קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זכויות מכוח זיקת הנאה בהסכמת הבעלים: א. מבוא 1. עניינן של התביעות המאוחדות שבפני הינו עתירה של התובעת (להלן ובהתאמה "צ'מפיון" ו"אלייד"), למתן צו הצהרתי בנוגע לחזקה ושימוש שעושה הנתבע 3 (להלן:"מר נעימה") במקרקעין שאין עליהם בנין. 2. אין מחלוקת בין הצדדים כי התובעת מס' 1, אשר הוגדרה לעיל כ""צ'מפיון"" הינה הבעלים הרשום והמחזיק של חלקות 58-67 בגוש 10876 (חלקה בגודל של כ-9100 מ"ר). כן מוסכם כי "צ'מפיון" הינה השוכרת של מרבית השטחים (חלקה בגודל של כ-5073 מ"ר מתוך חלקה בת 7000 מ"ר) של חלקה 11 בגוש 10876 אשר נמצאת בבעלות התובעת 2 שהוגדרה לעיל כ"אלייד". יתרת החלקה הנמצאת בבעלות "אלייד" הוחכרה בחכירה לדורות לחברה אחרת (כלבו קירור - ממן 1991), אשר אינה מעורבת בהליכים דנן. 3. אין מחלוקת כי המקרקעין שתוארו לעיל אשר יקראו לצורך פסק דין זה מתחם "צ'מפיון" הינה מקרקעין מוסדרים והזכויות שבהם שתוארו לעיל רשומות. עוד מוסכם כי במתחם "צ'מפיון" הנמצא באזור התעשייה חוף שמן מפעילה "צ'מפיון" את עסקיה - מרכז מכירה ותצוגה למכוניות. 4. אין מחלוקת כי מעבר לגבול המזרחי של מתחום "צ'מפיון" מחזיק מר נעימה, בחלק מחלקות 10, 12 ו-56 בגוש 10876 (להלן:"מתחם נעימה"), עוד מוסכם כי מר נעימה מנהל בשטח אותו הוא מחזיק עסק לקניה ומכירה של גרוטאות ברזל. 5. עוד מוסכם בין הצדדים כי המחלוקות בין הצדדים החלו בעקבות תכניות בינוי שתוכננו ע"י הנתבעת 3 (עירית חיפה) ובוצעו ע"י הנתבעת 2 (להלן:"יפה נוף"), לצורך הקמת גשר חירם אשר הוקם בין השאר על הגבול הדרומי של מתחמי "צ'מפיון" ונעימה לצורך יצירת דרך עורקית מהירה. ביצוע תכנית גשר חירם חייבה שינוי הסדרי תנועה באיזור התעשיה חוף שמן לרבות ובמיוחד חייבה סגירת הכניסות הישנות למתחמי "צ'מפיון" ונעימה אשר היו מרחוב גזל שנחסם והכניסות החדשות למתחמים אלו מוקמו בשלוחה מרחוב עורפי (רח' אופיר), הנמצא מצפון למתחמים אלו. הגישה הוסדרה באמצעות כביש גישה ללא מוצא המוביל למתחמים אלו ובו הוסדרו ארבע כניסות חלופיות למתחמים השונים שתיים מתוכן כניסות מרח' אופיר למתחם "צ'מפיון". 6. עוד אין מחלוקת כי דרך הגישה החלופית למתחמים תוכננה בכביש עורפי ללא מוצא, (להלן:"כביש הפטיש"), ש"צ'מפיון" ו"אלייד" טוענות כי הדבר נעשה כדי לאפשר למשאיות המגיעות למתחמים השונים להסתובב בקצה המזרחי הרחב של הכביש. לטענת מר נעימה לא הוסדרה בתכנית החדשה אפשרות למשאית להסתובב בכביש הפטיש ובפועל הכניסה הראשית למתחם "צ'מפיון" הוסדרה מכניסה אחרת משופרת יותר ברח' אופיר. 7. מוסכם על הצדדים כי כביש הפטיש בו הוסדרו הכניסות נמצא בבעלות עירית חיפה. למרות זאת אין מחלוקת כי עובר לתחילת ההליכים המשפטיים בין הצדדים התקין מר נעימה שער ברזל אשר חסם את חלקו המזרחי של כביש הפטיש באופן שמנע לטענת "צ'מפיון" אפשרות למשאיות להסתובב בקצה הרחב של הכביש. 8. עוד נטען בתביעה שבפני כי בד בבד עם העתקת הכניסות למתחמים, פתח מר נעימה שער כניסה למתחמו בסמוך לגבול הצפוני מזרחי של מתחם "צ'מפיון" בחלקה 11 וגוש 10876 ולטענת "צ'מפיון" פלש למתחם "צ'מפיון" והחל לעשות שימוש במקרקעי "צ'מפיון" ו"אלייד" לצורך אחסנה של מכולות וציוד ולצורך מעבר. לטענת "צ'מפיון" מר נעימה חסם אחת הכניסות החלופיות למתחם "צ'מפיון" באמצעות הקמת גדר פח, הרחיב שער הכניסה שנבנה והחל משתמש בחלק מחלקה 11 לצורך העמדת משאיות ומכולות תוך השתלטות על חלק מחלקה 11 גוש 10876 (להלן:"שטח המריבה"). 9. מר נעימה טוען בכתבי טענותיו, בתצהיר עדותו הראשית ובסיכומיו כי הינו בעל זכויות חזקה או בעלות מכח חזקה נוגדת או בר רשות או בעל זיקת הנאה בשטח המריבה ומכח זאת הוא עושה שימוש סביר במקרקעין בו יש לו זכויות ואין עסקינן בפלישה או בהשתלטות בלתי חוקית על שטח המריבה. 10. מהאמור לעיל עולה כי אין מחלוקת בין הצדדים כי אכן עושה מר נעימה שימוש במקרקעין בשטח המריבה ואולם לדעתו שימוש זה הינו כדין מכח זכויות שקנה במקרקעין אלו. 11. ביום 24.10.07, הושג בין הצדדים, כפוף למתן הודעה נוספת מטעם ב"כ מר נעימה ובעידוד בית המשפט, הסדר דיוני ולפיו בין השאר: I. מר נעימה הסכים להסיר בתוך תקופה קצובה כל מחסום המונע שימוש הציבור בכביש הפטיש עפ"י מנגנונים שהוסדרו בהסכמה בפרוטוקול הדיון מיום 24.10.07. II. המחלוקת בין הצדדים באשר לזכאות מר נעימה לעשות שימוש בשטח המריבה תוכרע ע"י מתן פסק דין ללא צורך בשמיעת ראיות. III. הצדדים הסכימו כי אין מחלוקת ביניהם באשר לרשום הזכויות במקרקעין ומדידות שנעשו בשטחים אלו והמחלוקת היחידה הינה האם רכש מר נעימה זכויות כלשהן בשטח המריבה, כמוגדר בסעיף 15 לתביעה בת.א. 21046/05. . 12. לאחר שההסכמה העקרונית בין הצדדים מיום 24.10.07, אושרה והודעה על כך נתנה לתיק בית המשפט ניתנה החלטתי מיום 16.12.07 אשר נתנה תוקף של החלטה למוסכם בין הצדדים. בהתאמה נמחקה התביעה נגד העיריה וחברת יפה נוף ללא צו להוצאות. פסק דין חלקי לענין זה ניתן ביום 16.12.07. ותוקן ביום 15.1.08. כמו כן, נצטוו הצדדים, שנותרו בתביעות המאוחדות להגיש סיכום טענותיהם בכתב. 13. לאחר שהתובעים הגישו סיכום טענותיהם בכתב בחודש מאי 2008 נצטווה ב"כ מר נעימה בהחלטתי מיום 4.6.08 להגיש סיכום טענותיו עד יום 31.7.08. ביום 30.7.08 הגיש ב"כ מר נעימה בקשה להארכת מועד להגשת סיכומים בשל העובדה כי מר נעימה הגיש בקשה לבית המשפט המחוזי (ה.פ. 167/08), ביום 3.7.08 בה עתר כי בית המשפט יצהיר שמר נעימה רשאי לרשום זיקת הנאה לצורכי מעבר במקרקעין לרבות בשטח המריבה. ביום 31.7.08, הארכת המועד לב"כ מר נעימה להגיש סיכומיו רק בשל הסכמה קולגיאלית שהושגה בין הצדדים ואולם קבעתי בהחלטתי כי אין להשהות מתן פסק דין בתביעה שבפני עד למתן הכרעה סופית בתביעה הנ"ל בבית המשפט המחוזי. למרות האמור בהחלטתי מיום 31.7.08, הגיש ב"כ מר נעימה ביום 17.11.08 בקשה נוספת לעיכוב הליכים עד למתן החלטה בהליך המתנהל בבית המשפט המחוזי בחיפה (ה.פ. 167/08 הנ"ל), מתשובת ב"כ הנתבעים לבקשה עלה כי ההליך בבית המשפט המחוזי נמצא בראשיתו וקבועה בו ישיבת ק. משפט ליום 8.1.09. ביום 29.12.08 נתתי החלטתי הדוחה הבקשה לעיכוב הליכים. משכך ומאחר והוגשו לי סכומי טענות הצדדים לרבות סיכומי תשובה מטעם ב"כ התובעת להלן פסק דין סופי בתיק זה. ב. הראיות 1. כאמור הוסכם בין הצדדים כי פסק הדין יינתן ללא צורך בשמיעת ראיות על סמך כתבי טענות הצדדים, תצהיריהם על כל נספחיהם וסיכום טענותיהם בכתב, אשר הוגשו אך ורק בשאלות אשר נותרו במחלוקת בין הצדדים, קרי מהות הזכויות של מר נעימה בשטח המריבה וזכאותו, אם קיימת, מכח זכויות לעשות שימוש בשטח המריבה הנמצא בשטח הנמצא בבעלות "אלייד" ובשכירת "צ'מפיון". 2. מטעם "צ'מפיון" ו"אלייד" הגישו תצהיר עדות ראשית מטעם מר ערן קלינגהופר, מנהל נכסים בחברת "אלייד", חוות דעת מודד מוסמך מר דיאמנט וחוות דעת גב' מירה שטיינברג לענין פענוח תצלומי אויר ומפות שהוגשו ע"י "צ'מפיון" "אלייד". 3. מר נעימה הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו בלבד, לו צורפו מסמכים שונים. 4. כן הסתמכו הצדדים על נספחים שונים לרבות חוות דעת מודד, תצלומי אוויר מפות תמונות, הסכם בין חברת יפה נוף ומר נעימה מיום 29.10.01, בענין העתקת הכניסה למתחם נעימה בשם עבודות הקמת גשר חירם. ג. המסקנה 1. לאחר שעיינתי בכתבי טענות הצדדים על כל נספחיהם בתצהירי עדות ראשית מטעמם על כל נספחיהם ובסיכום טענותיהם, נחה דעתי, כי דין תביעת "צ'מפיון" ו"אלייד" להתקבל. נחה דעתי, כי הוכח בפני כי אכן עושה מר נעימה שימוש שלא כדין בשטח המריבה כהגדרו לעיל במסגרת זו עושה מר נעימה בשטח השייך ל"אלייד" והושכר ל"צ'מפיון" וזאת מבלי שהוכח בפני כי למר נעימה זכות חוקית לעשות כן. בהתאמה יש ליתן פסק דין הצהרתי כמבוקש ע"י "צ'מפיון" ו"אלייד" לקבוע כי: שטח המריבה הנמצא בתחום חלקה 11 גוש 10876 והמוגדר בסעיף 15 לכתב בתביעה בת.א. 21046/05 , הינו בבעלות "אלייד" (התובעת מס' 2) ועל מר נעימה לסלק ידיו ומטלטליו משטח זה בתוך 60 יום ממועד המצאת פסק דין זה וכן להרוס כל מבנה שהוקם על ידו בשטח זה. פסק דין זה יהיה בנוסף לפסק הדין החלקי שניתן בתיק זה. 2. אציין כי מצאתי ממש בטענות "צ'מפיון" ו"אלייד" כי מר נעימה העלה טענות סותרות באשר לטיב זכויותיו בשטח המריבה אשר אינן מתיישבות זו עם זו, ודי בכך לאיין תוקף טענותיו לענין זכויותיו בשטח המריבה. עוד מצאתי ממש בטענה כי נטל ההוכחה לקיומן של הזכויות הנטענות של מר נעימה בשטח המריבה על מר נעימה מכיוון שאין מחלוקת כי במקרקעין מוסדרים עסקינן שהזכויות בהן רשומות ע"ש "אלייד" ואין מחלוקת כי "צ'מפיון" הינה השוכרת כדין של שטח המריבה עפ"י הסכם בינה ובין "אלייד". על מר נעימה להוכיח כי רכש זכויות בשטח המריבה המונעות מ"צ'מפיון" ו"אלייד" לממש זכותן המלאה במקרקעין ומאפשרת לו לצמצם זכויות הקניין של "אלייד" בשטח לנגוס בזכויות אלו בדרך של התרת המשך החזקתו ושימושו במקרקעין אשר אין חלוקת כי שיכים לאחר. נטל זה לא הורם לטעמי במקרה דנן. 3. במסקנתי הנ"ל תומכת גם העובדה כי למרות טענות מר נעימה כי רכש זכויות בנכס מכח חזקת שנים בשטח המריבה הוא לא טרח לפעול לצורך רישום זכויותיו בשטח המריבה, ובפועל הגיש בקשה לצורך כך לבית המשפט המחוזי, רק ביום 3.7.08, לאחר הגשת התביעה נגדו ורק לאחר שקרא האמור בסיכומי "צ'מפיון" ו"אלייד" אשר הוגשו, ביום 27.5.08, בסיכומים אלו נטען כי גם מהעובדה שמר נעימה לא טרח במשך עשרות שנים לתבוע רישומו כבעל זכויות במקרקעין בשטח המריבה מכח סעיף 51 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש] התשכ"ט-1969 (להלן:"חוק מקרקעין"), יש ללמוד כי גם מר נעימה עצמו לא סבר כי רכש זכויות בשטח המריבה שיש לרשמן, כדי לוודא כי זכויות רשומות של "אלייד" ו"צ'מפיון" בשטח המריבה כפופות לזכויותיו. כן מצאתי בטענה כי יש לראות את מר נעימה כמי שהשתהה יתר על המידה וישן על זכויותיו אם אלו היו קיימות לו ובכך ויתר על זכויותיו. ראה לעניין זה: מ. בניאן דיני מקרקעין עקרונות והלכות. המכון למחקר משפט וכלכלה בע"מ מהדורה II, 2004, בעמ' 374 (להלן: "מ. ביניאן"). 4. עוד אציין כי גם לו היה ממש בטענות מר נעימה כי רכש זכות לעשות שימוש במקרקעי שטח המריבה בשל היותו בר רשות במקרקעין אלו לא הוכח בפני כי מדובר ברשות בלתי הדירה לפיכך, זכאיות "אלייד" ו"צ'מפיון", כפי שעשו בפועל, בודאי במהלך ההליכים שבפני, להביא לביטול רשות זו לו כזו היתה קיימת. 5. עוד מצאתי ממש בטענות "צ'מפיון" ו"אלייד" כי לא הוכח קיומם של התנאים הנדרשים לקביעה כי התובע רכש זיקת הנאה בשטח המריבה מכח שנים, כאמור בסעיפים 94-96 לחוק המקרקעין תשכ"ט -1969 (להן:"חוק המקרקעין"). יש ממש גם בטענה כי טענות חלופיות של מר נעימה לפיהן רכש זכויות בשטח המריבה מכח רכישת זכויות או חזקה בשטח משך שנים מונעות ממנו אפשרות לטעון רכישת זיקת הנאה מכח שנים. 6. עוד לא הוכחה טענת מר נעימה לזכות לדיירות מוגנת בשטח המריבה. זאת משום שלא הוכח כי מר נעימה מחזיק בשטח זה כשהוא אחד הבעלים או החוכר לדורות של שטח זה, כנדרש כחוק ופקעה זכותו. שוב אציין, טענה זו סותרת אפשרות מר נעימה להעלות טענתו כי רכש זיקת הנאה בשטח המריבה. 7. עוד אציין כי מצאתי ממש בטענת "צ'מפיון" ו"אלייד" כי אין לראות בהסכמים שנחתמו בין מר נעימה וחברת יפה נוף או עירית חיפה הסכמים אשר יש בכוחם ליצור זכויות יש מאין בשטח המריבה, כאשר זכות הבעלות הרשומה בהם נתונה לאחר וזו הושכרה כדין ועפ"י הסכם עם הבעלים הרשום של שטח זה ל"צ'מפיון". קביעה אחרת תפגע לטעמי במעמדה המיוחד של זכות הקניין במקומותינו ולא תעלה בקנה אחד עם מגמת הפסיקה להאדיר תוקפה של זכות הקניין ולהקטין עד למינימום אפשרות פגיעה בזכותו הרשומה של בעל מקרקעין למשל מכח סעיף 14 לחוק המקרקעין הנ"ל. במיוחד יש מקום להמנע ככל האפשר מפגיעה בזכות רשומה במקרקעין כאשר מדובר בעימות על זכויות בין בעל זכות רשומה כדין ובין מי שמחזיק בנכס שלא כדין וטוען לזכות מכח זכאות להחזיק בנכס. ראה לעניין זה: I. רע"א 633/97 רוקר נ. סלומון פפ נה (1) 199. II. ת"א (ירושלים) ק"ס 11187 בן רבי שושנה נ. אבנר רענן, פס"ד השופט שחם מיום 3.4.08, פורסם באתר נבו. III. מ. בניאן הנ"ל בעמ' 101-103 8. לפיכך, העובדה כי עירית חיפה וחברת יפה נוף היו נכונות לחתום על הסכמים עם מר נעימה ואף לשלם לו כספים ולבצע עבורו עבודות בגין תכניות הקמת גשר חירם כאמור בהסכם נספח ד' לסיכומי ב"כ מר נעימה אין די בה כדי לקבוע כי יש בכך משום יצירת זכות למר נעימה במקרקעי המריבה. 9. למעלה מהאמור, אציין כי ההסכם נספח ד' כלל אינו עוסק בשטח המריבה משום שבפרק המבוא להסכם נכתב כי מר נעימה הינו מחזיק בחלק מחלקות 10, 12 ו-56 בגוש 10876, חלקה 11 בגוש זה שבתחומה נמצא שטח המריבה כלל אינה מוזכרת בהסכם הנ"ל. 10. בהתאמה ומכח האמור לעיל אין גם לקבוע כי החלטת כב' השופט רניאל מיום 24.6.03, בהליכים שנתקיימו בין מר נעימה ועירית חיפה בת.א. 11718/03 בש"א 10142/06 בבית המשפט השלום בחיפה, אשר צורפה כנספח ו' לסכומי ב"כ נעימה יוצרת או קובעת זכויות במקרקעין למר נעימה בשטח המריבה. ד. דיון 1. כאמור ארבע טענות מעלה ב"כ נעימה בסיכומיו באשר לרכישת זכויות מר נעימה בשטח המריבה. I. זיקת השנים - סעיפים 94-96 לחוק המקרקעין. II. חזקת השנים - סעיף 51 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש] התשכ"ט - 1969 (להלן:"פקודת ההסדר"). III. דיירות מוגנת עפ"י סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. IV. זכות מכח היות מר נעימה בר רשות. 2. ב"כ "צ'מפיון" ו"אלייד", עו"ד שחור, טוען כי העלאת הטענות הנ"ל מהווה שינוי חזית אסור; מהווה העלאת טענות סותרות אשר לא ניתן לטענן בו זמנית; כי הטענות שנטל ההוכחתן על מר נעימה לא הוכחו. לגוף העניין נטען כי אין ממש בכל אחת מהטענות. נדון בטענות אלו אחת לאחת. I. זיקת השנים 1. לצורך הוכחת טענתו כי נוצרה לו זיקת הנאה מכח שנים עפ"י סעיף 94-96 לחוק המקרקעין בשטח המריבה מסתמך מר נעימה על תצהירו סעיפים 7 ו-8; ההסכם עם חברת יפה נוף; תכתובת בינו ובין עירית חיפה וחברת יפה נוף והחלטת כב' השופט רניאל בעניינו. 2. אציין כי למרות שמדובר לטענת מר נעימה בשימוש שעשה בשטח המריבה במשך שנים לא טרח מר נעימה להביא ראיות כלשהן לתמיכה בטענתו מלבד אמירה בתצהירו. 3. כבר הראיתי לעיל, כי ההסכם עם חברת יפה נוף אינו דן כלל בחלקה 11 ובשטח המריבה ועניינו שינויים בהסדרי גישה למתחם נעימה ולמתחם "צ'מפיון" בעקבות הקמת גשר חירם. כך גם התכתובות האחרות בין הצדדים או החלטת כב' השופט רניאל בכולם אין אינדיקציה כלשהי כי מדובר בהם דווקא בשטח המריבה בחלקה 11. 4. זאת ועוד, אין מחלוקת בין הצדדים כי הקמת גשר חירם עוררה הצורך בשינוי הסדרי הגישה למתחמים השונים ויצרה צורך להכשיר כניסות ודרכי גישה שונים למתחמים. מר נעימה לא המציא כל הסבר מדוע היה לו צורך כלשהו להשתמש בשטח המריבה כמעבר לפני שינוי הסדרי הגישה בעקבות תכנית הקמת גשר חירם. מר נעימה בתצהירו לא סתר האמור בתצהיר מר קלינגהופר כי השימוש בשטח המריבה החל רק בסמוך להעתקת הכניסות למתחמים (סעיף 47 לתצהיר קלינגהופר) ולא ציין בתצהירו מדוע בכלל היה צורך במעבר חופשי בשטח המריבה כאשר הכניסה למתחם שלו היה ממקום אחר. מר נעימה לא טרח להמציא תצהיר הבעלים הקודם, מסמכים אחרים המאשרים טענותיו, תצהיר נציג כלבו קירור - ממן 1991 בע"מ, שכנו למתחם, או תצהיר מכל גורם אחר לרבות אלו אשר נהגו לקשור עסקאות עם מר נעימה, נהגו להוביל סחורות ממתחם נעימה ואליו ועשו שימוש בשטח המריבה. הימנעות מר נעימה מלהמציא ראיות כלשהן לתמוך בטענותיו ראוי שתזקף לחובתו ובחירתו להסתפק בתצהירו בלבד לענין זה ראוי שתעמוד בעוכריו. 5. עוד מצאתי ממש בטענות ב"כ "צ'מפיון" ו"אלייד" כי שפע גרסאותיו של מר נעימה בנוגע לטיב זכותו בשטח המריבה מונע היכולת לקבוע ממצאים עובדתיים על סמך עדותו היחידה בתצהיר של מר נעימה. בהתאמה גם סתירות עובדתיות במסמכים שונים שהוגשו אגב ההתדיינות בתיק זה לרבות תשובות מר נעימה לשאלונים מונעים ממני היכולת לקבוע ממצאים רק על סמך עדותו היחידה של מר נעימה. 6. אשר למסמכים הנוספים עליהם מסתמך ב"כ מר נעימה בסיכומים כמאששים טענתו לענין היווצרות זיקת הנאה מכח שנים גם בהם אין להושיע את מר נעימה. אישור מהנדס העיר דר' רוט מיום 26.6.03 כלל לא צורף לסיכומי מר נעימה שהוגשו לתיק בית המשפט ואילו לתצהיר עדות ראשית מטעם מר נעימה צורף רק אישור מיום 22.5.03, אשר עפ"י תכנו אינו עוסק כלל בשטח המריבה (חלקה 11), ואף אינו אומר דבר וחצי דבר לגבי השנים בהם החזיק מר נעימה בשטח המריבה ועשה שימוש בדרך המעבר. מכתב מהנדס העיר מר רוט עליו מסתמך ב"כ מר נעימה בסיכומיו מבלי לצרפו כן צורף כנספח ב' לתצהירי עדות ראשית מטעם "צ'מפיון" ו"אלייד". עיינתי גם במכתב זה ולטעמי גם מכתב זה אינו עוסק בשטח המריבה ודן רק באירועים עקב סלילת כביש חדש ברח' גאזל (גשר חירם) המכתב אינו עוסק בחזקה או שימוש שעשה מר נעימה במועדים שקדמו לשנת 2003 בשטח המריבה. 7. גם ההסכם בין מר נעימה וחברת יפה נוף אינו אומר דבר וחצי דבר על שימוש בעבר שעשה מר נעימה בשטח המריבה ואינו מבהיר מדוע היה צורך למר נעימה לעשות שימוש בשטח המריבה כבשטח מעבר כאשר הכניסות למתחם שבחזקתו היו במקום אחר. עוד אציין, כי צודק ב"כ "צ'מפיון" ו"אלייד" כי לא צורפה לתצהיר מר נעימה חוות דעת מודד כלשהו. נספח א' לתצהיר מר נעימה, הנו רק תשריט מודד, אשר אינו מלווה בחוות דעת ערוכה כדין וגם בו אין כדי להבהיר מאי מתי עושה מר נעימה שימוש בשטח המריבה ולצורך מה. 8. במצב עניינים זה אין מנוס מהקביעה כי מר נעימה לא הרים נטל ההוכחה המוטל עליו להוכיח עובדתית כי אכן עשה שימוש בשטח המריבה כבשטח מעבר או שימוש אחר בתקופה הנדרשת בסעיפים 94-96 לחוק המקרקעין. 9. זאת ועוד סעיף 94 לחוק המקרקעין מציב 3 תנאים מצטברים אשר רק בהתקיים כולם משתכלל שימוש במקרקעין כפופים לכלל זיקת הנאה, ואלו הם: א. הזכות נשוא השימוש הינה זכות הראויה להיות זיקת הנאה. במקרה דנן מדובר בזכות מעבר ובחזקה לצורכי איחסון גרוטאות. משכך כבר נפסק כי זכות מעבר הינה זכות קניינית במקרקעין כפופים, משום שהיא גורעת מזכות בעלות במקרקעין ומרחיבה זכות המשתמש במקרקעין ולפיכך תנאי זה מתקיים בעניננו. ב. רציפות שימוש במשך תקופה של שלושים שנה. תנאי זה לא הוכח במקרהדנן. מר נעימה לא הרים נטל ההוכחה המוטל עליו להוכיח שימוש רצוף בזכות המעבר והאחסון במשך שלושים שנה ואף לא הבהיר ההגיון מאחורי שימוש שכזה משום שלא נסתרה הטענה כי הצורך להשתמש בשטח המריבה כדרך מעבר נוצר רק עם שינוי תוואי הכניסה למתחמים השונים בגין הקמת גשר חירם. כמו כן, מר נעימה לא סתר בתצהירו האמור בסעיף 47 ואילך של מר קלינגהופר כי לצורך השתלטות על שטח המריבה היה צורך לפתוח שער בין שני המתחמים. לו היה ממש בטענת מר נעימה, והוא אכן עשה שימוש בשטח המריבה כשטח איחסון ומעבר לתקופה בת 30 שנים, מדוע היה צורך ככלל לפתוח סמוך לבניית כביש גשר חירם שער נוסף ? ג. אופי ותכונות השימוש המתאים להגדרת סעיף 94 לחוק המקרקעין. עפ"י האמור בסעיף 94 לצורך היווצרות תנאי דרוש להיווצרות זיקת הנאה בשטח המריבה צריך שהשימוש הרציף לאורך שנים בשטח זה יהיה לא מכח זכות חוזית או זכות אחרת שהוענקה למשתמש ע"י בעלי המקרקעין. זיקת שנים לא יכולה איפוא לקום בנסיבות שבהם השימוש עשה מכח הסכם שימוש מוגבל בזמן או בנסיבות בהם נעשה שימוש למשך תקופה בלתי מסוימת בהסכמת בעלים. ראה לעניין זה: מיגל דויטש, קנין, בורסי הוצאה לאור של ספרי משפט, ט- 1999, כרך ב' עמ' 468. וראה גם: ע"א 700/88, חוה אסטרחאן נ. זאב בן חורין פד מה (3) 720 וכן: בניאן הנ"ל בעמ' 343. 10. במקרה דנן טוען מר נעימה כי השימוש שעשה בשטח המריבה כבדרך מעבר ובמקום אחסון נעשה מכח הסכמת בעלים קודמים ומכח רכישת זכויות בשטח המריבה (סעיף 7 לתצהיר עדות ראשית של מר נעימה). משכך לא מתקיים תנאי הכרחי נדרש עפ"י סעיף 94 לחוק המקרקעין. 11. לאור האמור לעיל לא התקימו שנים מהתנאים הנדרשים להיווצרות זיקה הנאה מכח זיקת השנים עפ"י סעיף 94 לחוק המקרקעין, לא הוכחה רציפות בשימוש בזכות ולא הוכח כי מדובר בשימוש וחזקה שלא בהסכמת הבעלים. 12. גם אם טעיתי באמור לעיל ואכן נוצרה זיקת הנאה בשטח המריבה למר נעימה, לא הוכח בפני כי במקרה דנן מתקיימת תנאים המונעים ביטול זיקת ההנאה מכח סעיף 96 לחוק המקרקעין. לא הוכח כי למר נעימה אין דרכים חלופיות להכנס למתחם ולא הוכח כי השימוש בשטח המריבה דרוש והכרחי לקיום עסקו. אציין, כי איני רואה עין בעין עפ"י פרשנות ב"כ מר נעימה את פסה"ד אסטרחאן לטעמי פסק דין זה קובע כי שמור לבית המשפט שיקול הדעת עפ"י סעיף 96 לחוק המקרקעין לבדוק נחיצות ביטול זיקת הנאה מכח זיקת השנים וזו לא תבוטל רק בהתקיים תנאים הכרחיים שפורטו בפסק הדין הנ"ל. נטל הוכחת קיומם של תנאים אלו במקרה דנן על מר נעימה הטוען לקיומה של זכות מכח זיקת השנים. ראה לעניין זה; מיגל דויטש הנ"ל בעמ' 482 ואילך. או העדר הוכחת העובדה כי אין דרך כניסה חלופית למתחם נעימה בצירוף מידת ההכבדה שמטיל שימוש מר נעימה בשטח המריבה על זכות קניינית כדין של "צ'מפיון" ו"אלייד" מביאים למסקנה כי זיקת כזו, אם נוצרה ניתנת לביטול. עוד אזכיר כי עסקינן במרוץ בין זכות קניינית רשומה כדין וטענה לקיומה של זכות מכח שימוש והחזקה שלא הוכח כי נעשו כדין. גם נימוק זה ראוי שישפיע על הצורך בביטול זכות זיקת הנאה לו זו היתה נוצרת במקרה דנן. II. חזקה נוגדת 1. גם כאן לא מצאתי ממש בטענות מר נעימה. ראשית יצויין כי טענה על פי סעיף 51 אינה על פי טיבה טענת הגנה. לו אכן היה ממש בטענות מר נעימה היה עליו ליזום רישום זכויותיו במקרקעין במיוחד כשמדובר במקרה דנן במקרקעין מוסדרים. העובדה כי מר נעימה המתין ולא עשה דבר כנדרש עפ"י סעיף 51 לפקודת ההסדר ונמנע מלדאוג לרישום זכויותיו ראוי שתפעל לחובתו ותסייע להנחה כי במקרה של מר נעימה לא נתקיימו התנאים הדרושים להיווצרות הזכויות הנטענות עפ"י סעיף 51 הנ"ל או למצער כי אין בידי מר נעימה ההוכחות הדרושות. העובדה כי מר נעימה בחר להגיש בקשה, לרישום זכויותיו רק בשלב ההתדיינות בפני לאחר שהוגשו סיכומי "צ'מפיון" ו"אלייד" אשר טענו גם לענין זה הכל כמפורט לעיל בפסק הדין, גם היא תומכת כאמור לעיל. 2. עוד מצאתי ממש בטענת ב"כ "צ'מפיון" ו"אלייד" כי טענת רכישת זכויות עפ"י חזקה מכח שנים, עפ"י סעיף 51 לפקודת ההסדר אינה חלה במקרקעין מוסדרים, שהרי במקרה כזה הבעלות במקרקעין שוב אינה שנויה במחלוקת וקבלת טענה מסוג זו לגבי מקרקעין מוסדרים תחליש תקפות המרשם דבר שאינו רצוי. לענין זה אומר המלומד בניאן בספרו הנ"ל בעמ' 335. "התשובה היא מסגרת ההסדר היא שלב אל חזור בחיי המקרקעין. מתום ההסדר הדרכים היחידות לההפך לבעלים של מקרקעין הינן על דרך של רכישה, מתנה, ירושה או הפקעה." וראה גם: בניאן הנ"ל עמ' 343. 3. זאת ועוד גם לו ניתן היה לטעון במקרה דנן לזכות מכח חזקת שנים כנגד הרישום, נחה דעתי, כי צודק ב"כ "צ'מפיון" ו"אלייד" כי מר נעימה לא הרים נטל ההוכחה המוטל עליו להוכיח טיב זכויותיו במקרקעין, קרי, בשטח המריבה. מר נעימה טוען כי רכש זכויות שונות במקרקעין. ראשית טוען בא כוחו כי רכש זכויות בעלות במקרקעין מבעליהם הקודם שנמלט לסוריה וליתר מדינות ערב (סעיף 5 לתצהיר עדות ראשית). אחר כך טוען מר נעימה כי רכש רק זיקת הנאה סעיף 6 לתצהיר עדות ראשית). ואח"כ טוען כי החזיק במקרקעין ובמהלך ההחזקה עשה שימוש בחלקת התובעות ("צ'מפיון" ו"אלייד") לצורכי מעבר. מדובר אכן כטענת ב"כ "צ'מפיון" ו"אלייד" בטענות סותרות אשר נשמעות לגבי כל זכויות מר נעימה בכל המקרקעין הן אלו אשר אין מחלוקת כי הם בהחזקת מר נעימה (חלקות 10, 12 ו-56 בגוש 10876) והן בשטח המריבה ללא הפרדה בין החלקות ומבלי שיובהר בתצהיר היחיד של מר נעימה שהובא לצורך הענין, איזו זכות נרכשה לגבי אילו מקרקעין ומהי הזכות שנרכשה לטענת מר נעימה בנוגע לשטח המריבה בלבד, אשר הינו שטח מקרקעין מוסדר שהזכויות בו רשומות ע"ש "אלייד". 4. העדר הבהרה, העדר ראיות תומכות לטענת מר נעימה בתצהירו וקיומן של טענות סותרות אשר אינן יכולות לדור בכפיפה אחת, כאשר מחד נטען כי למר נעימה זכות מכח חזקה במקרקעין ומנגד זכות מכח זיקת הנאה אשר הינה שעבוד מקרקעין ללא זכות חזקה, כל אלו מונעים ממני היכולת לקבל הטענה ולקבוע לגוף העניין כי אכן רכש מר נעימה זכות במקרקעין מכח חזקה נוגדת רישום. 5. העובדה כי למר נעימה לא היה צורך להשתמש במעבר לפני השינוי בהסדרי התנועה באיזור (דבר שנעשה עקב הקמת גשר חירם); העובדה כי מסמכים חיצוניים ותכתובות עם העיריה והסכם עם חברת יפה נוף, לא כללו התייחסות כלשהי לחלקה 11 היא החלקה בה קיים שטח המריבה והעובדה כי לא הובאו ראיות נוספות מלבד עדות מר נעימה בתמיכה לטענותיו וכי מר נעימה נמנע מלהבהיר טענתו בשלבים המוקדמים במהלך שלב גילוי המסמכים ומתן תשובות לשאלון, כל אלו תומכים שוב בטענה כי מר נעימה לא הרים הנטל המוטל עליו להוכיח טענתו לענין סעיף 51 לפקודת ההסדר אפילו ניתן היה לטעון טענה זו לגבי מקרקעין מוסדרים. 6. עוד יש ממש בטענת ב"כ "צ'מפיון" ו"אלייד" כי טענת ב"כ מר נעימה לענין סעיף 51 מועלית כטענת הגנה באיחור משום שמדובר בטענת התיישנות אשר לא הועלתה במועד הראשון האפשרי. III. בר רשות 1. עוד טוען ב"כ מר נעימה כי בנסיבות העניין נתנה לו רשות בלתי הדירה להשתמש בשטח המריבה. לטענת ב"כ מר נעימה רשות בלתי הדירה זו נלמדת מצפיה בתשריט, בצילומים ובמצב בשטח, כל אלו מלמדים, לטעמו, על ציפיה לגיטימית של מר נעימה להניח שהרשות שנתנה לו להשתמש במקרקעי "צ'מפיון" ו"אלייד" הינה בלתי הדירה. 2. יצויין כי ב"כ מר נעימה אינו סותר טענת ב"כ "צ'מפיון" ו"אלייד" כי רשות בלתי הדירה מתקיימת רק במקרים נדירים. 3. עוד אין ויכוח לגבי הטענה, כי עפ"י ההלכה, חזקה ממושכת במקרקעין ללא התנגדות אינה יוצרת לכשעצמה רשות בלתי הדירה במקרקעין. למרות זאת נמנע מר נעימה מהבאת ראיה כלשהי להוכיח קיומן של נסיבות מיוחדות המחייבות קביעה כי במקרה דנן ניתן לו רשיון להשתמש בשטח המריבה שהינו בלתי הדיר. 4. לא הובאה ולו ראיה אחת להוכיח כי בוצעו ע"י מר נעימה השקעות כלשהן בשטח המריבה. לא הובאה ראיה שתראה כי העדר שימוש בשטח המריבה יאיין יכולתו של מר נעימה להפיק הנאה ממקרקעין שבחזקתו. אף לא הובהר מדוע ההטבות בהם זכה מר נעימה מהנתבעות 2 ו-3 שהתביעה נגדן הוסרה, עקב שינוי דרכי הגישה למתחם שבחזקתו לרבות שינוי דרכי גישה למתחם וקבלת טובות הנאה עקב כך אין בהם די כדי לאפשר שימוש ראוי במקרקעין שבהחזקתו והפקת הנאה מהמשך הפעלת עסקו ללא צורך בהמשך קיומו של רשיון לעשות שימוש בשטח המריבה. 5. עוד לא נסתרה טענת ב"כ "צ'מפיון" ו"אלייד" כי אם ברשיון עסקנין הרי זהו רישיון שלא הוכח כי ניתן בתמורה, לא הובהר כלל כיצד ניתנה רשות כזו מהבעלים הקודמים של שטח המריבה ולא נטען כי אלו אינם קיימים או נעשו מאמצים שנכשלו למצאם, ולהביאם למתן עדות. ללמדך שלא נסתרה הטענה כי מדובר ברשיון ללא תמורה אשר ניתן לביטול בכל עת. רישיון שניתן, אם ניתן, למר נעימה מבלי שזה הוכיח השקעה כלשהי במקרקעי המריבה ומשכך לא הוכחו תנאים נדרשים להוכיח כי מדובר במקרה בו יש צורך להכיר במצב נדיר בו הוענקה למר נעימה רשות בלתי הדירה לעשות שימוש בשטח המריבה. לענין ביטול רישיון ללא תמורה ולעניין נדירות רישיון בלתי הדיר ראה: ע.א. 602/84 , ריבוא נ. גל פד לט (3) 693; 698 ע.א. 126/83, אלעמי נ. אל חטיב פד מ (1) 397; 409. כמו כן המלומד בינאן, קובע בספרו הנ"ל בעמ' 408 כדלקמן: "לכן המקרים שיש להכיר בזכות רשות בלתי הדירה, הם אותם מקרים שאי הכרה בזכות כזו, תביא לחוסר צדק משווע ותשאיר את מקבל הרשות במצב בלתי אפשרי. כאשר מאזן הנזק נוטה באופן מיוחד לטובת השארת הזכות של בר הרשות בלתי הדירה". לא שוכנעתי כי מר נעימה הוכיח שנסיבות קיצוניות אלו מתקיימות במקרה דנן. לענין זה ראה גם בינאן הנ"ל עמ' 402-408. IV. חוק הגנת הדייר גם כאן לא מצאתי ממש בטענת מר נעימה, שהרי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר רלוונטי מקום בו מדובר בבעלים של נכס או חוכרו לדורות שפקעה זכותו. ישראלה קראי גירון אין מחלוקת כי בנסיבות שהוכחו בפני לא היה מר נעימה מעולם בעליו של שטח המריבה או חוכרו לדורות ולא הוכח כי היה בעל הזכות להרשם ככזה כאמור לעיל בפסק הדין. ולפיכך, אין כל תחולה להוראות חוק הגנת הדייר בענייננו. ה. סיכום מכל האמור לעיל, נחה דעתי, כי דין טענות מר נעימה להדחות וכי דין תביעת "צ'מפיון" ו"אלייד" ככל שהיא מתייחסת לשטח המריבה להתקבל, ויש ליתן פסק דין המצהיר את האמור בפרק המסקנות לפסק דין זה. מר נעימה ישלם לתובעות הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 12,500 ₪ ובצירוף מע"מ. כספים אם הופקדו בקופת בית המשפט לרבות ערבויות (להלן:"כספים") יושבו מפקידיהם באמצעות באי כוחם. כספים אם הופקדו ע"י מר נעימה בקופת בית המשפט יועברו לתובעת וישמשו לפרעון חוב מר נעימה להם עפ"י פסק דין זה והחלטת הביניים בתיק זה. יתרה אם תיוותר תושב למר נעימה באמצעות בא כוחו. זיקת הנאה