פיצוי חלקי על הפרת חוזה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי חלקי על הפרת חוזה עקב ניהול מו'"מ שלא בתום לב:

בפני תביעה כספית לתשלום פיצויים בעילה שהוגדרה על ידי התובעים בכתב התביעה כהפרת התחייבות, מצגי שווא ושימוש בזכות שלא בתום לב וזאת בזיקה להפרה של מצג שווא שערכו כנטען הנתבעים כלפי התובעים באשר להסכמתם של הראשונים להרחבת דירה שרכשו התובעים.

עיקר טענות התובעים

1. התובעים היו עד סמוך להגשת התביעה, הבעלים של דירת קרקע בשטח של כ-100 מ"ר הנמצאת בבנין הרשום כבית משותף בשכונת הדר יוסף (להלן בהתאמה: "הדירה" או "הבנין").
הדירה האמורה מהווה יחידה אחת מתוך 4 יחידות המהוות את הבית המשותף.

2. התובעים גילו עניין ברכישת דירה בבנין הנ"ל. מסקירת הדירה הסתבר להם כי זו קטנה לצרכיהם וכי לדידם, ללא אפשרות להרחיבה, לא היו שוקלים לרכוש את הדירה.

3. במהלך בדיקותיהם, התוודעו התובעים לתב"ע המאפשרת את הרחבת הדירה לתוך חלק משטח הגינה ששימש את הנתבעים ומשכך, פנו לנתבעים וביקשו לברר את עמדתם באשר להרחבה האמורה והאחרונים השיבו להם כי אינם מתנגדים להרחבה ואין בדעתם להערים קשיים (להלן: "מצג ההתחייבות").

4. בהסתמך על מצג ההתחייבות האמור, התקשרו התובעים ביום 7.3.05 עם בעלת הדירה תמר פריימן (להלן: "פריימן") בהסכם לרכישת הדירה.

5. לגירסת התובעים רק לאחר שרכשו את הדירה, התנערו הנתבעים ממצג ההתחייבות והביעו התנגדות לביצוע הרחבת הדירה.

6. התובעים טוענים כי פנו גם לה"ה יוסיפוביץ ורוטברט, הדיירים הנוספים של הדירות בבנין (להלן יחדיו: "הדיירים הנוספים") וביקשו הסכמתם לביצוע ההרחבה וכי הדיירים הנוספים התנו את מתן הסכמתם, בקבלת הסכמה מוקדמת של הנתבעים.

7. להלן נטען כי התובעים חזרו וניסו לשכנע את הנתבעים ליתן הסכמתם, ערכו והציגו בפניהם תוכניות הנדסיות לביצוע ההרחבה והסכימו לכל הגחמות והדרישות שהעלו הנתבעים אך האחרונים עמדו בהתנגדותם לביצוע ההרחבה וסירבו לכל ניסיון פשרה.

8. בנסיבות אלו, נאלצו התובעים למכור את הדירה לצד שלישי (להלן: "תורן") וכי כתוצאה מכך, ירדו לטמיון עלויות הרכישה ובכללם מס רכישה, דמי תיווך ודמי שכירות של נכס אחר בו התגוררו.

9. התובעים עתרו לחיוב הנתבעים בסכומי הנזק שנגרם להם ובכלל זה התוספת הכספית בסכום של 177,600 ₪ שייאלצו לשלם בעבור דירה חלופית בשל ההתייקרות שחלה במחירי הדירות באזור (להלן: "העלות הנוספת") וכן פיצויים בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם (להלן: "פיצוי בלתי ממוני").

הנתבעים העמידו את תביעתם על סך 324,747 ₪.

עיקר טענות הנתבעים

1. הנתבעים הכחישו בכתב ההגנה שהגישו את מרבית טענות התובעים וכפרו בזכותם לגבות מהם פיצוי כלשהוא.

2. הנתבעים טענו כי קודם לרכישת הדירה לא גיבשו התובעים תוכנית הרחבה ספציפית וכי הנתבעים שגילו פתיחות כלפי התובעים ביקשו להגיע לפתרון מוסכם של ביצוע הרחבה בדירה.

3. להלן טענו הנתבעים כי לפני כ-50 שנה חולקה החזקה בחצר הבנין בהסכמה בין כל 4 הדיירים וכי כל אחד מהם ובכללם הנתבעים, טיפחו את חלקתם באופן שהפנה לחצר פרטית שלהם (להלן: "חצר הנתבעים"). הנתבעים טוענים כי בפועל נכרת הסכם שיתוף בין הדיירים בבנין.

4. הנתבעים הכחישו את טענת התובעים לפיה נתנו הסכמתם להרחבת הדירה וטענו כי במהלך פגישותיהם עם התובעים קודם לרכישת הדירה, גילו התובעים כוונה לשפץ את הדירה (להבדיל מהרחבתה) וכי התוודעו לכוונתם ורצונם של התובעים לבצע הרחבה רק לאחר שהתובעים רכשו את הדירה.

5. משעה שהסתבר לנתבעים כי בכוונת התובעים לבצע הרחבה בדירה ולהציג תוכנית הרחבה שנערכה על ידי האדריכל מטעמם, פנו הנתבעים למהנדס מטעמם (להלן: "בובליל") וביקשו כי יצטרף לפגישה עם התובעים.

6. הנתבעים טוענים כי גם במהלך פגישה זו, לא נתנו הסכמתם לתוכנית ההרחבה שהגו התובעים והבהירו לתובעים כי ככל שאלו יבצעו את ההרחבה בחצר דירת התובעים – הנתבעים לא יתנגדו אולם הרחבה לכיוון חצר הנתבעים תהא בעייתית.

7. במהלך פגישה נוספת הוצג תשריט של תוכנית ההרחבה שביקשו התובעים ליישם ואשר נועדה לביצוע בחלקה הנכבד בחצר הנתבעים וכי אלו הודיעו מיד לתובעים על התנגדותם וכן הודיעו כי לא יהיו מוכנים לשקול כל הרחבה שתחרוג מקו הבנין הנוכחי (להלן: "חריגה מקו הבנין").

8. הנתבעים הוסיפו וטענו כי הרחבת דירה לתוך תחום הרכוש המשותף של הבנין מהווה עיסקה במקרקעין הטעונה מסמך בכתב וככזו, אין בנמצא.

9. להלן נטען כי ממילא אין בידי התובעים הסכמה מטעמם של יתר בעלי הדירות המאפשרת לפי הדין, הוצאה של חלקות מן הרכוש המשותף והצמדתם לדירת התובעים לצורך בניה.

עד כאן עיקר טענות בעלי הדין.

המחלוקת

עיקר הפלוגתיות הצריכות להכרעה בתובענה זו הינן כדלקמן:

1. האם נתנו הנתבעים את הסכמתם לביצוע הרחבה של הדירה באופן העולה כדי מצג התחייבות.

2. האם הפרו הנתבעים את מצג ההתחייבות.

3. האם הוכחו הדרישות הקבועות על פי הדין כתנאים מוקדמים לביצוע הרחבה של הדירה על חשבון חלקים ברכוש המשותף של הבנין בכלל ועל חשבון חצר הנתבעים בפרט.

4. האם נהגו הנתבעים בחוסר תום לב וניצול לרעה של זכות בסירובם לאפשר את ההרחבה.

5. גובה הנזק.

דיון וממצאים

1. בחינה כללית של טענות התובעים

1.1 הגם שהליכי ההידברות שבין בעלי הדין היו דינאמיים ונמשכו ברצף כרונולוגי, הרי שבבחינה ממעוף הציפור ניתן לאבחן שתי תקופות נבדלות לגביהן טוענים התובעים כי הנתבעים ערכו בפניהם מצג התחייבות.

1.2 הראשונה במנין היא התקופה שקדמה לכריתת הסכם המכר והשנייה משתרעת במהלך התקופה שלאחר חתימתו.

1.3 בהעדר מסמך בכתב שיש בו כדי לגבש את ההסכמה הנטענת, ההכרעה בסוגיית ההסכמה ויצירת מצג ההתחייבות, מצריכה הכרעה תוך בחינת מהימנות גרסאות בעלי הדין וסבירותן, בבואתו של הדין החל, הן בהקשר לגיבושו של יסוד ההסכם (ההתחייבות) והן לעניין הדרך להוצאת חלקים מן הרכוש המשותף והצמדתם לדירה.

2. בחינת הטענה בדבר מצג ההתחייבות קודם לחתימת הסכם המכר

2.1 אקדים מסקנה לניתוח ואבהיר כבר עתה כי לדעתי, המתבססת על בחינת חומר הראיות, לא עלה בידי התובעים לבסס מתן הסכמה מחייבת מצד הנתבעים, כבסיס למצג התחייבות קודם לכריתת הסכם המכר.

2.2 בתצהיר עדותה טענה התובעת 1 (להלן: "סיגל") כי בפגישה שנערכה בביתם של הנתבעים:
"עובר לרכישת הדירה ציינו גלס בלשון ברורה ובהירה כי אינם מתנגדים לביצוע ההרחבה הדרושה לנו..." (סעיף 13 לתצהיר).

בחקירתה חזרה ועמדה סיגל על גירסתה וטענה כי השתמשה בשיחה בביטוי: "שאנחנו רוצים להרחיב את הדירה לפי התב"ע" וכי התרשמה כי הנתבעים הבינו מה זה תב"ע (שם בעמ' 6 לפרוטוקול שורות 6-12) להלן טענה סיגל כי הנתבעים אמרו: "כל מה שהתב"ע מאפשרת הם יסכימו" (בעמ' 7 שורה 20).

סיגל הכחישה בעדותה את גירסת הנתבעים לפיה השיחה שבינה ובין הנתבעים נסובה על כוונתה לבצע שיפוץ בדירה (שם, שורות 22-23).

2.3 אפס, מהלוך עדותה של סיגל ניתן להבין כי גם על פי גירסתה, עלתה במהלך השיחה גם כוונת התובעים לערוך שיפוץ בדירה:
"כן לפני הבניה ידענו שאנחנו צריכים לשפץ את הדירה בשיפוץ יסודי ברמה של להוריד הכל ולבנות מחדש" (שם בעמ' 8 שורות 13-19).

2.4 הנתבע מס' 1 (להלן: "מיכאל") טען בסעיף 15 לתצהירו:
"בחודש ינואר או פברואר 2005, התדפקה על דלתנו אישה שהציגה עצמה כסיגל נעים היא הבהירה כי מטרת בואה היא הכרות בלבד...היא הבהירה כי היא ובן זוגה מתעניינים ברכישת הדירה מתחתנו...והוסיפה כי אם יקנו את הדירה הם ירצו לעשות בה שיפוץ, אני מדגיש במפורש ובאופן הברור ביותר כי התובעת דיברה על שיפוץ ולא על הרחבה. המילה הרחבה כלל לא נזכרה באותה שיחה".

בסעיף 17 לתצהיר מיכאל נטען כי רק לאחר שהתובעים רכשו את הדירה ביקשה סיגל:
"להיפגש עמנו בביתנו לשם הצגת תכנית הרחבה לדירה"

גירסה זהה לחלוטין הובאה בתצהיר הנתבעת מס' 2 (להלן: "ברכה").

2.5 מיכאל עמד על גירסתו לפיה סיגל דיברה על שיפוץ ולא הרחבה (עמ' 59 שורות 15-16) אלא שמהמשך הילוך עדותו שינה קמעא את גירסתו והבהיר כי סוגיית השיפוץ עלתה רק במהלך פגישה שנייה עם סיגל (שם בעמ' 61 שורות 8-28 וכן בעמ' 62 שורות 5-8).

2.6 התובעים ביקשו לטייב את גירסתם לפיה עוד קודם לכריתת הסכם המכר, הסכימו הנתבעים לאפשר את הרחבת הדירה ולצורך זה העידו מטעמם את פריימן, אשר בחקירתה הראשית העידה כי קודם שפירסמה את הדירה למכירה פנתה למיכאל בשאלה, אם יסכים להרחבת הדירה, לגירסת פריימן:
"הוא (מיכאל) אמר לי לא נלך לרב, אני פרשתי זאת כהסכמה" (עמ' 24 שורות 21-24).

פריימן אישרה כי על סמך אמירה זו, שיווקה את הדירה בבחינת דירה להרחבה (שם, שורות 25-26) וכי כך הציגה את הדירה בפני התובעים (שם בעמ' 25 שורות 11-12).

2.7 מיכאל הודה בעדותו כי אכן אמר לפריימן "לא נלך לרב" אך לגירסתו, נאמרו הדברים בזיקה לפנייתה של פריימן אליו שעה שהאחרונה ביקשה להרחיב את הדירה כ-20 שנה קודם לאירועים מושא תביעה זו (עדותו בעמ' 57 שורות 26-30).

הגם, שהוכח בפני כי פריימן ביצעה הרחבה בדירה בעבר (עדותה בעמ' 24 שורות 2-3) אניח, בבחינת ההנחה המטיבה ביותר עם התובעים כי אימרתו של מיכאל (לא נלך לרב) באה במענה לפנייתה של פריימן, ערב מכירת הדירה לתובעים.

2.8 כלום יש באימרה זו כדי להוות נדבך בהוכחת טענת התובעים.

חוששני כי עלי להשיב בשלילה על שאלה זו, בראש ובראשונה אטעים כי גם פריימן אישרה בעדותה כי הבינה כי רוכש הדירה יצטרך לקבל את הסכמת הנתבעים (עדותה בקצה עמ' 27 ועמ' 28 לפרוטוקול).

יתר על כן, לדעתי אין במילים אלו די לבטא מתן הסכמה אלא לכל היותר מוכנות לדון ולשקול מתוך נכונות להגיע להסדר, כך טענה הנתבעת (בסעיף 11 לסיכומיה) ואין לי אלא להסכים לעמדה זו.

2.9 הגעתי למסקנה כי לא עלה ביד התובעים להוכיח כי קודם לחתימת ההסכם נתנו הנתבעים את הסכמתם לביצוע תוכנית הרחבה אשר מטבע הדברים אמורה הייתה להתבצע רובה ככולה בחצר הנתבעים ובכך להצר את שיטחה ו/או לפגום באופן ניכר ביכולתם ליהנות ממנה. המירב שאוכל להסיק מן השיחות בין בעלי הדין הוא כי הנתבע היה מודע לעובדה כי פריימן מציגה את דירתה למכירה על בסיס של דירה הניתנת להרחבה וכי כוונתם של התובעים להרחיב את הדירה ולשפצה עלתה במהלך השיחות של סיגל עם הנתבעים אולם במהלך שיחות אלו, לא הוצגה תוכנית הרחבה ספציפית וממילא לא ניתן להעלות על הדעת כי בנסיבות העניין נתנו הנתבעים לתובעים הסכמה בת תוקף לביצוע הרחבה בדירה.

2.10 בבחינה המשפטית, נחה דעתי כי אין בתוכן השיחה שקיימה סיגל עם הנתבעים ובחילופי הדברים במהלכה, משום ביטוי לכוונה ליצור יחסים משפטיים כתנאי שבלעדיו אין להוכחת רכיב גמירת הדעת שהוא, נשמת אפו של הסכם (ראו: סעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 ו-ע"א 440/75 זנדבוך נ. דנציגר (פ"ד ל' (2) 260).

גם אם הייתי מניח כי במהלך אותה שיחה התגבשה כוונה ליצור יחסים משפטיים (ובכך אני מפקפק) הרי שאין בכך כדי לבסס את רכיב גמירת הדעת.

על עמימותו היחסית של רכיב הכוונה ליצור יחסים משפטיים בהשוואה למיקודו וגיבושו של רכיב גמירת הדעת עמד בית המשפט ב-ע"א 1293 פרץ בוני הנגב בע"מ נ. בוחבוט (פ"ד מ"ז (1) 357), נאמר לעניין זה:
"גמירת דעת היא רצון מגובש כוונה רצינית להתקשר בחוזה והחלטיות בניגוד לכוונה ליצור יחסים משפטיים שהיא מופשטת וכללית, גמירת דעת היא מוגדרת וצריכה להיות מכוונת להתקשרות מסוימת עם צד מסוים".

2.11 למעלה מן הדרוש אוסיף כי בנסיבות העניין ובאין חולק כי במהלך התקופה שקדמה לכריתת הסכם המכר, לא הציגו התובעים בפני הנתבעים תוכנית הרחבה כלשהיא (מסקנה הנלמדת בבירור מן האמור בסעיף 18 לתצהיר סיגל ועדותה בעמ' 9 (שורות 18-20) לא מתקיים לדעתי גם רכיב המסוימות המתחייב כבסיס לכריתת הסכם.

2.12 עדותה של התובעת כבעלת דין בדבר מתן הסכמה מצד הנתבעים לביצוע ההרחבה, בכל מועד שקדם לכריתת ההסכם, נותרה בבחינת עדות יחידה שאין לה סיוע ממקור אחר, ומשכך, ועל יסוד סעיף 54 לפקודת הראיות, אין בידי לקבוע כי התובעים יצאו ידי חובתם לעמוד בנטל הראיה להוכיח הסכמה ו/או מצג התחייבות.

3. הטענה בדבר מצג התחייבות בתקופה שלאחר חתימת הסכם המכר

3.1 תקופה זו התאפיינה בניהול משא ומתן על בסיס תוכניות אדריכליות שהוכנו על ידי התובעים, בעדותו נדרש אדריכל חטיבה מטעם התובעים לשאלה, אם הושגה הסכמה בין הצדדים לגבי ביצוע תוכנית ספציפית והשיב:
"לגבי תכנית ספציפית לא" (עמ' 52 שורות 4-7).

וכן עדות מיכאל בעמ' 71 שורות 25-27.

3.2 נקודת הזמן הראשונה על ציר תקופה זו הינה יום 12.6.05, במועד זה, על פי עדותה של סיגל הציגו התובעים בפני הנתבעים תכנית הרחבה שהוכנה על ידי התובעים וכי מיכאל הביע הסתייגות וחוסר שביעות רצון מן העובדה שהרחבה משתרעת לתחום חצר הנתבעים וביקש שהות לשקול ולהודיע על עמדתו (סעיף 18 לתצהירה ועדותה בעמ' 9 שורות 20-24).

3.3 צומת זו של הדיון אבהיר כי סיגל גרסה כי הסכמתו מלכתחילה של מיכאל ניתנה לגבי הרחבה על פי התב"ע (עמ' 6 שורה 9 לפרוטוקול) וכי במהלך הפגישה מיום 12.6.05 "התנער מיכאל מהתחייבותו במובן זה שההתחייבות היתה מה שהתב"ע מאפשרת" (בעמ' 9 שורה 21).

כזכור, מיכאל כפר בגירסה זו והרחיק עצמו מכל מודעות לתב"ע ולהוראותיה (עדותו בעמ' 56 שורות 16-18) וביתר שאת שעה שהעיד:
"לא ידעתי מה זה תב"ע, לא היו המושגים האלה, חיינו במושגים אחרים" (בעמ' 58 שורה 27).

איני רואה צורך להכריע בשאלה, האם ניסחה סיגל את בקשתה בפני הנתבעים – לביצוע הרחבה על פי התב"ע ואף לא בשאלה, האם היו הנתבעים מודעים לקיום התב"ע או תוכנה.

3.4 הנתבעים טענו בסיכום טענותיהם כי על פי הוראות התב"ע, אין לחרוג מתחום קו הבנין (בחלקו העליון של עמ' 3), אפס מן העדויות שהובאו בפני עולה כי לא זו בלבד שניתן היה במסגרת תוכנית בינוי לחרוג קמעא מקו זה (עדות אינג' חטיבה מטעם התובעים בעמ' 46 שורה 23 ובעמ' 47 שורות 11-14 והמוצג במ/1) אלא שגם ממכלול עדותו של מהנדס בובליל שהעיד מטעם הנתבעים (להלן: בובליל"), ניתן להבין כי סבר שניתן לחיות עם הסטיה הקלה מתחום קו הבנין (ברוחב של כ-50 ס"מ) (עדותו בעמ' 90 שורות 13-29).

3.5 פסקתי לעיל, כי לא הוכחה בפני גירסת התובעים לפיה הסכימו הנתבעים ו/או נתנו התחייבותם לביצוע הרחבה על פי הנחיות התב"ע.

3.6 ממכלול העדויות שבפני עולה כי הנתבעים מיקדו את התנגדותם העקבית לתוכנית ההרחבה שהונחה בפניהם בתצורה של תכניות ביצוע (במ/2) הן בשל התנגדותם העקרונית לכל סטיה מקו הבנין (סעיף 26 לתצהיר מיכאל ועדותו בעמ' 70 שורות 3-10) והן בשל התובנה כי לשיטתם בתוכנית ההרחבה שהוצעה על ידי התובעים גלומה חדירה בשטח של 28 מ"ר לחצר הנתבעים בצידה הדרומי (סעיפים 34, 26, 25, 22 לתצהיר מיכאל ועדותו בעמ' 67 שורות 1-4 ועמ' 71 שורות 6-7).

3.7 עד כאן כאמור הדברים באשר למניעים שגרסו הנתבעים כעילה להתנגדותם לתוכנית ההרחבה בגירסתה הראשונה.

3.8 עיון בתכנית ההרחבה החלופית שהציגו התובעים (נספח ב' לתצהירי הנתבעים) מלמד כי עיקר ההרחבה אמורה להתבצע בחלק הצפוני של שביל הגישה אשר רגישות הנתבעים לגביו היתה פחותה.

3.9 בתשובה לשאלה, האם התוכנית האמורה הראתה הרחבה לכיוון צפון ופחות לכיוון דרום השיב מיכאל:
"כן, אבל הם שוב יצאו מקו הבנין בחלק הדרומי" ( בעמ' 69 שורות 12-16).

3.10 יושם אל לב, כי התנגדותם הבסיסית של הנתבעת כוונה כלפי הפגיעה בחלק הדרומי של שביל הגישה ומכאן, שהתוכנית-נספח ב' באה לעולם כדי לנטרל התנגדות זו.

נמצא כי מכאן ואילך מירב התנגדותם של הנתבעים לתוכנית ב' נומקה בחריגה של כ-50 ס"מ מקו הבנין (עדות מיכאל בעמ' 71 שורות 13-16).

3.11 בחקירתו עומת בובליל עם המשמעות הנובעת לחריגה זו והסכים כי מדובר בגריעת שטח המסתכם לכדי 1.9 מ"ר בצד הדרומי (שם בעמ' 91 שורות 18-23)


3.12 התובעים ביססו את טענתם בדבר התנהלות נעדרת הגינות מצד הנתבעים בעובדה כי אלו לא גילו על אוזנם של התובעים כי הנתבעים מסרבים לאפשר חריגה של 50 ס"מ מקו הבנין ולמעשה, סירבו לאפשר לתובעים לחזור ולתקן את התוכנית ולהמשיך בניהול המשא ומתן.

3.13 תימוכין לעמדת התובעים ניתן למצוא בעדותה של ברכה לפיה הנתבעים:
"רוצים להגיע לפשרה ורוצים עד לקו הבנין וכמובן שלא רצינו את המהפך של להוריד לנו את המרפסת וכל הבלאגן כי זה היה גורם לנו נזק גדול לחיינו. התובעים עמדו על שלהם ולכן ראינו שזה לא יילך" (שם, בעמ' 84 מול שורות 14-17).

ולמטה מזה, בהתייחס לקיפוח זכותם של התובעים לתקן את התוכנית, מאשרת ברכה כי הנתבעים סירבו לכך ומנמקת:
"לא. כי ראינו שאין כבר טעם להמשיך...לא מצאנו טעם להמשיך מכיוון שכל הדבר הזה הייתה מן עקשנות והתנגדות של התובעים לקראת מה שאנחנו כן מוכנים ללכת..." (שם מול השורות 20-25).

3.14 גירסה זהה בעיקרה הובאה גם בעדותו של מיכאל אשר בתשובה לשאלה, אם הציע לתובעים לאפשר חריגה של 50 ס"מ מקו הבנין, השיב:
"לא הצעתי אתם עשיתם חריגה ולכן אני לא מקבל את התוכנית...הם עשו קרקס מאיתנו ולכן לא הסכמנו יותר להיפגש" (בעמ' 70 שורות 9-16).

3.15 מיכאל אף דחה בעדותו כל ניסיון לייחס לו העדפה פסולה של רוכש אחר:
"...אמרתי גם למשפחת תורן וגם לכולם שאני מוכן להרחבה ישר עם הקיר עד לקו הבנין. הם (התובעים) רצו להתפשט הלאה ואני אמרתי לא, עד קו הבנין" (שם בעמ' 59 שורות 26-29).

3.16 על רקע מכלול הראיות שקובצו עד כאן ובהינתן כי הנתבעים הם שפרשו מהמשך ניהול המשא ומתן, יש לבחון, אם עמדתם זו עולה בקנה אחד עם דרישות תוך הלב והדרך המקובלת בניהול משא ומתן כמתחייב מסעיף 12 לחוק החוזים.

ב-ע"א 2071/99 פנטי אלישע נ. יצהרי שריה, פ"ד נה(5), 721 נקבע כי בבחינת תחולתו של סעיף 12 הנ"ל על מקרה של הסתלקות ממשא ומתן יש להתחשב בכלל נסיבות הענין ובייחוד בשאלה, לאיזה שלב הגיע המו"מ בין הצדדים ולהלן נאמר:
"ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצרפים הם להציג סיבה יותר ברורה להצדקת הפרישה מן המשא ומתן".

3.17 סבורני כי בבחינת אמת מידה זו, נופלת התנהגותם של הנתבעים מתחת לרף המצופה של ניהול משא ומתן בתום לב, בזיקה להוראות סעיף 71ב לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), לעניין זה, נחה דעתי כי הנתבעים נתפשו להלך רוח מתריס ובלתי סביר בהתנהגותם לסטיה זעירה "מקו הבנין" אין לי שלא להסכים עם העמדה שבוטאה ב-ע"א (חיפה) 2821/01 וילסקר נ. לויט כפי שצוטטה בסעיף 50 לסיכומי התובעים:
"בין אם נבחר את הדרך הפרשנית הרואה את זכות הקניין, כזכות הקלאסית, ובין אם נבחר בגישה הפרשנית המצמצמת יותר, מטרת תיקון מס' 18 לחוק המקרקעין, היא להבהיר, שמקסום זכות הקניין של השותפים בנכס, יכול שתעשה לא על בסיס תחרות לפיה שלי - שלי, גם אם לאחר לא נותר - במידה רבה העיקרון של 'כופין על מידת סדום' - אלא על בסיס שיתוף על-פי העיקרון של 'זה נהנה וזה לא חסר'...
בנסיבות אלה, כאשר מקסום הזכות מתאפשר מבחינת תכנון ובנייה, יש לאפשר את הרחבת הדירות, תוך שמירה מאוזנת כי זכות כזו תשמר לכל אחד מבעלי הדירות ותוך שמירה על עקרון השוויון. עיקרון זה, אין פירושו בהכרח, שכולם מקבלים תמורה זהה, אלא שמידתיות התמורה תעשה לאורו של עיקרון השוויון.

ראוי, כי נחנך ונתחנך למדיניות של מימוש עצמי לזכות קיימת, תוך שמירה גם על זכותו של האחר, למימוש מקביל של זכותו שלו, הכל תוך שמירה על מידתיות ראויה, באופן שפגיעה אם הייתה, ויכול שתהיה, אינה במידה העולה על הנדרש.

יש בהוראה של תיקון החוק האמור, גם להצביע על היקפה ומהותה של הזכות הקניינית, שיתכן שמלכתחילה איננה בבחינת כל יכול, ומתן הנחיה לבעל הזכות, כי מימושה של זכות הקניין צריך שיעשה בסבירות, בתום לב, ותוך התחשבות באחר".

4. התנהגותם הבלתי סבירה של התובעים

4.1 בהינתן כי תוכנית ההרחבה שהגו התובעים לגירסתם ליישם, היתה כרוכה בהוצאה של חלקים מסויימים מן הרכוש המשותף של הבנין והצדמתם לדירה שהתובעים רכשו לצורך הרחבתה – יש לבחון את התנהלות התובעים בזיקה להוראות הדין החל לעניין זה, קרי; סעיף 71ב לחוק המקרקעין, תש"כ-1969 לפיו:
"(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה; ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות".

4.2 מן הראיות שהובאו בפני עולה בבירור כי קודם לכריתת הסכם המכר, נמנעו התובעים מלפנות לדיירים הנוספים ולבקש את הסכמתם לתוכנית ההרחבה.

4.3 סיגל הודתה כי פנתה לראשונה לדייר רוטברט רק ביום 12.6.05 ותירצה את פנייתה המאוחרת בהעידה:
"בעקרון לא חשבתי שלמר רוטברט או לשכן תחתיו תהיה בעיה לחתום כיוון שההרחבה לא נוגעת בהם" (שם בעמ' 12).

4.4 בסעיף 7 לתצהירו התייחס רוטברט לסוגיית הסר הסכמתו והבהיר:
"אמרתי לה (לתובעת-מ.ב.ח) מיד כי הדבר תלוי בברכה ומיכאל גלס...אם הם יסכימו גם אנחנו נסכים".

נאמן לעמדתו זו, טען רוטברט בסעיף 9 לתצהירו:
"אמרתי לה (לתובעת) כי שוחחתי עם מיכאל גלס שהודיע לי כי אינו מסכים להרחבה ולכן כפי שאמרתי בפגישה הקודמת, אף אני לא אסכים".

4.5 הגם שמקובלת עלי הטענה לפיה חצר הנתבעים הינה (חרף הסכמת דיירי הבנין), בבחינת רכוש משותף, לא ניתן להכשיר מבחינה חוקית הצמדת חלקים מן הרכוש המשותף לדירת התובעים לשם הרחבתה, אלא על פי הוראות סעיף 71ב' המחיבת למיצער את הסכמתו של רוטברט.

4.6 בין בעלי הדין התעורר פולמוס זוטא בשאלה, האם החלטה (או הסכמה) כגון זו חייבת להיות בכתב או דילמא די לה להינתן בעל פה, הגם שדעתי נוטה אחר עמדת התובעים שגרסו כי די בהסכמה בעל פה מצידו של רוטברט הרי שזכותם המשפטית של התובעים לבצע את תוכנית ההרחבה לא באה כלל לעולם.

4.7 אין מנוס איפוא מן המסקנה כי התובעים נהגו ברישול ובחוסר אחריות שעה שקשרו עצמם להסכם מכר מתוך כוונה מודעת להרחיב את הדירה ללא שטרחו לקבל הסכמה המחוייבת על פי דין ובכך הותירו את זכותם המשפטית תלויה על בלימה.

4.8 עסקינן בתובע 1 (שהוא משפטן על פי הכשרתו) ובתובעים אשר נהנו מייעוץ משפטי בכל הקשור לעיסקה. כלום, ניתן לראות במחדלם זה בבחינת ניהול משא ומתן בדרך מקובלת – תמהני.

4.9 ב-ר"ע 305/80 רפאל שילה נ. שלמה רצקובסקי (פ"ד ל"ה (3) 449), נדרש בית המשפט למשמעות ההמידה בדרך מקבולת ובתום לב וקבע:
"חובתו של בעל דין להפעיל את כוחותיו המשפטיים דיוניים בדרך מקובלת ובתום לב מטילה עליו את החובה לפעול כפי שבעל דין הגון וסביר היה פועל במקומו...יש לעמוד על כך כי יתנהגו זה כלפי זה כבני אדם הגונים וסבירים" (שם בפיסקה 3-ההדגשות שלי-מ.ב.ח).
וכן השוו: ד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעה בע"מ נ' קסטרו (פ"ד לז(4), 673, בעמ' 693).
4.10 נמצא כי דרישת ההתנהגות הסבירה כבסיס לדרישת הרכיב של דרך מקובלת עומד על רגליו שלו ונחה דעתי כי התובעים לא יצאו ידי חובה זו.

5. סיכום ביניים

5.1 הגעתי למסקנה כי בעוד שהנתבעים לא עמדו בדרישת תום הלב המתחייבת מהוראת סעיף 12 לחוק החוזים, הרי שהתובעים לא פעלו בדרך מקובלת למימוש תוכנית ההרחבה, חטאו אף הם במילוי החובות על פי אותו סעיף, ותרמו לא במעט לסיכול תכנית ההרחבה.

5.2 בנסיבות אלו, אין לפסוק לזכות התובעים אלא מקצת מן הסעדים המתחייבים מהפרת הוראת סעיף 12 לחוק החוזים וסבורני כי חלוקה שוויונית של מידת האחריות תהלום את נסיבות המקרה.

הלכה פסוקה היא כי הפיצויים הנפסקים בגידרו של סעיף 12 לחוק החוזים הינם פיצוי הסתמכות, המבטאים את הנזק שנגרם לנפגע מעצם הכניסה למשא ומתן (השוו: ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ פ"ד נ"ו(3), 289.

6. הכרעה

אני דוחה את תביעת התובעים לפיצויים בגין הפרת הסכם.

אני פוסק כי התובעים זכאים לשיעור של 50% בלבד מן ההוצאות הסבירות שעמדו בהם לצורך רכישת הדירה כמפורט בסעיף 42 לכתב התביעה קרי;

50% מהוצאות תשלום מס רכישה 19,476 ₪

50% מהוצאות תשלום דמי תיווך 11,093 ₪
סך הכול: 30,569 ₪


אני מחייב איפוא את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעים סך של 30,569 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

אשר להוצאות המשפט
לאור התוצאה אליה הגעתי, אשר משמעותה קבלת התביעה בחלקה הקטן בלבד, אני פוסק כי כל צד ישא בהוצאותיו.

הודעה זכות ערעור.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת חוזה

  2. הפרת חוזה מכר

  3. הפרת הסכם סולחה

  4. הפרת חוזה פרסום

  5. הפרת חוזה נמשכת

  6. הפרת הסכם שותפות

  7. הפרת הסכמה דיונית

  8. הפרת חוזה מכר מגרש

  9. הפרת הסכם רכישת משק

  10. מה נחשב להפרת חוזה ?

  11. עורך דין הפרת חוזה

  12. הפרת הסכם בין שכנים

  13. הפרת חוזה עם אדריכל

  14. הפרת הסכם שיפוץ דירה

  15. הפרת הסכם פתיחת חנות

  16. השלכות של הפרת חוזה

  17. הפרת הסכם הסעת עובדים

  18. הפרת הסכם בהליך משפטי

  19. הפרת הסכם קואליציוני

  20. ארכה לתיקון הפרת חוזה

  21. הפרת הסכם חלוקת רווחים

  22. הפרת חוזה שירותי הגירה

  23. פיצוי חלקי על הפרת חוזה

  24. הפרת חוזה פירוק שותפות

  25. תביעה בגין הפרת הסכם הפצה

  26. הפרת חוזה מכר דירה בחדרה

  27. הפרת הסכם הלוואה עם הבנק

  28. הפרת חוזה תוכנית טלוויזיה

  29. כפל פיצוי בגין הפרת חוזה

  30. פיצוי ציפייה על הפרת חוזה

  31. הפרת הסכם עקב הפסקת מימון

  32. הפרת הסכם פשרה בתשלום שכר

  33. הפרת הסכם בניה עצמית במגרש

  34. הפרת הסכם שיתוף פעולה עסקי

  35. תביעה על הפרת הסכם שותפות

  36. הפרת הסכם להקמת מפעל בטון

  37. הפרת הסכם עקב אי תשלום מס שבח

  38. הפרת חוזה להובלה ימית - ערעור

  39. התיישנות תביעה בגין הפרת הסכם

  40. הוכחת גובה הנזק בגין הפרת הסכם

  41. תביעה בגין הפרת הסכם קונסיגנציה

  42. הפרת חוזה לא תמיד תגרום לביטול החוזה

  43. הפרת הסכם לביצוע עבודות זיפות גג

  44. תביעה בגין הפרת הסכם עבודות הריסה

  45. הפרת הסכם להצבת מכונות אוטומטיות

  46. שיפוי מחברת ביטוח בגין הפרת חוזה

  47. בוררות בעניין הפרת חוזה מכר דירה

  48. הפרת הסכם פשרה - ביזיון בית המשפט

  49. תביעה נגד ועד הורים בגין הפרת הסכם

  50. הפרת חוזה לתקופה קצובה של עובד בכיר

  51. פיצויים ללא הוכחת נזק בשל הפרת חוזה

  52. הפרת הסכם למכירת רכב שנכרת בין הצדדים

  53. הפרת הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין

  54. היתר המצאה לחו''ל עקב הפרת חוזה בישראל

  55. הפרת הסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין

  56. האם אי עמידה בתנאי מכרז מהווה הפרת חוזה ?

  57. הפרת הסכם לרכישת דירה בגין אי רישום זכויות

  58. הפרת הסכם שותפים בקליניקה לרפואה אלטרנטיבית

  59. תביעה לתשלום פיצויים בטענת הפרת הסכם לרכישת חול

  60. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון