תחולת חוק הגנת הדייר על תוספת בניה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תחולת חוק הגנת הדייר על תוספת בניה:

א. עובדות


התובעת מדינת ישראל היא בעלת זכויות לגבי המקרקעין המצויים ברח' יהודה הלוי 168/2 בראש העין (להלן: "המקרקעין").
על המקרקעין בנוי בית בן 2.5 חדרים שבו מחזיקים הנתבעים איש ואשתו.
הנתבע בנו של שלמה זהרני ז"ל שנפטר לבית עולמו ביום 24.12.97 (להלן: "המנוח").
בתחילת שנות החמישים של המאה הקודמת השכירה התובעת למנוח דירה בת 1.5 חדרים (להלן: "הדירה"). השכרה זו בוצעה ע"י עמידר – החברה הלאומית לשכון עולים בישראל בע"מ (להלן: "עמידר") כשלוחתה של המדינה.

5. אין חולק כי על שכירותה של הדירה חלה ההגנה הקבועה בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").
6. אין גם חולק כי ביום 25.3.61 חתמה עמידר על חוזה שכירות כמשכירה שבו היא משכירה למנוח תוספת בת חדר שתבנה על המקרקעין (להלן: "חוזה 1961" ו/או "התוספת" בהתאמה).
7. אין גם חולק כי עפ"י הוראות חוזה 1961 הוגדרה הדירה והתוספת לה במאוחד כ"מושכר".
8. התובעת הגישה תביעה כנגד הנתבעים, שבה היא עותרת לפנותם מן המושכר וכן לשלם לה פיצוי כספי בגין פיגורים בתשלום דמי השכירות.
9. עפ"י הוראת חברי כב' השופט אמיר, התיק הועבר אלי לשמיעת הוכחות כאשר הסעד שבמחלוקת לגביו מתבקשת, בשלב זה, הכרעתו של ביהמ"ש, הוא סעד הפינוי בלבד.
10. ביום 13.8.09 הגישו לי הפרקליטים הסדר דיוני, לפיו אני מתבקש ע"י שני הצדדים ובהסכמה ליתן פס"ד מלא או חלקי לפי העניין בשאלה האם על התוספת מושא חוזה 1961 חלות הוראות חוק הגנת הדייר אם לאו ועלי להתבסס על כל החומר שבתיק, לרבות נספחים לתצהירים.
11. בהחלטה מיום 26.8.09 נתתי תוקף של צו שיפוטי להסדר הדיוני, ואני ממהר ליתן פס"ד, שכן בנתינתו של זה תתייתר ישיבת ההוכחות שנקבעה ליום 22.9.09.
12. למען שלמות התמונה העובדתית, אין מחלוקת בין הצדדים כי חרף העובדה שחוזי השכירות המקוריים נעשו בשעתו עם המנוח, אזי כל האמור בהם חל ותופס לגבי הנתבע כיורשו של המנוח, וכמי שבא בנעליו, כך גם התוצאה המשפטית שתפסק כאן תחייב את הנתבע ולא פחות מכך את רעייתו הנתבעת.

ב. הדיון
1. התובעת טוענת כי:
א. חוזה 1961 הוציא את התוספת מתחולת ההגנה הקבועה בחוק הגנת הדייר, התניה המותרת על פי חוק זה.
ב. היא פנתה לנתבעים ע"מ שהאחרונים יחתמו עמה על חוזה חדש המסדיר את החזקתם בתוספת. נוכח סירובם של הנתבעים להיעתר לבקשתה זו, זכאית התובעת לקבל (כנגד הנתבעים) סעד של פס"ד לפינוים מהתוספת.
ג. המנוח או מי מבני משפחתו, לרבות הנתבעים, לא שלמו לה כל סכום שיכול להכנס בגדרי המונח "דמי מפתח" כמשמעותו בחוק הגנת הדייר.
ד. יש לאבחן את המקרה דנן מהמקרה בו דן כב' השופט זכריה ימיני בת.א. (שלום רמלה) 3807/01 עמידר החברה הלאומית לשכון עולים בישראל בע"מ נ. חגבי אסף (להלן: "פרשת חגבי"). שם נקבע כי הוראות חוזה שכירות שכללו דירה מקורית ותוספת כמוצאים מתחולת החוק אינן תקפות.
ה. במקרה דנן יש לחלק בין הדירה, כהגדרתה לעיל, ולגביה מסכימה התובעת שהחזקה בה כפופה להוראות חוק הגנת הדייר לבין התוספת שלגביה מבוקש לקבוע כי היא מושכרת בשכירות חופשית,ומכאן שחלות עליה הוראות השכירות והשאילה התשל"א-1971.

2. הנתבעים טוענים כי:
א. הם מודים כי המנוח חתם על חוזה 1961 אך לטעמם חוזה זה הינו בבחינת "עורבא פרח", שכן התוספת והדירה המקורית חד הם, ומכח הוראות סעיף 13 לחוק הגנת הדייר אין אפשרות להפריד בין דבקים אלו.
ב. אם נקבל דברי כב' השופט ימיני בפרשת חגבי לפיה על תוספת משנת 1964 חלות הוראות חוק הגנת הדייר, אזי מקל וחומר שעל התוספת, כמשמעותה לעיל, צריך שתחול הגנת החוק, שכן נבנתה לפניה.
ג. יש לדחות דרישת התובעת לחייבם לחתום על חוזה שכירות חדש לגבי התוספת. דרישה זו בלתי חוקית, שכן התוספת מוגנת אף היא עפ"י הוראות חוק הגנת הדייר.
ד. אם נעיין בהוראות חוק הגנת הדייר בניינים חדשים התשט"ו-1955, ששולב בחוק הגנת הדייר קובע בסעיף 1 לו כי ההגנה לא תחול לתקופה של 10 שנים מיום השכרתו לראשונה (להלן: "חוק הבניינים החדשים").
הואיל והמנוח והנתבעים מחזיקים בתוספת ברצינות מאז 1961 ונוכח הלכת ביהמ"ש העליון בע"א 822/79 זהבה אביטל נ. חיים מירון פורסם בפדי לד (3) 159, יש לקבוע כי על התוספת חלה הגנת חוק הגנת הדייר.

3. כבר בראשית הדברים יש להודות לצדדים ופרקליטיהם על כי הואילו לחסוך מזמנו של ביהמ"ש בכך שהגיעו להסדר הדיוני שפורט לעיל. מעיון בתצהיריהם של העד שוקי פוגל מטעם התובעת, והנתבע עולה כי אין ביניהם מחלוקת עובדתית והתצהירים, על נספחיהם, זרועים בטענות משפטיות לרוב, תוך ציטוטים והפניות לסעיפי חוק ופס"ד וחקירתם של שני העדים לא הייתה מעלה ולא מורידה מאומה.

4. מהחומר המונח על שולחני עולה כי לגבי הדירה המקורית אין מחלוקת שהיא מוגנת עפ"י כל חוק שעניינו הגנת הדייר.
השאלה הניצבת לפנינו היא האם תתכן מציאות שבה חלק ממבנה מוגן וחלק אחר הימנו מושכר בשכירות חופשית.
ב"כ התובעת סבור שהתשובה לשאלה זו חיובית, בעוד ב"כ הנתבעים סבור שהתשובה שלילית, וזאת הוא מנמק מעיון בהוראת סעיף 13 לחוק הגנת הדייר.
5. סעיף 13 לחוק הגנת הדייר קובע לאמר:
"האמור בסעיפים 9 עד 12 לא יחול, אם הנכס שמדובר בו באותם סעיפים אינו יחידה בפני עצמה...
לעניין זה יחידה בפני עצמה היא בדירה – אם יש לה כניסה נפרדת, מטבח נפרד ושירותים נפרדים.
בענייננו, אין חולק שלתוספת מושא המחלוקת אין זכות קיום עצמאית, והיא אינה נפרדת, שכן היא דבוקה לדירה המקורית ומהווה חלק אינטגרלי ממנה.
לכאורה, צודק ב"כ הנתבעים שעה שהוא מבקש לומר כי הואיל ומדובר בתוספת בנין שאין לה זכות קיום עצמאית, אזי התנאים הבאים לקראתו של בעל הבית, במקרה דנן התובעת, לא יחולו ובנסיבות אלו צריך שתחול הגנת החוק על התוספת.
כך גם פסק ידידי הטוב כב' השופט ימיני בפרשת חגבי הנ"ל בשעה שהחיל את הוראות סעיף 13 לחוק על התוספת שהייתה במושכר שבו דן, ומסקנתו הייתה כי הגנת החוק מתפרשת הן על הדירה המקורית והן על התוספת לה.
לטעמי, בסיטואציה דנן כמו גם בסיטואציה מושא פרשת חגבי הנ"ל, התוספת אינה נכנסת בגדרי הוראת סעיף 13 לחוק הגנת הדייר, אלא יש למיינה כנכס שהוראות סעיף 14 (ב) לחוק הגנת הדייר חלות עליו.
החלה גורפת כפי שמבקש ב"כ הנתבעים להחיל את סעיף 13 הנ"ל לחוק מאיינת את הוראות סעיף 14 (ב) שהוא, לטעמי, הוראת החוק הרלבנטית למושא דיוננו.
סעיף 13 מפנה ל-4 סיטואציות שבהן דנות הוראות סעיפים 9 (נכס פנוי), סעיף 10 (נכס שנתפנה), סעיף 11 (נכס שהוחזר בתשלום דמי מפתח) וסעיף 12 (נכס שהוחזר על פי הסכם).
אף לא אחת מ-4 חלופות אלו אינן מתקיימות בענייננו, שכן הנתבעים טוענים בתוקף כי קיים רצף של החזקה במושכר, הן ע"י הוריו המנוחים של הנתבע והן על ידי הנתבעים.
כיוון שכך, לסעיף 13 לחוק הגנת הדייר אין תחולה בענייננו, ומכאן שעלינו לבחון הוראות סעיף 14 (ב) ויישומה על המקרה דנן.



6. הואיל וברצף החזקה עסקינן, אזי יש לפנות להוראות סעיף 14 (ב) הקובע כי אם ערב פרסומו של חוק תשכ"ח קרי יום 20.8.68 החזיק דייר בתוספת לבנין שחלות לגביה אחת משתי הנסיבות המפורטות בס"ק (1) או (2) לסעיף 14 (ב) אזי לא יחול חוק הגנת הדייר על התוספת.
במקרה דנן אין חולק כי ביחס לתוספת בלבד, להבדיל מהדירה המקורית, הבקשה שהגיש המנוח לתובעת להתיר לו הוספת התוספת תאריכה 25.3.61. סעיף 18 לחוזה 1961 מציין במפורש כי בנייתו של המושכר (קרי הדירה + התוספת) הושלמה לאחר 1 באפריל 1954 והושכר לראשונה אחרי יום 3 למרץ 1955.
אני מקבל את טענתו של ב"כ הנתבעים, שבה מודה כיום גם ב"כ התובעת, שהדירה המקורית לא נכללת בהוראות סעיף 18 לחוזה 1961.

7. א. נוכח האמור בסעיף 6 עלינו ללכת צעד נוסף ולבדוק האם הוראות חוק תשכ"ח קטעו את מירוץ 10 השנים הקבוע בסעיף 1 לחוק בניינים חדשים תשט"ו-1955 אם לאו.
התשובה לטעמי חיובית, שכן עפ"י ניתוחו ההיסטורי של סעיף 14 לחוק הגנת הדייר נוסח משולב, על מי שמבקש ליהנות מהגנת החוק, חרף העובדה שהתוספת מאוחרת ליום 1.4.54 וההשכרה לגביה החלה אחרי 3.3.55 עליו להשלים 10 שנים של החזקה קודם היום הקובע בחוק תשכ"ח, קרי 20.8.68.
כך אמרתי בעבר בפרשת עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ נ. אטל בוים (ת.א. 2588/00 של בימ"ש זה שלא פורסם) וכך אני אומר גם כיום.
ב. ב"כ הנתבעים מייחס לי אמירה הפוכה ממה שאמרתי שם, ומחשב 10 שנים לאחור מיום פרסומו של הנוסח המשולב, כפי שהוא כיום, ולטעמי חישוב זה שגוי.

8. נוכח כל האמור לעיל, אני בא למסקנה כי ביחס לתוספת בלבד, המנוח ו/או הנתבעים כחליפיו לא השלימו תקופת החזקה של 10 שנים בתוספת, כהגדרתה לעיל, שכן חוזה 1961 נחתם לגבי התוספת רק כ-7 שנים לפני כניסת חוק תשכ"ח לתקפו, ומכאן שהתוספת דינה ככל נכס שהתובעת משכירה עפ"י תנאי השוק החופשי ללא מגבלה של החוק דנן, ובעיקר התובעת סוברנית להחליט מהו סכום דמ"ש ראויים לתוספת הדירה בהסכם אליו תגיע עם הנתבעים עד ליום 2.1.109.

ג. לסיכום

  1. אני מקבל עמדת התובעת כי על התוספת, כהגדרתה לעיל, לא חלה הגנת חוק הגנת הדייר, וכי לגבי השכרתה חלות הוראות חוק השכירות והשאילה התשל"א-1971.
  2. בנסיבות העניין שלפנינו בה התוספת מהווה חלק בלתי נפרד מהמושכר אין מקום להורות על פינוי הנתבעים מהתוספת, אלא על חיובם בדמי שכירות ראויים.
  3. מוצע לצדדים הסדר דיוני לפיו אם לא יגיעו להסכם ביניהם בשאלת גובה דמ"ש ראויים, יגיש כל צד טיעוניו בכתב בהיקף שלא יעלה על 3 עמודים וביהמ"ש יאמר את דברו לפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט.



4. בנסיבות העניין וכפי שפורט בפרוטוקולים של ק.מ. אני סבור שיהיה זה נכון שכל צד ישא בהוצאותיו ובשכ"ט עו"ד.
5. על הפרקליטים להודיעני עמדתם הדיונית עד ליום 2.11.09. התיק נקבע לעיון ליום 3.11.09.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דיני הגנת הדייר

  2. תיקונים במושכר

  3. דייר נדחה

  4. דייר נגזר

  5. עזיבת דייר מוגן

  6. פינוי דייר ממשיך

  7. שוכר משנה דייר מוגן

  8. אי קיום אסיפת דיירים

  9. דייר מוגן שימוש בחצר

  10. פינוי דייר מוגן מחנות

  11. הגנת הדייר אחזקת הבית

  12. דייר מוגן בעסק שנפטר

  13. פינוי דייר מוגן בעסק

  14. דייר מוגן נגזר ונדחה

  15. בן של דייר מוגן שנפטר

  16. זכות דיירות מוגנת בצריף

  17. חוק הגנת הדייר - נטישה

  18. נכדה של דייר מוגן שנפטר

  19. דייר מוגן שזנח בן זוגו

  20. סעיף 20 לחוק הגנת הדייר

  21. מעבר דייר מוגן לבית אבות

  22. שינויים במושכר דייר מוגן

  23. פיצוי על פינוי דייר מוגן

  24. זכויות נכדים של דייר מוגן

  25. בן זוג של דייר מוגן שנפטר

  26. פטירת דייר מוגן לפני פינוי

  27. העברת זכויות של דייר מוגן

  28. פינוי משפחת דייר מוגן מחנות

  29. פינוי דייר מוגן לצורך קיומי

  30. פינוי בני משפחה של דייר מוגן

  31. האם עובר יכול להיות דייר מוגן

  32. חוק הגנת הדייר - רקע היסטורי

  33. פינוי דייר מוגן בגלל שיפוצים

  34. נכד של דייר מוגן שהוריו בחיים

  35. דייר מוגן שלא שילם דמי שכירות

  36. פינוי דייר מוגן מעסק בשל נטישה

  37. דמי שכירות דיירים מוגנים בחנות

  38. פינוי דייר מוגן שלא משלם שכירות

  39. זכויות דייר ממשיך בדיור הציבורי

  40. התנתקות דייר ממערכת מיזוג מרכזית

  41. תביעה לפינוי דייר מוגן בתל אביב

  42. זכויות קרובי משפחה של דייר מוגן

  43. מועד פינוי דייר מוגן לאחר פסק דין

  44. החלפת מנעול לדייר מוגן ללא התראה

  45. פינוי דייר מוגן - שינויים במושכר

  46. גובה דמי שכירות של דייר מוגן בעסק

  47. הגדרת ''בעל בית'' בחוק הגנת הדייר

  48. דייר מוגן בחנות בבית קרקע בתל אביב

  49. תחולת חוק הגנת הדייר על תוספת בניה

  50. ויתור על חוק הגנת הדייר בשטר משכנתא

  51. פינוי דייר מוגן שלא משלם מיסי עירייה

  52. דמי שכירות גבוהים מהמוסכם לדייר מוגן

  53. פינוי דייר מוגן לצורך תיקונים בדירה

  54. פינוי דייר מוגן עקב קבלת רישיון בניה

  55. זכויות בן זוג דייר מוגן שעזב את הנכס

  56. פסק דין הצהרתי לגבי ירושה מדייר מוגן

  57. דירה בבעלות דייר ממשיך שגר בה דייר מוגן

  58. תביעה לתשלום דמי שכירות נגד דייר ממשיך

  59. הכרה כ"דייר ממשיך" ערעור לבית המשפט העליון

  60. צמצום היקף תחולתו של חוק הגנת הדייר בפסיקה

  61. פינוי דייר מוגן שמשכיר את הדירה בשכירות משנה

  62. פירוק שיתוף בדירת מגורים בן זוג של דייר מוגן

  63. התיקונים שבעל הבית חייב לבצע לפי חוק הגנת הדייר

  64. תניית ויתור על הגנות של סידור חלוף או דיירות מוגנת

  65. האם רכישת זכויות דיירות מוגנת בחנות כוללת את החצר ?

  66. תביעה לפנות דייר מדירה ציבורית בה התגוררה אימו המנוחה

  67. האם נרכשו זכויות בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  68. עתירה כנגד החלטה שלא למכור דירה בדיור הציבורי בתנאי מבצע

  69. דייר מוגן: מספיק שהיה מקום אחר להתגורר בו כדי לשלול את זכאותו

  70. תביעה לפנות בני זוג הרשומים כנשואים, מדירה אשר הושכרה בשכירות בדיור הציבורי

  71. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון