קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין: הנתבע ייצג את התובעת ואת בעלה המנוח בעיסקה לרכישת דירה ברח' בית הכרם 10 בירושלים. על החוזה לרכישת דירה חתמו התובעת ובעלה המנוח ביום 1.10.92. אין מחלוקת כי מדובר בדירה בת שתי קומות, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין במסגרת בית משותף כשתי יחידות נפרדות, קומת הקרקע שהיא תת חלקה 147/2 הרשומה כמחסן וקומה א' שהיא תת חלקה 147/3 הרשומה כדירה (נסחי הרישום הוגשו ת/2 ו-ת/3). לטענת התובעת, עובר לחתימה על החוזה, לא העמיד אותם הנתבע על הפגם שבחלק הדירה שבקומת הקרקע ולא הזהיר אותם כי חלק זה יעודו מחסן האסור לשימוש למגורים וכי שימוש כזה מהווה שימוש הנוגד את היעוד המותר, על כל המשתמע מכך (סעיף 12.3 לתצהיר התובעת). עוד לפי גרסתה, הנתבע אף אמר להם כי העובדה שהדירה רשומה כשתי תת חלקות מהווה יתרון מבחינתם ותוכל להועיל בעתיד, אם ירצו למכור כל תת חלקה בנפרד (סעיף 12.4 לתצהיר התובעת). לטענת הנתבע, הוא הסביר לתובעת כי הדירה מסודרת אמנם, לצרכי מגורים, ברם המגורים במחסנים אפשריים אך ורק רחוק מעיני השלטונות (סעיף 18א' לתצהיר הנתבע). את תביעתה מבססת התובעת על שלוש עילות, הפרת חוזה היצוג, הפרת חובה חקוקה ורשלנות. הנתבע שלח הודעה לצד שלישי כנגד עדנה כהן, אולם לאחר הסיכומים הסכים למשוך את ההודעה (הודעת הנתבע והצד השלישי מיום 16.12.08, אשר קיבלה תוקף של פסק דין). כחלק מראיותיה הגישה התובעת את חוות דעתו של השמאי גיורא אנגלהרט מיום 30.11.00 לפיה הפגיעה הכוללת אשר נגרמה בגין הפרש שווי בין ייעוד היחידה התחתונה למחסן ובין ייעודה למגורים הוא בסביבות 95,000 דולר. בקדם משפט שהתקיים בפני כב' השופטת אורית אפעל גבאי, אשר דנה בתיק בזמנו, לאחר שהוגשו תצהירי העדות הראשית של הצדדים, הוחלט לעכב את הדיון בתביעה עד אשר יתבררו תוצאות ההליכים בהם נקטה התובעת להכשרת המחסן למגורים. הליכי הכשרת המחסן נמשכו עד סוף שנת 2007. בתקופה זו פעלה התובעת להכנה ואישור של תב"ע מס' 8112 (ת/11 - ת/13). עם סיום ההליכי ההכשרה ביקשה התובעת וקיבלה רשות לתקן את כתב התביעה בכל הנוגע לגובה הנזק. כתב תביעה מתוקן הוגש ביום 11.12.07. התובעת, הנתבע והצד השלישי נתנו תצהירים ונחקרו על תצהיריהם. לאחר שמיעת הראיות בתיק, אני מעדיפה את עדות התובעת לפיה הנתבע לא הבהיר לה את משמעות העובדה שהיחידה התחתונה רשומה כמחסן והיא לא ידעה, עובר לרכישת הדירה, כי השימוש במחסן למגורים הנו לא חוקי. הנתבע הגיש כראיה מטעמו תרשומת שערך בעת שביקר אצלו בעלה המנוח של התובעת (נ/8). מהתרשומת עולה כי בעלה המנוח של התובעת הגיע אל הנתבע לאחר שפקחים הגיעו לדירה ודרשו לפנות את החלק התחתון של הדירה. בתרשומת זו רשם הנתבע את דברי בעלה המנוח של התובעת: "אמר לי כי לא ידע כמדובר במחסן ולא ניתן לגור בו" אמירה זו של בעלה המנוח של התובעת, תומכת בעדות התובעת. הנתבע רשם באותה תרשומת גם את הדברים שהוא עצמו אמר למר לוינר המנוח: "שאלתי אותו אם כשהלך עם השמאי לא הלך עם נסחי טאבו והוא אמר שלא ראה נסחי טאבו" העובדה שהנתבע לא הביע פליאה בפני מר לוינר ולא ציין בפניו שהוא עצמו אמר לו כי מדובר במחסן האסור למגורים, תומכת אף היא בעדות התובעת. במסגרת הסיכומים שנערכו בעל פה התבקש הנתבע על ידי ביהמ"ש להתייחס למשמעות העובדה שהוא לא אמר לבעלה המנוח של התובעת, באותה פגישה, כי הוא עצמו אמר שמדובר במחסן שלא ניתן לגור בו, אולם לא הייתה לו תשובה עניינית (עמוד 65 לפרוטוקול). המוכרת, עדנה כהן, הצהירה כי היא אמרה לקונים ואף לנתבע כי היחידה בקומת קרקע רשומה כמחסן (עדנה כהן, עמוד 44 לפרוטוקול). לשאלת ביהמ"ש איזו משמעות היא ייחסה לרישום היחידה כמחסן, השיבה עדנה כהן: "דבר ראשון הבנתי שמבחינת התשלום של הארנונה זה היה פעם שונה ועכשיו זה לא שונה, חוץ מזה לא הבנתי הרבה" (עמוד 44 לפרוטוקול). לשאלת ביהמ"ש האם הבינה שאסור לגור ביחידה זו, השיבה עדנה כהן: "לא. להיפך יכול להיות שזה היה בטעות מצידי, אבל מזה כאשר באה סוקרת מטעם העירייה וצרפה את זה לשטח שחייב ארנונה כדירת מגורים, אני זוכרת שפירשתי את זה כאילו העירייה מקבלת את המצב הזה.." (עמוד 44 לפרוטוקול). עדותה של עדנה כהן תומכת בעדות התובעת לפיה המשמעות שיש לרישום היחידה התחתונה כמחסן כלל לא עלתה במסגרת המשא ומתן בין הצדדים. לאחר שרכשה את הדירה, הגישה התובעת בקשה להיתר לפתיחת דלת. יש להניח שאם היה הנתבע אומר לתובעת כי את השימוש ביחידה התחתונה עליה לעשות רק בסתר, היא לא היתה מגישה בקשה להזזת דלת למחסן האסור. עובדה זו תומכת אף היא בעדות התובעת. עדות התובעת נתמכת גם בחוזה רכישת הדירה שנערך ביום 1.10.93, אשר נוסח על ידי ב"כ הצדדים (ת/1) בו תוארה הדירה כ"דירה בת 4.5 חדרים, מטבח, שירותים, הנמצאת בקומות א' וקרקע של הבית". עדות הנתבע הייתה מלאת סתירות וטענות אשר חלקן אינן מתיישבות עם ההיגיון ואת חלקן קשה היה לקבל, ולא אל כולן אפנה. הדברים עלו במהלך סיכומי הנתבע בעל פה ורשומים בפרוטוקול. הנתבע העיד כי בעת בדיקת הדירה מסרה לו המוכרת מסמכים. המוכרת הכחישה זאת והעידה כי היא לא מסרה מסמכים אלא רק מידע בעל פה (עדנה כהן, עמוד 42 לפרוטוקול). הנתבע העיד כי בעת המשא ומתן הצהירה המוכרת כי במחסן הייתה דלת וכי דלת זו נפתחה כדין (הנתבע, סעיף 2ג' לתצהיר). עדנה כהן העידה כי הדלת מעולם לא נפתחה. לפי עדותה, הייתה, אמנם, תכנית לפתיחת דלת, אולם התכנית נזנחה (עמוד 42 לפרוטוקול). הנתבע העיד כי המוכרת אמרה לו שבעלה שילם בזמנו עבור פתיחת הדלת בקומה התחתונה (סעיף 15 לתצהיר הנתבע) אולם עדות זו נסתרה אף היא על ידי עדותה של עדנה כהן לפיה הנושא של פתיחת הדלת נזנח (עמוד 42 לפרוטוקול). עדות המוכרת על כך שהנושא של פתיחת הדלת נזנח מתיישבת עם עדות הנתבע לפיה הוא לא מצא בעירייה אישור על כך שהיטל ההשבחה שולם (הנתבע, סעיף 15 לתצהיר). לשאלת בית המשפט מדוע נרשם בחוזה כי מדובר בדירה של 4.5 חדרים השיב הנתבע כי הקונים (התובעת ובעל המנוח) היו צריכים זאת, למקרה שיבוא פקח (עמוד 66 לפרוטוקול). בהמשך הוא השיב כי אם היה נרשם בחוזה כי מדובר במחסן, העירייה לא הייתה מאשרת לתובעת לפתוח את הדלת (עמוד 67 לפרוטוקול). יש לציין כי בעת עריכת החוזה כבר דובר על פתיחת הדלת, והנתבע היה ער לכך. בכך שלא הבהיר לתובעת ולבעלה המנוח את המשמעות של רישום היחידה התחתונה כ"מחסן" התרשל הנתבע כלפי התובעת ובעלה המנוח וגרם להם נזקים. התובעת העידה כי אם היה הנתבע מעמיד אותה על עובדה זו ומבהיר לה את הסיכונים אשר עומדים בפניה, היא כי לא היתה רוכשת את הנכס. אני מקבלת עדות זו של התובעת. אי אפשר להתעלם מכך שמדובר בקומה שלמה, הכוללת כ-40 מ"ר שהינו שטח משמעותי ביותר מהדירה. אני דוחה את טענת הנתבע לפיה יש לייחס לתובעת אחריות בכך שפעלה לפתיחת הדלת. הרעיון של פתיחת הדלת עלה כבר בעת רכישת הדירה והנתבע היה ער לה, ואף החתים את המוכרת על יפוי כח בעניין זה. הנתבע נשאל על כך במהלך סיכומיו, אולם לא הייתה לו תשובה (עמוד 68 לפרוטוקול). אני דוחה את טענת הנתבע לפיה היה על התובעת לבטל את החוזה כאשר הגיעו הפקחים, על מנת להקטין את נזקיה. המוכרת, עדנה כהן, לא הסתירה את העובדה שמדובר במחסן ואמרה זאת במפורש לתובעת ולבעלה המנוח. הנתבע, כמי שייצג את התובעת, ידע אף הוא, לפי עדותו, כי מדובר במחסן ורשלנותו באה לידי ביטוי בכך שהוא לא הבהיר לתובעת את משמעות העובדה. ספק, אפוא, אם במצב זה קמה לתובעת זכות לבטל את החוזה. בנוסף, התובעת העידה כי בשנת 1993, כאשר קיבלה לראשונה מכתב מהעירייה בו נדרשה להחזיר את המצב לקדמותו, פנתה אל הנתבע והביאה את העניין לידיעתו, והוא יעץ לה ליצור קשר עם הפקח, במטרה להסביר לו כי מדובר בבניה על פי היתר ולכן לא היה מקום לשלוח את המכתב. הנתבע, אשר אליו פנתה התובעת להתייעצות, לא הציע לתובעת לבטל את החוזה באותו שלב, ולכן קשה לקבל היום את טענתו לפיה כך היה על התובעת לפעול. הנזקים הנזקים שנגרמו לתובעת מפורטים בבקשה המפורטת לתיקון כתב התביעה המתוקן שהוגשה ביום 11.12.07 המגובים במסמכים שהגישה התובעת כראיות מטעמה. הנזקים שנגרמו לתובעת הם כמפורט להלן: הוצאות ההליך הפלילי קנס אשר הוטל על התובעת - 3,600 ₪ (ת/9). שכ"ט עו"ד אשר ייצגו אותה בהליך הפלילי - 2,000 דולר (ת/10). הוצאות בגין ההליכים אשר נדרשו לצורך הכשרת השימוש במחסן למגורים תשלומים עברו שירותיו של מודד מוסמך לצורך עריכה ועדכון של התכניות - 6,070 ₪ (ת/18). הוצאות פרסום - 3,020 ₪ (ת/19). תשלום היטל השבחה עקב אישור שינוי התב"ע להפיכת המחסן למגורים - 21,173 ₪ (ת/20). תשלום עבור שירותיו של אדריכל לצורך הכנת בקשה להיתר בניה והגשתה - 6,960 ₪ (ת/21). תשלום עבור שירותי מהנדס - 2,670 ₪ (ת/22). אגרת סימון קווי בנין - 435 ₪ (ת/23). אגרת היתר בניה - 1,376 ₪ (ת/24). אגרת ביוב - 5,442 ₪ (ת/25). תשלום עבור בדיקת ראדון - 380 ₪ (ת/26). תשלום עבור ערבות בנקאית על פי דרישת הג"א - 540 ₪. עלות בניית חדר ממ"ד - 68,500 ₪ (ת/28). רישום הערת אזהרה כתנאי למתן היתר בניה - 404 ₪ (ת/29; ת/30; ת/31). הוצאות שונות, כולל צילום, משלוח הודעות בדואר וכד' - 638 ₪ (ת/32). שכ"ט עו"ד בגין הטיפול בשינוי התב"ע - 2,500 דולר, בשקלים חדשים, בתוספת מע"מ (ת/33). אני פוסקת לתובעת סכומים אלה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד כל הוצאה ועד ההחזר בפועל. בגין עוגמת הנפש שנגרמה לתובעת בשל ההליכים הפליליים והצורך לטפל בשינוי התב"ע ותיקון הרישום, אני פוסקת לתובעת פיצוי בסך 10,000 ₪. הסכום נכון ליום פסק הדין ואין להוסיף לו הפרשי הצמדה וריבית. סיכום הנתבע ישלם לתובעת את הסכומים שנפסקו. הנתבע ישלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסכום של 20,000 ₪ בצירוף מע"מ. כמו כן יישא הנתבע בהוצאות המשפט בהן נשאה התובעת, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד כל הוצאה ועד התשלום בפועל.עורך דיןמקרקעיןרשלנותעסקת מקרקעין