שוכר משנה דייר מוגן

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שוכר משנה דייר מוגן:

בפניי תביעה לסילוק יד.


התובע הוא ווקף איברהים ודאוד אלנאסרי (להלן – התובע או ההקדש). הוא תובע באמצעות הממונה על ההקדש, הוא המותוואלי אלחג' עדנן חסין דאודי אלאנסארי (להלן – המתוואלי או אלנאסרי). הנתבעים הם שלושה: מוחמד כאמל אלנתשה (להלן – מוחמד, או הנתבע 1); עימד כאמל אלנתשה (להלן – עימד, או הנתבע 2; ביחד ייקראו השנים להלן – הנתבעים); ועאיד מחמד עבדלעזיז שוויקי (להלן – נתבע 3). עניינה של התביעה בבית בן עשרה חדרים הנמצא ברחוב באב אלחדיד מס' 7/8 בתוך חומות העיר העתיקה (להלן – הבית או הנכס).


כתב התביעה ומסגרת הדיון

2. (א) אעמוד עתה על עיקרי הנטען בכתב התביעה. הדברים ישמשו כרקע לדיון בהיבטים העובדתיים והמשפטיים המתעוררים במקרה זה. על פי הנטען בכתב התביעה, מאז שנת 1972, היא שנת 1392 להג'רה, הושכר הבית לאביהם המנוח של הנתבעים, כאמל מחמד עבדלחאפז אלנתשה (להלן – המנוח אלנתשה) ביחד עם מחמד עבדלעזיז שוויקי (להלן – המנוח שוויקי. ביחד ייקראו השנים להלן – הדיירים המקוריים). אביהם המנוח של הנתבעים נפטר בשנת 1998. אשתו נפטרה זמן קצר אחרי כן. גם מחמד עבדלעזיז שוויקי נפטר. בכך תמה השכירות, על פי הטענה, והדיירים המקוריים חדלו להחזיק במושכר.

(ב) בכתב התביעה נטען, כי הדיירים המקוריים לא היו דיירים מוגנים. עוד נטען, כי עובר לפטירתם לא היו כלל דיירים, ואף לא שוכרים. על רקע זה נטען, כי הנתבעים לא יכלו לרכוש ולא רכשו זכויות מכוח היותם בנים של הדיירים המקוריים, או מכוח עצמם. הודגש, כי הנתבעים אינם שוכרים, ולא חתמו על הסכם שכירות.

(ג) בכתב התביעה נטען עוד, לשורה של עילות פינוי ביחס לנתבעים, אשר בעיקרן מבוססות על חוק הגנת הדייר, התשל"ב – 1972 (להלן – חוק הגנת הדייר או החוק). העילות הנטענות הן אי תשלום דמי שכירות; נטישה; השכרה לדיירי משנה; הפקת רווח בלתי הוגן מההשכרה; כן נטען כי הנתבעים מרגיזים ומטרידים את בעל הבית ומקניטים אותו, וגם מטעם זה יש לסלק את ידם.

(ד) עוד נטען בכתב התביעה, כי הנתבעים אינם יכולים לטעון לקיומה של זכות דיירות מוגנת מכוח ירושה (סעיפים 20 ו – 27 לחוק הגנת הדייר). בהקשר זה טוען התובע, כי הנתבעים לא התגוררו עם הוריהם בבית לפני פטירת ההורים, ואותה עת היו לנתבעים דירות אחרות למגוריהם וגם כיום אינם מתגוררים באף יחידה מיחידות הבית (פיסקה 3(ג) לתצהיר המותוואלי).

(ה) הסעד המבוקש הוא פינוי הנתבעים, וכן דיירי המשנה האמורים.

3. הנתבע 3 לא הגיש כתב הגנה. במצב זה, ניתן לבקשת התובע פסק דין נגדו, באין הגנה, ביום 17.8.05. נותר לדון, אפוא, בפלוגתאות שבין התובע ובין שני הנתבעים. לכך אפנה עתה.

4. מהלך הדיון יהיה כדלהלן. תחילה אדון במספר טענות סף. במסגרת זו יידונו טענות לעניין זכותו של התובע בנכס ומעמדו של המותוואלי. תידון גם טענת התיישנות. יידונו גם טענות הקשורות למחדלים נטענים בהליכי גילוי מסמכים ובהמצאת תרגומים למסמכים. בהקדמת המאוחר אציין כבר עתה, כי דינן של טענות הסף שהועלו, על ידי שני הצדדים, להידחות. אחרי כן אדון בטענות הצדדים לגופם של דברים. תחילה, אדון בשאלה האם המנוח אלנתשה היה דייר מוגן בבית. התשובה לכך היא בחיוב. אדון גם במעמדם של הנתבעים כדיירים מוגנים בבית. מסקנתי היא, כי הנתבעים הם דיירים מוגנים בבית. בהמשך לכך, אדון בשאלת קיומן של עילות פינוי כלפי הנתבעים. מסקנתי היא, כי עילות כאמור לא הוכחו. על יסוד קביעות אלה, התוצאה הסופית היא כי יש לדחות את התביעה.

טענות סף: גילוי מסמכים

5. התובע טוען, כי יש להורות על מחיקת כתב ההגנה, בשל אי הגשת תצהיר גילוי מסמכים ומתן תשובות לשאלון. טענות אלה עלו בבקשת בינים שהוגשה על ידי התובע (בש"א 9486/04) ביום 20.12.04. בבקשה עתר התובע למחיקת כתב ההגנה על רקע המחדלים הנטענים. התובע הודיע בפתח ישיבת ההוכחות ביום 5.3.07 כי "אני רוצה להמשיך את הדיון אבל אני אומר את הדברים בפתח הדיון כדי שלא יתפרש שוויתרתי" (עמוד 1, שורות 5 – 6).

6. מעיון בתיק עולה, כי ניתנו החלטות שונות בנושא גילוי המסמכים ומתן תשובות לשאלון. ביום 17.7.05 ניתנה החלטה (כב' השופט נ' סולברג), לפיה נמחקה בקשה שהגיש בא כוח התובע בעניין זה. בהמשך לכך, התובע ביקש לבטל החלטה זו. בהחלטה מיום 7.8.05 קבעתי כי איני מוצא בטענות התובע לעניין השאלון עילה מספקת להורות על מחיקת כתב הגנה, תוך שקבעתי כי טענותיו לעניין טיב התשובות שניתנו יהיו שמורות לו. הוספתי וקבעתי כי על הנתבעים לפרט את המסמכים שנזכרו בסעיף 3(ד) לתצהיר גילוי המסמכים שהגישו. אציין, כי העתק מהתצהיר צורף לתגובה שהגישו הנתבעים ביום 12.7.05. אין בפניי תשתית ברורה אודות הפעולות שבוצעו אחרי החלטה זו. בתוך כך, אין בפניי תשתית עובדתית, המלמדת כי הנתבעים לא פעלו על פי ציוויה של החלטה זו. בכל מקרה, לכאורה בתצהירי העדות הראשית שהגישו הנתבעים נמסר לכאורה פירוט לעניין המסמכים שצויינו בהחלטתי מיום 7.8.05. המסמכים הנטענים צורפו. במצב זה, אין כל עילה למחיקת כתב ההגנה. הדברים אמורים ביתר שאת, נוכח חריפותו וחריגותו של סעד זה, הניתן במקרים קיצוניים בלבד.

טענות סף: אי הגשת מסמכים מתורגמים לעברית

7. התובע מוסיף וטוען בסיכומיו, כי לא קיבל תרגום של מסמכים שהוגשו על ידי הצד שכנגד, בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 5.3.07. מעיון בתיק עולה, כי הנתבע הגיש תרגומים לעברית של מרבית המסמכים. לא הוצג בפניי אישור מסירה, המלמד כי אלה נמסרו לצד שכנגד. על מחדל זה יש להצר. יש להביאו בחשבון גם בעניין ההוצאות. עם זאת, אין בו כדי להצדיק דחייה על הסף של טענות הנתבעים בלא דיון. אכן, התובע אינו מניח תשתית נורמטיבית כלשהי לטענה, כי עניין זה עשוי להוות טענת סף בהליך שבפניי. אין בפניי גם בקשה קונקרטית של בא כוח התובע בהקשר זה. זאת ועוד. בפרק הזמן הממושך שחלף, לא היתה כל מניעה כי בא כוח התובע יעיין בתרגומים שהוגשו. אוסיף, כי ככל שניתן היה להתרשם, שני הצדדים, ובאי כוחם, בקיאים בשפה הערבית. התרגום נדרש, בעיקרו של דבר, עבור בית המשפט. אוסיף עוד, כי בחומר שבפניי חסרים תרגומים גם ביחס לחומרים שהוגשו על ידי התובע (למשל, חלק מנספח ת/1 לתצהירו). בנסיבות אלה, אין בעניין זה כדי להשליך על תוצאתו של ההליך.




אישיותו המשפטית של התובע; מעמד המותוואלי

8. לטענת הנתבעים, התובע לא צירף נסח קריא, המעיד על זכותו במקרקעין. נטען עוד, כי התובע גם לא צירף שטר הקדש או מינוי כדין של המותוואלי. בכל מקרה, לטענת הנתבעים, ככל שיש בידי התובע שטר הקדש או תאולייה, אין לשטר האמור תוקף משפטי. בהקשר זה נטען, כי התאולייה ניתנה על ידי בית הדין השרעי במזרח ירושלים ולא על ידי בית הדין השרעי הישראלי. עוד נטען, כי המסמך שצורף הוא משנת 1961, מלפני מלחמת ששת הימים, ולא קיבל תוקף של בית דין שרעי ישראלי. כן נטען, כי אין במסמך האמור זיהוי של התובע.

9. דין טענה זו להידחות מכמה טעמים. ראשית, הנתבעים עצמם הגישו, כצרופות לתצהיריהם, העתקים של הסכמי שכירות, אשר הצדדים להם הם אלנתשה המנוח, שוויקי והמותוואלי. בהסכמים אלה, משכיר המותוואלי את הנכס לאלנתשה המנוח ולשוויקי. הסכמים אלה מלמדים על הכרה של הצדדים להם במעמדו של המותוואלי. הם מלמדים על הכרה של הצדדים להם בזכותו של התובע בנכס. טענותיהם של הנתבעים לזכות בנכס נשענות, בסופם של דברים, על מעמדם כחליפיו של אלנתשה המנוח. נוכח הכרתו של אלנתשה המנוח במעמד המותוואלי, מנועים הנתבעים מכפירה במעמד זה, ומה גם שהם עצמם נשענים על ההסכמים אשר המותוואלי הוא צד להם.

10. שנית, באופן דומה, מושתקים הנתבעים מהעלות טענה זו, נוכח טענתם כי העבירו לתובע או למי מטעמו דמי שכירות (סעיף 16 לכתב ההגנה). ממכלול החומר שבפניי עולה, כי דמי השכירות הועברו למותוואלי. יש אף בכך הודאה מטעם הנתבעים בזכותו הנטענת של התובע, ובמעמדו של המותוואלי.

13. שלישית, סעיף 1 לחוק הגנת הדייר מגדיר את המשכיר, כמי " ... שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעליו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעליו לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור". על יסוד הוראה זו, פסק בית המשפט העליון, כי "'בעל הבית' לעניין החוק אינו דווקא הבעל הרשום בספרי האחוזה, ולא דיני הקניין קובעים מיהו בעל הבית לעניין זה. כדי להשיב על השאלה מיהו בעל הבית, אנו שואלים בראש ובראשונה, מי השכיר את הנכס, ואיש זה הוא בעל הבית הראשון, ואחת היא אם היה בעל הנכס אם לא" (ע"א 112/70 די יונג נ' סטורולוביץ' פ"ד כד(1) 679). כפי שעולה מהסכמי השכירות שצורפו על ידי הצדדים, וממכלול הראיות, בהן אדון בהמשך, מי שהשכיר את הנכס היה המותוואלי. אף על רקע זה, יש לדחות את טענת הסף של הנתבעים.

14. (א) רביעית, בניגוד לנטען, לתיק הוגש כתב מינוי של המותוואלי, אשר סומן על ידי התובע בסימון ת/1. המסמך נושא תאריך 24.8.1959. הוא הוצא על ידי בית הדין השרעי בירושלים, בממלכה הירדנית ההאשמית. במסמך מצויין בין היתר כי "מיניתי את עדנאן בן השיח' חוסין בן דאוד אלאנאסרי מירושלים ממונה (מותוואלי) שרעי על שני הקדשי (וקף) השיח' איברהים, והשיח' דאוד אלאנסארי וזה לאור פטירת הממונה (המותוואלי) עליהם המנוח השיח' חוסין בין השיח' דאוד בן מחמד ..... שניהל את שני ההקדשים (הוקף) הנזכרים לפי הצו השרעי שהוצא על ידי בית הדין הזה בתאריך 05 שעבאן שנת 1368 הג'רית, המקביל ל 2.6.1949, והרשום תחת ספר 518, עמוד 135, גיליון 128 .... מר עדנאן הסכים לקבל מאתנו את ניהול ענייני המינוי (תאולייה) הנזכר לפי תנאי המקדישים, ולפי הוראות השריעה המוסלמית האצילה, ואני מצווה עליו שיראת השמיים תהיה בין עיניו בסתר ובגלוי".

(ב) באופן דומה, עולה ממסמך נוסף, אשר צורף לתצהיר התובע, כי מר עדנאן בן שיך חוסין דאוד אלנאסרי, הוא התובע, הצהיר בפניי בית הדין השרעי לפעול בשקידה בתפקידו כמותוואלי בשני ההקדשים הרלוונטיים, בשנת 1959. מן המסמך גם עולה אישור מחודש מאי שנת 1961 כי התובע שילם את שנדרש, חילק כספים לזכאים, וטיפל בבניין, וכן עולה זכאותו לשכר בגין פעולותיו אלה.

15. מסמכים אלה מזהים את התובע כמותוואלי באופן מניח את הדעת. הדברים אמורים בוודאי בשים לב לשורה של הסכמי השכירות המתייחסים לנכס, שנחתמו עם המותוואלי, ואשר הוגשו כראייה על ידי הנתבעים עצמם. על מסמך זה חלה, על פני הדברים, הוראת סעיף 43 לפקודת הראיות [נוסח חדש] התשל"א – 1971, שעניינה תעודה נושנה. המדובר בתעודה בת יותר מעשרים שנה. על פי תוכנה היא נראית כשרה. קמה לפיכך חזקה סטטוטורית כי החתימה עליה וכל חלק בה הנחזים שנעשו בכתב ידו של פלוני נעשו בכתב ידו. קמה חזקה גם כי נעשתה ואומתה כהלכה בידי האדם הנחזה כמי שעשאה או אימתה. גם על רקע זה, יש לדחות את טענות הנתבעים.

16. חמישית, אשר לטענה בדבר סמכותו של בית הדין השרעי בממלכה ההאשמית. לא הובאו ראיות או טענות על ידי הנתבעים לגבי הדין הרלוונטי, בזמן ובמקום. המדובר על פניו בהקדש מוסלמי. לא הובא טעם, העשוי ללמד כי במועד ובזמן הרלוונטיים לא היה בית הדין השרעי בירושלים מוסמך ליתן את הצו האמור. אין טענה בדבר ערכאה אחרת, אשר היתה מוסמכת לדון בעניין, במועד ובמקום הרלוונטיים. לא למותר לציין, כי מן הפסיקה עולה שמינוי מותוואלי על ידי בית הדין השרעי בירושלים, בתקופה שקדמה לשנת 1967, הוכר כמינוי תקף בישראל לאחר שנת 1967 (ראו ע"א 37/81 נשאשיבי נ' נשאשיבי, פ"ד לז(1) 377).

17. אכן, המקרקעין הרלוונטיים אינם מפורטים במוצג שסומן ת/1. המסמך עצמו אינו שטר הקדש, כי אם נשען על שטר הקדש קודם. נכון גם, כי "כלל נקוט בידי בית משפט זה, הוא: מי שמסתמך על שטר-רישום שאין גבולותיו מאומתים על ידי מפת מדידה; חייב לשכנע את בית המשפט, שאותו שטר אכן חובק בתוך גבולותיו את הקרקע שבסכסוך". (ע"א 547/85 חברת הכשרת היישוב בישראל בע"מ נ' האפוטרופוס על נכסי נפקדים, , בפיסקה 4 לפסק דינו של כב' השופט חלימה). עם זאת, כלל זה אינו רלוונטי למקרה שבפניי. מן הראיות עולה, כי המתוואלי נהג במקרקעין מנהג בעלים, ללא עוררין, במשך שנים ארוכות. הדבר כולל את השכרת הנכס לדיירים המקוריים. במצב זה, הנטל על הנתבעים, והוא אינו נטל קל, להביא ראיות המלמדות כי עשה כן בלא זכות. הנתבעים לא עמדו בנטל זה. אני דוחה את טענותיהם בנקודה זו.

התיישנות, שיהוי

18. לטענת הנתבעים, עילת התביעה התיישנה, ויש לסלק את התביעה על הסף. לטענתם, הנתבעים גרים בנכס הרבה יותר מתקופת ההתיישנות במקרקעין לא מוסדרים, 15 שנים.

19. דין טענה זו להידחות. מירוץ ההתיישנות מתחיל כאשר מתגבשים כל היסודות הנדרשים, לביסוסה של עילת תביעה, באופן המקים לתובע כוח תביעה (ע"א 3319/94 פפר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה פ"ד נא(2) 581, בפיסקה 11 לפסק הדין). במקרה זה, עילות התביעה הנטענות על ידי התובע נוגעות בעיקרן לנטישה, השכרה לדיירי משנה, הפקת רווח בלתי הוגן, ואי תשלום דמי שכירות. בכל מקרה, עילות אלה לא יכלו לצמוח, לכל המוקדם, לפני פטירתו של אבי הנתבעים, המנוח אלנתשה, אשר אין חולק כי החזיק כדין בנכס. על פי צו הירושה שהוגש, נפטר המנוח אלנתשה ביום 25.10.1998. התביעה הוגשה ביום 7.1.04, מעט יותר מחמש שנים אחרי כן. יוצא, כי יש לדחות את טענת ההתיישנות.

20. אשר לשיהוי, הטענה היא לשיהוי של התובע משנת 1972. טענה זו יש לדחות מטעמים דומים לדחיית טענת ההתיישנות. אין מחלוקת, כי עד לפטירת אלנתשה המנוח, לא היתה לתובע כל טענה ביחס לנכס ולהחזקה בו. טענותיו עלו לאחר פטירת אלנתשה המנוח, ובעקבות זאת, פטירת רעייתו המנוחה. הדבר היה בשנים 1998 – 1999. התביעה הוגשה כחמש שנים אחרי כן. יש להזכיר, כי טענת שיהוי עשויה להביא לדחיית הליך אזרחי רק בנסיבות נדירות (ראו ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה בעץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, בעמוד 445). נוכח הנסיבות המתוארות, אין בפניי טענות או ראיות, הקרובות לעמוד באמת מידה נורמטיבית זו. לפיכך, אף טענת השיהוי נדחית בזה.

21. אדון עתה בטענות הצדדים לגופם של דברים. תחילה, אדון בשאלה האם מעמדם של הנתבעים בנכס הוא של דיירים מוגנים.

דיירות מוגנת

22. (א) לטענת הנתבעים, הם דיירים מוגנים בבית לפי חוק הגנת הדייר. הם טוענים, כי שילמו וממשיכים לשלם את דמי השכירות על פי הדיירות המוגנת. טענות הנתבעים לדיירות מוגנת בבית מבוססות על מעמדם כיורשיו של אלנתשה המנוח, אשר על פי הטענה היה דייר מוגן בבית. בהקשר זה מפנים הנתבעים להוראות סעיפים 20 ו – 27 לחוק הגנת הדייר. הנתבעים טוענים גם, כי הם עצמם דיירים מוגנים בבית, הואיל והם מתגוררים בנכס מיום לידתם, שנים רבות לפני המועד הקובע לפי חוק הגנת הדייר (20.8.1968, ראו סעיף 9 לחוק).

(ב) לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, על רקע מכלול החומר שבפניי, אני קובע כי הנתבעים הם אכן דיירים מוגנים בבית. אבהיר את שיקולי.

23. (א) נקודת המוצא לדיון היא, כי המותוואלי הודה בכך שאלנתשה המנוח, היה דייר מוגן בבית. כשנשאל האם כאשר אלנתשה שכר את המקום הוא היה דייר מוגן במקום, השיב המותוואלי "נכון" (עמוד 5, שורה 22). הודאה במעמדו עולה גם מכך שהמותוואלי אישר, כי החליט לתבוע את הנתבעים מכיוון שהאב והאם שהיו דיירים מוגנים הלכו לעולמם (עמוד 8, שורה 3). הודאה דומה עולה מדבריו של המותוואלי, לפיהם רצה להעביר את השכירות המוגנת על שמם של הילדים, הם הנתבעים, אם הם יוסיפו לדמי השכירות (עמוד 8, שורה 5). לטענתו, הנתבעים סירבו להעברת ההסכם על שמם, ולהעלאת דמי השכירות (עמוד 8, שורות 11 – 12).

(ב) ודוק. בניגוד לנטען בסיכומים מטעם התובע, המותוואלי יודע היטב מה המשמעות של דיירות מוגנת. מחקירתו החוזרת עלה, כי ידוע לו שדייר מוגן הוא דייר שבעל הבית לא יכול להוציא (עמוד 9, שורה 18). אכן, המותוואלי מונה לנהל את נכסי ההקדש בשנות ה – 50'. המדובר באדם בעל ניסיון רב. אין זה סביר כלל, כי אינו מבין מהי דיירות מוגנת.

(ג) בחקירתו החוזרת ניסה המותוואלי לחזור בו מהודאתו הברורה בזכות הדיירות המוגנת של אלנתשה המנוח, וטען כי כמאל נתשה גר בבית משנת 1972 ומשנת 1968 התבטל החוק בדבר דיירות מוגנת (עמוד 9, שורה 19). לא אוכל לייחס משקל רב לניסיון זה. ההודאה בזכות הדיירות המוגנת של אלנתשה לא היתה אגבית. היא עלתה, כמתואר לעיל, משורה של תשובות שמסר העד, לפי תומו. הדברים בחקירה החוזרת אינם יכולים להעביר את ההודאה מן העולם. אני מייחס לה את מלוא המשקל.

24. מן החומר שבפניי עולה, כי לראשונה חתם אלנתשה המנוח על הסכם שכירות אל מול המותוואלי ביחס לנכס בשנת 1972. מועד זה מאוחר למועד הקובע לפי חוק הגנת הדייר, הוא 20.8.1968. האם יש בעובדה זו כדי לגרוע מתוקף הודאתו של המותוואלי בזכות הדיירות המוגנת של אלנתשה המנוח? התשובה לשאלה זו היא בשלילה. מכלול הראיות תומך בהודאתו של המותוואלי במעמדו של אלנתשה המנוח כדייר מוגן בנכס. כפועל יוצא מכך, תומך מכלול הראיות במסקנה בדבר מעמדם של הנתבעים כדיירים מוגנים בנכס. אעמוד עתה על הנדבכים העיקריים בחומר, המבססים קביעות אלה.

25. הנדבך הראשון. ממכלול הראיות שבפניי עולה, כי אלנתשה המנוח גר בבית, עם משפחתו, ובכלל זה עם שני בניו הנתבעים, במועד הקובע לפי חוק הגנת הדייר, ובמשך שנים ארוכות לפני כן. אפרט.

26. (א) כך עולה ממסמכים של המוסד לביטוח לאומי, נספח ה' לתצהיר הנתבע 1. מסמך אחד הוא הודעת זיכוי מיום 17.7.1968, המופנה לגב' פוזייה נתשה, אשתו של כאמל מוחמד, אשר כתובתה היא אלואד דאר אלדנף 5 ירושלים. פוזייה היא אמם של הנתבעים.

(ב) כמו כן, מצורף מסמך של הביטוח הלאומי מיום 8.4.1968, המופנה לפוזייה נתשה מאלואד דאר אלדנף 5 ירושלים. מדובר בהודעה המאשרת בקשה שלה לקבלת קצבה משפחתית עבור 5 ילדים (נספח ה' לתצהירו). ההודעה היא בגין התקופה 1.1.1968 עד 31.5.1968.

(ג) אין מחלוקת, כי הבית נשוא ההליך ידוע כבית הדנף. כך עולה מתצהיר נתבע 2 (פיסקה 7 לתצהירו). כך עולה גם מעדות המותוואלי (עמוד 6, שורות 4 – 7). המותוואלי אישר, כי כתובת הבית היא באב אל חדיד בית הדנף (עמוד 6, שורה 11).

27. ראיה נוספת התומכת במסקנה כי משפחת הנתבעים התגוררה בבית במועד הקובע היא נספח ב' לתצהיר נתבע 2. המדובר בתעודת רישומו לבית ספר יסודי. התעודה היא מיום 25.4.1968. רשומה בה כתובתו ירושלים אל ואד בית דנף. רשומה בה גם כתובת אביו, באותו מקום. מועד התעודה גם הוא קודם ליום הקובע לפי חוק הגנת הדייר.

28. (א) כך עולה גם ממסמך שכותרתו “SERVICE CARD RECORD” (היינו, כרטיס שירות) של חברת החשמל של מזרח ירושלים. הכרטיס הוצג כמוצג נ/2. הוא משקף רישומים שנעשו בזמן אמת. משקלם של הרישומים, במצב זה, רב (ראו ע"פ 4004/93 יעקובוביץ נ' מדינת ישראל, פ"ד נ(1) 133, בעמוד 149 ואילך; ראו גם סעיף 36 לפקודת הראיות [נוסח חדש] התשל"א – 1971). ברישומים נכתב במפורש על התקנת מונה על שמו של כמאל נתשה, הוא אלנתשה המנוח, ביום 2.9.1957 (ראו גם עדות סלים ווערי, עובד חברת החשמל, עמוד 10, שורות 23 – 24). המדובר בשני חדרים (ראו הרישום לעניין זה על גבי נ/2). שעון החשמל הוא על שם נתשה המנוח, עד היום (עמוד 10, שורות 26 – 28). מעדותו של העד עולה, כי בהמשך נוספו חדרים בהדרגה, עד לכדי 3 חדרים בשנת 1977 ו - 4 חדרים בשנת 1978 (עמוד 11 שורות 1 – 2; עמוד 14, שורה 25). הכוונה היא למספר החדרים המחוברים לחשמל (עמוד 11, שורה 4). העד הסביר, כי חיבור החשמל על שמו של אדם נעשה לאחר בדיקה כי הוא גר במקום (ראו עמוד 12, שורה 20).

(ב) לא נעלם מעיני, כי כתובת המבנה על פי המוצג נ/2 היא באב אל חדיד. אין ציון ברור של הבית המסוים בו מדובר. אין אזכור של שמו כבית הדנף. עם זאת, המותוואלי עצמו אישר, כנזכר לעיל, כי הבית אכן נמצא בבאב אל חדיד. אין כל טענה או ראייה, כי אלנתשה המנוח החזיק בבית נוסף במקום. יוצא, כי העדר הפירוט של הכתובת אינו מחליש את משקלו של המוצג, כראייה למגורים במקום עוד בשנות ה – 50'.

(ג) התובע מפנה לכך שאיש חברת החשמל, אשר הציג את המסמך נ/2, ציין כי מופיע ברישומים כי בבית שחובר היו מקרר, טלוויזיה, מנורות ומגהץ (עמוד 10, שורה 24). לטענת התובע, העובדה שהוזכרה טלוויזיה במקום, בשנת 1957, מלמדת כי אין מדובר בבית נשוא התביעה. לא הונחה בפניי תשתית המאפשרת להסיק מסקנה זו מן הנתון האמור.

(ד) הוא הדין בטענת התובע, המפנה לכך שפירוט של צריכת החשמל בבית, אשר הוצג כנ/3, מתייחס לבית שנמצא בשער החדש, אשר לטענתו אינו המקום בו נמצא הבית נשוא התביעה. התובע לא חקר את איש חברת החשמל על עניין זה. הוא לא הביא תשתית בקשר אליו. זו אף זו, מתרגום המוצג נ/3 עולה כי הוא מתייחס לבית הנמצא בבאב אל חדיד. אין במסמך סתירה כלשהי, אפוא, לתמונה העולה מן המסמכים האחרים.

29. כך עולה גם מתעודה אישית של אלנתשה המנוח מיום 2.8.1947 בדבר חברותו באגודת הפועלים הערבים הפלסטינים. הכתובת הרשומה שם היא אלואד ירושלים (נספח ב' לתצהיר נתבע 1). אף תעודה זו אינה נוקבת בכתובת מדויקת של הבית. עם זאת, היא ממקמת את מקום מגוריו של אלנתשה המנוח, בעת הוצאתה, באזור בו נמצא הבית. כמוסבר לעיל, אין טענה או ראייה, כי היו בתים נוספים באזור, בהם אלנתשה המנוח היה יכול להתגורר.

30. כך עולה גם מתעודת לידה של אחות הנתבעים, פאתנה כאמל אנתשה מיום 26.9.1961. לפי התעודה, נולדה האחות ביום 12.9.1961, בכתובת "אלואד – באב אלחדיד" (נספח ג' לתצהיר נתבע 1). בדומה לראיות עליהן עמדתי לעיל, אף מסמך זה תומך בטענה כי משפחת אלנתשה התגוררה בבית לפני המועד הקובע.

31. (א) כך עולה גם מחשבון ארנונה של עירית ירושלים על שם אלנתשה המנוח, בנכס בבאב אל חדיד מס' 5. לפי האישור, תחולת החיוב בארנונה עבור הנכס היא מיום 1.4.1968, עוד לפני התאריך הקובע לפי חוק הגנת הדייר, 20.8.1968 (נספח ד' לתצהיר נתבע 1).

(ב) מסמך זה נערך ביום 3.2.1975. מועד זה מאוחר ליום הקובע. עם זאת, אין בכך כדי לגרוע ממשקלו. במועד עריכת המסמך, אין חולק כי אלנתשה המנוח שכר את הבית מן המותוואלי. יש להניח כי אם לא היה גר במקום ביום 1.4.1968, לא היה מתנדב לשלם ארנונה 7 שנים לאחור. בעת עריכת המסמך, אלנתשה המנוח, אשר נטל אחריות על התשלום, לא היה יכול לצפות כי שלושים שנים אחר כך תוגש תביעת פינוי נגד בניו, בטענה שאינם דיירים מוגנים בבית. בזמן אמת, המדובר בנטילת חבות מצידו של אלנתשה המנוח. יש לכך מימד משמעותי של אמינות. במצב זה, ניתן להתייחס למצג העולה ממסמך זה באופן דומה לעדות נפטר בניגוד לאינטרס ממוני, אשר משקלה רב (ראו ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, , בפיסקה 26 ואילך).

32. ראיות אלה מספקות בסיס מוצק לטענת הנתבעים בדבר מגוריהם במקום עם משפחתם, במועד הקובע. נתבע 1 הצהיר כי הוא יליד 1.9.1954, ומתגורר בנכס מאז יום לידתו (פיסקה 7 לתצהירו). במשך כל השנים גר בנכס גם נתבע 2, אחיו (פיסקה 15 לתצהירו). באופן דומה, נתבע 2 הצהיר כי הוא יליד 13.9.1962, וגם הוא גר מיום לידתו בנכס (פיסקה 7 לתצהירו). לטענת הנתבע 1, בנוסף לכך, כל אחיו ואחיותיו נולדו בבית (פיסקה 8). למיטב ידיעתו, אביו נולד בנכס מאז לידתו בשנת 1917 (פיסקה 8). הוא גר בנכס עד שהלך לעולמו בשנת 1998 (פיסקה 10 לתצהירו). אמו גרה בנכס מיום נישואיהם ועד לפטירתה בשנת 1999 (פיסקה 10 לתצהיר).

32. הנדבך השני. מה היה מעמדו של אלנתשה המנוח בנכס? מן החומר שבפניי עולה, כי אלנתשה המנוח היה בבית במעמד של שוכר משנה של שוויקי המנוח, עד לשנת 1972, בה החל לחתום על הסכמים לפיהם שכר את הבית מן המותוואלי. כך עולה בבירור מעדותו של נתבע 1, אשר מסר כי לפני שנת 1972, שוויקי המנוח השכיר שני חדרים לאביו (עמוד 23, שורות 4 – 5). בחקירה חוזרת העיד, כי ברשות המשפחה היו 4 חדרים, שיש להם מזמן ירדן, לפני 1967 (עמוד 27, שורות 1 – 3).

33. (א) מעמדו של אלנתשה המנוח כדייר משנה בבית אינו גורע ממעמדו כדייר מוגן. אכן, המותוואלי עצמו אישר כי אלנתשה המנוח היה דייר מוגן בבית. זאת ועוד, חוק הגנת הדייר מכיר גם במעמדו של דייר משנה כדייר מוגן. סעיף 1 לחוק מגדיר דייר כמי שהחזיק בנכס בשכירות, בין ראשית ובין שכירות משנה (ראו הגדרת "דייר משנה", סעיף 1 לחוק). באופן מתאים לכך, קובע סעיף 17 לחוק, כי "(א) חוק זה חל הן על שכירות ראשית והן על שכירות משנה, והוא כשאין כוונה אחרת משתמעת". עוד נקבע, כי "(ב) במידה שחוק זה חל בין דייר לדייר משנה, אין נפקא מינה אם חל החוק גם בין בעל הבית לאותו דייר ואם לאו". היינו, ציר היחסים החשוב הוא בין הדייר, המהווה לצורך העניין בעל הבית, ובין דייר המשנה. החוק חל, אפוא, גם על מי שהיה דייר משנה, במועד הקובע.

(ב) מן החומר שבפניי עולה, כי אלנתשה המנוח התגורר עד שנת 1972 בבית עם משפחתו, ובכלל זה הנתבעים, כדייר משנה של שוויקי המנוח. הוא היה דייר משנה במקום במועד הקובע על פי החוק. מכך עולה, כי אלנתשה המנוח הפך לדייר מוגן במקום.

ג) לא הובאו בפניי ראיות בכתב, דוגמת קבלות, אודות תשלום דמי שכירות מאלנתשה המנוח לשוויקי המנוח. אף לא הובא הסכם ביניהם. אין בכך כדי לשנות מן המסקנה כי אלנתשה היה דייר משנה של שוויקי במקום. אכן, אין כל תשתית העשויה ללמד כי בין השנים היו יחסים כאלה, אשר מכוחם שהה אלנתשה במקום ללא תמורה. גם המותוואלי אינו טוען כך. במצב זה, קיימת לפחות הנחה, אשר לא נסתרה, כי שולמו דמי שכירות על ידי אלנתשה המנוח לשוויקי המנוח. משכך, היה שוויקי המנוח דייר משנה במקום במועד הקובע.

(ד) בשנת 1972 תמו יחסי השכירות עם שוויקי המנוח. אלנתשה המנוח הפך לשוכר עיקרי. עובדה זו אינה יכולה לפגוע בזכותו של אלנתשה כדייר (משנה) מוגן, אשר התגבשה בשנת 1968. זכותו של דייר המשנה בחלק שהושכר בשכירות משנה עולה גם מהוראת סעיף 30 לחוק הגנת הדייר. הוראה זו קובעת כי מושכר שהושכר בשכירות משנה, והדייר חדל להחזיק בו או נפטר, ולא היה אדם אחר לדייר מכוח חוק זה, יהיה דייר המשנה, לגבי החלק המוחזק בידו, לדייר של בעל הבית.

33. (א) הנדבך השלישי. מעמדו של אלנתשה המנוח כדייר מוגן בשנים שלאחר 1972 עולה בבירור משכר הדירה ששולם כל אותן שנים. אלנתשה המנוח נפטר בשנת 1998. מן החומר שבפניי עולה, כי עד לאותה שנה, ולמעשה עד שנת 1999, דמי השכירות השנתיים בנכס עמדו על 65 דינר. כך עולה מהסכמי השכירות שצורפו לתצהיר נתבע 1. המדובר בדמי שכירות נמוכים ביותר. הם לא השתנו משך קרוב ל – 30 שנים. עובדות אלה מספקות אינדיקציה, בעלת משקל רב, לכך שהנכס הוחזק על ידי אלנתשה המנוח כדייר מוגן, לאחר שנת 1972. ברוח זו נפסק, כי "... במקרה של שלושים שנות דיירות בדמי שכירות נמוכים בלא מחאה במקום שלפני כן דר בו דייר מוגן, פרי ההיגיון וניסיון החיים הוא שהנטל צריך להיות על המבקש לסלק את יד הזולת" (רע"א 9354/05 עבדה נ' אלעמד, , בפיסקה ה(2) לפסק הדין). אציין, כי בפי המותוואלי אין הסבר חלופי משכנע, לשיעורם הזעום של דמי השכירות, ולכך שלא השתנו משך פרק זמן כה ארוך.

(ב) לא נעלם מעיני, כי בחומר שבפניי מצויים הסכמי שכירות בין המותוואלי ובין אלנתשה המנוח. הוצגו הסכמים המתייחסים לשנים 1973 – 1977, ואחרי כן לשנים 1993, 1995 – 1998. מן החומר עולה, כי מדי שנה, נחתם הסכם כאמור. על פי ההסכמים שנחתמו, תוקף השכירות הוא לשנה אחת בכל פעם (ראו סעיף 5 להסכמים). לכאורה, עובדה זו אינו עולה בקנה אחד עם דיירות מוגנת, אשר אינה תחומה בזמן מוגדר. עם זאת, יש להעיר כי ההסכמים אינם מתייחסים לשאלת קיומה של דיירות מוגנת. הם אינם שוללים דיירות כזו. זו אף זו. אין במתכונת זו כדי לגרוע באופן ממשי ממשקלו של שכר הדירה הזעום ששולם בגין הנכס. אין בה גם כדי לגרוע מהודאתו הברורה של המותוואלי בקיומה של דיירות מוגנת. אוסיף, כי התביעה שבפניי הוגשה לאחר פטירת אלנתשה המנוח ואשתו. במצב זה, לא ניתן היה לשמוע הסבר, מכלי ראשון, מאלנתשה המנוח בדבר הסיבה לבחירה במתכונת הסכמית זו. על רקע זה, נחלש משקלה של עובדה זו.

38. (א) הנדבך הרביעי. הנתבעים טענו כי שולמו דמי מפתח על ידי אלנתשה המנוח, וכי גם בכך יש כדי לבסס את זכותם כדיירים מוגנים בנכס (בפיסקה 16 לתצהיר נתבע 1; נתבע 1 נקב בסכום של 3,500 דינר כדמי מפתח). לביסוס טענה זו לא הוצג מסמך בכתב. ברגיל, יש בכך כדי להקשות על קבלת טענה מסוג זה. אכן, תשלום של דמי מפתח, בסכום נטען של 3,500 דינר, מלווה בדרך כלל בקבלות או באישורים בכתב.

(ב) עם זאת, אין מניעה, בנסיבות מתאימות, לסמוך על עדות ישירה כהוכחה לביצוע תשלום. דרך הוכחה זו התקבלה כראיה כשירה בנסיבות דומות, למשל להוכחת זהותו של החותם על מסמך (ראו ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' שאול רחמים בע"מ, פ"ד מז(3) 240, בעמוד 261). במקרה זה הן שיקולים של מהימנות, והן שיקולים של סבירות, תומכים בטענת הנתבעים. בכל הנוגע למהימנות, עדותו של נתבע 1 עוררה רושם אמין. הוא העיד בפירוט על מעמד התשלום של דמי המפתח. ניכר היה, כי הוא משחזר אירוע בו נכח. יש להעיר, בהקשר זה, כי העד היה כבן 18 בעת האירוע האמור. סביר כי הבין את משמעות האירוע וזכר את פרטיו.

(ג) מהימנותו של העד מתחזקת, נוכח העובדה שהוא לא היסס להודות בעובדות אשר לא היו נוחות לו. כך, למשל, כאשר הודה כי לפני שנת 1972 לא היה הסכם שכירות בין אלנתשה המנוח ובין המותוואלי (ראו עמוד 24 שורה 15; ראו גם עמוד 23 שורות 4 – 5). כך, למשל, כאשר הודה כי הסכום בו נקב, של 3,500 דינר, שולם לשוויקי המנוח, וכי אינו יודע לנקוב בחלק הסכום אשר הועבר לתובע (עמוד 21 שורה 29; עמוד 22, שורה 3). אילו היה מדובר בהמצאה, לא היה קושי לנקוב בסכום, אשר הועבר כביכול למותוואלי. דווקא הודאתו של העד על כך שאינו יודע, מחזקת את מהימנותו.

(ד) לכך מצטרפים שיקולים של סבירות. מן התיאור לעיל עולה, כי בשנת 1972 עזב שוויקי המנוח את הבית, כשהוא דייר מוגן. על פי חוק הגנת הדייר (ראו סעיף 74 ואילך), הוא זכאי כדייר יוצא בנסיבות אלה לתשלום מאת בעל הבית. אין זה סביר כלל, כי שוויקי הסכים לעזוב את הבית, בלא שהדבר הותנה מראש בתשלום. על רקע זה, תיאורו של נתבע 1 את המעמד בו הועבר הכסף מאלנתשה המנוח לשוויקי המנוח, וממנו גם למותוואלי, הוא סביר. כך גם גירסתו של נתבע 1, כי המותוואלי לא הסכים להעביר את ההסכם לשם אלנתשה המנוח אלא אם ישולם לו הכסף (עמוד 22, שורות 11 - 12).

(ה) התשלום האמור הינו דמי מפתח, היוצרים בסיס עצמאי לזכות הדיירות המוגנת של אלנתשה המנוח, ולאחר פטירתו, זכות דיירות מוגנת של הנתבעים.

34. הנדבך החמישי. אלנתשה המנוח נפטר בשנת 1998. נתבעים הצהירו כי הם מתגוררים בנכס מאז לידתם, ועד עתה. מעדויותיהם, אשר לא נסתרו, עולה כי התגוררו בנכס בעת פטירת אלנתשה המנוח, הוא השוכר על פי ההסכמים עם המותוואלי. על פי הדין, לאחר פטירת אלנתשה המנוח זכות הדיירות המוגנת הוסבה לרעייתו, אשר התגוררה עימו. משזו נפטרה, עברה הזכות לנתבעים, בניהם, אשר התגוררו עימם במקום (ראו סעיפים 20 ו – 27 לחוק הגנת הדייר). התשתית העובדתית לזכותם של הנתבעים כיורשים מפורטת בבירור בתצהיריהם (ראו פיסקה 15 לתצהיר נתבע 1, ופיסקאות 16, 23 לתצהיר נתבע 2; ראו גם צו הירושה, נספח ז' לתצהיר נתבע 1, מיום 10.4.02, בו מופיעים שני הנתבעים כיורשי הוריהם). תשתית עובדתית זו לא נסתרה בהליך שבפניי. אוסיף כי הנתבעים הצהירו כי אין להם דירה אחרת (בפיסקה 15 לתצהיר נתבע 1; פיסקה 16 לתצהיר נתבע 2). בחומר הראיות הקביל אין כל אינדיקציה, כי לנתבעים או למי מהם דירה אחרת, העשויה לשמש להם למגורי קבע. הטענה כי הם מתגוררים באלגיב ביהודה ושומרון לא הוכחה בראיות קבילות. יוצא, כי לנתבעים זכות, כדיירים מוגנים, מכוח הוראות הדין האמורות (ראו רע"א 2225/91 אחי נאמנות בע"מ נ' בן חמו, פ"ד מה(4) 14; ראו גם ע"א 300/65 עזבון גליה מוטילוב נ' לונייבסקי, פ"ד יט(4) 73, 80).

36. הנדבך הששי. הוראת סעיף 30 לחוק הגנת הדייר קובעת כי דייר המשנה יהיה במעמד של דייר מוגן, בחלק של הנכס אותו החזיק. בבית הנדון 10 חדרים. מן החומר עולה, כי בשנות ה – 50' חוברו לחשמל 2 חדרים על שמו של אלנתשה המנוח. בשנת 1977 חובר חדר שלישי. בשנת 1978 חובר חדר רביעי. המדובר בחדרים שחוברו לחשמל. עם זאת, אין ראייה כי הוחזקו על ידי אלנתשה חדרים שלא חוברו לחשמל. אין גם כל סבירות בדרך פעולה כזו. על רקע זה עולה השאלה, האם מעמדו של אלנתשה כדייר מוגן בנכס חל על כל 10 החדרים שבבית?

37. התשובה לכך היא בחיוב. ראשית, הודאתו של המותוואלי בכל הנוגע למעמדו של אלנתשה המנוח בבית לא הוגבלה לחלק מן הבית. היא היתה בלתי מסויגת. שנית, שכר הדירה בסך 65 דינר שולם בגין כל הבית. יש בכך כדי ללמד, כי אלנתשה המנוח היה בעל מעמד של דייר מוגן בכל הנכס, ולא רק בחדרים הנזכרים.

38. (א) טענות נוספות. המותוואלי טען, כי עובר לפטירתו של אלנתשה המנוח, הועלו דמי השכירות לשיעור של 175 דינר לשנה. לטענתו, הנתבעים לא הסכימו לשלם סכום זה, ועל כן, ועל רקע סירובם לחתום על הסכם שכירות על שמם, לא התממשה כוונתו להעביר את השכירות המוגנת אליהם.

(ב) דין טענות אלה להידחות. הוצגו בפניי הסכמי שכירות לא מעטים שנערכו בין אלנתשה המנוח ובין המותוואלי, לאחר שנת 1972. בכל ההסכמים מופיע שכר דירה זהה, 65 דינר. הדברים אמורים גם בהסכם משנת 1419 להג'רה, היא שנת 1999 (סומן ת/4 על ידי התובע). אילו שונה שכר הדירה, ומה גם בדרך של הגדלתו בשיעור חד של כ – 170%, ניתן היה לצפות כי הדבר יקבל ביטוי בהסכם. אילו שולם שכר דירה כאמור, ניתן היה לצפות כי הדבר יקבל ביטוי בתיעוד כתוב, לרבות בקבלות. יש להזכיר, כי מעמדו של המותוואלי בנכס הוא של נאמן. אין זה סביר, כי קיבל דמי שכירות בלא שהוציא קבלות מתאימות. במצב זה, אי המצאת תיעוד כתוב, המעגן טענה זו של המותוואלי, מונע את קבלתה.

(ג) זו אף זו. אין זה סביר כלל, כי הנתבעים התנגדו לחתום על הסכם שכירות אשר יעגן את מעמדם כשוכרים מוגנים בנכס. לנתבעים אינטרס מובהק בעיגון פורמלי של מעמד זה. אני דוחה טענה זו של המותוואלי.

(ד) אכן, נוכח התיאור דלעיל המסקנה המתבקשת היא, כי העלאת שכר הדירה, כמתואר, לא קדמה לפטירתו של אלנתשה המנוח, אלא באה בעקבותיה. יש בתיאור זה תמיכה בטענות הנתבעים, כי התובע ביקש להעלות את שכר הדירה לאחר פטירתו של אלנתשה המנוח (ראו עדות נתבע 1, עמוד 24, שורה 22).

(ה) אוסיף, כי המותוואלי נקלע בהקשר זה לקושי. הוא טען, כי הנתבעים סירבו לשנות מההסכם הישן או להוסיף דמי שכירות (עמוד 8, שורות 12 – 13). הוא העיד, כי רצה להעביר את השכירות המוגנת לשמם של הנתבעים, אם יוסיפו לדמי השכירות (עמוד 8, שורה 5). קשה ליישב טענה זו עם הטענה, כי אלנתשה המנוח שילם למותוואלי, עובר לפטירתו, שכר דירה של 175 דינר, כטענתו (סעיף 6(ג) לתצהיר). לשיטת המותוואלי, הועלה שכר הדירה סמוך לפטירתו של אלנתשה המנוח. על פי שיטה זו עצמה, אין זה סביר כלל, כי לאחר הפטירה, היה צורך בהעלאה נוספת של דמי השכירות, כפי שמשתמע מעדותו של המותוואלי. על רקע זה מתחזקת המסקנה, כי בעקבות פטירתו של מר אלנתשה המנוח, ביקש המותוואלי להעלות את דמי השכירות, וכי זו הסיבה לכך שהנתבעים סירבו לחתום על הסכם עימו. בנסיבות אלה, אין בסירוב האמור כדי לפגוע במעמדם בנכס.

(ו) אוסיף עוד, כי טענת המותוואלי, כי דמי השכירות הועלו עוד בחייו של אלנתשה המנוח, אינה סבירה גם מבחינה נוספת. מן החומר שבפניי עולה, כי דמי השכירות נותרו ללא שינוי במשך שנות דור, תקופה של 27 שנים, בין 1972 ל – 1999. אין בפניי הסבר כלשהו, מדוע לפתע יועלו דמי השכירות עובר לפטירתו של אלנתשה המנוח. גם על רקע זה, לא אוכל לקבל את הטענה האמורה.

(ז) כן אוסיף, כי התובע טען, כי בהסכם בין הצדדים היה רשום דמי שכירות בגובה 175 דינר (עמוד 9, שורה 8). הוצגו בפניי הסכמים. באף אחד מהם לא רשום דמי שכירות בגובה הנטען. לטענתו, אין בידיו את ההסכם הזה. הוא הסביר, כי היה נותן קבלות (עמוד 9, שורה 10). ניתן היה לצפות, כי כנאמן שמר לעצמו העתקים מן הקבלות. חרף זאת, לא הוצגו קבלות כאמור על ידו.

39. סיכום בינים. הוכח כי הנתבעים הינם דיירים מוגנים בנכס. עתה יש לדון בטענות התובע בדבר עילות פינוי העומדות לו. לכך אפנה עתה.

עילות פינוי

40. אי תשלום דמי שכירות. לעניין זה הנתבעים טוענים כי הם ממשיכים לשלם עד היום דמי שכירות בגובה 65 דינר ירדני. לטענתם, התובע או מי מטעמו סירב לקבל את דמי השכירות הנ"ל. לפיכך, דמי השכירות נשלחו לו בהמחאות בדואר רשום. הנתבעים מפנים בהקשר זה לאישורי משלוח של מכתבים לתובע, מן השנים 2000 – 2005, הנוקבים בשמו של התובע ובמענו. הם מפנים גם להעתקי הפקדות בבנק הדואר (נספח י' לתצהיר נתבע 1).

41. קבעתי לעיל כי דמי השכירות המוסכמים עמדו על 65 דינר לשנה. יש ממש בטענת הנתבעים, כי תשלום דמי השכירות עד שנת 1999 עולה מן ההסכמים שצורפו. בשנת 1999, על פי התרגום שצורף להסכם מאותה שנה (סומן ת/4 על ידי התובע), שולמו כל דמי השכירות, על פי רישום בכתב יד בשולי ההסכם.

42. מן החומר עולה גם, כי בתקופה עובר לתביעה, בשנים 2000 – 2005, נשלחו לתובע דמי שכירות בגובה של 65 דינר באמצעות הדואר. לעניין זה, צורפו לתצהירו של נתבע 1 העתקים של המחאות דואר בגין דמי השכירות על סך של 65 דינרים ירדניים בצירוף אישורים על משלוחם בדואר רשום למשך השנים 2000 – 2005, נספח י' לתצהיר. התובע אישר, כי קיבל מכתב אחד מן הנתבעים לביתו, אותו לא פתח (ראו עמוד 8, שורות 29 – 30). יש בכך חיזוק לטענת הנתבעים, כי מאז שנת 2000 התובע מסרב לקבל את דמי השכירות, ומאז הם מפקידים את דמי השכירות מדי שנה בדואר ושולחים את הסכום בדואר רשום לתובע (פיסקה 21 לתצהיר נתבע 1). חיזוק נוסף לטענת הנתבעים נמצא בתצהירו של המותוואלי, שם הוא מאשר כי סירב להצעה שהם ימשיכו לגור ולשלם שכר דירה שנתי של 65 דינר (סעיף 5(ב) לתצהיר).

43. משהוצעו דמי שכירות בהתאם להסכם למותוואלי, ולא נגבו, בשל סירובו לקבלם, לא הוכחה הפרה בכל הנוגע לתשלום שכר הדירה. לפיכך, הטענות לעילת פינוי בגין עניין זה נדחות.

44. נטישה. בתצהיר המותאוולי נטען כי הנתבעים מתגוררים באלגיב ביהודה ושומרון. על בסיס זה, הועלתה כלפיהם טענת נטישה (ראו פיסקאות 3(ב) ו - 6(א) לתצהיר האמור).

45. בפסיקה נקבע, כי "... בעל הבית התובע פינוי חייב לשכנע את בית המשפט שהדייר נטש את המושכר לחלוטין, על מנת לא לשוב אליו, כי הוא מוציא מחברו. נטל שכנוע זה נשאר על שיכמו מתחילת הדיון ועד סופו" (דברי כב' השופט זוסמן בע"א 170/63 פפסימידוף ואח' נ' חיזק ואח', פ"ד י"ז, 2498, בעמוד 2501). התובע לא הרים נטל זה, ולו לכאורה. הוא לא הוכיח, ולו לכאורה, עובדות אשר היו עשויות להעביר את נטל הבאת הראיות לצד שכנגד. מעבר להצהרה ריקה כי הנתבעים העתיקו את מקום מגוריהם כנטען, אין בפניי ולו בדל של ראייה, הקושר את הנתבעים, או מי מהם, אל המקום הנטען.

46. (א) זאת ועוד. נתבע 2 ציין בתצהירו, עליו לא נחקר, כי קיבל את כתב התביעה בכתובת האמורה (פיסקה 9 לתצהירו). הדברים לא נסתרו. נתבע 2 אף מפנה לכך, שבכתב התביעה מצויין מענו בכתובת הנכס. בטענה זו יש ממש. עולה מכך הודאה של התובע עצמו, כי אין נטישה של נתבע זה. בתוך כך, כתב התביעה עצמו אינו עולה בקנה אחד עם טענות התובע לעניין מקום מגוריו של נתבע 2. עובדה זו מחלישה עד מאד את האפשרות לסמוך על טענות אלה.

(ב) המותוואלי עצמו טען, כי ביקר במקום פעם אחת בשנת 2006 וראה בו את אשתו של הנתבע 2 (עמוד 6, שורה 23). לטענתו, אחרי כן הגיע למקום אחותם של הנתבעים, את שמה לא ידע לומר, אשר גם היא גרה במקום (עמוד 6, שורות 29 – 31; עמוד 7, שורות 1 – 4). מגורי אשתו של נתבע 2 במקום, במועד הביקור הבודד של המותוואלי במקום מאז שנת 1998, תומכים גם הם בטענות הנתבעים. הנתון האמור אינו עולה בקנה אחד עם טענות המותוואלי, כי נתבע 2 נטש את המקום. על רקע זה, נחלשת עוד יותר טענת הנטישה שבפי התובע.

47. (א) אוסיף, כי הנתבעים טוענים כי הם ממשיכים להחזיק ולהתגורר בנכס עד עצם היום הזה, ומעולם לא נטשו אותו. לטענתם, הם מתגוררים בנכס מיום לידתם ועד עתה. נתבע 1 כפר בטענה כי הוא מתגורר ביישוב אלגיב ביהודה ושומרון המדובר בשקר (פיסקה 14 לתצהירו; ראו גם עמוד 25, שורות 15 – 22). מעדותו עולה כי אפשר שהוא עובד במקום (עמוד 25, שורות 25 – 27). לטענתו, לא עזב את הבית מלידתו ועד עתה. הוא מפנה בהקשר זה לתעודת הזהות שלו, נספח א' לתצהירו, בה מענו רשום ברח' אל ואד 5 ירושלים (פיסקה 14).

(ב) באופן דומה, נתבע 2 מצרף תעודת זהות שלו, בה רשומה הכתובת באב אל חדיד מס' 5 ירושלים (פיסקה 8 לתצהירו, ונספח א' לאותו תצהיר). גם נתבע 2 טוען כי הוא מתגורר בבית מיום לידתו, ומעולם לא עזב אותו (פיסקה 15 לתצהירו). במשך כל השנים התגורר במקום עם הוריו, נתבע 1 ואחיו ואחיותיו (פיסקה 16 לתצהירו).

(ג) טענות אלה לא נסתרו בראיות קבילות. אין לי עילה שלא לקבלן. על יסוד כל האמור, אני קובע כי התובע לא עמד בנטל לבסס עילת נטישה.

48. השכרה בשכירות משנה. לטענת התובע, הנתבעים משכירים יחידות בבית בשכירות משנה, שלא כדין, ועל כן יש לפנותם מן הדירה.

49. הנתבעים מכחישים כי הם משכירים יחידות בשכירות משנה (ראו פיסקה 20 לתצהיר נתבע 1). לטענת נתבע 1, כל אחד משני האחים גר בשתי יחידות דיור בנכס (פיסקה 20 לתצהירו).

50. התובע לא הוכיח טענה זו במישור העובדתי. הוא התבסס בהקשר זה על ביקור בודד שערך במקום בשנת 2006, ובו ראה את אשתו של נתבע 2, ואת אחותם של הנתבעים (רעו עמוד 6, שורה 19, 23, 29 – 31; עמוד 7, שורות 1 – 4). חוץ מהן, לא ראה במקום נשים נוספות (עמוד 7, שורה 6). הוא אישר, כי בין השנים 1998 – 2006 לא ביקר במקום (עמוד 7, שורה 10). במצב זה לא הוכחה שכירות משנה למאן דהוא.

51. אכן, הנתבע 1 אישר בעדותו, כי בבית מתגוררים דיירים נוספים. הוא נקב בשמותיהם ובמיקום היחידות בהן הם מתגוררים (ראו עמוד 18, שורה 23). הוא הסביר, כי המדובר בשוכרים מוגנים (עמוד 18, שורות 28 – 29; ראו גם בפיסקה 24 לתצהירו), הנמצאים במקום פרק זמן ניכר (עמוד 18 שורה 23). כשנשאל אם הנתבעים טוענים לזכויות בששת החדרים האחרים, טען כי "השישה חדרים האלה הם לנו כי אנו אוספים את דמי השכירות לדיירים ונותנים אותם לתובע, לפעמים לא תמיד" (עמוד 17, שורות 19 – 20; ראו גם עמוד 18 שורות 1 – 3, 7). לדבריו, הנתבעים החלו לעשות זאת לאחר שהיה הסכם בין התובע ובין שוויקי המנוח על העברת הסכם המגורים וההשכרה (עמוד 17, שורות 24 – 25). יצויין, כי מעדות נתבע 1 עולה, כי מן הדיירים האמורים נלקחים סכומים פעוטים, 5 – 10 דינר, ודמי השכירות ששולמו לתובע, בסך 65 דינר, כוללים את הסכומים האמורים (ראו עמוד 19, שורות 1 – 3).

52. אין בפניי ראיות, הסותרות תיאור זה. במצב זה, לא אוכל לקבוע כי הוכחה במישור העובדתי שכירות משנה, המהווה הפרה של הסכם השכירות. לכל היותר, המדובר בדיירי משנה, אשר נמצאים במקום עוד בתקופה שהדייר העיקרי היה שוויקי המנוח. אין בהימצאותם במקום, ובהשתתפותם בתשלום דמי השכירות השנתיים, כמתואר לעיל, משום עילה כלשהי לפינוי הנתבעים או מי מהם.

53. טענת התובע בהקשר זה מעוררת קושי גם מן הפן המשפטי. הנתבע 1 מפנה בהקשר זה לנוסח חוזה השכירות, אשר במבוא לו מצויין כי אופן השימוש במושכר הוא "למגורים ולהשכנת (השכרת) אחרים". אכן, בתרגום שהוצג על ידי התובע, נכתב כי התרגום הנכון הוא "למגורים ולא להשכנת אחרים". ברם, המותוואלי עצמו אישר בעדותו כי בהסכם כתוב "להשתכן ולשכן" (עמוד 7, שורה 12). לשאלה אם על פי זה, היה נתשה המנוח רשאי להשכיר לאחרים, השיב כי "זה המנהג, זה מה שמקובל בירושלים" (עמוד 7, שורה 14). דברים אלה מלמדים, כי ככל שהיתה במקום השכרת משנה על ידי אלנתשה המנוח, הדבר נעשה בהסכמה ועל פי הוראות ההסכם בין הצדדים. יוצא, כי גם מן הבחינה המשפטית לא הוכחה עילת פינוי נטענת זו.

54. אוסיף עוד, כי סעיף 3 להסכם קובע כי אסור לשוכר להעביר את השכירות או להשכיר את המושכר כולו לאחר בלי רשות המשכיר בכתב על השטר. מסעיף זה משתמע, כי ככל שמדובר בהשכרת משנה של חלק מן הנכס, כפי שנטען על ידי התובע במקרה זה, אין דרישה לרשות של המשכיר כאמור. אף בכך יש כדי להחליש את טענות התובע בנקודה זו.

55. רווח בלתי הוגן. עילת פינוי זו קבועה בסעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר, הקובע כעילת פינוי מצב בו "הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת המשנה ריווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות העניין". כעולה מן המתואר לעיל, לכל היותר, הוכח כי ניטל מדיירים במקום חלקם היחסי בדמי השכירות המוסכמים, 65 דינר לשנה. ספק אם בסכומים הזעומים בהם מדובר יש רווח כלשהו. מקל וחומר, שאין מדובר אפילו לכאורה ברווח בלתי הוגן.

56. הטרדה, הקנטה. עילת הפינוי הרלוונטית לעניין זה קבועה בסעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר, ולפיה קיימת עילת פינוי מקום בו "הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להטריד או להרגיז את שכניו, לרבות בעל הבית שהוא שכנו". אין אפילו תשתית ראשונית לביסוסה של טענה זו. אין כל ראייה בדבר הטרדה שיטתית של מי מן השכנים הנמצא במקום, כנדרש בסעיף זה. כל שנטען בתצהיר המותוואלי הוא, כי הנתבעים השתלטו על המקום כבריוני שטח, וכי "אין ספק ... [שהם] מטילים פחד ואימה על הסביבה והם כולם מאיימים עלי כנציג התובע ומטרידים אותי וגורמים לי ממש לפחד מהם" (פיסקה 9(ב) לתצהירו). המדובר בטענה לקונית. היא נעדרת פירוט מינימלי. בתוך כך, אין היא מתייחסת בבירור לשכנים שבמקום. במצב זה, אין לי אלא לדחות את הטענה האמורה.

57. התוצאה היא, כי לא הוכחה עילה כלשהי לפינוי הנתבעים מן הנכס. במצב זה, מתייתר הצורך לדון בטענת הנתבעים לסעד מן הצדק.

פיצול סעדים

58. התובע מודיע בכתב התביעה כי הוא שומר על הזכות לפצל סעדיו או עילותיו, ומבקש כי תאפשר לו להגיש תביעה אחרת לאחר מכן. הנתבעים מתנגדים לפיצול הסעדים, אשר לטענתם עומד בניגוד לדין. הנתבעים שמרו על זכותם להגיב לבקשה מסודרת לפיצול סעדים, לאחר שכזו תוגש על ידי התובע. עד עתה לא הוגשה בקשה מסודרת על ידי התובע לעניין זה. זאת ועוד. בספרות צויין, כי "בקשה להיתר לפיצול סעדים צריכה להיערך ולהיות מוגשת בדרך של בקשה בכתב. הבקשה צריכה להיות מנוסחת במפורש ולא באופן סתמי ולקוני" (א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה שמינית, בעמוד 125). יש להגיש בהקשר זה בקשה מפורטת (ע"א 2821/90 שומרוני נ' רוזנבלום, פ"ד מז(1) 201, 208). בפניי אין בקשה כאמור. אין הבהרה מהו הסעד הנוסף המבוקש, ומהי העילה עליו הוא מושתת. במצב זה, אין בידי להיעתר לבקשה לפיצול סעדים.

סעד כספי

59. בכתב התשובה נתבע סעד חדש לחלופין, והוא לשלם לתובע לפחות 75% מדמי השכירות הנגבים על ידם. לטענת התובע, מקום בו קיימת שכירות משנה, דמי השכירות יהיו לפחות כפל מדמי השכירות המוסכמים, בתוספת של 75%. סעד זה מבוסס על הפירוש שניתן על ידי התובע להוראת סעיף 49 לחוק הגנת הדייר, העוסק בשכר הדירה במצב של שכירות משנה.

60. דין דרישה זו להידחות. הטענה לסעד כספי לא קיבלה לבוש קונקרטי. אין סכום הנתבע. לא ניתנים פרטים מינימאליים אודות הסעד המבוקש. כאלה אף לא הוכחו. די בכך על מנת לדחות דרישה זו (השוו ע"א 1242/04 ש. גמליאל חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ש. ארצי חברה להשקעות בע"מ, , בפיסקה 22 לפסק הדין). אוסיף, כי התקנות אוסרות להעלות בכתב תשובה נימוק תביעה חדש (תקנה 64 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984). מטרתו של כתב התשובה היא אך כדי "... להגיב על טענות בלתי צפויות שהועלו בכתב ההגנה וכדי להעלות לפני בית המשפט עובדות חדשות הנותנות מענה לכתב ההגנה" (גורן, בספרו הנ"ל, בעמוד 90). העלאת סעד חדש במסגרת כתב תשובה חורגת ממטרתו של כתב טענות זה. אף מטעם זה, יש לדחות את הדרישה האמורה של התובע.



התוצאה

התביעה נדחית. התובע ישא בהוצאות הנתבעים בסך של 10,000 ₪. לסכום זה יש להוסיף מע"מ כדין והוא ישולם עד ליום 15.3.09. בגובה ההוצאות הבאתי בחשבון את היקפו של התיק וכמות העבודה שנדרשה בו; את התוצאה אליה הגעתי; הבאתי בחשבון גם אי הגשת תרגומים על ידי שני הצדדים ביחס למסמכים שהוגשו, את ההתנהלות בנושא גילוי המסמכים, ואת העובדה שהתובע העלה בסיכומיו טיעונים בעובדה בלא שהיה לעניינם בסיס ראייתי (ראו עמודים 7 – 9 לסיכומי התובע).



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דיני הגנת הדייר

  2. תיקונים במושכר

  3. דייר נדחה

  4. דייר נגזר

  5. עזיבת דייר מוגן

  6. פינוי דייר ממשיך

  7. שוכר משנה דייר מוגן

  8. אי קיום אסיפת דיירים

  9. דייר מוגן שימוש בחצר

  10. פינוי דייר מוגן מחנות

  11. הגנת הדייר אחזקת הבית

  12. דייר מוגן בעסק שנפטר

  13. פינוי דייר מוגן בעסק

  14. דייר מוגן נגזר ונדחה

  15. בן של דייר מוגן שנפטר

  16. זכות דיירות מוגנת בצריף

  17. חוק הגנת הדייר - נטישה

  18. נכדה של דייר מוגן שנפטר

  19. דייר מוגן שזנח בן זוגו

  20. סעיף 20 לחוק הגנת הדייר

  21. מעבר דייר מוגן לבית אבות

  22. שינויים במושכר דייר מוגן

  23. פיצוי על פינוי דייר מוגן

  24. זכויות נכדים של דייר מוגן

  25. בן זוג של דייר מוגן שנפטר

  26. פטירת דייר מוגן לפני פינוי

  27. העברת זכויות של דייר מוגן

  28. פינוי משפחת דייר מוגן מחנות

  29. פינוי דייר מוגן לצורך קיומי

  30. פינוי בני משפחה של דייר מוגן

  31. האם עובר יכול להיות דייר מוגן

  32. חוק הגנת הדייר - רקע היסטורי

  33. פינוי דייר מוגן בגלל שיפוצים

  34. נכד של דייר מוגן שהוריו בחיים

  35. דייר מוגן שלא שילם דמי שכירות

  36. פינוי דייר מוגן מעסק בשל נטישה

  37. דמי שכירות דיירים מוגנים בחנות

  38. פינוי דייר מוגן שלא משלם שכירות

  39. זכויות דייר ממשיך בדיור הציבורי

  40. התנתקות דייר ממערכת מיזוג מרכזית

  41. תביעה לפינוי דייר מוגן בתל אביב

  42. זכויות קרובי משפחה של דייר מוגן

  43. מועד פינוי דייר מוגן לאחר פסק דין

  44. החלפת מנעול לדייר מוגן ללא התראה

  45. פינוי דייר מוגן - שינויים במושכר

  46. גובה דמי שכירות של דייר מוגן בעסק

  47. הגדרת ''בעל בית'' בחוק הגנת הדייר

  48. דייר מוגן בחנות בבית קרקע בתל אביב

  49. תחולת חוק הגנת הדייר על תוספת בניה

  50. ויתור על חוק הגנת הדייר בשטר משכנתא

  51. פינוי דייר מוגן שלא משלם מיסי עירייה

  52. דמי שכירות גבוהים מהמוסכם לדייר מוגן

  53. פינוי דייר מוגן לצורך תיקונים בדירה

  54. פינוי דייר מוגן עקב קבלת רישיון בניה

  55. זכויות בן זוג דייר מוגן שעזב את הנכס

  56. פסק דין הצהרתי לגבי ירושה מדייר מוגן

  57. דירה בבעלות דייר ממשיך שגר בה דייר מוגן

  58. תביעה לתשלום דמי שכירות נגד דייר ממשיך

  59. הכרה כ"דייר ממשיך" ערעור לבית המשפט העליון

  60. צמצום היקף תחולתו של חוק הגנת הדייר בפסיקה

  61. פינוי דייר מוגן שמשכיר את הדירה בשכירות משנה

  62. פירוק שיתוף בדירת מגורים בן זוג של דייר מוגן

  63. התיקונים שבעל הבית חייב לבצע לפי חוק הגנת הדייר

  64. תניית ויתור על הגנות של סידור חלוף או דיירות מוגנת

  65. האם רכישת זכויות דיירות מוגנת בחנות כוללת את החצר ?

  66. תביעה לפנות דייר מדירה ציבורית בה התגוררה אימו המנוחה

  67. האם נרכשו זכויות בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  68. עתירה כנגד החלטה שלא למכור דירה בדיור הציבורי בתנאי מבצע

  69. דייר מוגן: מספיק שהיה מקום אחר להתגורר בו כדי לשלול את זכאותו

  70. תביעה לפנות בני זוג הרשומים כנשואים, מדירה אשר הושכרה בשכירות בדיור הציבורי

  71. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון