חוזה מכר דירה לא חתום

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא האם חוזה מכר דירה לא חתום מחייב ? תביעה כספית לפיצויים בגין הפרת חוזה. התובעים ביקשו לקנות דירה הרשומה על שם הנתבעת, כאשר שלבי המו"מ התנהלו מול אביה של האחרונה. בסופו של דבר לא יצאה העסקה לפועל שכן הנתבעת מכרה הדירה לקונה שנתן הצעה גבוהה יותר. אלא שלעת הפגישה בין התובעים לאבי הנתבעת הועלו על הכתב פרטי הצדדים ומחיר, בלא שמי מהצדדים חתם על המסמך. התובעים טוענים שאותו מסמך כתוב עולה כדי חוזה מכר. פעם נוספת מתעוררת אפוא המחלוקת בשאלה האם מסמך מקיים דרישת הכתב המהותית הגלומה בסע' 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969. אם התשובה חיובית, צומחת לתובעים עילת תביעה שמכוח הפרת חוזה מכר דירה. אקדים ואומר כי לטעמי לא השתכלל חוזה מכר, שכן אין לראות במסמך כמקיים דרישת הכתב: לא מכוח השלמות , ולא מכוח התגברות על דרישת הכתב שהוכרה כאפשרית מכוח עקרון תום הלב רק במקרים חריגים בהם מנסרת ברקע "זעקת ההגינות". לעומת זאת, לטעמי יש לחייב הנתבע בפצויי הסתמכות (לא פיצויי קיום - משעה שלא השתכלל חוזה) בשל הפרת החובה לנהל המו"מ בתום לב. 1. בחודש נובמבר 2006 החליטו התובעים, בני זוג המתגוררים בעיר נשר, למכור את דירת מגוריהם ולרכוש תחתיה דירת מגורים גדולה יותר בחיפה. הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") היתה במועדים הרלבנטיים הבעלים הרשום בדירת שלושה מפלסים הנמצאת ברחוב הספורט בחיפה, והכוללת 6 חדרים, בשטח רשום של כ-122 מ"ר (להלן "הדירה"). הנתבע 2 (להלן: "הנתבע") הינו אבי הנתבעת, שבזמנו רכש כל בנין הדירות בו מצויה כיום הדירה בה עסקינן. הוא הרס בזמנו אחת מהדירות על מנת להקים במקומה ארבע דירות, תוך ניצול זכויות בניה. שתיים מאותן דירות ייעד לשתי בנותיו - בהן הנתבעת. לשם כך העביר לנתבעת ללא תמורה חלק מזכויות הבניה, אותן ניצלה והקימה את הדירה נשוא התיק בכמה מפלסים (קומות 5,6,7). הדירה נרשמה על שמה של הנתבעת בפנקס הבתים המשותפים, לאחר שהעסקה דווחה לשלטונות מיסוי מקרקעין. הנתבע עצמו מתגורר בדירה אחרת שבבנין. 2. ביום 02.12.06 פנו התובעים אל משרד התיווך "עידן נכסים" בעקבות מודעה שראו בעיתון ביחס לדירה שעמדה למכירה, ושוחחו טלפונית עם מר ארונל (אהרון) סולומון (להלן: "המתווך"). 3. המתווך מצידו, הגיש תצהיר עדות ראשית כעד מטעם התובעים. הוא פירט כי הדירה נרשמה במשרד התיווך בו עבד, והוא התבקש לטפל בה, ולמצוא קונה מתאים. הנתבע הודיע לו כי הדירה רשומה על שם בתו וחתנו, אך ציין גם כי הוא זה שמולו יתנהל המו"מ, וכי הוא הכתובת הבלעדית בכל דבר ועניין הקשור בדירה. 4. ביום 03.12.06 סיירו התובעים בדירה עם המתווך. בסיום הביקור הודיעו לו כי הדירה מתאימה לצרכיהם והם מעוניינים לרכוש אותה. התובעים טוענים כי המתווך הודיע שניתן יהא לנהל מו"מ באשר למחיר הדירה , וכי סביר בעיניו שניתן יהא לרכוש אותה במחיר של 225,000$ (מחירה ההתחלתי של הדירה עמד על 250,000$). המתווך מאשר טענה זו. לאחר ביקור נוסף שערכו התובעים בדירה יום לאחר מכן, הודיעו למתווך כי הינם מעוניינים לרכוש את הדירה בסך של 225000 דולר, ולכן מעוניינים להיפגש עם בעליה. 5. התובעים טוענים שהמתווך חזר אליהם ומסר כי הנתבע מסכים למחיר של 225000 דולר, ונקבעה אפוא פגישה עם הנתבע בדירתו שבאותו בנין (סע' 11 לתצהיר התובעת). הניסוח הנזכר בתצהירו של המתווך מעט אחר : הוא טוען כי כאשר הודיע לנתבע שהתובעים מעוניינים לרכוש הדירה בסך של 225000 דולר, ביקש ממנו הנתבע לתאם פגישה בדירתו עם בני הזוג . 6. אין חולק כי ב 4.12.06 נפגשו התובעים עם הנתבע בדירתו. א. התובעים טוענים כי תנאי העסקה סוכמו בעל פה ואז ערך הנתבע בכתב ידו את מסמך המחלוקת, אליו מתייחסים התובעים כאל זיכרון דברים שעלה כדי חוזה. כאשר שאלו התובעים את הנתבע האם הוא בעל הדירה והוא שיחתום על החוזה השיב שבתו קרן הנה הבעלים הפורמלי והיא שתחתום על החוזה הסופי. לפיכך הוסיף התובע בכתב ידו בתחתית זכרון הדברים את שמותיהם של הנתבעת ובעלה, את שם הנתבע בצירוף מס' טלפון, ואת שמו והטלפון של עוה"ד המטפל מצידה של המוכרת - עו"ד חן. ב. התובעת מוסיפה בתצהירה כי לאחר שלחצו הצדדים ידיים והתובעים קבלו עותק מזכרון הדברים, ציין בפניהם הנתבע כי למרות שהמסמך לא נערך על גבי טופס רשמי של זכרון דברים ולא נחתם ע"י בתו, הרי הנתבע הנו הגורם האחד והיחיד המטפל במכירת הדירה, ולפיכך זכרון הדברים מחייב את שני הצדדים והעסקה סגורה. ג. מסמך המחלוקת שנרשם בכתב יד (נספח א' לתצהיר התובעת) כולל אפוא הפרטים הבאים: בחלקו העליון מצוינים שמות התובעים, ת.ז. שלהם, מספרי הסלולר שלהם, כתובתם, שם עוה"ד טניה לוין-כפיר (ב"כ התובעים) וטלפונים שלה. לאחר מכן מופיע הכיתוב כדלקמן: מחיר: 225,000 תשלומים: עם החתימה- 25,000 שבוע לאחר מכן- 60,000 והיתרה- (קבלת החזקה)- חודש וחצי מחתימת ההסכם. ביצוע תיקונים שיפוצים וכו' לאחר התשלום השני. לתקן את המטבח. צרף השלמה. עד כאן נרשם המסמך בכתב ידו של הנתבע. בתחתית המסמך הוסיף התובע כאמור בכתב ידו את שמו של ב"כ הנתבע, עו"ד חן ומספרי טלפון שלו, את שמו של הנתבע עם מספרי הטלפון , ואת שמם של הנתבעת ובעלה תוך ציון שהם בעלי הדירה. ד. לשיטת התובעים, המסמך מכיל פרטי העסקה המהותיים: פרטי הצדדים, שווי התמורה, תנאי ולוח התשלומים וכן מועד מסירת החזקה אשר נקבע כי יחול תוך חודש וחצי מחתימת חוזה. ה. המתווך מציין בתצהירו כי ברור היה לו שמדובר בזיכרון דברים מחייב . אלא שמדובר במסקנה שלו הנסמכת על פרטי המסמך שנזכרו, ועל כך שעותק שלו אף נמסר לידי התובעים, כדי שימסרו אותו לבאת כוחם שתייצג אותם בעסקה. המתווך מכל מקום מוצא חיזוק למסקנתו זו, בדברי הנתבע בפגישה, לפיהם אין צורך לחתום על המסמך. אלא שבעיני המסקנה המתבקשת מאי נכונות הנתבע לחתום על המסמך, היא הפוכה דווקא. ו.הנתבע מציין כי בנותיו החליטו שלא לעבור לגור בדירותיהן אלא למכרן, כאשר הדירות עמדו שנים ללא שימוש עקב מיתון בשוק הדירות, ובמהלך אותן שנים נוהל מו"מ עם מספר קונים פוטנציאליים; ולמרות שהגיעו לעתים להסכמות בעל פה ובמקרה אחד אף להחלפת טיוטות חוזה, בסופו של דבר חזרו בהם כל הקונים מרצונם לרכוש הדירה בלא שהיה בידי הנתבע או בנותיו לעשות דבר. אף במקרה דנן מודה הנתבע בסע' 9 לתצהירו , כי אכן ניהל מו"מ עם התובעים בשמה של בתו. הוא מוסיף עם זאת, כי לא היה מוסמך להתחייב בשמה למכור את הדירה , והתובעים היו מודעים לכך, וכי מעולם לא הציג עצמו כמיופה כוח של בתו או היחיד המוסמך לנהל בשמה מו"מ. הוא מציין כי חתנו, עו"ד ברגמן הנו עו"ד, ונוסח חוזה המכר היה כפוף לביקורתו ואישורו (האחרון אף ייצג הנתבעת בהליך זה). הנתבעים מציינים כתימוכין, שבאותה עת רבצה משכנתא על דירת הנתבעת, בסכום העולה על הצעת התובעים, שניטלה ע"י הנתבעת ובעלה (צורף הסכם ההלוואה ע"ס 1100000 ₪, ואישור הבנק המלווה שהיתרה לסילוק, נכון ל 4.2.07 עמדה על 1,003,496 ₪); כך שממילא לא היה הגיון בקבלת ההצעה, היינו שהדבר תומך כביכול בתזה לפיה היה על הנתבע לקבל הסכמת בתו, וממילא לא היתה כוונה שהמסמך יחייב. אלא שלטעמי אין לקבל טיעון אחרון זה. תהא יתרת ההלוואה המובטחת במשכנתא שרבצה על הנכס במועד הרלבנטי אשר תהא - אין לכך דבר וחצי דבר עם מכירת הנכס ע"י בעל דירה המעונין בכך במחיר מוסכם שבין קונה ומוכר. יכול שמוכר יגיע למסקנה שבתנאי השוק ואילוצים אישיים מהווה הצעת רכישה הצעה שיש לקבל אפילו אם אינה מסלקת ההלוואה במלואה, ואת יתרתה ישלים מכיסו. שיקוליו של המוכר אינם בידיעתו ואינם מעניינו של הקונה. ובאותה מידה בהחלט יתכן שהנתבע הוסמך ע"י בתו להתקדם במו"מ מול רוכש שיציע מחיר פלוני. 7. מכל מקום, בתום הפגישה בה נרשם מסמך המחלוקת, הוסכם כי הצדדים יפנו לבאי כוחם על מנת להכין חוזה מכר בהתאם למה שהוחלף. התובעים מתארים זאת כהסכמה להעלות על הכתב בחוזה מפורט את פרטי ההסכמות המחייבות. הנתבע בתצהירו, מציין כי פנה בשם בתו לעו"ד חן שהנו אחיינו, מסר לו את פרטי ההצעה של התובעים וביקש ממנו טיוטת חוזה "בלתי מחייבת לחלוטין" (לעתים בנסותם להדגיש עמדה, חוטאים בעלי דין במה שנחזה על פניו כהפרזה. אתקשה להאמין שהנתבע גם ציין בפני עו"ד חן שמדובר בטיוטה בלבד , וגם הדגיש מיוזמתו בנוסף , שרצונו בכך שתהא "בלתי מחייבת לחלוטין". מכל מקום, כפי שיחוור נוסח זה אכן מצא ביטויו בכותרת הטיוטה, ויש להניח שהדבר היה ביוזמת עו"ד חן, כדי להסיר ספק שבטיוטה עסקינן). 8. אכן ביום 07.12.06 התקבלה במשרד ב"כ התובעים טיוטת הסכם מכר אשר נערכה ע"י עו"ד חן, שכותרתה "חוזה - טיוטה בלתי מחייבת". ובתגובה העבירה ב"כ התובעים לב"כ הנתבעים מכתב עם מספר הערות "קוסמטיות" לטענתם, שאינן גורעות מעיקרי העסקה (להלן: "מכתב ההערות"). התמורה הנקובה באותה טיוטת הסכם הינה אכן המחיר הדולרי עליו דובר בפגישה בין הצדדים, לפי תרגום מקובל לשער הדולר היציג במועד ביצוע כל תשלום מתשלומי התמורה. החוזה מציין פרטי הדירה (שלא נזכרו במסמך המחלוקת) ומכיל הבהרות והנחיות מפורטות נוספות (רובן מכילות מנגנונים מקובלים בחוזי מכר מקרקעין) לגבי קיום משכנתא הרובצת על הדירה, התחייבות מוכרת לחתום על מסמכים שיאפשרו לקונה ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא לרכישת הדירה, הפקדת סך של 10,000 ₪ כפיקדון בידי המוכר להבטחת תשלום חובות מס של המוכרת אם יש, לוח תשלומים מפורט, תאריך נקוב של מסירת חזקה כנגד ביצוע התשלומים, הקביעות המקובלות ביחס למי ישא באילו מסים, תשלומי חובה והוצאות (עד למסירת חזקה - המוכר; ממנה ואילך - הקונה; מס שבח על המוכר ומס רכישה על הקונה - כקביעת הדין), קביעת הפרות יסודיות, קביעת מנגנון הכולל הסמכת עוה"ד משני הצדדים ביפוי כוח בלתי חוזר לרשום הדירה ע"ש הקונים כנגד תשלום מלוא התמורה, ומאידך למחוק הערת אזהרה שלטובת הקונים במקרה של הפרה שלא תוקנה לאחר פרק זמן נקוב, קביעת פיצוי מוסכם למקרה של הפרה יסודית ופיצוי יומי קבוע למקרה של איחור בפנוי מצד המוכר או תשלום מצד הקונה, ועוד. הערת ביניים: אני ער לכך שלא אחת משרת מנגנון זיכרון הדברים "על אתר" צורך הדדי בעיגון מחויבות של הצד שכנגד לעסקה, בזמן אמת, ועוד לפני שמעובות ההסכמות במסגרת חוזה מעובד כדת וכדין. בהתאם, גם מציב הדין מנגנונים המאפשרים לפשר בין דרישת הכתב מחד לבין סיטואציות בהן לא אחת חותמים הדיוטות על זכרון דברים מתוך כוונה הדדית אמיתית לכבול זה את זה ולהשיג וודאות ובטחון בעצם קיום העסקה, ובפרטי הבסיס המוסכמים. כך, במקרים המתאימים, ניתן לאפשר השלמות לפרטים מהותיים חסרים מכוח נוהג או דין, להתייחס למהות המסמך, ולראות בו כממלא אחר דרישת הכתב גם כשאין מדובר בחוזה חתום לפרטי פרטיו. כאמור במקרי קצה קיצוניים הוכרה אף האפשרות הנדירה להתגבר מעיקרא על דרישת הכתב: ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ(1) 185 . המקרה בענייננו אינו מתקרב כלל לאתם מקרים חריגים המעוררים השאלה בדבר התגברות מעיקרא על דרישת הכתב מכוח הלכת קלמר. אלא שגם בהינתן צורך אנושי זה שהדין מציב מנגנוני ריכוך לדרישת הכתב על מנת לשרתו, וגם אם בענייננו הקביעות שבטיוטת החוזה הנן קביעות נפוצות בחוזי מכר דירה ורובן היו מקובלות (כפי שיחוור) על ב"כ התובעים: כמעט כל אימת שמשווים בין הסכם מכר או טיוטה "מעובה" שלו לקראת חתימה, לבין זיכרון דברים שדוף בכתב יד, קשה שלא להתרשם שראוי לשקול היטב בטרם חותמים על זיכרון דברים שלא זכה לעיבוד ובקרה בניחותא ע"י עין מקצועית (ואפילו עיון חוזר ע"י הצד המתקשר). הדבר מהווה לא אחת פתח לא אכזב למחלוקות עתידיות. המקרה שבפנינו יוכיח בבחינת "מקל וחומר", שהרי כאן עוד ביקש הנתבע במפורש שהמסמך לא ייחתם, לאחר שהתבקש לכך, והדבר לא מנע המחלוקת. לרוב, בפרט כאשר העסקה "סטנדרטית", אם יש מפגש רצונות אמיתי מצד שני הצדדים לגבי פרטי היסוד , ניתן לשלוח טיוטה ראשונית של הסכם ערוך כדת וכדין בטווח של ימים, ואז לוודא שאין פח יקוש שלא חשבו עליו קודם אפילו אם הפרטים המהותיים שביסוד העסקה - הוסכמו. אם אין פח יקוש - מה טוב. ואם יש - חבל על מחלוקות חינם, עוגמת הנפש וההוצאות הכרוכות בבירורן. עם זאת אין לכחד כי יש תועלת בהעלאת פרטי מו"מ על הכתב, גם מבלי שיעלו כדי הסכמה מחייבת ממנה אין לסגת, על מנת לאפשר לשני הצדדים להתקדם בהמשך במסגרת המו"מ עצמו מאותן נקודות שהיו מוסכמות עליהם , ללא חשש שיתפסו על הסכמתם מחד, ומאידך כדי ליעל המו"מ עצמו ולמקסם הסיכוי שיבשיל לכדי הסכם מחייב לתועלת שני הצדדים. נראה שזו אחת המטרות של דרישת הכתב המהותית, כמו גם המטרה שהצדדים המתקשרים בעסקה כלכלית כה משמעותית לא יעשו כן בחיפזון; ואחת השאלות שמציב מקרה זה ומקרים כדוגמתו הנה האם ניתן בדין הישראלי להעלות כך פרטי מו"מ על הכתב לתועלת הצדדים, בלי להיקלע לחששות מפני פרשנות עתידית שתקנה למסמך תוקף חוזי מחייב, חרף זאת שלפחות אחד מן הצדדים אם לא שניהם, לא התכוונו לכך בזמן עריכתו. בעמידה על דרישת הכתב יש לשרת בטווח רחוק אינטרס של מוכרים וקונים כאחד, כאשר ידעו כלל המתקשרים שנקודת האל חזור ממנה אין חרטה או חזרה הנה רק חוזה חתום כדת וכדין ע"י שני הצדדים, וכל עוד לא נחתם חוזה אשר כזה, יכול הצד שכנגד לחזור בו, גם אם מדובר במהלך הנחזה לא מוסרי. אכן במקרים המתאימים - ניתן ליתן מענה לאינטרס ההסתמכות (לרוב לא הציפיות) של צד שנפגע , באמצעות סע' 12 לחוק החוזים (חלק כללי), גם כשהמסקנה הנה שלא התקיימה דרישת הכתב המהותית, ואין הסכם מכר מחייב. 9. בחזרה לעובדות המקרה: 10.12.06 שלחה ב"כ התובעים עוה"ד כפיר-לוין לעו"ד חן מכתב הערות לא ארוך לטיוטת ההסכם ששלח . רוב ההערות הנן ממן בקשות הבהרה או הארכת מועדי תשלום שנקבעו בטיוטה. עניין אחד לעומת זאת נגע לגובה התמורה (טיוטת ההסכם קבעה מנגנון של תשלום לפי שער יציג במועד כל תשלום, אך כללה גם הגבלת שער של לא פחות מ 4.34 ₪ לדולר, וההערה היתה שהצדדים לא הסכימו על הגבלת שער, ונא בדיקתו של עו"ד חן). עניין נוסף נגע לגובה הפיקדון שיופקד בנאמנות בידי ב"כ המוכרת עד קבלת אישורים הדרושים להעברת הדירה ע"ש הקונים - כאשר מדובר בעיקר בצורך להבטיח תשלום חוב מס של המוכרת אם יהיה. טיוטת ההסכם דיברה ב 10,000 ₪, וההערה דרשה שינוי ל 40,000 דולר. יתר ההערות נשאו אכן כטענת התובעים אופי "קוסמטי" או כזה שקשה לחלוק עליו. 10. התובעים טוענים כי לאחר הפגישה מ 4.12.06 הסתמכו על כך שמדובר בעסקה מוגמרת ומחייבת, וכי הצפי לקבלת חזקה בדירה שרכשו מן הנתבעת היה 31.1.07 (התובעת טוענת שזה התאריך שסוכם במפורש - במסמך המחלוקת נזכר כאמור מועד מקורב ללא תאריך נקוב, של 45 יום מיום חתימת הסכם, אך בטיוטת ההסכם ששלח עו"ד חן מופיע אכן תאריך זה כמועד המסירה). היות ובטרם קבלת החזקה היה נהיר לתובעים שעליהם לשלם מלוא התמורה , החלו כבר ביום למחרת, ב 5.12.06 לפנות למשרדי תיווך ואתרי אינטרנט והציעו דירתם שלהם למכירה. צורפו אסמכתאות המבססות הטענה בדבר פניה לאלתר למשרדי תיווך. בסופו של דבר, חתמו התובעים ביום 14.12.06 על זכרון דברים על פיו התחייבו למכור את דירת המגורים שלהם לצד ג' ולפנותה לא יאוחר מיום 01.02.07. התובעים טוענים שהמכר היה בסכום נמוך ממחירה של דירתם בשוק החופשי , והמכירה החפוזה נועדה לאפשר מימון הרכישה לאור לוח הזמנים שבו היה עליהם לעמוד. אלא שממילא הטענה לפיה נמכרה דירת התובעים במחיר נמוך ממחיר שוק לאור החיפזון - לא הוכחה. לשם הוכחתה יש צורך בחוות דעת, וכזו לא הוגשה. 11. ביום 06.12.06 וה- 11.12.06 ערכה התובעת, בידיעת הנתבע ובהסכמתו, שני ביקורים נוספים בדירה הנ"ל בליווי המתווך, והכינה רשימת ליקויים אותה שיגרה ב 11.12.06 הן לנתבע והן למתווך לצורך אישורה ע"י הנתבע וצירופה להסכם המכר. משלא התקבלה כל תגובה מטעם הנתבעים, פנתה התובעת ביום 13.12.06 למתווך וביקשה לברר מדוע עו"ד חן או הנתבעים אינם משיבים למכתב ב"כ התובעים והאם התעוררו בעיות כלשהן. לטענת התובעים, שוחח המתווך עם הנתבע ומסר להם כי "אין בעיה כלשהי", כי "הכל בסדר" וכי "עו"ד חן נמצא בת"א לצורך ענייניו הפרטיים ולכן החוזה מתעכב". אף התובע שוחח באותו יום עם הנתבע וזכה לתשובות דומות לפיהן "אין כל בעיה", כי "עו"ד חן נמצא עמוס בעבודה ומטעם זה בלבד טרם העביר נוסח סופי של החוזה אל עו"ד לוין-כפיר" וכי רשימת התיקונים בדירה מקובלת על הנתבעים (הנתבע ציין בתצהירו כי אינו זוכר שיחה כזו, אך גם אם אינו זוכר, אין פירוש הדבר שלא התקיימה) . 12. אלא שב 17.12.06 הודיע הנתבע למתווך כי מצא קונים אחרים שמוכנים לרכוש את הדירה תמורת סכום גבוה יותר של 250,000$ ולפיכך אינו מעוניין למכור לתובעים את הדירה. באותו יום התקשרה הגב' גרניט, מנהלת משרד התיווך, לתובעים, והודיעה להם על החלטת הנתבעים. עוד באותו היום ממש פנו התובעים לב"כ הנתבעים בדרישה לקיום החוזה בתנאים שסוכמו בין הצדדים, תוך התראה כי אם לא יעשו כן, יאלצו לנקוט בהליכים משפטיים. הנתבעים לא טרחו להשיב לפנייה זו של התובעים, וכעבור מספר ימים מכרו את דירתם בסך של 250000 דולר. 13. בשל כך, לא נותרה בידי התובעים ברירה, אלא להתחיל בחיפושים אחר דירה חלופית על מנת לאפשר את פינוי דירתם שלהם במועד עליו הסכימו עם צד ג' לו מכרו דירתם, בתוך פחות מחודש וחצי. טוענים התובעים כי בלחץ הזמן נאלצו לרכוש דירה אחרת בעלת 4.5 חדרים בשטח של 110 מ"ר בלבד, הזקוקה לפי הנטען לשיפוץ ניכר, ללא חניה וללא מעלית. לצורך התאמת הדירה, נאלצו התובעים להשקיע לדבריהם סכום של 92,000 ₪ נוספים בשיפוץ הדירה (צורפו קבלות). 14. לשיטת התובעים הנתבע הינו שלוחה ו/או מיופה כוחה של הנתבעת לא רק לצורך שמיעת הצעות אלא לצורך כל שלבי המו"מ, היינו גם לצורך קבול הצעה. לפיכך פעולות הנתבע, לרבות ידיעתו וכוונותיו מחייבות את הנתבעת, בהתאם לחוק השליחות, התשכ"ה-1965. כך למצער, כאשר טענה נוספת שלהם הנה שיש לראות בכלל בנתבע ולא בנתבעת משום בעל הזכויות האמיתי בדירה, ורישומה על שם הבת אינו אלא פיקציה לצרכי מיסוי (הם מפנים לכך שאף אחת משתי הבנות לא התגוררה בדירות שנרשמו על שמן, ולנוכח העברת זכויות בניה לבנות ללא תמורה, ומכר של הדירות לא חל על הנתבע או הנתבעת חיוב במס שבח או רכישה). לכן לשיטתם, בין אם הנתבע הוא בעל הזכויות האמיתי, ובין אם מדובר בשלוח שפעולתו מזכה ומחייבת השולחת (הבת) הרי נכרת הסכם מכר תקף שכן היה מפגש רצונות שענה על דרישות המסוימות וגמירות הדעת, ואף דרישת הכתב התקיימה: לשיטתם עונה מסמך המחלוקת על דרישת הכתב, באשר הוא נערך ע"י הנתבע בכתב ידו ומפרט את כל הפרטים המהותיים לעסקה. הם מוסיפים כי אף אם חסרים במסמך הנ"ל פרטים כלשהם, הרי שאין מניעה להשלימם על ידי פנייה לחוק או לנוהג, ובייחוד על פי השלמות נורמטיביות בדרך של חזקות שהדין מכיר בהן. לפיכך השתכלל חוזה מכר וקמה לתובעים זכאות לפיצויי קיום משהופר אותו חוזה בין ע"י הנתבעת ובין ע"י הנתבע. 15. בנוסף טוענים התובעים כי הנתבע ניהל מו"מ בחוסר תום לב, בניגוד לחובה המעוגנת בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, שיש לו תחולה בין אם נכרת חוזה מכר ובין אם לאו. התובעים טוענים אף לזכאות לפיצויי קיום, מכוח סע' 12 הנ"ל. 16. כמו כן טוענים התובעים כי בהתאם לסעיפים 35 ו-36 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) מוטלת החובה על הנתבע שלא ליתן מידע רשלני, אלא מידע עובדתי מדויק לאדם הסומך על מידע זה, וכן החובה הכללית לנקוט אמצעים סבירים למניעת נזק מאדם, הופכת במהלך ניהול המו"מ לחובה קונקרטית ומוגדרת יותר- שלא ליתן הודעה רשלנית שיש בה כדי להטעות את הצד השני למו"מ. הנתבעים סיכמו את פרטי העסקה, העבירו טיוטת הסכם מכר דירה ואף הודיעו לתובעים מידי פעם כי אין כל בעיה ובכך הציגו למעשה מצג שווא רשלני על פיו יש בכוונתם למכור להם את הדירה במחיר שהוסכם, מצג עליו הסתמכו עת מכרו את דירת המגורים שלהם לצורך מימון העסקה. 17. בסיכומיהם צמצמו התובעים דרישתם לסעדים הכספיים הבאים (כך, ביחס לכתב התביעה- ראה פרק "הפיצוי" בסכומי התובעים): א. סך של 92,000 ₪ בגין הוצאות השיפוץ לדירה החלופית והתאמתה לצרכי התובעים. ב. סך של 25000 דולר בשיעור ההפרש בין המחיר עליו סוכם במו"מ - 225,000$ לבין שווי הדירה ביום ביטול ההסכם- 250,000$. שווי אחרון זה נלמד מן התמורה לו זכתה הנתבעת מרוכשי הדירה. סך זה מגלם פיצויי קיום ונתבע מכוח חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) לאור הטענה שהופר הסכם מכר מוגמר. אלא שאף אם המסקנה הנה שלא השתכלל הסכם, הרי שהתובעים טוענים כאמור לזכאות לאותם פיצויי קיום מכוח סע' 12 לחוק החוזים (חלק כללי): כאן יש לומר כי בענין קל בנין (ראה בהמשך) הוכרה אכן האפשרות העקרונית לחייב בפיצויי קיום גם מכוח הפרת החובה לנהל מו"מ בתום לב לבדה). אלא שבאותה נשימה הודגש כי פיצויים חיוביים (פיצויי קיום) ייפסקו מכוח סע' 12 רק במקרים חריגים, ודרך המלך הנה פיצויים שליליים (פיצויי הסתמכות). ג. פיצוי בגין נזק שאינו ממוני, היינו עוגמת נפש: כך לנוכח כל המהלך ובפרט עקב רכישת הדירה החלופית המתאימה פחות לצרכי התובעים, טרחה, ביטול זמן והכל לפי שיקול דעת בית המשפט. 18. מטעמי אגרה העמידו התובעים את תביעתם על סך 130,000 ₪ בלבד. 19. הנתבע טוען כי מסמך המחלוקת נרשם על ידו רק כדי לתעד הצעת התובעים לרכישת הדירה, כפי שהוכתבה לו על ידם, וכי הוסכם במפורש ע"י הצדדים כי החוזה ייערך בהמשך ע"י ב"כ התובעים והנתבעת, ורק לאחר ניסוחו המוסכם, ייחתם על ידם. הוא טוען כאמור כי כל הצעה היתה כפופה לאישורה של בעלת הדירה - בתו, והוא לא הוסמך לקבל הצעה ואף לא הציג עצמו ככזה. יחד עם זאת, הנתבע הכיר היטב את הדירה, התגורר בסמוך אליה והחזיק מפתח אליה ולכן סייע לנתבעת ולבעלה בעניינים שונים הקשורים למכירת הדירה לרבות הצגתה בפני קונים פוטנציאליים, וכן עמד בקשר עם מתווכים ומתעניינים שונים. טיוטת החוזה שנוסחה ע"י עו"ד חן צוינה במפורש כ"טיוטה לא מחייבת" ומכאן משתמע כי המדובר היה במשא ומתן בלתי מחייב בעליל. כמו כן מוסיף הנתבע וטוען, כי חלק מהערותיה ה"קוסמטיות" של ב"כ התובעים לטיוטת החוזה ששלח עו"ד חן, נגעו לעיקרי העסקה וחלקן כלל לא היו ברות ביצוע. כמו כן, למכתב זה לא ניתנה תשובה כלשהי ע"י עו"ד חן, לרבות לבקשה לתאם מועד לחתימת החוזה. הנתבע מוסיף וטוען כי בין הצדדים לא דובר על מועד מוסכם לתשלום מלוא התמורה ומסירת החזקה כפי שטוענים התובעים בתביעתם. בנוסף הוא טוען כי כשבוע לפני מכירת הדירה על ידי הנתבעת, פנו אליו התובעים באופן אישי והוא הפנה אותם אל המתווך, שכן הוא ידע שהנתבעת מנהלת מו"מ עם רוכשים נוספים למכירת הדירה. 20. הנתבעת מצטרפת בסיכומיה לטענות הנתבע, לרבות הטענה כי חלק מההערות אינן "קוסמטיות" כלל: כך למשל, הגבלת שער הדולר באופן שלא יפחת מ-4.34 ₪ שמשמעותו פער של 36,625 ₪ בזמנים הרלבנטיים, וכן הותרת סכום של 40,000$ בנאמנות במקום 10,000 ש"ח, דרישת התובעים לשנות את מועדי התשלומים ומועד מסירת החזקה, וכן העלאת נושא הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה בשים לב שהדירה נבנתה כפרוייקט "בניה עצמית". הנתבעת טוענת בנוסף, כי דין התביעה כנגדה להדחות בגין העדר עילה ו/או יריבות. הנתבעת אינה מכירה את התובעים או מי מהם, לא פגשה בהם מעולם, לא שוחחה עמם או עם מי מטעמם , ולא היא שניהלה עמם ממילא את המו"מ. 21. הנתבעים מדגישים כי מסמך המחלוקת אינו חתום ע"י מי מהצדדים, אינו נושא כותרת כלשהי וחסר פרטים חיוניים ופירוט בכלל ביחס לעסקה הנטענת. הם מפנים לכך שלא ניתן להשלים פרטים מהותיים בעלי היבטים עסקיים/ כלכליים במסגרת עסקת מכר מקרקעין ע"י פניה לחוק או לנוהג, משעה שלא קיים נוהג או משעה שהדבר נותר פתוח להמשך ניהול מו"מ. לכן, מסמך המחלוקת איננו ולא יכול להיות מסמך בכתב כנדרש בסעיף 8 לחוק המקרקעין, וזכותו של מוכר למכור דירתו לכל המרבה במחיר, כאשר אין לאכוף עליו מכירה מול קונה ספציפי בתנאים נחותים. כמו כן, אף שבתחתית המסמך נרשמה במפורש זהות בעלי הדירה, לא נעשתה אל הנתבעת או אל בעלה כל פנייה בנושא מאת התובעים או מי מטעמם. לסיכום טוענים הנתבעים, כי ככל שהתובעים הזדרזו למכור דירתם בטרם נחתם חוזה, הרי שעשו כן בחוסר סבירות וחוסר זהירות ואין להם להלין אלא על עצמם, והם האחראים הבלעדיים לכל נזק שנגרם עקב כך, באם נגרם. כמו כן טוענים הנתבעים כי התובעים כלל לא היו צריכים להתחיל ב"חיפושים קדחתניים אחר דירה חלופית" כטענתם, באשר היו יכולים להמשיך ולהתגורר בדירתם שלהם עוד חצי שנה כפי שהסכימו עם רוכשי דירתם, וכמצוין בזיכרון הדברים עם אותם רוכשים (שצורף). ביחס לנזק הנטען בשל שיפוצים טוענים הנתבעים כי אין עסקינן בנזק בר פיצוי אלא בהשבחת הדירה שרכשו התובעים, השבחה ממנה הם נהנים ממילא. דיון 22. אקדים ואציין כי לדידי לא הוכיחו התובעים כזית כי הנתבע ולא הנתבעת הינו בעליו הנכון של הנכס. כך פני הדברים גם אם היה זה הנתבע אשר טיפל באופן בלעדי בכל נושא קבלת היתרי הבנייה , ניצול זכויות בניה, ביצוע הבנייה בפועל ואף ניהול מו"מ לצורך מכירת הדירות השונות הנמצאות בבניין, לרבות הדירה הנדונה. לא היה חולק כי הנתבעת נרשמה כבעלת הדירה בלשכת רישום המקרקעין. התובעים לא התייחסו בסיכומיהם לסעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 שזו לשונו: ("א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969. (ב) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא-מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו." גם אם הייתי יוצא מהנחה שהיו שקולי חסכון במיסוי מקרקעין שהנחו את דרך העברת הבעלות לנתבעת על דרך העברת חלק מזכויות הבניה ללא תמורה, הרי שראשית לא הוכח שאין מדובר בניצול לגיטימי של פטורים המוקנים בדין להעברות ללא תמורה, ושנית אף אם לא כך פני הדברים, לא זו השאלה בתיק זה. המחלוקת בתיק אינה בשאלות של מיסוי מקרקעין, או סיווג עסקה לצרכי מס. הזכות הקניינית של הנתבעת בדירה במועד הרלבנטי לא הועמדה לדידי בספק כלשהו. גם העובדה שבעל דירה לא גר בדירתו או מחליט למוכרה - אין בה כדי לגרוע כהוא זה מזכותו הקניינית בדירה. זאת ועוד, בחקירתה הנגדית הודתה התובעת כי אין למעשה מחלוקת על שאלת בעלותה של הנתבעת בדירה: "ש. הנתבעת קרן את לא מכירה אותה? ת. נכון וגם לא שוחחתי עימה מעולם. ש. האם אתם טוענים כי הדירה שנמכרה בעצם דירתו של הנתבע? ת. הדירה היא של קרן ויוצגה באופן ברור על ידי הנתבע שגם אמר לנו את זה ישירות. ש. הדירה היא של קרן? ת. כן. מסכימה." (עמ' 6 לפר'). אלא מאי?: השאלה הראשונה לה יש להידרש הנה האם מסמך המחלוקת עונה על דרישת הכתב המהותית. לשם המחשה: נשנה את עובדות המקרה ונניח שהמו"מ היה מתנהל בדיוק באותה צורה עם אותם מצגים משני הצדדים ואותו מסמך מחלוקת, אך לא מול הנתבע אלא במישרין מול בתו בעלת הדירה. גם במצב זה, ככל שהמסקנה היא שדרישת הכתב המהותית לא סופקה הרי שלא השתכלל הסכם, אפילו אניח שהיה מפגש רצונות הדדי. זו בדיוק אחת הנפקויות העיקריות המבדילה בין דרישת כתב ראייתית למהותית: שאם בדרישה מהותית עסקינן יכול לא רק המוכר אלא גם הקונה לחזור בו מכל טעם שהוא, ולו שינוי דעה או טעם שרירותי, שכן לא נכרת הסכם, כל עוד המסקנה היא שלא התקיימה דרישת הכתב בין במישרין בין מכוח השלמה (כשניתן להשלים). הסיטואציה של התגברות מעיקרא על דרישת הכתב מכוח הלכת קלמר נ' גיא שמורה למקרים חריגים ביותר, מופעלת במשורה , ועל מנת שתופעל אין די בפגיעה כלשהי בתחושת הצדק. אכן, בעובדה שלא השתכלל חוזה עדיין אין די : אמנם סעד האכיפה לא יהא נתון, ולרוב תישלל גם הזכות לפיצויי קיום. אך עדיין יש לעבור לבחינת השאלה האם מגיע סעד של פיצויים מכוח סע' 12 לחוק החוזים (חלק כללי) בשל ניהול מו"מ שלא בדרך מקובלת ותום לב, ובלבד שנטען לתחולת הסעיף בכתב התביעה. ככל שהמסקנה היא שנוהל אכן מו"מ שלא בתום לב - יעמוד לנפגע לרוב סעד ממן פיצויי ההסתמכות, ורק לעתים חריגות - פיצויי קיום. דרישת הכתב בעסקת מקרקעין 23. כאמור, סעיף 8 לחוק המקרקעין מציב דרישת כתב מהותית ולא ראייתית. באי התקיימותה לא ישתכלל חוזה ולא תיערך עסקה במקרקעין. מטרתה של דרישת הכתב ככזו היא לוודא כי האדם החותם על הסכם מקרקעין, עושה זאת לאחר ששקל בכובד ראש וברצינות הראויה את נתוני העסקה ופרטיה, ואינו מתחייב בעסקה כה חשובה מתוך פזיזות וקלות דעת. עסקה במקרקעין הינה בין העסקאות החשובות והמשמעותיות ביותר שעושה אדם ממוצע בימי חייו. דרישת הכתב המהותי נועדה להבטיח רצינות שקול הדעת משני הצדדים (ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי לז(1) 589, 597-598). כאמור כל עוד לא התקיימה דרישת הכתב , לא נחצה קו פרשת המים החוזי ויכול כל צד לחזור בו מכל טעם, כולל חרטה. יתכן שתהא לדבר בנסיבות המקרה נפקות מבחינת הפרת חובת הניהול של מו"מ בתום לב ודרך מקובלת, אך חוזה לא השתכלל באין כתב. 24. לא אחת , נוהגים הצדדים לחתום על זכרון דברים טרם שיחתמו על חוזה סופי, בין אם על מנת לעגן את ההסכמות אליהן הגיעו עד כה, על מנת שישמשו בסיס למשא ומתן עתידי, ובין אם מהווה זכרון הדברים חוזה מחייב הנצרך "לעיבוי". המבחן שנקבע בפסיקה המבחין בין מסמך לא מחייב לחוזה, כולל בחובו שני נדבכים: הראשון, עוסק בבחינת כוונת הצדדים ליצירת קשר חוזי מחייב כבר בשלב החתימה על זכרון הדברים. השני עניינו בהסכמה כבר בזכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. לכן, אף אם נקבע כי היה בדעת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב, הרי שבכך אין די, כל עוד חסרים בזכרון הדברים פרטים מהותיים וחיוניים לעסקה. הסכמת הצדדים בדבר פגישות עתידיות בהן יסכימו על פרטי החוזה, אינה עולה כדי דרישת המסוימות הנדרשת ליצירת חוזה מחייב, כל עוד לא נקבע קנה מידה אובייקטיבי להכרעה במחלוקות עתידיות אפשריות, כגון מדדי יוקר מחירים, שער יציג וכיו"ב. 30. אומנם נקבע בפסיקה לא אחת כי לצורך גיבוש זיכרון דברים לכדי חוזה מחייב, ניתן להשלים הפרטים החסרים בו על ידי פנייה להוראות החוק או הנוהג, אולם הלכה זו סויגה כך שבמצבים בהם התכוונו הצדדים לסטות מהוראות החוק או הנוהג, והדבר לא בא לידי ביטוי בזכרון הדברים, לא ניתן יהא להשלימם על ידי פניה למקורות הנ"ל (ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ מב(2) 278, 285, ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת מד(1) 57, 66). 