קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שינוי ייעוד קרקע הפחתת דמי חכירה: מבוא בין התובע, הגוף המנהל על פי דין את מקרקעי ישראל, לבין הנתבעת, עמותה שמטרתה הקמה וניהול של ישיבות וכוללים, נחתם ביום 28.1.1973 חוזה פיתוח ולפיו התחייבה הנתבעת לבנות 42 יחידות דיור במקרקעין הידועים כגוש 30244 חלקות 2, 4 ו- 5 (מגרש 31/א' לפי תב"ע 1502) בסנהדריה בירושלים (להלן בהתאמה: "חוזה הפיתוח" ו- "המקרקעין"). בהתאם לחוזה הפיתוח שילמה הנתבעת לתובע תשלום חד פעמי בשיעור של 80% מערך המגרש וכן הפקידה דמי שימוש שנתיים. התובע טען בכתב התביעה כי בניגוד להתחייבות שניתנה על פי חוזה הפיתוח בנתה הנתבעת במקרקעין ישיבה, פנימייה וכולל לאברכים ולפיכך לא נחתם, כפי שאמור היה להיעשות, חוזה חכירה. עוד טוען התובע כי החל מיום 1.4.1980 חדלה הנתבעת מתשלום דמי החכירה השנתיים בנימוק שמשלא נבנו על המקרקעין יחידות דיור אלא ישיבה שבעבורה יש לשלם דמי חכירה נמוכים יותר. הנתבעת טוענת כי מרבית רכיביה של התביעה התיישנו. עוד נטען, כפי שצוין לעיל, כי מלכתחילה נחתם הסכם הפיתוח בכוונה לבנות את יחידות הדיור וכך נערכה השומה שהעריכה את הקרקע כמיועדת למטרה זו ונקבעו דמי חכירה שנתיים המיועדים למבני מגורים בשיעור של 5% מערך 20% מהנכס שלא שולמו. בפועל שונתה מטרת ההתקשרות בהסכמה ונבנו הישיבה והפנימייה. לשיטתה של הנתבעת המתבקש משינוי מטרת ההסכם הוא כי תיעשה הערכה מתחדשת של הקרקע לפי יעודה האמיתי למוסד ציבורי והערכה כזו הייתה, כך סבורה הנתבעת, נמוכה ב- 30% מהערכה שנעשתה לקרקע כאשר יועדה למגורים. מכאן, כך הטענה, שילמה הנתבעת למעלה מ- 100% מערך הקרקע כאשר זו מיועדת למוסד ציבורי ולכן יש לראות את דמי החכירה ככאלו שהוונו והנתבעת פטורה מדמי חכירה. טענה נוספת שמעלה הנתבעת בכתב ההגנה היא כי מוסדות ציבור מקבלים את הקרקע ללא תשלום ראשוני אלא כנגד תשלום דמי חכירה של 2% מערך הקרקע כולה. הנתבעת טוענת כי דמי החכירה שנגבו ממנה היו בגובה של 5% והן נגבו בטעות לא מהחלק שלא שולם עבור הקרקע אלא ממלוא ערכה ואת הסכום העודף יש לקזז מדמי השכירות הנתבעים והיא נותרת ביתרת זכות. בין הצדדים נוהל הליך קודם (ת.א. 20001/95). כתב התביעה הוגש ביום 20.11.95 ולימים ניתן פסק דין ובוטל. בהמשך ביקשו הצדדים להפסיק את התובענה בהתאם לתקנה 154 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984 (להלן: "התקנות") וכך נעשה ביום 25.10.01. בחלוף מספר שנים ביקש התובע לחדש את ההליכים וכאשר הדבר לא נסתייע הוגשה התביעה הנוכחית. באשר לסכום התביעה - 759,804 ₪ - הרי שסכום זה מורכב משני חלקים: הסכום המקורי שנתבע בת.א. 20001/95 - 249,117.66 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מאותו מועד ועד ליום הגשת התביעה הנוכחית - 575,535.45 ₪. יתרת הסכום היא החוב שבין שנת 2000 ועד למועד הגשת התביעה - 186,269 ₪. העובדות שאינן שנויות במחלוקת והשאלות העומדות להכרעה המחלוקת בין הצדדים היא מצומצמת ובמהלך שמיעת הראיות צומצמה עוד יותר. אין חולק כי הנתבעת חכרה את המקרקעין כדי להקים בהם 42 יחידות דיור וכתוצאה ממטרת שימוש זו נקבעו דמי החכירה וכן דמי החכירה התקופתיים. בטרם הקמת הבניין החליטה ככל הנראה הנתבעת לשנות את השימוש שתעשה בו וביקשה להקים ישיבה הכוללת גם פנימיה, לרבות חדרי אוכל וחדרי שינה. הנתבעת הגישה לרשויות התכנון בקשה למתן היתר בהתאם לשימוש העדכני. מינהל מקרקעי ישראל, התובע, נתבקש להסכים להגשת התכניות שהוגשו והוא נתן את הסכמתו להגשתן. כאשר מדובר בבנייה למגורים היה התשלום של החוכר שווה ל- 80% מערך הקרקע כדמי חכירה ראשוניים ועוד 5% מיתרת 20% שלא שולמו כדמי חכירה שנתיים. ככל שמדובר במבני ציבור הרי שלא משולם הסכום הראשוני אלא דמי החכירה הם 2% מערך הקרקע. על רקע זה נותר להכריע במספר שאלות: האם חתימת המינהל על הבקשה להיתר שבמסגרתה שונתה מטרת החכירה מבניית 42 יחידות דיור להקמת ישיבה ופנימיה כוללת גם הסכמה לכך שדמי החכירה הראשוניים והשנתיים יחושבו על בסיס ההנחה כי מדובר במוסד ציבורי ולא בקרקע המשמשת למגורים על כל המשתמע מכך. האם זכאי התובע למלוא הסכום הנתבע או שחלק מרכיבי התביעה התיישנו. משמעות חתימת המינהל על גבי הבקשה להיתר בעניין זה עמדת התובע היא כי יש לפעול לפי הוראות חוזה הפיתוח המחייב את הצדדים ועל פיו, כאשר הוא מפנה לחוזה החכירה, חבה הנתבעת בתשלום דמי חכירה שנתיים בסכום של 315 שקלים ישנים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. התובע נסמך בנוסף להסכמה הבסיסית בין הצדדים גם על עדות גב' רחל אנג'ל מנהלת מחלקת עיסקאות שתיארה את נהלי העבודה בתובע ולפיו המינהל אינו מכיר באפשרות להקטנת דמי החכירה במקרה של שבח שלילי. באותם מקרים שבהם השימוש שנעשה בפועל במקרקעין אינו בהתאם ליעוד המקורי אלא ביעוד שערכו הכלכלי נמוך יותר אין המינהל מוכן לוותר על דמי החכירה המקוריים שנקבעו. הנתבעת טוענת כי יש לראות את ההסכמה לשינוי מטרת השימוש במקרקעין כמביאה לכך שדמי החכירה ייגבו על פי המטרה החדשה. היא סבורה כי הדבר נלמד מהיותו של המינהל נאמן על מקרקעי הציבור והדרישה לרמת הגינות גבוהה; החובה לקבוע את דמי החכירה לפי ערכה הריאלי של הקרקע על פי החלטות המינהל; הפרשנות התכליתית של ההסכם בין הצדדים; היות החוזים חוזים אחידים, חוזי רשות ועוד. מכוח כל אותו מכלול של דינים למדה הנתבעת כי עליה לשלם את דמי החכירה החלים על מבני ציבור ואין לקבל את עמדת המינהל המסרב להכיר בשינוי שחל בשימוש, בהסכמתו, ובכך שבשימוש הנוכחי שווי המקרקעין נמוך יותר. המסקנה שאותה מסיקה הנתבעת בסיכומיה היא כי כאשר שילמה את דמי החכירה הראשוניים - שילמה למעשה את מלוא ערך המגרש לפי היעוד החדש שלו ולכן היא ביתרת זכות היכולה לכסות את תשלומי דמי החכירה השנתיים עד לתום תקופת החכירה. מטעם הנתבעת העיד מר דוד ברונר שלא היה מעורב ביחסים בין הצדדים למד מתוך הסכמת המינהל להגשת הבקשה למתן היתר על הסכמה לשינוי מטרת השכירות וכפועל יוצא ממנה על הסכמה לשינוי דמי החכירה. במחלוקת זו עדיפה בעיני עמדת המינהל ולפיה אין ללמוד מההסכמה לשינוי מטרת השימוש במקרקעין על ההסכמה להפחתת דמי החכירה. מתוך חוזה הפיתוח עולה כי ההחכרה נעשתה לשם הקמת 42 יחידות דיור ובהתאם הוסכם על הערכת המגרש בסכום של 315,000 לירות כאשר הנתבעת שילמה 80% מסכום זה. דמי השימוש השנתיים נקבעו לסך של 3,150 לירות והופקדו בהתאם לסעיף 4 (ג') (2) לחוזה הפיתוח. עוד הוסכם בין הצדדים כי בחוזה החכירה שיחתם ביניהם יחשבו את הסכום הנקוב בסעיף 4 (ג') (1) כדמי חכירה חד פעמיים ואת הסכומים הנקובעים בסעיף 4 (ג') (2) כדמי חכירה שנתיים וזאת בכפוף לשניים: שינויים בעקבות שינוי גבולות המגרש או החזרת חלק ממנו (סעיף 16 (א') לחוזה הפיתוח). אף שחוזה החכירה לא נחתם לבסוף הסכמת הצדדים כפי שעולה מחוזה הפיתוח היא ברורה וכך גם גובהם של דמי החכירה החד פעמיים ושל דמי החכירה השנתיים והתנאים לשינויים: שינוי הגבולות או החזרת חלק מהמגרש. לנתבעת לא קנויה הזכות מכוח ההסכם לשנות את מטרת השימוש, אף שזו שונתה בהסכמה, ובוודאי שלא עולה מחוזה הפיתוח כי קיימת זכות במקרה של שינוי המטרה להתחשבנות בין הצדדים על דמי החכירה. גם הנימוקים האחרים שהעלתה הנתבעת הנוגעים לפרשנות חוזה בכלל ולפרשנות חוזה רשות בפרט אינם יכולים להביא למסקנה אחרת. מקום בו הוקצה המגרש למטרה מסוימת כנגד דמי חכירה - והחוכר מעדיף להשתמש במקרקעין למטרה אחרת - דווקא עמדת המינהל המסרב להכיר באותו 'שבח שלילי' תואמת את התכלית של החוזה ואת מטרותיו. המינהל החכיר את הקרקע לגוף פלוני ויכול היה להחכירה לגוף אחר לשם אותה מטרה וכנגד תשלום דומה. בחירתו של החוכר לבנות דבר אחר אינה יכולה לפגום בערכה הכלכלי המקורי של הקרקע כפי שהיה בעת החכרתה ולא ניתן לזקוף לחובת המינהל את ההפסד הנגרם מכך. חובתו של המינהל כנאמן על מקרקעי ישראל היא שמחייבת אותו לשמור עליהם ועל ערכם לטובת הציבור ולא להעדיף חוכר אחד, להקצות לו קרקע שמיועדת לבנייה למגורים ולגבות ממנו דמי חכירה מופחתים, כאשר הוא בוחר בשימוש אחר. זאת ועוד, לא הוכח מהם התנאים כדי לראות במבנה מוסד ציבורי ואם ישיבה ופנימייה הכוללת 80 חדרי מגורים מתאימה להגדרה זו. לסיכום, אני מקבל את עמדת התובע לגבי זכאותו לדמי החכירה כפי שנקבעו, המבוססים על שימוש במקרקעין לצורך הקמת יחידות דיור שהם דמי חכירה שנתיים של 3,150 לירות כערכם בעת החתימה על חוזה הפיתוח. התיישנות הנתבעת טוענת כאמור להתיישנות אותו מרכיב בכתב התביעה שאינו דמי החכירה המגיעים בשבע השנים שלפני הגשתה - כלומר החל מיום 1.4.2000. עמדת התובע היא כי גם החלק האחר, המתייחס לתביעה הקודמת, לא התיישן. בטרם נידרש לבחינה המשפטית יש לפרט את שאירע באותו הליך קודם ואת לוחות הזמנים: התובע הגיש את כתב התביעה בסדר דין מקוצר ביום 20.11.1995. בהיעדר הגנה ניתן פסק דין ולימים פסק הדין בוטל בהסכמה וניתנה רשות להתגונן. הצדדים ניהלו ביניהם משא ומתן אך בשלב מסוים בשל התארכותו ביקש התובע מבית המשפט ביום 25.10.2001 להפסיק את התובענה בהתאם לתקנה 154 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984 תוך אפשרות לחדשה. בית המשפט קיבל את הבקשה. התובע הגיש את התביעה הנוכחית לאחר שהתיק הקודם בוער. כתב התביעה הוגש ביום 6.3.07. ניתוח סכומי התביעה מעלה כי התביעה מתייחסת לשתי תקופות: התקופה שבין 2000 ל- 2007 - 186,269 ₪ שלגביו אין מחלוקת. התקופה שבין 1.4.86 ל- 16.11.95 - שכלולה במסגרת הסכום שנתבע בתביעה הראשונה - 249,118 ₪ שערכם כיום הוא 575,434 ₪. בכל הנוגע לחלק הראשון המתייחס לתקופה המאוחרת לא עולה כלל טענת התיישנות. באשר לחלק השני עולות שתי טענות: האחת שעלתה עוד בהליך הקודם - כי הסכום הנתבע מעבר לתקופת 7 השנים שלפני יום 20.11.95 - התביעה בגינו התיישנה ודומה כי גם על כך לא יכולה להיות מחלוקת. לפיכך אין להתייחס כלל לתקופה שלפני 20.11.88. באשר לחלק הנותר (20.11.88-20.11.95) טוענת הנתבעת כי גם אם יש להביא בחשבון את התקופה שבה היה ההליך תלוי ועומד הרי יש להפחית את התקופה שממועד הפסקת התובענה (25.10.01) ועד להגשת התביעה הנוכחית (6.3.07) - 5 שנים וארבעה חודשים ולראות בה כנמנית במניין ההתיישנות. המסקנה הנובעת מכך לשיטתה של הנתבעת היא כי התובע יכול לתבוע רק עבור חלק מצומצם מיתרת התקופה (שבע שנים מהם יש להפחית 5 שנים וארבעה חודשים - שנה ושמונה חודשים) לפני 1995. עוד טוענת הנתבעת כי בהינתן שהתובע לא פירט את מרכיבי התביעה הרי שיש להורות כי כל מרכיביה למעט המרכיב המתייחס לתקופה האחרונה התיישנו. התובע סבור כי מירוץ ההתיישנות הופסק והוא למד זאת מסעיפים 15 ו- 16 לחוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"). לשיטתו לאחר הפסקת התובענה הוא הגיש בקשה לחדש את ההליכים בשנת 2006. משלא הצליח לחדש אותם הגיש את התביעה בתוך פחות משנה ממועד הגשת בקשתו לחידוש ההליכים ולכן אין לקבל את טענת ההתיישנות. סעיף 15 לחוק ההתיישנות קובע כי: "הוגשה תובענה לפני בית משפט, לרבות בית דין דתי, והתובענה נדחתה באופן שלא נבצר מן התובע להגיש תובענה חדשה בשל אותה עילה, לא יבוא במנין תקופת ההתיישנות הזמן שבין הגשת התובענה ובין דחייתה." בסעיף 16 לחוק נקבע כי: "נתעכב מנין תקופת ההתיישנות כאמור בסעיפים 10 ו-12 עד 15, לא תסתיים התקופה לפני שעברה לפחות שנה אחת מן היום שבו חדל העיכוב;" בניגוד לעמדת התובע אין משמעות הפסקת התובענה והגשת בקשה לחידושה בחלוף חמש שנים כי מירוץ ההתיישנות נפסק אלא כל שניתן ללמוד מסעיפים 15 ו- 16 הוא אחר: בזמן שהתביעה קיימת, אין נמשך מרוץ הזמן. הזמן שלאחר הפסקת התובענה נמנה אלא אם מסתיימת תקופת העיכוב בחלוף שנה (השוה ע"א 68/89 צור חברה לביטוח בע"מ נ' מחמוד, פ"ד מג (2) 624, 627 (1989); ע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז (5) 166, 179 (2003); ע"א502/88 אדמונד שמעון נ' עזבון המנוח אלפרד שמעון ז"ל, פ"ד מד (3) 833 (1990)). מכאן, מרגע שחידוש התובענה לא נעשה בתוך אותה תקופה של שנה הרי כל משך הזמן שבו התובענה הייתה מופסקת עד להגשת תובענה חדשה נמנה וכפועל יוצא מכך יש להביאו בחשבון בכל הנוגע לפרק הזמן שנתבע בהליך הראשון ונתבע בתביעה זו. המסקנה הנובעת מכך היא כי יש לקבל את טענת הנתבעת לפיה יש להפחית מהתקופה את אותו פרק זמן - 5 שנים ו- 4 חודשים, לאחר הפסקת התובענה ועד לפתיחה בהליך הנוכחי, שנמנה במסגרת מרוץ ההתיישנות והתובע זכאי לתבוע אך ורק עבור תקופה של 7 שנים שמסתיימת במועד הגשת התביעה ועבור שנה ו- 8 חודשים מלפני 20.11.95. התביעה המתייחסת ליתרת הזמן - 5 שנים ו- 4 חודשים התיישנה. חישוב הסכום בניגוד לעמדת הנתבעת עולה כי צורף הפירוט של סכום החוב וניתן לחשבו ללא קושי. הסכום המגיע עבור התקופה המאוחרת לא שנוי במחלוקת = 186,269 ₪. הסכום האחר מתייחס לתקופה שהחלה שנה וארבעה חודשים לפני 20.11.1995. מדובר אפוא בדמי החכירה השנתיים המגיעים החל מיום 20.7.1994 ועד ליום 20.11.1995. מתוך נספח ח' לכתב התביעה - ניתן לערוך את חישוב הסכום כאשר בכל הנוגע לדמי החכירה השנתיים לשנת 1994 ייעשה החישוב על בסיס 70% מדמי החכירה לאותה שנה בהתחשב בכך שמופחתת מתקופת השכירות השנתית התקופה שמיום 1.4.94 ועד ליום 20.7.94: דמי החכירה לשנת 1994 הם: 12,707+21,957 = 33,664 X 70% = 23,565 ₪. דמי החכירה לשנת 1995 (עד 20.11.95) = 32,784+14,411+13,062+6,178= 66,435 ₪. הסכום המתקבל הוא - 90,000 ₪. לסכום זה יש לצרף הפרשי הצמדה וריבית מיום 20.11.1995. סיכום אני מקבל את התביעה באופן חלקי במובן זה שהתובע אכן זכאי לתשלום דמי חכירה שנתיים אך מנגד מתקבלת טענת ההתיישנות כנטען על ידי הנתבעת, הכל בהתאם לפירוט שלעיל. התוצאה היא שעל הנתבעת לשלם לתובע סכום של 186,269 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה הנוכחית (6.3.07) וכן סכום של 90,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה הקודמת (20.11.1995). בהתחשב בתוצאה זו, הכוללת קבלה חלקית של התביעה ודחיה של חלק אחר הנתבעת תשלם לתובע שכר טרחת עורך דין בסכום של 15,000 ₪ בתוספת מס ערך מוסף. הסכומים ישולמו בתוך 30 יום ממועד המצאת פסק הדין לידי בא כוח הנתבעת. שינוי ייעוד במקרקעיןחכירה