אישור הסכם זכיה בהתמחרות ע''י ראש ההוצל''פ

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אישור הסכם זכיה בהתמחרות ע''י ראש ההוצל''פ: דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר: רקע עובדתי הערעור ענינו בשומת מס רכישה שהוציא המשיב לעוררת בעקבות רכישת הזכויות בחנות ברח' סמטת השוק 3, תל-אביב הידועה גם בחלקות משנה 2-7 בחלקה 39 בגוש 6931 (להלן - "הנכס"). העוררת הינה חברה פרטית הרשומה במרשם החברות, אשר הוקמה לצורך רכישת הנכס, והיא ריקה מפעילות או מנכסים כלשהם. בעל מניותיה ומנהלה היחיד הינו תושב חוץ שאינו מתגורר בישראל. ביום 24.6.03 ערך עו"ד שטמר, בתפקידו ככונס נכסים, התמחרות למכירת הנכס. עובר להתמחרות, וכתנאי להשתתפותה בהתמחרות הפקידה העוררת אצל הכונס ערבות בנקאית ע"ס 13,000 $ (מוצג מש/5). בסיום ההתמחרות שנערכה במשרדי הכונס, הוכרזה העוררת כזוכה, ובעקבות זאת חתמה על המסמכים לרכישת הנכס (ראה פרטיכל ההתמחרות) מש/1). ביום 6.7.03 הגיש הכונס לראש ההוצל"פ שתי בקשות (שכן הכינוס התבצע בשני תיקי הוצל"פ נפרדים) לאישור מכר החנות לעוררת. ביום20.7.03, לאחר שנתקבלה עמדת החייבים כאמור, נתנה ראש ההוצל"פ החלטה המאשרת את מכירת זכויות החייבים בחנות כולה, תמורת הסך של 315,000 $ (ראה העתק ההחלטה, נספח א' למוצג מש/4). בהתאם לחוזה המכר עליו חתמה העוררת עם הכונס, שילמה העוררת לכונס שני תשלומים על חשבון רכישת הנכס. העתק הקבלות שיצאו לעוררת כנגד התשלומים הוגשו וסומנו מש/7 ו-מש/8. שלושה ימים לאחר אישור המכר, ולבקשת העוררת, חתם הכונס על חוזה נוסף המתייחס לנכס עם ה"ה ששון עופר ושירי אילנה (נספח ה' למוצג מש/4). טרם חתימת ההסכם עם ששון ושירי, אישרה העוררת בפנייה בכתב שהעבירה לכונס, כי פקדון ע"ס 31,500 $ אותו העבירה לכונס, ייחשב כפקדון מטעם שירי וששון, וכתשלום ראשון מטעמם. עוד הוסיפה העוררת ואישרה, שידוע לה כי כל עוד לא אישר ראש ההוצל"פ את הבקשה להחלפת הקונה, הסכם המכר עליו חתמה עם הכונס תקף ומחייב. (העתק כתב האישור צורף כנספח ו' למוצג מש/4). בעקבות החתימה עם ששון ושירי, ולאחר קבלת אישורה בכתב של העוררת, פנה כונס הנכסים לראש ההוצל"פ בבקשה להחלפת קונה (מוצג ע/4). בתגובה ביקשה ראש ההוצל"פ, בהחלטתה מיןם 3.8.03 הבהרה באשר לסכום התמורה. ביום 7.8.03 הגיש הכונס הבהרה (מוצג מש/4). ביום 28.8.03 חתמה העוררת על מסמך הנושא את הכותרת "הבהרה והתחייבות" המופנה כלפי ששון ושירי. במסגרת מסמך זה אישרה העוררת, בין היתר, כי חתמה על הסכם לרכישת הנכס, כי המכר לעוררת אושר ע"י הכונס, וכי במידה שראש ההוצל"פ לא תאשר את המכר לששון ושירי, תחתום עמם העוררת על הסכם נוסף במסגרתו יסדירו את מכירת זכויותיה לששון ושירי. (ראה מוצג מש/2). ביום 11.9.03 אישרה ראש ההוצל"פ את המכר לששון ושירי. הכונס דיווח למשיב ומן המסמכים הנילווים נוכח המשיב כי עוררת מכרה את זכויותיה (בדרך של המחאה) לששון ושירי. לפיכך, הוציא המשיב לעוררת שומת מס רכישה. בהחלטתו בהשגה מיום 26.10.05 דחה המשיב את ההשגה, בקבעו כי מכירת הנכס לששון ושירי מהווה מכירת זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק, ומכאן שיש לחייב את העוררת במס הרכישה. גדר המחלוקת השאלה העיקרית שבמחלוקת היא האם העוררת רכשה "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין - אם לאו. ככל שאכן מדובר ברכישת זכות במקרקעין, עולות שתי שאלות משנה נוספות: האם הזכות שנרכשה מתייחסת לכל הנכס או לחלקו בלבד. האם העסקה בוטלה. תמצית סיכומי העוררות ההצעה לרכישה בשם העוררת ניתנה על ידי מתווך שייצג אותה בהתמחרות, ואשר נתן את ההצעה על דעת עצמו ושלא בגדר המנדט שניתן לו על ידי העוררת. העוררת אף ביקשה לצאת מההתמחרות לפני הזכייה בה אלא שהשארות המתווך גררה את הזכייה בטעות. המתווך נתן הבטחתו לעוררת ולכונס כי ייקח על עצמו את ההתחייבות לרכוש את הנכס במידה שהצעת המחיר שיתן לא תהיה מקובלת על העוררת. בכל מקרה, בפועל לא היתה העוררת מסוגלת לעמוד בתנאי ההצעה. מיד לאחר זכיית המתווך בהתמחרות פנתה העוררת לכונס בבקשה לסגת בה מזכייתה. הכונס נתן הסכמה עקרונית לחזרתה של העוררת מכוונתה לרכוש את הנכס, ובתנאי שרוכשים אחרים יהיו מוכנים לרכוש את הנכס במחיר שהציעה העוררת. לעוררת אין ולא היה קשר כלשהו עם הרוכשים, והיא לא עסקה במציאת הרוכשים ולא קישרה ביניהם לבין הכונס. הקשר היחיד שהיה בין העוררת לבין הרוכשים הוא בכך שהכונס הסכים לאפשר לעוררת לחזור בה מכוונת הרכישה אם יימצאו קונים אחרים באותו מחיר. את הקבלות על תשלומי התמורה הוציא הכונס, מסיבה לא ברורה, על שם העוררת, וזאת על אף שברור היה כי לא העוררת שילמה את התמורה. החלטת ראש ההוצל"פ מיום 20.7.03 הינה החלטה עקרונית בלבד, אינה נוקבת בשם העוררת כמי שתרכוש את הנכס, ואינה כוללת הוראות לכונס בדבר ביצוע המכירה. בנוסף, חוסר בהירות עלה מהחלטת ראש ההוצל"פ לגבי החנות כולה, שכן ההחלטה ניתנה בתיק ההוצל"פ הקטן בלבד, ובטרם ניתנה תגובת החייבים בתיק ההוצל"פ הגדול. החל מיום 23.5.03 נתנה ראש ההוצל"פ החלטות לאשר מכירת הנכס לרוכשים ששון ושירי (נספח ו' לכתב הערר). ביום 14.3.05 נודע למייצגיה של העוררת, טלפונית, על קיומו של חוב של העוררת אצל רשויות המס (נספח ז' לכתב הערר). העוררת תטען כי לא רכשה כלל את הזכויות בנכס, שכן טרם הושלמו הליכי המכירה כנדרש בסעיף 19(1) לחוק, ועל כן אין לחייבה במס רכישה. לחילופין, אם היתה רכישה, הרי היא בוטלה בהחלטת ראש ההוצל"פ. לחילופי חילופין, במידה שתידחנה טענותיה לעיל, העוררת תטען כי לכל היותר יש לחייבה במס רכישה בגין רכישת הנכס נשוא תיק ההוצל"פ הקטן. העוררת תטען כי מעולם לא רכשה ולא מכרה זכות שיש לה כלפי הכונס. אם היתה רכישה, היא בוטלה בהחלטה שיפוטית בטרם השתכללה "המכירה" לעוררת וטרם ביצועה. מסיבות ברורות לא הובאו לעדות המתווך שייצג את העוררת בהתמחרות ולא הכונס כיון שנוצרו ביניהם לבין העוררת יחסים עכורים. תמצית סיכומי המשיב עם זכיית העוררת בהתמחרות שערך הכונס ביום 24.6.03 חתמה העוררת על הסכמי המכר לרכישת הזכויות בנכס. מאחר שבעת החתימה טרם ניתן אישור ראש ההוצל"פ להסכם זה, הרי שבאותו מועד, דובר למעשה בהסכם על תנאי, קבלת אישור ראש ההוצל"פ. ביום 20.7.03, לאחר שהכונס הגיש את הבקשות לאישור המכר ונתקבלה עמדת החייבים, אישרה ראש ההוצל"פ את המכירה (נספח א' למוצג מש/4). עם מתן ההחלטה והאישור הנ"ל, הפך ההסכם לחוזה מחייב, בר אכיפה, לכל דבר וענין. ראש ההוצל"פ מעולם לא נתנה החלטה המבטלת את ההסכם. התחייבויות העוררת כלפי ששון ושירי במסמך "הבהרה והתחייבות" (מש/2) מעידות כי מכירת הנכס לששון ושירי בדרך של "החלפת קונה" לא היוותה ביטול של העסקה דנן, אלא המחאת זכויות מן העוררת לששון ושירי, המחאה המהווה מכירת זכויות במקרקעין כהגדרתה בחוק. טענות העוררת בדבר ביטול העסקה, הן לענין "החלפת" הקונים, והן לענין ביטול ההתקשרות עמה, נסמכות כולן על פעולותיו של עו"ד שטמר בתפקידו ככונס. על אף שמדובר בעד רלוונטי לצורך הוכחת טענותיה של העוררת, ויתרה העוררת על עדותו. מכל מקום הסמכות לקביעת ביטול עסקה לצורך חוק מיסוי מקרקעין מסורה כולה למשיב לפי סעיף 102 לחוק. העובדה שראש ההוצאה לפועל אישרה את המכר לששון ושירי מבלי לאשר את מכירת הזכויות בנכס למציע שבא אחרי העוררת, ומבלי שהורתה על התמחרות נוספת, היא הנותנת שגם לגישת ראש ההוצל"פ לא דובר בביטול המכר לעוררת, אלא בהמחאת זכויותיה לששון ושירי. העוררת לא הוכיחה את טענתה בדבר ביטול העסקה, לא במתן החלטה שיפוטית, ולא במסירת הודעת ביטול למשיב, אלא שנסיבות אישור המכר לששון ושירי מחזקות את עמדת המשיב ומעידות על כך שמדובר בהמחאת זכויות המהווה "מכירה" כהגדרתה בחוק. הטענה בדבר מעורבותו של המתווך, שהיה מעורב בהתמחרות, הועלתה לראשונה רק במהלך דיון ההוכחות על ידי העוררת. המשיב סבור שאם אמנם פעל המתווך כשליחה של העוררת, הרי זו לא ניסתה לבטל השליחות כאשר אותו מתווך "חרג" מתפקידו. העוררת נמנעה מהעדתם של הקונים שירי וששון. גם בעובדה זו יש ללמד שיכלו להוכיח כי אין כל קשר בין העוררת לרוכשים אלה. ברגע שניתן אישור ראש ההוצל"פ למכר, אין חשיבות לענין רישום הזכויות. העיקר הוא האישור! דיון ומסקנות הדין החל לענייננו הסעיפים הרלונטיים לענייננו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה), התשכ"ג - 1963 (להלן - "חוק המיסוי") הינם: סעיף 1 לחוק המיסוי קובע: "מכירה", לענין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה - הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה; הענקתה של זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור;" סעיף 19 לחוק המיסוי קובע: "יום המכירה" או "יום הפעולה" לענין חישוב השבח והמס הוא היום שבו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד, ואולם - במכירה או בפעולה באיגוד באמצעות הליכי הוצאה לפועל - היום שבו הושלמה המכירה או הפעולה עלידי הרשות המוסמכת לכך;" בספרו מיסוי מקרקעין, מהדורה שניה (2005) מתייחס פרופ' י. הדרי למכירה בהוצאה לפועל, במסגרת הדיון בחוזה על תנאי. "יש להבחין בין חוזים עם תנאי מתלה מן הסוג שנידון לעיל לבין חוזים שתוקפם מותנה באישור או קיום תנאי על פי דין. במקרה האחרון התנאי הוא קונסטיטוטיבי לשם יצירת הכשרות להתקשר בחוזה. בלעדי אישור בית המשפט...אין איפא חוזה...דוגמא נוספת להתנאת תוקף החוזה על פי דין היא הסכמים למכירת נכס על ידי כונס נכסים..." (עמ' 348). ב-וע/3033/04, מיסים און ליין, יצחק אמר נ. מנהל מס שבח, , נאמר: "לדעתנו יש לראות את אישור העסקה על ידי ראש ההוצאה לפועל כ"יום המכירה". אישור זה המכיל את זיהוי החלקה, את מחירה ואת זכות הקונה, מקנה ודאות למימושה של העסקה. החלטת ראש ההוצאה לפועל תקפה ומחייבת ולא נטען קיומו של פגם כלשהו המצדיק את ביטול אשור המכירה. במתן האשור השלים ראש ההוצאה לפועל את המכירה." ראה גם בר"ע 2189/04 עו"ד יעקב בויאר- כונס נכסים נ. מרמלשטיין ומנהל מיסוי מקרקעין (ניתן ביום 1.7.06 בבית המשפט המחוזי ת"א ו). "ראשית, יצוין, כי המועד הקובע לשם קביעת החיוב בתשלום מס שבח מקרקעין, הינו מועד אשור המכר על ידי ראש ההוצאה לפועל. וכך מורה סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין." משילוב הוראות החוק והפסיקה לעיל יוצא, כי בהליכי הוצאה לפועל ניתנת לקונים הזוכים בהתמחרות זכות לקבלת זכות במקרקעין עם מתן אשור ראש ההוצאה לפועל. מרגע מתן האשור הנ"ל להסכם, הופך זה מחוזה על תנאי לחוזה מחייב הניתן לאכיפה. מכאן גם שצו אופרטיבי אותו מוציא ראש ההוצאה לפועל מכח סעיף 34 לחוק המכר, המוציא, מטבע הדברים, לאור את האשור הנ"ל, אין לו נפקות לענין תוקפה של העסקה ואין בו כדי להוסיף או לגרוע לענין יכולת אכיפתו של ההסכם או ביטולו. יישום הדין החל בעניננו מפירוט העובדות הרלונטיות עולה, שלאחר זכיית העוררת בהתמחרות שערך הכונס ביום 24.6.03 חתמה זו על הסכמי מכר לרכישת הזכויות בנכס. מאחר שבעת החתימה טרם ניתן אישור ראש ההוצאה לפועל להסכם, הרי שבאותו מועד היה מדובר בהסכם על תנאי. מכאן, החוזה ישתכלל ויהיה תקף רק כאשר יינתן אשור ראש ההוצאה לפועל למכר. ביום 20.7.03, לאחר שהכונס הגיש את הבקשות לאשור המכר ונתקבלה עמדת החייבים, אישר ראש ההוצאה לפועל את המכירה, (נספח א' למוצג מש/4). עם מתן החלטה זו, הפך ההסכם מהסכם מותנה לחוזה מחייב, בר אכיפה, לכל דבר וענין. מקובלים עלי דברי המשיב בסיכומיו, שאף שדי באמור לעיל כדי לסתום את הגולל על המחלוקת העיקרית בתיק בו עסקינן, עולה מתוך הרקע העובדתי כי העוררת עצמה ידעה בזמן אמת, כי בעת אישור המכר על ידי ראש ההוצאה לפועל, הפך ההסכם לחוזה מחייב: העובדה שהעוררת שילמה לכונס שני תשלומים על חשבון המכר וקיבלה בגינן את הקבלות מש/7, מס/8. כתב האישור עליו חתמה העוררת בטרם חתימת ההסכם בין הכונס לקונים החדשים, במסגרתו הצהירה מפורשות, כי ידוע לה שכל עוד לא יינתן אישור ראש ההוצאה לפועל להחלפת הקונה הסכם המכר עמה יעמוד בתוקפו. (ראה נספח ו' למוצג מש/4). העוררת אישרה במסמך המופנה לששון ושירי כי במידה שראש ההוצאה לפועל לא יאשר את המכר לאחרונים תחתום העוררת עמם על הסכם נוסף במסגרתו יסדירו את מכירת זכויותיה לששון ושירי. (ראה מוצג מש/2). מכל אלה עולה כי לא זו בלבד שהסכם המכר לרכישת הזכויות בנכס השתכלל והפך הסכם מחייב בעת אישור ראש ההוצאה לפועל ביום 20.7.03, אלא שהעוררת עצמה ידעה על כך, ואישרה הן במעשים והן בכתב, כי מדובר בהסכם מחייב לכל דבר וענין. מסיכומי העוררת עולות שתי טענות חילופיות נוספות: הראשונה, לפיה לא כל הזכויות בנכס נרכשו על ידה; והאחרת, לפיה אפילו יאושר ההסכם, הרי שבעת אישור המכר לששון ושירי בוטל מאליו הסכם המכר עם העוררת. ביחס לטענה הראשונה, הרי עיון בנספחים א' ו-ד' למש/4 - מעלה כי מדובר במלוא הזכויות בנכס. גם התמורה שנקבעה בהתמחרות (מש/5) בסך 315,000 דולר, זהה לתמורה אותה אישר ראש ההוצאה לפועל בהחלטה מיום 20.7.03. ביחס לטענה השניה, מעולם לא נתנה ראש ההוצאה לפועל החלטה המבטלת את ההסכם. גם מר כהן, מנהל העוררת העיד שהעוררת מעולם לא ביטלה את ההסכם וכתוצאה מכך לא פנתה העוררת למשיב בבקשה לביטול עסקה. התחייבויות העוררת כלפי ששון ושירי במסמך "הבהרה והתחייבות" (מש/2) מעידות כי מכירת הנכס לאחרונים בדרך של "החלפת קונה" לא היוותה ביטול של העסקה דנן, אלא המחאת זכויות מן העוררת לאחרונים, המחאה המהווה מכירת זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק המיסוי. טענות העוררת בדבר ביטול העסקה, הן לענין "החלפת הקונים" והן לענין ביטול ההתקשרות עמה, נסמכות כולן על פעולותיו של הכונס, עו"ד שטמר. לנו אין כל ספק כי עו"ד שטמר היה עד מהותי שיכול היה לשפוך אור על כל הסוגייה. אבל העוררת ויתרה על עדותו ובכך גם חיזקה את טיעוני המשיב. אפילו היה מקום לטעון לביטול החוזה, הרי הסמכות לכך מסורה למשיב לפי סעיף 102 לחוק והעוררת מעולם לא פנתה אליו בנדון. העוררת נמנעה מהעדתם של הכונס וכן המתווך שפעל בשמה, למרות שברור כי שני אלה היו יכולים, כאמור, לשפוך אור על כל השתלשלות העניינים. טיעוני העוררת בסיכומי התשובה סעיף 2 לפיה "מסיבות ברורות ומובנות לא הובאו לעדות המתווך שייצג את העוררת בהתמחרות ולא הכונס" וסיבות אלה הינם יחסים עכורים, בלשון המעטה. למטרה זו קיים דיון במסגרת הועדה וניתן לחקור עדים על השתלשלות העניינים. את ההתרשמות יש להשאיר לשיקול דעת הועדה. לעניות דעתי, היה על העוררת, למען הזהירות, לפנות למשיב ולבקש ביטול במסגרת סעיף 102 לחוק המיסוי, אך כך לא נהגה, וחבל. העוררת לא הרימה את הנטל שהיה מוטל עליה בענייננו ולכן דין הערר להידחות. לפיכך, הייתי מציע לחברי, עקב נסיבות המקרה והראיות, לדחות את הערר. כן אני מציע לחברי לחייב העוררים בהוצאות משפט בסכום כולל של 15,000 ש"ח שישא הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין י. בן שלמה שופט (בדימוס), יו"ר אני מסכים. י. בן שלמה שופט (בדימוס), יו"ר צבי פרידמן, רו"ח אני מסכים. צבי פרידמן, רו"ח לאור האמור לעיל הוחלט לדחות את הערר. לחייב העוררים בהוצאות משפט בסכום כולל של 15,000 ש"ח שישא הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. כמפורט בחוות דעתו של חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין דן מרגליות חוזההתמחרותהוצאה לפועל