31. על מנת שמסמך בכתב יעמוד בתנאי דרישת הכתב קבעה הפסיקה כי עליו לכלול מספר פרטים הכרחיים: שמות הצדדים, מהות הנכס (זיהויו), מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומיסים אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק. (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ כח(2) 291, 296). 32. במשך השנים, רוככה דרישת הכתב בפסיקה, וגברה הנטייה להיזקק להשלמת פרטים (סע' 26 לחוק החוזים (חלק כללי)). בע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי פ"ד מה(5) 410 נקבע כי המסמך בכתב לא חייב לגלם ההתחייבות עצמה אלא די שיעיד באופן ברור על קיומה. נקבע גם כי אפשרי שמסמך המעיד על העסקה, אף אם אינו חוזה, יספק את דרישת הכתב, כגון קבלה המאשרת תשלום על חשבון חלקת מקרקעין, וזאת על אף שאינה מציינת את מועדי התשלומים הנוספים, מסירת חזקה או תשלומי המיסים. במקרים כגון דא קבע בית המשפט כי ניתן להשלים תנאים אלו באמצעות החוק או ההלכה, כגון החובה לקיים חוזה בזמן סביר (ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות צ'ארלס הקדוש ל(1) 800). נקבע כי ניתן להסתפק במסמך בכתב כל עוד הוא מעיד באופן ברור על קיומה של העסקה, וכולל את כל הפרטים המהותיים שאינם ניתנים להשלמה על פי החוק או ההלכה: ע"א 986/93 קלמר נ' גיא נ(1) 185, 193. בענין קלמר אף אוזכרו הלכות בהן נקבע שאין הכרח שיהא ממסך אחד שיעיד על העסקה כדי לספק דרישת הכתב, אלא די באסופת מסמכים המשלימים זה את זה ומעידים על פרטי העסקה המהותיים. השלמת פרט חסר בחוזה תעשה במקרים בהם נשמט מההסכם באקראי או בהיסח הדעת פרט נחוץ. היזקקות זו, כאמור, אינה מותרת מקום בו גילו הצדדים כוונתם להשלים בעצמם את הפרט החסר (ע"א 416/89 גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ מו(2) 177, 183). לסיכום הדין החל ביחס להשלמת פרטיים מהותיים ראה ע"מ (חי') 358/06 ס.י נ' ס.א . 33. ביחס לחתימת הצדדים: החתימה אמנם אינה מעידה על כריתתו של חוזה מחייב או אי כריתתו במידה והיא נעדרת ממנו, ואולם אף אין היא בבחינת "סרח עודף" ויש לייחס חשיבות לחסרונה, כנקודת מוצא (ענין ג'רבי לעיל, עמ' 600). חתימת הצדדים "מהווה גורם ראייתי בלבד, אם כי כבד משקל, אשר בא להוכיח את גמירות הדעת בין הצדדים ולאשר, שאמנם אלה הם תנאי החוזה שהוסכם עליהם. בהעדר ראיה זו יצטרך בית המשפט לבדוק בדיקה קפדנית, שמא מוכחות העובדות הנ"ל על ידי ראיות אחרות" רוב המתקשרים אומנם נוהגים לחתום על חוזה מחייב במעין סוג של טקס, ומרביתם לא יראו עצמם קשורים בחוזה מבלי שחתמו על חוזה כאמור. לכן נקבע, כי אם עסקינן בחוזה בלתי חתום, אשר אחד הצדדים לו טוען כי לא היתה גמירת דעת לגביו ואשר על כן הינו חסר תוקף, הרי שהעדר החתימה במקרה זה תשמש כראיה חזקה ואולי אף קונקלוסיבית לטובתו (ענין ג'רבי, עמ' 604). 34. לא שנוי במחלוקת בענייננו כי המסמך אינו נושא כותרת "זכרון דברים" או "חוזה" וכי הנתבע התבקש בפירוש שהמסמך ייחתם הדדית ע"י הצדדים וסירב לכך. התובעת הצהירה כי לאחר כתיבת מסמך הכוונות, הרגיע אותם הנתבע ואמר שאף על פי שמסמך הכוונות לא נערך על טופס רשמי של זכרון דברים ולא נחתם ע"י הנתבעת, הרי שהנתבע הינו האחד והיחיד המטפל במכירת הדירה ולפיכך מחייב המסמך את שני הצדדים, ואין צורך בחתימות. וראה חקירת המתווך (עמ' 5 לפרוטוקול): "ש. אתה אומר שבאותה פגישה יש לך את המסמך שנערך באותה הפגישה? מציג לך אותו. אתה מזהה אותו? ת. מזהה את הפרטים. ש. אתה אומר שמדובר בסיכום דברים? ת. כן. ש. איפה כתוב סיכום דברים על המסמך הזה? ת. לא כתוב. הדברים שכתובים כאן מאוד ברורים. ש. יש סיבה שהמסמך הזה לא נחתם ע"י פלגי? ת. ד"ר נחמיאס ביקש לא לחתום כי זה מספיק רציני כך. ש. מה שאתה אומר שפלגי ביקשו לחתום וד"ר נחמיאס לא מוכן לחתום? ת. כן. " 35. אינדיקציה נוספת לאי היותו של מסמך המחלוקת בגדר חוזה מחייב ניתן למצוא בהוראה נוספת שנמצאה בזכרון הדברים שחתמו התובעים עם רוכשי דירתם, כי: "ניתן יהיה, לבקשת המוכרים, לשכור את הדירה מהקונים החל מתאריך ה-01.02.07 ועד תאריך 01.07.07 בשכר דירה של 500$ לחודש. זאת בהודעה מוקדמת במהלך חודש ינואר". יקשה לתאר מדוע תופיע הוראה כזו בחוזה מכר באם היו משוכנעים התובעים כי בינם לבין הנתבע נחתם חוזה מחייב עם רישום "מסמך הכוונות" וכי החזקה בדירה תמסר להם בסוף חודש ינואר 07'. ברור כי התובעים הכינו עצמם גם למצב בו הנתבע יחזור בו מההסכמות אליהן הגיעו בפגישה היחידה שנערכה, גם אם קיוו שלא ייעשה כן; שכן ידעו שהעסקה אינה גמורה כל עוד לא נכרת חוזה סופי ומחייב בהסכמת בעלי הדירה, ומשכך, הכינו לעצמם "רשת בטחון" על מנת שלא להימצא מחוסרי דיור: כמובן, להוראה מעין זו יכול שיהיו טעמים נוספים ואחרים כגון רצון לשפץ הדירה אליה עוברים ו"לעבור בנחת". אלא שטעמים מעין אלה לא נטענו בפני. 36. אף התובעת בעצמה הודתה בחקירתה הנגדית כי היתה מודעת או נעשתה מודעת שאי החתימה על מסמך המחלוקת היתה עשויה להקים בעיות פוטנציאליות: "ש. באותו מסמך נספח א' שצרפת נרשם בתחתית המסמך בעלי הדירה קרן ועידו ברגמן? ת. כן. ש. מי רשם את זה? ת. בעלי. ש. למה הוא? ת. אחרי שנכתב זכ"ד הנתבע ציין את שמות הבעלים כדי שלא תהיה בעיה שלא נופתע כאשר תגיע טיוטת החוזה. ש. התייעצת עם עו"ד כאשר הגיע המסמך הזה? ת. בשיחה טלפונית עם ב"כ שלי בהליך זה לפני הפגישה עם הנתבע. ש. מה שאלת ומה נאמר לך? ת. עיקרי הדברים, אם הנתבע טוען שהוא מייצג את בתו אפשר לעשות את טיוטת החוזה. ש. נתנו לכם הסברים איך לערוך טיוטת חוזה? ת. לא זוכרת. ש. יצאת מאותה פגישה עם העתק של נספח א. נכון? ת. כן. ש. אחרי שיצאת מהפגישה התקשרת לעו"ד? ת. כן ומסרתי לה. ש. ושאלת אותה האם זה תקין או לא? ת. היא אמרה כמו שנאמר בפגישה ובתצהיר שבגלל שאין חתימות על המסמך יש חריגה מהנהלים התקינים, אבל לאור העובדה שנאמר בעל פה והיתה תקיעת יד בסופו של דבר, אפשר להתייחס לזה כזכ"ד." (עמ' 7-8 לפר') ובהמשך: "ש. לגבי הדירה שמכרתם בנשר מדוע חתמתם על זכרון דברים? ת. הזוג שקנה מאיתנו את הדירה, רומה על ידי אנשים קודמים באופן דומה. הם דרשו את זה והסכמנו. ש. מסכימה שלגבי הדירה ברח' הספורט לא ניתן היה לחתום על זכרון דברים כי בעלי הדירה לא היו נוכחים? ת. כן. ש. מפנה לנספח א' אותו מסמך שנערך בכתב יד. טוענת שהמסמך הזה מחייב את קרן? ת. כן והחוזה שנשלח מחייבים את קרן אלא אם כן אביה שיקר לנו כאשר אמר שהוא מייצג אותה. ש. המסמך הזה מחייבה לשיטתך? ת. עניתי על השאלה. ש. איפה ההתחייבות שלכם כלפי קרן? אם את סבורה שקרן היתה מחויבת כלפיכם איפה ההתחייבות הנגדית שלכם כלפיה? ת. לא מבינה. מניחה שהכוונה לתשלום שהיה צריך לעבור אליה אם היינו מגיעים לשלב הזה. ש. אתם לא חתומים על המסמך הזה? ת. נכון. ש. לא חתמתם על מסמך אחר שבו אתם מתחייבים? ת. נכון." (עמ' 9-10 לפר'). וכן שוב: "ש. אהרון אמרתם שביקשתם מהנתבע לחתום על זכרון דברים והוא סירב? ת. אני חושבת שהנתבע אמר שלא נחתום על זכ"ד והסכמנו. ש. אתם מבינים את המשמעות של זה שלא נחתם הסכם בכתב, כלומר כדי לרכוש נכס מקרקעין צריך שיהיה הסכם כתוב בכתב. הבנתם את המשמעות שלא נחתם זכרון דברים ביניכם? ת. הבנו שיש בינינו מו"מ על הדירה שצריך לעמוד ושלא נחתם זכ"ד. ש. לפיכך לא היתה התקשרות מחייבת. זה הבנתם? ת. בשלב שנערך זכרון הדברים לא. ב-04.12 לא הבנתי את זה. היום אני מבינה את זה. ש. את טיוטת החוזה שנערכה צירפת אותה כנספח ב' לתצהיר, בכותרת כתוב טיוטה בלתי מחייבת, היית ערה לזה? ת. לא. ש. היום כאשר את רואה את זה את מבינה את המשמעות של זה? ת. מבינה ומבינה גם שבטח יש השלכות משפטיות שכעת איני מבינה. ש. ההחלטה שלכם למכור את הדירה בנשר היתה מאוד חשובה? ת. נכון. ש. מבין שקיבלתם את ההחלטה הזו אחרי שהייתם במו"מ עם הנתבע לרכישת דירת קרן ביתו? ת. כן. ש. למעשה לפני שהייתם במו"מ כך הצגת את זה בחקירה של עו"ד ברגמן אמרת שלא פרסמת את הדירה למכירה? ת. נכון. ש. כאשר חתמתם על זכרון הדברים, מפנה לנספח ו', האם התייעצת עם עוה"ד שלך האם לחתום על זכרון דברים כאשר עדיין אין לך הסכם מחייב? ת. התייעצתי. ש. מה אמרה? ת. אמרה שעלולה להיות בעיה בגלל זה כמו שכתוב בתצהיר יום קודם לכן יובל בעלי דיבר עם הנתבע והתחייב במפורש שאין שום בעיה לא איתו ולא עם בתו. ש. עוה"ד שלך אמרה שיש בעיה אם אין הסכם חתום? ת. שעלולה להיות בעיה. ש. אתם צפיתם בעיה בחתימת הזכ"ד מפנה לסעיף 3.7, לנספח ו' לתצהיר, הייתם צריכים לרכוש את הדירה מקרן ולקבל את החזקה עד 31.1 ולא הייתם בטוחים שהעסקה תצא לפועל שביקשתם לשריין לעצמכם אפשרות להמשיך ולהתגורר בדירה חצי שנה נוספת? ת. חששנו כאמור גם הקונים שלנו הביעו החשש היו צריכים לשכור את הדירה שלהם, היה תהליך דומה שקרה להם ולכן הם הציעו שהסעיף הזה יהיה." (עמ' 11-12 לפר). 37. התובעים הפנו לפרשת בוטקובסקי (ע"א 692/86 פ"ד מד(1) 57) כדי להמחיש התקיימות דרישת הכתב. אכן ניתן למצוא דמיון ואולם גם נקודות שוני: באותו מקרה ניהלו הרוכשים הפוטנציאלים של מגרש, מו"מ עם מנהל החברה המוכרת - מר בוטקובסקי. התקיימו כמה פגישות בהן נוהל מו"מ על המחיר ותנאי התשלום. בפגישה האחרונה רשם בוטקובסקי בכתב ידו מקור והעתק של מסמך בו סוכם מחיר צמוד לשער הדולר כאשר אף נזכר השער והתאריך להצמדה, ונרשמו גם תנאי תשלום של סכום במזומן עם חתימת חוזה, והיתרה לתשלום בשלושה תשלומים שווים, כאשר נרשם תאריך כל תשלום ותשלום. צויין אפילו סכום שישלמו הרוכשים כריבית. צוינה גם כתובת המגרש נשוא המכר. צויינו פרטי הצדדים ובראשית המסמך נרשם שמדובר בהסכם ביניהם. ההסכם לא נחתם. הצדדים השיקו כוסיות לחיים, לחצו ידיים ונדברו להיפגש למחרת היום לשם חתימה על חוזה מכר. אלא שהמפגש לא התקיים ושמונה ימים אח"כ מכרה החברה המגרש לקונה אחר שהציע סכום גבוה יותר. בנתוני אותו מקרה העדיף ביהמ"ש העליון גרסת הרוכשים לפיה דבר הצורך לחתום על המסמך לא נזכר ולא נדון (עמ' 62 לפסה"ד). במקרה שלנו נמסר אכן עותק מן המסמך לתובעים, צוינו הצדדים הנכונים לעסקה, והנוכחים לחצו ידיים בסוף הפגישה, כפי שהעידה התובעת. אלא שבמקרה שלנו להבדיל: א. אין ציון בגוף המסמך שמדובר בהסכם, אף לא שבזיכרון דברים עסקינן, ומדובר באוסף של הערות שאינו מזכיר אף מבחינה צורנית נוסח הסכם. ב. הנכס נשוא המכר אינו מזוהה לא בציון כתובת, אף לא בציון גוש חלקה או כל דרך אחרת. ג. אין במסמך לוח תשלומים . ד. המחיר אמנם נזכר בסך של 225000 דולר. אולם אין ציון מה מנגנון תרגום השער לש"ח: האם לפי השער היציג במועד כל תשלום ותשלום? האם בהצמדה לשער הדולר ביום עריכת המסמך? כך שגם הפרט המהותי של התמורה לוקה בחוסר מסויימות שלטעמי אינו ניתן להשלמה. ה. הצדדים לא השיקו כוסיות יין - אקט טקסי שאכן יכול ויצביע לעתים (אך לא תמיד) שלא נותר אלא לברך על המוגמר, כאינדיקציה לגמירות דעת הדדית. לחיצת ידיים כשלעצמה בסוף הפגישה אין בה כשלעצמה כדי להצביע לכאן או לכאן, ודעתי בענין סממן זה של לחיצת ידיים - ואפילו הרמת כוסית - כדעת השופטת בן פורת בפרשת זוננשטיין (ע"א 579/83 פ"ד מב(2) 278, 287). מכל מקום לחיצת ידיים כשלעצמה ובפני עצמה בודאי שאין בה כדי לשמש אינדיקטור לכאן או לכאן. יכול שיש בה כדי לברך על המוגמר, ויכול באותה מידה שיש בה כדי להוות אקט של נימוס גרידא, או הבעת אמון הדדי או ברכה בשאיפה להמשך ניהול מו"מ, ואפילו מעין ברכת שלום ופרידה. ו. לא היתה "שתיקה" של הצדדים ביחס לחתימה ולצורך בה: הנתבע התבקש לחתימה הדדית על המסמך, וסירב, גם אם באופן מנומס, בציינו שאין צורך בדבר. מה ניתן ללמוד, אובייקטיבית, מכך שצד לחוזה מסרב לחתום על מסמך? ואם אכן מעגן המסמך סופית את העסקה בלא יכולת של הצדדים להתחרט, מדוע לא לחתום כנגד דרישה? סירוב פוזיטיבי לחתום מהווה קריטריון מובהק לאי גמירות דעת , ורצון לשמר את זכות החזרה או ההתלבטות. כך גם כאשר מרגיע "סרבן החתימה" את הצד שכנגד בביטויים כמו "יהיה בסדר" ודומיהם. ביטויים מעין אלה יכול ויהיו רלבנטיים לבחינת דרך ניהול המו"מ. ז. לא נקבע מועד לחתימת הסכם במשרד עוה"ד אלא רק הסכמה שכל צד יעביר המסמך לבא כוחו להחלפת טיוטות. 38. אף טענת התובעים לפיה החוזה הסופי שנחתם עם משפחת כצמן (המשפחה שרכשה הדירה בסופו של יום) דומה להפליא לטיוטת החוזה שהועברה אליהם, דבר המלמד על הסכמה עקרונית לתנאי החוזה, אינה מדויקת. סביר שעסקינן בפורמט חוזה בסיסי הנהוג במשרד ב"כ הנתבע, אשר הוראותיו משתנות בהתאם למו"מ ולנכס הרלבנטי, אך מעבר לכך משתרעת הטיוטה על 5 עמ' בלבד בעוד שאורכו של החוזה מתפרש על פני 7 עמ'. כמו כן מצויות בו הוראות המעידות על הבשלת המו"מ בין הצדדים לכדי חוזה סופי וכולל, אשר זכרן לא בא בטיוטת החוזה, דבר המעיד מעצמו על עובדת היות הטיוטה שלב במו"מ ולא הסכם סופי. כך לדוגמא, לא נכללו בטיוטה הוראות באשר להסכמת הבנק לסילוק המשכנתא הרובצת על הדירה, דרך התשלום ומטרתו (היינו באמצעות הפקדה ישירה לבנק לכיסוי המשכנתא או לידי המוכר), הסדרת הליכי רישום זכויות הקונים בלשכת רישום המקרקעין, תשלומי המיסים, הסדרי ביטול החוזה, דרכי משלוח הודעות ועוד כהנה וכהנה הוראות אשר זכרן לא בא בטיוטה; ומקל וחומר באותו מסמך מחלוקת שדוף, שאכן אינו מסוים דיו ביחס למסמך בפרשת בוטקובקי, כדי שניתן יהא לומר עליו שהבשיל לכדי הסכם מוגמר עם גמירות דעת הדדית , ואת החסרים ניתן להשלים. השווה: ת.א. 300/07 (מח' חי') צוריאל נ' מנדלבליט . אף בענייננו כמו בפרשת צוריאל, לא נזכר במסמך לוח תשלומים אף לא הצורך בקבלת הלוואה ושתוף פעולה של המוכרת; וכמו שם אף כאן דובר במסמך המחלוקת בהפניה לחתימה על הסכם, כאשר בפרשת צוריאל נלמדה מכך כוונה הדדית להתקשרות מחייבת באמצעות מסמך אחר ולא באמצעות זיכרון הדברים - שאף נזכר ככזה באותו מקרה (להבדיל מענייננו). אין לראות במסמך המחלוקת כמקיים את דרישת הכתב. הפועל היוצא הוא שלא נכרת הסכם מכר ולפיכך שמורה היתה לנתבעים זכות החרטה. ניהול מו"מ שלא בדרך מקובלת ובתום לב 39. הנתבע שימש כשלוחה של הנתבעת לענין המו"מ. היקף הרשאתו ושליחותו שנויים במחלוקת: לשיטת התובעים היה מוסמך לחייב את הנתבעת לכל דבר ועניין, ואילו הנתבע טוען שאכן ניהל מו"מ (סע' 9 לתצהירו) והיה מציג דירות לקונים אך כל הצעה היתה כפופה לאישורה של הנתבעת, כבעלת הדירה. ממילא חשיבות ההכרעה בענין זה פחותה לאור מסקנתי לפיה לא נכרת הסכם. הנתבעת לא ניהלה המו"מ, אף לא בעקיפין עם התובעים, לא פגשה בהם ולא שוחחה עמם: התובעת הודתה בכך בחקירתה. לפיכך לא ניתן לחייב הנתבעת בגין ניהול מו"מ בחוסר תום לב, ומשעה שלא נכרת הסכם מכר דין התביעה נגדה להידחות. ביחס לנתבע מאידך, וככל שהמסקנה הנה שאכן ניהל המו"מ באופן המפר החובה הקבועה בסע' 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי) : חובת תום הלב חלה על כל מי שנוטל חלק במשא ומתן, בין אם הוא עושה זאת בשם עצמו, ובין אם משמש הוא כשלוחם של אחרים: ד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פיתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו לז(4) 673, 682. באותה פרשה נקבע שניתן לחייב בפיצויים לפי סע' 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) גם מי שאינו צד לחוזה, וגם כאשר פעל כשלוח של צד או מי שהיה אמור להיות צד; כאשר חובת השלוח אינה נובעת מיחסי השליחות או מיחסיו החוזיים עם הצד שכנגד, אלא מהוראות החוק הקובעות סטנדרט התנהגות לניהול משא ומתן. מכאן נובע כי ככל שנמצא שהתנהגות הנתבע במו"מ לקתה בחוסר תום לב, הרי שניתן לחייבו בגין הנזקים הנטענים שנגרמו לתובעים. 40. עם זאת, ולו נצרך הדבר להכרעה, לא ניתן היה לקבל גרסת הנתבע שנשמעה בחקירה, לפיה לכל אורך הדרך לא היתה הנתבעת מיודעת בפרטי המו"מ מול התובעים והצעתם. אציין בהקשר זה כי תצהירה של הנתבעת נמשך מתיק בית המשפט, בישיבת ההוכחות. הוצגו אישורים רפואיים מהם עלה כי בשל בעיה רפואית טרייה שאופייה זמני, לא היה בידי הנתבעת להתייצב לדיון. ב"כ התובעים הסכימה לחקירתה במועד נדחה, ואף אני ציינתי כי אהיה נכון בנסיבות לשמיעתה במועד אחר; אך בא כוחה העדיף למשוך תצהירה. לבחירה דיונית מעין זו יש תוצאות שלא ניתן להתעלם מהן. הנתבעת הינה גם בעלת דין וגם בעלת הידיעה האישית ביחס להיקף ההרשאה שמסרה לאביה בניהול מו"מ מול קונים, ואף ביחס לשאלה אימתי נודעה לה לראשונה הצעת התובעים. הנתבע כאמור צייר בחקירתו הנגדית תמונה לפיה, לכל אורך הדרך לא היתה בתו מיודעת בהליך המו"מ שמול התובעים, וכי ביקש לעדכן אותה ואת חתנו רק כאשר ברור יהא שכל המכשולים הוסרו, וניתן לחתום על ההסכם, וכך היה נהוג ממילא בשנים עברו בהליכי המו"מ שמול קונים: העד ציין כי לא אחת נראה היה שהמו"מ מבשיל ואז חזרו בהם הקונים. לפיכך לא נהג כדבר שבשגרה לעדכן את בתו או חתנו, ונתן לעוה"ד חן להתנהל מול הקונים הפוטנציאלים, כאשר האחרון מכיר היטב הבנין על דירותיו, וטיפל עבור בעניינים המשפטיים השונים שהיו כרוכים בו, ואף הנו קרוב משפחה של הנתבעת ויכול לעדכנה במישרין אם הגיעו הדברים לשלב הבשלה סופי במו"מ מול קונים. הצגת דברים זו אינה מסברת את האוזן ואינה מקובלת עלי. עריכת טיוטת הסכם מכר וניהול מו"מ מול ב"כ קונה הנן פעולות הגוזלות משאבי זמן - גם כאשר מדובר בחוזה בעסקה פשוטה שניסוחיו הבסיסיים גזורים מטיוטות קודמות. אין זה סביר שהנתבע יבקש מעו"ד חן להיכנס לטורח של הכנת חוזה וניהול מו"מ כאשר לא ידוע בכלל האם המחיר המוצע מקובל. הרבה יותר סביר שהנתבע ידע כי המחיר שהציעו התובעים מקובל על בתו, ולכן ניתן להתקדם: בין אם ידע מראש משיחותיו עמה מה המחיר המקובל עליה, בין אם למד על כך ממנה לאחר הפגישה עם התובעים ובטרם פנה לעו"ד חן . אכן, במידה ופעל השלוח ללא הרשאה, אין פעולתו יכולה לחייב או לזכות את השולח (ע"א 318/82 יעבץ נ' סוכנויות מכוניות לים התיכון בע"מ לח(4) 85, 88). אלא שבענין זה לכל הפחות, היתה רלבנטיות לעדותה של הנתבעת, שהנה כאמור גם בעלת דין וגם בעלת הידיעה האישית. הימנעותה מהעיד מקימה החזקה שהיה כאן רצון למנוע העמדת גרסתה למבחן בכור המצרף של החקירה הנגדית, ומחזקת עמדת הצד שכנגד. לכל הפחות יש לקבל שהנתבע מבחינת היקף ההרשאה שהיתה נתונה בידיו, היה מוסמך מבחינת בתו לקדם עסקה מול קונים שיציעו לפחות את הסך המקורב של 225000 דולר, עד לשלב חתימה מול הבעלים (הבת). יותר מסביר שהנתבע בירר עם בתו במהלך התקופה הארוכה בה הציג עבורה הדירה וניהל מו"מ עם קונים בשמה, מהו המחיר המקובל עליה. העובדה שעו"ד חן שלח בתוך פרק זמן קצר מהפגישה בין הצדדים טיוטת חוזה ובה מופיע המחיר המוסכם 225000 דולר - מחזקת עמדתי זו. היא עולה גם בקנה אחד עם הבטחון העצמי שהפגין הנתבע מול המתווך והמוכרים, שגרסתם מקובלת עלי (התובעת הותירה רושם אמין), לפיה הציג עצמו כבעל הדברים הבלעדי לצורך מו"מ על הדירה. נקל היה להתרשם כי הן התובעת והן המתווך אכן קבלו הרושם שהנתבע הוא "המוציא והמביא" לצורך מו"מ ביחס לדירה. בנוסף יש לזכור גרסת המתווך שלא נסתרה - לפיה היה המחיר המבוקש עבור הדירה 250000 דולר, וכאשר הודיע לנתבע שהתובעים נכונים לרכוש הדירה תמורת 225000 דולר לאחר שביקרו בה, לא מסר לו שהמחיר לא מקובל , אלא ביקש לתאם פגישה. 41. כאמור המשמעות של אי כריתת ההסכם הנה שימור זכות החרטה. אלא ששוכנעתי כי אופן ניהול המו"מ ע"י הנתבע לא היה בדרך מקובלת ותום לב. הפסיקה הגדירה את דרישת תום הלב כהתנהגות הוגנת המתחשבת בציפיותיו הסבירות של הצד השני, הן בעת ניהול מו"מ לקראת כריתת חוזה והן לאחריו. אין משמעות הדבר כי על הצדדים לדאוג לאינטרסים של זולתם קודם לאינטרסים שלהם, אלא ההנחה היא שכל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך עושה זאת באופן הוגן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים (ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ נו(3) 289, 298). באשר לפרישה ממשא ומתן, נקבע כי גם זאת צריכה להיעשות בתום לב. פרישה שאינה מונחית משיקולים ענייניים, הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ועמדות הצדדים לו, תראה כחשודה בחוסר תום לב. על מנת לברר האם נעשתה ההסתלקות בחוסר תום לב, יש צורך לברר את כלל נסיבות העניין, ובפרט לבחון לאיזה שלב הגיע המשא ומתן בין הצדדים. ככל שהצדדים קרובים יותר לחתימת החוזה המחייב, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת הפרישה מניהול המשא ומתן (ע"א 416/89 גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ מו(2) 177, 186). 42. התובעים אינם כופרים בזכות הנתבעים למכור הדירה לכל המרבה במחיר, אך מה שנעשה כאן לשיטתם ע"י הנתבע היה הצגת מצג כאילו מדובר במכר גמור שיש רק לעבד פרטיו, והתובעים יכולים להסתמך על המצג ולברך על המוגמר, וכך אכן עשו הרי בפועל. אני סבור שיש טעם בטענה זו של התובעים: אם חפץ הנתבע להמשיך ולנהל מו"מ במקביל עם קונים נוספים, זכותו המלאה היתה לעשות כן; היה עליו ליידע בכך התובעים, או לכל הפחות לא לטעת בהם הרושם שניתן לסמוך על כך שמדובר בעסקה מוגמרת הנזקקת רק לליטוש ועיבוד בחוזה, ולא לשמור הקלפים בשרוולו: לא יזכה בהצעה גבוהה יותר - תימכר הדירה לתובעים, ולכן יש לטעת בהם האמונה שהעסקה תצא לפועל לבל ייסוגו או ימשיכו לחפש נכס אחר (ושמא ימצאו וייקשרו בעסקה אחרת); יקבל הצעה גבוהה יותר - תימכר הדירה למציע האחר. לו שתק הנתבע ולא נתן טעם לסירובו לחתום, אלא רק סירב - דיינו. לדידי , במצב הדברים הרגיל גם לא מטילה עליו חובת תום הלב ליתן למתעניינים גלוי פוזיטיבי שהוא רואה עצמו חופשי לנהל מו"מ או שהוא מנהל מו"מ בפועל, גם מול מתעניינים נוספים. במצב הדברים הרגיל , הנחה סבירה והגיונית של כל רוכש פוטנציאלי, לרבות התובעים, היתה אמורה להיות שהנתבע מציג הדירה לקונים פוטנציאליים נוספים. אלא שצירוף הנתונים הבא מלמד על כך שהמו"מ הגיע לשלב בו נוצר לתובעים אינטרס הסתמכות: א. התובעים ביקרו בדירה, לאחר ששמעו שמחירה הוא 250000 דולר (ראה חקירת המתווך). הם שמעו מן המתווך שלדעתו ניתן יהא לסגור עסקה ב 225000 דולר והציעו הצעה תואמת בסכום זה. בתגובה לא נענו שאין הסכמה לאור המחיר הנדרש, אלא נהפוך הוא, הוזמנו לפגישה עם הנתבע. ב. בפגישה הציג עצמו הנתבע בתורת בעל הסמכות לכל דבר וענין בנושא המו"מ. זו גם התמונה שהוצגה קודם למתווך. ג. הנתבע גם רשם מסמך המחלוקת בכתב ידו וגם מסר עותק שלו לתובעים. לשם מה היה צריך למסור עותק לתובעים , אם ביקש בסה"כ לתעד פרטי הצעה לצורך העברה לאישור בתו והמשך ניהול מו"מ באמצעות עו"ד חן? אין זאת אלא שביקש אכן ליצור הרושם כאילו יכולים התובעים לסמוך על כך שהעסקה תצא לפועל. ד. כאשר התבקש הנתבע לחתום לא טען שאינו נכון לעשות כן נקודה; או שאינו נכון לעשות כן כי אינו מוסמך; או שאינו נכון לכך כדי להימנע מהתקשרות מחייבת בטרם בחינה משפטית באמצעות עו"ד: אלא כי אין צורך בדבר, וכי העסקה סגורה. ה. כמו כן: להיעדרו של פרט מהותי יכול שתהא נודעת משמעות במסגרת בחינת השאלה האם התקיימה דרישת הכתב, ומאידך להיעדרו של אותו פרט חסר יכול שלא תהא נודעת משמעות כלל במסגרת בחינת השאלה כיצד נוהל המו"מ. במסמך המחלוקת לא נזכרים פרטי הנכס, אולם לצורך ניהול המו"מ ובמהלך הפגישה ברור ומחוור היה לצדדים באיזה נכס מדובר. זאת ועוד: אכן התקיימה רק פגישה אחת כטענת הנתבע. אולם אותה פגישה התקיימה כאמור לאחר שלצדדים היה ברור מה המחיר המוצע, מה הנכס, ומדובר היה בעסקה פשוטה ביחס. השאלה האם פורש צד ממו"מ שלא בתום לב בשים לב לשלב אליו הגיע המו"מ, אינה יכולה להיענות במנותק מן הנסיבות והמצג שהוצג, ושאלת מורכבות העסקה. כדי לגבש פרטי היסוד בעסקה שכזו לא נדרשה יותר מפגישה אחת. הנתבע טען שאין צורך לחתום לאחר שנתבקש לכך, ולפיכך אכן אין למסמך מעמד של הסכם מחייב; אלא שהמצג שהציג היה שאין צורך בחתימה שכן העסקה סגורה. גם אם יכולים וצריכים היו התובעים להבין שאין כאן חוזה תקף בלא חתימה, הרי יכולים היו מאידך להתרשם שהעסקה תצא לפועל, וצריכים הם להיערך בהתאם. 43. הנתבע טען כי לאחר קבלת מכתב הליקויים מה 11.12.06 נותק הקשר עם התובעים והם "נעלמו", כאשר ידוע היה לנתבע שהם צריכים למכור דירתם כדי לממן העסקה . מדרך הצגה זו ניתן היה לחשוב שחלפו שבועות או חודשים מרגע משלוח מכתב הליקויים. חלפו בסה"כ 6 ימים עד שלשיטת הנתבע עצמו קיבל הצעת הזוג כצמן. כאמור מקובלת עלי גרסת התובעים לפיהן עוד שמעו ב 13.12.06 , גם מן הנתבע, שהכל בסדר והעיכובים נושאים אופי טכני. 44. אכן הרושם המתקבל מכל המקובץ הנו שהנתבע התרשם שמדובר בקונים רציניים דווקא, והיה נכון לקדם מולם עסקת המכירה בסכום שהוצע או סכום מקורב שסביר שעליו לא היתה "מתפוצצת" העסקה, ולכן הציג בפניהם מצג לפיו יכולים הם לסמוך על כך שהעסקה תצא לפועל. פרישה ממו"מ בנסיבות כאלה, כאשר הדרישות שהעלתה ב"כ התובעים בתגובה לטיוטה ששלח עו"ד חן אינן אלא דרישות סבירות (גם הדרישה להפקדת 40000 דולר בנאמנות אצל ב"כ המוכרת עד לקבלת אישורים המאפשרים העברה ע"ש הקונים אינה גורעת הרי מן התמורה הכספית, והנה בשעור פחות מחמישית התמורה - לא שעור בלתי סביר על פניו אם כי נתון למו"מ) , וכאשר הנתבע ידע לדבריו שלו שהתובעים אמורים למכור דירתם כדי לממן העסקה ויכול היה להניח שהחלו לפעול בכיוון זה - עולה אכן כדי חוסר תום לב בניהול מו"מ. 45. ביחס לפיצוי: פיצויים הנפסקים מכוח סע' 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) התפרשו בפסיקה לרוב כפיצויים שליליים- פיצויי הסתמכות, שמטרתם להעמיד את הנפגע באותו מצב לו היה לולא היה נכנס למשא ומתן: עניין קל בנין, לעיל, בעמ' 299. אולם כאמור בפרשת קל בנין הוכרה אפשרות עקרונית לפסוק לנפגע מהתנהגות חסרת תום לב אף פיצויי קיום- המעמידים אותו במצב בו היה לו היה מושלם החוזה ונכרת. מצבים אלו הוגדרו כמצבים בהם המשא ומתן הגיע לשלב כה מתקדם, עד כי תוכן ההסכם שביקשו הצדדים לכרות ידוע, אך רק משום חוסר תום הלב נמנע שכלולו הסופי לידי חוזה. במצבים אלו, החזרת המצב לקדמותו תביא את הצדדים לידי ראיית המצב כאילו שוכלל החוזה ביניהם. "האיזון הראוי בין החופש לעצב את תוכנו של החוזה מזה לבין החובה לנהל משא ומתן בתום לב מזה נמצא בהטלת חובה ל"פיצויים חיוביים" על הצד הפוגע. פיצויים אלה הם המגשימים במצב העובדתי הנתון את עקרון היסוד של "השבת המצב לקדמותו". אכן, כאשר המשא ומתן התקדם, על מישור הזמן, לשלב סופי, באופן שלולא חוסר תום הלב בהתנהגות היה החוזה נכרת, "החזרת המצב לקדמותו" משמעותה העמדת הצדדים במצב שבו היו נתונים לולא חוסר תום הלב" (קל בנין, 301). עם זאת כאמור, הובהר באותו פסק דין כי רק במקרים חריגים ייעשה שימוש באפשרות זו וייפסקו פיצויים חיובים. על דברים אלה חזר ביהמ"ש העליון לאחרונה במשנה תוקף בע"א 434/07 אריק פרינץ נ' אמירים מושב עובדים . לא נעלם ממני כי שם הוטל דופי אף בהתנהגות המערער כאחד השקולים בגינם נמנע ביהמ"ש מפסיקת פיצויי קיום. ואולם מדובר בשקול אחד, כאשר הודגש שפסיקת פיצויי קיום משלא נכרת הסכם תיעשה רק במקרים חריגים, וכי ביהמ"ש אינו כורת חוזה עבור הצדדים. לדידי יפה זהירות זו שבעתיים משעה שהטעם לאי כריתת ההסכם הנה אי קיום דרישת כתב מהותית. הכרה בפיצויי קיום בנסיבות אלה תכרסם בפועל עוד ובלא הצדקה בדרישת הכתב (ראה בפרט "דברי האזהרה" של השופט בייסקי בסע' 4 לפסק דינו בעניין זוננשטיין) ותטשטש לא אחת הנפקות המעשית בין הפרת חוזה מכר מקרקעין שנכרת כדת וכדין, לבין ניהול מו"מ שלא בתום לב משעה שלא נכרת חוזה כזה. המקרה בענייננו אינו כה צורם שיש בו כדי להצדיק פיצויים חיוביים . 46. יש ממש גם בטענת הנתבעים לפיה הוצאות השיפוץ לדירה שרכשו הנתבעים אינם בגדר נזק כלל אלא השבחה ממנה נהנים התובעים. כאמור לא הוצגה גם כל חוו"ד שיש בה כדי לבסס הפסד במכירת דירת התובעים בשל החיפזון במכירתה, או הפסד שנגרם מרכישת הדירה החלופית במחיר עודף כביכול, ביחס לשווי שוק. זאת ועוד - התובעים לא היו חייבים להיחפז ברכישת הדירה החלופית, שכן עמדה לרשותם חצי שנה שבמהלכה יכלו להוסיף ולשהות בדירתם כנגד תשלום דמי שכירות (לפי הסכם המכר שבינם לבין רוכשי דירתם). ההנחה אפוא, בהיעדר ראיה לסתור, שהתובעים רכשו דירה חלופית במחיר שוק ראלי ובתנאי מו"מ שבין קונה ומוכר, כאשר דמי המכר עליהם סוכם גילמו גם מצבה הטעון שיפוץ של הדירה שנרכשה והטורח שייגרם לרוכשים (התובעים) שייאלצו לשפצה. 47. עם זאת, אין ספק שלתובעים נגרמה עוגמת נפש בשל האכזבה שברכישת דירה ההולמת פחות צרכיהם, ובשל המהלך למכירת דירתם בחופזה כדי לממן עסקה בה חפצו ובסופו של יום לא יצאה לפועל. אין להפריז כאן בכימות הנזק הלא ממוני שכן , מעשה של יום ביומו הוא שרוכש דירה אינו מצליח לאכזבתו לזכות בדירה בה חפץ ונאלץ לרכוש דירה אחרת, בין כי הדירה בה חפץ נמכרה לקונה שהציע הצעה גבוהה יותר, בין כי המוכר חזר בו והחליט שבשלב זה בכלל אינו מוכר ובין מטעמים אחרים - והכל גם ללא התנהלות לא מקובלת במהלך המו"מ. עוגמת נפש ממן זה צריך שתובא בחשבון ממילא ע"י מי שגמר אומר לרכוש דירה, ואין היא מזכה בפיצוי כלל במהלך הדברים הרגיל. הדבר מקרין על אומדן הפיצוי. אין גם לגזור שעור הפיצוי מתחושת העלבון הסובייקטיבית שחשו התובעים בשל המהלך (ראה עדות התובעת בעמ' 12 שורה 28) . 48. אני מחייב הנתבע 2 לשלם לתובעים סך של 10000 ₪ בגין נזק לא ממוני בלבד, בצירוף הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך אחד של 3000 ₪ ומע"מ, והחזר שליש האגרה המשוערכת בה נשאו התובעים (שליש בלבד - לנוכח הסכום שנפסק לעומת הסכום שנתבע). אני דוחה התביעה כנגד נתבעת 1. התובעים ישאו בהוצאותיה בסך מתון בנסיבות, של 1500 ₪ ומע"מ. מכירת דירהחוזהמקרקעיןחוזה דירההסכם מכר