קובעת שהתובעת לא הוכיחה ראש נזק זה.

5. מיזוג אויר
אני מאמינה לנתבע שהבהיר לעו"ד בר שלטון שייצג את התובעת במהלך המו"מ ועריכת ההסכם, כי קיימת בעיה עם המזוג המרכזי וזאת במיוחד לאור העובדה שמותקן בנכס מזגן עילי גלוי לכל עין .
לאור האמור לעיל אני דוחה את התביעה בראש נזק זה.

6. סיכום ביניים
קבעתי שהנתבע הפר את ההסכם בהתייחס לעיכוב הראשון שגרר אחריו את העיכובים הנוספים. לגבי שאר רכיבי התביעה התובעת לא הרימה את נטל ההוכחה.

7. הנזק
למעשה אי רשום הערת אזהרה במועד הוא הפרה של סעיף 5 להסכם המקנה לצד הנפגע לפי סעיף 9 להסכם את הזכות לקבל פיצויים מוסכמים מראש ללא הוכחת נזק בסך של 13,000 $.

הפעלת הסמכות להקטנת הפיצוי המוסכם הנתונה לבית המשפט נידונה בע"א 18/89 - חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן פ"ד מו(5), 257 ,עמ' 264-265( 1992):

"כלל היסוד בהפעלת הסמכות הקבועה בסעיף 15(א) לחוק התרופות הוא, כי הפחתת הפיצוי נעשית רק במקרים חריגים, בהם לא נמצא יחס סביר כלשהו - ולו בדוחק - בין שיעור הפיצוי המוסכם ובין הנזק שניתן היה לחזותו בעת כריתת החוזה (ע"א 300/77, רוזנר נ. ט.ל.מ. בע"מ, פד"י ל"ב(682 ,(3, בעמ' 686; ע"א 798 ,748/80, גולדשטיין נ. גוב ארי חברה לבניין ולהשקעות נתניה (1976) בע"מ, פד"י ל"ה(1), 319 ,309; ע"א 166/87, חמני נ. אדטו-לוי, פד"י מ"ג(111 ,104 ,(3)."

במקרה הנדון מדובר בפיצוי שאינו מצדיק התערבות בית המשפט ואני קובעת שעל הנתבע לשלם סכום זה לתובעת תוך 30 יום.




ח. סוף דבר
הנתבע ישלם לתובעת תוך 30 יום סך של 52,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל ובתוספת 3,000 ₪ הוצאות ושכר טרחת עו"ד בתוספת מע"מ.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שתי הערות אזהרה

  2. הלוואה הערת אזהרה

  3. משמעות הערת אזהרה

  4. התיישנות הערת אזהרה

  5. תביעה למחיקת הערת אזהרה

  6. עתירה למחיקת הערת אזהרה

  7. מה המשמעות של הערת אזהרה

  8. הערת אזהרה בעסקאות סותרות

  9. מחיקת הערת אזהרה לטובת הבנק

  10. המרצת פתיחה לביטול הערת אזהרה

  11. עיקול עקב אי רישום הערת אזהרה

  12. פיצוי בגין אי רישום הערת אזהרה

  13. ביטול חוזה מכר ומחיקת הערת אזהרה

  14. הערת אזהרה על 50% מהזכויות על חלקה

  15. מחיקת הערת אזהרה ישנה מלפני 40 שנה

  16. רישום הערת אזהרה עם יפוי כוח מזויף

  17. הערת אזהרה על דירה מול זכויות נושים

  18. הפרת חוזה מכר בגין אי רישום הערת אזהרה בזמן

  19. עסקאות נוגדות במקרקעין - אי רישום הערת אזהרה

  20. זכויות קונה שלא רשם הערת אזהרה מול קונה מאוחר

  21. זכות בעל הערת אזהרה לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין

  22. התחייבויות חוזיות בין הקבלן לרוכש - הערת אזהרה

  23. האם בעל הערת אזהרה (בלבד) יכול להגיש בקשה להיתר בניה ?

  24. הצדדים להסכם השיתוף התחייבו כי הוא יירשם כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון