קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זכויות בניה לאחר הצמדת גג: מבוא 1. בליבה של המחלוקת שלפנינו זכויות בניה בנכס המצוי ברח' נבון 11 בירושלים, הידוע גם כספר 1015 דף 2670 (להלן: הנכס או הבנין או החלקה). נכס זה הוא דו-קומתי, כאשר על כל אחת מהקומות בנויה יחידת דיור אחת. לפי תוכנית בנין הערים מס' 62, החלה על הבנין, כלול הנכס בשטח "יתר אוכלוסין וצפוף", שבו לא ניתן לבנות אלא לבצע שיפורים סניטריים בלבד. התובע ואשתו המנוחה, בתיה הוד ז"ל (להלן: המנוחה), היו בעלים של הנכס בזמנים הרלוונטיים לתביעה. ביום 20/5/93 נמכרה הדירה בקומת הקרקע לנתבע 1, ששכר את הדירה קודם לכן בשכירות מוגנת. בהסכם שבין הצדדים הוצהר כי גג הבנין שייך לתובע ולמנוחה בלבד. משהבית לא היה רשום כבית משותף, נרשם הנתבע 1 בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של זכויות בלתי מסוימות במחצית החלקה. דירה זו נרכשה בעבור בנו של הנתבע 1, הוא הנתבע 2, שמתגורר בדירה מאז ועד עצם היום הזה. המנוחה הלכה לעולמה ביום 30/4/01. ביום 16/3/06 הוצא צו ירושה על ידי בית הדין הרבני בירושלים, לפיו התובע הינו בעלים של 8/10 חלקים בעיזבון, ושני ילדיה של המנוחה חולקים ביניהם כל אחת 1/10 מן העיזבון. ביום 22/6/05 מכר התובע את הדירה בקומה השניה בנכס לנתבעים 3-4. הנתבע 5 הוא מי שייצג את שני הצדדים בעיסקה זו במסגרת ההסכם שערך. בהסכם זה הוצמד הגג של הנכס לדירת הנתבעים 3-4. באשר לזכויות הבניה על הגג, התחייב התובע באותו הסכם להמציא לנתבעים 3-4 תוך פרק זמן של 11 חודשים מיום תשלום התמורה השלישי ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר של הנתבע 1, שהיה מקנה לנתבעים 3-4 את מלוא הזכויות בגג ובגגות שייבנו מעליו (להלן: ייפוי הכוח). בתמורה למילוי התחייבות זו התחייבו הנתבעים 3-4 לשלם לתובע סכום התמורה האחרון שנקבע בהסכם בסך 30,000$ ארה"ב. משלא עלה בידו של התובע להמציא לנתבעים 3-4 את ייפוי הכוח הנ"ל עקב התנגדותם של הנתבעים 1-2 לחתום על ייפו הכוח האמור, סירבו הנתבעים 3-4 לשלם לתובע את יתרת התמורה בסך 30,000$. על רקע נסיבות אלה הוגשה התביעה שלפנינו. במסגרת תביעה זו עותר התובע ליתן צו עשה כנגד הנתבע 2 לחתום על ייפוי-הכוח, ולחילופין לחייב את הנתבעים לפצות את התובע בסכום יתרת התמורה בסך 30,000$, העומד על 132,840 ₪ נכון ליום 4/8/06. טענות הצדדים 2. ס' 5 להסכם שנערך בין התובע לבין הנתבעים 3-4, בהתייחס לתשלומי התמורה, קובע לאמור: "5. תמורת מילוי התחייבויות המוכר עפ"י הסכם זה ישלם הקונה סך בשקלים השווה מאה ועשרים אלף דולר ארה"ב (120,000$), לפי השער היציג הידוע בעת התשלום בפועל, כמפורט להלן: למחרת חתימת הסכם זה סך של 15,000$ (חמישה עשר אלף) דולר ארה"ב, 35,000$ (שלושים וחמישה אלף דולר ארה"ב), תוך שלושה וחצי חודשים מיום חתימת הסכם זה, כנגד ובכפוף למסירת החזקה בדירה לקונה ובכפוף להמצאת יפוי כוח בלתי חוזר וכל המסמכים, האישורים והחתימות הדרושות לרישום הזכויות בשם הקונה, לרבות שטרי העברה חתומים ומאושרים, אישורי מס שבח, מס מכירה, מס רכוש ועיריה וביטול ושיחרור כל השעבודים מהדירה וכאשר הדירה נקיה מכל חוב, שעבוד או עיקול או צו הריסה. אם לא יומצאו האישורים הנ"ל בעת מסירת החזקה בדירה, יופקדו מתוך הסכום הנ"ל 10,000$ בידיו הנאמנות של עוה"ד, או נאמן אחר שיוסכם על כל הצדדים, להבטחת תשלומים הנדרשים להשגת האישורים הנ"ל. 30,000$ (שלושים אלף דולר ארה"ב) תוך שלושה וחצי חודשים מיום חתימת הסכם זה, כפוף למסירת החזקה בדירה. - בתנאי שהמוכר ימציא נסח טאבו ובו רשומים המוכרים כבעלים של ½ מהנכס, ואישור בית המשפט או בית דין מוסמך לגבי מכירת חלקם של המוכרים הקטינים, ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר מטעם בן שושן יעקב (הנתבע 1 - ש.פ.), המקנה לקונים ו/או לחליפיהם ו/או למי מטעמם, את הכוח והזכות להעביר על שמם את מלוא הזכויות הבלעדיות על כל הגג של הדירה, לגבות הגגות שמעליו עד רום הרקיע, ולבצע חלוקה של הנכס ע"י הסכם חלוקה, הסכם שיתוף, חכירה ו/או רישום ו/או תיקונים של הבית המשותף, באופן שהקונים יקבלו בעלות וחזקה מסוימים ובלעדיים על הדירה ועל הגגות כאמור, ועל כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנכס, ולחתום על כל בקשה לתב"ע, היתרים והקלות לבניה, לרבות כל שינוי בהם וכל הסכמה הנדרשת לכך. היה ולא יומצא ייפוי כוח כאמור בעת מסירת הדירה, תינתן למוכר אורכה של 11 חודשים נוספים מיום התשלום השלישי להשגת והמצאת ייפוי כוח כאמור. אם גם בתום 11 החודשים הנ"ל לא יומצא ייפוי הכוח האמור לקונים, תפקע זכותו של המוכר לתשלום המותנה הרביעי, ומחיר הדירה הכולל יעמוד על 90,000$ בלבד (הדגשות שלי - ש.פ.). 3. לטענת התובע, הנתבע 1 היה מחויב למסור לו את ייפוי הכוח הנ"ל מכוח הסכם המכר מיום 20/5/93, במסגרתו רכש את הדירה מהתובע. ואלה הוראות ההסכם, אליהם מפנה התובע: "6. ...הקונים מצהירים כי גג הבנין שייך למוכרים בלבד ואין להם זכות כלשהי בגג. 9. א. הצדדים מתחייבים לחתום על כל מסמכים שיידרשו לשם קיום הוראות הסכם זה..." 4. התובע טוען, כי פנה מספר פעמים אל הנתבעים בדרישה להמציא לו את יפויי הכוח, אך ללא הועיל. לטענתו, רק במסגרת הפגישה שהתקיימה בין ב"כ התובע דאז, עו"ד אברהם המר, לבין ב"כ הנתבעים 1-2, הודיעו האחרונים, כי סירובם לחתום על ייפוי הכוח נובע מהטעם שהנתבעים 3-4 גרמו לנזקים בנכס והשתלטו על הרכוש המשותף. לפיכך, פנה התובע לנתבעים 3-4 בהתראה, כי במעשיהם אלה הם מכשילים את קיום החיובים המוטלים על התובע לפי ההסכם עמם ומונעים מהתובע לקבל את יתרת כספו בגין ההסכם שביניהם. עוד טוען התובע כי התעקשות של הנתבעים 3-4 על קבלת ייפוי הכוח, המקנה להם זכות לבנות על הגג "עד רום הרקיע", הינה חסרת תכלית ממשית, אשר היא כשלעצמה גורמת להכשלת קיום ההסכם על ידי התובע, משאין היום אחוזי בניה על הגג שניתן לנצל. בתשובתם לתובע דחה ב"כ הנתבעים 3-4 את הטענות שהועלו נגדם והמשיך לדבוק בטענה כי הוראות ההסכם לא הושלמו, ולכן לא מגיע לתובע הסך של 30,000$ הנותרים. בדלית ברירה, ומשראה התובע, כי נבצר ממנו לעמוד בתנאי ההסכם עם הנתבעים 3-4 ולהמציא להם את ייפוי הכוח והמסמכים הנדרשים לצורך רישום הנתבעים 3-4 כבעלי הזכויות במחצית החלקה בפרק זמן שנקבע לצורך כך בהסכם, הגיש התובע ביום 24/8/06 את התביעה כנגד הנתבעים 1-4. 5. הנתבעים 1-2 הכחישו בכתב הגנתם כי התחייבו בכל דרך שהיא לחתום לתובע על ייפוי הכוח להקניית זכויות בלעדיות על הגג, לרבות על הגגות שמעליו. לטענתם, התחייבותם בהסכם המכר עם התובע היתה לחתום על מסמכים הדרושים לקיום הסכם המכר, אך לא על התחייבויות שלא עולות מלשון הסכם המכר. משכך, טוענים הנתבעים 1-2, כי ההתחייבות שנתן התובע לנתבעים 3-4 ניתנה על דעתו של התובע בלבד ועל אחריותו הבלעדית. לטענתם הנתבעים 1-2, הם לא שינו מעמדתם גם במהלך הפגישה שנערכה בין ב"כ הצדדים ערב הגשת כתב התביעה, ולא נתנו את הסכמתם לחתימה על ייפוי הכוח בניגוד למשתמע מכתב התביעה של התובע. 6. גם הנתבעים 3-4 שבו וחזרו על עמדתם במסגרת כתב ההגנה על כך שהתביעה נגדם הוגשה ללא עילה. לטענתם, תמורת המכירה, כפי שנקבעה בהסכם המכר שבין התובע לנתבעים 3-4, שולמה במלואה. לטענתם, התשלום האחרון בסך 30,000$, שנקבע בהסכם, הותנה בתנאים שונים, שעל התובע היה לבצע, ביניהם המצאת מלוא המסמכים הנדרשים לצורך רישום הזכויות בדירה על שמם של הנתבעים 3-4 וכן המצאת ייפוי הכוח מטעמו של הנתבע 1 לצורך העברת מלוא הזכויות על הגג לידי הנתבעים 3-4. לטענתם של הנתבעים 3-4, התשלום הנוסף נגזר מאפשרות הבניה על הגג ובהתחשב בעובדה כי באזור אושרו בעבר תוכניות בניה נקודתיות אשר הגדילו את זכויות הבניה במקום. משרישום הזכויות על שמם של הנתבעים 3-4 טרם בוצע, ולא הומצא ייפוי הכוח הנ"ל בתוך פרק הזמן שנקבע בהסכם, טוענים הנתבעים 3-4, כי פקעה זכותו של התובע לקבלת סכום התמורה בסך 30,000$ כאמור בהסכם המכר עמם. הנתבעים 3-4 ממשיכים וטוענים כי הנתבע הוא זה שהפר את ההסכם עמם הפרה יסודית, תוך הצגת מצגי שווא, שבהסתמך עליהם התקשרו הנתבעים 3-4 בהסכם עמו, הכל כיפורט להלן: א) התובע חתם בשמו ובשם עיזבון המנוחה, זאת בטרם שהוצא צו הירושה, ומבלי לקבל הסכמה של חלק מילדיו; ב) התובע לא קיבל אישור של בית המשפט לענייני משפחה ביחס לחלקיהם של ילדיו הקטינים של התובע; ג) התובע לא העביר את רישום הזכויות בדירה על שם התובעים חרף התחייבותו בהסכם לעשות כן וגם לא מסר נתבעים 3-4 את מלוא המסמכים הנדרשים לצורך העברת הרישום על שמם; ד) התובע הציג מצג שווא בפני הנתבעים 3-4 כאילו אין כל מניעה לקבלת ייפוי הכוח מאת הנתבע 1, מצג שהתברר להיות שקרי; ה) התובע הצהיר כי הזכויות בדירה כולל בגג ובחצר הנכס צמודות לדירה, בעוד שבפועל השתלטו הנתבעים 1-2 על החצר והם טוענים לבעלות מלאה בה. הנתבעים 3-4 הכחישו בתוקף את אחריותם לסירובם של הנתבעים 1-2 לחתום על ייפוי הכוח, משלטענתם תיקנו את הנזקים הנטענים לשביעות רצונם המלאה של הנתבעים 1-2, והיום אין לנתבעים 1-2 כל טענה כלפי הנתבעים 3-4. לטענתם, הנתבעים 1-2 מסרבים לחתום על ייפוי הכוח בשל סכסוך פרשני של הוראות ההסכם שנחתם בינם לבין התובע, שאינו מעניינם ו/או באחריותם של הנתבעים 3-4. 7. בד בבד עם הגשת כתב הגנה, הגישו הנתבעים 3-4 כתב התביעה שכנגד נגד התובע ושני ילדיו שירשו יחדיו 20% מהזכויות בנכס, בו הם עותרים לאכוף על האחרונים את התחייבותם להעביר את רישום הזכויות בדירה על שמם של הנתבעים 3-4 וכן לפצותם בגין הנזקים שנגרמו להם בגין הפרת ההסכם, כנטען בכתב הגנתם. הנתבעים 3-4 העמידו את תביעתם שכנגד על סכום של 152,175 ₪ המורכב מסעדים הבאים : א) פיצוי מוסכם בסכום 12,000$ כמופיע בס' 10 להסכם המכר עם התובע; ב) פיצוי בסך 5,000$ בגין פגיעה בזכותם הקניינית של התובעים ברכוש המשותף ובכלל זה בחצר הנכס לאור טענות הנתבעים 1-2 לבעלות מלאה בה; ג) פיצוי בסך 17,000$ בגין איבוד פוטנציאל אפשרות בינוי עתידי על גג הנכס; ד) תשלום של 1,300 ₪ בגין הפרשי שער מטבע חליפין, שנאלצו הנתבעים 3-4 לשלם לתובע בגין עיכוב נטען בתשלום התמורה השלישי שנגרם בעטיו של סירובו של התובע לקבל את התשלום במועד; ה) סך של 1,500 $ בגין טיפול ומעקב אחר רישום הזכויות בדירה על שם הנתבעים 3-4. 8. התובע הגיש את כתב הגנתו לתביעה שכנגד, במסגרתו דחה את טענות הנתבעים 3-4 להפרת ההסכם על ידו. התובע טוען כי הוא היה מוסמך להגיש את התביעה בשמו, משאחת היורשות נתנה ייפוי כוח בלתי חוזר המייפה את כוחו של התובע למכור בשמה את הנכס עובר לעריכת ההסכם עם הנתבעים 3-4, בעוד בעניינו של היורש השני תלויה ועומדת בקשה לפני בית המשפט לענייני משפחה לאישור מכירת חלקו בעיזבון בהיותו קטין, ומכל מקום הוא נתן ייפוי כוח לתובע להגיש את התביעה גם בשמו. התובע דוחה בתוקף את טענתם של הנתבעים 3-4 להצמדת חצר הבנין לדירתם, כשלטענתו התחייבות כזו גם לא עולה גם מלשון ההסכם שערך עם הנתבעים 3-4. באשר לרישום הזכויות בדירה על שם הנתבעים 3-4, טוען התובע כי לא ניתנה התחייבות להעביר את הרישום בנכס על שם הנתבעים 3-4 עד למועד מסוים, ומכל מקום התובע היה זכאי לעכב את רישום הזכויות בשל מניעה שנגרמה בהתנהגותם של הנתבעים 3-4, בגינה הוגשה התביעה שלפנינו. הנתבע טוען כי ביום 25/1/06 נרשמה הערת אזהרה על הנכס לטובת הנתבעים 3-4, ולכן לא נגרמו לנתבעים 3-4 נזקים כלשהם בגין עיכוב בהשלמת רישום הזכויות בדירה על שמם. 9. במסגרת קדם המשפט שהתקיים ביום 9/5/07 הותר לתובע להגיש כתב תביעה מתוקן לצורך צירופו של הנתבע 5 כנתבע נוסף. במסגרת אותו כתב תביעה מתוקן מייחס התובע לנתבע 5 רשלנות בייצגו בהסכם שערך עם הנתבעים 3-4, בעיקר בשל כך שהתנה את קבלת סכום התמורה האחרון בהטלת חיוב על צד ג' להמצאת ייפוי הכוח, מבלי שוידא תחילה עמו אם תינתן הסכמתו לכך. טענת התובע היא שהתרשלותו של הנתבע 5 הביאה לכך שהתובע הפסיד את חלקו ביתרת התמורה, משלא עלה בידו לקבל את הסכמת הנתבעים 1-2 לחתום על ייפוי הכוח האמור. עוד טוען התובע, כי הנתבע 5 היה אמור לנסח את ההסכם באופן שישקף את מצב זכויות הבניה הקיימות בנכס ולא לייחד את תשלום רבע מהתמורה החוזית לזכויות הבניה בגג, טרם שבדק ברשויות התכנון האם קיימות זכויות בניה בנכס אם לאו. בשל התרשלותו זו של התובע, טוען התובע, כי הנכס נמכר בסכום הנמוך ב-25% משווי התמורה הכוללת, שלדעתו של התובע הוסכמה בין הצדדים. עוד טוען התובע כי הנתבע 5 היה אחראי על ביצוע רישום הזכויות בנכס לטובת הנתבעים 3-4, אך התחיל לפעול בעניין זה רק בחודש נובמבר 2006 עם הגשת בקשה לאישור עיסקת מכירת חלקו של בנו הקטין בבית המשפט לענייני משפחה. בשל מעשים ומחדלים אלה של הנתבע 5, טוען התובע , כי נגרם לו הפסד של חלק לא מבוטל מיתרת התמורה, ולכן על הנתבע 5 לשאת באחריותו לנזק זה של התובע. 10. הנתבע 5 טוען בכתב הגנתו כי הוא לא היה מעורב בגיבוש תנאי העיסקה בין התובע לבין הנתבעים 3-4, וכי כל תנאי ההסכם סוכמו בין הצדדים בינם לבין עצמם. לטענתו, מילא הנתבע 5 את חובותיו כלפי התובע בנאמנות ובמקצועיות, לאחר שהסביר לו ולנתבעים 3-4 בפרוטרוט את המצב לאשורו, לרבות הצורך בהסכמת הנתבע 1 לבניית הנתבעים 3-4 על הגג ובהוצאת צו ירושה ואישור של בית המשפט לגבי חלקם של ילדיו הקטינים של התובע. באותו מעמד, טוען הנתבע 5 , כי הוא גם דאג להוסיף כי אין בכוונתו לעסוק בנושא של הוצאת צו הירושה ואישור בית המשפט וגם לא בהשגת הסכמתו של הנתבע 1, וכי לצורך כך עליהם לפנות לעו"ד אחר. בהקשר זה טוען הנתבע 5 כי הסביר לתובע כי ייתכן וקבלת ייפוי הכוח מהנתבע 1 תהיה כרוכה בהליכים משפטיים, וייתכן שלא יסתייע בידו לקבל את ייפוי הכוח גם לאחר שינקוט בהליכים משפטיים כנגד הנתבע 1. לאחר שקיבלו הצדדים את הסבריו, טוען הנתבע 5, כי הם סיכמו ביניהם את סכום התמורה בגין קבלת ייפוי הכוח וזכויות הבניה הגלומות בו, אשר למיטב ידיעתו של הנתבע 5 מהווה מחיר הגון וסביר, בהתחשב בפוטנציאל קיים של הוצאת תכנית בנין עיר נקודתית באזור. באשר להשלמת הליך רישום הכזויות על שם התנבעים 3-4, טוען הנתבע 5, כי התובע נתן לו הוראה מפורשת לעכב את הליכי העברת הרישום, ועד ליום הגשת כתב הגנתם, ההוראה נשארה בתוקפה. מכל הטעמים הללו מבקש הנתבע 5 לדחות את התביעה נגדו. 11. כאן המקום לציין, כי במסגרת קדם משפט, שהתקיים ביום 5/7/07, הגיעו ב"כ הצדדים להסדר דיוני, שקיבל תוקף של פסק הדין, במסגרתו הוסכם כדלקמן: "1. ייחתם שטר משכנתא/משכון של הנתבעים 3-4 לטובת התובע להבטחת סכום של 30,000$ למקרה שייקבע שהנתבעים חייבים סכום זה לתובע במסגרת ההליך הנדון. השטר ייחתם ויימסר לב"כ התובע, לא יאוחר מיום 15/7/07, וב"כ התובע יעביר מסמך זה לנתבע 5. לאחר מכן, ישלים הנתבע 5 את רישום זכויות הנתבעים 3-4 על הדירה שרכשו מהתובע בד בבד עם רישום הערת אזהרה או רישום משכנתא על-פי שטר המשכנתא. 2. לאחר מכן, יגישו הנתבעים 3-4 בקשה לבנק לקבלת הלוואה ע"ס 30,000$ וימציאו העתק הבקשה לב"כ התובע, והכל לא יאוחר מיום 1/8/07. אם תתקבל הלוואה, יועברו ה-30,000$ לידיו הנאמנות של ב"כ הנתבעים 3-4 בהתאם להסדר הדיוני, תבוטל הערת אזהרה של שטר המשכנתא..." נכון להיום, אין זה שנוי במחלוקת, שהושלם הליך העברת רישום הזכויות של הנתבעים 3-4 בנכס, והם נרשמו כבעלים של מחצית בלתי מסוימת מזכויות הבעלות בחלקה. דיון והכרעה 12. הפלוגתאות העיקריות שנותרו להכרעה הן שלוש במספר והן: למי הבעלות בזכויות הבניה בנכס? האם היה ויתור של הנתבע 1 או של מי מטעמו על חלקו בזכויות הבניה לטובת התובע, והאם ויתור כזה משתמע מהסכם המכר שנערך בינו לבין התובע ביחס עם רכישת הדירה מהתובע? איך הבין את ההסכם הנתבע 5 ומה הסביר לתובע באשר לאפשרות להעניק את זכויות הבניה לנתבעים 3-4 טרם שערך את ההסכם בינם לבין התובע? האם פעולותיו ועצותיו של הנתבע 5 היו בלתי סבירות בעניין זה? למי זכויות הבעלות בחצר שבקומת הקרקע של הנכס, ולאיזו משתי הדירות הוצמדה חצר זו בהסכמי המכר שנערכו בין התובע לבין הנתבעים 1-4 נשוא התביעה, אם בכלל? האם היה פיגור בהעברת רישום זכויות הנתבעים 3-4 בדירה שרכשו מהתובע על-פי תנאי ההסכם עמו, ואם כן, האם אחראיים התובע ו/או הנתבע 5 לפיגור זה? זכויות הבניה 13. הפסיקה התייחסה אל אחוזי בנייה כאל "נכס שבבעלות משותפת" של בעלי הדירות, הנובעת מהבעלות המשותפת של בעלי הדירות במגרש שעליו נבנה הבית המשותף. על יסוד גישה זו, נפסק כי הצמדת גג לדירה בבית משותף אינה כוללת בחובה את הענקת הזכות לנצל את אחוזי הבניה שנותרו בבנין, אלא אם ניתנה הסכמת כל בעלי הדירות בבנין לדבר (ע"א 136/63 ולטר יוסף נ' יוחנן שורצמן ואח' פ"ד יז 1722; ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם פ"ד ל"ד (2) 807 ; ע"א 19/81 בנימין ביבי נ' ד"ר קרל הורברט פ"ד לז (2) 497; ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי-רפול פ"ד נד (3) 389 (להלן: פסק הדין גלמן). בפסיקה אף הודגש, כי ויתור על אחוזי הבנייה חייב להיות מפורש (פסק הדין גלמן, שם עמ' 394). כאן המקום לדחות את טענת ב"כ התובע כי פסיקה זו לא היתה קיימת בשנת 1993, עת נערך הסכם המכר בין התובע לבין הנתבע 1. מאיזכור הפסיקה לעיל עולה כי מדובר בהלכה מושרשת, שיצאה מבית מדרשו של בית המשפט העליון, עשרות שנים לפני עריכת אותו הסכם. 14. לא בכדי שהצדדים הפנו את עיקר חציהם בשאלה אם היה ויתור של הנתבע 1 על חלקו בזכויות בניה בנכס אם לאו, שכן הכרעה בשאלה זו תכריע את גורל התביעה לשבט או לחסד ביחס לכל הנתבעים בתביעה זו. התביעה כנגד הנתבעים 1-2 15. בחינת התשתית הראיתית בענייננו מעלה כי לא היה ויתור של הנתבע 1 או מי מטעמו על זכויות הבניה בנכס. התובע נסמך בתביעתו בהוראות הסכם המכר שנכרת בינו לבין הנתבע 1 בשנת 1993. בסעיף 6 להסכם, המתייחס לזכויות בגג של הנכס, הוסכם בזו הלשון: "...הקונים מצהירים כי גג הבנין שייך למוכרים בלבד ואין להם זכות כלשהי בגג." מסעיף זה עולה כי הנתבע 1 נתן את הסכמתו להוצאת גג הבנין מהרכוש המשותף של הבנין ולהצמדתו לדירה שהיתה אז בבעלותו של התובע. אלא שעצם הצמדת הגג ליחידת הדיור של התובע לא העניקה לו זכות לבנות על הגג ללא הסכמה מפורשת לכך של הנתבע 1. הסכמה כזו לא מצאנו בהסכם המכר שבין התובע לבין הנתבע 1. 16. התובע נאחז בצמד תיבות "זכות כלשהי" בסעיף הנ"ל כמתייחס, בין היתר, לזכויות הבניה על הגג, שלפי הטענה, הנתבע 1 ויתר עליהם בהסכם זה. אלא שלא הובאו ראיות להוכיח כי זו היתה כוונת הצדדים בעת עריכת ההסכם הנ"ל. הנתבע 2, שמסר עדות מטעמו של הנתבע 1, כמי שהיה מעורה בהליך רכישת הדירה מהתובע, הכחיש בתוקף כי הנתבע 1 התחייב בסעיף זה להקנות לתובע או למי מטעמו את חלקו בזכויות הבניה שבבניין (ס' 6 לתצהיר הנתבע 2 ועמ' 24 ש' 1-2 לפרוטוקול). התובע לא הביא לעדות את עו"ד דוד בנג'י, אשר ייצג את שני הצדדים בעסקת מכר זו, כדי לתמוך בעדותו שהוסבר לנתבעים 1-2 שהם מוותרים על זכויות הבניה. מחדל זה של התובע פועל לרעתו מכוח חזקה ראייתית בדבר הימנעות מהבאת ראיה רלוונטית (ראה קדמי, על הראיות, הדין בראי הפסיקה, מהדורה משולבת, 1627). גם הנסיבות שלאחר כריתת ההסכם עם הנתבע 1 מלמדות על כך שלא היתה הכוונה מצידו להקניית זכויות הבניה על הגג לתובע או למי מטעמו. מהראיות שהונחו לפני עולה כי הפעם הראשונה שהועלה הנושא של זכויות הבניה על גג הבנין בין התובע לנתבע 2 היה בסמוך לאחר עריכת הסכם המכר בין התובע לבין הנתבעים 3-4. אז פנה התובע לנתבע 2 בבקשה שיחתום לו על ייפוי הכוח בנוסח המופיע בהסכם המכר שבין התובע לבין הנתבעים 3-4. בתגובה לכך מסר הנתבע 2 לתובע מסמך שערך בכתב ידו, בו אישר את האמור בסעיף 6 להסכם שנחתם בין אביו לתובע , לפיו "גג הבנין שייך למוכרים - משה ובתיה הוד ז"ל בלבד" (נספח ו' לתצהיר התובע). על גבי אותו מסמך ציין הנתבע 2 כי מדובר ב"עותק לא מחייב", אשר כפי שהסביר בחקירתו הנגדית נעשה מחמת זהירות, מכיוון שטרם הספיק לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי בנוגע לאותו מסמך (ס' 9 לתצהיר הנתבעים 1-2 ועמ' 25 ש' 1-2 לפרוטוקול). כך גם עולה מחקירתו הנגדית של התובע, שהעיד כי פניותיו לנתבע לחתום על ייפוי הכוח, שבאו בעקבות חתימת ההסכם עם הנתבעים 3-4, לא הניבו מאומה מלבד אותו מסמך ו', שגם לעדותו לא היה מספק ולא היווה תחליף לייפוי הכוח הנדרש בהסכם שלו עם הנתבעים 3-4 (עמ' 11 ש'30-31, עמ' 14 ש' 36-31, עמ' 15 ש' 1-ל לפרוטוקול). בכך התובע עצמו סתר את העדות שמסר במסגרת תצהיר העדות הראשית שלו, לפיה המסמך הנ"ל שבנספח ו' נחתם לפני ההתקשרות של התובע עם הנתבעים 3-4 וכחלק מהתחייבותו של הנתבע 2 לחתום על ייפוי הכוח לטובת הנתבעים 3-4, לכשיידרשו לכך (ס' 33-37 לתצהיר התובע). גם לא הוכחה גרסתו של התובע להסכמת הנתבע 2 לחתום על יפויי הכוח בתמורה לכך שהנתבעים 3-4 יתקנו את הנזקים שכביכול גרמו לדירתו של הנתבע 2. התובע נסמך בעניין זה על חילופי הדברים שהועלו במסגרת הפגישה שנערכה בין ב"כ התובע דאז, עו"ד א. המר, לבין ב"כ הנתבעים 1-2, שבה לא נכח התובע באופן אישי. לכן עדותו של התובע בעניין זה היא עדות מכלי שני. לעומת זאת, הנתבע בעצמו הכחיש בעדותו כי הסירוב שלו לחתום על ייפוי הכוח היה נעוץ באופן כלשהו בהתנהגותם של הנתבעים 3-4 (עמ' 30 ש' 6-8 לפרוטוקול). הנתבע 2 דבק לאורך כל הדרך בטענתו כי מעולם לא ניתנה התחייבות שלו ו/או של הנתבע 1 להקניית זכויות הבניה בבנין לתובע או למי מטעמו ((ס' 6 לתצהיר הנתבע 2 ועמ' 24 ש' 1-2 לפרוטוקול). די בכך כדי לדחות את הטענה. יוצא אם כן, שגם שנים לאחר רכישת דירתם מהתובע, סברו הנתבעים 1-2 כי הזכויות היחידות שהקנו לתובע ביחס לגג הן זכויות הבעלות בגג עצמו, אך לא מעבר לכך. 17. פרשנות זו של ההסכם בין התובע לבין הנתבע 1 גם מתחייבת מניסיון חיים ומהגיונם של דברים. בל נשכח, שהנפקות של החתימה על ייפוי הכוח לטובת הנתבעים 3-4 היתה לגבי זכויות בניה עתידיות,למקרה ויחול שינוי בתכנית בנין ערים הקיימת או למקרה ותוצא ת.ב.ע. נקודתית, בעקבותיה יוקצו אחוזי בנייה לבנין, משלפי הת.ב.ע. הקיימת החלה על הבנין אין אחוזי בניה בלתי מנוצלים בבנין זה. לכן, גם אם הייתי מקבל את פרשנותו של התובע לחוזה בינו לבין הנתבע 1 בדבר ויתור של הנתבע 1 על חלקו בזכויות הבניה שבבנין, היה זה מרחיק לכת לייחס לו ויתור שכזה גם על זכויות בניה שטרם באו לעולם, מבלי שהובעה הסכמתו המפורשת לכך של הנתבע 1 בחוזה [(השווה לה"פ (מחוזי - י-ם) 1146/02 פרופסור דוד שרון ואח' נ' עיזבון מרדכי קליין ז"ל ואח' ]. 18. מן המקובץ עולה, כי לא היה ויתור של הנתבע 1 או של מי מטעמו על חלקו בזכויות הבנייה הקיימות ו/או העתידיות שבבנין לא כלפי התובע ולא כלפי הנתבעים 3-4. משכך, יש לקבוע כי לנתבע 1 מחצית מזכויות הבניה, ככל שיוקצו לבנין, כפועל יוצא משינויים שיכול ויחולו בעתיד בתוכנית בנין הערים החלה על הבנין. אשר על כן, היתה זו זכותם של הנתבעים 1-2 להתנגד לדרישת התובע להמצאת ייפוי הכוח דנן, משדרישה זו לא עוגנה בהסכם עמם, בניגוד לטענת התובע. לפיכך, יש להורות על דחיית התביעה כנגד הנתבעים 1-2. התביעה כנגד הנתבעים 3-4 19. משהוכח כי הנתבעים 3-4 לא היו אחראים בכל דרך שהיא לסירובם של הנתבעים 1-2 להמציא לתובע את ייפוי הכוח נשוא ההסכם עמם, יש להורות על דחיית התביעה גם כנגד הנתבעים 3-4. ההסכם בין התובע לבין הנתבעים 3-4 הוא ברור וחד משמעי, במסגרתו נקבע בסעיף 5(ד) להסכם כי סכום של 30,000$ ישולם כנגד קבלתם של מספר מסמכים, ביניהם ייפוי הכוח נשוא התביעה. סעיף 5(ד) להסכם זה מבהיר חד-משמעית שהמצאת ייפוי הכוח הנ"ל מהווה תנאי מתלה להתחייבותם של הנתבעים 3-4 בסעיף זה, באופן כזה שאם לא יומצא ייפוי הכוח תוך 11 חודשים מיום תשלום התמורה השלישי בדירה תופקע זכותו של התובע לקבלת אותו סכום בסך 30,000$, וסכום התמורה יעמוד על 90,000$ בלבד. ולכן, משלא עמד התובע בהתחייבותו, ולא המציא לנתבעים 3-4 את יפוי הכוח האמור, אין הוא זכאי יותר לאכוף על הנתבעים 3-4 את התחייבותם לתשלום הסכום הנתבע על ידו, משזכותו זו פקעה זה מכבר על-פי הוראות ההסכם בינו לבין הנתבעים 3-4. אני גם דוחה את טענת התובע להיותה של דרישת הנתבעים 3-4 להמצאת ייפוי הכוח חסרת תכלית מעשית בהיעדר אחוזי בניה בלתי מנוצלים בבנין על-פי תכנית בנין הערים הקיימת החלה על הבנין. באותו סעיף 5(ד) הותנה כי ייפוי הכוח לטובת הנתבעים 3-4, שהתחייב התובע להמציאו, יתייחס לכל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנכס. הנתבע 3 העיד, ועדותו לא נסתרה, כי קיימים תקדימים באיזור בו מצוי הבנין להוצאת ת.ב.ע. נקודתיות, אשר איפשרו לבנות קומות נוספות על הנכסים הקיימים (עמ' 38 ש' 1-6 לפרוטוקול). די בכך כדי לדחות את הטענה של התובע להיותה של הדרישה אינה מעשית ומיותרת. בשלב הראיות התובע העלה טענה חדשה, שזכרה כלל לא בא במסגרת תביעתו, והיא שהנתבעים 3-4 בנו ללא היתר בניה בנייה נוספת על גג הבנין, וגם מסיבה זו לא ייתכן כי יינתנו זכויות בניה נוספות בנכס (ס' 65 א' לתצהיר התובע). אלא שבמהלך חקירתו הנגדית של התובע התברר כי אין לו ידיעה אישית אודות אותה בניה (עמ' 16 ש' 4-6 לפרוטוקול), כאשר הנתבע 3 הכחיש מפורשות כי היה צורך בקבלת היתר בניה לשיפוץ שעשה לגלריה שרכש מהתובע במסגרת ההסכם עמו (עמ' 36 ש' 16-21 לפרוטוקול). לפיכך אני דוחה את התביעה כנגד הנתבעים 3-4. התביעה כנגד הנתבע 5 20. במצב דברים זה, בו זכויות הבניה על הגג לא היו שייכות לתובע באופן בלעדי, ברי כי היה צורך בקבלת הסכמת הנתבע 1 או מי מטעמו לבניה של הנתבעים 3-4 על גג הבנין בטרם הקניית זכויות אלו לנתבעים 3-4 במסגרת ההסכם עמם. ההסכם שערך הנתבע 5 בין התובע לבין הנתבעים 3-4 מתנה במפורש את קבלת הזכות לבנות על גג הבניין בקבלת ייפוי כוח מטעם הנתבע 1, המגלם בתוכו את הסכמתו לבנייה זו. התניה זו נוסחה בצורה של זכות של התובע לקבלת סכום כספי בסך 30,000$ על תנאי שימציא לנתבעים 3-4 את ייפוי הכוח הנ"ל תוך 11 חודשים מיום תשלום התמורה הקודם. לטענת התובע, הנתבע 5 התרשל בניסוח תניה זו בהסכם במספר היבטים: א) בכך שהכניס להסכם את התחייבות של התובע בנוגע לזכויות הבניה, למרות שהיתה מנוגדת לכוונות של הצדדים בשלב המשא ומתן, במהלכו לא הביעו הנתבעים 3-4 כלל התעניינות בזכויות הבניה על הגג; ב) בכך שהעריך את שווים של זכויות הבניה בסכום לא מבוטל של כרבע מסכום התמורה ללא כל הצדקה לכך, בהתחשב בעובדה שאין אחוזי בניה לא מנוצלים בבנין; ג) בכך שלא וידא עם הנתבעים 1-2 אם תינתן הסכמתם להקניית זכויות בניה על הגג לנתבעים 3-4 ולא דאג לקבל את ייפוי הכוח הנדרש מהם מבעוד מועד ובטרם עריכת ההסכם בין התובע לבין הנתבעים 3-4. 21. הנתבע 5, לעומת זאת, מכחיש נחרצות את מעורבותו בגיבוש העיסקה בין התובע לבין הנתבעים 3-4 וחוזר על כך שכל תנאי העיסקה, לרבות לעניין זכויות הבניה על הגג, סוכמו בן הצדדים בינם לבין עצמם. לשיטתו של הנתבע 5, הוא יצא ידי חובתו המקצועית בכך שהסביר לצדדים את משמעות התחייבויותיהם וזכויותיהם על-פי ההסכם, ובכלל זה הצורך בקבלת הסכמתו של נתבע 1 לבנייה של הנתבעים 3-4 על גג הנכס. הנתבע 5 הצהיר, וחזר על כך במהלך חקירתו הנגדית, כי הסביר לצדדים מפורשות כי הנתבע 1 לא מחויב למסור לתובע את ייפוי הכוח, וכי ככל הנראה קבלתו תהיה כרוכה בהליכים משפטיים, שגם אז אין כל ביטחון כי התובע ישיג את ייפוי הכוח המבוקש מהנתבע (ס' 10-12 לתצהיר הנתבע 5 ועמ' 50 ש' 12-19 לפרוטוקול). לשיטתו של הנתבע 5, סכום של 30,000$ כנגד קבלת ייפוי הכוח מהנתבע 1 היה הוגן וסביר בנסיבות העניין, בהתחשב באפשרות של הוצאת ת.ב.ע. נקודתית להרחבת אחוזי הבניה, כפי שנעשה באותו רחוב לגבי בניין מס' 23, בו הותר להוסיף שתי קומות נוספות מעל לשתי קומות קיימות בבנין (ס' 33 לתצהיר ות.ב.ע מתוקנת לגבי אותו בנין צורפה לתצהירו של הנתבע 5 כנספח ד'). 22. מבין שתי הגרסאות מצאתי להעדיף את גרסתו של הנתבע 5 על פני גרסתו של התובע. להלן נימוקיי: עדותו של התובע לא נמצאה מהימנה עלי לנוכח סתירות ובקיעים רבים שנתגלו בגרסתו של התובע, זאת לעומת עדותו של הנתבע 5 אשר היתה עקבית והגיונית. כך כבר במהלך חקירתו הנגדית של התובע הופרכה מרבית גרסתו בנוגע למעשים ומחדלים שהוא מייחס לנתבע 5. התובע, אשר העיד כי הקנית זכויות בניה בהסכם לנתבעים 3-4 היתה שלא מדעתו, אישר במהלך חקירתו הנגדית כי קרא את ההסכם עם הנתבעים 3-4, ולאחר שקיבל תשובות מהנתבע 5 לשאלות ששאל, חתם על ההסכם (עמ' 14 ש' 15-23, עמ' 18 ש' 3-6 לפרוטוקול). התובע נשאל בחקירתו הנגדית של הנתבע 5 לפרט דברים שנכתבו בהסכם ללא ידיעתו של התובע, ובתשובה לכך מנה התובע ענין אחד והוא משמעות הניסוח "רום הרקיע" בהסכם (עמ' 20 ש' 18-21 לפרוטוקול). משמע שרצונם של הנתבעים 3-4 לרכוש את זכויות הבניה היתה ידועה לתובע בטרם החתימה על ההסכם עמם. תימוכין למסקנה זו נמצאו בעדותו של הנתבע 3, שעמד איתן על כך שקבלת זכויות הבניה על הגג היה תנאי מהותי עבורו ועבור הנתבעת 4, שבלעדיו לא היו הנתבעים 3-4 שוקלים לרכוש את הדירה (ס' 13 לתצהיר הנתבע 3 ועמ' 32 ש' 17-19 לפרוטוקול). התובע לא הביא לעדות את המתווך שתיווך בינו לבין הנתבעים 3-4 בעיסקה והיה צד למשא מתן בין הצדדים על-פי האמור בתצהירו (ס' 58 לתצהיר), והדבר בעוכריו של התובע. גם גרסתו של התובע, לפיה הנתבע 5 לקח על עצמו את הטיפול בהשגת ייפוי הכוח מטעם הנתבע 1, ואף אמר לו מפורשות כי אין דחיפות מיוחדת בהחתמת הנתבע 1 בטרם החתימה על ההסכם עם הנתבעים 3-4, וכי הוא מוכן להסתפק באותו מסמך בכתב ידו של הנתבע 2 (נספח ו' בתצהיר התובע) נסתרה בחקירתו הנגדית של התובע. התובע הודה בחקירתו הנגדית כי קיבל את המסמך מהנתבע 2 רק לאחר שנחתם ההסכם עם הנתבעים 3-4, ולאחר שהציג אותו לנתבע 5 התברר כי מסמך זה אינו מספק ואינו מהווה תחליף לייפוי הכוח הנדרש (עמ' 19 ש' 3-10 לפרוטוקול). מלבד סתירות אלה בגרסתו של התובע, התערערה מהימנותו של התובע ביחס לתביעתו כנגד הנתבע 5 לנוכח הודאתו של התובע במהלך חקירתו הנגדית כי כלל לא התכוון לתבוע את הנתבע 5, ואף פיטר את בא-כוחו הקודם, לאחר שזה ייעץ לו לצרף את הנתבע 5 כנתבע נוסף בתביעה, ונאלץ לעשות כן רק לאחר הייעוץ המשפטי שקיבל בנדון לאחר מכן (עמ' 21 ש' 20-23 לפרוטוקול). 23. גם באשר לאופן התנהלותו של הנתבע 5 סביב ניסוח התניה שבסעיף 5(ד) להסכם לא מצאתי כל פסול, ולא כל שכן לא ראיתי בהן סטייה מסטנדרט ההתנהגות הסביר של עורך דין בנסיבות העניין. שלא כטענת התובע, אינני סבור כי הנתבע 5 היה נדרש בנסיבות המקרה לפעול באופן יזום לקבלת ייפוי הכוח מטעמו של הנתבע 1 בטרם חתימת ההסכם בין התובע לבין הנתבעים 3-4. הנתבע 5 העיד, ואני מקבל את עדותו בעניין זה, כי הסביר לצדדים בטרם חתימת החוזה ביניהם, כי לנתבע 1 זכויות בניה בבנין בשותפות עם התובע, ולשם הענקתם לתובע, על הנתבע 1 ליתן הסכמתו לכך, כשאין כל בטוחה שאכן תינתן לו; אף על פי כן, בחרו הצדדים להתקשר בעיסקה לפי התנאים שסיכמו ביניהם בעקבות כך, ומבלי שהנתבע 5 נטל על עצמו התחייבות כלשהי להמצאת ייפוי הכוח עסקינן (ס' 10-11 לתצהיר הנתבע 5 ועמ' 50 ש' 14-19 לפרוטוקול). התובע אמנם העיד אחרת, ומסר בתצהירו שלא רק שלא קיבל הסבר כזה מהנתבע 5, אלא נהפוך הוא, הנתבע 5 אמר לו מפורשות, כי לנתבע 1 אין כל זכויות הבניה על הגג (ס' 29 לתצהיר התובע). אלא שגם הפעם כשאומת התובע עם הגרסה שמסר בסעיף 29 לתצהירו תשובתו היתה פחות נחרצת, ולמעשה נמנע מלהשיב תשובה עניינית כאשר עומת עם גרסתו של נתבע 5 בעניין (עמ' 13 ש' 6-11 לפרוטוקול). מנגד גרסתו של התובע נתמכה בעדותו של הנתבע 3 במהלך חקירתו הנגדית, במסגרתה מסר כי הנתבע 5 הסביר לצדדים שצפויים קשיים בקבלת ייפוי הכוח מהנתבע 1, ובעקבות כך התנו הצדדים את תנאי החוזה המתייחסים לזכויות הבניה (עמ' 43 ש' 29-30 לפרוטוקול (. תימוכין לגרסתו של הנתבע 5 בעניין מצויים גם בהסכם ובהוראותיו, שהתובע אישר כי קראם בטרם החתימה עליו, והכל כיפורט להלן: ראשית, בהסכם הותנה מפורשות כי לצורך הקנית זכויות הבניה לנתבעים 3-4 נדרשת הסכמתו של הנתבע 1, כאשר זכותו של התובע לקבלת סכום התשלום האחרון הותנה בהמצאת ייפוי הכוח מהנתבע 1, המקנה לנתבעים 3-4 את זכויות הבניה המבוקשות. משמע שערב חתימת ההסכם עם הנתבעים 3-4 לא היו לתובע את מלוא זכויות הבניה בבנין, אחרת מדוע היה נצרך לייפוי הכוח מהנתבע 1 על מנת להקנות את הזכויות לנתבעים 3-4? שנית, בסעיף 3 להסכם דנן מצויה גושפנקה נוספת לכך שמלוא זכויות הבניה על הגג לא היו מנחלתו של התובע ערב ההתקשרות בהסכם עם הנתבעים 3-4. באותו סעיף 3 להסכם, שהתובע אישר בחקירתו הנגדית באופן ספציפי כי קראו והסכים לאמור בו, הוסף בכתב יד משפט הבא: " אם מר בן שושן יחתום על ייפוי הכוח כאמור בסעיף 3.5, יקבל כל הזכויות בחצר והקונה יבנה סוכה מעל החצר". וישאל השואל מדוע היה צריך להעניק לנתבע 1 זכויות בחצר בתמורה לקבלת יפויי הכוח ממנו, אם לנתבע 1 לא היו זכויות בניה על הגג והוא היה מחויב לחתום על ייפוי הכוח? שאלה זו נשאל התובע במהלך חקירתו הנגדית, אך לא היה בפיו כל הסבר ענייני לאמור בתוספת זו בהסכם (עמ' 12 ש' 5-17 לפרוטוקול). 24. שלישית, גם אופן עריכת התניה הנוגעת לזכויות הבניה בהסכם באותו סעיף 5(ד) מעידה על כך שקבלת ייפוי הכוח מהנתבע 1 לא היה בגדר מובן מאליו, והתובע נמנע מלקחת אחריות כלפי הנתבעים 3-4 למקרה ולא תתקבל הסכמתו של הנתבע 1. במה דברים אמורים? אותו אירוע של קבלת ייפוי הכוח מהנתבע 1 נוסח כתנאי מתלה לזכותו של התובע לקבלת סכום כספי בסך 30,000$ מהנתבעים 3-4. הדעת נותנת שהצדדים לא היו בוחרים דווקא בקונסטרוקציה של זכות על תנאי, אילו קבלת ייפוי הכוח מהתובע היה בגדר אירוע ודאי. רוצה לומר, סביר להניח שהתובע היה נוטל על עצמו התחייבות להמציא את ייפוי הכוח לנתבעים 3-4 תוך פרק זמן מסוים, כפי שנהג לגבי מסמכים אחרים, לגביהם התחייב כלפי הנתבעים 3-4 להמציאם תוך תקופה שנקבעה בהסכם ]כגון מסמכים הדרושים לשם העברת רישום הזכויות על שם הנתבעים 3-4 כאמור בסעיף 5 (ג) להסכם עם הנתבעים 3-4 .[הנפקות של ניסוח אירוע מסוים כתנאי מתלה או כהתחייבות חשובה כשבוחנים אם הופר ההסכם בין הצדדים אם לאו, ומי אחראי להפרה. להבדיל מהפרת התחייבות, אי התקיימות של תנאי מתלה לא מביאה, מניה וביה, להפרת החוזה בין הצדדים אלא, לכל היותר, גורמת להתבטלות החוזה (או הזכות בענייננו), ללא שאיש מהצדדים יהיה אחראי כלפי חברו [נ. כהן וד. פרידמן חוזים, כרך ג' 45 (2003)]. אך ברי הוא כי כאשר מדובר באירוע עתידי שהתקיימותו אינה ודאית יעדיפו הצדדים ללכת לפי הקונסטרוקציה של זכות על תנאי מאשר להטיל אחריות חוזית על אחד הצדדים להתקיימותו של אותו תנאי, על כל הכרוך בכך. ובחזרה לענייננו, נראה כי הצדדים צפו מראש את הקשים שעלולים להתעורר בקבלת ייפוי הכוח מהנתבע 1, ומסיבה זו נתנו לתובע ארכה נוספת של 11 חודשים להשגתו, כאשר במקרה וגם לאחר אותה ארכה נוספת לא יעלה בידו להשיג את ייפוי הכוח מהנתבע 1, תופקע זכותו של התובע לקבלת התמורה הכספית בעד אותה זכות לבנות על הגג, שהצדדים העמידוה מראש על סך של 30,000$. ספק בעיני, אם ניסוח התניה עסקינן בצורה של התחייבות היתה מועילה יותר לתובע בנסיבות העניין, כפי שמשתמע מקו הטיעון של ב"כ התובע. מלבד הפרת ההסכם, המקנה לנתבעים 3-4 ברירה לבטל את ההסכם, הפרת התחייבות מצד התובע היתה גוררת סנקציה כספית לפצות את הנתבעים 3-4 בעד הנזק שנגרם להם, בהתאם לסעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בעד הפרת החוזה), תשל"א-1970. ייתכן שבמקרה כזה שסכום הפיצויים היה אף עולה על הסכום של 30,000$. מכל מקום, התובע לא הביא כל הוכחה לטענתו כי זכויות הבניה הוערכו בסכום של 30,000$ שלא בצדק ושלא כפי שווים האמיתי. התובע לא הביא חוות דעת שמאית, שהיה בה כדי לשפוך אור על מחירי הנדל"ן בתקופה הרלוונטית באזור נשוא התביעה ולא הוכיח בכל דרך אחרת, כי שווי יחידת הדיור שנמכרה לנתבעים 3-4 עמד אותה עת על סך של 120,000$, אף ללא זכויות הבניה על גג הבנין. ב"כ התובע אמנם ניסה לטעון כי סכום התשלום האחרון בסך 30,000$ היווה חלק מתמורת רכישת הזכויות בדירה ולא בגין זכויות הבניה גרידא. אך לטענתו זו לא נמצא כל ביסוס. אדרבה, משילוב הוראות שבס' 5 (ג) ו-5 (ד) להסכם בין התובע לנתבעים 3-4 למדים כי סכום זה היה אמור להשתלם לאחר השלמת הליך הרישום של הדירה על שם הנתבעים 3-4, וסביר להניח שזו לא היתה מתבצעת בטרם שולמה מלוא התמורה הכספית בגין רכישת אותן זכויות. משמע, שהצדדים העמידו את התמורה הכספית בגין רכישת הזכויות בדירה בלבד (ללא זכויות הבניה הבלעדיות) על סכום של 90,000$ בלבד. ב"כ התובע גם ניסה להסיק מאופן דיווח לרשויות מס שבח על העיסקה, שנעשה על ידי הנתבע 5, כראיה לכך שהצדדים העריכו את שווי הדירה בסכום של 120,000 $. ואולם הנתבע 5 הסביר כי הדיווח על העיסקה לפי סכום של 120,000$ נעשה לפי דיני מס שבח, שמחייבים לדווח על העיסקה כולה, גם אם מדובר בעיסקה מותנית (עמ' 46 ש' 25-26 לפרוטוקול). ב"כ התובע לא הפנה לאסמכתא משפטית שהיה בה כדי להפריך את עדותו של הנתבע 5 בעניין זה. על כל פנים, לא מצאתי כל נפקות לאופן בו התבצע דיווח לרשויות מס שבח בכל הקשור לשווים של הזכויות שנרכשו על ידי הנתבעים 3-4 מהתובע. 25. בנסיבות אלה, אין לי אלא לקבל את גרסתו של הנתבע 5, כי סכום התמורה הכספי בעד זכויות הבניה על הגג סוכם בין הצדדים בינם לבין עצמם, שעה שקבלתו בידי התובע היה מותנה בקבלת הסכמתו של הנתבע 1 להעביר את חלקו בזכויות הבניה לנתבעים 3-4. אם אלה היו תנאי העיסקה, שהצדדים הסכימו עליהם, הרי התובע נטל במודע את הסיכון לכך שלא תתקבל הסכמתו של הנתבע 1 לעסקה, ומה לו שילין על הנתבע 5, כאשר סיכון זה התממש, והסכמתו של הנתבע 1 לא התקבלה. גם אם הייתי מקבל את גרסתו של התובע, כי המצב המשפטי באשר לזכויות הבניה בבנין לא הוסבר לו כדבעי על ידי הנתבע 5 בטרם התקשרותו בהסכם עם הנתבעים 3-4, לא היה בכך כדי לשנות מהתוצאה. בין אם הוסבר לתובע על ההשלכות המשפטיות הנובעות מההסכם עם הנתבע 1 ובין אם לאו, התובע ידע ידוע היטב כי קבלת הסכמתו של הנתבע 1 לבניה מהווה תנאי בלעדיו אין לקבלת תשלום התמורה האחרון בהסכם. ההסכם בעניין זה הוא חד משמעי ומדבר בעד עצמו. מכאן שגם אם לא ידע התובע את כל האספקטים המשפטיים של העיסקה, די בכך שידע את השורה האחרונה, והיא שאי קבלת ייפוי הכוח מהנתבע 1 תוך פרק זמן שנקבע לכך בהסכם, תגרור מניה וביה הפסד של חלק מהתמורה הכספית, שגם עליה הסכימו הצדדים מראש, כחלק מתנאי ההתקשרות ביניהם. מן המקובץ עולה, כי הנתבע 5 פעל באופן הוגן וסביר וכמתחייב ממנו לפי תנאי העיסקה, ואני דוחה את טענות התובע שהופנו כנגדו בעניין זה. 26. לסיכום פרק זה, וכמתחייב מכל האמור לעיל, אני מורה על דחיית תביעתו של התובע כנגד כל הנתבעים. ב. זכויות בחצר 27. כזכור, אחת הטענות שהעלו הנתבעים 3-4 בתביעה שכנגד כנגד התובע נגעה לזכויות בחצר של הבנין, ולמצג שווא, שעל-פי הנטען, הוצג להם בהקשר זה על-ידי התובע. לטענת הנתבעים 3-4, במסגרת ההסכם עם התובע הוצמדה לדירתם החצר שבקומת הקרקע של הבניין, באופן שהפכה להיות חלק מרכושם הפרטי. היה ויתברר שאין זה כך, טוענים הנתבעים 3-4, כי יש לחייב את התובע בגין הנזק שנגרם להם כפועל יוצא ממצג השווא שהוצג להם בהסכם, ולפצותם בסכום של 5,000$ בגין הפגיעה בזכותם הקניינית בחצר הנכס. התובע, לעומת זאת, מכחיש כי התחייב בהסכם להצמיד את החצר של הנכס לדירת הנתבעים 3-4, כאשר לטענתו התחייבות כזו גם לא משתמעת מההסכם. בעקבות הסכסוך שנתגלע בעניין זה בין הנתבעים 3-4 לבין התובע, גם הנתבעים 1-2 העלו טענה כי זכויות בלעדיות בחצר הוקנו להם, עת נרכש הנכס מהתובע, ואף קודם לכן מכוח החזקה שהחזיק הנתבע 1 בחצר עוד מימיו של הבעלים הקודם של הבנין, מר משה שוויג, ממנו רכש התובע את הנכס. 28. על מנת להכריע במחלוקת זו בין הצדדים, הבה נעיין בהוראות ההסכם המתייחסות לרכוש המשותף של הנכס בשני ההסכמים שערך התובע ביחס למכירת יחידות הדיור שבבנין: בהסכם שבין התובע לבין הנתבע 1, לא מצאנו כל התייחסות לרכוש המשותף של הבנין ולהצמדות, למעט ההוצאה מהרכוש המשותף של הזכויות בגג הבנין, שנשארו בבעלות התובע. לפי פסקת "הואיל" ראשונה שבהסכם, נמכרה לנתבע 1 דירה בת 2 חדרים, מטבח ושירותים בקומת הקרקע. לעומת זאת, בהסכם שבין התובע לבין הנתבעים 3-4 ההתייחסות לרכוש המשותף של הבנין הובאה בשני מקומות בהסכם. כך בפסקת "הואיל" הראשונה הוגדר הממכר כ"דירה בת 2 חדרים בקומה הראשונה של הנכס לרבות גג צמוד מעל כל דירה, כ-60 מ"ר וכל הזכויות ברכוש המשותף הצמודות לדירה הנ"ל". ובסעיף 3 (א)(1) הותנה כי "המוכר מתחייב שלא למכור ו/או לשעבד לשום אדם את הממכר או חלק ממנו לרבות החלקים ברכוש המשותף ולרבות הזכויות בחצר", כאשר בהמשך הסעיף הוסף בכתב יד:"אם מר בן שושן (הנתבע 1) יחתום על ייפוי הכוח כאמור בסעיף 5 ד', יקבל כל הזכויות בחצר והקונה יבנה סוכה מעל החצר". 29. נבחן להלן את טיב הזכויות בחצר הבנין של כל אחד מהרוכשים שרכשו מהתובע את יחידת הדיור בבנין. ראינו שבהסכם המכר של הנתבע 1 אין כלל התייחסות לזכויות בחצר. על-פי הפסיקה הדנה בחובותיו של קבלן, המוכר יחידות דיור בבית משותף, נפסק שעל הקבלן לציין הצמדות של רכוש משותף בחוזי המכר עם כל בעלי הדירות, כאשר לצורך כך הוא יצא ידי חובתו אם יציין רק אילו חלקים מוצאים הרכוש המשותף של הבנין (ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז(3) 808). משחוזה המכר בעניינו של הנתבע 1 שותק לגבי חלוקת הזכויות בחצר, יש לקבוע כי לא היה ויתור במסגרתו על זכויותיו של הנתבע 1 בחצר של הבנין, וכי לנתבע 1 או מי מטעמו יש זכות לעשות שימוש בחצר, כמו גם ליתר בעלי הדירות בבנין. גם מנסיבות שקדמו ובאו לאחר עריכת ההסכם עם הנתבע 1 עולה כי הנתבעים 1-2 לא ויתרו על זכויותיהם בחצר. התובע עצמו אישר כי המבנה הקיים בחצר הנכס היה מימים ימימה, עוד לפני שהוא עצמו רכש את הנכס, וגם בתקופתו לא היתה מחאה מצידו לשימוש שעשו הנתבעים 1-2 באותו מבנה (ס' 65 ב' לתצהירו ועמ' 8 ש' 8-11 לפרוטוקול). די בכך כדי לקבוע כי לא היה ויתור של הנתבעים 1-2 על זכויותיהם בחצר. אם כי עדיין לא נובע מכך שהחצר הוצמדה לדירה של הנתבעים 1-2, כפי שאלה טוענים. גם אם היתה הסכמה בעל פה של התובע על ייחוד השימוש של הנתבעים 1-2 ברכוש המשותף, הסכמה כזו, שלא נרשמה בתקנון הבית המשותף, אינה מעניקה זכות חפצית אלא זכות אישית בלבד, ולכן אינה מחייבת כלפי צדדים שלישיים (ראה ע"א 9502/06 (מחוזי-ירושלים) רונית לומברוזו נ' קובנר מיכאל ). נראה שהנתבעים 1-2 עצמם היו מודעים היטב לטיב זכויותיהם בחצר, שכן לפנייתו של התובע בעניין ייפוי הכוח נשוא התביעה, דרש ממנו הנתבע 2 לחתום על מסמך, שהוא ערך בכתב ידו, בו מופיעה הצהרה של התובע על כך שהחצר שייכת לנתבע 2 (נספח ו' לתצהיר התובע, ועמ' 27 ש' 6-7 לפרוטוקול). לא סביר שהנתבע 2 היה דורש הצהרה זו של התובע כעבור שנים רבות, אם מלכתחילה החצר היתה מוצמדת לדירתו. לפיכך, אני דוחה את טענת הנתבעים 1-2 להיותם בעלי הזכויות הבלעדיות בחצר הבנין. 30. ועתה לזכויות של הנתבעים 3-4 בחצר. גם בהסכם עם הנתבעים 3-4 לא מצינו תניה מפורשת הקובעת כי זכויות בחצר הוקנו לנתבעים 3-4 דווקא. בתיאור הנכס רשום שצמוד לדירה הגג "וכל הזכויות ברכוש המשותף הצמודות לדירה", אך מכך לא משתמע יותר ממה שאמור בו, שהזכויות ברכוש המשותף שצמודות לדירה הן בחלק בלתי מסוים ברכוש המשותף לפי יחס שטח הרצפה (כך קובע סעיף 57 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, שחל גם על בניינים שאינם רשומים כבתים משותפים מכוחו של סעיף 77 ב' לחוק). גם בסעיף 3(א)(1) להסכם לא מצאתי את מה שמחפש בו הנתבע 3. באותו סעיף הוסכם כי "המוכר מתחייב שלא למכור או לשעבד את הממכר או חלק ממנו לרבות החלקים ברכוש המשותף ולרבות הזכויות בחצר", ובהמשך הסעיף הוסף בכתב יד: " אם מר בן שושן יחתום על ייפוי הכוח יקבל כל הזכויות בחצר והקונה יבנה סוכה מעל החצר". לא משתמע מכך שהחצר הוצמדה דווקא לדירה של הנתבעים 3-4 בהסכם עם התובע. הנתבעים 3-4 לא הצביעו על כל מקור אחר לרכישת זכויות הבעלות בחצר ולא הצביעו על כל אינדיקציה אחרת לכך שהיתה התחייבות של התובע להצמיד להם את החצר. מכאן שיש לדחות את התביעה שכנגד, ככל שהיא נוגעת לטענת מצג שווא ביחס לזכויות בחצר. לפי המצב הרישומי של הנכס נכון להיום הנתבעים 3-4 חולקים יחדיו עם הנתבע 1 מחצית מהזכויות בחלקה כולה, ולצורך הצמדתה של החצר לדירה של מי מהם, תידרש הסכמה של הבעלים של הדירה השניה, זאת מכוח סעיף 77 ב' לחוק המקרקעין המחיל הוראות הנוגעות לרכוש המשותף על בתים משותפים שאינם רשומים. ג. העברת רישום זכויות הנתבעים 3-4 על שמם, וטענות אחרות שנטענו בכתב התביעה שכנגד 31. לפי הטענה בכתב התביעה שכנגד היה פיגור בהעברת רישום זכויות הנתבעים 3-4 בדירה שרכשו מהתובע על-פי תנאי ההסכם עמו, כאשר לטענת התובע הנתבע 5 אחראי לפיגור זה. בעניין זה, נסמכים הנתבעים 3-4 על ס' 5( ד) הסכם, ממנו מסיקים הנתבעים 3-4 כי פרק זמן שהוקצה לתובע להעברת רישום הזכויות בדירה על שמם הוא תוך שלושה וחצי חודשים מיום חתימת ההסכם. היות ורישום זה לא הושלם אלא בעקבות הליכים שננקטו בבית המשפט ובעקבות הסדר דיוני, שהצדדים הגיעו אליו בהמלצת בית המשפט בתיק זה כעבור למעלה משנה מיום כריתת ההסכם, טוענים הנתבעים 3-4 להפרת החוזה בידי התובע, בגינה תובעים הנתבעים 3-4 פיצוי מוסכם שנקבע בהסכם. אני דוחה את הטענה. 32. הסעיף הרלוונטי בהסכם, המטיל חיוב על התובע להעביר את הזכויות בדירה על שם הנתבעים 3-4, הוא סעיף 3(ב) הקובע לאמור: "המוכר מתחייב להעביר הממכר על שם הקונה בכל משרד המנהל רישום לגבי הממכר לרבות במשרדי רישום המקרקעין, עם ובכפוף, למילוי כל התחייבויות הקונה עד ליום הנ"ל; אם לא יסתייע הדבר - ימסור לקונה ייפוי כוח בלתי חוזר וכל המסמכים, האישורים והחתימות הדרושות לרישום הזכויות בשם הקונה, לרבות שטרי העברה חתומים ומאושרים, אישורי מס שבח, מס מכירה, מס רכוש ועיריה וביטול ושחרור כל השעבודים מהדירה, להנחת דעתו של עורך דינו של הקונה. האמור אינו פוטר את המוכר מחובתו לחתום על כל מסמך, לעשות כל פעולה ולשלם כל תשלום הנדרש להעברת הדירה ע"ש הקונה, בהקדם האפשרי. המסמכים יופקדו בנאמנות בידי עוה"ד וימסרו לקונה כנגד התשלום האחרון שיבוצע בשיק הבנקאי (הדגשה שלי - ש.פ.)" 33. נמצאנו למדים כי ההסכם לא קובע מועד אחרון לביצוע חיובו של התובע להעברת הרישום. אמנם נרשם בסעיף 3(ב) כי על התובע להעביר את הזכויות בדירה על שם הנתבעים 3-4 "עד ליום הנ"ל", אך לא מצינו בהסכם המועד המדויק, אליו מתייחסת הוראה זו בסעיף 3(ב) להסכם. מכל מקום, הסעיף ממשיך ומורה שגם אם לא יתבצע הרישום בידי התובע מסיבה כלשהי, אז תחול עליו חובה למסור את כל המסמכים הדרושים לב"כ הרוכשים, וזאת בהקדם האפשרי (אגב, לא ברור לי מדוע קיימת הבחנה בהסכם בין ב"כ הצדדים, אם אותו עו"ד, שהוא הנתבע 5, ייצג את שני הצדדים בעיסקה). 34. אני דוחה את פרשנותם של הנתבעים 3-4 לסעיף 5 (ד) להסכם, כמטיל חיוב על התובע לסיים את העברת הרישום תוך מועד של שלושה וחצי חודשים מיום חתימת החוזה. סעיף זה מטיל חיוב על הנתבעים 3-4 לשלם לתובע תוך שלושה וחצי חודשים מיום חתימת החוזה סכום תמורה אחרון, אשר היה מותנה בביצוע קיומו של התובע להשלמת רישום הזכויות בדירה על שם הנתבעים 3-4. מכאן לא נובע שגם חיובו של התובע היה אמור להתבצע תוך שלושה וחצי חודשים כאמור. ס' 43 (א)(3) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), הדן בחיובים שלובים, קובע בזו הלשון: " (א) המועד לקיומו של חיוב נדחה - (3) אם על הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד - כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו". נמצאנו למדים, כי כאשר מדובר בחיובים מותנים, אי קיום חיובו של הנושה אינו מהווה הפרת החוזה כשלעצמו (אלא אם נקבע אחרת בהסכם), ומהווה לכל היותר הצדק להשעיית קיומו של החייב לבצע את חיובו הוא. כך גם בענייננו, בהיותם החיובים של הצדדים בסעיף 5(ד) רישא להסכם שלובים זה בזה, היו זכאים הנתבעים 3-4 להדחות את התשלום הקבוע באותו סעיף עד למועד בו היה מבצע התובע הוא את חיובו בחוזה להעברת הרישום של זכויות הנתבעים 3-4 בדירה; הכל בכפוף לאמור בסיפא של אותו סעיף, לפיה זכותו של התובע לקבלת אותו סכום של 30,000$ היתה פוקעת בכל מקרה, אם תוך 11 חודשים מיום התשלום הקודם, לא היה ממלא התובע אחר חיובו להמציא לנתבעים 3-4 את ייפוי הכוח מטעם הנתבע 1. 35. הסעיף, הקובע חיוב עצמאי על התובע לבצע העברת רישום הזכויות בדירה, הוא סעיף 3(ב) להסכם, וזה לא קובע מועד אחרון לקיום חיוב זה מצד התובע. במקרה זה קובע סעיף 41 לחוק החוזים כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש." 36. דווקא מאותו סעיף 5(ד) להסכם למדים כי הצדדים הקנו לתובע ארכה נוספת של 11 חודשים לצורך ביצוע חיוביו הנוגעים להמצאת ייפוי הכוח של הנתבע 1, ומכאן אתה למד שעד אז היה רשאי התובע להדחות את ביצוע העברת הרישום בדירה על שם הנתבעים 3-4. אותה ארכה של 11 חודשים מיום ביצוע תשלום התמורה השלישי היתה אמורה לפקוע ביום 19/8/06, שכן תשלום התמורה השלישי בוצע ביום 19/9/05. התביעה של התובע הוגשה ביום 24/8/06, זאת ימים ספורים אחרי פקיעת אותה ארכה. התביעה שכנגד, בו נתבעו מהתובע פיצויים מוסכמים, בין היתר, בגין פיגור בהשלמת העברת רישום הזכויות בדירה, הוגשה ביום 15/10/06, זאת פחות מחודשים מאז תום הארכה הנ"ל. יוצא אם כן, שנכון למועד הגשת התביעה שכנגד הפיגור בגינו הוגשה התביעה היה של כחודשים ימים בלבד. 37. סעיף 10 להסכם, המתייחס לפיצויים מוסכמים, קובע מפורשות כי פיגור של עד שלושים יום בביצוע התחייבויות הצדדים לפי סעיף 5 בענייננו לא ייחשב הפרה יסודית, שמקנה זכות לקבל פיצויים מוסכמים. זאת אומרת, שבין תקופת הארכה לפי סעיף 10 להסכם לבין הגשת התביעה שכנגד חלפו פחות מחודש ימים. לפי האמור בסעיף 41 לחוק החוזים, היה על התובע לבצע את העברת רישום הזכויות תוך זמן סביר. פרק זמן של כחודש ימים בהחלט שיכול להיחשב מסגרת הזמן הסביר, בהתחשב באופי החיוב, שהוא מעצם טיבו לוקח זמן. אשר על כן, לא הוכח כי היתה כאן הפרה יסודית של ההסכם ביחס לחיוב לבצע רישום הזכויות בדירה, אשר היתה מזכה את התובעים שכנגד בפיצוי מוסכם. 38. מכל הטעמים המפורטים לעיל אני דוחה את התביעה שכנגד לפיצויים מוסכמים מהנתבעים שכנגד. 39. הנתבעים 3-4 ניסו לבסס את זכותם לפיצויים מוסכמים מהתובע גם בכך שהתובע הצהיר הצהרה לא נכונה בהסכם ביחס לזכויותיו בנכס נכון למועד בו נחתם ההסכם, ובכך הפר את ההסכם עמם. לטענתם של הנתבעים 3-4, התובע הציג עצמו בהסכם כבעלים כאשר בפועל באותה עת היה בעלים של מחצית הזכויות, כאשר מחצית השניה היתה רשומה על שמה של אשתו המנוחה. עוד טענו הנתבעים 3-4 כי התובע הפר את ההסכם עמם בכך שחתם עליו בשם ילדיו, כאשר בפועל התברר כי חלקם לא ידעו מכך ולא נתנו את הסכמתם למכירה. אני דוחה את הטענות. ההסכם נערך בין הנתבעים מצד אחד ובין התובע ושלושת ילדיו, שוהם שמואל, שרית שרה ושני שושנה, מצד שני. בפסקת ה"הואיל" הראשונה הצהיר התובע מפורשות כי הוא "בעל הזכויות הרשום על ¼ מהנכס...וארבעת המוכרים הם היורשים הבלעדיים של עוד ¼ מהנכס...". נכון שלמועד עריכת ההסכם טרם הוצא צו הירושה של המנוחה, אך בכך אין כדי להפוך את ההצהרה של התובע בהסכם המכר להצהרה שקרית. באשר לטענה השניה, לא הוכחה טענה של הנתבעים 3-4 לסירובם של מי מהיורשים לעיסקה. התובע העיד, ועדותו נתמכה בעדותו של הנתבע 5, כי ניתן ייפוי כוח של היורשים לחתום על העיסקה בשמם (ייפוי הכוח של היורשת בשם שני שושנה צורף לכתב הגנה שכנגד; עמ' 45 ש' 28-31 לפרוטוקול). נכונים הנתבעים 3-4 בטענתם כי העיסקה עם היורש הקטין היתה מותנית בקבלת אישור של בית המשפט לענייני משפחה, אך גם דבר זה היה בידיעתם של הנתבעים 3-4, שכן בסעיף 5(ד) להסכם התנו הצדדים במפורש כי סכום התמורה האחרון מותנה בהמצאת מספר ממסמכים, וביניהם אישור של בית המשפט המוסמך לגבי מכירת חלקם של המוכרים הקטינים. לפיכך, אני דוחה את התביעה שכנגד המייחסת לתובע מצג שווא בעניין זה. 40. לא מצאתי ממש גם בעילות התביעה האחרות שעומדות בבסיס התביעה שכנגד של הנתבעים 3-4. לטענתם של הנתבעים 3-4, התובע הציג להם מצג שווא, כאילו אין כל מניעה לקבלת ייפוי הכוח מטעם הנתבע 1, ועל סמך מצג זה נרכשה הדירה מהתובע. בשל איבוד הפוטנציאל לאפשרות בינוי עתידית על גג הנכס, תובעים הנתבעים 3-4 פיצוי על סך 17,000$ . אני דוחה את התביעה בעניין זה בהיעדר עילה. בפרקים הקודמים דנתי ארוכות בטיב ההתחייבות של התובע ביחס עם הקניית זכויות הבניה על הגג לנתבעים 3-4, וקבעתי, כי התחייבות זו היתה מותנית בקבלת הסכמתו של הנתבע 1, ומשזו לא התקבלה, התבטל גם החיוב של התובע בקשר עמה. הצדדים צפו מראש אפשרות של אי קבלת הסכמתו של הנתבע 1 לבנייה על הגג, ובהתאם לכך קבעו מה תהיה התמורה הכספית בגין הדירה, במידה ולא יקבלו זכויות הבניה על הגג. במסיבות אלה, יש להורות על דחיית התביעה שכנגד בעניין זה. 41. סעד אחרון שנתבע בתביעה שכנגד היה פיצוי בסכום של 1,300 ₪ בגין הפרשי שער מטבע חליפין, שנאלצו הנתבעים 3-4 לשלם לתובע בגין עיכוב נטען בתשלום התמורה השלישי, שנגרם בעטיו של סירוב התובע לקבל את התשלום במועד. בסעיף 19.4 לתצהיר הנתבע 3 אומר הלה שילם לתובע את הסכום של 1,300 ₪ על חשבון הפרשי השער "על מנת לסיים את העניין ברוח טובה וכאות לרצון טוב נעתרתי ושילמתי להוד לפנים משורת הדין, סכום נוסף של 1,300 ₪, על אל פי שהאיחור בתשלום נבע ונגרם עקב סרבנותו של הוד לקבל את התשלום". אם כן, הנתבעים 3-4 בעצמם מודים כי לא הביעו בשעתו כל מחאה לנוכח דרישת התובע לשלם לו את הפרשי השער האמורים, ואף הסכימו לדרישה למרות שסברו כי הדרישה אינה מוצדקת. ואם אז נתנו הנתבעים 3-4 את הסכמתם לדרישה הכספית של התובע, מדוע שיבואו בטענות אל התובע היום? לפיכך, הטענה נדחית. אשר על כן, ולאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה שכנגד . סוף דבר 42. אני דוחה את התביעה ואת התביעה שכנגד. 43. אני מחייב את התובע לשלם לנתבעים 1-2 ולנתבע 5, כל אחד, שכ"ט עו"ד 8,000 ₪ + מע"מ וכן הוצאות משפט. 44. התובע (הנתבע שכנגד) והנתבעים 3-4 (התובעים שכנגד) ישאו, כל אחד, בהוצאותיהם המשפטיות.בניהגגזכויות בניה