חובת המוכר לגלות מידע על ליקויי בניה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חובת המוכר לגלות מידע על ליקויי בניה:

לפני תביעה במסגרתה מבקשים התובעים כי בית המשפט יחייב את הנתבעים לשלם להם סך של 130,680 ₪ בצירוף הוצאות ושכ"ט עו"ד.
רקע
עסקינן בתביעה שהוגשה ע"י התובעים בגין אי יידוע התובעים בקיומן של עבירות בניה שבוצעו בדירה אותה רכשו מן הנתבעים.
להלן העובדות העיקריות הצריכות לעניננו:
התובעים רכשו מהנתבעים את דירתם במושב גבעת יערים, הידועה כחלקה 16 בגוש 20851 (להלן:"הדירה").
ביום 16.3.05 נחתם חוזה המכר (להלן:"החוזה") בין הצדדים .
אין חולק כי המתווך מר אורבך (להלן:"המתווך אורבך" או "מר אורבך") נתבקש למכור את הדירה ע"י הנתבעים והוא שיצר את הקשר שבין הצדדים לצורך רכישת הדירה בין הנתבעים לתובעים.
בסעיף 10 לחוזה נקבע שיעור של פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של החוזה.
עוד צויין בחוזה כי ניתן לדירה טופס 4 וכי אין בה חריגות בניה.
קודם רכישת הדירה עודכנו התובעים ע"י המתווך אורבך כי בדירה קיים פטיו אשר קורה ללא היתר (להלן:"עניין הפטיו").
הנתבעים ידעו על קיומם של מכלול החריגות (להלן:"החריגות") המצויות בדירה:

  1. בנית מרפסת בסטיה מהיתר בניה – המרפסת מגיעה עד גבול המגרש.
  2. קירוי פטיו ללא היתר בניה.
  3. סגירת חלל חניה המשמש חדר הסקה בפועל ללא היתר בניה.
  4. בניית פרגולה ללא היתר בניה.

ביום 10.6.05 - חודש לפני העברת החזקה בדירה לתובעים - קבלו הנתבעים מכתב מהשכן – פרופ' אביטל (להלן:"פרופ' אביטל") המתייחס לחריגה שבצעו הנתבעים והגובלת בשטחו.
במכתב התריע פרופ' אביטל כי אם לא תפורק החריגה , הוא יפנה לערכאות . פרופ' אביטל לא הסתפק בכך וציין בסיפת מכתבו כי כיוון שהנתבעים מצויים בהליך מכירה הוא מצפה שיידעו את הקונים בדבר.
בשלהי חודש 5/2006 קבלו התובעים מכתב התראה מהמועצה האזורית המפרט 4 עבירות בניה בדירה, כאשר צויין במכתב כי זהו צעד אחרון לפני הגשת כתב אישום.
משהתברר עניין החריגות, החליטו התובעים כי אינם מעונינים בביטול החוזה, אולם לשיטתם, יש לפצותם בגין החריגות , שכן הדבר גורם להם עוגמת נפש וטרדה והם נדרשו בעבר ואף ידרשו בעתיד לבצע פעולות ועבודות שונות על מנת להכשיר החריגות.
לצורך קבלת פיצוי בגין עבודות אלה ומכח סעיף הפיצוי המוסכם בחוזה הוגשה התביעה שבפני.
משניסיונות הפשרה לא צלחו, הורה ביהמ"ש על הגשת תצהירי עדות ראשית.
התובע הגיש בנוסף לתצהירו – ת/1 , תצהיר משלים– ת/2 וכן תצהיר שניתן לנתבעים ונערך ע"י ב"כ המתווך אורבך – סומן ת/13.
הנתבעים הגישו תצהיר מטעם עוה"ד שטיפלה בחוזה בעת המכירה – עו"ד מזרחי - שסומן נ/1 ותצהיר הנתבעת עצמה – נ/2.
ביום 22.10.08 התקיימה ישיבת ההוכחות בתיק ובמסגרתה העידו התובע והנתבעת.
בישיבת ההוכחות אף הוסכם שתצהירי המתווך (ת/3) ותצהיר עו"ד מזרחי (נ/1) יוגשו כפי שהם כראיות תוך וויתור על החקירה הנגדית.
טענות הצדדים
טענות התובעים.
במישור העובדתי טוענים התובעים את הטענות הבאות:
החריגה היחידה שהובאה לידיעתם קודם לרכישת הבית נשוא התביעה היתה החריגה בפטיו.
לטענתם, התובע מסר את גרסתו האמינה והמפורטת וגרסה זו אף קבלה תימוכין במהלך המשפט.
התובעים טוענים כי תצהיר המתווך אורבך שהוגדר ע"י הנתבעת כ"מאוד ישר" תומך לחלוטין בטענת התובעים לפיה לא ידעו על יתר החריגות.
התובעים מבקשים לאמץ עדות זו שהיא עדות של מי שאינו צד למחלוקת . לשיטתם, כיוון שמר אורבך לא נחקר ע"י הנתבעים , הרי שהם לא סתרו אותה ולכן יש לקבלה במלואה.
התובעים מבקשים לדחות את גרסתם העובדתית של הנתבעים אשר מעלה תהיות לרוב:
לדבריהם,טענת הנתבעים לפיה מסרו לתובעים על חריגות הבניה הינה טענה בע"פ כנגד מסמך כתוב בו הצהירו הנתבעים כי אין בדירה חריגות כלל (ס' 11 לחוזה).
התובעים מתייחסים בסיכומיהם לשורה של נושאים שהועלו ע"י הנתבעים .
לטענת התובעים, סתרו הנתבעים עצמם בנושאים אלה תוך שינוי גרסאותיהם פעם אחר פעם .
עוד טוענים התובעים, כי העובדה שהנתבעת קבלה מכתב התראה בנוגע לחריגות מהשכן ולא הודיעה להם על כך מלמדת כי הנתבעים לא פעלו בתום לב והפרו את חובת הגילוי אשר הצדדים למו"מ חוזי מחויבים לה.
במישור המשפטי טוענים התובעים שהנתבעים הפרו סעיפים מפורשים בחוזה ובהם הפרת ההצהרה בדבר העדר עבירות בניה ועל כן הם זכאים לפיצוי המוסכם.
לטענת התובעים, הפרו הנתבעים את חובת הגילוי והעובדה שהם נתנו לתובעים מסמכים לבדיקת הדירה אינה מרפאה את ההפרה היסודית של החוזה שבוצעה על ידם ואשר מקנה לתובעים עפ"י החוזה סעד של 10% מערך הדירה.
בנוסף, לגרסתם יש לדחות את עמדת הנתבעים לעניין זה שכן הטענה המרכזית שמושמעת על ידם הינה בבחינת "נורמת יזהר הקונה", סטנדרט התנהגות שנדחה פעם אחר פעם בפסיקה.
הצהרת התובעים לפיה בדקו את הדירה ואין בה אי התאמות כפופה להצהרת הנתבעים המוכרים כי אין בדירה פגם נסתר. משלא גילו הנתבעים את החריגות הרי שלא ניתן כעת לומר שהתובעים ויתרו על כל טענה ביחס לדירה.
אשר לטענת הנתבעים לפיה בעלי מקצוע מטעם התובעים בדקו את הדירה קודם הרכישה טוענים התובעים כי מי שבדק אותה היה שמאי אשר בדיקתו אינה מעלה ואינה מורידה לעניין החריגות.

טענות הנתבעים
לטענת הנתבעים, טוב היה אילו תביעת התובעים לא היתה מוגשת על ידם מלכתחילה.
לדידם, המו"מ למכירה לא נוהל מולם אלא מול המתווך אורבך. התובע עצמו מסר בעדותו כי העדיפו שהמכר יתבצע בדרך זו, ומשכך אין מקום לטרוניה כנגד הנתבעים.
לטענת הנתבעים הם מסרו לתובעים קודם הרכישה טופס 4 של הדירה ואף חתמו על ייפוי כח לפני הרכישה על מנת שהתובעים יוכלו לבצע את כל הבדיקות הדרושות לטעמם . בעניין זה טוענים הנתבעים כי אם התובעים לא עשו שימוש נכון במסמכים אלה הרי המחדל הוא שלהם ואל להם לבוא בטענות לנתבעים כעת.
לגרסתם, התובעים השתמשו בבעלי מקצוע קודם הבניה כגון שמאי שהגיע לדירה וכן מומחה לבדיקת הבית שקרוב לודאי הצביעו מייד על החריגות , לכן ברור, לטענת הנתבעים, כי התובעים ידעו על החריגות.
עוד טוענים הנתבעים שאם אכן התובעים לא ידעו על החריגות הרי שהיו מבקשים את ביטול החוזה ולא את הפעלת סעיף הפיצוי המוסכם.
לטעמם, מהסעד הנדרש ע"י התובעים ניתן ללמוד כי הם מנסים להתעשר על חשבונם.
הנתבעים מבקשים כי בית המשפט יבחן מה היה "אומד דעת הצדדים" עובר לרכישה ובשעת הרכישה. הנתבעים טוענים כי הרכישה (למרות החריגות הקיימות בדירה) היתה בחירה מושכלת של התובעים אולם, בשל הגשת תביעה ע"י השכן כנגד התובעים שנה לאחר הרכישה בגין החריגות הם החליטו לתבוע את הנתבעים על החריגות ולכן אין ליתן יד להגשת תביעה שכזו.
בהקשר זה טוענים הנתבעים כי ס' 6 לחוזה קובע באופן ברור כי הרוכשים (התובעים) בדקו את הדירה , רישומה ומצב רישויה ומצאוה מתאימה ולשביעות רצונם. משחתמו התובעים על החוזה כולל סעיף זה הרי שהם מנועים כעת לטעון כי הדירה אינה מתאימה או כי לא ידעו על החריגות.
הטענות בע"פ שמעלים התובעים בעניין זה הינן איפוא לגרסת הנתבעים טענות בע"פ כנגד הכתוב בסעיף 6 לחוזה.
לטענת הנתבעים, התובעים אף לא הוכיחו מה הנזק שנגרם להם.
טוענים הנתבעים כי אם ימצא בית המשפט לנכון לפסוק פיצוי לתובעים, אזי בסמכותו לפסוק פיצוי הנמוך מהפיצוי שנתבע , שלדידם הוא גבוה מאוד ובכל מקרה אינו משקף את הנזק כביכול הנובע מהחריגות.
לאור כל האמור מבקשים הנתבעים כי בית המשפט ידחה את התביעה.

הסוגיות השנויות במחלוקת
מטענות הצדדים עולה כי בית המשפט נדרש להכריע בסוגיות הבאות:
א.היקף חובת הגילוי – בהנחה שהתובעים לא ידעו על חריגות אלה, האם היתה מוטלת על הנתבעים החובה ליידעם לענין אותן חריגות.
ב.המחלוקת העובדתית – האם התובעים ידעו קודם חתימתם על החוזה כי בדירה קיימות חריגות נוספות מעבר לקירוי הפטיו.
ג. גובה הפיצוי – אם ימצאו הנתבעים חייבים יש להכריע מהו הסכום בו יש לחייבם בפיצוי.

א. היקף חובת הגילוי –
כידוע חובת הגילוי היא חלק בלתי נפרד מעקרון תום הלב שהוא יסוד מוסד בדיני החוזים.
נשאלת השאלה מהי חובת הגילוי שמוטלת על הנתבעים בחוזה מסוג זה והאם הנתבעים עמדו בחובת הגילוי.
במילים אחרות: האם היו חייבים הנתבעים לידע את התובעים באופן מפורש בדבר, או שמא די במסירת התוכניות כולל טופס 4 ומתן ייפוי הכח כדי למלא אחר חובת הגילוי.
שאלה זו נשאלת בעיקר על רקע הכלל "יזהר הקונה" דהיינו: שעה שהקונה לא ערך די בדיקות אין לחייב את המוכר בפיצויו.
ביהמ"ש סבור כי כבר לפני שנים עבר למעשה מעולם המושגים החוזי, הכלל "יזהר הקונה" (המטיל חובות בדיקה מקיפות על הרוכש) וכלל זה נסוג מפני עקרון תום הלב.
עקרון תום הלב של הצדדים לחוזה, ובכלל זה חובת הגילוי, הן בשלב הטרום חוזי והן לאחריו, הינו הדוקטרינה הרווחת והשלטת.
דבר זה בא לידי ביטוי הן בחוק והן בהלכה הפסוקה:

חקיקה
סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן:"החוק") קובע את החובה הכללית לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במהלך המו"מ לקראת כריתת החוזה.
ברוח זו קובע סעיף 15 לחוק מהי הטעיה ומכליל בתוכה חובת גילוי:
" מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי גילוין של עובדות אשר לפי דין לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן" .

סעיף 15 קובע איפוא באופן מפורש חובת גילוי בסיטואציות מסויימות - כאשר הגילוי מתחייב עפ"י דין, מכח נוהג או עפ"י הנסיבות.
האם אכן התחייב גילוי שכזה במקרה דנן?

הפסיקה
הפסיקה יצקה תוכן רב למצבים בהם על צד לחוזה לגלות לצד השני מידע בנוגע לעסקה מתגבשת, הגם שגילוי זה אינו עולה בקנה אחד עם האינטרסים שלו, בכלל זה היא התייחסה למקרים בהם קיימים פערי מידע בין הצדדים לחוזה , כאשר צד אחד מחזיק במידע והצד השני צריך להתאמץ כדי להגיע אליו:
" הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על-פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני. הגילוי המתחייב מסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני, אלא יש נסיבות בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה/ חובת נקיטת פעולה אקטיבית של גילוי קיימת במיוחד כאשר ברור לבעל המידע שבין מנהלי המשא ומתן, שקיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא בר-השגה על-פי המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו"(ד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לז(4) 673, 697-696) (ההדגשה שלי – ר.ש.).

גם בע"א 8817/02 קליר כימיקלים שיווק (1994) בע"מ נ' צבי עצמון ז"ל, , שבה כב' נשיאת בית המשפט העליון - השופטת ביניש על הלכה זו:
"סעיף 12 לחוק החוזים מחייב את הצדדים למשא ומתן לקראת כריתת חוזה לנהוג זה כלפי זה בדרך מקובלת ובתום לב. החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במשא ומתן אינה דורשת אמנם מהצדדים למשא ומתן החוזי להתעלם מהאינטרס האישי שלהם, אך היא מחייבת אותם לנהוג ביושר ובהגינות כלפי שותפיהם למשא ומתן. פעמים רבות מוצאת החובה לנהל משא ומתן בדרך מקובלת ובתום לב את ביטויה בהטלת חובה על צד אחד למשא ומתן לגלות עובדות מסוימות לצד שעמו הוא מנהל את המשא ומתן. חובה זו היא חובה אקטיבית והיא תוטל ביחס לעובדות, שעל-פי הנסיבות ניתן היה לצפות שהאדם המנהל את המשא ומתן, יגלה אותן לצד שכנגד. חובת הגילוי של פרטים מהותיים היא חובה שקמה בשגרה ואינה מותנית בקיום יחסי אמון מיוחדים בין הצדדים למשא ומתן; אם כי היקף החובה תלוי גם במהות היחסים שבין הצדדים למשא ומתן, וככל שקיימים ביניהם יחסי אמון משמעותיים יותר כך יגבר היקף החובה". (ד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לז(4) 673, 697-696 (1983); ע"א 144/87 מדינת ישראל נ' אינג' פבר, חברה לבנין, פ"ד מד(3) 768, 778-776 (1990); ע"א 5893/91 טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' צבאח, פ"ד מח(2) 573, 598-596 (1994); ג' שלו דיני חוזים – החלק הכללי (תשס"ה), בעמ' 151-149" (ההדגשה שלי – ר.ש.).

הכלל "יזהר הקונה" נדחה, איפוא, בפסיקה מפני עקרון תום הלב, וביהמ"ש אף הטיל על המוכר חובה אקטיבית לגלות מידע חיוני לצד השני בעיקר במצב בו קיים פער בידיעות הצדדים ופער בין מה שמוצג לבין המצב בשטח דה – פקטו.
מן הכלל אל הפרט
הנתבעים ידעו על החריגות, ומשכך היתה מוטלת עליהם החובה בשלב הטרום חוזי וקודם החתימה על החוזה לידע את התובעים בכל החריגות .
טענתם לפיה התובעים יכלו להסיק זאת בעצמם או ע"י התייעצות עם אנשי מקצוע מתאימים לא התקבלה בפסיקה.
אין די בהצגת טופס 4 ותוכניות בעיקר כאשר אלה מלוות בהצהרה לא נכונה בגוף החוזה עצמו לפיה אין עבירות בנייה בדירה.
גם העובדה שהתובעים הסתייעו בשמאי אינה מעלה או מורידה לענייננו שכן הלה נשכר לצורך הערכת שווי הדירה.
למותר לציין, כי הפניה לשמאי אינה פוטרת את הנתבעים מלגלות פרטים מהותיים המתבקשים עפ"י הנסיבות.
כפי שפרטתי, לשון החוזה מלמדת כי בעוד שהנתבעים הציגו מצב של דירה ללא עבירות בניה, שהכל נעשה בהיתר, ללא שום תביעה באופק, ושאין בדירה כל פגם או מום נסתר, המציאות בפועל היתה שונה .
המכתב שנשלח ע"י פרופ' אביטל כחודש לפני קבלת החזקה בדירה לא מותיר גם הוא מקום לספק.
להלן קטעים ממכתבו:
…"כל עוד המגרש היה על שמו של אסא לא יכולתי לטפל בחריגות שלך אולם עתה כשהבעלות היא על שמי אני חייב להתחיל לטפל בעניין הזה…אני אמתין לראות את השינוי…אתבע אותך על בניית הקיר במגרש שלי…אם תסרב לא תהיה לי ברירה אלא לפנות לבית המשפט ואז תאלץ לשלם גם את הוצאות המשפט שלך ושלי…
6. ידוע לי שאתה בתהליך מכירת הבית שלך ואני מציע שתביא לידיעת הקונים את העובדה שיש סכסוך גבולות בינינו. אני שולח לך מכתב זה בדואר רשום כדח שלא תוכל בבוא העת בבית המשפט שלא קיבלת מכתב זה" (נספח ב' לת/1)(ההדגשה שלי –ר.ש.) .

נכון הוא כי החוזה בין הצדדים נחתם לפני משלוח מכתב זה אולם, גם מהמכתב עולה שהנתבעים ידעו על חריגות אלה לפני המכירה.
שנית, היתה לנתבעים הזדמנות של ממש בעקבות קבלת מכתב זה לשנות מההטעיה שעה שפרופ' אביטל ביקש לידע את התובעים בדבר אולם, חרף זאת בחרו הנתבעים להמשיך להציג מצג לפיו אין חריגות בדירה למרות שהיה ברור מהמכתב כי התביעה בגין חריגה זו (לכל הפחות) בוא תבוא.
ביהמ"ש סבור שחובת הגילוי בנסיבות שלפנינו קיימת גם קיימת והיא משתרעת אף מעבר למועד כריתת ההסכם תוך שהיא חלה עד לביצועו בפועל.
בענייננו, יש לומר, שחובה זו ממשיכה לחול גם בשלבים המאוחרים יותר, וזאת בעיקר על רקע ההצהרות הלא נכונות של הנתבעים בהסכם לענין החריגות.
אין ספק, איפוא, כי הנתבעים הפרו את חובת הגילוי שהוטלה עליהם.
נשאלת עתה השאלה אם התובעים ידעו בפועל על החריגות, שכן אם אכן ידעו על החריגות, לא יוכלו להישמע בטענה שהנתבעים לא מילאו אחר חובת הגילוי.

ב.המחלוקת העובדתית - האם ידעו התובעים על קיומן של החריגות בדירה?
כבר עתה אציין כי שוכנעתי שהנתבעים לא ידעו בעת כריתת ההסכם על חריגות נוספות בדירה.
במה דברים אמורים ?
בעוד שהתובעים טענו כי לא ידעו על החריגות (למעט בפטיו), טוענים הנתבעים כי הנושא הועבר לידיעת התובעים קודם לרכישת הדירה על ידם.
האמנם?
ראשית, התובעים העמידו גרסה מהימנה,רציפה ועקבית לעניין זה.
הנתבעים מאידך, סתרו עצמם במספר נושאים מהותיים בגרסה הנגדית שהציגו.
שנית, תנא דמסייע לגרסת התובעים עומדת גרסתו של המתווך אורבך שהוא צד ג' ניטרלי ואינו נוגע בדבר.
שלישית, הוראות החוזה תומכות אף הן בגרסת התובעים ואינן עולות בקנה אחד עם גרסת הנתבעים.
אם לא די בכך, החוזה עצמו הוא מסמך בכתב וטענת הנתבעים בע"פ נדחית מפניו.
א1א. גרסת התובעים
כבר בכתב התביעה ובקדם המשפט טענו התובעים כי ידעו על החריגה בפטיו תוך הדגשה כי על יתר החריגות לא ידעו.
התובע הגיש תצהיר עדות ראשית ואף נחקר עליו בביהמ"ש ובעדותו עשה רושם מהימן על ביהמ"ש.
בתצהירו מצהיר התובע:
"אני שב וחוזר על טענתי העיקרית, כי אשתי ואני לא ידענו דבר על חריגות בבניין למעט נושא החריגה בפטיו....הטענה.... כי המתווך הודיע לנו בשמם (הכוונה של הנתבעים) של ה"ה יוסף על כל עבירות הבניה בבית אינה נכונה....למעט עניין הפאטיו, מעולם לא נאמר לי ע"י מאן דהוא כי ישנן בבית חריגות בניה" (ראה ס' 12-14 לת/1).
עינינו הרואות, שהתובע הדגיש חד משמעית כי מעולם לא נאמר לו שישנן מספר חריגות בניה בדירה שרכש.
ולשאלה:
"ש: מתי ידעתם על החריגות שאתה מציין"?
השיב:
"ת: ....זה היה בשלבים.עניין הפטיו היה ידוע מראש כפי שציינתי . עניין הפרגולה והמרפסת יום אחד נדמה לי זה היה חודש אחרי שנכנסנו השכן מלמטה פרופ' ציון אביטל פגש את אשתי ולקח אותה לשיחה ...הוא אמר לה שהמרפסת לא חוקית שהיא פולשת לתחום שלו שכל הפרגולה לא חוקית ...זה השלב השני זה שציינתי כעת – הוספה שלי ר.ש.) השלב השלישי היה כשהמועצה שלחה מפקחת ואז היא גלתה לי שהמחסן לא חוקי" (עמ' 8-9 לפרוטוקול מיום 22.10.08 (להלן:"הפרוטוקול")).
צירוף של כל הנ"ל מלמד כי התובעים גילו את שלוש החריגות הנוספות המהוות עבירות בניה, לא לפני הרכישה ולא באמצעות הנתבעים כי אם לאחר שקבלו מכתב אזהרה קודם הגשת כתב אישום מהמועצה, בגין אותן חריגות.
יוצא איפוא, כי המידע אודות החריגות הגיע אל התובעים לאחר הרכישה .
התובע שב והדגיש כי לא ידע דבר וחצי דבר על חריגה כלשהי בדירה למעט הפטיו וכי מכתב זה הפתיע אותו.
גרסתו אשר למראשית הדרך, כבר בעת הגשת כתב התביעה, עבור להגשת התצהיר, ובהמשך בישיבות בית המשפט וכלה בחקירה בבית המשפט לא שונתה על ידו, מצביעה על עקביות ומעוררת אמון.
התובע, כאמור, נחקר על תצהירו בביהמ"ש ועשה רושם אמין ביותר על ביהמ"ש.
בית המשפט מאמץ, איפוא, את גרסתו לאופן ולמועד הגילוי בדבר החריגות.
לעומת גרסה מוצקה זו של התובעים, גרסת הנתבעים השתנתה, לבשה פנים חדשות ואף התאפיינה בסתירות פנימיות.
א1ב.גרסת הנתבעים
מבלי לגרוע מהאמור לענין מהימנות גרסת התובעים אוסיף, שהתעוררו מספר סתירות בדברי הנתבעת בעדותה:
1.מספר החריגות בדירה- בסעיף 9 לתצהירה מציינת הנתבעת כי יש בדירה שתי חריגות בניה. בהמשך היא מפרטת מה הן אותן חריגות : האחת - סיכוך מרפסת הבית . השניה - סגירת החניה.
בחקירתה בבית המשפט מונה הנתבעת יותר מ-2 חריגות:"לא דברנו ספציפית על הפרגולה (שהיא לבדה מהווה 2 עבירות בניה – הוספה שלי ר.ש.) או על החניה או הפטיו"(עמ' 14 לפרוטוקול).
2. בגין מה ניתנה ההנחה בעת הרכישה האם בגין חריגת הפטיו או בגין מכלול החריגות?
בתצהירה – נ/2 - מציינת הנתבעת כי ההנחה ניתנה בגין כל החריגות (סעיפים 14-15 לנ/2)
בחקירתה בבית המשפט משנה הנתבעת כיוון ומודה כי ההנחה ניתנה בגין חריגת הפטיו בלבד:
ת:"אהוד ידע על החריגות, דיבר איתנו לעשות הנחה כספית על הפטיו ....
ש:האם אחרי שסוכם על הפחתה של 3,000$ על הפטיו היה בינכם עוד מו"מ כספי?
ת:לא היה עוד מו"מ כספי"(עמ' 14 לפרוטוקול).
בהמשך החקירה נשאלת הנתבעת שנית בעניין זה:
"הפחתת המחיר היתה על הפטיו"(עמ' 19 לפרוטוקול).
משנתבקשה הנתבעת להסביר את הפער בין 2 גרסאותיה לעניין ההנחה, העידה כי לא היתה מוכנה ליתן הנחה נוספת על זו שכבר ניתנה.
ברור כי הסבר זה אינו מתיישב עם גרסתה הראשונה לפיה ההנחה ניתנה על כל החריגות.
ביהמ"ש סבור שהעובדה שהנתבעת חזרה לפחות שלוש פעמים על האמירה כי ההנחה ניתנה על החריגה בפטיו בלבד, מהווה חיזוק של ממש לגרסת התובעים, לפיה ידעו רק על החריגה בפטיו.
אילו אכן ידעו התובעים על החריגות, היו קרוב לוודאי מוותרים על הרכישה או למצער היו דורשים הנחה נוספת.
יצויין, כי הנתבעת אף מעידה כי לאחר שהוסכם סכום ההנחה בגין הפטיו לא התקיים מו"מ נוסף על הנחה בגין יתר החריגות, והדעת נותנת שהדבר נבע מכך שהתובעים לא ידעו על חריגות אלה.
עסקינן ברוכשים אשר דאגו לקבל הנחה מיוחדת בגין החריגה בפטיו וברור שאילו היו יודעים על החריגות הנוספות היו בודקים אותן ביסודיות ודואגים להנחה נוספת במחיר (אם לא היו מחליטים לבטל את העיסקה בגין חריגות אלה).
עדותה של הנתבעת לפיה ההנחה בסך 3,000 דולר במחיר הדירה ניתנה עבור הפטיו מחזקת את גרסת התובעים לפיה בעת הרכישה לא ידעו על חריגה אחרת.
אם לא די בכך, אוסיף שבבקשה לרשות להגן טוענים הנתבעים שההנחה ניתנה גם בגלל שתי החריגות האחרות ואילו בעדותה כאן טוענת הנתבעת שההנחה ניתנה רק בגין הפטיו "ועל שתי החריגות האחרות לא דובר על הנחה" (עמ' 19 לפרוטוקול עדות הנתבעים).
מהעדויות עולה שהקשר היחיד בין הצדדים היה אמצעי (דרך המתווך) דבר המלמד על כך שהנתבעים עצמם לא דברו על החריגות עם התובעים.
הנתבעת עצמה אף מודה בעדותה שלא אמרה למתווך דבר וחצי דבר על החריגות וחוץ מלתת לו את התוכניות, לא זוכרת שאמרה לו מאומה בעניין זה:
"ש. האם אמרתם לו שהחניה והמרפסת הם ללא היתר ?
ת. אני חוץ מלהעביר לו את התוכניות ולהראות לו את הבית לא זוכרת שאמרתי לו" (עמ' 19 לפרוטוקול)".
אמנם הנתבעת העידה שהתובעים או מי מהם היו 3 פעמים בדירה, אולם היא לא אמרה בעדותה שהנתבעים הודיעו באופן מפורש לתובעים שלא היה רישוי אלא העידה שהם רק שאלו אם התובעים מעוניינים בפירוק הפרגולה:

"בשתי הפעמים הראשונות לא החלפנו מילה, אני יצאתי השארתי מפתח, בפעם השניה כשהיא באה עם אבא שלה , היה רק "שלום שלום תרגישי חופשי". יצאו למרפסת בדקו את הבית, בפעם הנוספת והאחרונה לפי הסכם המכר, הם הגיעו, ואני ובעלי נכחנו בבית (התובעים הגיעו) ושם במרפסת בעלי שאל אותי אם לפרק את הפרגולה או להשאיר והוא ביקש להשאיר שזה היופי של המרפסת...".
ש. את אומרת שגם בשיחות עם בעלך לגבי הרעפים לא דובר בשיחה שנוגעת לשאלת הרישוי אלא בעלך שאל אם לתועלתו הוא יכול לקחת את הרעפים ודורון אמר שהוא לא יכול.
ת. דיברנו באותה שיחה על השכן מולנו שמעבר לכביש, שהמועצה היתה מגיעה והוא היה מפרק את הרעפים (השכן) והיה מחזיר אותם. אף פעם לא באו והרסו לו. זו היתה השיחה". (עמ' 16 לפרוטוקול עדות הנתבעת מיום 22.10.08).

לא היתה, איפוא, כל שיחה ישירה בין הצדדים לענין העדר רישוי הפרגולה לא כל שכן לגבי החריגות האחרות.
גם הסיבה שאותה הציגה הנתבעת לאי הזכרת החריגות בהסכם תמוהה, וזאת בלשון המעטה:
"ת. לא דובר על חריגות הבניה כדי לקדם את חתימת החוזה ואת הסכם המכר ששני הצדדים היו מעונינים בו" (עמ' 20 לפרוטוקול עדות הנתבעת).
אמירה זאת מהווה למעשה הודאה מפורשת של הנתבעת בכך שהצהרת הנתבעים בהסכם היתה שקרית במכוון ומלכתחילה לא נכונה.
אין צריך לומר שהצהרה מסוג זה של הנתבעים תכליתה, בדרך כלל, להרגיע את הרוכשים ואין כל הגיון בטענת הנתבעים לפיה היא נועדה לתכלית אחרת.
אי ידיעת התובעים על החריגות- גרסאות הנתבעים ביחס לשאלה האם ידעו התובעים על קיום החריגות מלאות סתירות ופערים.
במה דברים אמורים ?
בתצהירה נ/2 מציינת הנתבעת כי התובעים ידעו על החריגות לפני החתימה(סעיפים 14-15 לנ/2) . עם זאת, לא עלה בידה של הנתבעת לאשש זאת בעדותה שכן לא ידעה להשיב איך ידעו וממי (שכן הצדדים לא נפגשו בצורה מסודרת לפני מעמד החתימה).
הנתבעת הודתה בחקירתה כי היא ובעלה לא ספרו למתווך על החריגות ולמעשה הניחו שהוא יודע עליהן ושהוא ויעביר את המידע (ראה מעלה).
על רקע העובדה שהקשר היחיד בין הצדדים היה באמצעות המתווך לא ברור על סמך מה סברה הנתבעת שהתובעים ידעו על החריגות, שכן, גם לדבריה היא לא סיפרה עליהם למתווך.
בנוסף, הנתבעת שינתה עדותה ביחס לסוגיה האם הם נפגשו עם התובעים לפני החתימה עד שלקראת סיום חקירתה הודתה כי היא ובעלה לא ספרו על החריגות לתובעים:
ש:"האם במעמד חתימת החוזה נאמר אי פעם על ידי מי מהצדדים או באי כוחם יש חריגות אנחנו יודעים שיש חריגות אבל אנחנו רושמים שאין חריגות.
ת:לא. קראנו ארבעתנו את החוזה וחתמנו עליו" (עמ' 21 לפרוטוקול).
בסיום עדותה מודה הנתבעת במפורש כי הגם שהנתבעים שחתמו במסגרת החוזה שאין חריגות , לא דברו בקול ובאופן גלוי עם התובעים על הפער שבין הכתוב לבין המצוי בידיעתם (של הנתבעים) ובשטח לעומת זאת, הסכימה שההנחה על הדירה , הייתה בגין הפטיו, שכן היא לא היתה נותנת הנחה על החריגות האחרות.
משכך לא הובאה בפני בית המשפט כל אינדיקציה לכך שהתובעים ידעו על החריגות.

3.האם ידע המתווך על החריגות
תחילה מציינת הנתבעת נחרצות שהמתווך אורבך ידע על כל החריגות בדירה :
"אהוד ידע על החריגות".... (עמ' 14 לפרוטוקול)
בהמשך, וכפי שתיארתי לעיל, היא נסוגה מאמירתה הברורה עד שלבסוף מודה כי לא דובר איתו או עם התובעים על החריגות:
"ש: כששאלתי אותך אם המתווך ידע ענית לי לגבי הפרגולה שהמתווך קיבל את התכנית ואתם לא אמרתם לו בעצמכם שהפרגולה ללא היתר.
ת:הכיר (הכוונה למתווך –הוספה שלי ר.ש.) את הבית לפני הפרגולה ואחרי הפרגולה".....(עמ' 14 לפרוטוקול)
ש:כלומר את מאשרת את מה שאני חושב שלא אמרתם למתווך במפורש את המשפט "אהוד תדע שהפרגולה ללא רישיון" אלא הסקתם שהוא יודע על כך.
ת:לא דברנו ספציפית על הפרגולה או על החניה או על הפטיו עד שעלה עניין ההנחה הכספית" (עמ' 14 לפרוטוקול).
ממכלול העדויות עולה שהנתבעים לא דברו עם המתווך אורבך על החריגות, ומאחר שהקשר המהותי בין התובעת לנתבעים היה רק באמצעות המתווך, אין לומר שהנתבעים ידעו על החריגות האחרות שכן איש הקשר עצמו לא ידע עליהן.
מעדות הנתבעת אף עולה שהנושא עלה רק בעת המו"מ שהתנהל בין הצדדים על גובה ההנחה הכספית. מהעובדה שההנחה הכספית ניתנה בגין הפאטיו בלבד, ניתן להסיק שהתובעים לא ידעו על החריגות הנוספת מעבר לפטיו.
השינוי בגרסאותיה של הנתבעת בעניין גילוי דבר החריגות למתווך תומך אף הוא בעמדת התובעים.
תצהיר המתווך אורבך
עדותו של המתווך אורבך אשר קישר בין הנתבעים לתובעים לצורך מכירת הדירה, ואשר הוכח כי הוא אינו בעל עניין בסכסוך, הינה עדות בעלת משמעות בפרשה שבפני.
מתצהירו של המתווך אורבך עולה כי הוא סיפר לתובעים על חריגת הפטיו וכי בגין חריגה זו ניתנה להם הנחה:
..."נתבקשתי מאת הזוג יוסף לתווך בעסקת מכר מקרקעין של דירה בה הרוכשים הזוג פסקל והמוכרים היו הזוג יוסף... עוד בשלב המו"מ קודם להסכם המכר הובא באמצעותי לידיעת הרוכשים אודות חריגה בפאטיו הפנימי , מדדנו אותו ועל סמך זה הופחתה לבקשתם תמורה במכר" (2-3 לת/13).
בית המשפט סבור כי לו המתווך היה מיידע את התובעים בדבר החריגות נוספות היה מציין זאת בתצהירו בדיוק כפי שציין את החריגה בפטיו.
אוסיף, שתצהיר המתווך הוכן למעשה ביוזמת הנתבעים בתמיכה בהליכים קודמים של המשפט אולם, ראה זה פלא: הנתבעים עצמם בחרו לא להגישו כעדות לביהמ"ש, ומי שבחר להגישו כראיה היו דווקא התובעים (ת/13).
אם לא די בכך, מעידה הנתבעת שלמעשה הנתבעים ניסחו למתווך תצהיר אחר אולם הוא מצידו השמיט דברים מהתצהיר.
"ת. ביקשנו ממנו לרשום דברים ובפועל הוא השמיט דברים ובשיחות טלפון שלו איתנו הוא ביקש לא להיות מעורב". (עמ' 22 לפרוטוקול עדות הנתבעת ).
המתווך לא היה מוכן, איפוא, להצהיר בתצהירו שהודיע לתובעים על החריגות הנוספות, ולא הסכים לחתום על התצהיר שהוכתב לו אלא רק על התצהיר שהגיש (ת/13).
העובדה שהמתווך אורבך שלא היה צד במחלוקת מסר בתצהירו גרסה דומה לזו של התובעים הן לעניין העובדה שהוא מסר לתובעים רק על החריגה בפטיו והן על כך שבגין חריגה זו בלבד ניתנה להם הנחה, מלמדת כי יש להעדיף את גרסתם העובדתית של התובעים על פני זו של הנתבעים.
אוסיף, שהגם שתצהירו של מר אורבך תומך בנקודות משמעותיות בגרסת התובעים לא ביקשו הנתבעים לחוקרו, דבר המדבר בעד עצמו.

ג. הוראות החוזה
הנתבעים מנסים ליתן לחוזה פרשנות לא נכונה ולעיתים אף מנוגדת ללשונו הפשוטה תוך הוצאת דברים מהקשרם.
אביא להלן מתוך החוזה את אותם סעיפים הרלבנטיים לענייננו:
בפרק ההצהרות התחייבו הנתבעים כדלהלן:
"והואיל והמוכר מצהיר כי הבניין נבנה לפי היתר בניה 20653 מיום 18/11/1999 וקבל היתר טופס 4 ביום 18/1/2000 שהעתקו רצ"ב ומהווה חלק בלתי נפרד מהסכם זה.
והואיל: והמוכר מצהיר כי אין כל עבירת בניה והכל נבנה על פי היתר כדין"
(ההדגשה בקו מופיעה במקור)
בנוסף ,סעיף 2בו – 2ג לחוזה קובעים כהאי לישנא:
"ב. הדירה והזכויות בה חופשיות ונקיות מכל שעבוד , חוב, עיקול או זכויות אחרות של צד ג' .... כמו כן אין צו הריסה ו/או כל תביעה לגבי הדירה הנ"ל .
ג. לא ידוע לו על מום או פגם נסתר . המוכר מסר פרטים על מצב הדירה כמו שהוא.הקונה בדק ע"י גורם מוסמך ומקבל את הדירה בהתאם לכך".
קריאת הצהרות הנתבעים, וסעיפים 2(ב)ו- 2(ג) לחוזה ,מלמדת כי אומד דעתם המשותף של הצדדים היה: מכר של דירה שאין בה מום או פגם נסתר ויותר מכך שאין לגביה צו הריסה, עבירות בניה, או תביעה כלשהי.
עניין זה היה חשוב מאוד לצדדים הא ראיה, שהוא זכה להדגשה ויזואלית מיוחדת בגוף החוזה.
קיומן של חריגות הבניה שבפועל מהוות עבירות בניה, עומד בסתירה מפורשת להצהרת הנתבעים בחוזה.
העובדה שבחוזה הצהירו הנתבעים מפורשות שאין בממכר עבירות בנייה והכל נבנה עפ"י היתר מונעת מהם לטעון היום שהתובעים ידעו שההצהרה איננה נכונה ושהם ידעו שיש חריגות בנייה.
חוסר האפשרות של הנתבעים לטעון שבניגוד להסכם בו הצהירו הנתבעים שאין עבירות בנייה, התובעים ידעו שיש עבירות בנייה - מקורו מבחינה משפטית בכלל הידוע שדינה של טענה שבע"פ אשר סותרת מסמך מוקדם בכתב להידחות מפני המסמך בכתב (ס' 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמאנית).
במה דברים אמורים ?
מלשון החוזה משתמע כי הדירה נקיה מחריגות ולפיכך טענת הנתבעים לפיה התובעים ידעו על חריגות נדחית מפני החוזה הכתוב.
בנוסף, ההצהרות שניתנו ע"י הנתבעים שללו, כאמור, קיומם של פגמים ו/או חריגות בדירה ואף נכתב מפורשות כי אין צו הריסה או תביעה בקשר עם הדירה.
אין גם לקבל את טענת הנתבעים כי בחוזה נאמר שהתובעים בדקו את רישום ורישוי הדירה ומצאוה כמתאימה ולפיכך, הצהרה זו של המוכרים אינה עולה בקנה אחד עם תביעה בגין חריגות בדירה, שכן עפ"י החוזה התובעים ראו את החריגות ובכ"ז מצאו את הדירה כמתאימה.

אסביר להלן את עמדתי:
סעיף 6 לחוזה קובע כהאי לישנא:
"מוצהר בזה כי הדירה נמכרת ותימסר לקונה במצבה כמו שהיא כיום על כל המחוברים הקבועים בה דרך קבע כאשר כל המערכות של הדירה תקינות ופועלות כהלכה. הקונה מצהיר כי ראה ובדק את הדירה ואת רישום הזכויות בה וכן בדק את המבנה ואת הרישוי שלו ומצאה במצב טוב לשביעות רצונו והוא מוותר על כל טענות וברירות בקשר לדירה כפוף להצהרת המוכר כי אין בדירה כל מום ו/או פגם נסתר. הקונה מקבל את הדירה AS IS כפוף לאמור בסעיף 2(ב)" (ההדגשות שלי ר.ש.).

קריאת סעיף 6 במלואו אינה מאפשרת את הפרשנות המוצעת ע"י הנתבעים.
לשון הסעיף מלמדת כי התובעים מצהירים שבדקו את הדירה ומצאוה כמתאימה אולם הצהרה זו ניתנה בכפוף להצהרת הנתבעים כי אין פגם בדירה ובכפוף לכך שאין צו הריסה או תביעה .
מבחינה לשונית יש לומר כי חלק א'- של המשפט הוא הצהרת התובעים - תלוי בחלק ב' של המשפט (הצהרת הנתבעים) .
כידוע הצהרת הנתבעים כשלה הן בשל קיומן של החריגות בפועל, והן בשל קיומה של תביעת פרופ' אביטל שהודיע לנתבעים חודש לפני מועד קבלת החזקה בדירה ע"י התובעים, כי הוא יתבע בגין חריגה הגובלת בשטחו.
בנסיבות אלה האמירה כי התובעים מצאו את הדירה כמתאימה, איננה יכולה לעמוד בפני עצמה, שכן התובעים קבלו מהנתבעים מידע לא נכון שרק על בסיסו נתנו את הצהרתם שלהם.
לשון החוזה כולל סע' 6 שבו תומכת לפיכך, באופן ברור בכך שהתובעים לא ידעו אודות החריגות.
פרשנות זאת של הסעיף מבטאת לחלוטין את אומד דעת הצדדים כפי שבאה לידי ביטוי בעת כריתת ההסכם.
בנוסף, כלל ידוע בחוזים הינו כי יש ליתן לחוזה ולהוראות שבו עד כמה שניתן משמעות אחידה.
לשון סעיף 6 ברורה וסיפת הסעיף כפופה לרישא ולסעיף 2ב, כל זאת נוכח האמור מפורשות בפרק ההצהרות ובסעיפים 2ב ו2ג.
בשולי הדברים אוסיף כי העובדה שהתובעים ידעו בפועל על חריגת הפטיו למרות ההצהרה של הנתבעים שאין עבירות בניה איננה שוללת את התוצאה אליה הגעתי:
1. ההצהרה לפיה אין חריגות או עבירות בניה במבנה אינה הצהרה של התובעים אלא הצהרת הנתבעים – כמוכרים, ולכן הנתבעים אינם מחוייבים לה.
אין בהצהרה זו כשלעצמה כדי לפגוע בעובדה שהתובעים ידעו על החריגה בפטיו בלבד.
2. אפילו אם אתייחס להצהרה זו כידיעה משותפת של 2 הצדדים לחוזה אזי אין לומר כי כיוון שידעו על חריגה אחת, מלמדת כי ידעו על יתר החריגות שכן גם המתווך ידע רק על חריגה זו. ורק בגיו חריגה זו ניתנה הנחה במחיר, כפי שהעידה הנתבעת בעצמה.
לסיכום: בית המשפט מאמץ את עמדת התובעים וקובע כי הם עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח כי בעת הרכישה לא היו מודעים לכך כי קיימות במבנה חריגות בניה למעט חריגת הפטיו.
ג. גובה הפיצוי
ס' 10 לחוזה קובע את המקרים המהווים הפרה יסודית והמחייבים בפיצוי של 10% מערך התמורה:
"צד אשר יפר הוראות סעיפי חוזה זה יהא חייב לשלם לרעהו סכום השווה בשקלים לסך של 10% מסכום תמורת הדירה כפיצויים קבועים ומוערכים מראש ללא צורך בהוכחת מידת הנזק. מוסכם במפורש כי הפרת סעיפים 4,5,7,9 והצהרות הצדדים תחשב להפרת יסודית של תנאי החוזה"(הקו אינו במקור תוספת שלי ר.ש.)....
כבר קבעתי כי הנתבעים חבו בחובת גילוי כלפי התובעים, הפרו חובה זו ואף נתנו הצהרות לא נכונות.
אין צריך לומר שעסקינן בהפרה יסודית של החוזה .
השאלה היא: האם נכון יהיה בנסיבות העניין לחייבם בפיצוי המוסכם המופיע בסעיף 10, או יש מקום להפחיתו.
בהקשר זה סעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות קובע כדלקמן:
"15.(א) הסכימו הצדדים מראש על שעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים),
יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".
האם במקרה דנן, מתקיימת הסיפא של סעיף 15(א) הנ"ל, היינו הפיצויים נקבעו ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש?
יש לזכור כי תניה בדבר פיצויים מוסכמים הינה מחייבת, שהרי זו מהווה ביטוי לרצון הצדדים כי במקרה של הפרת חוזה יהיו הפיצויים כמוסכם ביניהם ללא הוכחת נזק. כך נקבע כי "רצון זה של המתקשרים יש לכבד", וכי "תוקפה של תנית פיצויים מוסכמים נגזר אפוא מעיקרון של חופש החוזים".(ראה פסק דינה של כב' השופטת ד' פלפל בת.א. 1642/97 ס.א.י. – ירק בניה והשקעות בע"מ נ' הרדופים יוזמה ובנייה בע"מ (אתר נבו), שם סוכמו ההלכות בנוגע לתחולה של סעיף 15(א) הנ"ל.
בע"א 4630/04 קניונים נכסים ובניין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ ואח' (אתר נבו), סוקר כב' השופט א.רובינשטיין את ההלכות המפרטות מהם אותם מצבים בהם ייטה בית המשפט להפעיל סמכותו הקבועה בסיפא לסעיף 15(א) הנ"ל(סעיף ח' לפסק הדין).
כב' השופט רובינשטיין מונה את הכללים העולים מספרה של פרופ' שלו, דיני החוזים והמנחים בהקשר של מצבים בהם יש להפחית מהפיצוי המוסכם:
”פרופ' שלו מונה בספרה (עמ' 597-594) שיקולים אחדים שיש להביאם בחשבון בבחינת השאלה היש מקום להפחתת הפיצויים:
א. הפחתה ולא ביטול - הסמכות אינה לבטל את תניית הפיצויים המוסכמים, אלא רק להפחית את הסכום הקבוע בה.
ב. גבול ההפחתה - ההפחתה תיעשה תוך שמירה על יחס סביר בין הפיצוי לבין הנזק שהיה ניתן לצפות כתוצאה מהפרת החוזה בשעת כריתתו.
ג. חומרת ההפרה - שיעור הנזק הצפוי, ושיעור הפיצוי המוסכם, בגין הפרה יסודית, גדול מאשר בגין הפרה קלה.
ד. התמורה החוזית - היחס הרלבנטי הנבחן על ידי בית המשפט הוא בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי.
ה. שיעור ההפחתה - בין היתר, יש לבחון את סוג העסקה הנדונה, את תנאי החוזה המבטא אותה, ואת ההפרה.
ו. תנייה גורפת הקובעת פיצוי אחיד ושווה בגין כל הפרה של החוזה או בגין כל הפרה של אחת מן ההתחייבויות הכלולות בה, היא לכאורה בלתי סבירה.
ז. טיעון והוכחה - על המבקש להסתמך על תניית פיצויים מוסכמים,לטעון את שיעור דמי הנזק המוסכמים ולהסתמך על ההסכמה החוזית.
ח. יש מקום לשיערוך."
בע"א 126/84 יצחקי נ' שור, פ"ד ל"ח(3) קבעה שם כב' השופטת נתניהו, בעמ' 628:
"...בענייננו, לא נקבע הפיצוי לפי אורך תקופת הפיגור. לדעתי, לא יכול להיות ספק, כי הוראת סעיף 13 לחוזה, הקובעת פיצוי אחיד ושווה לכל הפרה שהיא, בין הפרה באיחור של יום אחד ממסירת הדירה ובין הפרה טוטאלית של החוזה כולו, כגון התנערות מההתחייבות להעביר את הזכויות בדירה או למסור את החזקה בה, הוראה כזו נקבעה, בלי שהצדדים נתנו כלל את הדעת לנזק, שניתן היה לצפותו כתוצאה מסתברת של ההפרה האחת או האחרת... המסקנה, כי הצדדים התעלמו כליל מהיחס שבין הסכום שנקבע לבין הנזק הצפוי מההפרה שבגינו נקבע, עולה מנוסח הכתוב עצמו, ואינה זקוקה לראיה ישירה או מפורשת. די בכך, לדעתי, כדי להצדיק את שיקולה של הערכאה הראשונה להפחית את סכום הפיצוי".

ביהמ"ש סבור כי אף בענייננו משלא ערכו הצדדים אבחנה בין הפיצוי המוסכם בגין ההפרות השונות נדרשת התערבות בית המשפט בקביעת הפיצוי המגיע לתובעים.
בהעדר הוכחה לענין משמעות החריגות מבחינה כספית (ירידת ערך וכו') יכול גובה ההנחה בסך 3,000 דולר לענין הפטיו לשמש בסיס לאומדן לענין גובה הפיצוי בהתייחס לחריגות נשוא התביעה.
לפיכך, משהסכימו הצדדים על הנחה בשיעור 3,000 דולר בגין החריגה בפטיו אין זה סביר שהפיצוי בגין שאר החריגות יגיעו לכ- 30,000 דולר ארה"ב.
בנוסף, משנמנעו התובעים, במכוון מליצור מגע ישיר עם הנתבעים (עמ' 3 לפרוטוקול עדות התובע) והסתפקו, שלא כמקובל, בקשר בלתי אמצעי אין להם להלין אלא על עצמם.
אין גם להתעלם, לענין גובה הפיצוי מכך שב"כ הנתבעים המציא לתובעים תכניות וטופס 4, דבר שאפשר לתובעים בדיקה יסודית יותר ממה שביצוע בפועל.
אומנם, כאמור אין בעצם הצגת התניות לתובעים כדי למלא אחר חובת הגילוי במלואה, אולם, בבוא ביהמ"ש לפסוק לענין גובה הפיצוי לא יתעלם ביהמ"ש מהעובדה שטופס 4 והתוכניות היו בידי התובעים.
סוף דבר: לאחר שקלול מלוא המרכיבים הרלבנטיים בתיק זה, נראה לביהמ"ש כי יש להעמיד את גובה הפיצוי לתובעים על סך 55,000 ₪.
בנוסף, ישיבו הנתבעים לתובעים את האגרה ששולמה על ידם בערכה הריאלי וכן שכ"ט עו"ד בסך 8,000 ₪ בצירוף מע"מ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ליקויי בניה בלוד

  2. ליקויי בניה בעפולה

  3. ליקויי בניה יקנעם

  4. ליקויי בניה בנהריה

  5. ליקויי בניה רטיבות

  6. ליקויי בניה ביקנעם

  7. ליקויי בניה - ריצוף

  8. ליקויי בניה בשטחים

  9. ליקויי בניה - אוורור

  10. התיישנות ליקויי בניה

  11. ליקויי בניה בגן יבנה

  12. ליקויי בניה בקריית ים

  13. תקן לבדיקת ליקויי בניה

  14. ליקויי בניה - שנת בדק

  15. הרחבת בית - ליקויי בניה

  16. ליקויי בניה בכפר ורדים

  17. חדר ממ''ד - ליקויי בניה

  18. בוררות בנושא ליקויי בניה

  19. ליקויי בניה בקרית ביאליק

  20. ליקויי בניה ביחידת נופש

  21. מי אחראי על ליקויי בניה

  22. ליקויי בניה דירה באשדוד

  23. ליקויי בניה בטירת הכרמל

  24. ליקויי בניה ביסודות הבית

  25. ליקויי בניה דירה במודיעין

  26. ליקויי בניה בדירה באשדוד

  27. ליקויי בניה בחיפוי פסיפס

  28. ליקויי בניה במעלה אדומים

  29. ליקויי בניה בדירות חפציבה

  30. סמכות עניינית ליקויי בניה

  31. ליקויי בניה בבית בהוד השרון

  32. תביעה קטנה בגין ליקויי בניה

  33. הסתכנות מרצון - ליקויי בניה

  34. ליקויי בניה רטיבות במרתפים

  35. ליקויי בניה בעסקת קומבינציה

  36. שיפוצים בדירה עם ליקויי בניה

  37. ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן

  38. ליקויי בניה בבית קרקע באשקלון

  39. התרוממות ריצוף בחדר בבית מגורים

  40. אי הודעה במועד על ליקויי בניה

  41. תביעה בגין ליקויי בניה בקוטג'ים

  42. רשלנות תורמת בתביעת ליקויי בניה

  43. ליקויי בניה בבניין מלפני 15 שנה

  44. סירוב לתת לקבלן לתקן ליקויי בניה

  45. ליקויי בניה בדירות לציבור החרדי

  46. ליקויי בניה בדירה במזרח ירושלים

  47. זכות מוכר הבית לתקן ליקויי בניה

  48. תביעה נגד עמותה בגין ליקויי בניה

  49. ליקויי בניה בשכונת רמות בירושלים

  50. ערעור על פיצויים בגין ליקויי בניה

  51. הוצאות משפטיות בתביעת ליקויי בניה

  52. ליקויי בניה בקוטג' - תביעה נגד קבלן

  53. הסדר דיוני בתביעה בגין ליקויי בניה

  54. תביעה בגין ליקויי בנייה במדרגות דירה

  55. חובת גילוי מוכר דירה של ליקויי בניה

  56. טענה לירידת ערך דירה בגלל ליקויי בניה

  57. תביעה נגד חברה זרה בגין ליקויי בניה

  58. ליקויי בניה בפרויקט דירות לתושבי חוץ

  59. חובת המוכר לגלות מידע על ליקויי בניה

  60. תביעה בסדר דין מהיר בנוגע לליקויי בנייה

  61. ביטול קניית דירה מקבלן עקב ליקויי בניה

  62. תביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה ועוגמת נפש

  63. תביעת נציגות בית משותף בגין ליקויי בניה

  64. תביעה בגין אספקת בית באיחור וליקויי בנייה

  65. ליקויי בניה בשכונת תלפיות מזרח בירושלים

  66. מינוי מומחה מוסכם בתביעה בגין ליקויי בניה

  67. מינוי מומחה מטעם בית המשפט לבדיקת ליקויי בניה

  68. הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה 7 שנים לאחר המסירה

  69. בוררות על ליקויי בניה לפי הסכם לרכישת בית מגורים

  70. נטען כי הקבלן רצה לתקן ליקויי בניה אבל לא נתנו לו

  71. הזכות לתקן ליקויי בניה אל מול הזכות לקבל פיצוי כספי

  72. תביעה כספית נגד המתכנן בגין ליקויי בניה אשר התגלו בדירה

  73. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם וכן פיצוי בגין ליקויי בנייה

  74. תביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה שנתגלו בבניין לאחר עבודות שיפוץ

  75. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון