מימון הסתבכות עסקית בחוק ההתנתקות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מימון הסתבכות עסקית בחוק ההתנתקות: 1. לפנינו ערעור על החלטת ועדת הזכאות לפי חוק יישום תכנית ההתנתקות, התשס"ה - 2005 (להלן - החוק) מיום 16.07.07, כפי שאושרה על ידי הועדה המיוחדת ביום 28.01.08 (להלן - ההחלטה), שבה סירבה המשיבה להכיר במלוא העלויות של נכס שבבעלות המערערת לצורך מתן הפיצוי על פי החוק. הרקע העובדתי 2. נכון ליום הקובע על פי החוק (06.06.04) היו למערערת זכויות במקרקעין ועליהם מבנה בשטח כולל של כ- 19,500 מ"ר באזור התעשיה ארז (להלן - הנכס). הנכס נרכש במקורו בשנת 1996 על ידי חברת מרכז דוכיפת בע"מ (להלן - דוכיפת), בסכום שיא של 3,500,000$, המשקף מחיר של כ- 180,000$ לדונם, סכום שאינו עומד בשום יחס לעסקאות מקרקעין אחרות שנעשו באזור התעשיה ארז. 3. המערערת רכשה מחצית מהזכויות בנכס מדוכיפת והקימה עמה שותפות לפיתוח הנכס. כמו כן, העמידה המערערת ערבות בסכום של 2,000,000$ לשותפות ולדוכיפת. השלמת רכישת המקרקעין בוצעה בשנת 1997, אולם הרכישה לא נרשמה בתקופה זו בצורה ישירה בדו"ח הכספי של המערערת. 4. בשנים 2000-1999 קרסה השותפות בשל הסתבכות עסקית ופשיטת רגל, ומונו כונסי נכסים על הנכס. על מנת להימנע מאובדן מוחלט של ההשקעה בנכס, ושל נכסים אחרים מחוץ לשטח המפונה, רכשה המערערת מכונס הנכסים בסוף שנת 2000 את המחצית של השותף בנכס בסכום של 850,000$, וכן לקחה על עצמה המשך תשלום החובות לבנק. המערערת לא עמדה בהתחייבויותיה כלפי הבנק, וסיום התשלום לכונס הנכסים היה רק באפריל 2004. היקף עלויות ההסתבכות העסקית של המערערת הינו כ- 7,500,000 ש"ח (להלן - הוצאות מימון או עלויות מימון), ועלויות אלה נרשמו על ידי המערערת כחלק מההשקעה בנכס. 5. אין מחלוקת כי בתקופה שמשנת 1996 ועד להתנתקות לא פיתחה המערערת את הנכס בכל צורה שהיא, ולכן העלויות הגדולות לא שיקפו עסקת מימון פיננסית רגילה או התנהלות עסקית שיגרתית, אלא היוו ביטוי להסתבכות עסקית קשה ביותר שאיננה קשורה כלל להתנתקות. 6. המערערת ניהלה ספרים במשך כל תקופת פעילותה, אולם רישום ההשקעה בנכס לא נעשה בטופס פחת אלא הוצג בצורה של ביאורים בדו"חות הכספיים. בדרך הצגת הנכס בספרי המערערת היו שינויים מהותיים בשנים 2004-1998. בדו"ח הכספי לשנת 1998 נרשמה ההשקעה בנכס במסגרת ההשגעה בשותפות. בדו"ח הכספי לשנת 1999 החלה המערערת "להעביר" את הצגת ההשקעה מדו"חות השותפות אל דו"חות המערערת, ובמסגרת זו הוצגה ההשקעה בנכס במחצית העלות לפי חישוב שנערך על ידי רואה חשבון מטעמה. המערערת ציינה כי בשל הפער בין עלות הנכס לבין ערך המימוש שלו, היא רושמת הפרשה לירידת ערך, הפחתה שהביאה את המערערת באותה שנה להפסד משמעותי ולגירעון בהון. בדו"חות הכספיים לשנים 2002-2000 הוצגה ההשקעה בנכס תוך שמיוחס לה רק חלק מהוצאות המימון עקב הצגת התחשבנות עם השותפות וחובותיו של השותף. גם בדו"חות אלה רשמה המערערת הפחתה לירידת ערך, שהביאה אותה להפסד, ואת רואי החשבון המבקרים לציין הערה חמורה בדבר גירעון בהון בהיקף של מיליוני ש"ח. בדו"ח הכספי לשנת 2003, שנערך בשנת 2005, בוצע רישום מחדש באופן שהציג את הנכס רק על בסיס עלותו, ללא הפחתה, וזאת בהתבסס על הסכם שנערך עם פקיד השומה. כמו כן, צורפו ברישום מחדש לעלות הנכס גם הוצאות המימון של המערערת לשנים 2002-1999, למרות שאלה לא נכללו בשנים קודמות בעלות הנכס, וזאת למרות שהוצאות המימון עד לשנת 2000 הובאו בחשבון במסגרת הוצאות השותפות. במילים אחרות, בשנת 2005 שינה רואה החשבון מטעם המערערת את שיטת הרישום החשבונאית של הנכס. השתלשלות ההליכים המשפטיים 7. המערערת הגישה תביעה לפיצוי על פי החוק ביום 31.05.05. התביעה הוגשה במסלול הפיצוי הנכסי, בהתאם לחלק א' לתוספת השלישית לחוק, על מלוא עלויות המימון בסך 22,239,574 ש"ח. המערערת טענה כי סכום הפיצוי המלא הנדרש על ידה מבטא את מלוא העלויות בהן נשאה ברכישת הנכס, לרבות הוצאות המימון הריאליות, ולטענתה, על פי לשון החוק ותכליתו היא זכאית לפיצוי במלוא סכום זה. 8. בהחלטתה המקיפה והמפורטת נשוא הערעור שלפנינו, קבעה המשיבה כי לאור הבעייתיות ברישום הוצאות המימון זכאית המערערת לפיצוי בסך עלות הנכס כפי שמופיע בדו"ח הכספי לשנת 2002, בסכום של 18,724,916 ₪, ולא כפי שנדרש על ידי המערערת במסגרת התביעה (22,239,574 ש"ח). עוד קבעה המשיבה, כי לאור הפער האדיר בין עלות הנכס לבין ערכו ביום הקובע עולה הפיצוי במידה ניכרת על פיצוי הוגן וראוי על פי החוק. לפיכך, פנתה המשיבה לועדה המיוחדת, מכח סעיף 69(ד) לחוק, לצורך אישור הפחתת הפיצוי לסך של 16,250 ש"ח. 9. יצויין, כי היתה דעת מיעוט בועדת הזכאות, של נציג הציבור רו"ח צבי ברנד, אשר סבר כי הפיצוי בשל הנכס צריך להיות כפי שנרשם בדו"ח הכספי לשנת 2003, כטענת המערערת, וכי אין מקום להפחתה כלשהי בסכום הפיצוי. 10. הועדה המיוחדת, בהחלטתה מיום 28.01.08, אישרה למשיבה להקטין את סכום הפיצוי, אמנם לא בסכום שנתבקש על ידי המשיבה, אלא בסכום נמוך יותר - 515,000 ש"ח. כמו כן, דחתה הועדה המיוחדת את בקשת המערערת להגדיל את הפיצוי ולהעמידו על הסכום שנתבע על ידי המערערת במסגרת התביעה. יצויין, כי גם בהחלטת הועדה המיוחדת נכללה דעת מיעוט, של חבר הועדה עזרא סרוסי, אשר סבר כי אין מקום להפחתה כלשהי ויש לאשר למערערת את הפיצוי שנתבע על ידה. 11. בדיון מקדמי בערעור, שנערך ביום 17.06.08 בפני כב' השופטת ענת זינגר, נקבע כי תיערך בדיקה חוזרת לענין הסכום שהופחת על ידי הועדה המיוחדת על ידי רואי החשבון מטעם שני הצדדים, וזאת לאור טענת המערערת לפיה הסכום של 515,000 ש"ח הופחת פעמיים מסכום הפיצוי המגיע למערערת. בדיון מקדמי נוסף, שנערך בפני ביום 25.03.09, הודיעה המערערת כי לאחר הבירור שנעשה היא חוזרת בה מהטענה בערעור לפיה הסכום של 515,000 ש"ח הופחת פעמיים, אך עמדה על טענתה כי יש לפצותה גם על רכיב זה, ולמעשה על מלוא הסכום שנתבע על ידה מלכתחילה. המסגרת הנורמטיבית לענין הפיצוי בשל הנכס 12. לצורך הפיצוי מבחין החוק בין "עסק שהיה פעיל ביום הקובע" לבין "עסק שלא היה פעיל ביום הקובע". "עסק שהיה פעיל ביום הקובע" מוגדר בסעיף 62 לחוק כך: "עסק בשטח מפונה שהתקיימו לגביו כל אלה: (1) הוא העסיק כדין עובדים או שבעליו פעל בו כעצמאי, בשטח מפונה, בתקופה של 6 חודשים לפחות מתוך 12 החודשים שבתכוף לפני היום הקובע; (2) היה העסק חייב בהגשת דוחות תקופתיים לפי חוק מע"מ - הוא הגיש דוחות תקופתיים לתקופה כאמור בפסקה (1)". מכאן, שעסק שלא התקיימו לגביו התנאים האמורים נחשב, לענין החוק, כ"עסק שלא היה פעיל ביום הקובע". 13. על פי סעיף 64(א) לחוק, הפיצוי בשל "עסק שהיה פעיל ביום הקובע" יהיה פיצוי לפי שווי הנכסים, דהיינו פיצוי המחושב כאמור בחלק א' לתוספת השלישית לחוק, או פיצוי לפי השווי הפיננסי, המחושב כאמור בחלק ב' בתוספת השלישית, לפי בחירת הזכאי. מאידך, הפיצוי בשל "עסק שלא היה פעיל ביום הקובע" נקבע בסעיף 67 לחוק, שזו לשונו: "עסק בשטח מפונה או סניף, שלא היה פעיל ביום הקובע, ישולם בשלו פיצוי - (1) בסכום ההוצאות שהוציא העסק לרכישת הזכות במקרקעין ששימשו לצורכי העסק או שבהם פעל הסניף, ובלבד שהזכות אינה שכירות ; לענין זה, "שכירות" - שכירות לתקופה שאינה עולה על שלוש שנים; (2) בסכום ההוצאות שהוציא העסק לבניית המבנה על המקרקעין, להרחבתו, להתאמתו או לשיפוצו, שבוצעו בפועל, לפני היום הקובע, ועד לשטח המותר לבניה בהתאם לתכנית התכנון התקפה, והכל בתוספת הפרשי הצמדה למדד מיום הוצאתן עד יום תשלום הפיצוי". 14. על פי סעיף 2 לחלק א' לתוספת השלישית לחוק (להלן - התוספת), הפיצוי לפי שווי הנכסים יכלול, בין היתר, את רכיב הקרקע שהוחזקה כדין וכן מבנה שנבנה על פי תכנית התכנון התקפה בקרקע שלגביה היתה לעסק או לבעל העסק זכות במקרקעין כהגדרתה בסעיף 62 לחוק. 15. הפיצוי בשל קרקע באזור תעשיה הוא, לפי סעיף 3(א) לתוספת, העלות המתואמת של הקרקע או סכום של 180,000 ₪ לדונם, לפי בחירת הזכאי. הפיצוי בשל מבנה הוא, לפי סעיף 4 לתוספת, העלות המתואמת של המבנה. "העלות המתואמת" מוגדרת בסעיף 1 לתוספת: "המחיר המקורי בתוספת הפרשי הצמדה למדד מתאריך הרכישה עד מועד הדו"ח הכספי האחרון שלפיו מחושב הפיצוי". "המחיר המקורי" מוגדר: "המחיר המקורי כפי שצויין בטופס שהגיש העסק". "תאריך הרכישה" מוגדר: "תאריך הרכישה או השינוי שצויין בטופס שהגיש העסק". "הטופס" מוגדר: "טופס 1342(י"א) לפי תוספת א' לתקנות מס הכנסה (פחת), 1941". לענין הפחתת הפיצוי 16. על פי סעיף 69(א) לחוק, רשאית ועדת הזכאות להקטין את הפיצוי במקרים יוצאי דופן, שבהם אופן החישוב אינו תואם את נסיבותיו המיוחדות של העסק, ולפיכך הפיצוי המחושב על פי החוק עולה במידה ניכרת על פיצוי הוגן וראוי. בסעיף 69(ב) לחוק קובע: "בלי לגרוע מכלליות האמור בסעיף קטן(א), בקביעת פיצוי לפי סימן זה רשאית ועדת זכאות לערוך התאמות שמטרתן לבטל את השפעתן של עסקאות מלאכותיות או של עסקאות שנעשו שלא לפי תנאי שוק, על הנתונים המשמשים בחישוב הפיצוי". לפי סעיף 69(ג) לחוק, על ועדת הזכאות ליתן לזכאי הזדמנות לטעון את טענותיו בטרם תחליט על הפחתת הפיצוי, ולפי סעיף 69(ד) לחוק - החלטת ועדת הזכאות טעונה אישור הועדה המיוחדת. 17. החלטת ועדת הזכאות על הפחתת פיצוי על פי סעיף 69 לחוק נתונה לערעור. על הערעור חלות, לפי סעיף 69(ד) לחוק, הוראות סימן ג' לפרק ג' לחוק, דהיינו סעיפים 18-17, אשר לפיהם הערעור מוגש לבית משפט השלום בירושלים, וניתן לערער על פסק הדין לבית המשפט המחוזי בירושלים. ההחלטה נשוא הערעור 18. המשיבה בהחלטתה לא הכריעה אם המערערת, שכאמור לא פיתחה את הנכס בכל צורה שהיא, הנה "עסק שהיה פעיל ביום הקובע" או לא, שכן, לענין חישוב הפיצוי לפי שווי הנכסים, המבוסס על עלויות, אין לשיטתה הבדל בין מהות הפיצוי המחושב על בסיס עלויות בשל קרקע ומבנה לשני סוגי העסקים. בשני המקרים חישוב הפיצוי מבוסס על הערכים שנרשמו ודווחו בדיווחים הרשמיים לרשויות המס בטופס הפחת - "העלות המתואמת" במקרה של עסק שהיה פעיל או "ההוצאות שהוציא העסק" במקרה של עסק שלא היה פעיל. 19. בהחלטתה בחנה המשיבה שתי שאלות עיקריות: (א) האם יש להכיר בהוצאות המימון, שהן כאמור בזיקה ישירה להסתבכות העסקית של המערערת ולא קשורות להתנתקות; (ב) מה הנפקות של הפער האדיר בין עלות הנכס לבין ערכו ביום הקובע לענין הפיצוי. 20. לענין השאלה הראשונה קבעה המשיבה, כי לאור מטרות החוק ולצורך קביעת פיצוי שיוויוני יש להסתמך על דיווחים חשבונאיים שהוגשו לפקיד השומה בזמן אמת, לפני היום הקובע, לפי כללי חשבונאות מקובלים. המשיבה קבעה כי הואיל ובמקרה דנן לא מולא מעולם טופס פחת אך נערכו דו"חות כספיים - יש להתבסס על הדו"חות הכספיים. לטענתה, גם המערערת מעולם לא חלקה על כך כי הבסיס לפיצוי צריך להיות הדו"חות, אלא שהמחלוקת היתה בדבר אופן הרישום בדו"חות אלה. המשיבה החליטה שלא לכלול במסגרת הפיצוי על פי החוק את אותן הוצאות מימון שהוצאו במשך השנים על ידי גורמים שונים, שחלקן נרשמו בדיעבד בשנת 2005 במסגרת הדו"חות לשנת 2003, הואיל ולשיטתה לא ניתן היה לרשמן כחלק מעלות הנכס לפי כללי חשבונאות מקובלים. לשיטתה, לענין חישוב הפיצוי על פי החוק אין כלל רלבנטיות להוראות חשבונאות המס, להבדיל מכללי החשבונאות המקובלים, שכן ההוראות שונות בתכלית שלא לומר הפוכות לגמרי. כתוצאה מכך, דחתה המשיבה את טענות המערערת והסבריה לגבי הרישום מחדש, ובמיוחד את הטענות כי הרישום מחדש בדו"ח החשבונאי היה תוצאה של הסכם עם פקיד השומה. על כן קבעה המשיבה, כי הפיצוי לו זכאית המערערת בשל הנכס במסגרת ועדת הזכאות הינו סכום עלות הנכס כפי שהוצג בדו"ח לשנת 2002 בתוספת הוצאות ישירות שהוצאו לפיתוח הנכס בשנת 2003. 21. המשיבה דחתה את נימוקי דעת המיעוט, שבה נאמר כי בחברה פרטית שיקול דעתו של פקיד השומה, המופעל על פי כללי חשבונאות המס, הינו, בהיעדר ראיות אחרות, המבחן הבלעדי והמכריע לקביעת עלות נכס לצורך פיצוי על פי החוק. לדעת המשיבה, כללי חשבונאות המס לא נועדו לצורך הצגת עלות אלא לצורך קביעת הכנסה חייבת בשנת מס מסויימת, ולכן אינם רלבנטיים ישירות בסוגיית עלות הנכס. 22. לענין השאלה השניה, הפחתת הפיצוי על פי סעיף 69 לחוק, התייחסה המשיבה לנתונים שונים, המפורטים בסעיפים 211-201 להחלטה, וקבעה כי כתוצאה מהסתבכותה של המערערת בעסקה ספקולטיבית שגרמה לה להפסדים כבדים ללא כל קשר לתכנית ההתנתקות, אין מקום לקביעת הפיצוי על בסיס מלוא עלות הקרקע, והקופה הציבורית לא צריכה לשאת בסיכונים עסקיים שנטלה על עצמה המערערת. על כן קבעה המשיבה, כי יש להפחית את סכום הפיצוי לסכום ההוגן והראוי בגין זכויות המערערת בנכס, ופנתה לשם כך לועדה המיוחדת לצורך קבלת אישורה. 23. גם לענין ההפחתה דחתה המשיבה את דעת המיעוט וקבעה כי סעיף 69 לחוק, שהפעלתו נדירה ביותר, נכלל בחוק בדיוק למקרה כגון זה שלפנינו, בו יש מספר רב של אינדיקציות בלתי תלויות כי תוצאת הפיצוי על פי החוק חורגת בצורה משמעותית ביותר מ"פיצוי הוגן וראוי". לדעת המשיבה, אם זה לא המקרה להפחתת פיצוי לפי סעיף 69 לחוק - קשה לדעת איזה הוא המקרה להפעלתו ולמה התכוון המחוקק בחוקקו את הסעיף. החלטת הועדה המיוחדת 24. בפני הועדה המיוחדת הונחו שתי סוגיות: (א) בקשת המשיבה, לפי סעיף 69(ד) לחוק, לאשר את הקטנת הפיצוי למערערת מסכום של 18,724,916 ₪ לסכום של 16,250,000 ₪. (ב) בקשת המערערת להגדיל את הפיצוי מסכום של 18,724,916 ₪ לסכום של 22,392,983 ₪, כפי שנדרש על ידה במסגרת התביעה המקורית לועדת הזכאות. 25. הואיל וזו הפעם הראשונה שבה השתמשה הועדה המיוחדת בסמכותה בקשר להקטנת פיצוי לפי סעיף 69 לחוק, נקבעו על ידה עקרונות להפעלת שיקול הדעת, כאשר העקרון המרכזי הוא כי הועדה מפעילה את שיקול דעתה "דה-נובו", דהיינו, ללא תלות בהחלטת ועדת הזכאות, ושואלת עצמה האם, לו היתה היא ועדת הזכאות - היתה מגיעה לאותה החלטה. מדובר בקיום בקרה נוספת לצורך הפעלת מנגנון הקטנת הפיצוי, אשר נועד למקרים חריגים ביותר. 26. לענין בקשת המשיבה להקטנת הפיצוי, קבעה הועדה המיוחדת כי סעיף 69 לא נועד למנוע מצב בו פיצוי בהתאם לחוק ישיב לעסק סכומים ששילם מעבר למחיר השוק או בשל הסתבכויות עסקיות, ואין די בפער כשלעצמו בין העלות המתואמת לבין שווי הקרקע כדי להקטין את הפיצוי לשווי השוק של הקרקע או אף לגובה המקדמות שקיבלה המערערת כעמדתה של המשיבה. על כן, הותירה הועדה המיוחדת על כנו את הסכום שנקבע למערערת על ידי ועדת הזכאות לפי החוק (18,724,916 ₪) אולם הורתה להפחית ממנו סכום של 515,000 ₪, שנרשם אצל המערערת כ"הכנסה אחרת". 27. לענין בקשת המערערת להגדלת הפיצוי לסכום שנתבע על ידה במסגרת התביעה, קבעה הועדה המיוחדת כי בקשת המערערת אינה נסמכת על המלצת ועדת הזכאות ועל כן אין היא מוגשת מכח סעיף 68 לחוק אלא מכח סעיף 137, אשר קובע, בין היתר, כי הועדה המיוחדת מוסמכת לאשר תשלום מיוחד, לפנים משורת הדין, למי שלא מתמלא בו תנאי מתנאי הזכאות לפיצויים על פי החוק, אם ראתה כי בשל נסיבותיו המיוחדות של המבקש מן הצדק לעשות כן. הועדה המיוחדת קבעה, כי טענות המערערת כנגד קביעת המשיבה לענין עלויות המימון אינן מסוג הטענות שהועדה המיוחדת דנה בהן, ומקומן בערעור על החלטת ועדת הזכאות. הועדה המיוחדת דחתה בהקשר זה את עמדתו של חבר הועדה עזרא סרוסי, אשר סבר בדעת מיעוט, כי יש לאשר למערערת תוספת של 3,500,000 ₪ לפנים משורת הדין, לפי סעיף 137 לחוק, ולראות בסכום נוסף זה חלק מהיוון המקרקעין על פי תקן מס' 3 ("היוון עלויות אשראי"), דהיינו סך כל העלויות שנצברו למערערת בגין רכישת הנכס ליום 31.12.04. דיון והכרעה 28. השאלות שעומדות בפנינו במקרה דנן הן: (א) האם שגתה המשיבה באי הכרתה במלוא עלויות המימון של הנכס; (ב) האם שגתה המשיבה בעצם פנייתה לועדה המיוחדת לאישור הפחתת הפיצוי למערערת לפי סעיף 69 לחוק, והאם שגתה הועדה המיוחדת בהפעילה את הוראות סעיף 69 לחוק במקרה דנן ובמתן האישור להפחתה בסך של 515,000 ₪. 29. נתחיל דווקא בשאלה השניה. בסעיפים 94-57 לכתב הערעור, טענה המערערת כי שגו ועדת הזכאות והועדה המיוחדת בקביעתן להפחית מהפיצוי המגיע למערערת על פי סעיף 69(א) לחוק. המערערת טענה בהקשר זה הן כנגד סכום הפיצוי, אשר לטענתה באותה עת הופחת פעמיים, והן כנגד עצם הפעלת עקרון ההפחתה והפעלת סעיף 69 לחוק במקרה דנן. כאמור, המערערת חזרה בה מהטענה בדבר הפחתה כפולה (פרוטוקול מיום 25.03.09 עמ' 5 שורה 7). על אף שבאותו דיון אמרה המערערת כי "נשארה הטענה שלא היה מקום שלא לפצות על רכיב זה בועדת הזכאות" (שם, שורה 14), הרי שבסיכומיה זנחה המערערת את טענותיה לענין עצם הפעלתו של מנגנון ההפחתה שנקבע בסעיף 69 לחוק, והתרכזה בטענתה המרכזית לפיה היה על המשיבה להכיר במלוא עלויות המימון בסכום המקורי שנתבע על ידי המערערת - 22,239,574 ₪, בהתאם לרישום בדו"ח הכספי שלה לשנת 2003. לפיכך, נתרכז בשאלה הראשונה בלבד - האם שגתה המשיבה באי הכרתה במלוא עלויות המימון של הנכס. 30. השאלה האמורה מורכבת ממספר שאלות משנה כשהעיקריות מביניהן הן: (א) האם החוק מכיר בהוצאות מימון (ריבית) במסלול הנכסי; (ב) מהן הראיות שיש להסתמך עליהן לצורך קביעת הפיצוי במסלול הנכסי בהעדר טופס פחת; (ג) האם היה על המשיבה להכיר בהוצאות המימון כפי שנרשמו בדו"ח הכספי לשנת 2003, כשם שהכירה בהוצאות המימון שנרשמו בדו"חות הכספיים עד שנת 2002, גם כאשר, לטענתה, לא נערכו הדו"חות לפי כללי החשבונאות המקובלים. במילים אחרות, האם בנסיבות הענין היה על המשיבה להחיל על הדו"ח לשנת 2003, על אף שנערך לאחר היום הקובע ושלא בהתאם לכללי החשבונאות המקובלים, את כלל אי ההתערבות, התקף ביחס לדו"חות שהוגשו לפקיד השומה לפני היום הקובע; (ד) האם רשויות המס הכירו בהוצאות המימון של המערערת או שהן נפסלו על ידן, והאם יש נפקות להסכמים שנערכו עם פקיד השומה לנושא שלפנינו; (ה) האם בנסיבות הענין, כאשר מדובר בעלויות מימון שמקורן, רובן ככולן, בהתסבכות עסקית קשה של המערערת שאיננה קשורה כלל לתכנית ההתנתקות, מן הראוי להכיר בהוצאות המימון לצורך פיצוי על פי החוק. האם החוק מכיר בהוצאות מימון (ריבית) במסלול הנכסי 31. תכלית החוק, כפי שפורטה בסעיף 1 לחוק, הינה קביעת פיצוי הוגן וראוי בנסיבותיו המיוחדת של הענין. במסגרת קביעת פיצוי הוגן וראוי על פי החוק, יש חשיבות רבה לעקרון השוויון ולהחלה אחידה של הכללים שנקבעו בחוק לענין חישוב הפיצוי. זו הסיבה שהמחוקק קבע הוראות מפורטות לגבי אופן חישוב הפיצוי, ועל הזכאי לעמוד בכל התנאים שנקבעו על מנת לזכות בפיצוי מועדת הזכאות, מבלי להזדקק לפניה לועדה המיוחדת, לפי סעיף 137 לחוק, המיועד למצבים שבהם לא מתמלא תנאי מן התנאים שבחוק. 32. לצורך ייעול ההליכים לקבלת הפיצוי והחלה ראויה ואחידה של הכללים וההוראות שנקבעו, ראה המחוקק לנכון להסתמך על קביעות נורמטיביות בדבר סכומי פיצוי שנקבעו במפורש בחוק, ולחילופין, על נוסחאות וכללים שונים המבוססים, בין היתר, על נתונים רשמיים של מוסדות המדינה כגון רשויות המס, רשויות התכנון והבניה, מרשם האוכלוסין, החלטות ממשלה, וכיוצא באלה. כך, למשל, חישוב "שטח הבית" לצורך פיצוי בשל בית מגורים נעשה על פי תקנות התכנון והבניה (ראה סעיפים 1 ו-2 לתוספת השניה לחוק), הוכחת היותו של עסק פעיל ביום הקובע נעשית, בין היתר, באמצעות דו"חות תקופתיים למע"מ שהוגשו על ידו (ראה הגדרת "עסק שהיה פעיל ביום הקובע" בסעיף 62 לחוק), ועוד דוגמאות לרוב הפזורות בחוק שלא כאן המקום לפרטן. 33. גם לענין הפיצוי לפי שווי הנכסים לפי חלק א' לתוספת השלישית לחוק קבע המחוקק, בסעיף 3(א) לתוספת, סכום נורמטיבי בשל רכיב הקרקע ולחילופין, "עלות מתואמת" לפי בחירתו של הזכאי. "העלות המתואמת" מבוססת על "המחיר המקורי" כפי שצויין בטופס הפחת, שנקבע על פי תקנות מס הכנסה. ככל שמדובר בעסק פעיל, הרי שלמחיר המקורי, כפי שמופיע בטופס הפחת, מתווסף על פי החוק רכיב אחד בלבד - הפרשי הצמדה למדד, מתאריך הרכישה (המבוסס אף הוא על טופס הפחת) ועד מועד הדו"ח הכספי האחרון שלפיו מחושב הפיצוי. גם ביחס לעסק שלא היה פעיל ביום הקובע נקבע, בסעיף 67 לחוק, כי התוספת היחידה שתתווסף להוצאות שהוצאו לצורך רכישת הזכות במקרקעין או לצורך בניית המבנה היא הפרשי הצמדה בלבד, ואין זכר בלשון החוק לכך שיש להוסיף את הריבית או תוספת אחרת. 34. על פני הדברים נראה אם כן, כי פרשנות דווקנית של לשון החוק מביאה למסקנה שהמחוקק לא התכוון להוסיף להוצאות שהוצאו על רכישת הנכס תוספת מכל סוג שהוא מעבר להפרשי הצמדה. על אף האמור, הואיל והמשיבה בהחלטתה לא הרחיקה לכת עד כדי כך ולא קבעה כי בהעדר טופס פחת אין לפצות את המערערת כלל בשל עלויות המימון, ונקטה בדרך ליברלית של הכרה עקרונית בהוצאות מימון לצורך פיצוי במסלול הנכסי על פי הדו"חות הכספיים - ניתן להשאיר שאלה זו בצריך עיון. הראיות שיש להסתמך עליהן בהעדר טופס פחת 35. כפי שנאמר בסעיף 33 לעיל, "דרך המלך" לענין חישוב הפיצוי במסלול הנכסי הוא טופס הפחת. אין מחלוקת שבמקרה שלפנינו לא הוצג טופס פחת (ראה סעיף 22 לסיכומי המערערת). על כן, נראה שהמשיבה נהגה באופן ליברלי בהחליטה לבחון ראיות אחרות בדמות הדו"חות הכספיים של המערערת. בענין זה ראיתי לקבל את עמדת המשיבה, המפורטת בסעיף 20 לסיכומיה, לפיה כאשר מדובר בראיה שהחוק לא מצווה להתייחס אליה בבחינת "כזה ראה וקדש", זכאית המשיבה, כמו כל טריבונל הבוחן ראיות, לבחון את הראיה מבחינת אמינותה, תקינותה, מבחינת המשקל הראייתי שיש ליתן לה וכן לשקול כל שיקול רלבנטי ביחס לאותה ראיה. כאשר בחנה המשיבה את הדו"חות הכספיים של המערערת, כ"תחליף" לטופס הפחת, ממילא היה זה מתפקידה לוודא כי מדובר בדו"חות אמינים, שנערכו כדין, ושניתן להסתמך עליהם כראיה. האם היה על המשיבה להכיר בדו"ח לשנת 2003 36. בפרק ב1 לסיכומיה טוענת המערערת, כי שגתה המשיבה בכך שהחילה את הכללים החלים ביחס להתערבות בדו"חות כספיים במסלול הפיצוי הפיננסי על הפיצוי במסלול הנכסי והתערבה שלא כדין בדו"ח הכספי לשנת 2003. לטענתה, משעה שדו"חותיה של המערערת שימשו לצורך "חילוץ" עלויותיה של המערערת ברכישת הנכס, היה על המשיבה לקבוע פיצוי בגובה מלוא עלויות אלה, ולא היה בסמכותה להכיר בחלקן ולדחות חלק אחר עקב הסתייגותיה מאופן רישום הוצאות המימון בדו"חות לשנת 2003. עוד טוענת המערערת, כי לא נפל פגם ברישום הוצאות המימון בדו"ח לשנת 2003. 37. אין בידי לקבל טענות אלה של המערערת. על פי סעיף 172 לחוק החברות, התשנ"ט - 1999, חברה מכל סוג, לרבות חברה פרטית כמו המערערת, חייבת לערוך דו"חות כספיים לפי כללי חשבונאות מקובלים, אשר ישקפו באופן נאות את אשר הם אמורים לשקף בהתאם לכללים אלה. כללי החשבונאות המקובלים נקבעים על ידי המוסד לתקינה חשבונאית, והם מחייבים לכל דבר וענין הכלול בהם. 38. יצויין, כי גם בחוק, בסעיף 11(ב)(4) לתוספת השלישית, לענין קביעת רווח תפעולי לצורך חישוב הפיצוי במסלול הפיננסי, ישנה התייחסות לכללי החשבונאות המקובלים. החוק קובע, כי הפיצוי יחושב לפי הרווח התפעולי לפני "הוצאות מימון ומסים" ולפני "הוצאות אחרות" ו"הכנסות אחרות", כמצויין בדו"ח הכספי, כשהוא מתוקן, בין היתר, על ידי ועדת הזכאות כפי שתמצא לנכון אם שוכנעה, כי הדו"ח לא נערך לפי כללי חשבונאות מקובלים. אמנם צודקת המערערת כי ההוראה האמורה מתייחסת לחישוב הפיצוי במסלול הפיננסי ולא במסלול הנכסי, אך אין לקבל את מסקנתה, המפורטת בפרק ב1 לסיכומיה, כי התערבותה של ועדת הזכאות מוגבלת רק למקרים בהם הדו"חות הוכנו "לקראת" הגשת תביעות פיצוי. משנקבעה הוראה חוקית לפיה על כל חברה להגיש דו"חות ערוכים לפי כללי החשבונאות המקובלים - היתה המשיבה רשאית, ואף חייבת, לבחון האם דו"חותיה של המערערת אכן נערכו כדין, בהתאם לכללי החשבונאות המקובלים, ואין נפקא מינא לענין זה אם עסקינן במסלול הפיננסי או במסלול הנכסי, שבמסגרתו החליטה המשיבה, כאמור, להתבסס על "תחליף" לטופס הפחת בדמות הדו"חות הכספיים. כאמור, כללי החשבונאות המקובלים מחייבים לכל דבר וענין הכלול בהם, לרבות סוגיות שמתעוררות בהתאם לחוק שבו עסקינן. 39. משהגיעה המשיבה למסקנה, הנכונה לדעתי, כי דו"חותיה של המערערת אינם עומדים בכללי החשבונאות המקובלים ועל כן אינם ערוכים כדין - היתה המשיבה רשאית, ולמעשה חייבת, להתעלם מן הדו"חות. נראה שחסד עשתה המשיבה עם המערערת בכך שלא התעלמה מהדו"חות שהוגשו עד שנת 2002 ובחרה להתעלם רק מדו"ח לשנת 2003, עם כל המשתמע מכך. 40. לגבי הדו"ח לשנת 2003 - הואיל והוא נערך, כאמור, בשנת 2005 לאחר היום הקובע, ובוצע בו תיקון רטרואקטיבי של הדו"חות הקודמים על ידי הוספה מנוגדת לדין, שלא בהתאם לכללי החשבונאות המקובלים, של סכום הוצאות מימון בהיקף של כ- 4,000,000 ₪ - לא ראיתי, בנסיבות הענין, פגם ב"הקשחת" עמדתה של המשיבה לגבי דו"ח זה ולפסילתו, להבדיל מן הדו"חות שנערכו לגבי התקופה עד 2002. על כן, יש לדחות גם את דעת המיעוט אשר קבעה, בניגוד לאמור לעיל, כי אין רלבנטיות לגבי המערערת, בניגוד לחברה ציבורית, לכללי החשבונאות המקובלים. 41. משהגעתי למסקנה האמורה, מתייתר למעשה הצורך להכריע בשאלה מה היה יחסן של רשויות המס להוצאות המימון להן טוענת המערערת - האם ההוצאות הוכרו ומועד ניכויין נדחה למועד מימוש הנכס, כטענת המערערת בפרק ב4 לסיכומיה, או שמא רשויות המס סירבו להכיר בהוצאות המימון, כטענת המשיבה בפרק ג2 לסיכומיה. הקשר שמנסה המערערת ליצור בין הדיווח שלה לצרכי מס, בהתאם להסכם כזה או אחר עם פקיד השומה, לבין הדו"חות הכספיים, שלא נערכים לצרכי מס ועליהם להיות ערוכים, כאמור, על פי כללי חשבונאות מקובלים - אינו נכון ואינו רלבנטי. המשיבה אמרה את דברה בהחלטתה לענין ההבחנה בין הדו"חות הכספיים לבין הדיווחים לצרכי מס, בסעיפים 196-187 להחלטה, ואיני רואה פגם במסקנתה. 42. לאור האמור, אני קובעת כי לא נפל פגם בהחלטת המשיבה להתעלם מהדו"ח הכספי של המערערת לשנת 2003, ולקבוע את הפיצוי על פי הדוחות הכספיים שהוגשו עד שנת 2002. האם בנסיבות הענין, כאשר מדובר בעלויות מימון שמקורן בהסתבכות עסקית, מן הראוי להכיר בהן במלואן 43. אין מחלוקת כי במקרה דנן לא מדובר בהוצאות מימון רגילות, במסגרת עסקה רגילה, אלא עסקינן בהוצאות מימון חריגות שנובעות מהסתבכות עסקית של המערערת, שאין בינה לבין תכנית ההתנתקות ולא כלום. יש לזכור, כי התשלום בשל רכישת הקרקע, שנרכשה בסכום שיא, כדברי המשיבה בהחלטתה, הסתיים בסוף שנת 1997, זמן רב לפני היום הקובע (06.06.04). אין גם כל פרופורציה בין עלות הנכס, שבספרי המערערת לשנת 2002 נרשם בסכום של 7,402,329 ₪, לבין הוצאות המימון אותן דורשת המערערת, בסכום של למעלה מ- 22,000,000 ₪. נראה שחלק ניכר מהוצאות מימון אלה נבע מעסקאות מימון סיבוביות והפרת התחייבויות לבנק עקב אי החזר הלוואות וחיוב בריביות פיגורים כבדות. לפיכך, אין מקום לקשור בין הוצאות המימון החריגות האמורות לבין עלות הנכס עצמו. 44. מסקנתי זו לא היתה משתנה גם אם היה מדובר בנכס מחוץ לשטח מפונה. על אחת כמה וכמה שכך הוא המצב כאשר מדובר בנכס בשטח מפונה, אשר על פי החוק יש ליתן בגינו פיצוי ראוי והוגן בנסיבות המיוחדות של הענין. האם במסגרת מתן פיצוי ראוי והוגן על פי החוק יש ליתן פרס למי שהסתבך מבחינה עסקית או, כדברי המשיבה בסעיף 9 לסיכומיה, ליתן "קרש הצלה" מפני הסתבכויות עסקיות? נראה שהתשובה לכך ברורה, ואין צורך להרחיב. 45. בסיכומי התשובה מטעם המערערת ישנה התייחסות לדיון שנערך ביום 17.6.08 בפני כב' השופטת זינגר. הואיל והדיון לא נערך בפני, מטבע הדברים לא אוכל להביע עמדה לגבי "רוח הדברים" ששררה בעת הדיון. עם זאת אודה, כי לאחר קריאת פרוטוקול הדיון האמור וסיכומי הצדדים שקלתי את האפשרות להחזיר את התיק למשיבה ולועדה המיוחדת עם המלצה לשקול הפחתה גדולה יותר של הפיצוי, לפי סעיף 69 לחוק, גם מעבר לסכום שנקבע למערערת. במסגרת שיקולי לקחתי בחשבון, כפי שפורט לעיל, שאין להניח כדבר מובן מאליו כי החוק מעניק פיצוי על הוצאות מימון שהוצאו לצורך רכישת נכס במסלול הנכסי. עוד לקחתי בחשבון, שבניגוד להוראות החוק, המערערת לא הציגה טופס פחת וכי "התחליף" לטופס הפחת, הדו"חות הכספיים, לא נערכו כדין בהתאם לכללי החשבונאות המקובלים. על אף זאת, בסופו של דבר הגעתי למסקנה כי בנסיבות הענין, לאחר החלטת המשיבה ולאחר החלטת הועדה המיוחדת, עלולה החזרת התיק למשיבה להוות סיכון למערערת אשר יהא בו משום פגיעה במידה העולה על הנדרש, ועל כן אינני מורה על החזרת התיק לדיון מחודש. סוף דבר 46. לאור כל האמור לעיל - הערעור נדחה. המערערת תשלם למשיבה הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסכום של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל. תוכנית ההתנתקות / מפוניםמימון