התנתקות דייר ממערכת מיזוג מרכזית

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא התנתקות דייר ממערכת מיזוג מרכזית:

מבוא



פנינת הים 2000 בע"מ ("התובעת" או "פנינת הים" בת.א. 44605/03 להלן: "תביעת פנינת הים") הגישה תביעה נגד קטיה ושחר שוורצמן (להלן: "הנתבעים" או "שוורצמן") בגין יתרת חוב דמי ניהול על סך של 89,243 ₪ לתקופה שמיום 21.01.2002 ועד ליום 31.12.2005. התובעת היתה, במועדים הרלבנטיים, חברת הניהול של פרוייקט המגורים "פנינת הים" ("הפרויקט") בו מתגוררים הנתבעים.
הנתבעים הגישו מצידם תביעת פיצוי על סך של 755,642 ₪ נגד פנינת הים ונגד אורנים פרוייקטים 1994 בע"מ ומנחם אורן (שניהם ביחד יקראו להלן: "אורנים") (ת.א. 58194/04 להלן: "תביעת שוורצמן") ולפיה הפרו התחייבויותיהם לפי ההסכמים שנחתמו בין הצדדים וכן עקב ליקויים ומפגעים שנוצרו בדירתם וברכוש המשותף בפרויקט.


שתי התביעות אוחדו ביום 02.06.2005 על ידי סגנית הנשיאה כב' השופטת יהודית שבח, לשמיעה לפני כב' השופט פורג והועברו אלי יחד עם יומנו, בטרם הסתיימו ההליכים המקדמיים.



ביום 11.10.2005 מונה מומחה מטעם בית המשפט, מהנדס בניין, מר קליגסברג יעקב (להלן: "מר קליגסברג"), לבדיקת הליקויים הנטענים בדירת הנתבעים וברכוש המשותף. במכתבו של מר קליגסברג מיום 27.11.2005, הודיע כי הינו עובד בשיתוף פעולה מלא עם שמאית המקרקעין הגב' רידר שרית (להלן: "גב' רידר"). הצדדים התבקשו לאשר את המינוי וב"כ שוורצמן, במועד זה, עו"ד רענן בראון אישר בחתימתו את האמור.


בתיק זה התקיימו ארבע ישיבות הוכחות לפני (13.3.08, 20,3,08, 19.6.08, ו- 28.9.08), במהלכן נחקרו, מר אמיר רוזנבלום, מנהלה של פנינת הים (להלן: "מר רוזנבלום"),הגב' קטיה שוורצמן (להלן: "הגב' שוורצמן"), הגב' רידר שמאית המקרקעין,, מר קליגסברג, מהנדס הבניין, ומר תמיר מינץ, בעליה של קבוצת מ.מ.מ. אחזקות וניהול ועדי בתים בע"מ, (להלן: "מר מינץ"). לאחר מכן הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

תמצית טענות הצדדים
תביעת פנינת הים



הנתבעים רכשו דירתם בפרוייקט בהסדר פשרה מיום 23.07.1996 (להלן: הסכם הפשרה" – נספח ג' לתצהיר רוזנבלום), שקיבל תוקף של פס"ד. הצדדים להסכם זה היו שוורצמן, חברת יופה טרוסט ואורנים. במסגרת זו נחתם הסכם המכר בין שוורצמן לחברת יופה טרוסט (להלן: "הסכם המכר" - נספח א' לתצהיר רוזנבלום), כאשר נספח ו' להסכם המכר הינו הסכם הניהול (נספח ב' לתצהיר רוזנבלום). הצדדים אינם חלוקים כי בהסכמים סוכם על קבלת שירותי ניהול בפרויקט. נטען כי במו"מ שקדם לרכישת הדירה הוסבר לרוכשים כי הם יידרשו לחתום על הסכמי ניהול במקביל לרכישת הדירה וכן כי חתימה על הסכמי הניהול מהווה תנאי לרכישת הדירה בפרוייקט. לפיכך, נטען כי הנתבעים, במסגרת רכישת הדירה חתמו על הסכם הניהול, אשר העתקו צורף לכתב התביעה.


במועד חתימת ההסכמים לעיל, טרם הוקמה פנינת הים, אולם, כמקובל במקרים מסוג זה, במסגרת הסכם הרכישה צוין במפורש כי הרוכש מסכים מראש לכך שהמוכר ו/או הקבלן יהיו זכאים להסב ולהמחות את זכויותיהם וחיוביהם לפי הסכם הניהול לחברת ניהול, כמפורט בהסכם הניהול. (סעיף 18.3 להסכם המכר). עוד אין מחלוקת כי החתימה על ההסכמים היתה במסגרת הליך משפטי שנוהל בין שוורצמן לבין החברה הקבלנית, אשר בסופו, במסגרת הסכם הפשרה נחתמו ההסכמים לעיל.



בהסכם הניהול התחייבו שוורצמן לשלם לחברת הניהול את חלקם המשוער בהוצאות ניהול ואחזקת הפרוייקט, וכן דמי ניהול בשיעור 15% מההוצאות, וזאת בתוך 21 ימים מהמועד בו יומצאו החשבוניות לתשלום.


לטענת פנינת הים, בניגוד להתחייבויות החוזיות דלעיל, לא שילמו שוורצמן כל תשלום בגין דמי ניהול ואחזקה מאז תפיסת החזקה בדירה בחודש יולי 2000. לפיכך, הגישה פנינת הים תובענה כספית בשנת 2001 בגין דמי ניהול לתקופה מיולי 2000 ועד ינואר 2002 (להלן: "התביעה הראשונה"). בתביעה הראשונה, מונה רו"ח יעקב שגב (להלן: "שגב"), כחוקר בהתאם לתקנה 123 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "תקנות סד"א"). הצדדים הסמיכו את ביהמ"ש לפסוק, לאחר קבלת חוה"ד בפשרה. ביהמ"ש פסק כמעט את מלוא סכום התביעה.

לטענת פנינת הים, עד היום שילמו הנתבעים רק את הסכום שנפסק בפסק הדין לעיל.



לטענת שוורצמן מעולם לא נחתם הסכם בינם לבין פנינת הים. לכן, ניהלה פנינת הים את הפרויקט ללא כל הסכם מחייב.


כן הם טוענים כי המדובר בחברה חסרת ניסיון, ללא מוניטין ובלתי מקצועית, הנגועה בניגוד עניינים מן הטעם שמר מנחם אורן המחזיק ב-50% ממניותיה הינו גם בעלים בחברה הקבלנית אשר בנתה את הפרוייקט. לטענתם, אילו היו מודעים לכך, לא היו מתקשרים בהסכם הרכישה מלכתחילה.

עוד נטען על ידי שוורצמן כי הבניין לא מתוחזק כראוי, קיימים בו ליקויים חמורים, דמי הניהול גבוהים ואינם סבירים והשטח לפיו גובה פנינת הים דמי ניהול מהנתבעים אינו נכון.
תביעת שוורצמן



שוורצמן תובעים פיצוי בגין הליקויים והמפגעים שנגרמו להם הן בדירתם והן ברכוש המשותף.


אורנים פרוייקטים 1994 בע"מ היא הקבלן אשר בנה את הבנין, פנינת הים שימשה בפועל, עד ליום 01.01.2006, חברת הניהול בבניין ומנחם אורן הינו מנהל ובעל מניות הן באורנים פרוייקטים 1994 בע"מ ובפנינת הים.

במסגרת ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, הן הסכם המכר והן הסכם הניהול, נטען כי אורנים התחייבו לטיב הבניה והחומרים, לתיקוני בדק ותקופת אחריות וכן לרישום הדירה כיחידה נפרדת בבית המשותף.

שוורצמן נכנסו לדירתם בסוף חודש יולי 2000, לאחר שמהנדס מטעמם, מר אייזן דוד, ערך דו"ח מסירה, וזאת בהתאם להסכם שנחתם בין הצדדים. לטענת שוורצמן, חלק מהליקויים לא תוקנו ולא ניתן בגינם פיצוי כמוסכם.

שוורצמן צירפו לכתב התביעה חוות דעתו של המהנדס מר אמיל ברגינר וחוות דעתו של מהנדס ושמאי המקרקעין, מר חיים גלנצר בדבר הליקויים בדירה וברכוש המשותף וכן בדבר נזקים וירידת ערך.



באשר לפנינת הים, נטען כי מעולם לא נחתם עימה הסכם ניהול מחייב. נטען כי במסגרת הסכם הניהול שצורף להסכם המכר התחייבה חברת הניהול לשמור על סטנדרט גבוה ויוקרתי של תחזוקת הבנין. פנינת הים הוקמה אד-הוק לצורך הפרוייקט, כאשר בבעלותה נכסים בבנין.


לטענת שוורצמן הן הסכם המכר והן הסכם הניהול נגועים בתניות מקפחות בהיותם חוזה אחיד. אורנים ופנינת הים הפרו את התחייבויותיהם במסגרת ההסכמים הן לעניין הליקויים שלא תוקנו והן לעניין התחזוקה הבלתי נאותה.

אורנים דחתה את הטענה כי שוורצמן לא פוצו בהתאם להסכם שנערך במעמד מסירת הדירה. לטענתה ביצעו את כל התיקונים וההשלמות בהתאם להוראות ההסכם, ושוורצמן מושתקים כעת מלהעלות טענות נוספות בגין ליקויי בניה שניתן היה לגלותם במעמד המסירה.

פנינת הים טענה כי שימשה בפועל חברת ניהול של הפרוייקט, מכח הסכמים מחייבים עליהם חתמו שוורצמן במעמד רכישת הזכויות בדירה. ההתכחשות להסכמים הינה מחוסרת תום לב, מאחר וההסכמים הללו נחתמו במסגרת הליך משפטי, כחלק מהסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין. זאת ועוד, שוורצמן מבססים את תביעתם נגד פנינת הים גם על הסכם הניהול, אשר לטענתם אינם חתומים עליו וטוענים כי אינו מחייב אותם. לפיכך, הרי שמדובר בטענות סותרות שאינן יכולות לעמוד אלו לצד אלו.

אשר לליקויים ברכוש המשותף טוענת פנינת הים כי מחוות הדעת שצורפו לכתב התביעה עולה כי הליקויים, מקורם בבנייה לקויה והינם באחריות הקבלן, ולפיכך אינה צריכה לשאת בעלויות אלה. עוד נטען כי סכום התביעה משקף את כלל הנזק לרכוש המשותף, נזק המוכחש כאמור, ולפיכך לנתבעים זכות לקבל רק את חלקם היחסי.

דיון והכרעה

תביעת פנינת הים



השאלה הראשונה בה אכריע היא האם קיים הסכם בר תוקף בין הצדדים ולפיו תובעת פנינת הים דמי ניהול ואחזקה משוורצמן.


שוורצמן, כאמור חתמו ביולי 1996 על הסכם הפשרה לעיל. לטענת התובעת הובהר לשוורצמן, כמו לשאר רוכשי הדירות בפרויקט, כי חתימה על הסכמי הניהול מהווה תנאי לרכישת הדירה, טענה שאינה מוכחשת. זאת ועוד, הסכם המכר נחתם כחלק מהסכם פשרה כולל אשר קיבל תוקף של פסק דין. להלן סעיף 7 להסכם הפשרה:

" הוצאות אחזקת הדירה החדשה
שוורצמן ישאו בכל הוצאות אחזקת הדירה החדשה, ולרבות תשלומים לוועד הבית ו/או לחברת הניהול שתנהל את הבנין החדש, בהתאם לחוזה שיחתם עימם כאמור בסעיף 18 לחוזה נספח 6 ... שוורצמן מתחייבים לחתום על חוזה עם חברת הניהול בנוסח המצורף להסכם זה נספח 7.
סעיף זה מהווה תנאי יסודי להסכם זה וכל הפרה שלו תחשב להפרה יסודית של ההסכם."

במעמד זה נחתם גם הסכם המכר, ובו הוסדרה בסעיף 18.1 החובה להשתתף בהוצאות הניהול, עוד נקבע בסעיף 18.2 כי השירותים יבוצעו על ידי חברת ניהול שתקבע על ידי המוכר. במועד זה טרם הוקמה חברת הניהול ולשם כך צויין במפורש כי המוכר זכאי להסב ולהמחות את זכויותיו וחיוביו לפי הסכם הניהול לחברת ניהול שתמונה בעתיד. להלן לשון סעיף 18.3 להסכם המכר:-

"בד בבד עם חתימת חוזה זה, יחתום הקונה על חוזה הניהול המצורף בזה נספח ו'. הקונה מסכים בזה מראש כי המוכר ו/או הקבלן יהיה זכאי להסב ולהמחות את כל זכויותיו וחיוביו עפ"י חוזה הניהול לחברת הניהול, כמפורט בחוזה הניהול."

לטענת שוורצמן מלשון סעיף 18.2 להסכם המכר עולה כי "המוכר יגרום לכך שחברת הניהול תתקשר עם הקונה בהסכם להספקת שירותים". לטענתם לא נערכה התקשרות ספציפית כאמור. יודגש כי הסכם הניהול נספח ו' נחתם על ידי הצדדים להסכם המכר.



קביעתי היא כי סירובם של שוורצמן לחתום על הסכם ניהול עם פנינת הים מנוגד להסכם הפשרה ולהסכם המכר. איני מוצאת כי יש להתייחס לסעיפי ההסכמים בנפרד ובמנותק. בהתאם לסעיף 7 להסכם הפשרה ובהתאם לסעיפים 18.2 ו- 18.3 להסכם המכר התחייבו שוורצמן לחתום על הסכם הניהול בנוסח שצורף כנספח ו' להסכם המכר, עליו חתמו, ואשר נועד להבטיח את התקשרותם בהסכם הניהול, המהווה תנאי יסודי לקיום העסקה.


טענת שוורצמן כי פנינת הים הוקמה אד הוק כ-4 שנים לאחר החתימה על הסכם המכר, אינה רלבנטית ואיני מקבלת אותה. מסעיף 18 להסכם המכר אשר כותרתו "ניהול ואחזקה" עולה באופן ברור כי במעמד החתימה על ההסכם טרם הוקמה חברת ניהול. לשון הסעיפים הינה בלשון עתיד וכך אף נכתב בפסקה שלישית לסעיף 18.3 "היה ובמועד מסירת החזקה בדירה טרם מונתה חברת ניהול...". עוד עולה מסעיף 18.2 להסכם המכר כי "השירותים יבוצעו ע"י חברת שירותים שתקבע ע"י המוכר ויתר יחידי הבעלים הרשומים והקבלן." (הדגשה לא במקור).

עולה מהסכם המכר כי המוכר, יחידי הבעלים הרשומים והקבלן הם אלו שיקבעו את זהות חברת הניהול, איני מוצאת נפקות לכך כי קיים הבדל באם המדובר בחברה אשר הוקמה או טרם הוקמה במועד החתימה. אשר לטענה כי המדובר בחברה חדשה, בלתי מקצועית והלוקה בניגוד עניינים, אשר לו היו מודעים לכל אלו בטרם נחתם ההסכם לא היו חותמים עליו, גם טענה זו אני דוחה, משאין לנתבעים אפשרות להשפיע על זהות חברת הניהול באופן בלבדי, אני מוצאת כי אין ממש בטענתם. חתימה על ההסכם המכר מחייבת חתימה על הסכם הניהול עם החברה שהוקמה ונבחרה על ידי המוכר. עוד עולה כי אורנים רשאית היתה להסב ולהמחות זכות זו.

בהתאם לסעיף 10 להסכם הניהול במידה והדיירים בפרויקט לא יהיו מעוניינים בשירות המסופק על ידי חברת הניהול, או שיחפצו בקבלת שירותים נוספים ואף יחליטו לשחרר את חברת הניהול מתפקידה הדבר יעשה בכתב ועל ידי 75% מדיירי הפרויקט. לפיכך, אפשרותם היחידה של הנתבעים להביא לשינוי נותני שירותי הניהול, הפסקת הפעילות או שינוי היקף השירותים יכלה להתבצע רק באמצעות גיוס רוב של 75% מהדיירים. לא קיימת לשוורצמן האפשרות להימנע מתשלומים לתובעת בגין השירותים שסופקו להם כדי לבטא את חוסר שביעות רצונם. הן במסגרת הסכם המכר והן במסגרת הסכם הניהול התחייבו הנתבעים לשלם בגין השירותים שניתנו להם על ידי חברת הניהול. לחילופין, יכלו לפעול לביטול סעיפים בהסכם. הליך זה אינו רלבנטי כעת נוכח העובדה כי בפועל הוחלפה חברת הניהול בחלוף 5 שנים על ידי דיירי הפרויקט.

בנוסף, ומבלי לגרוע מכל האמור לעיל, בתביעת שוורצמן, נטען בסעיף 21 לכתב התביעה המתוקן כי "הנתבעים, כולם ביחד וכל אחד מהם לחוד, הפרו וממשיכים להפר ברגל גסה את התחייבויותיהם כלפי התובעים על ידי תחזוקה בלתי נאותה, עד כדי סכנת חיים של ממש, של הבנין ומתקניו, ..."

מקובלת עלי עמדת פנינת הים, כי לא ניתן מחד, לקבל את שירותי הניהול הפועל, לטעון כי לא קיים הסכם מחייב בין הצדדים ומאידך לתבוע נזקים בגין "הפרתו". שוורצמן מנסים "לתפוס את החבל בשתי קצותיו". מחד, טוענים כי לא קיים הסכם בר תוקף ולפיכך אינם משלמים את דמי הניהול. מאידך, הם תובעים נזקיהם בגין תחזוקה לקויה בניגוד להסכם.

מעצם הגשת התביעה והאמור בה עולה כי שוורצמן קיבלו, השתמשו ו"צרכו" את שירותי הניהול, ככל שאלו "טובים בעיניהם" ובאשר לאלו שאינם עולים כדי הסטנדרט הראוי לטעמם הם תובעים פיצוי, הגם שלא נשאו בעלות השירותים בכלל. והדבר אף עולה מתכתובת ענפה בין שוורצמן לפנינת הים (ראו למשל: - נספח יא לתצהיר רוזנבלום ונספח 7 לתצהיר שוורצמן) בה לא הוכחשה החובה לשלם דמי ניהול. ברם, נתבעו תיקונים מאורנים כתנאי לתשלום.

ואם לא די בכך, הרי שהתביעה הראשונה בגין דמי ניהול, הגם שזו התקבלה במסגרת הסדר דיוני ובפשרה, הרי ששאלת החבות עצמה לא עמדה שם לדיון. הסכום שנפסק בגין חובות דמי הניהול, התבסס על חו"ד של רו"ח מוסכם שמונה מטעם בית המשפט, בהתאם לתקנה 123 לתקנות סד"א. בפס"ד קבע כב' השופט צ. כספי כי: "החוקר לא מצא ליקויים של ממש בדרך החישוב של דמי הניהול, למעט, אולי מתן ארכות לתשלום ... בסופו של יום אישר החוקר את מרבית הסכום הנתבע, לפי דרך החישוב שלו...". פסה"ד מהווה מעשה בית דין ופלוגתא פסוקה ביחסים החוזיים בין הצדדים וכן בחישוב דמי הניהול עד למועד עריכת הדו"ח.



לסיכום, מכל האמור לעיל, אני קובעת כי בין הצדדים נכרת הסכם ניהול מחייב. על שוורצמן לשאת בהוצאות אחזקה וניהול בהתאם לחלקם היחסי, בכפוף לטענות שהועלו על ידם, בכתב ההגנה וידונו על ידי.




שוורצמן טענו כי הסכם הניהול הינו הסכם אחיד אשר בו תניות מקפחות. קיים ניגוד עניינים בין חברת הניהול לבין הקבלן. תקופת ההסכם בלתי חוקית ובלתי סבירה. תחזוקת הבניין לקויה וגובה דמי הניהול בלתי סביר. כן נטען כי פנינת הים הסתמכה על גודל היחידות והשטחים בהתאם לרישומי העירייה בעוד שבפועל גודלם שונה.


לשאלת היות הסכם הניהול הסכם אחיד - התניות המקפחות והבלתי חוקיות



ב"כ שוורצמן הפנה לה"פ (תל-אביב-יפו) 1764/00 - אברגרין מור נכסים בע"מ ואח' נ' פרויקט אורנים בע"מ ואח' (להלן: "פס"ד אברגרין") וטען כי יש להחיל את הקביעות המשפטיות והעובדתיות בפסק דין זה, המתייחס לפרויקט נוסף של אורנים על הסכם הניהול בהליך שלפני. לא נפרשו לפני הטיעונים המשפטיים וגם לא העובדתיים כפי שעלו בפס"ד אברגרין.


"חוזה אחיד" מוגדר בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג- 1982 (להלן: "חוק החוזים האחידים"):-
"נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם."

הצדדים לא הרחיבו טיעוניהם בשאלה זו. לא הוכח ולא נטען כי הסכם הניהול – נספח ו' הינו הנוסח האחיד והיחיד עליו חתמו כל דיירי הפרויקט. כל שעלה במסגרת ההליך שלפני הוא כי הסכם הניהול נחתם בין הצדדים במסגרת הסדר פשרה בין הצדדים. אין בעובדה כי במסגרת פס"ד אברגרין נקבע כי חוזה ניהול של אורנים בפרויקט אחר הוא בבחינת חוזה אחיד כדי להשליך על חוזה הניהול בפרויקט זה. לכן הטענה בדבר היות ההסכם חוזה אחיד נדחית.

לטענת שוורצמן בהסכם הניהול תנאים מקפחים. הגם שלא הוכח כי הסכם הניהול הינו חוזה אחיד כאמור לעיל, אבחן את הסוגיה רק לשם הנפקות על נזקי שוורצמן ככל שתוכח. "תנאי מקפח" מוגדר בסעיף 3 לחוק החוזים האחידים:-

"תנאי בחוזה אחיד שיש בו - בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות - משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות".

בהתאם לנטען, אורן הינו בעליה של אורנים וכן בעל מניות בפנינת הים (50%). בנסיבות אלו טוענים שוורצמן המדובר בניגוד "ענינים מוחלט". זאת, כאשר אותו הגוף הינו קבלן, בעל דירות בבנין ומי שאמור לספק שירותי אחזקה. (סעיף 13 לתצהיר קטיה שוורצמן – להלן: "תצהיר שוורצמן"). באופן זה מוקנה לאורן ולחברות בשליטתו יתרון בלתי-הוגן, ומעמיד את מנהלה של פנינת הים בניגוד אינטרסים קיצוני, המונע משוורצמן או מדיירים אחרים בפרויקט לקבל שירותים לטובת הפרויקט, לבחור או להחליף את חברת הניהול לטובת הפרויקט. עוד נטען כי כך מנוהלת חברת הניהול תוך העדפת אינטרסים של בעליה בניגוד לאינטרס יתר הדיירים בפרויקט. לטענת שוורצמן זו היתה סיבת פיטוריה של פנינת הים מניהול ואחזקת הבניין ביום 1 ינואר 2006 (סעיפים 58-62 לתצהיר שוורצמן). לתצהיר צורפה "החלטת בעלי הדירות של הבית המשותף בפרויקט "פנינת הים" במקום אסיפה כללית" (נספח 61). "מכתב הפיטורין" אינו חתום, עולה כי המדובר ב"הצעה" אשר הועברה בין הדיירים לחתימה. לא הובהר ולא הוכח מי חתם בסופו של יום על מסמך זה וגם לא הוכח מה עלה בגורלו.

אין מחלוקת כי אכן קיים קשר הדוק בין החברות, בין חלק מבעלי ומנהלי חברת הניהול לבין בעלי ומנהלי אורנים. לקשר זה, כמו גם לעובדה כי אורנים מחזיקה בחלקים בפרויקט, ישנה רלוונטיות לענייננו. בפס"ד אברגרין נקבע, על ידי כב' השופטת אחיטוב כי לפי הוראות סעיפים 3 ו-19 לחוק החוזים האחידים, על בית המשפט "להתחשב" "בנסיבות המיוחדות של העניין הנדון לפניו" או "למכלול תנאי החוזה" בעת שהוא דן ב"תנאי מקפח" ב"חוזה אחיד". בנסיבות אכן תיתכן בעייתיות בזהות חברת הניהול, בעייתיות העלולה ליצור חשש לקיפוח ושקילת אינטרסים שונים בפעילותה של החברה. החשש הוא שחברת הניהול תבחר לבצע עבודות אשר אורנים צריכה היתה לבצע תוך העמסת העלויות על דיירי הפרויקט. יוער לענין זה כי ככל שלאורנים יחידות בפרויקט, אזי העמסת העלויות תהיה גם עליה. ברם, ברי כי בחלק יחסי קטן יותר. עוד לענין זה עלה הספק בדבר חיוב יחידות אורנים בעלות דמי הניהול ובגביית הכספים, טענה שהועלתה כאמור על ידי שוורצמן והוכחה כבלתי נכונה.

לפיכך, בהליך שלפני, ככל שיוכיחו שוורצמן טענות אלו וככל שתהייה לכך השלכה כספית על חיובי דמי הניהול, יהיה צורך להפחית עלויות היתר מחלקם היחסי של שוורצמן.

הליקויים הנטענים



לראשונה בסיכומים (סעיף 59) טענו שוורצמן כי העדר פירוט לזהותו של המתחזק, מנוגדת לסעיף 6א לחוק מכר (דירות), תשל"ג-1973. כן נטען כי משך החוזה גם הוא מנוגד לסעיף 6א(ג) לחוק המכר (דירות). אני דוחה שתי טענות אלו. תוקפם של סעיפים אלו מחייב רק לגבי חוזי מכר שנכרתו לאחר ה- 10/7/02, או על תקנון שקבע מוכר לאחר מועד זה. (ראה תיקון תשס"ב [ס"ח 1856] (10/7/02) עמ' 474).


פנינת הים צירפה לתצהיר רוזנבלום, העתקים של הדו"חות הכספיים לשנים 2000-2005 המוכיחים את הוצאות הניהול. כן צורפו הודעות חיוב שנשלחו לשוורצמן בגין תקופת התביעה. חובם של שוורצמן עמד על סך של 89,243 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית נכון ליום 23 ינואר 2006. החיוב התבסס על שטח דירת שוורצמן (82 מ"ר), ביחס לסך כל השטחים בפרויקט (6,531 מ"ר שטח הדירות וסה"כ שטח כל היחידות 7,779 מ"ר), על פי מפתח ההוצאות.

הדו"חות נערכו על ידי מנהל החברה ואושרו על ידי רו"ח החברה. לענין זה היות ורוזנבלום העיד וטען כי הדו"חות נערכו על ידו אני מתירה הגשתם באמצעותו (נספח ט' לתצהירו, פרוטוקול דיון מיום 13 מרץ 2008, עמ' 11 ש' 16).

שוורצמן לא הציגו כל ראיה לסתור את הדו"חות או את האופן בו נערכו. שטח הדירה לא היה שנוי במחלוקת (ראה לענין זה חקירתה של הגב' שוורצמן מיום 20 מרץ 2008, בעמ' 24 ומכתביה לחברת הניהול בהם דרישה מפורשת לחישוב שטח דירתה בהתאם, למשל מיום 30 נובמבר 2000). שטח כולל של יתרת יחידות הדיור ושטחי המסחר היה שנוי במחלוקת. לגבי שטח הפרויקט כולו, נטען על ידי רוזנבלום כי הוא מתבסס על חישובי העירייה אשר בוצעו באמצעות מודד מטעמה בהתאם "לנטו" (פרוטוקול דיון מיום 13 מרץ 2008, עמ' 15 ש' 1). לא הוצג חישוב אחר לשטח יתר הדירות והפרויקט. טענת שוורצמן ולפיה חישוב השטח הכולל לא הוכח, נטענה בעלמא תוך קביעה כי "לא ניתן היה ללמוד מהו שטח הרצפה בכל קומה וקומה" מדפי הקומה שנמסרו לשוורצמן במסגרת הליכי הגילוי (סעיף 32 לתצהיר גב' שוורצמן).

הרוצה לטעון לשטחים שונים, עליו להוכיח זאת באמצעות מודד מוסמך. העלאת טענה מסוג זה בעלמא, או הפניה לתקן לחישוב שטחים (ת"י 975), תוך האשמת הנתבעים כי לא סיפקו את המסמכים הדרושים, לאחר שקויימו הליכי גילוי רבים ומפורטים, איני מקבלת.

עוד לא נסתרו ההוצאות בהתאם לדו"חות כפי שהוצגו על ידי פנינת הים (לענין זה ראה סעיף 7 להסכם הניהול). אציין כי איני מקבלת את טענת שוורצמן באמצעות מכתבו של רו"ח חיים כהן (נספח ט' לתצהיר התגובה) כי לא יכול היה לערוך חו"ד "בשל העדרותם של מסמכים שונים", לאחר ששוורצמן בחקירתה הנגדית הודתה כי קבלה את כל המסמכים שביקשה (פרוטוקול מיום 20 מרץ 2008, עמ' 31, ש' 12-19). יוער, לעניין זה כי שוורצמן הודתה גם כי העובדה שיוצגה על ידי מספר רב של עורכי דין במסגרת ההליכים גרמה לכך שמסמכים רבים אבדו ואינם ברשותה.

שוורצמן טענו לליקויים כספיים, אשר התבססו על הנחות וסברות וטענות בעלמא, גם באשר לנכונותו של דו"ח החוקר, רו"ח שגב, ראה סעיפים 20, 22, 23, 24, לתצהיר הגב' שוורצמן. המדובר בהשערות בלבד ובטענות בניגוד לפסק דין חלוט ולחו"ד רו"ח מוסכם אשר מונה מטעם ביהמ"ש. לפיכך, אני דוחה טיעון זה.



לביסוס טענות שוורצמן באשר לניהול לקוי של חברת הניהול והעמסה שגויה של הוצאות בחלוקה בין יחידות המגורים ליחידות העסקיות, הוצגה חו"ד של מר מינץ, מנכ"ל חברת מ.מ.מ. אחזקות, יו"ר האיגוד הישראלי לניהול בתים ומבנים (נספח 67 לתצהיר גב' שוורצמן). בהתאם לחו"ד, בהתייחס לסעיף 7 ב' להסכם הניהול הדן בחלוקת ההוצאות בין הדיירים טען כי "החלוקה לא נעשתה בצורה נכונה על פי צרכי השימוש בפועל של אותו חלק בפרויקט". מינץ בחו"ד טען כי העמסת ההוצאות באופן של 70% לדירות המגורים ו- 30% לפרויקט כולו (חלק הכולל שוב את הדירות עצמן) אינה נכונה. מינץ פירט את עמדתו לענין זה לגבי חיובי נקיון חדר הכושר, והעמסת שירותי המודיעין והבקרה. לגבי נקיון החניון נטען כי הוגדר כראוי. יוער כי מינץ לא הגדיר כיצד לטעמו היה ראוי לבצע את התחשיב. עוד הוא סבר כי היה מקום לבודד את צריכת החשמל בחדר הכושר ולא "לגזור" אותה באופן שרירותי.


בחקירתו הנגדית של מר מינץ עלה כי לא ניהל פרויקט הזהה בגודלו, באופיו (דירות, חנויות ומשרדים), בהיקפו ובמורכבותו (מספר הקומות, בריכה) לפרויקט נשוא ההליך (גם במסמך שהגיש ב"כ שוורצמן לביהמ"ש, ביום 29 יוני 2008, עלה כי לא ניהל פרויקט בהיקף זהה). עוד עלה כי ליקויים שפורטו על ידו בחוה"ד התבססו על עובדות שנמסרו לו על ידי הגב' שוורצמן ולא על מסקנות ולאחר בדיקת העובדות באופן עצמאי. זאת במיוחד, לענין הליקוי הבטיחותי המפורט בסעיף 8 לחוה"ד, הוצאות השיפורים המפורטים בסעיף 7 לחוה"ד והטענה בדבר שימוש בעובדי פנינת הים לתיקון ליקוי בדק כמפורט בסעיף 4 לחוה"ד. כן עלה כי הטענה בדבר שימוש בחשמל על ידי מחזיקי המחסנים, המפורט בסעיף 5 לחוה"ד הועלתה כהשערה ומניסיונו של מר מינץ ממבנים אחרים שניהל, בהם ניצלו בעלי המחסנים את צריכת החשמל המשותפת.



לפיכך, אציין כי לא התרשמתי ממקצועיותו של מר מינץ ומרצינותה של חוה"ד. נכון שלא הובאה חו"ד סותרת מטעם פנינת הים. אולם עדותו של מר רוזנבלום, עשתה עלי רושם אמין ומקצועי מאד. התרשמתי כי "מסקנותיו" של מר מינץ, הינן הטענות שנמסרו לו על ידי הגב' שוורצמן. מר מינץ לא טרח לעיין בתקנון חברת הניהול או הבית המשותף ולא בכתבי הטענות אלא נסמך רק על תלונות וגרסת שוורצמן. מר מינץ לא פנה לפנינת הים לשם קבלת נתונים או קבלת עמדתה בשאלות לגביהן חיווה דעתו, כאשר הוא מסתמך על גרסת שוורצמן בלבד. (פרוטוקול דיון מיום 19 יוני 2008, עמ' 41 ש' 3-5)


עוד, כאשר נחקר על הליקוי הנטען באשר לחלוקת עלויות משותפות בין יחידות המגורים לשטח המסחרי, טען כי יש לבצע את התחשיב בהתאם למטרים. יוער כי כשהובהר למר מינץ שחלקם היחסי של העסקים קטן מה- 30% בהם חוייבו ועומד על כ- 10% בלבד, לא שינה גרסתו גם לא לאחר שהובהר לו כי בוצע חיוב לפי מטרים וכי זהו חיוב נוסף. מינץ לא העלה או הציע דרך חילופית לחלוקת ההוצאות המתייחסות לרכוש המשותף. לענין זה יוער כי רו"ח שגב, אשר בחן את הוצאות חברת הניהול במסגרת התביעה הראשונה, קבע כי החלוקה ראויה ואישר אותה. בנסיבות אלו משלא הוצעה דרך חילופית ומשלא שוכנעתי כי באופן זה נפגעה זכותם של שוורצמן קביעתי היא כי האופן בו פעלה פנינת הים בחלוקת ההוצאות כאמור הינה ראויה.



פרק נוסף בחוה"ד התייחס לניתוקם של שוורצמן ממערכת המיזוג. לטענת מר מינץ, בהיקש מסעיף 59ב לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1959 (להלן: "חוק המקרקעין"), יש לחייב את שוורצמן רק ב- 40% מצריכת החשמל ומהוצאות אחזקת המערכת.


אציין כי גם רו"ח שגב התייחס לנושא בחוות דעתו במסגרת התביעה הראשונה. מאחר וסבר כי אינו יכול להכריע בסוגיה זו הותיר נושא זה לשיקול דעתו של ביהמ"ש (דו"ח שגב - נספח ה' לתצהירה המשלים של גב' שוורצמן, עמ' 5 לחווה"ד). כב' השופט צ. כספי לא התייחס לנושא זה באופן מפורש בפסק הדין.

אין מחלוקת בין הצדדים כי דירת שוורצמן לא חוברה למערכת המיזוג המרכזי. עוד עלה כי פנינת הים הודיעה לשוורצמן, באמצעות מר רוזנבלום ב- 15 נובמבר 2000 כי "דירתך לא תחוייב בדמי ניהול ואחזקה למערכות המיזוג אוויר בבניין ועלויות אחזקה, צריכת חשמל יחסית". בחישוב דמי הניהול הנתבע לא הופחתו רכיבים אלו.

רו"ח שגב העריך את חלקה היחסי (1.04%) של שוורצמן בעלויות מערכת המיזוג המרכזי בשנת 2000 בסך של 543 ₪ ובשנת 2001 ב- 950 ₪.

בסעיפים 58 ו- 59 לחוק המקרקעין נקבע כדלקמן :-

58(א)   בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.
(ב)   ...
59ב. הינתקות ממערכת חימום מרכזית [תיקון: תשמ"ח]
(א)   בעל דירה רשאי להינתק על חשבונו מהמערכת המרכזית לחימום מים או להסקה (להלן - המערכת המרכזית), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, ובלבד שאם המערכת המרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה לא יהיה רשאי להינתק מאחד מהם בלבד; אין בהוראה זו כדי לגרוע מהוראת סעיף 2 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק.

בתקנות המקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף), התשנ"א-1991 נקבע כי המתנתק ממערכת ההסקה ישתתף בהוצאות השוטפות להפעלת המערכת המרכזית, ובחלק מהתשלום בעד הוצאות שהיה חל עליו אילולא התנתק. אם המערכת המרכזית היא לחימום מים בלבד - %25; אם המערכת המרכזית היא להסקה בלבד - %40; ואם המערכת המרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה - %35.

התלבטתי בשאלה אם ההסדר הקבוע לעיל, הינו בבחינת הסדר שלילי לשאלת הניתוק ממערכת מיזוג האויר. עיון בהצעת החוק העלה כי בבסיס ההסדר עמד השיקול של מתן אפשרות לדיירים להתקין מערכות סולריות על גג ביתם ובכך להביא לחיסכון באנרגיה. (ראה ה"ח 1774, מיום 31 מרץ 1986, עמ' 180 ואילך). בע"א 385/87 - דליה אזוב נ' נציגות הבית המשותף, פ"ד מג(4), 586. נדונה שאלת החיובים הכספיים או האחרים אותם ניתן להטיל, אם בכלל, על דייר בבית משותף שקיבל הסכמת הדיירים האחרים לניתוקו מן ההסקה המרכזית. כב' השופט מלץ (ז"ל) התייחס ובחן את השיקולים בבסיס החיוב והרשות לנתק, הן הכלכליים והן החברתיים. החסכון האישי של הדייר וההגיון בבסיס המשך החיוב בעלות המערכת הכללית הגם שאינו עושה בה שימוש. הן שמירת האפשרות להתחבר למערכת בעתיד והן בחינת מתן ערך כלכלי ושווי לערכה של הדירה בשעה שירצה המתנתק למוכרה.

היות ולא היתה מחלוקת בין הצדדים באשר לניתוק שוורצמן ממערכת המיזוג, וכן הובטח לה כי לא תישא בעלות העודפת. בהנחה ששוורצמן נהנים ממיזוג האויר בשטחים המשותפים ונוכח הצורך לשאת בהחזקתה של המערכת, החלטתי לקבל את חו"ד של מר מינץ, אשר לא נסתרה על ידי חו"ד נגדית מטעם פנינת הים, לענין זה ולפיה יהיה ראוי לחייב את שוורצמן ב- 40% מהעלויות לו היו מחוברים למערכת המיזוג המרכזי. לפיכך יש להפחית מסכום דמי הניהול 60% מחלקם היחסי (1.04%) בסך כל ההוצאות (חשמל ותחזוקה) של מערכת מיזוג האויר בתקופה הרלבנטית. לענין זה, בהעדר חו"ד נגדית אקבל גם את הערכתו של מינץ כי צריכת החשמל של מערכת המיזוג הינה 55% מכלל צריכת החשמל בפרויקט.



ליקוי נוסף העולה מחו"ד מינץ הוא חישוב שכרו של מר רוזנבלום כרכיב בהוצאות האחזקה של הבנין (סעיף 4 לחוה"ד).


שכרו של רוזנבלום שולם בהתאם לחוזה העבודה מיום 1 מרץ 2003 ואשר צורף כנספח טז לתצהירה המשלים של גב' שוורצמן עמד על סך של 8,500 ₪ ברוטו. (יצויין כי נושא העדר הסכם עבודה עלה בחו"ד רו"ח שגב ותוקן) בהתאם להסכם התחייב רוזנבלום למשרה של 4 שעות בימים א'-ה'. בחקירתו הנגדית טען מר רוזנבלום כי בתקופה הרלבנטית ניהל את פנינת הים ותאומי הים בלבד.

רו"ח שגב התייחס לנושא זה בחוה"ד בפרק הדן בהוצאות הנהלה וכלליות. לענין זה עלה כי לחברת הניהול "אב בית" במשרה מלאה אשר תפקידו לבצע פעולות תחזוקה שוטפות. מנהל החברה עוסק בפעולות קנייניות וכן לעיתים מחליף את "אב הבית" וקבע כי "בבחינת מכלול ההוצאות הכלליות הנחוצות לפעילות השוטפת של חשבון הדיירים ובהתחשב בשימוש בפעולות נוספות אשר אינן מחויבות בחשבונות אני קובע כי הוצאות ההנהלה והכלליות המוטלות הן סבירות".

בסעיף 7א להסכם הניהול נקבע כי:

"הדייר מתחייב לשאת, ביחד עם יתר הדיירים בפרויקט, בכל ההוצאות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים, כולל הוצאות מימון הכרוכות בתפעול חברת הניהול (להלן: "ההוצאות").



בסעיף 7ה נקבע כי:

"להוצאות הנזכרות בסעיף 7א' לעיל יווסף סכום השווה ל- 15% מהן ... דמי הניהול יהיו חלק בלתי נפרד מן ההוצאות, ישולמו ע"י הדייר, ויתר הדיירים בהתאם לאמור בס"ק א' לעיל, והיוו את שכרה של חברת הניהול תמורת התחייבויותיה בהסכם זה."

מנוסחו של ההסכם עולה כי הדיירים ישאו בהוצאות הכרוכות בניהול ובביצוע השירותים. "אב הבית" עסק בביצוע השירותים ואילו מר רוזנבלום נכח בפרויקט, ניהל את צוות העובדים ופעילות החברה (סעיף 89 לתצהיר רוזנבלום) ואף סייע בחלק מהדרוש לשם ביצוע השירותים (עלה מחו"ד שגב ובפירוט ארועים חריגים בפרויקט, עלה מתצהירה של גב' שוורצמן ומתצהירו של רוזנבלום). נוכחות של 4 שעות ביום בפרויקט (כמחצית משרה) בעלות של 8,500 ₪ ברוטו לחודש הינו שכר סביר בהחלט לפרויקט בסדר גודל זה. פרויקט המשלב דירות, חנויות, עסקים בריכה וחדר כושר בהחלט מצריך נוכחותו של מנהל בנוסף ל"אב בית". בנסיבות אלו אני קובעת כי לא מצאתי פגם בהכללת שכרו של רוזנבלום בהוצאות ההנהלה והכלליות הנכללות בסעיף 7א להסכם.



ביצוע תיקוני הבדק על ידי פנינת הים - בחקירתה הנגדית של שוורצמן עלה כי טענותיה בדבר העמסת עלויות תיקוני הבדק על חברת הניהול מתייחסות לתיקון של מפל אינטרו בלבד. לגבי תיקונים נוספים העידה:


"אני ראיתי אותם, אין לי לזה ראיות, נכנסים לדירות ועושים תיקונים גם בדירה שלי בעקבות ההצפה הראשונה כשתיקנו את התקרה, אני לא יודעת מטעם מי הגיעו האנשים אבל אני יודעת שתיאמתי עם רוזנבלום את הגעתם. אני לא יודעת מי קיבל את הכספים. רק על הבריכה אני יודעת בוודאות. לגבי שאר הדברים אין לי הוכחות."

(פרוטוקול מיום 20 מרץ 2008, עמ' 33 ש' 24-31)

הטענות הוכחשו על ידי רוזנבלום, אשר טען כי הקבלן בלבד ביצע את תיקוני הבדק. אין מחלוקת כי בתיקון לוחות השיש המחפים את הבנין סירבה פנינת הים לטפל והנושא הינו בטיפולה הבלעדי של אורנים. (ראה פרוטוקול מיום 20 מרץ, עמ' 34 ש' 1-8). עוד צורפו לתצהיר רוזנבלום ולתצהיר הגב' שוורצמן אסמכתאות לביצוע תיקונים על ידי אורנים (נספח 23 לתצהיר הגב' שוורצמן – עבודות דקורציה במעלית. נספח 57 לתצהיר הגב' שוורצמן – תיקוני שיש על ידי "מנחם ושילר", נספח 59 לתצהיר הגב' שוורצמן – דרישות לאורנים לתיקוני השיש, חיזוקי שיש מעקה חניון שהוצאו על ידי מר רוזנבלום)

אשר לתביעת מפל אינטרו - תיקון כיסוי הבריכה, מחקירתו הנגדית של מר רוזנבלום (פרוטוקול מיום 13 מרץ 2008, עמ' 16 ש' 20-31) עלה כי הליקוי ארע לאחר שחלפה תקופת האחריות. פנינת הים לקחה על עצמה את הטיפול בתביעה נגד מפל אינטרו. מגרסתו של רוזנבלום עלה כי הפיצוי שנתקבל בסופו של ההליך בפשרה, עלה על הוצאות הטיפול המשפטיות ואף הפיק רווח לדיירי הפרויקט.

מכל האמור אני קובעת כי טענת שוורצמן לגבי העמסת עלויות תיקוני הבדק או אחרות של אורנים על חברת הניהול לא הוכחה ואני דוחה אותה.



אשר לטענה כאילו כספים שניגבו בטעות לא הוחזרו – סעיף 33.1 לתצהיר הגב' שוורצמן. הגב' שוורצמן הודתה בחקירתה הנגדית כי הנאמר אינו נכון. (ראה פרוטוקול דיון מיום 20 מרץ 2008, עמ' 34 ש' 16)


אשר לטענה בסעיף 33.4 לתצהיר הגב' שוורצמן ולפיה הדיירים לא זוכו בסכומים שנצברו, כאשר יתרות חובה בחשבונה של חברת הניהול נשאו ריבית, בחקירתו הנגדית טען רוזנבלום כי לאחר קבלת חו"ד רו"ח שגב, הפריד את הכספים של קרן הפחת. עוד נטען כי הכספים הושקעו והנציגות קיבלה אותם עם הפירות. (פרוטוקול דיון מיום 13 מרץ 2008, עמ' 12 ש 14-18)

עוד נטען על ידי רוזנבלום כי חובות אורנים ויופה טרוסט לפנינת הים, בהתאם לחו"ד רו"ח שגב נפרעו במלואם. (שם, עמ' 14 ש' 6)

יתר הטענות הכלולות בסעיף 33 לענין הכיסוי הביטוחי, תחום מומחיותה של הגב' שוורצמן. כל הטענות הינן תיאורטיות (סעיף 33.3 לדוגמא) והועלו ללא כל הוכחה או אסמכתא וללא שנגרם כל נזק בפועל למי מדיירי הפרויקט.



טענות שוורצמן ל"ניגוד עניינים" או "הפליה לרעה" לא הוכחו. נהפוך-הוא, עלי לציין כי שוכנעתי ונוכחתי במסגרת חקירתה הנגדית של הגב' שוורצמן כי היא נהגה בחוסר תם-לב עם נציגי פנינת הים. כפי שאף, בהיסח הדעת אמרה פעלה ונהגה כך "לצרכי מיקוח" (עמ' 32 לפרוטוקול הדיון מיום 20 מרץ 2008, שם בש' 15). מחד, לא שילמה את דמי הניהול, מאידך קבלה פיצויים מחברת הביטוח של חברת הניהול (עמ' 27 לפרוטוקול, שם ש' 22 ואילך ועמ' 28 ש' 14 ואילך). לעניין זה איני מקבלת את ההסבר בדבר "ביטוח כפל" הנטען בסעיף 54 לתצהירה המשלים של הגב' שוורצמן כהסבר לשימוש בפוליסת הביטוח של פנינת הים. עוד יוער, כי עולה ממכתביה של הגב' שוורצמן כי הסיבה לכך שלא שולמו על ידה דמי הניהול נעוצים ב"סכסוך" הקיים בינה לבין אורנים בגין ליקויים בממכר "אני בהחלט רוצה לשלם דמי ניהול אבל אך ורק לפי הוראות החוזה ומוכנה להקדיש לשם כך...." (ראה למשל, תכתובת מיום 23 ינואר 2001, נספח 7 לתצהיר הגב' שוורצמן). עוד עלה מחקירתה הנגדית כי היא "קיזזה" את הסבל שנגרם לה לטענתה מעלויות האחזקה, כך:-


"ש: זה נכון שמעולם לא שילמת דמי ניהול באופן וולונטרי מאז שאת מתגוררת בדירה?
ת:הניהול של אמיר רוזנבלום באמצעות חברת פנינת הים 2000 הוא עלה לי ביוקר ועולה לי ביוקר רב. שילמתי בשווה כסף. הסבל שלי שווה כסף."
(פרוטוקול דיון מיום 20 מרץ 2008, עמ' 23 ש' 21-24)

מאחר והנתבעים הגישו תביעה נפרדת ומפורטת בגין הליקויים אתייחס אליהם במסגרת הדיון בתביעת שוורצמן שתידון להלן.



לאור כל האמור לעיל, מלאחר שקבעתי כי נספח ו' להסכם המכר, הגם שלא נחתם בפועל על ידי שוורצמן עם פנינת הים, נוכח סירובם המתמשך לעשות כן מחייב אותם. אני מחייבת את שוורצמן לשאת בדמי הניהול, בהתאם לכתב התביעה במתוקן, בקיזוז רכיב מיזוג האויר כפי שקבעתי אותו בסעיף 17 לעיל בלבד.

תביעת שוורצמן



שוורצמן תבעו בגין ליקויים ונזקים שלטענתם נגרמו להם הן על ידי פנינת הים והן על ידי אורנים. אדון תחילה בסוגיות השמאיות ולאחר מכן בליקויים הנטענים.


יוער בתחילת הדיון בסוגיות אלו כי ב"כ אורנים ואורן, הגם שהסתייג מן המסקנות שנקבעו בחוה"ד של מר קליגסברג והגב' רידר, הודיע בישיבה מיום 5 פברואר 2007, כי על מנת להביא הסכסוך לסיום ועל מנת לחסוך מזמנו של ביהמ"ש וכספם של הצדדים הינו מוכן להסכים לתוצאות הכספיות העולות מחוה"ד (למעט ההשלכות הכספיות בנוגע למחסן) ולשלם סך של 39,650 ₪ לשוורצמן לסילוק סופי ומוחלט של ההליך. הצעתו לא התקבלה. (ראה לענין זה פרוטוקול מיום 5 פברואר 2007, עמ' 2 ש' 29 ועמ' 3 ש' 9).

כפי שצויין על ידי לעיל, פנה מר קליגסברג לצדדים והודיע להם כי בכוונתו לפנות אל הגב' רידר לשם קבלת חו"ד שמאית. עו"ד בראון, ב"כ של שוורצמן במועד אישר את המינוי. בישיבה מיום 5 פברואר 2007, התייחס ב"כ שוורצמן במועד, עו"ד שמעוני, לחו"ד רידר ולא העלה כל טענה באשר לתוקפה. נהפוך-הוא, עו"ד שמעוני ביקש להפנות שאלות הבהרה לגב' רידר ומבוקשו ניתן לו (החלטתו של כב' השופט פורג "הצדדים ישלחו אל המומחים שאלות הבהרה..."). גם ב"כ שוורצמן, במועד ישיבת ההוכחות, עו"ד אורן אשר חקר את הגב' רידר לא העלה כל טענה לתוקפה של חוה"ד ואף שלח אל הגב' רידר שאלות הבהרה וביקש לזמנה בשנית לעדות. לפיכך, איני מקבלת את הטענות כנגד תוקפה של חוה"ד אשר הועלו לראשונה במסגרת הסיכומים. לענין מינויו של מומחה נוסף מטעמו של מומחה שמונה על ידי ביהמ"ש ראה ע"א 6540/05 - סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' אבנר ואח', , מיום 1.12.08 )



לטענת שוורצמן עם כניסתם לדירה בוצע ביום 20 יולי 2000, פרוטוקול מסירה (נספח 37 לתצהיר הגב' שוורצמן). פרוטוקול המסירה נחתם בעקבות חוה"ד מטעם המהנדס, מר אייזן דוד מיום 23 יוני 2000 (נספח 36 לתצהיר הגב' שוורצמן). לטענת שוורצמן סוכם כי בגין חלק מהליקויים יתקבל פיצוי כספי ואילו חלק אחר יתוקן.


בהתאם לחוה"ד שצורפה לכתב התביעה מטעמם ברגינר אמיל, מחברת א.ב. בקרת איכות ייעוץ הנדסי לביקורת מבנים, עלה כי סך כל עלויות התיקון עומד על סך של 80,212 ₪. בהתאם לחו"ד של אינג' חיים גלנצר, ליקויים בתחזוקת הרכוש המשותף בפרויקט עמדו על סך של 311,384 ש"ח וירידת ערך דירת התובעים עמד ע"ס של 59,300 דולר. בהתאם לחוה"ד של מר לזר, מטעם אורנים, עלות התיקונים הינה 2,050 ₪ בלבד.

ביהמ"ש מינה למומחה מטעמו את מר קליגסברג. בהתאם לחוה"ד מנובמבר 2006 סה"כ אומדני עלויות התיקונים בדירת שוורצמן, לנתבעים 1 ו- 3, במידה שיבוצעו באמצעות קבלן שיפוצים עמדה על סך של 39,650 ₪. סה"כ אומדני עלויות התיקון לרכוש המשותף לאורנים, לכלל דיירי הבניין, במידה ויבוצעו על ידי קבלן שיפוצים עמד על סך של 85,500 ₪. סה"כ אומדני עלויות התיקונים באחריות פנינת הים עומד על סך של 1,000 ₪.

בהתאם להצהרות באי כח אורנים ושוורצמן (פרוטוקול דיון מיום 20 מרץ 2008, עמ' 8 ו- 9) ונוכח העובדה כי חוה"ד התייחסו לנזקים לכלל הרכוש המשותף, אזי הוסכם כי חלקם של שוורצמן הינו 1.04% בלבד מכלל הנזקים. לפיכך, בהתאם לחו"ד קליגסברג באשר לליקוים ברכוש המשותף גובה הפיצוי המגיע לשוורצמן מאורנים עומד על סך של 889 ₪ בלבד ומפנינת הים הינו בסך של 10.4 ₪.

בהתאם לחוה"ד הגב' רידר, לטענות בדבר הקטנת שטחים משותפים, שוויו של השטח שנגרע בפרוזדור המשותף לדיירי הקומה הינו 14,500 דולר. שווי השטחים המשותפים שנגרעו בשטח הצמוד לבריכה הינו 4,500 דולר לכלל דיירי הפרויקט. (ראה עמ' 5 סעיף 11.3 ועמ' 6 סעיף 11.5 לחו"ד) כן התייחסה הגב' רידר לשוויו של מחסן בסך של 10,000 דולר, לפיצוי בגין מיקום ארון החשמל בשווי של 4,000 ₪, בגין ארון האמבטיה בסך של 500 דולר, ובגין רעשים בצינור הביוב בסך של 1,000 ₪. יתר הטענות בגין ירידת ערך נידחו על ידה.

ב"כ אורנים לא טען כנגד הקביעות בחו"ד קליגסברג ובחוה"ד של הגב' רידר, למעט לנושא המחסן. ב"כ שוורצמן ביקש להעדיף את חוה"ד של ברגינר וגלנצר ותקף קביעות קליגסברג ורידר. קליגסברג ורידר נחקרו לפני. מומחי הצדדים לא זומנו לעדות. הן קליגסברג והן רידר הותירו עלי רושם רציני ואמין. עולה מחוה"ד כי כל השאלות נבחנו ונידונו. עוד נתבקשו המומחים לענות על עשרות שאלות הבהרה. החלטתי לקבל את הערכותיהם לגבי עלות התיקונים. כן מקובלת עלי הערכת ראשי הנזק שנקבעו על ידי השמאית, למעט מספר סוגיות שנויות במחלוקת שעלו בחקירתם של המומחים ואדון בהן להלן:-

הסוגיות השמאיות שבמחלוקת

מיקומו של דוד החשמל



טענת התובעים, כעולה מחו"ד גלנצר היא כי בהתאם לתכנית המכר, מיקומו של הדוד מחוץ לדירה, בתוך ארון הדוודים במבואה הדירתית. בפועל הותקן הדוד בחדר האמבטיה, תוך הנמכת התקרה, המהווה פגיעה בניצול אפקטיבי של שטח האמבטיה. עוד נטען כי אין גישה לדוד לצורך ביצוע תיקונים והחלפתו. לטענת שוורצמן יש לפצותם בעלות הזזת הדוד בסך של 6,600 דולר. (עמ' 9 סעיף 11.1).


מחו"ד גב' רידר (עמ' 3 סעיף 11.1) עולה כי גובה התקרה המונמכת באמבטיה עומד בדרישות התקן. עוד עולה כי באמבטיה מותקנת תקרה פריקה לצורך טיפול בדוד. "רוחב ואורך התקרה הפריקה מאפשר טיפול שוטף והחלפת הדוד בעת הצורך". לפיכך, נטען כי לא קיימת ירידת ערך בגין רכיב זה.

הגב' רידר לא נחקרה על נושא זה במסגרת חקירתה הנגדית. בסיכומיו ביקש ב"כ שוורצמן להעדיף את עמדת גלנצר על פני עמדת הגב רידר. לא מצאתי מקום להיעתר לדרישה זו. מן הטעם שלא הוכח כי עשוי להגרם נזק ממשי לשוורצמן, נוכח קיומה של תקרה פריקה. עוד, איני סוברת כי המדובר באי התאמה כאמור בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. היות ולא מתקיים הקבוע בסעיף 4א לחוק המכר. זאת כעולה מחו"ד אינג' אייזן מיום 11 יוני 2000 (נספח 36 לתצהיר הגב' שוורצמן).

לשאלת קבלת תעודת האחריות, מקובלת עלי עמדת הגב' רידר כי נוכח העובדה שקיים מספר סידורי על הדוד, ניתן לקבל שירות עבורו ולכן אין משמעות כספית לכך שלא נתקבלה תעודה בפועל.
התקנת אסלה וכיור בחדר האמבטיה ודלת הממ"ד



לטענת שוורצמן המרחק בין מרכז הכיור לבין הקיר בחדר האמבטיה הינו קטן מהמרחק המומלץ על פי התקן לענין זה. מחו"ד הגב' רידר עולה כי המידות נקבעו "בתכנית השינויים עפ"י רצונה ודרישתה של גב' שוורצמן". (הדגשה שלי) עוד עולה כי "אין כל בעיה תפקודית או בטיחותית." (עמ' 4, סעיף 11.2). לפיכך, היות שהמידות נקבעו והותאמו לפי בקשת שוורצמן ובהעדר בעיה תפקודית או בטיחותית אני דוחה את טענת שוורצמן לפיצוי בגין רכיב זה.


גם בשאלת דלת הממ"ד עלה כי נוכח תכנית השינויים של שוורצמן נוצר צורך לשנות את כיוון פתיחת דלת הממ"ד (סעיף 11.4 לחוה"ד ופרוטוקול דיון מיום 20 מרץ 2008, עמ' 17 ש' 15-22). מכיוון שהמרווח שנותר למעבר הינו תקין ונוכח העובדה כי השינוי נתבקש על ידי שוורצמן אני דוחה דרישת הפיצוי.

מיקום מיכלי הגז



מר גלנצר טען בחו"ד כי מיקומם של מיכלי הגז בחניון המבנה, מהווה מפגע בטיחותי, אשר יש לטפל בו באופן מיידי. הגב' רידר בחו"ד המשלימה, מיום 6 יולי 2008, קבעה כי אם המפגע הוא בטיחותי יש לתקנו ולכן לא עולה כלל בענין זה שאלה שמאית.


ב"כ פנינת הים הציג לגב' רידר ולביהמ"ש, "אישור תקינות מערכת הגז", ערוך על ידי מר עמית בנקל טכנאי גז מוסמך, מיום 13 פברואר 2008 (נ/1) ממנו עולה כי מערכת אספקת הגז לאתר תקינה ונבדקה בהתאם לת"י. בחקירתה הנגדית, בישיבה מיום 28 ספטמבר 2008, נדרשה הגב' רידר להתייחס שוב לענין זה והשיבה באופן נחרץ וחד משמעי "ברגע שטכנאי גז מורשה שנותן אישור שזה עומד בתקנים זה מספק, אין שום צורך להעביר זאת, זו אחריותו." (שם, עמ' 3, ש' 4-5).

לפיכך, קביעתי היא כי לא הוכח כי קיים ליקוי בטיחותי במיקומם של בלוני הגז. ברי כי אין לכך כל השלכה שמאית. עוד יוער כי מקובלת עלי עמדת הגב' רידר כי אם היה מדובר בליקוי בטיחותי היה נכון לחייב תיקונו לאלתר ולא לזכות בענין זה בפיצוי חלף הסדרת הליקוי.

הזכות למחסן



בהתאם לסעיף 8 (א) להסכם המכר "במידה וייבנו מחסנים בבניין החדש באופן שיהיו יותר מ- 21 מחסנים דירתיים במרתף הבניין החדש, יוצמד לדירה החדשה מחסן בשטח של 6 מ"ר לפחות מבין המחסנים, במיקום לפי בחירת הקבלן."


שוורצמן טענו כי הואיל ונבנו יותר מ- 21 מחסנים הם זכאים למחסן או לפיצוי שווה ערך. בהתאם לחו"ד גב' רידר מאוקטובר 2006, היו מתוכננים במרתף 21 חדרי שירות ששימשו כמחסנים דירתיים. בפועל קיימים במרתף 25 חדרי שירות היכולים לשמש כמרתפים דירתיים. בתשובת הגב' רידר, לשאלת ב"כ אורנים, מיום 10 דצמבר 2007, עולה כי קיימים 21 מחסנים "מאושרים" ו- 5 מחסנים "לא מאושרים". "עולה כי 5 מחסנים נבנו על שטחים שהיו מיועדים לחניה". הגב' רידר לא יכלה לשייך את השטחים על גביהם נבנו המחסנים למי מרוכשי היחידות בבניין.

טוען ב"כ שוורצמן בסיכומיו (סעיף 32) כי התובעים זכאים לפיצוי, ללא קשר להקמת המחסנים ללא רשיון, הואיל והנתבעים שלטו בבנין ויכלו למנוע בניה בלתי חוקית זו. היות ובכוונת ב"כ אורנים לרשום מחסנים אלו, בהתאם להודעתו בישיבה מיום 30 מרץ 2008, פעולה שהיא בבחינת אשרור הבניה. מנגד טוען ב"כ אורנים בסיכומיו (סעיף 18.5) כי משלא התקיים התנאי הקבוע בסעיף 8(א) להסכם אין לחייב את אורנים בפיצוי כאמור.

אין מחלוקת כי המחסנים "הלא מאושרים" נבנו על ידי דיירים בפרויקט ולא על ידי אורנים. עוד אין מחלוקת כי המחסנים הוקמו על שטחי חניה של אותם דיירים. לטעמי, אומד דעתם של הצדדים כפי שהוא עולה מסעיף 8(א) להסכם המכר לעיל היה כי אם ייבנו, על ידי הקבלן, מחסנים בכמות העולה על 21, אזי יוצמד מחסן לדירת שוורצמן. אין בעובדה שדיירים בפרויקט החליטו "לוותר" על חניה שברשותם ולהפכה למחסן כדי להעמיד את אורנים במצב בו היא מחוייבת כלפי שוורצמן. איני מקבלת את טענת ב"כ שוורצמן כי משלא מנעו אורנים את הפיכת החניות למחסנים מגיע להם "להיענש". עוד איני מקבלת עמדת ב"כ שוורצמן כי מכיוון שבסופו של יום יירשמו יותר מ- 21 מחסנים יש בכך כדי לחייב אורנים בפיצוי לשוורצמן. הן הפרשנות המילולית והן התכליתית של ההסכם מובילות אותי למסקנה שדין תביעת שוורצמן בגין רכיב זה להדחות.

גריעת שטחים מהרכוש המשותף



בהתאם לחו"ד רידר, סעיף 11.3 "הפרוזדור המשותף הסמוך למעליות הוקטן באורכו וצורף בחלקו לדירות 3 ו- 4 הקטנת השטח המשותף מסתכמת בכ- 5.8 מ"ר לעומת תוכנית המכר". שווי השטח שנגרע חושב על ידי הגב' רידר בסך של 14,500 דולר. הגב' רידר לא התייחסה לחלקם של שוורצמן בפרוזדור הקומתי. מחו"ד גלנצר עולה כי חלקם של שוורצמן בפרוזדור הקומתי המשותף הינו 20%. לפיכך, קביעתי היא כי על אורנים לפצות את שוורצמן בסך של 2,900 דולר בגין נזק זה.


באשר לגריעת חלקים מהרכוש המשותף הצמוד לבריכה, בהתאם לחו"ד רידר, "הקבלן הוציא שטחים מן הרכוש המשותף ומסרם לדייר המתגורר במפלס הבריכה ובסמוך לה. הדייר הציב עציצים סביב שטח זה ונוהג בשטח מנהג בעלים." שווי כולל של השטח שנגרע נאמד בסך של 4,500 דולר. (יוער כי גלנצר העריך שטח זה בסך של 2,000 דולר בלבד) לפיכך החלטתי לחייב את אורנים לפצות את שוורצמן בחלקה היחסי בגין רכיב זה (1.04%), בהתאם לחו"ד רידר, בסך של 47 דולר.

ירידת ערך בגין תחזוקה לקויה



בישיבה מיום 20 מרץ 2008 התברר כי הגב' רידר לא קיבלה את חוה"ד של גלנצר לנזק בשל ליקויים ברכוש המשותף. בהתאם להחלטתי הוגשה על ידי הגב' רידר חו"ד משלימה ביום 6 יולי 2008. באשר לטענה בדבר תחזוקה ירודה, אשר גורמת לירידת ערך הנכס, קבעה הגב' רידר כי "במהלך הביקור בנכס... במרתף החניה, בלובי הכניסה, בלובי הקומתי ובסביבת הבריכה, כפי שעולה מהרושם הויזואלי רמת גמר הבנין ותחזוקתו לזמן האמור היתה תקינה ולא ראיתי חריגים. בנוסף, ירידת הערך של 2000 דולר בהתייחס לשווי שטחי השרות זניח ובאין טענה ספציפית אין באפשרותי להתייחס לטענה זו."

בחקירתה הנגדית לא נתבקשה הגב' רידר להתייחס לסוגיה זו. בסיכומיו טען ב"כ שוורצמן כי ירידת הערך הכללית (בהפחתת סוגיית החיפוי החיצוני) הינה 12,000 דולר ולא 2,000 דולר, בנוסף לקביעה בגין החיפוי החיצוני, כנטען על ידי הגב' רידר. לפיכך, ביקש לחייב את אורנים בעלויות שנקבעו בחו"ד גלנצר.

צודק ב"כ שוורצמן כי היתרה הינה 12,000 דולר. ברם, בהתחשבה בעובדה כי חלקם של שוורצמן הינו רק 124 דולר, אכן המדובר בנזק זניח. עם-זאת, צודק ב"כ שוורצמן כי גב' רידר לא התייחסה באופן פרטני לכל ליקוי שנדגם על ידי גלנצר, כמפורט בסעיפים 10 לחוות דעתו. לאחר שעיינתי בחו"ד, החלטתי לדחות את הנזק בגין ההצפות כפי שפורט על ידי בפסק הדין (ראה להלן). כן אני דוחה את הנזק בגין אי ניהול קרן פחת, בהתאם לגרסתו של רוזנבלום כי הליקוי תוקן. לפיכך, יתרת הנזק לרכוש המשותף, בהתאם לחו"ד גלנצר עומדת על סך של 8,500 דולר וחלק שוורצמן הינו לפיכך, 88 דולר.

ליקויים בבנייה ועלות תיקונם

סוגיית האריחים


טוענים שוורצמן כי לא נשמרו אריחים חליפיים על ידי אורנים. קליגסברג התייחס לנושא, ובחקירתו הנגדית קבע כי מקובל לשמור אריחים רזרביים רק בקרמיקה ולא באבן טבעית. "אבן טבעית אין גוון אחיד, ולכן לא תמיד נותנים כי אפשר למצוא אריחים שמתאימים לאריחים הרגילים." (פרוטוקול דיון מיום 20 מרץ 2008 עמ' 18 ש' 24-25). עוד טען קליגסברג כי הבדלי הגוונים הינם סבירים כאשר המדובר באבן טבעית. קליגסברג בחו"ד קבע כי עלות תיקון אריח סדוק באמבטיה הינה 50 ₪ בלבד. ב"כ שוורצמן ביקש לחייב את אורנים בעלות תיקון האריח בסך 1,500 ₪ בהתאם לחו"ד ברגינר (סעיף 49 לסיכומים). יוער כי ברגינר התייחס לליקויים נוספים כאשר קבע את העלות בסעיף זה. קליגסברג התייחס לליקויים הנוספים, את חלקם דחה וחלקם קיבל וקבע את עלות תיקונם בסך של 300 ₪ נוספים. יוער כי בהתאם להערת קליגסברג למועד חו"ד (נובמבר 2006) לאחר שחלפו כ- 6 שנים ממועד אכלוס הדירה לא אובחנו התרופפויות או התנתקויות בקרמיקה של חדר האמבטיה ואף לא רובה סדוקה.

ב"כ שוורצמן בסיכומיו ביקש לחייב את אורנים בעלות החלפת הריצוף והקרמיקה בכל הדירה בעלות של 153,000 ₪ מכיוון שלא סופקו לשוורצמן אריחים רזרביים. אני דוחה דרישה זו בהיותה בלתי סבירה, בלתי הגיונית ובוודאי בלתי חיונית נוכח מצב האריחים והקרמיקה ומקבלת את עמדתו של מר קליגסברג.



ליקויים נוספים, ב"כ שוורצמן בסיכומיו מבקש מביהמ"ש להעדיף בפריטים מסויימים את חו"ד ברגינר על פני זו של קליגסברג. אתייחס לשאלות ולליקויים כפי שעלו בחקירתו הנגדית של מר קליגסברג. משלא נחקר מר קליגסברג לגבי רכיבים אחרים לא מצאתי כל נימוק או הסבר משכנע להעדיף עמדת ברגינר או עמדת לזר, לצורך הענין על פני חוה"ד של מר קליגסברג אשר מונה על ידי ביהמ"ש כאמור.


אני קובעת כי יש להוסיף לעלויות, התקנת שקע חדש, סעיף 2(7)(א) להתקנת חימום סך של 350 ₪. מר קליגסברג לא אמד את עלות הזזת השקע בחו"ד והוסיף את העלות בחקירתו הנגדית (שם, עמ' 20 ש' 1).
עלות הגבהת אמבטיה לתקן (45 ס"מ) סך של 2,000 ₪. המדובר בחריגה מהתקן. שוורצמן זכאים לקבל פיצוי זה.
החלפת הפריקסט במרפסת השירות – עולה כי המעקה לא נבנה בהתאם לתקן. ממצא זה עלה גם מחו"ד קליגסברג. ברם, קליגסברג קבע כי הפריקסט הינו חדש שכן הוחלף לאחר השריפה (פברואר 2004). מעיון בחו"ד ברגינר עולה כי הליקוי היה קיים גם קודם לשריפה. מקובלת עלי עמדת ב"כ שוורצמן בסיכומיו (סעיף 55 לסיכומים) כי משלא הוכח כי המעקה עומד בתנאי התקן ומכיוון שהמדובר בליקוי בטיחותי יש לחייב אורנים בפיצוי בגין החלפתו, בסך של 2,500 ₪ בהתאם לחו"ד ברגינר . יוער כי לא ברור לי מדוע כאשר החליפה שוורצמן את המעקה "השרוף" לא טרחה להחליפו במעקה תקין.
חלון הזכוכית שלא ניתן לנקותו סך של 500 ₪ בהתאם לחו"ד ברגינר.
(יש להוסיף לעלויות בהתאם לחו"ד קליגסברג 25% קבלן שיפוצים, 10% מפקח ומע"מ. הגם שברגינר לא קבע בחו"ד כי יש להוסיף עלות מפקל, החלטתי להוסיף גם לסכומים שנקבעו על ידו את עלותם.)

לסיכום, אני מחייבת את אורנים לשאת בעלות הליקויים הנסופים לעיל, 5,350 ₪ בצירוף 35% ומע"מ, סך של 8,346 ₪.
הצפות בדירת שוורצמן



ב"כ שוורצמן טען כי יש להעדיף חוה"ד של גלנצר גם בשל העדר התייחסות בחו"ד רידר וקליגסברג לשאלת ההצפות ונזקי השריפה. קביעתי היא כי לא הוכח כל קשר סיבתי ולא הוכח כל נזק, בגינו יש לפצות את שוורצמן ואסביר עמדתי להלן:-


בתצהיר שוורצמן פורטו בהרחבה חמש הצפות בדירות השכנים אשר בגינן נגרמו נזקים לדירתם.

ההצפה הראשונה מיום 04.08.2000, בסמוך למועד כניסתם לדירה, מקורה היה מקומה 8 (קומה מעל דירת שוורצמן). אחריות פנינת הים הנטענת היא שלא הנחתה את בעלי הדירה, אשר שהו במועד הנזק בחו"ל, לסגור את ברז המים בעת העדרם מהדירה. מים נזלו מדירה זו דרך תקרת חדר האורחים לדירת שוורצמן והציפו אותה. הנזקים הנטענים מהצפה זו היו לרכוש בעל ערך סנטימנטאלי – תצלומי ים אומנותיים שצולמו על ידי הגב' שוורצמן ואשר היו מיועדים לתצוגה בשולחן בעל זכוכית כפולה אשר נקנה למטרה זו.

איני מקבלת את הטענה כי פנינת הים אחראית לנזקי שוורצמן. חברת הניהול אינה מחוייבת ל"תדרך" דיירים שאינם שוהים בקביעות בדירתם באשר לאמצעי הזהירות שעליהם לנקוט לרבות סגירת ברזים וכיוצ"ב. תביעה בגין נזקי הצפה זו, ככל שהיו היה מקום להגיש נגד דיירי קומה 8 או מבטחם.

ההצפה השניה אירעה ביום 12.04.2003 בעקבות נזילה מדירה בקומה ה-18. בהתאם לחו"ד שמאי, מר בועז גרובר, אשר צורפה לתצהיר הגב' שוורצמן, סיבת ההצפה היא תיקון לקוי שבוצע על ידי בעל מקצוע שהוזמן על ידי חברת הניהול. שוורצמן פוצו כאמור. ברם, נטען כי בסופו של דבר נשאה פנינת הים בעלות התביעה, בהתאם להסדר פשרה שנחתם בין המבטחת של שוורצמן לפנינת הים. ההסכם לא הוצג והטענה בתצהיר שוורצמן מתבססת על עדות שמיעה (ראה סעיף 46 לתצהיר שוורצמן). לפיכך, אני קובעת כי לא הוכח כי נגרם לשוורצמן נזק בגין ראש נזק זה.

ההצפה השלישית בדירת שוורצמן אירעה ביום 28.01.04. בגין הצפה זו, לא הוגשה תביעה לחברת הביטוח, זאת מאחר וחברה המטפלת בשיקום נזקים טיפלה בנזקים שנגרמו. עוד יוער כי לא נטען וגם לא הוכח מהו הגורם להצפה זו. לפיכך, לא מצאתי מקום לחייב הנתבעים בגין נזקי הצפה זו.

ההצפה הרביעית אירעה ביום 26.03.06. ההצפה מקורה מדירה סמוכה לדירת שוורצמן. הנזקים לשטיחים שניזוקו שולמו. לא נטען וגם לא הוכח כי הנתבעים אחראים לנזקים בגין הצפה זו ולכן גם תביעה בגין ראש נזק זה נדחית.

הצפה חמישית אירעה בלילה שבין ה- 11 ל- 12 ספטמבר 2007. מקור ההצפה היה בקומה 7, הקומה בה מתגוררים שוורצמן. הנזקים גם הם טופלו במסגרת הביטוח. לא נטען ולא הוכח מדוע יש לחייב הנתבעים בגין נזקי הצפה זו.

שוורצמן טוענים כי הנזילות מקורם ברשלנותה של אורנים וכי פנינת הים היא שלוחתה לענין זה. אני דוחה טענה זו בהעדר הוכחה. לא הומצאה כל חו"ד הקובעת כי הנזילות וההצפות מקורם בכשל כל שהוא של מי מהנתבעים. עוד יוער כי, בד בבד עם הצגת הטענות, מודים שוורצמן כי קיבלו פיצוי מחברות הביטוח השונות בגין הנזקים, כפי שפורט לעיל. לא היה מקום להעלות הטענות במסגרת ההליך שלפני. ובוודאי שאין בהעדר התייחסות בחו"ד רידר כדי להוות סיבה לפסילתה.

בשולי הדברים גם טענו שוורצמן כי חוייבו שלא כדין ביתר בגין חיובי מים נשוא ההצפות. טענה זו כלל לא ברורה מן הטעם שההצפות מקורן בדירות ספציפיות שכפי הנראה נשאו בעליהן בהוצאות היתר. יוער כי לא הובאה כל ראיה לחיובי היתר ומוטב כי גם טענה זו לא היתה מוצאת דרכה להליך.

שריפה בדירת שוורצמן



ביום 4 פברואר 2004 פרצה שריפה בדירת שוורצמן בשל התחממות מכונת הייבוש של שוורצמן. לטענתם הנזקים שולמו על ידי חברת הביטוח באופן חלקי, משום שלא עלה בידם להשלים את שיקום הדירה. לגרסת שוורצמן, בהתאם לעדויות השכנים, אשר סרבו למסור תצהיר לאימות גרסתם, חלף זמן ממושך מהמועד שהם הבחינו בעשן המיתמר מדירת שוורצמן לבין הופעת מכבי האש. לטענת שוורצמן, מעיון ביומני העבודה של פנינת הים, ניתן להסיק כי במועדים שקדמו לשריפה ובמועדים לאחריה, מערכת גילוי האש והעשן בבניין נמצאה בלתי תקינה. שוורצמן הפנתה ליומני העבודה מיום 9 נובמבר 2003 ומיום 10 אוגוסט 2004 ולפיהם נרשם "המערכת לא תקינה" ו"מערכת לא פועלת" (בהתאמה) לגבי "גילוי אש ועשן". יצויין כי ב"סטטוס" נרשם "גמר ביצוע מלא".


לא הוכחו נזקי שוורצמן בגין השריפה. עוד לא ניתן לקשר בין נזקי שוורצמן לליקוי כזה או אחר במערכת גילוי האש והעשן. לא הוגש דו"ח חוקר שריפות וגם לא דו"ח מחברת הביטוח לנסיבות וסיבת פרוץ השריפה. לא הוכח כי במועד השריפה היה ליקוי במערכות גילוי האש. אין בכל הדרישות כפי שפורטו בפוליסת הביטוח לתקופה מיום 1 יולי 2004, אשר הונפקה על ידי הפניקס כדי להצביע על כשלים רלבנטיים. (ראה לענין זה סעיפים 48-50 לתצהירה המשלים של גב' שוורצמן). עוד לא הוכח כי היה איחור בהגעת מכבי האש אשר בעטיו הוחמרו נזקי שוורצמן.

גם טענה זו דינה להדחות ומוטב לו לא היתה נטענת כלל.

לוחות שיש – חיפוי חיצוני



בחו"ד גלנצר מפורטים ליקויים בהדבקת לוחות חיפוי שיש בקירות החיצוניים של הבניין, לרבות שברים וסדקים בלוחות. מחוות דעתו של מר קליגסברג עולה כי סוג השיש מאופיין במרקמו המחורר והמחורץ. כמו כן, עולה כי חלק מהחורים והשברים מולאו בדבק שיש, וחלק מהחורים נסתמו באמצעות מלט עוד הוחדרו ברגים לחיזוק הלוחות באופן שאינו אסתטי.


עד למועד הגשת הסיכומים ומהלך קיום ישיבות ההוכחות עלה כי טרם הושלמו עבודות התיקון של חיפוי השיש. העבודות בוצעו החל מחודש אוקטובר 2006, מחו"ד הגב' רידר, עולה כי במהלך ביקורה בנכס היה הבניין מצוי בתהליך תיקון מסיבי של חיפוי שיש הקירות שטרם הסתיים. בחו"ד קבעה הגב' רידר כי במידה והליקוי יתוקן ויפסיק להוות ליקוי בטיחותי, לא תהא פגיעה בתדמיתו של הנכס ולא תהיה פגיעה בשוויו.

לאחר שמיעת עדות מר רוזנבלום והגב' רידר, קבעתי בהחלטתי מיום 20 מרץ 2008, (עמ' 16 לפרוטוקול) כי נוכח מצב התיקונים, והצהרת מר רוזנבלום כי בסיום התיקונים תחליט נציגות הבית באשר לתיקון נזקים נוספים וכיוצ"ב, הוריתי לצדדים להודיע לביהמ"ש, לאחר השלמת התיקונים, האם יש לתובעים עדיין טענות בנושא זה.

בסיכומיו טען ב"כ שוורצמן (סעיף 31) כי העדר אסמכתא מטעם אורנים לתיקון החיפוי כמוה כהודאה כי הליקוי לא תוקן, כן הוא ביקש לחייב אורנים בעלות הנזק כפי שפורטה בחו"ד גלנצר. איני מקבלת טענה זו. בהחלטתי, לעיל, הוריתי לצדדים לעדכן את ביהמ"ש, האם לאחר הסיכום ככל שיושג בין אורנים לנציגות הבית המשותף, לא תוקן כל הדרוש תיקון ומהו הנזק הנתבע בשלב זה. לא קבלתי כל התייחסות לעניין זה. לו רצו שוורצמן לתבוע פיצוי בגין רכיב זה היה עליהם להגיש חו"ד משלימה המפרטת את התיקונים כפי שבוצעו ומפרטת את הנזקים שנותרו לפיצוי, ככל שנותרו.

לפיכך, בנסיבות אלו כאשר אין מחלוקת כי הנתבעים ביצעו תיקונים ושיפצו את החיפוי החיצוני לא ניתן לקבוע מהו הנזק והאם הוא קיים לאחר השלמת התיקונים.



אי רישום הבית המשותף – בסעיף 19 לכתב התביעה המתוקן הודיעו שוורצמן כי הם שומרים לעצמם את הזכות להגיש תביעה נפרדת בענין זה, לצו עשה לרישום הבעלות בדירה כיחידה נפרדת. לפיכך, העלאת הנושא בסיכומים הינה בלתי אפשרית ואיני דנה בנושא זה. עוד יוזכר כי בהתאם להחלטת כב' השופט א. פורג מיום 11 יולי 2006 התקבלה בקשת שוורצמן לפיצול סעדים לעניין זה.


סיכום גובה הפיצוי



ב"כ שוורצמן בסעיף 40 לסיכומיו, עתר לכך שביהמ"ש יוסיף על הסכומים שנקבעו בחו"ד של קליגסברג 25% בגין תוספת עבור ביצוע התיקונים על ידי קבלן של שוורצמן וכן מע"מ. לא אטיל ספק בהגינותו של עו"ד אורן ולכן אציין כי יתכן שלא הבחין כי בעמ' 38 לחו"ד קליגסברג פורט בסעיפים 1- 5 כי העלויות בסעיפים 1, 3 ו-5, להבדיל מאלו הקבועים בסעיף 2 ו- 4 – עלויות תיקון לאורנים הם "ללא מע"מ". בעוד סה"כ העלויות לשוורצמן "עלויות התיקונים לתובעים במידה ויבצעו את התיקונים בדירתם בעצמם באמצעות קבלן השיפוצים: 39,650 ₪". מבדיקת התחשיב עולה כי קליגסברג כלל בסכום זה הן את המע"מ, ה את 25% תוספת בגין קבלן שיפוצים ואף 10% בגין פיקוח הנדסי. לפיכך, אני דוחה את דרישת שוורצמן לתוספות על הסכומים שנפסקו בחו"ד קליגסברג. לסכומים שפסקתי בסעיף 32 לפסה"ד הוספו הרכיבים כמבוקש. לפיכך, סכום הפיצוי הכולל בגין ליקויים בדירת שוורצמן הינו סך של 47,996 ₪ בלבד. כן על אורנים לפצות את שוורצמן, כאמור בחו"ד רידר בסך נוסף של 5,000 ₪ ו- 2,947 דולר. עוד הנני מחייבת את אורנים לשלם לשוורצמן את חלקם בגין הליקויים ברכוש המשותף בהתאם לחו"ד קליקסברג בסך של 889 ₪ ובהתאם לדו"ח גלנצר, לגבי הרכוש המשותף בסך של 88 דולר. כן אני מחייבת את פנינת הים לשאת לשלם לשוורצמן את חלקה בעלות הליקויים שנקבעו בחו"ד קליגסברג בסך של 11 ₪. כל הסכומים ישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. סה"כ תשלם אורנים לשוורצמן בגין הליקויים סך של 53,885 ₪ וכן סך של 3,035 דולר, בערכם בשקלים, כולל הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.




