רישיון בלתי הדיר במקרקעין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רישיון בלתי הדיר במקרקעין:

התובעת, רשות הנמלים והרכבות - רכבת ישראל (להלן: התובעת או רשות הנמלים) הגישה נגד הנתבעת עמותת בית איתן (להלן: הנתבעת או העמותה) תביעה בסדר דין מקוצר לפינוי ולסילוק יד מהמקרקעין הידועים כגוש 10817 חלקה 32 וכגוש 10919 חלקות 21, 57 (להלן: הנכס או המקרקעין) בתחום תחנת הרכבת בבת גלים חיפה.

בהתאם לנסח רישום המקרקעין אין חולק כי המקרקעין רשומים על שם מדינת ישראל והתובעת, במועד הרלוונטי לתביעה (ר' ס' 7 ו- 12 לסיכומי הנתבעת).

עמותת בית איתן, כעולה מתצהיר העד היחיד שהופיע מטעמה, מר זאב טוויג, שמנהלת ומתפעלת מוסד בו משמש מר ז. טוויג כמנהל, כך עפ"י התצהיר, נוסדה בשנת 1982,במטרה לנהל הוסטל לנוער במצוקה, ללא מטרות רווח. לדבריו, בבית איתן שוהים עד 20 נערים בגילאים 12 עד 16 הנשלחים אל המוסד לשיקום עפ"י צו בית משפט (להלן: המוסד).

במהלך הראיות העיד, כאמור, מר ז. טוויג, עפ"י תצהיר שהוכן עוד בשנת 2001, בעת הגשת התביעה, תצהיר שלא עודכן למועד שמיעת הראיות ושאליו לא צורפו, כלל ועיקר, נספחים התומכים ומאשרים את האמור בו.

יחד עם זאת, לצורך כתיבת פסק הדין יצאתי מתוך הנחה כי מדובר במוסד פעיל, כשמטרתו מטרה מבורכת, הגם שהיקף הפעילות הקיימת במוסד במועד כתב התביעה, לפניו או לאחריו, הלכה ולמעשה, לא הובהרה בפני.

ההליכים שהתנהלו בבית המשפט

בתאריך 24.6.01 הוגשה תביעת פינוי וסילוק יד, שנקבעה לדיון בפני כב' השופטת ד. סלע.

כב' השופטת ד. סלע, לבקשת הצדדים, אפשרה להם לנהל מו"מ על מנת לסלק את המחלוקת בדרכי נועם, אך דומה כי המאמצים לפתרון המחלוקת בדרך של פשרה לא עלו יפה, גם בחלוף השנים.

בתאריך 11.12.05 בעקבות מינויה של כב' השופטת ד. סלע לכהונה בבית המשפט המחוזי בחיפה, הועברה התובענה לבירור בפני.

התובענה נקבעה להוכחות בצד מתן הזדמנות לצדדים להמשיך ולהשלים את המו"מ שהתנהל ביניהם במציאת פתרון אשר, בין היתר, יכלול אפשרות של פינוי המקרקעין האמורים ובדיקת פתרונות אחרים למוסד במקרקעין אחרים.

גם התקופה שניתנה על ידי, בצד קידום בירור המחלוקת, לא הועילה, ועתה לא נותר אלא להכריע במחלוקת.

הקדמת מילין:

ב"כ הנתבעת בפתח סיכומיו, כפי שעשה לא אחת במהלך הראיות, מצביע על הקושי בפינוי מוסד כה חשוב, כהגדרתו, פינוי אשר להערכתו יביא להפסקת הפעילות, ובכך יצא הציבור כולו נפסד.

אכן, פינוי מוסד ממקומו, בחלוף תקופה ארוכה אינו דבר קל, אך ברי כי גם כשאורה על פינוי, ככל שהדין מחייב, אתן בידי העמותה זמן להתארגנות.

זאת ועוד, דומה שהטענה האמורה אינה עולה בקנה אחד עם יתר העובדות שהוכחו.

ראשית, אציין את העובדה, כעולה מטענות מר ז. טוויג, לפיה המוסד ממוקם רק ב- 1/3 משטחו על המקרקעין שבבעלות התובעת, כאשר 2/3 משטחו מצוי על המקרקעין שבבעלות עירית חיפה. בנסיבות אלה, דומה כי הצטמצמות שטח המוסד בכ- 1/3, אין לראותה, כחיסול הפעילות כולה.

זאת ועוד, כעולה מהמסמכים שהוצגו לעיוני, נספח י"ג לתצהיר מר ימיני נתי, אין למצוא תימוכין בדבר נחיצות המקרקעין מושא התובענה לפעילות המוסד, מקום שהמוסד, באמצעות ב"כ, טוען כי אינו משתמש במקרקעין;

"על אף שמרשתי אינה עושה כמעט כל שימוש בשטח שלמיטב הבנתי הינו מכוח חוק בבעלות מרשתכם, מרשתי לא תפנה את השטח ותאבק בכל כוחה על שמירת זכותה ההסטורית להמשיך ולהחזיק בו, עד אשר יימצא למעון מקום חלופי הולם, ולהמשיך ולקיים בו את הפעילות החשובה הנעשית במעון זה 20 שנה"
(מכתב ב"כ הנתבעת מיום 9.7.00)

להשלמת התמונה אציין כי במועד הגשת התביעה (שנת 2001) היתה התובעת תאגיד סטטוטורי המחוייבת לפעול מכח חוק רשות הנמלים והרכבות התשכ"א - 1961. התובעת הורשתה עפ"י חוק נכסי המדינה לייצג את ממשלת ישראל בעסקאות מקרקעין, לרבות המקרקעין דנן.

כיום רכבת ישראל הינה חברה בע"מ, אשר מלוא מניותיה מוחזקות בידי ממשלת ישראל, מכח תיקון 11 לחוק רשות הנמלים והרכבות.

בעקבות תיקון 11 לחוק רשות הנמלים והרכבות שנתקבל בכנסת ביום 29.12.02, נחתם ביום 29.4.04 הסכם עקרונות למתן זכות שימוש ולהעברת זכויות במקרקעין בין התובעת לבין מדינת ישראל, במסגרתו התחייבה התובעת לפנות את המקרקעין מושא הדיון.
לצורך כך הוענקה הרשאה ספציפית ממנהל מקרקעי ישראל, המנהל את המקרקעין עפ"י חוק, להמשך הליכי הפינוי וסילוק מחזיקים ממקרקעי המדינה ובכללם המקרקעין דנן, והכל כעולה מהתיעוד שהוגש במהלך הראיות.

דא עקא, העיקר הוא שעפ"י נסח הרישום במועד הרלוונטי לתביעה, המקרקעין מושא המחלוקת הינם בבעלות המדינה ו/או התובעת וכלשונו של הנסח "מדינת ישראל - רכבת ישראל" ולמקרא סיכומי הנתבעת, על כך אין חולק (ר' סיכומי הנתבעת סעיף 36).



מסכת הראיות

משהובררה הבעלות על המקרקעין מושא התביעה, מוטל הנטל על הנתבעת להוכיח כי היא מחזיקה בנכס כדין, בין אם תבדק הסוגיה מכוח סעיף 30 לפקודת הנזיקין ובין אם תבדק הסוגיה לפי חוק המקרקעין;

ר' ע"א (ת"א) 2213/04 לילי ארז נ' מדינת ישראל - משרד הבטחון, בעמ' 7;
"... לא אחת נפסק כי בעל מקרקעין זכאי לתבוע בעילה של הסגת גבול אף מבלי לבחון את השאלה האם הכניסה הראשונית למקרקעין היתה כדין, כך למשל ברע"א 5058/99 כספי נ' דויטש, פ"ד נה (4) 529 (2001), נדונה השאלה האם זכות התביעה בעילה של הסגת גבול מוגבלת למחזיק בנכס בפועל או נתונה גם לבעל הזכות להחזקה מיידית. באותו עניין, הושכר הנכס שבמחלוקת על פי הסכם שכירות לתקופה קצובה. בית המשפט העליון פסק כי מאז שהסתיימה תקופת השכירות היתה לתובעים הזכות לחזקה מיידית בנכס, והם זכאים לתבוע את מסיג הגבול. מכאן, שאף אם נכנס שוכר למקרקעין כדין וברשות, הופך הוא למסיג גבול אם ישאר להחזיק בהם עם תום תקופת השכירות.
זאת ועוד, לפי סעיף 29 לפקודת הנזיקין, הסגת גבול במקרקעין אינה מוגבלת אך לכניסה למקרקעין שלא כדין, אלא כוללת גם היזק או הפרעה לשימוש בהם. החזקתה של המערערת בדירה מונעת מן המשיבה את היכולת להשכירה לאחר ועל כן ברי כי יש בה משום הפרעה לשימוש במקרקעין. לפיכך, בדין הציב בית משפט קמא את נקודת המוצא לדיונו על פי הנטלים שבעילת הסגת גבול".

וכן ראה סעיף 16 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 הקובע, כדלקמן:

"בעל המקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין".


גדר המחלוקת

השאלה העומדת על המדוכה היא האם עלה בידי הנתבעת להרים את הנטל ולהוכיח כי היא מחזיקה בנכס כדין.
הנתבעת טוענת מספר טענות, חלקן באופן עמום, כפי שיובהר להלן, ובקצירת האומר ממקדת זכותה בהבטחה מנהלית שנתנה לה לשהות במקרקעין ללא הגבלת זמן, ולחילופין, ברשיון במקרקעין, כשכוונתה, הלכה ולמעשה, לרשיון בלתי הָדִיר.

הנתבעת לצורך הוכחת טענותיה הביאה, כאמור, את מר זאב טוויג, אשר הגיש תצהיר בשנת 2001 בבקשת רשות להתגונן, תצהיר שלא רק שלא עודכן למועד שמיעת הראיות, אלא שהוגש ללא נספחים.

זו אף זו, בתאריך 13.2.06 לאחר שמועד ישיבת הוכחות אחד, שנקבע מבעוד מועד, נדחה לבקשת הנתבעת, בשל שינוי בייצוג, נקבעה התובענה לישיבת ההוכחות ליום 7.6.06.

ביום 7.6.06 בפתח ישיבת ההוכחות, לאחר שסברתי כי יש לשמוע את הראיות בישיבה אחת ולאחר שבעקבות ההוראה להגשת תצהירי עדות ראשית שניתנה בשנת 2003 הוגשו שני תצהירים מטעם התובעת ותצהיר אחד מטעם הנתבעת (תצהיר מר טוויג), הצהיר ב"כ הנתבעת לפרוטוקול כי למרות שהגיש תצהיר של מר טוויג בלבד, אין הוא ערוך לשמיעת ראיות הנתבעת, וכך נאמר על ידו:

"באשר לישיבת ההוכחות הקבועה להיום. בית המשפט העיר שלא יותר לי לזמן עדים נוספים. התובעת משכה את התיק מספר שנים.
ישיבת ההוכחות נקבעה להיום מבלי שנקבע בהחלטה קודמת שהמדובר בגמר הוכחות. אני סבור שצריך לאפשר לנתבעת להתגונן בכל הדרכים, לרבות בדרך של זימון אותם אישים, גורמי ממשל אשר היו בתקופות שונות במרוצת השנים, החל משנת 82' בעלי סמכויות שלטוניות שעדותם מכרעת באשר לשאלת ההרשאה והרשיון שניתנו לנתבעת בקשר עם המקרקעין נשוא התובענה.
אני סבור שאם בית המשפט כפי שהביע דעתו לפני היציאה להפסקה, לא יתיר אפשרות זימונם, הרי תתקפח ההגנה של הנתבעת עד מאוד והיה בכך משום עיוות דין של ממש, קל וחומר מקום בו עסקינן בתביעת פינוי לאור נסיבותיו של תיק זה.
באשר לעניין השני, שבית משפט זה העיר שלא יותר להביא ראיות לעניין השבחת המקרקעין וההשקעה שהשקיעה הנתבעת בקשר המקרקעין נשוא התובענה, הרי גם בכך אני סבור שתתקפח ההגנה עד מאוד ושוב יגרם לנתבעת עיוות דין". (ההדגשות שלי)

בסופו של יום, בשל אי התייצבות עד תביעה, נדחה מועד שמיעת ההוכחות למועד נוסף, ונפתח לנתבעת לכאורה חלון הזדמנויות להוסיף בקשות ולעבות את ראיותיה, מעבר לתצהיר עדות ראשית של מר ז. טוויג, ולא בדרך של הצהרה בלתי מסויימת לפרוטוקול.
דא עקא, שכל בקשה מטעם הנתבעת להזמנת עדים נוספים מטעמה לא הוגשה, חרף האמור לעיל, לרבות בקשה להגשת תצהירי עדות ראשית נוספים וראיות אחרות, פועל יוצא להוכחת הטענה להבטחה מנהלית ולהוכחת הטענה לכספים, הנטענים, שהושקעו ע"י העמותה במקרקעין - והדבר אומר דרשני.


דיון והכרעה

הנתבעת, כאמור, אינה חולקת כי המקרקעין מושא המחלוקת בבעלות מדינת ישראל אך לשיטתה, כפי שעולה מנסח רישום המקרקעין, רכבת ישראל בעלת המקרקעין מאז שנת 1990-1992, בעוד השטח בו שוכן המוסד נמסר, וכלשונה "הוקצה", לעמותה עוד בשנת 1982, ע"י גוף שלטוני אחר.
ר' תצהיר עדות ראשית של מר ז. טוויג (סעיפים 7-11):

"בשנת 1982, הוא המועד בו הוקצה השטח בו שוכן המוסד לעמותה, היה השטח בבעלות ו/או בחזקתו הבלעדית של משרד הבטחון / צה"ל, בו החזיק צה"ל סדנא לתיקון כלי רכב צבאיים. צה"ל החזיק בשטח מושא התובענה עד לראשית שנות ה- 90'.
במועד הקצאת השטח לבית איתן הובהר לנו ע"י משרד הבטחון והרמטכ"ל דאז, מר רפאל איתן, כי המוסד יהיה רשאי להשתמש בשטח לתקופת זמן בלתי מוגבלת...
זאת ועוד, בראשית שנות ה- 90' נמסר לחזקת העמותה, חלק מהשטח מושא התובענה, על ידי נציגים מורשים של הרכבת, אשר הבהירו לעמותה כי יהיו רשאים לעשות שימוש בשטח לתקופה ממושכת.
במהלך שנות ה- 90', כתוצאה מפינוי הבסיס הצבאי ששכן בסמוך למוסד, וייזום בפרוייקט בנייה באותו שטח, עלתה האפשרות כי בית איתן יפונה ממקומו הנוכחי למקום חילופי. ברם, כל הגורמים הממשלתיים השונים אשר היו מעורבים באופן כלשהו באותו זמן בדיון העתידי של בית איתן, ובכללם שר התשתיות דאז (ראש הממשלה היום) אריאל שרון, שר השיכון והבינוי דאז בנימין בן אליעזר, יו"ר ועדת הביקורת של הכנסת (דאז) יוסף כץ, עירית חיפה, מינהל מקרקעי ישראל וכיוצ"ב, הבטיחו והבהירו לעמותה כי המוסד לא יפונה מהמקרקעין עליהם הוא שוכן ללא מציאת פתרון חילופי לבית איתן". (הדגשות שלי).

באלה הנתונים, טוען מר ז. טוויג להבטחה מינהלית המחייבת השארות המוסד בית איתן במקרקעין, למצער עד למציאת מקום אחר, מקום שמאז 1997, וליתר דיון משנת 1990-1992 ועד מועד סיום ההוכחות בתובענה דנן, לא נמצא.

למותר לציין כי הגורם עליו מוטל הנטל במציאת מקום חלופי והתנאים החוזיים שיותנו בחוזה עם העמותה, אגב מסירת החזקה במקרקעין החלופיים, נותרו עלומים ולמעשה משמעותם הלכה ולמעשה, השארות המוסד בנכס, ללא מועד.

הבטחה מינהלית, מהי?

בבג"צ 714/06 רב סרן אמיר זיו נ' ראש אגף תקשוב בצה"ל ואח', סוכמה ההלכה, כהאי לישנא:

"הלכות בית משפט זה בנושא ההבטחה המינהלית נודעות מכבר מפי דור ראשונים בבג"צ 135/75 סאי-טקס נ' שר המסחר והתעשיה פד ל(1) 673, 676, (השופט ברנזון) נאמר: "ההבטחה שניתנה על ידי בעל שררה בגדר סמכותו החוקית בכוונה שיהיה לה תוקף משפטי, והצד השני מקבל אותה בצורה זו, ההגינות הציבורית דורשת שההבטחה תקוים הלכה למעשה, כאשר בכוחו של המבטיח למלא אחריה..."; התנאים סוכמו בפי השופט (כתוארו אז) י. כהן בבג"צ 594/78 אומן מפעלי סריגה נ' שר התעשיה, המסחר והתיירות פד לב (3) 469, 474, ולימים פני השופט בייסקי בבג"צ 142/86 דישון נ' שר החקלאות פד מ (4) 523, 529: "(א) נותן ההבטחה היה בעל סמכות לתתה; (ב) היתה לו כוונה להקנות לה תוקף משפטי; (ג) הוא בעל יכולת למלא אחריה; (ד) אין צידוק חוקי לשנותה או לבטלה". על כך חזר בית המשפט גם בשנים יבואו: ראו ב' ברכה, משפט מנהלי ב' (תשנ"ו - 1996) 259-258, ושם אומר המחבר המלומד (עמ' 258): "דיני ההבטחה השלטונית... קובעים תנאים נוקשים למדי לתחולתם".

בענייננו, אין לקבוע כי התנאים האמורים התקיימו.

מעיון מעמיק בתצהיר מר ז. טוויג, אין ללמוד פרטים אודות ההבטחות שניתנו, כטענתו, שכן לא הובררו מועדי הפגישות בהן התגבשה הבטחה, מי נכח בפגישות, מה נאמר בהן לפרטי פרטים ומה נרשם וסוכם בסיומן.

הבטחה מינהלית לצורך הכרה בתקפותה המשפטית, עליה לעמוד במספר תנאים, כאשר הנטל הוא על הטוען לקיום ההבטחה.

ראשית לכל, ברי כי על ההבטחה להיות מפורשת, ברורה, חד משמעית, ללא כל עמימות, בדומה להתחייבות המוסדרת בחוזה.
דא עקא, שעיון בראיות מלמד כי הנתבעת לא עמדה בנטל האמור.

מסירה שמית של נושאי משרה, של גורמים בממשל ושל משרדי ממשלה אין בה די, כל עוד לא הובאו עדויות ברורות על תוכן ההבטחה, מועדה ותנאיה.

למותר לציין כי בתצהיר מר ז. טוויג אודות ההבטחה הנטענת נוקט הוא במספר בביטויים שאין ביניהם התאמה והלימות; ר' סעיף 10 לתצהיר שם מעיד מר טוויג על הבטחה לשהיה בנכס לתקופה ממושכת אל מול סעיף 8 שם מעיד מר טוויג על שהיה בנכס לתקופת זמן בלתי מוגבלת.

זאת ועוד, על ההבטחה להינתן ע"י האורגן המוסמך לתתה, ואשר לו היכולת למלא אחריה, מתוך כוונה ליתן להבטחה תוקף משפטי. בנסיבות דנן, כשאין את פרטי הפגישות, תוכנן ומועדן; כשלה הנתבעת.
כך לדידי, אמירה של מר טוויג לפיה "משרד הבטחון" נתן הבטחה, דומה שאין בה כל תשתית והוכחה.
הוא הדין באמירה לפיה שר השיכון והבינוי דאז, מר בנימין בן אליעזר, נתן הבטחה מבלי שמובאת אסמכתא לאמירה ואישור על תוכנה מפי אומרה (מר ב. בן אליעזר);
הוא הדין באמירה לפיה "כל הגורמים הממשלתיים" נתנו הבטחה, כאמירה בעלמא התלויה על בלימה.

דומה כי מר ז.טוויג אשר ניסח את התצהיר הטיל מסך ערפל על כל טענותיו, כאמור לעיל, וגם כשטען שניתנו הבטחות, טרח לציין כי מדובר בהבטחות שניתנו "לעמותה", ולא לו באופן אישי, ומכאן מניין אתה למד על הבטחה; לנתבעת פתרונים.



אמור מעתה, גרסתה של הנתבעת אודות הבטחה מנהלית כעולה מתצהיר מר טוויג, ללא מארג ראיות תומך, חרף העובדה כי מדובר בהבטחה מנהלית שעליה להיות ברורה, בהירה ובשקיפות מלאה - אין להכיר בה.

הדברים תמוהים שבעתיים נוכח ידיעתה של הנתבעת, כעולה מטיעוני ב"כ ביום 7.6.06 שצוטטו לעיל, כי עליה להוכיח את ההבטחה המנהלית הנטענת על ידה באמצעות הזמנת אישים בכירים וגורמי ממשל, כלשונה, ידיעה שנותרה על בלימה, עת בחרה להגיש רק את תצהירו החסר של מר ז. טוויג, במסגרת ראיותיה בהמשך להוראת בית המשפט בשנת 2003 על הגשת תצהירי עדות ראשית.

הנתבעת, בצר לה, מפנה בסיכומיה למכתב שנכתב בשעתו ע"י מר רפאל איתן ז"ל, מיום 19.9.96, כהוכחה לטיעוניה בדבר הבטחה מינהלית, שניתנה.

המכתב לא הוגש בנוסחו המלא לתיק בית המשפט גם לא בשלב הסיכומים. יחד עם זאת, דומה כי הפיסקא המצוטטת מתוכו בסיכומי הנתבעת, אינה מלמדת את שמבקשת הנתבעת ללמוד, אלא להפך.

ולהלן הקטע שצוטט מתוך המכתב;

"הנדון: בית איתן
לפי 15 שנים בהיותו רמטכ"ל של צה"ל, המלצתי על הקצאת חלק משטח הסדנא הצבאית לשעבר בבת גלים, למטרה של הקמת הוסטל לנערים שפוטים.
האישור לכך ניתן ע"י צה"ל ומשרד הבטחון והיה כפוף להסכמת עירית חיפה.
הסכמה זו ניתנה ע"י מר גוראל שהיה אז ראש העיריה. ההוסטל ממוקם על שטח השייך לרכבת ישראל. אני מטפל בהשגת הסכמה של המשרד לתשתיות לאומיות שההוסטל ימשיך לשבת במקומו הנוכחי".


עיון במכתב, כך אני קובעת, מצביע על חולשת טענת הנתבעת אודות הבטחה מנהלית, והדברים מדברים בעד עצמם.

באם נדייק בלשון הכתוב, נאמר בו שכל עוד השטח היה בחזקת צה"ל ומשרד הבטחון, "הוקצה" ממנו חלק עבור הנתבעת, נאמר הוקצה כמונח שאינו מונח משפטי ואינו מלמד מתוכו על הזכויות שהיו לנתבעת במקרקעין; זאת ועוד, עפ"י הכתוב, בשנת 1996 - מועד כתיבת המכתב, גם אם היתה "הקצאה" לנתבעת, אין עוד תשתית להמשכה, פרט לכוונה טובה הצופה פני עתיד לפעול להשגת הסכמה של משרד התשתיות הלאומיות על מנת שהנתבעת תמשיך לשבת במקום.

משנת 1996 ועד מועד שמיעת הראיות לא הוכחה כל הסכמה; לא בכתב ולא בע"פ, וכל שנמצא הם מכתבים שנשלחו לנתבעת ע"י התובעת שעניינם פינוי המקרקעין.

הדברים האמורים לעיל מקבלים משנה תוקף נוכח העובדות הבאות;

ראשית, העובדה כי הנתבעת נמצאת במקרקעין שבבעלות המדינה מאז שנת 1982 חינם ללא כל תשלום הנגבה עבור שהייתה במקום, ומבלי שהשהות מוסדרת בהסכם, גם בנסיבות בהן מלכתחילה ההקצאה, כך עפ"י הנטען, נתנה בע"פ.

שנית, יצויין כי ביום 26.8.97 התקיימה ישיבה במשרדי מינהל מקרקעי ישראל בנוכחות נציגים ממוסד בית איתן, לרבות מר ז. טוויג, נציג מטעם עירית חיפה ונציגים מטעם מינהל מקרקעי ישראל, במסגרתה סוכם ללא מחאה מאת הנתבעת כי "עמותת בית איתן תפנה למהנדס הרכבת כדי שזה יגדיר לה את השטח אותו מסכימה הרכבת למסור לשימוש זמני למטרת בית איתן". (ההדגשה שלי)

ודוק, מדובר במסירת שטח למוסד אשר יקבל את השימוש בו באופן זמני, כפוף לכך, כפי שנאמר בסיכום, כי גם בתקופה הזמנית יישרו כל ההדורים, באופן שיתקבל היתר כדין לשימוש חורג במקרקעין והשימוש יגובה בהסכם, ככל שידרש הסכם.

הלכה ולמעשה, מאז הישיבה האמורה נעשו מספר נסיונות שלא צלחו להביא לחתימת חוזה בין הנתבעת לבין התובעת, חוזה שמראש הוגבל תוקפו עד ליום 31.12.99, וזאת בעיקר בשל התנגדות העמותה לתשלום דמי הרשאה ריאלים כפי שקבע השמאי הממשלתי.
העמותה מצידה לאורך כל הדרך טענה כי אין בידה לשלם דמי הרשאה ריאליים משום שתקציבה אינו רב ומקורו בכספי תרומות.

הימים נקפו, השנים חלפו והחל משנת 1997 חרף חלופי מכתבים ומספר גרסאות לחוזה ההתקשרות בין הנתבעת לבין התובעת, חוזה לא נחתם, גם שברי לכל כי מדובר בחוזה המסדיר את היחסים לתקופת שכירות זמנית.

בנסיבות אלה, שיגרה התובעת אל הנתבעת ביום 2.1.00 וביום 6.7.00 מכתבים בהם ביקשה את פינוי הנכס. לפנים משורת הדין הודיעה התובעת במכתב מיום 2.1.2000 על מתן אורכה לפינוי עד ליום 31.3.00.

המקרקעין לא פונו, ועל כן הוגשה התביעה דנן.

בנסיבות אלה, אני קובעת כי לא הוכחה הבטחה מנהלית שניתנה לנתבעת, כדבר הדבור על אופניו, ועל הנתבעת לפנות את הנכס, כדרישת התובעת במכתביה.


רשיון בלתי הדיר במקרקעין

הנתבעת טוענת להסכמה להשארותה במקרקעין לאורך השנים באופן שנוצר רשיון בלתי הדיר.

הנתבעת תומכת יתדותיה בהסכמה מכח התנהגות או הסכמה בשתיקה, שהתגבשה קודם למכתבי התובעת, בהן נדרשה הנתבעת לפנות את הנכס.

המושג בר רשות במקרקעין דומה כי נקלט במשפט הישראלי מהמשפט המקובל וממשיך להתקיים גם כיום, כך עפ"י הפסיקה, גם לאחר חקיקת חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, וחוק השכירות והשאילה תשל"א - 1971.
ר' מאמרה של פרופ' נינה זלצמן "רשיון במקרקעין", הפרקליט מב, חובת א', בעמ' 24.

הנתבעת טוענת להסכמה ולרשיון במקרקעין בהדגישה את הזמן הרב שחלף במסגרתו השתמשה במקרקעין וההשקעה הגדולה שהשקיעה במקרקעין; שני אבני יסוד לביסוס עתירתה.

עיינתי בראיות ומצאתי לקבוע כי הנתבעת לא הוכיחה כי בידיה רשות בלתי הדירה במקרקעין.

דומה כי המקרה דנן מתאים, למצער, לרשות חינם שניתנה לעמותה, ואשר ניתן להביאה לסיום, כפי שארע בפועל, עת שגרה התובעת מכתבים לנתבעת בשנת 2000, וכעולה מהמאמר של פרופ' נ. זלצמן "רשות שנלמדה מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת ע"י גילוי דעתו כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה. זו היא רשות חינם המתחדשת מרגע לרגע, כל עוד לא פעל בעל המקרקעין לסילוקו של פלוני" (פרופ' נ. זלצמן, שם, עמ' 57).

בענייננו, ביטול רשות חינם שנתנה לנתבעת במקרקעי המדינה, רשות שבגינה היא שוהה במקרקעין החל משנת 1982 ועד שנת 97' - יש לאכוף, במיוחד נוכח העובדה שגם משנת 1997 ועד הלום ממשיכה הנתבעת לשהות ללא כל תשלום באותם המקרקעין, כמפורט לעיל.

זאת ועוד, טענת הנתבעת לרשיון בלתי הדיר מקומו אומנם בשיקול הדעת המסור לבית המשפט,
דא עקא שאין בסיס להכרה בו בנתוני התובענה, חרף מטרותיה החשובות של הנתבעת, שפעמים, יש לומר, אינן נופלות ממטרותיהם של מוסדות וגורמים אחרים הפועלים גם כן למען הציבור ולרווחתו, ומשוועים לאכסניה.

בעניין זה יפים הדברים שנאמרו ע"י כב' בית המשפט בעניין דומה בע"א (ת"א) 2213/04 לילי ארז נ' מדינת ישראל - משרד הבטחון, בעמ' 9, כהאי לישנא;

"אמנם, מסור לבית המשפט שיקול הדעת להכיר בזכותו של פלוני להחזיק או להשתמש במקרקעין מכוח השתק ועל פי מבחן של צדק, ואולם רשות בלתי הדירה שכזו מוסקת אך בנסיבות יוצאות דופן בהן רשאי היה בעל הרשות להסתמך על כך שהזכות ניתנה לו לצמיתות. בפסיקה ניתן משקל בעיקר לשאלה האם מקבל הרישיון השקיע השקעות בקרקע בהסתמך על הציפיה שיצר בעל המקרקעין אצלו, כגון בהקמת מבנה או בנטיעת נטיעות (ראו למשל ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד פ"ד נח (4) 27 (2004); ע"א 5136/91 קוגלמס נ' קוגלמס פ"ד מט (2) 419
(1995); ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ פ"ד מו (5) 184 (1992). 588/81 ציזיק נ' הורוביץ, פ"ד מ(1) 321, 325 (1986); ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא (2) 127, 133 (1977)). רק במקרים נדירים אלו, שבהם הוענקה לבעלי הרשיון גם הרשות לבנות ובהסתמך על מתן רישיון לצמיתות בוצעו השקעות במקרקעין, הכירו בתי המשפט בטענה כי מדובר ברשות בלתי הדירה. הטעם לכך היה הגנה על הציפיה הלגיטימית של בעלי הרישיון ואינטרס הסתמכותם. ויודגש, כי בדרך כלל היו אלו נסיבות בהן הרשות ניתנה על ידי בן משפחה אחד לבן משפחה אחר, ומכאן הצפייה הלגיטימית של בעל הרישיון, שהשקיע מכספו, כי הרשות שניתנה היא בלתי הדירה. במקרים מעין אלה הרשות שניתנה היתה רשות מפורשת, ולא רשות מכללא, כמו במקרה שלפנינו".

במקרה שלפנינו, דומני, כי לא מתקיימות הנסיבות המיוחדות הנזכרות לעיל, אשר יכולות להוות תשתית לטענה לרשות בלתי הדירה, ואלה הטעמים:



ראשית, משום שלשיטתי רשות בלתי הדירה, יש לפרש בצמצום ולהכיר בה רק בנסיבות יוצאות דופן, בהן אכן רשאי בעל הרשות להסתמך על הזכות שניתנה לו כרשות לצמיתות; שלא מתקיימת בנסיבות דנן.


מצאנו בפסיקה רשות בלתי הדירה במסגרת התא המשפחתי בין אחים למשל, ברם, שונים פני הדברים ביחסים שבין עמותה שהוקמה שלא למטרת רווח ושיעודה למטרה חברתית מחד, ומקרקעין המדינה, מאידך. בנסיבות אלה עומדים על הפרק שיקולים ציבוריים שהאיזון ביניהם אופקי ובחינתם נעשית מעת לעת. בנסיבות דנן אין לדבר ברשות בלתי הדירה, שכן מדובר בשיקולים שמתחדשים בחלוף העיתים, בין היתר בשים לב להיקף פעילותה של עמותה אחת, בהשוואה לעמותות אחרות, שמטרתן מטרה ציבורית-חברתית או בשים לב למטרות ויעדים אחרים שיש במקרקעין.

באלה הנתונים, ממילא אין לעמותה הרשות להסתמך על הזכות שניתנה לה כזכות לצמיתות, אלא עליה לדעת שהיא עומדת למבחן תדיר, וכי בכל עת תבחן עפ"י קריטריון של עמידה ביעדיה כבסיס להמשך הרשיון לשהות במקרקעין שבבעלות המדינה, אל מול יעדים חשובים אחרים.

אמור מעתה, רשות הניתנת לעמותה ככלל אין לראותה כרשות אשר בעל הרשות (קרי עמותה) רשאי להסתמך עליה כזכות שניתנה לו לצמיתות.

ב. שנית, טוען מר ז. טוויג כי הרשות שנתנה לו לבנות ולהשביח את המקרקעין יצרה צפיה לגיטימית של העמותה בדבר זכותה במקרקעין.

דא עקא, שגם סוגית ההשקעה שהושקעה במקרקעין נשארה לוטה בערפל.

בשנת 2001, מגיש מר ז. טוויג תצהיר שלא עודכן, כאמור, ובו נאמר על ידו בעלמא בסעיף 9, לאמור:

"במהלך שנות השמונים הושקעו ע"י העמותה, מכספי תרומות, סכומים רבים לצורך השבחת הקרקע שערכם המצטבר מגיע לסך של 2 מליון ₪ לערך (נומינאלי)".

ובהמשך בסעיף 13 נאמר ללא כל תשתית ועוגן, בזו הלשון:

"זאת ועוד, כאמור לעיל, במהלך שהייתה בשטח נשוא התובענה, שהייה שהיתה כאמור בניגוד מפורש לנטען בכתב התביעה בסמכות וברשות, השביחה העמותה את השטח נשוא התובענה בסכומים המגיעים נכון להיום להערכתי לסך של ארבעה מליון ₪..."

מר טוויג מדבר על השבחת המקרקעין בסמכות או ברשות, אך לא מפרט מי הגורם שנתן את הרשות, ועל כן דובר לעיל.

זאת ועוד, בתצהיר מר טוויג אין כל פירוט מהן ההשקעות שהושקעו במקרקעין ומתי הוצאו וכן אין כל אסמכתאות על הוצאתן, גם בנסיבות בהן טוען מר טוויג כי יש לעמותה רו"ח והיא מנהלת ענייניה בצורה מסודרת ומבוקרת.

הנתבעת, בצר לה, ביקשה במהלך הראיות להוכיח את השקעותיה באמצעות עדי התובעת שנדרשו לדלות מזכרונם פרטים בעקבות ביקורים אקראיים שערכו במקרקעין, אף שהפרטים לאשורם מצויים בידיעת הנתבעת, שבחרה שלא להביאם.

ר' עמ' 15 לפרוטוקול, עדותו של מר נתי ימיני:

"ש. מתי ביקרת שם?
ת. ב- 97' בתחילת הטיפול כדי לראות את המקום ולהתחיל את הטיפול.
ש. איזה מבנים קבועים ראית ואיזה מבנים יבולים?
ת. היה שם מבנה בנוי אחד שראיתי מבנים יבילים. יבולים זה מבנים שניתן להובילם מהמקום."

דא עקא, כי דומה שגם המבנה הבודד המוזכר ע"י העדים, אין לדעת ערכו בהעדר פרטים סדורים המצויים ברשות הנתבעת, במיוחד נוכח הצהרת ב"כ הנתבעת בפרוטוקול בית המשפט לפיו הבניה מומנה ע"י תורמים, אך צה"ל עזר בכ"א (עמ' 3 לפרוטוקול).

בנסיבות אלה, אני קובעת כי רשיון שניתן לנתבעת בנכס הינו הדיר, ובדין בוטלה הרשות ע"י התובעת במכתבים ששוגרו לנתבעת בשנת 2000, בטרם הגשת התביעה דנן.


השקעות הנתבעת

הלכה היא כי רשיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים עקב ביטולו אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד, והכל מכוח שיקולי צדק.
ר' ע"א 2798/02 רחמים כהן ואח' נ' היכלי בידור בע"מ, ניתן ביום 24.7.07 .

דא עקא, שאזכור סתמי ע"י הנתבעת של ההשבחה כפי שהובהר לעיל, אין בו די וכדברי בית המשפט, שם, בעמ' 11;

"... ואכן, במקרה דנן, לא קמה למערערים זכות משפטית לפיצויים בעבור ביטול הרשות והוצאתם מהמקרקעין, ואף לא הוכחו השקעות בנכס, כאמור לעיל. באשר לשאלה: האם יש לפצות את המערערים מכוח "שיקולים של צדק" שאינם מן הדין: מחד גיסא, המערער 1 נולד בנכס ועל המערערים , שגרים בו במשך 55 שנים, לפנות אותו ולמצוא מקום מגורים אחר. מאידך גיסא, כנגד קושי זה של המערערים ניצבת טובת ההנאה שהיתה להם משך תקופה כה ארוכה שבה התגוררו ללא תמורה. אין זו הטבה של מה בכך...
משכך, ובהעדר עילה משפטית לפסיקת פיצויים לטובת המערערים, אין מנוס מלבטל את סכום הפיצויים שפסק להם בית משפט קמא בסך 20,000 דולר.
אין באמור כדי להביע עמדה על זכות המערערים להגיש תביעה כספית בגין השקעותיהם והוצאותיהם".

וכן ר' פרופ' נ. זלצמן, שם, עמ' 31:

"כאמור, הפעלתו של השתק כלפי בעל המקרקעין תשפיע על כוחו לבטל את הרשות ולגרום לסילוקו של בר-הרשות מן הנכס, בית המשפט רשאי משיקולים של צדק, למנוע את ביטול הרשות, או להתנות את הביטול בפיצוי הנתבע על ההשקעות שהשקיע בנכס לפי ערכן הריאלי במועד הביטול, או בפיצוי הנתבע ועל הנזק שנגרם לו. שיקול הדעת המסור לבית המשפט מכוון ליתן פתרון צודק בנסיבותיו של המקרה. "כל רשות ורשות, ותנאי ביטולה, תלויים בנסיבותיה המיוחדות שלה".

ובענייננו, לנתבעת היתה הזדמנות להוכיח השקעותיה, אך היא בחרה באמירות עמומות התלויות על בלימה, כפי שנזכרו בתצהיר מר טוויג, ובחרה שלא לפרט את המידע שאמור להיות זמין תחת ידה.

בנסיבות אלה, לא מצאתי להתנות את פינוי הנכס בתשלום פיצוי, כמובן שלנתבעת הזכות להגיש תביעה כספית בגין השקעותיה, ככל שתמצא לנכון ועתירתה תבדק לגופה, גם בשים לב לשנים בהן היתה בנכס ללא כל תמורה.

יתרה מזאת, לו בחרה הנתבעת להביא לתוצאה של התניית הפינוי מהמקרקעין בהחזר השקעותיה היה עליה, כפי שהצהירה, להוכיח כדבעי את השקעותיה ולא להמתין עד תום ההליך, ורק בסיומו (וליתר דיוק בסיכומיה) לעתור לקביעת התובענה להוכחת השקעותיה, ופתיחת הדיון מחדש, כשהפינוי שוב ידחה.

התנהלות של "שב ואל תעשה" כך שלאורך ההליך לא מוגשת חוו"ד, לא מוגשים תצהירים וראיות להוכחת ההשקעות, ככל שהיו, יש לזקוף לחובת הנתבעת, במיוחד מקום שהתביעה הוגשה בשנת 2001 כנגד עמותה המתנהלת באורח מסודר עם רו"ח מלווה, כך עפ"י עדות מר טוויג.

סוף דבר

עם כל הקושי המוסבר לעיל, אין מנוס מלהורות, וכך אני מורה, על פינוי הנתבעת מהמקרקעין מושא התביעה, הידועים כגוש 10817 חלקה 32 וכגוש 10919 חלקות 21, 57, בבת גלים, חיפה.

לפנים משורת הדין ועל מנת ליתן לנתבעת זמן להתארגנות, אני דוחה את מועד הפינוי למשך 4 חודשים מהיום.



אין באמור כדי לגרוע מזכות הנתבעת להמשיך ולנהל מו"מ עם עירית חיפה ועם מנהל מקרקעי ישראל, למציאת קרקע אחרת, והכל בשקיפות מלאה, תוך שמירה על הוראות החוק ועל הנוהלים הפנימיים המחייבים את הרשויות.

לאור התמשכות ההליכים מחד, ותוצאת ההליך מאידך, בשים לב למטרותיה של העמותה ומקורותיה הכספיים, אני מורה כי הנתבעת תשא בהוצאות התובעת וכן בשכ"ט ב"כ בסך 15,000 ₪ + מע"מ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון