ביטול הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל: התובע הוא אזרח ותושב ישראל . בנו של התובע, עבדלג'אבר אחמד יאסין מונה כאפוטרופוס לתובע מכוח צו בית הדין השרעי בעיר טייבה, ביום 26.4.00. בהמשך לכך, בנו של התובע פועל בתובענה זו בשם התובע. נושא התביעה הוא הסכם פיצויים מיום 8.11.98 שבין התובע לבין הנתבע (נספח ה' לתצהיר הבן שהוגש לבית המשפט ביום 4.3.03 (להלן "תצהיר הבן")). בהסכם זה נקבע, בקליפת אגוז, כי מנהל מקרקעי ישראל ישלם לתובע פיצוי מוסכם בסך 80,422.40 ₪ נכון ליום 22.7.98, עבור זכויות התובע במקרקעין בשטח של 4,215 מ"ר, המהווים 4215/47215 חלקים בקרקע ביישוב עזריאל הידועה כנכס בגוש 7813 חלקה 2 ("המקרקעין"). התובע קורא לביטול הסכם הפיצויים הואיל והתובע לא חתם על ההסכם מרצונו החופשי אלא כתוצאה ממעשה תרמית של אחיינו של התובע , בעוד התובע אינו כשיר פיזית ומנטאלית להבין את המתחרש , את תוכנו של ההסכם ואת משמעות חתימתו עליו. התובע טען כי הנתבע, באמצעות נציגו, עצם עיניו והתעלם תוך התרשלות רבתי ממצבו הלקוי של התובע במועד הקובע ובכך סייע במחדל למעשה התרמית של האחיין. עוד טוען התובע כי מעולם לא הגיעו לידיו כספי הפיצוי. במהלך ניהול התיק חזר בו התובע מן הטענה כי המנהל באמצעות נציגו, היה שותף למעשה התרמית. יוער כבר עתה כי טוב שכך בחר לעשות בקשר עם טענה אחרונה זו, הואיל ובקשר אליה, לא הוצג בדל של ראיה. המסכת העובדתית אין חולק כי המקרקעין הועברו לתובע מכוח ירושת אביו המנוח עבדאלמנאן מוחמד יאסין ז"ל אשר נפטר ב 23.9.88. המקרקעין בשלמותם, הוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים לפי חוק נכסי נפקדים תש"י- 1950. המקרקעין הועברו לרשות הפיתוח ושוחררו על פי סעיפים 28 ו29 לחוק הנ"ל. בהמשך לכך הסכים הנתבע ("המנהל") בשם רשות הפיתוח, לשלם פיצויים למי שהיו בעלי הזכויות במקרקעין. כרקע לדברים מציין התובע כי הקניית הקרקע כאמור היא תמוהה, שכן אביו חי בטייבה את כל חייו ועל כן לא ברור כיצד נחשבו המקרקעין "כנכסי נפקדים". התובע ציין בתובענה כי הוא שומר לעצמו את הזכות לברר את חוקיות האכרזה הנ"ל ולדרוש את ביטולה. בין התובע לבין הנתבע התנהל משא ומתן. הוגשו שני מכתבים התובע למנהל. המכתבים הם בכתב יד ובעברית: נספח ג1 לתצהיר הבן נושא חותמת כי המכתב התקבל ב18.1.95. במכתב זה מבקש התובע אדמה חלופית או מחיר הוגן "שאפשר לקנות אדמה במקומה בתחום טייבה". מתחת לשם בעברית מתנוססת חתימה בערבית. נספח ג2 לתצהיר הבן מתאריך יולי 1998 (לא ניתן בעותק המצולם שבידי בית המשפט לראות את היום בחודש שבראש המכתב) נושא את הכותרת "בקשה להחלפת קרקע מול קרקע". המכתב ממוען אל "אמנון" ובו נכתב : " אני בשמי הקיים אחמד עבד אלמנאן מוחמד יאסין מטייבה המשולש בעל ת.ז. (---) בונה (פונה -מ.א.) בזה כי אני מוכן למכור את חלקת הקרקע ששיכת לי מלפי תוצאות הירושה שהוצגה מבית המשפט המחוזי שמספרי החלקה היא 2 מספר הבלוק 7813 - בזה אני מודיע ומוכן למכור את החלק שלי במול (? -מ.א.) השותפים איתי בקרקע אינם מוכנים למכור את החלקה שלהם בגלל הסיבות שהם ידיעות לכם (מחיר הקרקעים) שהוא נמוך מדי. בזה אני אחמד מבקש מכם להעלות את המחיר בתנאי שהשוטפים (כך במקור-מ.א.) איתי ידעו בהעלאת המחיר הסביר להם ובזה אני מוסיף שגם גם כן שהיו (קשה לפענח את הכתוב-מ.א.) מודעים במכרת את הקרקע ששיך לי ובכך הם יחליפו את דעתם ויתחילו לדון בכל העסקה כלשהוא איתם אני שוב חוזר מוכן העסקה כזאת ואני מודה מראש את ההשתתפות והתיחסות אל(י). נא להתחשב שוב, החותם : (שם)" מתחת לשם מופיעה חתימה . הבן מצהיר כי חרף המשא ומתן, לא הגיעו הצדדים להסכמה (סעיף 8 לתצהיר). אין התצהיר מבהיר מניין לו למצהיר עובדה זו. בתאריך 12.7.98, עבר התובע ניתוח בבית החולים תל השומר. בעקבות ניתוח זה , עבר התובע אירוע מוחי חריף, אשר שלל לטענת התביעה, באופן מוחלט את יכולתו לתפקד באופן עצמאי (מסמכים רפואיים וחוות דעת רפואית צורפו כנספח ד' לתצהיר הבן). התובע שוחרר מבית החולים ב 3.11.98. בתאריך 26.4.00 כאמור מונה בנו של התובע כאפוטרופוס. הבן מבהיר בתצהירו כי לא נזקק להכריז על התובע כפסול דין קודם למועד שפנה לצורך כך הואיל ו "התובע הוא אדם פשוט, בסה"כ יש לו חשבון בנק אחד וקצבה מהמוסד לביטוח לאומי. לצורך כך לא היה צורך דחוף לקבל צו אפוטרופסות. הדבר מקבל משנה תוקף כאשר לא היה ידוע אם התובע יחלים אם לאו" (סעיף 23.4. לתצהיר הבן). הבן מבהיר שם כי משנזקק לפעול בשם התובע מול הבנק בו התנהל חשבון התובע ומול המל"ל, ולאחר שנוטריון שפנה אליו על מנת לאשר ייפוי כוח מאת התובע המסמיך את הבן לפעול עבורו, התרשם כי התובע אינו כשיר וסירב לאשר את ייפוי הכוח, רק אז פנה לבית הדין השרעי. לאחר שמונה הבן כאפוטרופוס, נודע לו כי בו דודו (בן אחי התובע), ניהאד יוסף עבדאלמנאן יאסין ("ניהאד"), גזל מאביו כספים רבים, תוך זיוף חתימתו בהזדמנויות שונות. תלונה למשטרה בקשר לחשדות אילו הוגשה נגד ניהאד (נספח ו' לתצהיר הבן). באותה עת נודע לבן התובע כי הסכם הפיצויים נחתם לאחר קרות האירוע המוחי. למחרת ששוחרר התובע מבית החולים, לאחר האירוע המוחי, נלקח התובע על ידי ניהאד למשרדי המנהל ושם הוחתם על הסכם הפיצויים נשוא תובענה זו (נספח ה' לתצהיר הבן). החתמת התובע נעשתה בפניו של מר אמנון תגר מטעם המנהל. המחאת הפיצויים נמסרה בו במקום לידי ניהאד. נסיבות אילו, טוען הבן (סעיף 12 לתצהיר) מלמדות כי התובע שימש ככלי בידי ניהאד (ותגר) לבצע מעשה תרמית. הבן מצהיר כי קיבל שיחה טלפונית מאישה בשם סלמא ג'באלי, אשר מאוחר יותר התברר היתה שותפתו של ניהאד לעסקיו. הגב' ג'באלי סיפרה באותה שיחה כי היתה עדה לכך כי ניהאד לקח את התובע למשרדי מינהל מקרקעי ישראל בתואנה, כי הוא לוקח אותו לטיפול רפואי בבית חולים. במשרדי המינהל ניסה ניהאד להחתים את התובע על מסמך תוך שהתובע מתפרץ בצעקות וממלמל דברים לא מובנים. הגב' ג'באלי מסרה עדות במשטרה במסגרת תיק החקירה כנגד ניהאד שם מסרה כי הייתה נוכחת עת הוחתם התובע על הסכם הפיצויים. הגב' ג'באלי העידה כי התובע פרץ בבכי במהלך הפגישה החתימה על הסכם הפיצויים (סעיף 8 לתצהירה). הבן פנה בכתב באפריל 2000 למר אמנון תגר בניסיון לדלות פרטים על העסקה ולמי שולמו כספי הפיצויים (נספח ז' לתצהיר הבן). ב 30 במאי 2000, ביקר הבן אצל מר תגר במשרדי המנהל. לטענתו מר תגר סירב למסור לו פרטים מהותיים, דחה אותו בכחש "תוך התנשאות ועליונות" (סעיף 15 לתצהיר הבן). ב 4 ביוני 2000 השיב תגר בכתב (נספח ח' לתצהיר הבן) בלא לצרף עותק מהסכם הפיצויים. הבן פנה באמצעות בא כוח התובע ב 29.6.00, כשהוא מבקש העתק מההסכם וכן תצלום ההמחאה שנמסרה במעמד חתימת הסכם הפיצויים (נספח ט' לתצהיר הבן). בתגובה נשלח העתק ההסכם בלא תצלום ההמחאה. בתשובה לשאלון שנשלח למינהל צורף תצלום ההמחאה, על שני צידיה (נספח יא' לתצהיר הבן). הבן הצהיר כי מעולם לא התקבלו הכספים בגין הסכם הפיצויים על ידי התובע וככל הנראה הכספים שולשלו לכיסו של ניהאד. עוד מציין הבן כי קיבל שומת מס שבח בגין העסקה על אף שהנתבע , על פי הסכם הפיצויים לטענתו, נטל על עצמו לשאת בתשלום זה. הבן איתר עותקים של ההסכם ומצא כי החתימות הן שונות האחת מהשנייה, כאשר מר תגר מאשר את כולן כחתימת התובע. בכך, טוען הבן, יש כדי לאשר על שיתוף הפעולה שבין תגר לבין ניהאד במעשה הנוכלות, כלשונו (סעיף 22 לתצהיר הבן וכן נספחים יב1-יב2 לתצהיר). מטעם התובע מסרה הגב' ג'באלי תצהיר בו היא מאשרת את דברי הבן. ביום 4.11.98 הודיע ניהאד לגב' ג'באלי כי במהלך הסידורים שנועדו להסדיר באותו היום, עליו לקחת את התובע לבדיקה רפואית. כשהתובע ברכב עימם, וניהאד אשר על ההגה, עצר הרכב ליד משרדי המנהל. גב' ג'באלי שאלה מדוע עצר הרכב וניהאד השיב לה , על פי תצהירה, כי הוא יסביר זאת אחר כך, כי העניין ימשך דקות ספורות כי אחר כך ימשיכו בסדר היום המתוכנן. ניהאד ביקש, על פי עדות זו, כי הגב' ג'באלי תסייע לו להוציא את התובע מהרכב ולהכניסו למשרדי המנהל. על פי העדות נכחו במועד החתימה על הסכם הפיצויים - מר תגר, ניהאד, התובע והמצהירה. "אני ראיתי ניהאד מוסר לתובע עט, מחזיק את ידו, ומחתים אותו על ההסכם. התובע הוחתם על הסכם הפיצויים כשהוא פורץ בבכי." (סעיפים 7 ו 8 לתצהירה). הבן הגיש תצהיר משלים ובו הצהיר כי תגר אמר לו , כשברר למי נמסרה ההמחאה, כי זו נמסרה למחרת יום חתימת הסכם הפיצויים לידי מישהו מבני המשפחה שהגיע לאסוף אותה, כביכול אדם שנשלח על ידי התובע. (סעיף 13 לתצהיר המשלים) מטעם המנהל העיד מר אמנון תגר מי ששימש במועדים הרלוונטיים כממונה מחוזי לרכישות והפקעות במחוז מרכז של מינהל מקרקעי ישראל. מר תגר אישר כי ביום 8.11.98 הושלמה חתימת הסכם הפיצויים. זאת לאחר שהאפוטרופוס לנכסי נפקדים שיחרר את תמורת הנכס - המקרקעין. המקרקעין הוקנו בשנת 1950 לאפוטרופוס. בשנת 1952 הוא מכרם לרשות הפיתוח ולאחר מכן נמכרו לקרן הקיימת לישראל. לטענת מר תגר הסכם הפיצויים נחתם בעקבות פניות של התובע אל מר תגר שהחלו שנים רבות לפני האירועים המתוארים. קודם להסכם היו מגעים רבים בין התובע לבין המנהל. בשלב מסוים סוכם כי הפיצוי יהיה כספי בלבד ונוהל משא ומתן באשר לגובהו. לצורך כך הוזמנה שומה מטעם המינהל בקשר לקרקע נשואת ההסכם. התובע הגיש השגה בקשר לגובה השומה. השגתו התקבלה כך שגובה השומה עלה. הוזמנה גם שומה לצורך פיצוי בדרך של קרקע חלופית אולם אפשרות זו ירדה מן הפרק כיוון שהתובע הסכים לקבלת פיצוי כספי. לעצם מעמד החתימה על הסכם הפיצויים, מאשר מר תגר כי התובע הגיע ביום 4.11.98 כשהוא ישוב על כסא גלגלים, בלווית ניהאד. למעמד זה קדם משא ומתן ארוך. התובע חתם על מספר העתקים של ההסכם והעד תגר אישר את חתימתו. באותו מעמד נמסר לידי התובע שיק נשוא סכום הפיצוי אשר היה לפקודתו של התובע - 'למוטב בלבד'. לאחר בדיקה נמצא כי השיק נפרע ביום 6.11.98. אישור הבנק של מרכז הסליקה בדבר פירעון השיק צורף כנספח ד' לתצהיר תגר. לא אותר בתיק המנהל העתק מן ההמחאה. מר תגר הצהיר כי לא זכור לו שמעמד חתימת ההסכם נכחה הגב' ג'באלי. כמו כן לא זכור היה לעד כי התובע פרץ בבכי. לדבריו זהו מאורע חריג ולו היה מתרחש היה בודאי מברר עם התובע את הדבר. "הנני להבהיר כי על פניו לא נראה כלל בפניו או בהתנהגותו של התובע, בעת חתימתו על ההסכם, סממנים כלשהם המעידים על חוסר צלילות דעת ו/או מצוקה ו/או חולשה אחרת. ההיפך הוא הנכון - ניתן היה להתרשם בבירור כי התובע מודע היטב לתוכן ההסכם ולגמירת דעתו לגבי קבלת הפיצוי וכך לחתימתו על עותקי ההסכם."(סעיף 10 לתצהיר תגר). מר תגר טוען כי עוד קודם לאירוע המוחי הנטען, דהיינו ביום 8.7.98 ניתנה הסכמת התובע להסכם בכתב (נספח ו' לתצהיר תגר- הוא נספח ג'2 לתצהיר הבן אשר נוסחו הובא לעיל ). התובע נותח ב12.7.98. הסכמה זו היתה נדרשת לשם הרצת הליך אישור הסכם הפיצויים במנהל על פי נהלי המנהל. אישור העסקה על ידי הגורמים המאשרים ניתן ב 2.8.98. פורמאלית ההסכם נחתם על ידי המנהל ביום 11.8.98 כאמור. בהסכמת הצדדים מונה מומחה מטעם בית המשפט אשר התבקש לחוות דעתו בקשר לכשירותו של התובע במועד חתימת הסכם הפיצויים, ככל שניתן להגיע לממצא שכזה היום. פרופ' עודד אברמסקי אשר מונה כמומחה קבע בחוות דעתו מיום 12.2.2005 כדלקמן: "דיון - בבדיקה נוירולוגית כיום יש תסמונת פסוידובולברית קשה עם שיתוקים בארבע הגפיים, דיסארתריה ודיספגיה, וכן הפרעה קוגניטיבית פרונטלית ופיאטלית עם דיספזיה מוטורית וסנסורית. לפי מצבו כיום אינו מסוגל להבין משמעות אמינה של חתימה על מסמך. מאחר ומאז 1998 לא היה ארוע מוחי נוסף והמצב הינו יציב ואולי אף הוטב במקצת, הרי אם כיום אינו מתאים לחתום אזי קל וחומר ובן בנו של קל וחומר שגם ביום הארוע לא היה מסוגל לחתום תוך כדי הבנה אמינה של משמעות החתימה. יתרה מזאת, גם הממצאים הנוירולוגים והקוגנטיבים שתועדו בימים שלפני החתימה מעידים, להערכתי, שלא היה מסוגל לחתום. להערכתי ניתן לקבוע מן הממצאים המתוארים במסמכים שלא היה כשיר לחתימה ביום הארוע נשוא התובענה, והערכתי זו מקבלת חיזוק על סמך ממצאי הבדיקה הנוירולוגית כיום שהם הממצאים שהיו גם בעת האירוע הנדון." למעלה מכך מתאר פרופ' אברמסקי , אגב שאר ממצאים העולים מן הבדיקה שנערכה לתובע על ידו ועל ידי דר' יהושוע נאמן (נוירופסיכולוג ) נמצא כי התובע : "לא מגיב לפקודות פשוטות כגון בקשה לעצימת עיניים; כן מגיב לפקודות פשוטות אחרות שבהן הוא מורגל, כגון בקשה להוצאת לשון (הוצאת לשון הינה אצלו נוהג ראשוני קבוע בעת שרוצה לשתות), או תגובה לשאלה אם רוצה לשתות או לאכול. מזהה חפצים פשוטים כגון עט, אך לא ברור אם מבין את משמעות פעולת הכתיבה על ידי עט. יש אי-שליטה אמוציונאלית שמתבטאת בהתפרצויות צחוק ובכי לא נשלטות. קיימת הפרעה בהמשך ביצוע פעולות מוטוריות פשוטות (motor impresistonce) . בכושר הבנת רצף חזותי מרחבי. ההפרעה הרוחנית הקוגנטיבית הינה מאד נרחבת ולכן באופן פורמאלי הפגיעה הינה ברמה שמונעת בחינה והגדרה של התפקודים המוחיים (mental untestable) " בהמשך להסכמת הצדדים כי חוות דעת המומחה תכריע בשאלת כשירותו של התובע במועד חתימת הסכם הפיצויים (פרטיכל והחלטה מיום 6.9.04), הרי שקביעתו של המומחה אינה מותירה שאלה בעניין זה באשר לאי כשירותו של התובע. זהו הממצא הרפואי-עובדתי אשר מצוי בפני בית המשפט בעת שהוא שוקל את טענות הצדדים. המנהל ביקש ובקשתו אושרה (החלטה מיום 9.12.07 עמ' 30 לפרטיכל הדיון מאותו היום) לצרף תצהירה של הגב' מרים רחמים. הגב' רחמים היא מנהלת מדור במחלקה החקלאית אצל הנתבע מזה 17 שנה. המצהירה מטפלת בחידוש חוזי משבצת למושבים. העדה מצהירה כי החלקה נשואת התובענה מהווה כיום חלק מחלקות 2-13,22,23 בגוש 8060. החלקה נכללת במשבצת מושב עזריאל. ההגנה היתה סבורה כי יש מקום לאור כך, בפרט לאור חוות דעתו של מומחה בית המשפט, לצרף את מושב עזריאל כצד נחוץ לצורך ברור התובענה. בית המשפט דחה את בקשה זו (בהחלטה מיום 9.12.07 הנ"ל). כך משום שסבר כי אף אם יבוטל הסכם הפיצויים בסופו של יום, הרי שבטלות ההסכם אינה מקימה אלא זכות לפיצוי. מושב עזריאל אינו לא לעילה ולא לסעד המבוקש. משכך, המידע שמציגה הגב' רחמים, אין לו נגיעה לסכסוך שבין הצדדים במסגרת תובענה זו. בהקשר לכך, אעיר כי ב"כ המנהל הקדיש בסיכומיו פרק נפרד להיות הנכס נכס "נפקד". התובע לא העלה במסגרת תביעה זו, טענה כנגד חוקיות הקניית המקרקעין לבעלותו המלאה של האפוטרופוס על נכסי נפקדים. כן לא תקף את העברת המקרקעין לידי רשות הפיתוח. ב"כ המנהל מביא בסיכומיו כי סבו של התובע הגיש בראשית שנות החמישים בקשה לשחרר את חלקו במקרקעין. תמורת המקרקעין שוחררה בהתאם לסעיפים 28-29 לחוק נכסי נפקדים. התובע לא חלק על קביעה זו משבחר שלא לנצל את זכותו להגיש סיכומי תגובה הגם שהתנגד הוא באופן כללי להרחבת חזית וניתן לטעון כי נושא זה לא רק שלא הוכח בראיות אלא הועלה על ידי המנהל לראשונה בסיכומים. מכל מקום, השבה בעין, מכוח טענת בטלות הסכם הפיצויים, אינה אפשרית בהעדר טענה היורדת לשורש הקניית המקרקעין לאפוטרופוס על נכסי נפקדים. טענות הצדדים טענות התובע בעיקרן הן כי לא נכרת הסכם פיצויים משום שלא היתה גמירות דעת מצד התובע. אין בהתכתבויות קודמות כדי ללמד על גיבושה של גמירות דעת סופית מצד התובע. התובע לא היה כשיר במועד חתימת הסכם הפיצויים, הוא לא היה מסוגל להבין את שקורה ועל כן אין לומר כי היה מפגש רצונות. הסעד לו זכאי התובע הוא קביעה כי הסכם הפיצויים הוא בטל void . הואיל וההסכם נערך שלא על דעת התובע, הרי המדובר בחוזה החוסה תחת סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי) , תשל"ג -1973, הדן בעושק. תשלום הפיצוי שנעשה באמצעות המחאה, לא ניתן לתובע. פיזית ההמחאה נמסרה לאחיין ניהאד בשל מצבו, מצב שיתוק כללי, של התובע. התובע לא היה כשיר להחזיק בכסף ולכן אין לומר גם כי קונסטרוקטיבית קיבל התובע את הפיצוי, על אף שההמחאה נרשמה לפקודתו שהרי הכספים שולשלו לכיסו של ניהאד. אין מקום לקבוע כי על התובע להשיב כספי הפיצוי. המנהל, באמצעות מר תגר, פעל ברשלנות רבתי. כאמור, בסיכומיו נמנע התובע מלטעון את שטען בתחילה, כי המדובר בקנוניה של תגר וניהאד. משכך טענה זו נזנחה, וטוב שכך. בשל רשלנות עובד המנהל, כך התובע, מי שאמור להיות אמון על ההתנהלות מול אוכלוסיית בעלי קרקעות הזכאים לפיצוי בשל הפקעה או הקניה לרשויות המדינה, לא הגיעו כספי הפיצויים לידי התובע. בשל כך אין עליו להשיב מאום. טענות המנהל - מנהל מקרקעי ישראל דוחה מכל וכל את ההשתלחות כדברי בא כוחו, כנגד עובדי המנהל העושים מלאכתם נאמנה, פועלים תחת 'חזקת התקינות' כעובדי ציבור בעוד חוסר תקינות לא הוכח במקרה זה. כן מבקש המנהל לדחות את הטענה בדבר מעשה תרמית או שחיתות. ב"כ המנהל מפנה בסיכומיו לכך כי התובע, על אף שנתנה לו ההזדמנות לכך, בחר שלא לתקן את תביעתו ולדרוש סעד חלופי מלבד הביטול, כגון סעד של פיצוי. המנהל סובר כי בבסיס התביעה דרישת התובע להשבת זכויותיו במקרקעין. על כך יוער כבר עתה, כי אין זה הסעד לו עותר התובע באמצעות האפוטרופוס, הבן. התובע מבקש את בטלות הסכם הפיצויים. כך מסיים ב"כ התובע את סיכומיו "לאור כל האמור, הרי התובע הוכיח את תביעתו. ובית המשפט מתבקש לקבל את התביעה ולהצהיר על בטלות הסכם הפיצויים עליו חתום התובע מיום 4.11.98. " כך גם בתובענה המקורית ובתצהיר הבן. דומני כי נתפס ב"כ ההגנה לכלל טעות משסבר כי בטלות ההסכם עלולה להוביל לטענה להשבת הקרקע. בטול ההסכם יכול להוביל להקמתה מחדש של זכות התובע לפיצוי בלבד. כל עוד לא נשמט הבסיס החוקי מהקניית המקרקעין לאפוטרופוס על נכסי נפקדים ולמכירה לרשות הפיתוח ולימים לקרן הקיימת לישראל, וספק אם ניתן לתקוף היום את אילו, הרי שבעל המקרקעין שהוקנו , יש זכות לפיצוי בתנאים הקבועים בדין. זכות זו פוקעת או בטלה או מועברת לידי המנהל עם קבלת פיצוי כספי או של קרקע חלופית. בטלות הסכם הפיצויים יכול להוביל כאמור רק להחייאת הזכות לפיצויים. מכל מקום, טענות ההגנה בעניין זה אינן נדרשות, לרבות משום שהתובע לא בקש סעד של השבת המקרקעין בעין. על כן אמנע מלדון בהן מלבד ממה שהוזכר לעיל. טוען המנהל כי התובע לא היה פונה לערכאות ובוודאי שלא היה תובע את המנהל, לו היו כספי הפיצויים נותרים בידיו. למעשה, כך המנהל, בחר התובע להפנות חיציו למקום הלא נכון משום שהכיוון הנכון ששם מצוירת המטרה, הוא בכיוון האחיין ניהאד, אשר נטען כי גזל את כספי הפיצויים מידי התובע. לטענת המנהל ההסכם נחתם כדין, הוא משקף גמירות דעת התובע. גמירות דעת זו באה לידי ביטוי עוד בהתכתבויות קודמות לאירוע המוחי. אף אם יאמר כי התובע לא היה כשיר , הרי שההסכם אינו פוגע בזכויותיו נהפוך הוא, התובע קבל פיצויים לפי שמאות גבוהה (השגתו התקבלה) ובנוסף לכך שולמה תוספת נוספת של 10%. לא יכולה להישמע בנסיבות אילו טענת "עושק". במועד חתימת הסכם הפיצויים טרם מונה לתובע אפוטרופוס. כשרותו המשפטית לא נשללה ממנו במועד החתימה. נציג המנהל לא יכול היה לדעת כי התובע במצב בלתי כשיר. מלבד היותו בכסא גלגלים, לא היו סממנים אחרים המעידים על כך. התובע לווה על ידי קרוב משפחה שנראה כי הוא סומך עליו. לא אחת מגיעים לאירוע חתימת הסכם הפיצויים בני משפחה נוספים על הזכאי לפיצוי. לא אחת, כאשר אין הזכאי יודע קרא וכתוב, נעזר הוא בשרבוב חתימתו ובהבהרת הדברים על ידי בן משפחה נלווה. לא היה שום אירוע מיוחד במעמד חתימת הסכם הפיצויים שהיה יכול לעורר את חשדו של מר תגר. התובע קיבל בהמחאה לפקודתו את הפיצוי כשהיא "למוטב בלבד". בידי המנהל ראיה ברורה כי המחאה זו נפרעה. אין מקום להטיל את אחריות מעשיו של ניהאד על המנהל. קבלת התביעה משמעותה כי על התובע להשיב את כספי הפיצויים. זכותו לפיצויים מחודשים לא תהא שונה מאילו שכבר שולמו לו באשר הפיצויים חושבו כדין. טענת התובע כי "לא נעשה דבר" היות ההסכם void דינה להדחות משום שאין זה מקרה חריג וקיצוני המאפשר להשתחרר מהסכם בהמשך להלכת הדר (ע"א 8163/05 הדר חברה לביטוח נ. פלוני . דיון והכרעה לא יכולה להיות עוד מחלוקת, כאמור, כי במועד חתימת הסכם הפיצויים, לא היה התובע מסוגל להבין את המתרחש באותו אירוע. גמירות דעת באותו מעמד אינה אפשרית אצל מי שאינו מבין את מהלך הדברים. במובן זה, חתימת ההסכם בידי התובע אינה יכולה להעיד על גמירות דעתו. בנוסף לכך, אין לקבל את הטענה כי בהתכתבות הקודמת יש ביטוי לגמירות דעת. על סמך הראיות שבפני, שפורטו לעיל, ניתן להניח קיומה של הסכמה כללית, נכונות, להגיע להסדר פיצוי כספי. גמירות דעת של ממש, הסכמה מוחלטת אין בהם. על אף שמכתב ג2 לתצהיר הבן מעיד לכאורה על הסכמה, הרי אין בו ביטוי סופי או רמת מסוימות מספקת כדי לומר כי התובע גמר בדעתו להסכים לפיצוי בסכום שבסופו של נקבע בהסכם הפיצויים. מקובלת עלי עמדת המנהל כי על מנת להיערך ולהכין הסכם פיצוי, היה מהלך מקדים של קבלת עמדת התובע. בלא הסכמתו, לא היה מהלך זה מתחיל ומבשיל כדי הכנתו של ההסכם. התביעה לא הביאה ראיות לסתור כי התובע הגיש השגה בקשר עם גובה השמאות בגין המקרקעין, כי השגתו התקבלה וכי הוסף לסכום שנקבע, סכום נוסף המהווה 10% מדמי הפיצויים שנקבעו. תגר מצרף תזכיר ובו פרטי העסקה עם התובע לצורך אישורה. כן צורף "טופס סיכום הסכם הפקעה/חר"ם/חנ"נ" חתום בידי 7 מאנשי המנהל המאשר את סכום הפיצוי שבסופו של דבר הופיע בהסכם הפיצויים. שני המסמכים אינם נושאים תאריך (לפחות לא ניתן לאתרו בעותקים המצולמים שבתיק בית המשפט), אולם ניתן לקבל כי נערכו בהמשך לקבלת אישורו של התובע להסדר. לא רק שנערך הסכם הפיצויים בהמשך לכך אלא הוכנה אף המחאה לפקודת התובע. יש מקום לסברה כי מהלך זה נעשה בהמשך להסכמת התובע לסכום הפיצוי. יחד עם זאת, אין בידי לשלול את האפשרות כי המנהל נערך כפי שנערך אמנם על בסיס הסכמה עקרונית של התובע. ממכתב התובע ג2 ניתן להבין כי התובע הסכים עקרונית לפיצוי כספי אולם בקש כי המנהל יתחשב ויעלה את הסכום שדובר בו. על בסיס מכתב זה הניח מר תגר כי קיימת הסכמה והחל להריץ את הליך אישור ההסכם בתוך מערכת המנהל (עדות תגר, פרטיכל 9.12.07 עמ' 17 ש' 19-20). אין אינדיקציה בחומר הראיות שבפני כי התובע ידע והסכים לסכום שבסופו של דבר נקבע על ידי גורמי המנהל כי הוא סכום הפיצוי. אין בכל אילו די כדי להוות גמירות דעת מצד התובע. הדברים היו בשלב טרום חוזי, בשלב שבו צד אחד, התובע מביע הסכמה, מן הצד השני, המנהל פותח בהליכי אישור הסכום שהוסכם, אולם פתוחה הדרך בשלב הזה לשני הצדדים, בגבולות תום הלב, לבחור שלא להיכנס בהסכם. לא ניתן "ליירט" את הסכמתו הכללית של התובע ולראות בה קבלת הצעת המנהל לפיצוי העולה כדי גמירות דעת. לשם כך נתבקש התובע לחתום על הסכם הפיצויים. חתימתו היתה אמורה להיות ביטוי לגמירות דעתו. במועד חתימתו בפועל לא יכולה החתימה להעיד על דבר. שהרי נקבע על יד מומחה בית המשפט כי במועד החתימה, לא היה מסוגל התובע לגבש גמירות דעת. משכך ניתן לומר כי הסכם הפיצויים אינו מבוסס על מפגש רצונות אמיתי. ניתן ללמוד מתוך עדותו של מר תגר כי המנהל באמצעותו, התייחס אל מעמד החתימה כמעמד פורמאלי בלבד לאחר שגובשו כל ההבנות והתנאים בין הצדדים: באשר למעמד חתימת הסכמי פיצוי באופן כללי העיד תגר כך: "אני הסברתי קודם, במגזר הערבי באה אישה זקנה לוקחים לה את היד, שמים לה ככה והיא חותמת, אין בעיה. ש. אתה נוהג להקריא לאנשים את ההסכם? אני נותן להם לקרוא את ההסכם. הם גם לא קוראים בדרך כלל. אני אומר להם זה ההסכם, הם כבר יודעים, כי הם אומרים שהעסקה הזאת איתם היא מתנהלת חודשים, לפעמים שנים. ש. אז אתה לא הקראת לו (לתובע - מ.א.) את ההסכם, נכון? לא ש. אתה לא הסברת לו? ת. להסביר כן. אתה מקבל את הכסף, הוא יודע על מה מדובר, אלו עסקאות שבשגרה." (שם, עמ' 14 ש' 1-10) וכן: "ש. תגיד לי אתה נוהג לאמת חתימות של אנשים על הסכמים? כן. חתמו בפני הרבה אנשים, כן, המון. כשאתה מאמת את החתימות של התובע לא שמת לב ששום חתימה זרה לשניה? לא, אני לא יכול להסתכל, לא. לא, אתה מאמת חתימה של בנאדם? תשמע, אני לא מאמת אותו, הוא יושב ומסתכל ככה, זה לא עובד ככה. אני החתמתי כל כך הרבה אנשים, אלי באות נשים מהמגזר הערבי שחתמו על הסכמי פיצויים, באות אלי נשים מבוגרות עם הילדים ועם הנכדים שסוחבים, שמים את הכרית, שמים את זה ככה, ההוא מסביר לה, ההוא זה. במגזר הערבי בדרך כלל גם אין בעיות כאלה, אני ממש נדהמתי כשנתקלתי בדבר הזה, אין את הרמאויות האלה. שם יש כבוד למשפחה, אין כזה דבר שבן ירמה את אבא שלו, מה זה , אני עברתי 16 שנה, מעולם לא נתקלתי במקרה כזה, מעולם. בדרך כלל יש כבוד, מביאים את הסבתא . אני לא יודע מה היא יודעת. היא מדברת איתה בערבית. הדברים תמיד מסתדרים. יש כבוד. פה זה מקרה נדיר." (שם, עמ' 10 ש' 24 עד עמ' 11 ש' 1) דומה כי ראוי לו למנהל כי יקבע הנחיות בקשר עם מעמד חתימת הסכמים מעין אילו. ראוי כי הפועל מטעם המנהל יפעל לוודא כי המתקשר בהסכם מבין היטב במה דברים אמורים, כי ההסכם יוצג לו בשפה אותה הוא מבין, כי נציג המנהל יהא מחויב להתרשם באופן כללי ממצבו של החותם. כמובן שאין מקום להטיל על המנהל לבחון מקצועית כל אדם הנמצא מולו אם הוא כשיר רפואית, אולם כן נדרשת הנחיית נציגי המנהל לפעול באופן שתיבדק בסבירות המתבקשת בנסיבות , יכולתו של המתקשר והבנתו את הקורה. בפרט אם מדובר באוכלוסיה מבוגרת או אוכלוסיה שהעברית אינה נהירה לה או כזו שאינה שולטת בקריאה וכתיבה. מתוך עדות תגר עולה כי לא אחת סמך הוא על נוכחות קרוב או בן משפחה שיבהיר לחותם במה מדובר ויסייע בחתימה. מצב זה הוא מוקשה. איש המנהל הוא שצריך לוודא כי הצד שמולו מבין במה מדובר וכי חתימתו נעשית מתוך הבנה והסכמה. במקרה דנן, הכיר מר תגר את התובע עוד קודם למועד החתימה. במועד החתימה נכח כי התובע בכסא גלגלים ומתקשה בהנעת ידיו ובדיבור. יש להניח כי ניתן היה לראות כי התובע במצבו דאז לא היה מסוגל למסור לתגר את תעודת הזהות שלו שצולמה על ידי תגר (צלום ממנה צורף לתצהירו). דהיינו ניהאד הוא שככל הנראה פעל מול תגר במהלכים במעמד ועובר לחתימה, כפי שתיאם עם תגר את מועד החתימה. אמנם מר תגר לא זוכר את נוכחותה של הגב' ג'באלי, אולם הוא מודה בהגינותו במהלך עדותו כי פרטים רבים מאותו אירוע אינם זכורים לו כמי שנכח בעשרות אם לא מאות אירועים של חתימה על הסכמים מסוג זה. דבריה של הגב' ג'באלי בדבר התפרצות הבכי של התובע עולים בקנה אחד עם חוות הדעת של פרופ' אברמסקי, כי התובע נוטה להתפרצויות של בכי או צחוק. בנוסף , אכן חתימות התובע על העתקי ההסכם אינן זהות. ניתן להבחין בכך אף בעין בלתי מקצועית. מכלול הדברים היה צריך להדליק "נורה אדומה" אצל תגר. חיזוק לכך ניתן אף למצוא בעובדה (העולה מתצהיר הבן) כי משביקש בנו של התובע לאשר בפני נוטריון את חתימת האב על ייפוי כוח , סירב הנוטריון לעשות כן, כיוון שהתרשם כי התובע אינו כשיר. משכך זכאי התובע באמצעות בנו , האפוטרופוס, לבקש את בטלות החוזה כי לאו חוזה הוא וניתן היה להצהיר כי החוזה בטל מעיקרו בבחינת לא היה void. יחד עם זאת אינני מוצא כי ראוי לקבוע דבר בטלותו של ההסכם. ביטול ההסכם יקים מחדש לתובע את זכות הפיצוי. הפיצוי שנקבע לתובע על ידי המנהל, נקבע בהמשך להשגת התובע שהתקבלה וכן הוסף לו סכום נוסף של 10%. משמע, הפיצוי משקף נכונה את שזכאי היה התובע לקבל ואת שהוא זכאי לקבל גם היום, בערכים נכונים להיום. אין מידע כאילו טעה המנהל בהערכת גובה הפיצוי או כי חלילה נוצלה חולשתו של התובע ונקבע פיצוי לא ראוי. אין מקום לדיבר בדבר "עושק" במצב דברים זה תוך ניצול אי כשירותו של התובע. התביעה לא טענה ולא הוכיחה כי ערכי הפיצוי היו "בלתי הוגנים" או לא נכונים. אמנם הערכות שמאיות יכולות ותהא בהן סטייה האחת מרעותה, אולם סטייה זו מוגבלת היא (מקובל להניח סטייה בשמאות מקרקעין, כאשר מלא המידע עומד בפני השמאי, של 10-15 אחוז לכל היותר). אין אם כן טעם או הצדק לפתיחת התדיינות מחודשת בין התובע, באמצעות האפוטרופוס, לבין המנהל משעה שברור הוא כי התובע נכון היה לקבל פיצוי כספי וויתר על פיצוי בקרקע חלופית וכי בפועל סכום הפיצוי שהוצע ואף שולם, הוא סכום ראוי ולמצער אין התובע היום חולק עליו. אם כן סעד בטלות החוזה, אותו מבקש האפוטרופוס אינו מעניק למעשה דבר לתובע. נהפוך הוא. בטלות ההסכם תחייב את השבת כספי הפיצויים. השבה היא פועל יוצא הכרחי של ביטול ההסכם. לטענת התובע לא היה הוא כשיר לקבל את המחאת הפיצוי ואיש המנהל היה צריך להיות ער לכך. משכך מבקש התובע כי יקבע כי אין הוא חב בהשבה. את זאת אין בידי לקבל. ההמחאה ובה כספי הפיצוי, בין אם נמסרה ידנית לידי התובע או לידי קרובו ניהאד, באותו מעמד או למחרת , הרי שהיא נרשמה לפקודת התובע. היותה נושאת את המלים "למוטב בלבד", עובדה שלא נסתרה, מחייבת כי כספי הפיצוי הופקדו בחשבונו של התובע. הבן מערפל בתצהירו נושא זה ומדלג הישר לעובדה כי הכספים התגלגלו לידי ניהאד. מלבד דבריו של הבן, אין ראיה חיצונית כי ניהאד הוא שמשך את הכספים מן החשבון של התובע. מוכן אני להניח לצורך הדיון כי כך אכן ארע. אולם אין המדובר במצב בו נמסרה המחאה לידי מי שלא היה כשיר לכך ובשל אי כשירותו ההמחאה אבדה. ההמחאה נמסרה והגיעה אל תעודתה, קרי אל חשבון הבנק של התובע. העובדה כי הכספים נעלמו כטענת התובע, על ידי כך שניהאד גזל אותם ממנו, מנתקת את הקשר הסיבתי שבין התנהלות תגר לבין העלמות הכספים. תגר סבר לתומו כי הוא מוסר את ההמחאה לתובע וכי קרוב המשפחה פועל לטובתו שלו התובע. תגר לא יכול היה לצפות, ואין להטיל עליו חובה כזו, כי המתלווה לתובע עושה כן כדי לגזול ממנו את כספי הפיצוי. אין בידי לקבל את טענת התובע כי תגר התרשל התרשלות רבתי שעה שמסר את ההמחאה לידי התובע במצבו. שהרי אלמלא התנהלות ניהאד, כגרסת התביעה, לא היה מגיע התובע מלכתחילה לחתום על הסכם הפיצויים באותו יום. על רקע מעשיו של ניהאד, שלא הוכחו ואין אני יכול לקבוע ממצא עובדתי לגביו (מה גם שאין הוא צד בפני), אולם כגרסת התביעה, אניח כי ניהאד הוציא במרמה את הכספים מחשבונו של התובע, לא ניתן בנסיבות אילו, לראות את המנהל כאחראי. התנהלותו המעוולת של ניהאד, כגרסת התביעה, היא זו שבסופו של דבר גרמה לכך כי כספי הפיצויים נעלמו מחזקתו של התובע. התנהלות זו כאמור היא ההתנהלות המכריעה ולא התנהלות המנהל באמצעות תגר. על כן עמדת ההגנה כי כספי הפיצויים נמסרו לתובע וכי אם יבוטל ההסכם, עליו להשיבם, בדין היא. על אף שחלק מהדברים אוזכרו לעיל הרי שאחזור ואבהיר כי קביעותיי דלעיל מתבססות בן השאר על הנתונים הבאים: התובע אינו שולל, להפך, הוא טוען כי ניהאד הוא הגורם המכריע בהסתבכות הדברים. ואכן הוא שתיאם מול מר תגר את מועד הפגישה (עדות תגר, פרטיכל מיום 9.12.07 עמ' 6 ש' 10, עמ' 6 למטה)-יוער העד תגר אינו זוכר מי יזם את הפגישה, אם הוא עצמו או ניהאד, (עמ' 7 ש' 1-10), אולם היא תואמה טלפונית. "מה שאני זוכר זה שהתקשר אלי האחיין שלו, הבן של אחיו...ואז אני קבעתי אתו" (עמ' 6 ש' 34-36). העד תגר מעיד כי ביום חתימת הסכם הפיצויים ראה לראשונה את ניהאד. עד לשיחת הטלפון עם ניהאד לצורך תיאום מועד החתימה, הקשר של תגר היה עם התובע ישירות, (עמ' 5 ש' 6-12 וכן שם ש' 19-26). התובע היה "המוציא והמביא" (עמ' 7 ש' 17-18). העד אינו יכול לזכור אם ההמחאה נמסרה פיזית לתובע או לניהאד. מבחינתו המסירה למי מהם הינה בבחינת מסירה לידי התובע. (שם, עמ' 14 ש' 11-18). באשר למצבו של התובע. העיד תגר כי במפגש האמור היה זה הפעם הראשונה שראה את התובע בכסא גלגלים. בתשובה לשאלון הצהיר העד כי התובע היה בכסא גלגלים, התקשה בהנעת ידיו וכי התקשה בדיבור (סעיף 10 לתצהיר התשובה לשאלון ת/1). במהלך עדותו לא יכול היה תגר להיזכר במדויק אלא שהתובע היה בכסא גלגלים וכי ככל הזכור לו, התובע אכן התקשה בדיבור (פרטיכל, עמ' 12 ש' 7-8), אולם לא זכר כיצד התרשם כך (שם, עמ 12 ש' 36 - עמ' 13 ש' 1). כמו כן אומר העד : "לא היה לי שום סימן לחשוב שהוא עושה דברים שהוא לא רוצה לעשות או משהו כזה אחרת לא הייתי מחתים אותו כמובן. כן, לא היה לי שום סימן לחשוב שמישהו כופה עליו משהו או משהו לא כשר פה."(שם, עמ' 13 ש' 33-35). העד לא זכר אם ניהאד עזר לתובע לחתום על הסכם הפיצויים (עמ' 14 ש' 31). עם זאת אומר העד כי הכיר את התובע שנים קודם לכן "הוא פנה אלי לפני שנחתם ההסכם, פנה אלי, אני לא זוכר שנתיים שלש לפני כן. במין מכתב, בטלפון, מכתב כי הוא לא כל כך רצה לעשות את העסקה בהתחלה. הוא רצה לעשות קרקע חלופית. אחר כך ירד מזה. זה לא מתנהל, זה לוקח זמן. גם אצלנו הפרוצדורה לוקחת זמן. מזמינים שומה, הוא מגיש ערעור, חוזרים לשמאי, כל הדברים האלה, הם הליך שלוקחים זמן" (עמ' 14 ש' 34 עד עמ' 15 ש'2) "אני הופתעתי לראות אותו באמת כסא גלגלים, אני מודה, הופתעתי לראות שהוא חולה ככה על כסא גלגלים. הכרתו אותו, הוא בא אלי במשך השנים לפני כן, כל פעם הוא בא, כל כמה חודשים, אפשר לשפר את זה, אפשר לקבל קרקע חלופית, זה משהו שהתנהל וזה בדרך כלל ככה זה עובד במגזר הערבי. אנשים לא בקלות באים למצב שהם חותמים על הסכם פיצויים, לא בקלות. הרי המון אנשים במגזר הערבי עד היום לא חתמו על הסכמי פיצויים. את זה יודעים את זה, כן, אז אני לא יכול לזכור, אתה שואל אותי פרטים,(אם- מ.א.) הוא אמר לי שלום, מה אני יכול לזכור, אתה יודע כמה אנשים היו אצלי?"(שם, עמ' 10 ש' 6-13). בנסיבות המתוארות, גם אם נפל פגם בהתנהלות תגר לראות כי התובע אינו כשיר, הרי שאין להטיל על המנהל "אשם" בשל התנהלותו של ניהאד. משמעות הדברים היא כי הצהרה כי הסכם הפיצויים בטל לא רק שתפעל לטובת התובע בכך שיוכל לתבוע פיצויי גבוה יותר, אלא תחשוף אותו לתביעת השבה מאת המנהל הואיל וביחסים שבינו לבין המנהל, כספי הפיצויים נמסרו לתובע כאמור והופקדו בחשבונו. אם כן, הוא מחויב בהשבתם. והיה ויושבו- הרי שיתבעו מחדש כאמור. בנסיבות המתוארות, סעד ביטול ההסכם אף אם יש לו בסיס הרי שאין הוא סעד ראוי ונכון. זהו סעד תיאורטי גרידא שבית משפט לא צריך לתת ידו לו. דומה כי התובע בצר לו, לאור מעללי ניהאד, בחר לפעול כנגד המנהל. אלא שאין בידי כאמור, לגלגל את האשם אל כתפיו של המנהל ולראותו, בנסיבות האמורות, אחראי לכספי הפיצויים שנעלמו. משאילו מסקנותיי לא מצאתי מקום לדון בשאר טענות הצדדים. למעלה מן הנדרש אעיר כי ראוי כי המנהל יבחן את שאלת הסדרת תשלומי המיסים בגין העסקה כפי שעולה מהסכם הפיצויים. לאור האמור לעיל אין בידי לקבל את התובענה והיא נדחית. בנסיבות האמורות בוחר אני שלא לעשות צו להוצאות. חוזהקרקעותמקרקעיןביטול חוזהמינהל מקרקעי ישראלמקרקעי ישראל