בנוסף, עולה מחו"ד קליגסברג כי לשם ביצוע הליקויים בדירת שוורצמן יידרשו כ- 10 ימים, במהלכם יידרשו התובעים לפנות את דירתם. היות וכאמור בסעיף 32 לפסה"ד הוספו על ידי מספר ליקויים הדרושים תיקון אניח כי המדובר בתוספת של יומיים עבודה. לפיכך, תידרש שוורצמן לפנות דירתה לכשבועיים. הצדדים לא התייחסו לרכיב זה. כן לא ניתנה הערכה לעניין זה בחוה"ד של מי מהצדדים. לפיכך, להערכתי, בהתחשב בעלות חדר במלון סמוך לדירת שוורצמן (כעולה מגירסת הגב' שוורצמן בנה, התובע -2, אינו מתגורר עימה יותר), ברמה נאותה, בסך של כ- 200 דולר בתוספת עלויות המעבר והטרחה החלטתי לחייב אורנים בתשלום נוסף בסך של 20,000 ₪. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום בלבד.


עגמת נפש



ב"כ שוורצמן ייחד לראש נזק זה את סעיף 78 לסיכומיו, בהתאם לנטען במקום דירת פאר קיבלו שוורצמן דירה עם ליקויי בניה רבים וחמורים חלקם בטיחותיים המסכנים חיי אדם. הגם שעולה מהחלטתו של כב' השופט פורג מיום 3 יולי 2006 כי לא הותר תיקון רכיב זה בכתב התביעה המתוקן, ברצוני לציין כי לא הוכחו ליקויים בטיחותיים חמורים. עוד, הגם שהוכחו ליקויים בדירת שוורצמן, החלטתי כי אין מקום לפסוק בגינם פיצוי בגין עגמת נפש, למעט הנכלל בסעיף 38 לעיל. עיסוקה של הגב' שוורצמן בהליכים נגד אורנים ופנינת הים, כאשר בסופו של יום "ההר הוליד עכבר" הם הגורם לעגמת הנפש ככל שהיתה כזו. עוד יוער, כי במהלך עדותה של הגב' שוורצמן עלה לעיתים הרושם כי היא נהנית מהמשך ניהול ההליכים והעיסוק בהם. כפי שקבעתי לעיל, רוב טענות שוורצמן היו טענות סרק. גם הגב' שוורצמן ב"פליטת פה" ציינה כי פעלה כך "לצורכי מיקוח". פנינת הים צורפה לתביעתה של שוורצמן בגין ליקויי הבניה בחוסר תם לב, ללא כל סיבה ראויה וממניעים אישיים בלתי נהירים. לפיכך כאמור אני דוחה את התביעה בגין ראש נזק זה.


הוצאות ההליך



החלטתי לייחד פרק בפסק הדין גם לנושא זה. יוער כי בהתאם לתקנה 511(ג) לתקנות סד"א ביקשתי מהצדדים להתייחס בסיכומיהם לנושא זה והם עשו כן.


ההליכים בין הצדדים בתיק זה נמשכו על פני למעלה מ- 6 שנים. התיק הועבר אלי יחד עם יומנו של כב' השופט אבי פורג, במאי 2007 (תיק זה הועבר אליו מכב' עם יומנה של כב' השופטת ת. אברהמי). לאורך התקופה נעשו על ידי מאמצים רבים לסיים תיק זה, לקיים ישיבות במועדים קרובים, אולם בקשות הדחיה, בקשות שונות בתיק, דרישות לקיום ישיבות נוספות ומשלוח שאלות הבהרה, לרבות הגשת סיכומים בכתב עיכבו את סיום ההליכים. התובעת החליפה מספר רב של עורכי דין בתיק זה (חמישה עורכי דין). הוגשו בתיק זה עשרות בקשות, קויימו 6 קדמי משפט ו- 4 ישיבות הוכחות.

ב"כ פנינת הים ואורנים, הסכימו לשלם לשוורצמן את הפיצוי שנקבע בחוה"ד של מר קליגסברג, ולסיים את ההליך בהתאם. שוורצמן בחרו להמשיך ולקיים את ההליכים וזו אכן זכותם. בסופו של יום קבעתי כי יש לזכותם בסכומים נוספים ולכן אין לזקוף את העדר ההסכמה לחובתם. אולם, כעולה מפסה"ד רוב הטענות שהועלו על ידם נדחו על ידי.

הגשת תביעת שוורצמן נגד פנינת הים, בגין ליקויים אשר לכאורה נגרמו על ידי אורנים, הינה בבחינת ניצול לרעה של הליכי משפט. כריכת תביעה בגין ליקויים במאות אלפי שקלים, תביעה מופרזת ומופרכת, אל מול תביעה שהוגשה בסדר דין מקוצר בגין דמי ניהול הינה שימוש לרעה בהליכי משפט.

תביעת פנינת הים בגין דמי הניהול התקבלה על ידי כמעט במלואה, למעט רכיב עלויות החשמל בגין מערכת המיזוג, אשר אין לחייב בגינו את שוורצמן. לפיכך, הנני מחייבת את שוורצמן לשלם לפנינת הים את הסך של 89,243 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 23 ינואר 2006 ועד התשלום בפועל. יש לקזז מסכום זה 60% מרכיב עלויות החשמל בגין מערכת המיזוג. רכיב זה אינו מופרד בדו"חות (להבדיל מהוצאות אחזקת מערכת המיזוג) לכן לא יכולתי לכמתו, ברם יש לפעול בענין זה כפי שקבעתי בסעיף 17 לפסה"ד).

לפיכך, יודיעו הצדדים בתוך 30 יום מהיום אם הגיעו להסכמה בענין זה. לא יגיעו הצדדים להסכמה יגישו הצדדים שם של רו"ח מקובל עליהם לשם חישוב חיוב היתר. בהעדר הסכמה ימונה רו"ח על ידי. הצדדים ישאו בחלקים שווים בשכרו.

כעולה מחו"ד של שגב לשנים הרלבנטיות לתביעה הראשונה, חלקה של שוורצמן בעלויות עמד על כמה מאות שקלים לשנה. היות וקבעתי כי יש לחייב את שוורצמן רק ב- 40% מהעלויות עולה כי הסכום שיש לקזזו, אינו עולה על כמה אלפי שקלים בודדים.

לפיכך, קביעתי היא כי שוורצמן תישא בהוצאות תביעת פנינת הים וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 35,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

תביעת שוורצמן נגד פנינת הים מתקבלת על סך של 11 ₪ בלבד, בהתאם לחו"ד קליקסברג וחלקה של שוורצמן בליקויים שנמצאו. ברם, נוכח גרירתה של פנינת הים להליך זה, כפי שצויין על ידי לעיל, החלטתי לחייב את שוורצמן בהוצאות ניהול ההליך על ידי פנינת הים בסך של 25,000 ₪. אדגיש כי סכום זה קטן באופן יחסי לסכום התביעה, היות ופסקתי הוצאות לפנינת הים בגין התביעה שהוגשה על ידה ונתקבלה.

תביעת שוורצמן נגד אורנים התקבלה בחלק קטן מאד כ- 10% מגובה התביעה. היות ונמצא כי היו ליקויים בדירתה של שוורצמן החלטתי לחייב את אורנים להשיב לשוורצמן את עלות המומחים שמונו על ידי ביהמ"ש בלבד, לרבות עלות זימונם לעדות, 9,950 ש"ח (כעולה מסעיף 80 לסיכומי שוורצמן). כל צד ישא בעלות הכנת חוה"ד מטעמו. הוכח כי חוה"ד, של שני הצדדים היו קיצוניות ולכן, הגם שנקבעו ליקויים לא מצאתי לנכון לחייב את אורנים בעלויות חוה"ד שהוגשו על ידי שוורצמן.

הגם שתביעת שוורצמן התקבלה בחלקה, החלטתי לחייב את שוורצמן בהוצאות ההליך, כאמור בתקנה 512(ב) לתקנות סד"א. שיקולי היו שווי הסעד שנתבע לעומת שוויו של הסעד שנפסק. הימשכותם של ההליכים נוכח החלפת עורכי הדין על ידי שוורצמן, הארכה שלא לצורך בטיעונים, תצהירים ומאות המסמכים שהוגשו לביהמ"ש ולצדדים היתה מיותרת ומוגזמת. בהתחשב בכל אלו קביעתי היא כי על שוורצמן לשאת בחלק מההוצאות שכר טרחתם של עו"ד אורנים בסך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין. כמובן שסכום זה יקוזז בסכום הפיצוי שפסקתי לשוורצמן כאמור לעיל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דיני הגנת הדייר

  2. תיקונים במושכר

  3. דייר נדחה

  4. דייר נגזר

  5. עזיבת דייר מוגן

  6. פינוי דייר ממשיך

  7. שוכר משנה דייר מוגן

  8. אי קיום אסיפת דיירים

  9. דייר מוגן שימוש בחצר

  10. פינוי דייר מוגן מחנות

  11. הגנת הדייר אחזקת הבית

  12. דייר מוגן בעסק שנפטר

  13. פינוי דייר מוגן בעסק

  14. דייר מוגן נגזר ונדחה

  15. בן של דייר מוגן שנפטר

  16. זכות דיירות מוגנת בצריף

  17. חוק הגנת הדייר - נטישה

  18. נכדה של דייר מוגן שנפטר

  19. דייר מוגן שזנח בן זוגו

  20. סעיף 20 לחוק הגנת הדייר

  21. מעבר דייר מוגן לבית אבות

  22. שינויים במושכר דייר מוגן

  23. פיצוי על פינוי דייר מוגן

  24. זכויות נכדים של דייר מוגן

  25. בן זוג של דייר מוגן שנפטר

  26. פטירת דייר מוגן לפני פינוי

  27. העברת זכויות של דייר מוגן

  28. פינוי משפחת דייר מוגן מחנות

  29. פינוי דייר מוגן לצורך קיומי

  30. פינוי בני משפחה של דייר מוגן

  31. האם עובר יכול להיות דייר מוגן

  32. חוק הגנת הדייר - רקע היסטורי

  33. פינוי דייר מוגן בגלל שיפוצים

  34. נכד של דייר מוגן שהוריו בחיים

  35. דייר מוגן שלא שילם דמי שכירות

  36. פינוי דייר מוגן מעסק בשל נטישה

  37. דמי שכירות דיירים מוגנים בחנות

  38. פינוי דייר מוגן שלא משלם שכירות

  39. זכויות דייר ממשיך בדיור הציבורי

  40. התנתקות דייר ממערכת מיזוג מרכזית

  41. תביעה לפינוי דייר מוגן בתל אביב

  42. זכויות קרובי משפחה של דייר מוגן

  43. מועד פינוי דייר מוגן לאחר פסק דין

  44. החלפת מנעול לדייר מוגן ללא התראה

  45. פינוי דייר מוגן - שינויים במושכר

  46. גובה דמי שכירות של דייר מוגן בעסק

  47. הגדרת ''בעל בית'' בחוק הגנת הדייר

  48. דייר מוגן בחנות בבית קרקע בתל אביב

  49. תחולת חוק הגנת הדייר על תוספת בניה

  50. ויתור על חוק הגנת הדייר בשטר משכנתא

  51. פינוי דייר מוגן שלא משלם מיסי עירייה

  52. דמי שכירות גבוהים מהמוסכם לדייר מוגן

  53. פינוי דייר מוגן לצורך תיקונים בדירה

  54. פינוי דייר מוגן עקב קבלת רישיון בניה

  55. זכויות בן זוג דייר מוגן שעזב את הנכס

  56. פסק דין הצהרתי לגבי ירושה מדייר מוגן

  57. דירה בבעלות דייר ממשיך שגר בה דייר מוגן

  58. תביעה לתשלום דמי שכירות נגד דייר ממשיך

  59. הכרה כ"דייר ממשיך" ערעור לבית המשפט העליון

  60. צמצום היקף תחולתו של חוק הגנת הדייר בפסיקה

  61. פינוי דייר מוגן שמשכיר את הדירה בשכירות משנה

  62. פירוק שיתוף בדירת מגורים בן זוג של דייר מוגן

  63. התיקונים שבעל הבית חייב לבצע לפי חוק הגנת הדייר

  64. תניית ויתור על הגנות של סידור חלוף או דיירות מוגנת

  65. האם רכישת זכויות דיירות מוגנת בחנות כוללת את החצר ?

  66. תביעה לפנות דייר מדירה ציבורית בה התגוררה אימו המנוחה

  67. האם נרכשו זכויות בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  68. עתירה כנגד החלטה שלא למכור דירה בדיור הציבורי בתנאי מבצע

  69. דייר מוגן: מספיק שהיה מקום אחר להתגורר בו כדי לשלול את זכאותו

  70. תביעה לפנות בני זוג הרשומים כנשואים, מדירה אשר הושכרה בשכירות בדיור הציבורי

  71. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון