היטל השבחה מקרקעין של חברה בפירוק

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היטל השבחה מקרקעין של חברה בפירוק:


הקדמה:

לפני בקשה למתן הוראות, במסגרתה עותר עו"ד אברהם ע. גרואר, שמונה על ידי רשם ההוצאה לפועל בתל אביב ככונס נכסים מטעם הזוכה, בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ (להלן: "הבנק"), על זכויות חברת ר.א.מ מהנדסים קבלנים בע"מ (בפירוק) (להלן: "כונס הנכסים" ו"החברה" בהתאמה) וזכויות אחד מבעליה של החברה בפירוק, מר בשארה ח'ורי (להלן: "החייב"), במקרקעין מסוימים שביישוב יפיע (להלן: "המקרקעין"), לקבוע כי חוב היטל ההשבחה אשר בו חויב כונס הנכסים בעקבות מכר המקרקעין, הינו חוב בר תביעה בפירוק בחלקו וחוב החייב בחלקו האחר, ואולם בכל מקרה אינו מוטל על כונס הנכסים.

כן מבוקש להורות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה מבוא העמקים (להלן: "הוועדה המקומית") ליתן לכונס הנכסים אישור לפי סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת השלישית", "חוק התכנון והבנייה") לצורך רישום פעולת מכר המקרקעין בפנקסי רשם המקרקעין לזכותו של הקונה, מר יוסף עודה (להלן: "הקונה").

מכח סמכותי לפי תקנה 241 (ד) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, אני מחליט על יסוד הבקשה ותגובת המשיבים, מבלי לקיים דיון במעמד הצדדים.

עיקרי העובדות הצריכות לבקשה:

ביום 9/5/99 ניתן צו פירוק כנגד החברה בבית המשפט המחוזי בנצרת.

ביום 2/9/99 מונה עו"ד אברהם ע. גרואר ככונס נכסים מטעם הבנק על זכויות החייב בחלקים מחלקה 13 בגוש 16787 (להלן: "חלקה 13") במסגרת תיק הוצאה לפועל 7-99-47821-01 בלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב. כן מונה ביום 5/9/01 ככונס נכסים על זכויות החברה בחלקים מחלקה 14 בגוש 16876 (להלן: "חלקה 14") במסגרת תיק הוצאה לפועל שמספרו 9-99-47836-01. מינויו של כונס הנכסים נעשה מכוח משכנתאות שלא נפרעו על ידי החייב והחברה.

אחד מהמגרשים המשועבדים לבנק בחלקה 14, הרשום כמגרש 205, משתרע בחלקו על חלקה 13 ובחלקו על חלקה 14, ועל כן, ניתנה במסגרת תיק ההוצאה לפועל החלטה כי על כונס הנכסים לפעל למכירת החלק המשועבד לבנק בחלקה 13 יחד עם החלק המשועבד לבנק בחלקה 14.

בתום התמחרות שנערכה בפני כב' השופט ארבל, בבית המשפט המחוזי בנצרת, נקבע כי הנכס יימכר לקונה בתמורה לסך של 610,000 דולר. בהמשך, ניתן אישור רשם ההוצאה לפועל למכירת זכויות החייב יחד עם זכויות החברה שבפירוק בהתאם להצעה.

בהסכם המכר מיום 13/12/07 בין כונס הנכסים לבין הקונה (להלן: "הסכם המכר") הוסכם כי הנכס יימכר לקונה בתמורה לסך של 610,000 דולר בצירוף מע"מ (אם וככל שיחול), המורכב מסך של 407,480$ בצירוף מע"מ תמורת זכויות החברה במקרקעין, וכן סך של 202,520$ בצירוף מע"מ תמורת זכויות החייב בחלקה 13. כן סוכמו המועדים והתנאים לתשלום התמורה, תנאים הנוגעים למסירת החזקה בנכס, נושאים הקשורים לרישום הזכויות במקרקעין ורישום הערת אזהרה ועוד.

סעיף 29(ד) להסכם המכר, המצוי תחת הפרק "מיסים ותשלומי חובה", קובע כי כונס הנכסים יישא, בין היתר, בתשלום החובה הבא:

"תשלום היטל השבחה החל על המימכר עד למועד חתימת הסכם זה ע"י הקונה, אם, וככל שחל היטל השבחה על המימכר ו/או בהתאם לסדרי הנשייה על פי דין, וככל שחלה חבות על הכונס לתשלום זה במקרה של מימוש משכנתא ראשונה בדרגה".

בהמשך הסעיף מובהר כי כונס הנכסים ישלם תשלומי החובה, לרבות היטל ההשבחה, מתוך כספי התמורה, וזאת אך ורק ככל שתהא עליו חובה על פי דין לשלמם, בהתאם לסדרי הנשייה במקרה של מימוש משכנתא מדרגה ראשונה. כן מובהר כי אין באמור משום התחייבות חוזית לביצוע תשלומים בניגוד לסדרי הנשייה על פי דין.

סעיף 30(ב) להסכם המכר ממשיך וקובע כי הקונה יישא בתשלום החובה הבא:

"היטל השבחה בגין המימכר אשר יחול ו/או יוטל על המימכר/המקרקעין לאחר מועד חתימת הסכם זה ע"י הקונה, מכל עילה שהיא לרבות בגין כל בקשת הקלה, סטיה שינוי ת.ב.ע. וכיוצ"ב שיגיש הקונה ו/או מי מטעמו ולרבות כל היטל השבחה שיחול על המימכר, באם יחול, בקשר לניצול אחוזי בניה שנעשה או יעשה באופן השונה מהת.ב.ע.".

בעקבות הסכם המכר, פנה כונס הנכסים אל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, לצורך השלמת העסקה וקבלת אישור לטאבו.

במכתבה מיום 1/5/08 ציינה הוועדה המקומית כי אינה יכולה להנפיק את האישור המבוקש, שכן על המקרקעין חלה השבחה. בהתאם לשומות שנערכו ביום 1/7/08 על ידי השמאי מטעם הוועדה המקומית ביחס לחלקה 14 שבבעלות החברה וכן ביחס לחלקה 13 שבבעלות החייב, וכן בהתאם לאישוריה של הוועדה המקומית מאותו יום, סכום היטל ההשבחה הכולל המוטל על המקרקעין הינו 313,996 ₪, ומתוך אותו סכום, החלק המוטל על חלקה 13 שבבעלות החייב הינו 96,568 ₪.

במסגרת השומות שערך השמאי מטעם הוועדה המקומית נרשם כי המועדים הקובעים לשומות הם: 15/5/91 שהינו היום ה-15 לאחר פרסום תכנית ג/1313 למתן תוקף; וכן 20/7/92 שהינו היום ה-15 לאחר פרסום תכנית ג/במ/112 למתן תוקף (תוכניות אותן יזמה החברה שבפירוק).

טענות כונס הנכסים:
 
כונס הנכסים טוען כי בהתאם להלכה הפסוקה, מועד היווצרות חוב היטל ההשבחה הוא יום אישור תכנית ההשבחה. כמו כן, בהתאם להלכה, חוב היטל ההשבחה אשר נוצר קודם למינויו לכונס הנכסים הינו חוב החברה בפירוק וחוב הבעלים (החייב) ואינו בגדר חוב או הוצאות כינוס. לטענתו, הואיל ובמקרה דנא, המועד הקובע לחיוב חל שנים רבות לפני מינויו ככונס נכסים (הן ככונס נכסים על חלקו של החייב והן על חלקה של החברה) וקודם לפירוקה של החברה, אין הוא נושא בחיובים אלה כלל וכלל.

כן מפנה כונס נכסים לפסיקה הקובעת כי חוב היטל השבחה אינו בגדר חוב מובטח ואף לא בגדר חוב בדין קדימה.

לטענת כונס הנכסים, חוק התכנון והבניה קובע מפורשות כי היטל השבחה מוטל על "בעלים" או "חוכר לדורות", אך כונס הנכסים אינו נכנס למי מהגדרות אלה, כיוון שהינו פקיד ושלוח של בית המשפט, ולא מעבר לכך, ומכל מקום הקניין נותר בידי הבעלים, ועל כן אין להטיל את התשלום על כונס הנכסים. כמו כן, לטענתו, מקום בו הטיל המחוקק חובת פירעון מס על מוכר המקרקעין, נעשה הדבר בצורה מפורשת.

לבסוף, מתייחס כונס הנכסים להסכם המכר, בו נקבע כי עליו לשאת בתשלום היטל השבחה, וטוען בהקשר זה כי סעיף 29(ד) להסכם המכר בעצמו מסייג וקובע כי כונס הנכסים ישלם את היטל ההשבחה רק אם תהא עליו חובה על פי דין לשלמו, ואין באמור משום התחייבות חוזית לביצוע תשלומים בניגוד לסדרי הנשייה על פי דין.

עמדת מפרק החברה:

המפרק מצטרף לעמדת כונס הנכסים ומציין כי לטעמו אין מקום לחייב את העסקה בהיטל השבחה ויש להעניק לכונס הנכסים אישור העברת זכויות ללא כל תנאי. לשיטתו, החוב אשר הוועדה המקומית מבקשת לקבל מתמורת המקרקעין הינו חוב בר תביעה בתיק פשיטת רגל ו/או פירוק, וחוב כזה יש לתבוע במסגרת תיק הפירוק, שאם לא כן, תיווצר העדפת נושים אסורה. לטענתו, לנוכח העובדה שהמועד להגשת תביעת חוב חלף ועבר לו, אין לאפשר לוועדה המקוימת להגיש תביעת חוב כיום.

המפרק מוסיף וטוען כי הואיל והמועד לחיוב חלף ועבר משנת 1992, אין עוד להזדקק לדרישת הוועדה המקומית שהתיישנה.

בשולי הדברים מציין המפרק כי החלקות נשוא הבקשה הוכרזו בשעתו על ידי שר השיכון דאז, אריאל שרון, כקרקעות במסגרת פרוגרמת משרד השיכון, ואף קיבלו פטור מהיטל השבחה (סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית). לטענתו, אמנם אין בידיו את צו ההכרזה, ברם עניין זה מצוי בתיקי הוועדה המקומית. יושם אל לב כבר בשלב זה כי טענותיו של המפרק ביחס להכרזות שר הבינוי והשיכון נטענו בעלמא וללא תימוכין, ודינן להידחות כבר כעת.

תגובת הוועדה המקומית:

הוועדה המקומית סבורה כי יש לדחות את הבקשה על כל חלקיה.

לטענת הוועדה המקומית, החייב בהיטל השבחה הינו בעל המקרקעין בעת אישור התוכנית. אי לכך, טוענת הוועדה המקומית כי אין כל בסיס לבקשה, ככל שהיא נוגעת לחלקה 13, שכן החייב בהיטל השבחה אינו החברה כי אם אדם פרטי, ועל כן סירוב הוועדה המקומית להנפיק אישור בטרם ישולם ההיטל לחלקה 13 בדין היה.

בנוגע לחלקה 14, טוענת הוועדה המקומית כי ההשבחה בחלקה זו נובעת משתי תוכניות: תוכניות ממאי 1991, טרם העברת הבעלות בחלקה לידי החברה, ותוכנית נוספת מיולי 1992. על פי הנטען, סירוב הוועדה להנפיק אישורים לטאבו בגין אי תשלום ההשבחה הנובעת מהתכנית הראשונה (מיום 15/5/91), בטרם הועברה הבעלות בחלקה לידי החברה, היה כדין, שכן חוב ההשבחה בגין תכנית זו אינו חוב החברה.

באשר לחלק של היטל ההשבחה בחלקה 14 הנובע מהתכנית השנייה אשר אושרה ביום 20/7/92, טוענת הוועדה המקומית כי על פי סעיף 10 לתוספת השלישית בחוק, הוועדה המקומית אינה מוסרת "אישור להעברת הזכויות", כמבוקש בבקשה למתן הוראות, כי אם אישור על כך ששולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל (היינו היא למעשה מודיעה אם קיים חוב היטל השבחה, אם לאו), כשדבר הרישום בטאבו מסור לשיקול דעתו של רשם המקרקעין. אי לכך, טוענת הוועדה כי משרובץ חוב היטל השבחה על המקרקעין, אין היא יכולה להנפיק תעודה כי אין חוב כאמור.

עוד מוסיפה הוועדה המקומית וטוענת כי לאור הפסיקה הקובעת כי חוב היטל השבחה אינו חוב בדין קדימה, הרי שבמידה וישולם חלק ההיטל הנובע מהתוכנית הראשונה, קרי אותה תוכנית משנת 1991, אין לה התנגדות לרישום החלקים בחלקה 14, ובלבד שתירשם הערת אזהרה כי קיים חוב היטל השבחה בגינו כתוצאה מאישור התוכנית ב- 1992.

דיון והכרעה:

בראש ובראשונה יובהר כי החלטה זו עניינה סוגיית היטל ההשבחה ביחס לחלק במקרקעין שבבעלות החברה וכי אין בכוונתי לדון ולהכריע בשאלות המתעוררות ביחס לחלקה 13, חלקתו של החייב, שכן שאלות הנוגעות לנכסי החייב, להבדיל מנכסי החברה, חורגות מ"מתחם הפירוק" ומסמכות ההכרעה של בית המשפט שלפירוק, ואין מקום להידרש להן בהליך זה.

ההלכה, כפי שנקבעה בבית המשפט העליון בבג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית נ' יו"ר הועדה המקומית, פ"ד מג(1) 89 (1989) (להלן: "קהילת ציון") קובעת כי החיוב בהיטל השבחה נוצר ביום ההשבחה - הוא יום אישור התוכנית, ומקום בו החוב נוצר לפני תחילת פירוק החברה, תשלום החוב יתבצע בדרך הרגילה של פירעון חובות בפירוק, על מנת למנוע העדפת נושים אסורה.

בפסיקה מאוחרת יותר הוסיף בית המשפט העליון וקבע כי הלכת קהילת ציון חלה גם בהליכי כינוס למימוש משכנתא (ראה דבריו של כב' השופט ח' כהן ברע"א 2911/95 יוסי אברהם ואח' נ' עירית רמת גן ואח', פ"ד נג(1) 218 (1999); וכן ראה רע"א 2631/04 עיריית שדרות נ' עו"ד ברוך טופז - כונס נכסים ואח', ).

יתירה מכך, חוב היטל השבחה אינו חוב המקים לבעליו מעמד של נושה מובטח, ולחוב היטל השבחה אין אף מעמד כחוב בדין קדימה, זאת מאחר שאין לו כל זכר בסעיף 354 לפקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983, הקובע רשימת חובות בני קדימה (ראה בש"א (ירושלים) 2204/05 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' א.ר.מלונות רותם (1994) בע"מ (בפירוק), ).

כמו כן, במועד אשר בו מתרחש מעשה ההשבחה ובו נוצרת החבות בהיטל ההשבחה (יום אישור התוכנית), נקבעת גם זהותו של החייב בהיטל, אשר הוא מי שעונה אותה עת להגדרת "בעלם" של המקרקעין או חוכר לדורות בהם (סעיף 2 לתוספת השלישית). אי לכך, נקודת הזמן הרלוונטית לקביעת זהותו של החייב בהיטל היא המועד שבו התרחש מעשה ההשבחה (ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבניה למגורים ותעשייה - מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119 (2003)).

לא למיותר לציין כי מועד ההשבחה או מועד החיוב לחוד ומועד תשלום החוב ופירעונו לחוד (הלכת קהילת ציון), כשבמקרה דנא, שלב "מימוש הזכויות" המקים דרישת תשלום לפי הוראות סעיף 7 לתוספת התרחש רק לא מכבר, ועל כן טענתו של המפרק לפיה הואיל והמועד לחיוב היה בשנת 1992, הרי שהתיישנה דרישת התשלום של הוועדה המקומית, אין בה ממש ודינה להידחות.

במקרה דנא, על פי השומות מטעם הוועדה המקומית, שתי תוכניות גרמו להשבחה של המקרקעין נשוא הבקשה שלפני: תוכנית ג/1313 מיום 15/5/91 (להלן: "התוכנית הראשונה") ותוכנית ג/במ/112 מיום 20/7/92 (להלן: "התוכנית השניה"). עם זאת, רק התוכנית השנייה נערכה לאחר שהחברה הפכה לבעלת חלק במקרקעין ביום 10/6/91, בעוד שהתוכנית הראשונה אושרה בטרם הפכה החברה לבעלים, ועל כן רק מעשה ההשבחה השני מציב את החברה במעמד של חייבת בהיטל השבחה כלפי הוועדה המקומית, ביחס לאותה השבחה.

באשר להשבה הראשונה, הרי ההיטל בגינה היה אמור להיגבות עת ביקשה החברה להירשם כבעלים, ומשניתן לה אישור שאפשר לה להירשם כבעלים, משמע שאותה השבחה נגבתה - לפי שיטתה וטענותיה של הועדה המקומית המתנגדת עתה להוצאת אישור, בטענה שללא תשלום ההיטל, לא מנפיקה אישור.

דע עקא שכנגד החברה ניתן צו פירוק עוד ביום 9/5/99, כך שאישור התוכנית השנייה שיצרה את ההשבחה נעשה זמן רב לפני פירוקה של החברה, ובנסיבות אלה, על פי ההלכה הפסוקה, עניין לנו בחוב בר תביעה בפירוק, כשהוועדה המקומית אינה בעלת מעמד של נושה מובטח או נושה בדין קדימה, וכפועל יוצא, ככל שלא הגישה תביעת חוב במועד, אין לה אלא להלין על עצמה והיא אינה יכולה עוד לגבות את החוב.

בפסיקת בתי המשפט המחוזיים ניתן למצוא שתי עמדות בשאלה האם היטל השבחה הינו חוב שיש לראותו כהוצאות כינוס ולשלמו מתוך קופת הכינוס, או שמא מדובר בחוב עבר אשר על הוועדה המקומית להגיש בגינו תביעת חוב, כיתר נושי החברה שבפירוק.

במקרה דומה למקרה שלפנינו, אשר נידון על ידי כב' השופטת אלשיך בבש"א (תל-אביב-יפו) 18370/05 עיריית רעננה ואח' נ' עו"ד ישי בית-און, בתפקידו ככונס נכסים ואח', , הגישו עיריית רעננה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה בקשה לחייב את קופת כונס הנכסים בכספי היטל השבחה, ארנונה ואגרות נוספות, מתוך הסכום שהתקבל ממכירת נכס מקרקעין מסוים, שהיה אחד מנכסיה של חברה בפירוק.

כב' השופטת אלשיך קבעה כי בנסיבות העניין צודק כונס הנכסים בטענתו לפיה עסקינן בחוב עבר של החברה, בקובעה כדלקמן:

"תוכנית בניין העיר אשר בגינה נקבע היטל ההשבחה על הנכס, אושרה ביום 13/4/1998, עובר לקריסתה של החברה. אשר-על-כן, החוב בו עסקינן הינו חוב החברה, אותו יש לשלם מקופת הפירוק, בכפוף להוראות הדין הקוגנטיות החלות בדיני חדלות הפירעון".

בתוך כך, הפנתה כב' השופטת אלשיך להחלטה קודמת שנתנה בבש"א (תל-אביב-יפו) 22683/03 ד"ר שלמה נס, עו"ד ורו"ח בתפקידו כנאמן ומנהל מיוחד של חברת פויכטונגר השקעות 1984 בע"מ נ' אפקון תעשיות בע"מ ואח', , וכן להלכת קהילת ציון.

בשולי הדברים עמדה כב' השופטת אלשיך על תחושת אי הנוחות המתעוררת מהמצב בו הנושה המובטח פטור מתשלום ההיטל, בעוד הוא זה שמקבל לידיו את כספי המימוש ואילו החוב מועבר אל קופת הפירוק ומשפיע על יתר הנושים, ואולם בסופו של יום שבה מפורשות על ההלכה לפיה חוב היטל השבחה בגין תוכנית שאושרה בטרם פירוק החברה הוא חוב החברה שבפירוק.

מנגד, ניתן למצוא בפסיקת בתי המשפט המחוזיים עמדה הפוכה לזו של כב' השופטת אלשיך - כזו הקובעת כי חוב היטל השבחה בגין תכנית שאושרה טרם הליכי חדלות פירעון צריך להיפרע על ידי כונס הנכסים מטעם הנושה המובטח שמימש את הנכס, שהוא זה שנהנה מהשבחת המקרקעין.

כך קבעה כב' השופטת גילאור בבש"א (חיפה) 12622/07 ליר גידור ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון ואח', (להלן: "ליר גידור"):

"החברה, שהייתה בעלת הנכס עת אושרה התכנית, לא זכתה להנות מפירות ההשבחה אלא הנהנה הוא הנושה המובטח, שביקש להבטיח את חובו בשיעבוד על המקרקעין... למרות זאת, כונס הנכסים טוען שעל קופת הפירוק, בנעלי החברה, לשאת בתשלום היטל ההשבחה. כונס הנכסים מתבסס על ההלכה שהיטל השבחה הוא חוב בר תביעה בפירוק, ומבקש לפרש את ההסדר באופן דווקני.
פרשנות שכזו אינה מתאימה לנסיבות המקרה לפני... תכלית החקיקה, כמו גם שיקולים של צדק, מחייבים הטלת תשלום ההיטל על כתפי הנהנה מפירות המימוש, הוא הנושה המובטח. הוא הנהנה מתוצאת פעולת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וראוי לחייבו בהוצאות אותה פעולה. לא זאת אף זו, היות והחברה נמצאת בפירוק, המחלוקת תבחן תוך הקפדה על עקרונות מתחום חדלות הפירעון והנשייה הקולקטיבית".

עם זאת, מן הראוי לחדד כי באותו עניין, נטל כונס הנכסים את בטוחתו ומימש אותה מחוץ להליך הפירוק, כשיתר נושי החברה לא נהנו מפירות המימוש. בנסיבות אלה, קבעה כב' השופטת גילאור כי "משבחר נושה לממש נכס מובטח מחוץ להליכי הפירוק מבלי לשתף את יתר נושי החברה בתמורה, אינו יכול לדרוש מיתר הנושים להשתתף עימו בעלויות מימון מימוש הנכס". כן הוסיפה וקבעה כי "לו בחר הנושה המובטח לוותר על בטוחתו לטובת כלל הנושים ולהגיש במקומה תביעת חוב למפרק על מלוא חובו, היה צודק להטיל תשלום ההיטל על קופת הפירוק המממשת את הנכס לתועלת הנושים. אולם, משנטל בטוחתו והרחיק עצמו מההליך הקולקטיבי לא יוכל לבוא עכשיו ולדרוש מקופת הפירוק השתתפות בעלויות מימוש בטוחתו".

כמו כן מן הראוי להוסיף כי בהחלטה מאוחרת יותר שניתנה בתיק בש"א (חיפה) 6403/08 בולוס גד תיירות ומלונאות בע"מ (בפירוק) נ' עו"ד יוסף בנקל - בתפקידו ככונס הנכסים של מגדל הדירות, פרוייקט "פנינת הים" ואח', , איבחנה כב' השופטת גילאור בין אותו מקרה לבין המקרה שנידון בעניין ליר גידור ולמעשה צירפה את דעתה לדעת כב' השופטת אלשיך, בקובעה כי:

"הנסיבות השונות, ועיקרן שבמקרה לפנינו כונס הנכסים לא נטל לידיו את הנכס עובר לפירוק; לא פנה לוועדה המקומית לתכנון ובניה בבקשה לקבלת שומת השבחה בגין הנכס; לא מינה שמאי מקרקעין מטעמו ליתן שומה אחרת ולנהל משא ומתן עם נציגי הוועדה באשר לגובה השומה, ולא אישר לשמאי מטעמו לחתום על שומה מוסכמת משל היה בעליו של הנכס; כונס הנכסים מעולם לא התחייב לפרוע את החוב; מינויו ככונס נכסים נעשה שנים לאחר שנקבעה שומת היטל ההשבחה ובולס גד אף פרעה חלק נכבד, וכ-70% מחוב היטל ההשבחה עוד בשנת 1999.
ההלכה בעניין ליר גידור התאימה לנסיבותיו הספציפיות של אותו מקרה, השונות מהותית מנסיבות עניין זה".

במחלוקת שנפלה בין כב' השופטת אלשיך וכב' השופטת גילאור ביחס לשאלה באיזה אופן יש לראות את היטל ההשבחה - האם כחוב עבר או שמא כהוצאות כינוס - דעתי עם הראשונה.

וכל כך למה? מכיוון שבמקרה לפנינו, לא נהנה הנושה המובטח מההשבחה, תוך "הפלת" החוב על הנושים הבלתי מובטחים שלא נהנו מפירות ההשבחה כלל, אלא שני הצדדים - הן הנושה המובטח והן החברה - נהנו מפירות ההשבחה, כל אחד בהיבט אחר ובמועד אחר.

מבחינת מועד רישום המשכנתא על המקרקעין אל מול מועד השבחת המקרקעין עולה כי ביום רישום המשכנתא לטובת הבנק (ה-20/9/92), כבר אושרה התוכנית השניה אשר השביחה את המקרקעין, ועל כן יש להניח כי בזמן יצירת השיעבוד הסתמך הבנק על שווי הנכס לאחר ההשבחה והעניק לחברה אשראי בהתאם (היינו: החברה קיבלה אשראי גדול יותר מהבנק בהתבסס על ההשבחה בנכס).

אי לכך, אמנם הנושה המובטח (הבנק) "נהנה" מפירות ההשבחה כיום, ברם גם החברה, אשר היתה בעלת הנכס בעת אישור התכנית, זכתה ליהנות מפירות ההשבחה וקיבלה אשראי גדול יותר, ומשכך, בהתאם להלכת קהילת ציון יש להטיל עליה את תשלום ההיטל.

יודגש, לפי הנהוג, בנק לא ייתן הלוואה ששווייה עולה על ערך הקרקע הממושכנת, ולכן, אילולא ההשבחה סביר להניח שהבנק היה נותן אשראים נמוכים יותר לחברה. יוצא שהחברה, הלכה למעשה, היא שנהנתה מההשבחה ע"י מימון גדול יותר מהבנק.

בנוגע לטענת הוועדה המקומית כי אינה יכולה להנפיק תעודה לפי סעיף 10(א) לתוספת השלישית כיוון שרובץ חוב היטל השבחה על המקרקעין, הרי שכבר בהלכת קהילת ציון צוין ביחס לכך כי:

"תעודות כאלה [תעודות לפי סעיף 10(א) לתוספת השלישית - ע.ע], כידוע, מעידות על כך כי אין התנגדות לכך שתרשמנה בפנקסי המקרקעין פעולות בגין מימוש זכויות במקרקעין הנדונים... נמצא שאם אכן עניין לנו בהיטל השבחה שהינו בבחינת חוב בר תביעה בפרוק, זכאית העותרת לתעודות המבוקשות אף מבלי שתצטרך עתה לשלם תמורתן את היטל ההשבחה הנדרש ממנה".

אי לכך, אין כל מניעה כי הוועדה המקומית תנפיק אישור על פיו אין לה התנגדות כי תירשם העסקה בפנקסי המקרקעין הואיל ולמעשה אין כיום חוב בר קיימא הנתון לגבייה מבחינתה, ועליה להנפיק את התעודה לפי סעיף 10(א) לתוספת השלישית והיא אינה רשאית להתנות זאת בתשלום היטל ההשבחה הנדרש (השווה הלכת קהילת ציון הנ"ל).

יושם אל לב כי אמנם בסעיף 29(ד) להסכם המכר שנחתם בין כונס הנכסים לקונה נקבעה חובתו העקרונית של כונס הנכסים לשאת בתשלום היטל ההשבחה החל על הנכס, עד למועד חתימת ההסכם על ידי הקונה, ואולם הקביעה סויגה רק למצב בו חלה על כונס הנכסים חובת תשלום "על פי דין", ובהמשך אף הובהר כי "אין באמור משום התחייבות חוזית לביצוע תשלומים בניגוד לסדרי הנשייה על פי דין", מה גם שמדובר בהסכם בין כונס הנכסים לבין הקונה, אשר הוועדה המקומית אינה צד לו (השווה ה' רוסטוביץ, היטל השבחה, מהדורה ראשונה (1996), עמ' 196).

בנוגע לטענתה של הוועדה המקומית לפיה אין לה התנגדות לרישום החלקים בחלקה 14 בטאבו, ובלבד שישולם חלק ההיטל הנובע מהתוכנית הראשונה וכן תירשם הערת אזהרה כי קיים חוב היטל השבחה כתוצאה מאישור התוכנית השניה ב- 1992, הרי שלא מצאתי לכך הצדקה לאור התוצאה אליה הגעתי, ואינני סבור כי נכון וראוי במקרה דנא לאפשר לוועדה המקומית "לגלגל" את החוב לפתחם של צדדים אחרים במימוש עתידי, ועליה "לספוג" את החוב בעצמה, אך עניין זה, כך יש להניח, יידון בעתו.

באשר לחוב בגין התכנית הראשונה הרי, כאמור, הועדה הייתה צריכה לעמוד על תשלומו עת ביקשה החברה להירשם כבעלים, ומשלא עשתה כן, אינה רשאית היום, בחלוף כל כך הרבה שנים (כ-16 שנים), להתנות הנפקת האישור בתשלום אותו חוב - ככל שהוא עודנו חוב בר תביעה!

סוף דבר:

על יסוד כל המקובץ לעיל, אני קובע כי תשלום היטל ההשבחה לוועדה המקומית - בכל הקשור למקרעין של החברה - צריך להיפרע מקופת הפירוק, בהתאם לדיני הפירוק הרגילים, בכפוף להגשת תביעת חוב, וכי אין קופת הכינוס חייבת לשאת בתשלום היטל ההשבחה.

ככל שלא הוגשה תביעת חוב במועד, על הוועדה המקומית להנפיק אישור לפי סעיף 10(א) לתוספת השלישית לצורך רישום העסקה בפנקסי המקרקעין לזכותו של הקונה, בכל הקשור לחלקה של החברה במקרקעין.



הוועדה המקומית תשא בהוצאות הבקשה ושכ"ט עו"ד בסך 3,000 ₪ ומע"מ כחוק, אשר ישולמו לכונס הנכסים, ועוד סך 2,000 ₪ ומע"מ כחוק, אשר ישולמו למפרק, עו"ד אלי עבוד.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תביעה לפירוק חברה

  2. פירוק חברה רווחית

  3. נכס של חברה בפירוק

  4. עורך דין פירוק חברה

  5. פירוק חברה עקב סכסוך

  6. בקשת נושה לפירוק חברה

  7. ערבות לחוב חברה בפירוק

  8. עיכוב ביצוע פירוק חברה

  9. פירוק חברה חדלות פירעון

  10. היטל השבחה חברה בפירוק

  11. פטור מאגרה לחברה בפירוק

  12. פירוק חברה מטעמי צדק ויושר

  13. הגשת תביעה נגד חברה בפירוק

  14. דוח רואה חשבון בהליך פירוק

  15. התיישנות ממועד צו פירוק חברה

  16. סמכות עניינית פירוק חברת חוץ

  17. מס רווחי הון בפירוק חברה מרצון

  18. חוק גל: בקשה לפירוק חברה חקלאית

  19. פירוק חברה עקב חוב שנוי במחלוקת

  20. בקשה לפירוק חברה על ידי המנכ''ל

  21. יחסי עובד מעביד לפני פירוק חברה

  22. צו עיכוב יציאה מהארץ בפירוק חברה

  23. אי דיווח על רווח הון בפירוק חברה

  24. פירוק חברה עקב סכסוך בין מנהלים

  25. היטל השבחה מקרקעין של חברה בפירוק

  26. הגדלת כמות הזמנות לפני פירוק חברה

  27. מע''מ על חלוקת נכסים בפירוק חברה

  28. בקשה למתן צו פירוק חברה בגין חובות

  29. תביעה נגד יועץ משפטי של חברה בפירוק

  30. זכות הסירוב הראשונה בהליך פירוק חברה

  31. רישום שעבוד על רכב בהליכי פירוק חברה

  32. האם אפשר לקיים בוררות עם חברה בפירוק ?

  33. תביעה אישית נגד אורגנים של חברה בפירוק

  34. עיכוב הליכים נגד בעל מניות בחברה בפירוק

  35. זכות עיכבון של רואה חשבון - חברה בפירוק

  36. העדפת נושים אסורה בעל מניות בחברה בפירוק

  37. צו עיכוב יציאה מהארץ נגד מנהל חברה בפירוק

  38. תניית שימור בעלות בתוצרת חקלאית לחברה בפירוק

  39. קיזוז בגין יתרת חוב בחשבון בנק של חברה בפירוק

  40. ערעור על חיוב אישי של בעל מניות בחברה בפירוק

  41. האם "הימנעות מביצוע התשלום" עילה לפירוק חברה ?

  42. סמכות להורות על המשך דיון בתביעה נגד חברה בפירוק

  43. המפרק הנוכחי ביקש להגיש תביעה אישית נגד המפרק הקודם

  44. הפקדת כספים באוצר לרכישת מכוניות מחו''ל - פירוק חברה

  45. בקשת מפרק הזמני של חברה להורות לחברה זרה בהודו להעביר כספים לקופת הפירוק

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון