מס רכישה על נכס חלופי

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מס רכישה על נכס חלופי: 1. לפנינו ערעור, שהוגש ביום 04.05.08, על החלטות ועדת הזכאות לפי חוק יישום תוכנית ההתנתקות, התשס"ה - 2005 (להלן - החוק) מיום 17.03.08 ומיום 31.03.08 בעניינה של המערערת, לגבי פיצוי בשל מבנים שהקימה המערערת באזור התעשיה ארז (להלן - ארז), לפני הפינוי, וכן לגבי מענק השקעה לעסק ממשיך לפי סעיף 70(א) לחוק, בשל העתקת עסקה של המערערת לאזור התעשיה ברקן (להלן - ברקן) ורכישת נכס חלופי שם. הרקע 2. המערערת הוקמה בשנת 1974 כמפעל לייצור גומי. בשנת 1978 העבירה המערערת את פעילותה לארז, והיתה בין ראשוני העסקים שהחלו לפעול שם. עם העברת העסקים לארז שינתה המערערת את פעילותה, ועיקר עיסוקה היה רכישת נכסים, השבחתם והשכרתם. 3. במסגרת פעילתה בארז, רכשה המערערת בשנים 1995 ו- 1998 שלושה מגרשים ובנתה עליהם מבנים שהושכרו עד לפינוי (להלן - המבנים). המבנים לא נרשמו בטופס הפחת (טופס י"א) של המערערת. 4. לאחר הפינוי העתיקה המערערת את עסקה לברקן, ועשתה כל שבידה על מנת להמשיך את העסק על ידי רכישת נכס חלופי בברקן. לגבי הנכס החלופי טוענת המערערת, כי הוא נרכש באמצעות הלוואה שנטלה המערערת מחברת אי.אר.פי.סי. מוצרי גומי ישראליים בע"מ, שהינה חברה אחות של המערערת, ונמצאת תחת אותה שליטה (להלן - החברה). בשל ההלוואה שילמה המערערת, לטענתה, הוצאות מימון בסכום של 340,367 ₪. כמו כן, שילמה המערערת מס רכישה בסכום של 388,250 ₪. המערערת הציגה למשיבה הסכם מיום 26.09.05 לרכישת מקרקעין בין כונס הנכסים של הנכס בברקן לבין החברה והמערערת, וכן אישור עו"ד מיום 16.03.08 לפיו חלקה של המערערת בזכויות בנכס הוא 99% ויתרת הזכויות בשיעור 1% שייכות לחברה. ההחלטה מיום 17.03.08 5. החלטה זו מתייחסת לבקשת המערערת לפיצוי בשל המבנים. במסגרת ההחלטה, דחתה המשיבה את הבקשה לפצות את המערערת בהתאם לשווי המבנים על פי שמאויות שהמציאה המערערת, וזאת בשל אי רישומם של המבנים בטופס הפחת. המשיבה קבעה כי אין היא יכולה להסתמך על שמאויות כלשהן הואיל והחוק קובע, בסעיף 4 לתוספת השלישית, כי פיצוי בגין מבנה של עסק יהיה "העלות המתואמת" של המבנה, דהיינו המחיר המקורי כפי שצויין בטופס הפחת, בתוספת הפרשי הצמדה למדד. עוד קבעה המשיבה, כי היא אינה רואה מקום להמליץ לועדה המיוחדת על הגדלת הפיצוי מעבר לסכום של 932,705 ₪ שנקבע למערערת. המשיבה קבעה כי העובדה שהמערערת רכשה נכס חלופי בברקן אין בה כשלעצמה, כדי להביא להמלצה על הגדלת הפיצוי. ההחלטה מיום 31.03.08 6. במסגרת החלטה זו, קבעה המשיבה כי אין המערערת זכאית למענק לפי סעיף 70(א) לחוק הואיל וסך ההוצאות שהציגה המערערת עולה על 60% מהפיצוי שנקבע למערערת, ועל כן, לפי הוראות הסעיף האמור, עומד המענק של שווי של 10% מהפיצוי, סכום ששולם למערערת בפועל. עוד קבעה המשיבה, כי אין מקום להמליץ על הגדלת המענק בפני הועדה המיוחדת הואיל והמענק אינו נכנס להגדרת "פיצוי" לענין סעיף 68(א) לחוק, שעניינו הגדלת הפיצוי במקרים יוצאי דופן. השתלשלות ההליכים המשפטיים 7. כאמור, הוגש הערעור על החלטותיה של המשיבה ביום 04.05.08. לאחר שבקשת המערערת (בש"א 12786/08) , לפסילת מותב זה נדחתה, התקיים דיון מקדמי בערעור ביום 01.04.09. באותו דיון נקבע שהצדדים יגישו סיכומים בכתב. 8. מעיון בסעיפים 87-94 לסיכומי המערערת, שהוגשו ביום 14.05.09, עולה כי במקביל להליכים המתנהלים בבית משפט זה פנתה המערערת לועדה המיוחדת לפי סעיף 137 לחוק, וביקשה פיצוי בשל אותם רכיבים שבגינם הוגש הערעור שלפנינו, דהיינו, בשל המבנים שלא נרשמו בטופס הפחת. ביום 25.03.09 ניתנה החלטת הועדה המיוחדת הדוחה את הבקשה. 9. לאור הצהרת המערערת, בסעיף 92 לסיכומיה, כי ההחלטה של הועדה המיוחדת הומצאה לה ביום 01.04.09, אני מוכנה להניח לטובת המערערת כי בעת הדיון בפני, באותו יום, עדיין לא היתה ההחלטה בידי המערערת וזו הסיבה לאי גילוי עובדת קיומה של ההחלטה במהלך הדיון האמור. מכל מקום, מהפתיח לסיכומי המשיבה, שהוגשו ביום 30.06.09, עולה כי המערערת הגישה ערעור על החלטת הועדה המיוחדת לבית המשפט המחוזי בירושלים והוא תלוי ועומד בפני כב' הנשיאה מ' ארד. 10. הואיל והערעור בבית המשפט המחוזי מתייחס למעשה לאותה השאלה שעומדת בפנינו, אי ההכרה בהשקעות שלא נרשמו בטופס הפחת, כפי שנקבע בהחלטת המשיבה מיום 17.03.08, ראוי להמתין עד להכרעת בית המשפט המחוזי בסוגיה האמורה, ולהתרכז, בשלב זה, בערעור על החלטת המשיבה מיום 31.03.08 לגבי מענק ההשקעה לעסק ממשיך. יש להניח שבמסגרת הדיון בבית המשפט המחוזי תועלה גם השאלה של פיצוי ראוי והוגן כאמור בסעיפים 4 - 14 לסיכומי התשובה של המערערת. מענק ההשקעה לעסק ממשיך 11. סעיף 70(א) לחוק, שעניינו מענק השקעה לעסק ממשיך שאיננו עסק של חלקאות, קובע: "(א) עסק שקיבל פיצוי לפי סימן זה והעתיק את הפעילות שהתנהלה בשטח המפונה למקום שאינו בשטח האמור בסעיף 3, ואינו במדינת חוץ, זכאי למענק בסכום השווה ל- 10 אחוזים מן הסכומים שהשקיע בהעתקת הפעילות ובעסק החדש עד תום 12 חודשים מיום הפינוי, ובלבד שסכום המענק לפי סעיף קטן זה לא יעלה על 10 אחוזים מן הפיצוי שקיבל ; ואולם, אם השקיע העסק כאמור יותר מ- 60 אחוזים מהפיצוי שקיבל, יהיה זכאי למענק בסכום השווה ל- 10 אחוזים מן הפיצוי שקיבל". 12. סעיף 70(א) האמור קובע שלושה תנאים מצטברים לצורך זכאות למענק: המדובר בהוצאה שהושקעה "בהעתקת פעילות"; ההוצאה הוצאה עד תום 12 חודשים מיום הפינוי, דהיינו לכל המאוחר עד חודש יולי 2006; גובה המענק לא יעלה על תקרה של 10% מן הפיצוי שקיבל הזכאי. 13. בהקשר למענק טוענת המערערת, כי שגתה המשיבה בכך שלא הכירה בהוצאות המימון כהוצאות להעתקת הפעילות ולא הגדילה את המענק בהתאם. 14. לענין מס הרכישה ששולם בשל הנכס החלופי בברקן טוענת המערערת, כי שגתה המשיבה גם בענין זה, והיה עליה להחיל את סעיף 48 לחוק ולשפות את המערערת בשל מס הרכישה. 15. גם אם אקבל את טענת המערערת, בניגוד לעמדת המשיבה כמפורט בסעיף 50(ב) לסיכומיה, כי הוצאות מימון הינן הוצאות "להעתקת פעילות" לענין סעיף 70(א) לחוק - עדיין יש לדחות את טענת המערערת בדבר זכאותה למענק פי הסעיף האמור. סעיף 70(א) לחוק קובע כאמור תקרה למענק בשיעור שלא יעלה על 10%, ואם השקיע העסק יותר מ- 60% מהפיצוי שקיבל - הוא זכאי למענק השווה ל - 10% מן הפיצוי שקיבל. במקרה דנן, השקיעה המערערת יותר מ - 60% מהפיצוי שקיבלה לצורך רכישת הנכס בברקן, ולכן היא זכאית ל- 10% מן הפיצוי שקיבלה, דהיינו לסכום של 93,270 ₪. הואיל והסכום האמור שולם למערערת בפועל, הרי שאין היא זכאית לכל הגדלה של המענק על פי הוראות סעיף 70(א) לחוק, מעבר לסכום האמור. בנסיבות אלה, מתייתר הצורך לדון בשאלה האם המערערת קיימה את כל הנתאים המצטברים שבסעיף 70(א) לחוק, שכן ממילא אין היא זכאית לסכום העולה על הסכום שקיבלה בפועל. 16. אשר למס הרכישה - ראשית יש לציין, כי מס הרכישה שולם על ידי המערערת, בהתאם לנספח כג1 לכתב הערעור, החל ביום 05.02.08, דהיינו יותר מ- 12 חודשים לאחר הפינוי. מכאן, שהמערערת לא עמדה בתנאי המפורט בסעיף 70(א) לחוק, תהא הסיבה לכך אשר תהא, ולכן אין היא זכאית למענק בשל תשלום מס הרכישה. אין צריך לומר, שאין המערערת זכאית למענק בשל מס רכישה ששולם על ידי חברת אי.אר.פי.סי. בהתאם לנספח כג2 לכתב הערעור, שכן הסכום לא שולם על ידה. 17. זאת ועוד, המערערת מנסה להסתמך על הוראות סעיף 48 לחוק בהקשר למס הרכישה. סעיף 48 לחוק קובע: "(א) זכאי לפיצוי לפי סימן א' בשל בית מגורים, שמתקיימים בו התנאים המפורטים בסעיף 44(א)(2), זכאי לשיפוי מאוצר המדינה בסכום השווה לסכום מס הרכישה ששילם בשל רכישה של דירת מגורים אחרת בתוך חמש שנים מהיום הקובע, בכפוף לאמור בסעיף קטן (ד) (בסעיף זה - השיפוי). (ב) השיפוי יינתן בשל רכישה של דירת מגורים אחרת אחת בלבד. (ג) היו שניים או יותר זכאים לפיצוי לפי סימן א' בשל אותו בית מגורים ולשיפוי לפי סעיף זה, ייחשבו לענין סעיף זה כזכאי אחד. (ד) השיפוי לא יעלה על סכום מס הרכישה שהיה משולם אילו שווי הרכישה של דירת המגורים האחרת היה בסכום הפיצוי שקיבל הזכאי בשל בית מגורים אחד לפי סימן א', בתוספת הפרשי הצמדה למדד מיום תשלום הפיצוי עד יום הרכישה של דירת המגורים האחרת, או על מס הרכישה שהיה משולם אילו שווי הרכישה של דירת המגורים האחרת היה 2,250,000 שקלים חדשים, לפי הגבוה. (ה) לענין סעיף זה- "דירת מגורים אחרת" - דירת מגורים מחוץ לתחום האמור בסעיף 3, לרבות קרקע או נחלה שתוקצה כאמור בסעיף 3(ד) בתוספת השניה, שעליה תיבנה דירת מגורים אחת בתוך שש שנים מיום הפינוי; "מס רכישה" "יום הרכישה" ו"שווי הרכישה" - כמשמעותם בחוק מיסוי מקרקעין". כפי שניתן לראות מנוסח הסעיף, מדובר בשיפוי בשל מס רכישה למי שזכאי לפיצוי בשל בית מגורים ושילם מס רכישה בקשר עם רכישת בית מגורים חלופי, מחוץ לאזור המפונה, ובתנאים הקבועים בסעיף. בהקשר זה יוער, כי סעיף 48 לחוק נמצא בסימן ב' לפרק ה' לחוק, שעניינו מענקים ושיפוי הקשורים לפיצוי בשל בית מגורים, ואילו ההוראות לגבי עסקים מצויות בסימן ד' לפרק ה' לחוק (סעיפים 62-72), ואין קשר בינן לבין ההוראות המתייחסות לפיצוי בשל בית מגורים. מכאן משתמע, כי אין כל הוראה בחוק לגבי זכות לשיפוי בשל מס רכישה לעסק, להבדיל מבית מגורים. 18. כאן המקום לציין שוב, כי הואיל וכאמור הגיעה המערערת לתקרת המענק אשר לו היא זכאית לפי סעיף 70(א) לחוק - אין היא זכאית בכל מקרה למענק בשל מס הרכישה או בשל כל הוצאה אחרת הקשורה בהעתקת פעילותה לברקן. 19. לענין טענות המערערת בדבר הימנעות המשיבה להמליץ בפני הועדה המיוחדת על הגדלת הפיצוי לפי סעיף 68(א) לחוק, הן בסיכומיה והן בסעיפים 15 - 20 לסיכומי התשובה - משפנתה המערערת ביוזמתה לועדה המיוחדת, גם בהעדר המלצה מטעם המשיבה לענין הפיצוי בשל המבנים, ומשהערעור על החלטת הועדה המיוחדת תלוי ועומד בפני בית המשפט המחוזי, התייתר למעשה הצורך לדון בשאלת ההימנעות מההמלצה ככל שהיא מתייחסת למבנים. 20. לענין אי ההמלצה לגבי המענק לפי סעיף 70(א) לחוק, יש לזכור כי סעיף 68(א) לחוק דן בסמכותה של הועדה המיוחדת "להגדיל את הפיצוי לפי סימן זה" (קרי: סימן ד' הדן בעסקים). החוק מבחין בין "פיצוי" לבין "מענק", כפי שעולה מהגדרת "הפיצויים" בסעיף 2(א) לחוק נקבע: "הפיצויים - פיצוי, מענק, תשלום, הלוואה וכל הטבה אחרת הניתנים לפי הוראות חוק זה". כאשר ביקש המחוקק ליתן זכות ערעור רחבה על החלטות ועדת הזכאות לפי סעיף 17 לחוק, הפנה להחלטות לסוגיהן לפי סעיפים 11(1), (2) או (4), שבהם ננקטה הלשון הרחבה "פיצויים". מאידך, בסעיף 68(א) לחוק נקט המחוקק בלשון המצמצמת "פיצוי" ואין המדובר בפליטת קולמוס. כוונת המחוקק היתה כי סמכות הועדה המיוחדת לפי סעיף 68(א) תהא מצומצמת אך ורק לפיצוי לעסקים לפי סימן ד', וגם זאת במקרים מיוחדים ויוצאי דופן בלבד, ולא למענק השקעה לעסק ממשיך לפי סעיף 70(א) לחוק, שדרך חישובו המפורטת נקבעה בסעיף אמור. 21. לפיכך, דין טענותיה של המערערת לענין הימנעות המשיבה להמליץ בפני הועדה המיוחדת על הגדלת המענק, להידחות, שכן ממילא לא היתה הועדה המיוחדת רשאית לדון בכך. סוף דבר 22. לאור האמור לעיל, אני קובעת כדלקמן: (א) הערעור נדחה, ככל שהוא מתייחס להחלטת המשיבה מיום 31.03.08 לענין מענק השקעה לעסק ממשיך לפי סעיף 70(א) לחוק. (ב) הדיון בשאלת הפיצוי בשל המבנים שלא נרשמו בטופס הפחת יוקפא עד להכרעת בית המשפט המחוזי בערעור שהוגש על ידי המערערת על החלטת הועדה המיוחדת בענין זה מיום 25.03.09. (ג) שאלת ההוצאות תידון בסיומו של ההליך כולו. מיסיםמס רכישה