קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תניית פיצויים מוסכמים מראש: א. מבוא לפניי תביעה כספית ע"ס 166,393.64 ש"ח, שהגישה התובעת כנגד הנתבעות בהליך של סדר דין מקוצר לתשלום פיצוי מוסכם עקב הפרה יסודית של הסכם להעברת זכויות הנתבעות במשרדים ב"מגדל שלום", ברחוב אחד העם 9 בתל-אביב (להלן: "הנכס"). בדיון שהתקיים לפניי ביום 1.2.09, במסגרת הבקשה למתן רשות להתגונן שהגישו הנתבעות, ובהתאם להסכמת הצדדים, ניתנה החלטתי לפיה כל צד ישלים את הגשת המסמכים והתצהירים מטעמו ולאחר סיכום טענות הצדדים, יינתן פסק דין על בסיס כתבי הטענות המסמכים והסיכומים. (בש"א 175674/08). הצדדים פעלו בהתאם להחלטתי האמורה, וביום 25.6.09, סיכמו טענותיהם בפניי בעל פה. ב. העובדות הרלבנטיות ביום 7.11.04, נחתם בין הצדדים הסכם מכר להעברת זכויות הנתבעות בנכס לידי התובעת.(להלן: "ההסכם" - ההסכם צורף כנספח א' לכתב התביעה). בעת עריכת ההסכם טרם נרשמו זכויות הנתבעות בנכס, ולפיכך נקבע בסעיף 10(א) להסכם, כי הנתבעות ידאגו להשלמת הליך העברת מלוא הזכויות בנכס על שמן בלשכת רישום המקרקעין בתוך 6 חודשים מיום חתימת ההסכם. בהמשך נקבע כי: "ב"כ הקונה ידאג לרישום הממכר משם המוכרות לשם הקונה. לשם ביצוע הרישום ע"ש הקונה, מתחייבות המוכרות להמציא לקונה, בתוך שנה את כל המסמכים הנחוצים לרישום הממכר על שם הקונה, שחובת המצאתם מוטלת עליהם על פי החוזה". התביעה הוגשה על ידי התובעת, לאחר שלטענתה עמדה בהתחייבויותיה על פי ההסכם, ושילמה לידי הנתבעות את מלוא התמורה שנקבעה בסך 293,724$ בצירוף מע"מ, לרבות תשלום מס הרכישה המוטל עליה. לטענת התובעת, עד למועד הגשת כתב התביעה, ובחלוף למעלה משלוש שנים מהמועד שנקבע בהסכם, לא קיימו הנתבעות התחייבותן להעברת הזכויות על שמה, בהתאם לסעיף 10(א) להסכם. לטענת התובעת, סעיף 10(ג) להסכם קובע כי המדובר בסעיף עיקרי, שהפרתו נחשבת כהפרה יסודית של ההסכם. תביעת התובעת לתשלום פיצוי מוסכם בסך 30,000$, הוגשה בהתאם להוראת סעיף 10(ג) להסכם. ג.טענות הצדדים ג.1. טענות התובעת ביום 18.6.09, הגישה התובעת תצהיר מטעם מנהלה מר חזקיה מופז (להלן: "מופז"), בצירוף לאסופת מסמכים. במסגרת תצהירו של מופז נטען כי לאחר רכישת הנכס מהנתבעות, ביצע בשם התובעת את כל ההתחייבויות שהוטלו עליה במסגרת ההסכם, ללא דיחוי. רוב הטענות בתצהירו של מופז הוקדשו לטיעון בעניין הטענות שהעלו הנתבעות בקשר עם העיקול שהטילה עיריית תל-אביב על הנכס בגין חוב ארנונה של התובעת. מופז טען בתצהירו כי בשל חיוב שגוי בארנונה למשרדים במקום חיוב בארנונה לבתי תוכנה פתחה התובעת בהליכי השגה וערר מול עיריית תל-אביב, אולם עיריית תל-אביב דרשה את מלוא החיוב, ועוד בטרם התקבלה החלטה בערר, נקטה בהליך של עיקול כנגד התובעת. לטענתו, ביום 16.1.07, בוצע עיקול מיטלטלין אצל התובעת, ובו ביום מיהר הוא למשרדי העירייה ושילם את החוב תחת מחאה בשל היות הערר תלוי ועומד. על פי טענתו נמסר לו באותו מעמד כי הליכי העיקול בוטלו לאלתר. מופז שב וטען בתצהירו כי כלל לא ידע באותה העת כי מלבד עיקול המיטלטלין, נרשם עיקול נוסף על הנכס, ולטענתו על העיקול האמור למד רק בדיעבד בסוף שנת 2008, עת פנה ב"כ הנתבעות לב"כ התובעת, וזאת רק לאחר הגשת התביעה. ביום 1.2.09, פנה לעירייה, ובו במקום קיבל אישור על הסרת העיקול ומחיקת ההערה בלשכת רישום המקרקעין, וזאת בשל העובדה שלא היה לתובעת כל חוב לעירייה. לטענת התובעת, אין הנתבעות יכולות לתלות יהבן על העיקול האמור שכן אם היו פונות הן בכל עת לאחר הטלת העיקול אל התובעת בבקשה להסיר את העיקול, היה זה מוסר באופן מיידי ולו מחמת כך שהעיקול נותר כרישום פורמאלי לאחר שחוב הארנונה שולם לעירייה מיד לאחר שננקטו הליכי עיקול מיטלטלין כנגד התובעת. התובעת טוענת כי השלמת הרישום על ידי הנתבעות תוך פרק זמן קצר, לאחר הגשת התביעה, מעידה על חוסר תום ליבן באי השלמת הרישום תוך התקופה שנקבעה בהסכם. ג.2. טענות הנתבעות לבקשת הרשות להתגונן שהגישו הנתבעות צורף תצהירו של מר אשר הולנדר (להלן: "הולנדר") , המשמש כמנהל אצל הנתבעות. עיקר הגנתן של הנתבעות בפני התביעה מבוססת על הטענה כי ניצבו בפני קושי בביצוע רישום והעברת הזכויות בנכס על שמן. לטענתן, מצב זכויותיהן בנכס הובהר במסגרת סעיפי ה "הואיל" בהסכם, ולפיכך היה ידוע היטב לתובעת. לטענת הנתבעות, סמוך לאחר חתימת ההסכם פנה בא כוחן לחברת כיכר הרצל בע"מ, שהינה בעלת זכויות החכירה הראשית המקורית בנכס, על מנת לקבל ממנה המידע לצורך קידום רישום הנכס על שמן, או אז התברר להן כי לא ניתן לעשות שימוש בשטרי החכירה, כיוון שאלה אינם ממוספרים. לטענת הנתבעות, אמנם בעת חתימת ההסכם סברו כי יעלה בידיהם להביא לרישום זכויות החכירה בנכס בתוך 6 חודשים, ברם לנוכח הפגמים שהתגלו בשטרי החכירה, הטיפול בקידום הפעולות הנדרשות לצורך רישום החכירות הראשוניות, ארך זמן רב, וזאת אף בין היתר בשל הקושי הכרוך בניסיון לאתר המסמכים והאישורים הדרושים. לטענת הנתבעות, התובעת עמדה עימן בקשר לאורך כל התקופה, החל מיום חתימת ההסכם והיתה מודעת למצב הדברים לאשורו ולקושי הכרוך ברישום הזכויות. לטענת הנתבעות, החל מיום חתימת ההסכם ובמשך כשנתיים וחצי, לא העלתה בפניהן התובעת כל טענה לעניין התמשכות הליכי הרישום. כפי הנטען, עמידתה של התובעת כעת על מתן נפקות לסעיף הפיצוי המוסכם, נגועה בחוסר תום לב ואינה עומדת בקנה אחד עם כללי הגינות מסחרית. הנתבעות עותרות להפחתת הפיצוי המוסכם בהתאם לסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) , תשל"א - 1970 (להלן: "חוק התרופות"). לטענתן, סעיף 10(ג) להסכם, נוסח באופן כזה, שהינו מתייחס לשורה ארוכה של סעיפים הכלולים במסגרת הסכם המכר, כך שאינו מבחין כלל בין הפרה להפרה. לטענת הנתבעות סכום הפיצוי המוסכם, ככל שהוא נוגע להפרה הנטענת ברישום הזכויות, הינו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת ההסכם, כתוצאה מסתברת של ההפרה. בעניין זה מפנות הנתבעות לכך כי ביום 11.11.04, נרשמה לטובת התובעת הערת אזהרה, ולפיכך לטענתן ממילא לא היתה צפויה התובעת לעמוד בפני חשש כלשהוא לנזק מעצם העיכוב בביצוע הרישום, תחילה על שם הנתבעות. כן טוענות הנתבעות כי בהתאם להתחייבותן על פי ההסכם דיווחו אודות עסקת המכר לרשויות מיסוי המקרקעין והתובעת אף קיבלה החזקה בנכס במועד. ד.דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות שהגישו הצדדים לרבות במסמכים ובאסמכתאות המשפטיות, שמעתי סיכומיהם ובחנתי טענותיהם, מצאתי כי דין תביעת התובעת להתקבל. בנוסף כבר אציין כי מצאתי לדחות עתירת הנתבעות להפחתת שיעור הפיצוי המוסכם. אין חולק כי במסגרת סעיף 10(א) להסכם קבעו הצדדים לוח זמנים מפורש לרישום הזכויות בנכס על שם הנתבעות וכן להעברת הזכויות על שם התובעת. כמו כן אין מחלוקת כי הנתבעות לא עמדו במסגרת לוח הזמנים האמור, ורישום הזכויות הושלם למעשה רק מספר חודשים לאחר הגשת התביעה בתיק שלפניי. הטענות שהעלו הנתבעות לעניין ידיעתה של התובעת אודות מצב הזכויות בנכס, במעמד החתימה בהסכם, לאו הגנה הן, ואין בעובדה זו כשלעצמה כדי לפטור אותן מהתחייבותן להעברת הזכויות בהתאם לסעיף 10(א) להסכם. כך גם לעניין טענותיהן של הנתבעות לעניין הפגמים הנטענים בשטרי המכר, אשר הובאו לידיעתן לטענתן רק לאחר חתימת ההסכם. בעניין זה נפסק לא פעם כי ראוי להתייחס בחשד לטעמים שמעלה צד לחוזה באשר לסיבות שגרמו לו לטענתו להפר חוזה שנתחייב בו. כל הסכם אמור ליצור איזון כלשהוא בחלוקת סיכונים וסיכויים בין הצדדים לו, וצד שנטל סיכון על עצמו, לא יישמע בטענה כי להוותו נתגשם הסיכון וכי מטעם זה אין הוא יכול לקיים את החוזה כהלכתו. דוקטרינה זאת של חלוקת הסיכונים הביאה למשל לכך שהוראת הסיכול בסעיף 18 לחוק התרופות נתפרשה בצמצום. (ראה: ע"א 4481/90 ישראל אהרן נ' ג.פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427 (להלן:"עניין גיאת"). לא שוכנעתי כי הפגמים הנטענים שנתגלו בשטרות החכירה הינם בבחינת נסיבות "שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש..." ,כלשון סעיף 18(א) לחוק התרופות (הוא סעיף הסיכול). יתרה מזאת: חברה סבירה ואחראית אינה מתחייבת לרשום נכס במועד מסוים, אלא אם מבצעת היא מראש את כל הבדיקות הדרושות, ואם לא עשתה החברה את שאמורה היתה לעשות, ממילא נטלה סיכון על עצמה, ואל לה להטיל את תוצאות הפרתה על זולתה. בנוסף לכך, מהמסמכים שהובאו בפניי לא שוכנעתי כי הנתבעות עשו כל שניתן היה לעשות כדי למנוע את העיכובים שהיו. בע"א 300/77 ד' רוזנר ואח' נ' בניני ט.ל.מ. חברה לבנין ופתוח בע"מ, פ"ד לב(3) 682, אמרה השופטת בן פורת לעניינה של הפחתת פיצויים: "ההפחתה נעשית על דרך הצמצום ולא ביד נדיבה, ויש להביא בחשבון לצורך קביעתה כל חשש אפשרי ולו גם דחוק שעשוי היה לקונן (כך) בליבו של מתקשר סביר בעת כריתת החוזה". הנני דוחה טענות הנתבעות לעניין חוסר תום ליבה של התובעת מעצם עמידתה על זכותה לקבלת הפיצוי המוסכם. כבר נפסק כי אין לראות מי שעומד על זכותו ותובע קיום התחייבויות שניתנו כלפיו כמי שפועל פעולה הנעדרת תום-לב. (ראה למשל: ע"א 795/86 לודאית חברה לבנין בע"מ נגד השקעות שירליב בע"מ, פ"ד מא(3) 645). יש אף לדחות טענת הנתבעות לפיה יש לדחות דרישת התובעת לאחר שבמשך שנתיים וחצי מיום חתימת ההסכם, לא העלתה כל טענה בעניין התמשכות הליכי הרישום. לכתב התביעה צורפה ההתכתבות בין הצדדים לעניין הרישום. (נספח ג' לכתב התביעה). כפי שעולה מהנספחים שצורפו, פנייה ראשונה של התובעת לנתבעות הינה מיום 24.1.07, בעוד כאשר רישום הזכויות על פי ההסכם היה אמור להתבצע עד ליום 7.11.05. אולם, אין בדברים האמורים כדי לפגוע בזכותה של התובעת לדרוש הפיצוי המוסכם על פי ההסכם, שכן סעיף 10(ב) להסכם קובע במפורש כי: "אף איחור בשימוש בזכויות על ידי אחד הצדדים, לא ייחשב כויתור עליהם או יהווה מניעה לדרוש את קיומם וכל צד יהיה רשאי להשתמש בזכויותיו לפי הסכם זה ו/או לפי כל דין, בכולן או באחת מהן, בעל עת שימצא לנכון ובאותו סדר שימצא לנכון, בכפוף לשאר תנאי הסכם זה". הנני דוחה טענות הנתבעות שהועלו בקשר עם הטלת עיקול על הנכס על ידי עיריית תל-אביב בשל חוב הארנונה של התובעת. הטענה הועלתה על ידי הנתבעות בעלמא ובלא שהוצג בפניי קשר כלשהוא בין הטלת העיקול לבין מחדל הנתבעות בעיכוב רישום הזכויות. יתרה מכך, לא הוצגה בפניי פנייה כלשהיא שנעשתה מטעם הנתבעות, בתקופה שלפני מועד ההפרה, במסגרתה פנו הנתבעות לתובעת כי תפעל לביטול העיקול. הראייה, כי מיד עם היוודע דבר העיקול לתובעת פעלה היא להסרת העיקול אשר בוטל על ידי העירייה לאלתר ותכף עם פנייתה. (ראה נספח ט' לתצהירו של מורג). בנוסף, אין בידי לקבל טענת הנתבעות כי משנרשמה לטובת התובעת הערת אזהרה, ממילא לא עמדה היא בפני חשש כלשהוא לנזק, לרבות חוסר היכולת ליטול הלוואות כנגד שיעבוד זכויותיה בנכס. בטיעוניהן אלה, מתעלמות הנתבעות מכך שאם התביעה היא לפיצויים, שהוסכם על שיעורם מראש, חל עליה סעיף 15 לחוק התרופות אף "ללא הוכחת נזק". סעיף זה יוצר הנחה חלוטה כפולה: שאכן סבל התובע נזק, וכי נזק זה הוא בשיעור המוסכם. התובע לפי סעיף זה אינו חייב אפוא להוכיח שנגרם לו נזק וגם לא את שיעורו של נזק זה. (ראה ע"א 795/86 הנ"ל, שם נקבע כי: "במקרה דנן, אפילו אין לתעודת הגמר חשיבות או ערך מעשי, עדיין זכאיות המשיבות לדרשה ולקבלה מהמערערת, כפי שזו התחייבה, ואין המערערת זכאית לטעון כלפיהן שממילא אינן צריכות את התעודה" ). משדחיתי הטענות שהעלו הנתבעות לעניין עצם זכותה של התובעת להגשת התביעה לתשלום הפיצוי המוסכם על פי ההסכם, אדון להלן בעתירתן להפחתת הפיצוי המוסכם בהתאם לסעיף 15(א) לחוק התרופות. ה. הפחתת הפיצוי המוסכם כבר נפסק כי זכותו של נפגע לקבל את מלוא שיעור הפיצויים שנקבע בחוזה אינה זכות מוחלטת, וכלשון סעיף 15(א) לחוק התרופות, עשוי נפגע שלא לזכות באכיפתה של הוראת הפיצוי בחוזה, אם מצא בית המשפט שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה. בחינתה של הוראת הפיצוי המוסכם נעשית אמנם, לאחר הפרת החוזה, אך תוכנה אמור להיבחן לפי מצב הדברים שהיה בעת כריתת החוזה.(ראה: ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובניין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ ואח' (אתר נבו) שם סוקר כב' השופט רובינשטיין את ההלכות המפרטות מהם אותם מצבים בהם ייטה בית המשפט להפעיל סמכותו הקבועה בסיפא לסעיף 15(א) הנ"ל, ראה עוד: ע"א 3745/92 פסקל ואח' נ' מזרחי פ"ד מח(2) 359, 363). נטיית בתי המשפט היא לכבד את רצון הצדדים, וממילא מפרשים בצמצום את סמכותם לקבוע תניית פיצויים כבלתי סבירה. כל עוד קיים יחס סביר כלשהוא ולו גם דחוק, בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לראותו מראש, משאירים את הפיצוי המוסכם בתוקפו. (ע"א 300/77 הנ"ל, ראה עוד בספרה של המלומדת ג' שלו, "דיני חוזים" מהדורה שנייה בעמ' 593 (להלן: "שלו"). בסעיף 10(ג) להסכם, שהינו כאמור סעיף הפיצוי המוסכם, נקבע כי: "...סעיפים 2,3,4,5,6,7,8, ו - 10(א) של הסכם זה ייחשבו כסעיפים עיקריים, והפרת אחד או יותר מהם, כאשר הפרה זו לא תוקנה בתוך 14 ימים, תיחשב כהפרה יסודית של הסכם זה. במקרה של הפרה יסודית כאמור לעיל, יהיה הצד המפר חייב בתשלום פיצויים מוסכמים לצד השני..". טוענות נכונה הנתבעות כי פסיקת בתי המשפט קבעה כי תניית פיצויים מוסכמים הקובעת פיצוי אחיד ושווה בגין כל הפרה של החוזה או בגין כל הפרה של אחת מן ההתחייבויות הכלולות בה, היא לכאורה בלתי סבירה. בתנייה גורפת כזו נראה לכאורה שהצדדים לא נתנו דעתם לשאלת היחס בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי. כך למשל בע"א 126/84 יצחקי נ' שור, פ"ד לח(3) 620, נדון מקרה בו חל עיכוב במסירת החזקה בדירה לידי הקונים, והיא נמסרה להם באיחור של כחודשיים וחצי. גובהו של הפיצוי המוסכם היה 23% מהתמורה המוסכמת, וכך קבעה שם כב' השופטת נתניהו, בעמ' 628: "...בענייננו, לא נקבע הפיצוי לפי אורך תקופת הפיגור. לדעתי, לא יכול להיות ספק, כי הוראת סעיף 13 לחוזה, הקובעת פיצוי אחיד ושווה לכל הפרה שהיא, בין הפרה באיחור של יום אחד ממסירת הדירה ובין הפרה טוטאלית של החוזה כולו, כגון התנערות מההתחייבות להעביר את הזכויות בדירה או למסור את החזקה בה, הוראה כזו נקבעה, בלי שהצדדים נתנו כלל את הדעת לנזק, שניתן היה לצפותו כתוצאה מסתברת של ההפרה האחת או האחרת... המסקנה, כי הצדדים התעלמו כליל מהיחס שבין הסכום שנקבע לבין הנזק הצפוי מההפרה שבגינו נקבע, עולה מנוסח הכתוב עצמו, ואינה זקוקה לראיה ישירה או מפורשת. די בכך, לדעתי, כדי להצדיק את שיקולה של הערכאה הראשונה להפחית את סכום הפיצוי". עם זאת, לסעיף 6 לחוק התרופות, הקובע העדר תוקפה של תנייה גורפת, אין כל נגיעה לעניין הפחתת פיצויים מוסכמים; "כבר נאמר כי הוראה זו אינה חלה על תניה גורפת בנוגע לפיצויים מוסכמים". (ע"א 126/84 הנ"ל). לפיכך, תנייה גורפת הקובעת פיצויים מוסכמים אינה חסרת תוקף , אלא היא חשופה לסמכות ההפחתה של בית המשפט.(שלו, בעמ' 596). במקרה דנן, הצדדים לא קבעו בהסכם כי יראו כל הפרה כ"הפרה יסודית" הגוררת אחריה את תניית הפיצויים המוסכמים, אלא טרחו ופירטו תניות חוזיות מסוימות כאלו ואחרות שהפרתן תיחשב "הפרה יסודית", דבר המראה כי נתנו דעתם לנושא ההפרה היסודית ולכאורה יש להעמידם בחזקתם כי פעלו באורח סביר וקבעו יחס סביר בין שיעור הפיצויים בתניית הפיצויים לבין הנזק המשוער, אולם הם לא טרחו ולא הבדילו בין הפרה גסה לבין הפרה קלה לעניין הפיצוי המוסכם ותניית הפיצויים נוסחה באופן גורף. (ראה: עניין גיאת הנ"ל). על הנתבעות, המבקשות לקעקע יסודותיה של תניית הפיצויים ולסווגה כתניית פיצויים בלתי סבירה, מוטל הנטל להביא ראיות לביסוס טענתן ועליהן לשכנע את בית המשפט בטיעונן.(ראה: ע"א 126/84 הנ"ל, וכן ע"א 300/77 הנ"ל). במקרה שלפניי, לא עלה בידי הנתבעות להביא בפניי ראיות לעניין זה ולשכנעני כי שיעור הפיצוי בשיעור 30,000$, בשל איחור ברישום הזכויות במשך למעלה משלוש שנים, אינו עומד במבחן סעיף 15(א) לחוק התרופות. המדובר בסכום המהווה 10% ממחיר הנכס, אחוז זה אינו מופרז ויכול היה להיקבע על ידי בעלי חוזים סבירים - למחדל רישום כה כבד. בפסיקה רבה נקבע כי אחוז מעין זה לפיצוי בהסכמי מכר הינו סביר וריאלי (ראה: שלו , עמ' 595 והאסמכתאות שם). אשר על כן, הנני קובע כי הנתבעות לא עמדו בנטל להוכיח טענתם להפחתת הפיצוי המוסכם בהתאם לסעיף 15(א) לחוק התרופות. ו. לסיכום אשר על כן ובהתאם לאמור לעיל, הנני קובע כדלקמן: התביעה מתקבלת בזאת. הנני מחייב את הנתבעות ביחד ולחוד לשלם לתובעת סכום התביעה, בסך 166,393.64 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (7.8.08) ועד לתשלום המלא בפועל. בנוסף הנני מחייב הנתבעות ביחד ולחוד בתשלום הוצאות המשפט וכן בשכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪, בצירוף מע"מ כחוק. ב"כ התובעת יגיש פסיקתא מפורטת לחתימתי. פיצויים מוסכמיםפיצויים