החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה לאחר שמכר אותן לרשות בגלל שינוי ייעוד:



כללי

1. זוהי תביעה כספית, אשר הועמדה על סך של 3,500,000 ₪, בעילות של הפרת הוראת סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), הפרת חובה חקוקה, עשיית עושר ולא במשפט ופגיעה בזכות הקניין. הכל, בנוגע לחלקת מקרקעין , הידועה כחלקה 172 בגוש 6632 (להלן: "המקרקעין" או "החלקה").

2. בין הצדדים הושגה הסכמה דיונית, אשר קיבלה תוקף של החלטה בישיבת קדם משפט מיום 31.12.08. הוסכם לפצל את הדיון, כך שתחילה תבורר עצם קיומה של זכות, זאת על בסיס הראיות שהוגשו לתיק ועל סמך הסיכומים בכתב, ללא צורך בחקירות נגדיות.

ההשתלשלות העובדתית בפרשה

3. החלקה מצויה בשכונת אזורי חן בתל אביב. שטחה כ-578 מ"ר. היא נרכשה בשנת 1939 ע"י מר דוד שפינדל ז"ל. את זכויותיו של מר שפינדל בחלקה ירשו מר יוסף מנור ז"ל, יחד עם אימו, גב' שרה מנור ז"ל. התובעת היא אלמנתו ויורשתו של יוסף מנור, מכח צו קיום צוואה.

אציין, בשלב זה, כי הנתבעות העלו טענה שלפיה לא הוכיחה התובעת את זכותה להגיש את התביעה בגין חלקיה של המנוחה שרה מנור במקרקעין, הואיל ולא הציגה צו ירושה או צו קיום צוואה של המנוחה. לפיכך, כך טוענות הנתבעות, יש לדחות על הסף את התביעה בקשר לרבע מהחלקים של המקרקעין. התובעת טענה כבר בסעיף 1 לכתב התביעה כי היא היורשת של שני המנוחים מכח צו קיום צוואה או צו ירושה. כן טענה כי את חלקיה של הגב' שרה מנור ירש מר יוסף מנור, אשר היה בנה יחידה, מכח דיני הירושה, וכי ביום שבו ניתן צו קיום צוואה היה יוסף מנור הבעלים היחיד במקרקעין.

טענה זו של התובעת לא נתמכה במסמכי ירושה או רישום מקרקעין מתאימים, ולפיכך יש ממש בטיעון הנתבעות באשר לרבע מהזכויות בחלקה. עם זאת, ומטעמים פרקטיים, יש להניח כי במידה ותקבע זכאותה של התובעת לקבל פיצוי בתיק זה, ובמידה ותוכיח לנתבעות את זכאותה גם בנוגע ליתרת החלקה, לא תעמודנה הנתבעות בהמשך על טענה זו, ולו על מנת לייתר הליך משפטי נוסף.

4. אין חולק כי בין הגב' שרה מנור ומר יוסף מנור ובין הנתבעת 1 (להלן: "העירייה"), נחתם ביום 17.7.1970 הסכם מכר בנוגע למקרקעין (נספח ח' לתצהיר עדותה הראשית של התובעת).

עוד קודם לכן, ביום 27.3.1969, פורסמה למתן תוקף תב"ע 1111 (להלן: "תוכנית 1111"). סעיף 20 לתקנון תוכנית 1111 קבע כי כל הדרכים והשטחים הציבוריים במסגרת אותה תוכנית יירשמו על שם העירייה. לפי תצהירו של המומחה מטעם העירייה, מר דני לס, מנהל מח' שרותי בניין עיר במינהל ההנדסה של העירייה, יועדו המקרקעין בעבר לשצ"פ, זאת בהתאם לתוכנית הקודמת שחלה על המקרקעין, היא תוכנית "ל'", אשר אושרה למתן תוקף ביום 19.2.1953 (להלן: "תוכנית ל'"). מתצהירו של מר לס עולה, כי ערב אישורה של תוכנית 1111 לא היו המקרקעין לייעוד של מגורים; תקנון תוכנית ל' אפשר מימוש מוגבל של זכויות בניה במקרקעין (לצורך קיוסקים/בתי קפה/בריכת שחיה וכו'), אולם מימוש זכויות כאלה הותנה בהכנת תוכנית מפורטת; בנוסף, המסמך אשר צורף כנספח ג' לתצהיר עדות התובעת, ואשר כונה על ידה "תוכנית חלוקה", אינו יכול להצביע או לקבוע דבר ביחס לייעוד המקרקעין ערב אישור תוכנית 1111, הואיל והוא נחזה להיות תשריט חלוקה לצורכי רישום בלבד, ובכל מקרה, תוכנית ל' היא המאוחרת יותר.

טענה זו של העירייה לא נסתרה כלל ועיקר והיא מקובלת עלי. לא ניתן לקבוע כי ערב תוכנית 1111 היה ייעודם של המקרקעין למגורים.

לפי תוכנית 1111, גם מקרקעין המיועדים לשצ"פ ולדרכים, הכלולים בתוך רבעי המגורים – כך גם החלקה – זכאים לקבל זכויות בניה במסגרת תוכניות מפורטות מאוחרות יותר; אין חולק, כי ככל שהמקרקעין לא היו נמכרים, היו זכאים המוכרים לקבל בעתיד זכויות בניה (סע' 11 – 13 לתצהיר לס) (לויכוח, איזו תוכנית הקנתה למעשה את הזכויות – ראו בהמשך).

5. אין גם מחלוקת בין הצדדים כי מר יוסף מנור ז"ל (שהיה עורך דין בהכשרתו), הגיש התנגדות לתוכנית 1111 לאחר הפקדתה (מוצג ו' לתיק מוצגי התובעת). מהנדס העירייה, בהתייחסותו להתנגדות זו, כתב כי "המגרש נמצא בתואי (מוצע לדרך) (המשך רח' ויצמן) שהיא דרך ראשית והתוויתה לא ניתנת לשינוי. בתוכנית המפורטת שתוכן לקטעי תכנון 1, 2 ברובע תלקחנה בחשבון זכויות הבעלים במסגרת תוכנית חלוקה מחדש או לפי הסכם" (מוצג ה' לתיק מוצגי התובעת). על פי החלטת הנתבעת 2 (להלן: "הוועדה המקומית") מיום 19.11.1967, נדחתה ההתנגדות מהנימוק האמור (מוצג ו' לתיק מוצגי התובעת).

6. ה"קשר" בין מר מנור לבין העירייה התחדש בשנת 1969. מהתרשומת אשר צורפה לתצהירו של מר אלי אגמון מטעם העירייה (נספח ג' לתצהיר), עולה, כי ביום 10.10.1969 נערכה תרשומת בכתב יד שלפיה "עו"ד יוסף מנור… מציע למכירה את חלקה 6632/172 ששטחה 578 מ"ר… הצעתי לו מחיר של 34 ל"י/מ"ר שהם 19,652 ל"י… הבטיח תשובה תוך ימים". בהמשך דף התרשומת נרשם, ביום 23.11.1969, כי "לשאלת מנור השבתי כי נהיה מוכנים לשלם 35 ל"י/מ"ר עבור החלקה ...", ולצד זאת נרשם הסכום הכולל של 20,230 ל"י. מיד לאחר מכן נרשם, ביום 5.12.1969, כי "עו"ד מנור הודיעני היום כי במחיר זה אינם מוכנים עתה". בתחתית דף התרשומת מופיע רישום נוסף, מיום 10.7.1970, ולפיו "עו"ד מנור הודיעני כי הם מוכנים ל-35 ל"י/מ"ר וביקש לעשות החוזה בהקדם".
כאמור, חוזה המכר נחתם ביום 17.7.1970; שטר מכר נחתם ביום 17.8.1970 (נספח ה' לתצהיר אגמון); דיווח לרשם המקרקעין נשלח על ידי העירייה עוד ביום 21.7.1970 (נספח ו' לתצהיר אגמון).

7. ראוי לציין כי לאחר אישור תוכנית 1111 ביקשה העירייה להתחיל ולפעול לשם הפקעת שטחים בהתאם לאותה תוכנית. כך, ביום 30.1.1970 כתב ראש העירייה אל יו"ר הועדה המחוזית מכתב בנושא "הפקעה של שטחים ציבוריים בתחום ת.ב.ע 1111", שבו נרשם: "הריני להפנות ת"ל כב' להחלטת מועצת העירייה בתור וועדה מקומית לתכנון ולבניה, בישיבתה מיום 4.1.70 בדבר הפקעת השטחים הציבוריים בתחום ת.ב.ע 1111. הואיל ובדעתנו, בשלב ראשון להפקיע האדמות המיועדות לדרכים, בתחום התוכנית הנ"ל, אודה לכב' אם יואיל להביא לדיון בישיבתה הקרובה של הועדה המחוזית לתכנון ולבניה החלטת הועדה המקומית הנדונה" (נספח ז' לתצהיר התובעת).

בהמשך ישיר לכך, קיבלה ביום 29.8.1973 הועדה המקומית החלטה, שלפיה הבעלים של חלקות וחלקי החלקות המיועדים להפקעה במסגרת תוכנית 1111 יפוצו בכסף או על ידי שמירת זכויות בניה בתכניות מפורטות שיחולו על החלקות וחלקי החלקות. הזכויות שנשמרו בהתאם לתוכנית 1111 היו, כאמור, לפי 6 יח"ד לדונם ברוטו משוחזר (לטענת הנתבעות, החלטה זו רלוונטית רק למקרקעין שהופקעו או יועדו להפקעה, ולא למקרקעין שנרכשו בתמורה מלאה בעסקה רצונית).

8. ביום 12.6.1988 פורסמה תוכנית בניין עיר 1437 (להלן: "תוכנית 1437"). קידומה של תוכנית זו החל עוד בשנת 1983. על פי הוראות תוכנית זו, חולקה הקרקע ל- 6 קטעים לצורך הכנת תכניות מפורטות, הכוללות ביצוע, איחוד וחלוקה חדשים, ולכל אחד מהקטעים מוקצות יחידות דיור בהתאם לזכויות בעלי הקרקע הכלולים בקטעים. עוד נקבע כי שטחים לבניינים ציבוריים, דרכים, שטחים ציבוריים ושטח פתוח לאורך המגרש הציבורי מיועדים להפקעה ויירשמו על שם העירייה. תוכנית זו לא שינתה את יעוד המקרקעין וזה נותר דרך (סעיף 16 ונספח ג' לתצהיר לס).

9. ביום 8.8.96 פורסמה תוכנית 1437ד' (להלן: "תוכנית 1437ד'"). לפי סע' 8 לתוכנית זו תוכנן קטע 6 על ידי איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים. לוח ההקצאות וטבלת האיזון אשר צורפו לתוכנית קבעו, כי בתמורה לזכויותיה במקרקעין תקבל העירייה 4.4 יחידות דיור במקרקעין (סע' 17 ונספח ד' לתצהיר לס).

העירייה מכרה את זכויותיה לחברת שמשון זליג בע"מ, בהסכם מיום 26.10.03 (סע' 19 לתצהיר אגמון).

תחולת סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה

10. סעיף 195 לחוק התכנון והבניה קובע כדלקמן:

"מקרקעין שנרכשו בביצוע תוכנית על-פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה:
...
(2) שונה יעודם על פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שנרכשו ממנו המקרקעין או לחליפו הודעה, שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתוכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור".

טענת התובעת היא, כי התקיימו בפרשה זו תנאיו של הסעיף, אשר בהתמלאם קונה הבעלים המקורי זכות להחזרת הנכס לידיו.

הנתבעות, מטבע הדברים, כופרות בכך.

11. "מקרקעין שנרכשו בביצוע תוכנית על פי הסכם או שהופקעו" – אין מחלוקת שהמקרקעין לא הופקעו. האם "נרכשו בביצוע תוכנית על פי הסכם"?

הנתבעות טוענות כי תנאי זה לא מתקיים, הואיל וההסכם בין המוכרים (מנור) לבין העירייה היה פרי יוזמתם של המוכרים, הסכם רצוני, ללא כפיה, למעשה הסכם עסקי לכל דבר ועניין. לביסוס טיעון זה מצביעות הנתבעות על מספר פרמטרים עיקריים: המוכר היה עורך דין במקצועו והבין את זכויותיו; הוא היה זה שפנה מיוזמתו לעירייה וביקש למכור את החלקה; המוכרים מעולם לא פנו אל הנתבעות גם לאחר ביצוע המכירה, ועד לפטירת המוכר, בשנת 1994, לא העלה כל טענה בנוגע לעסקת המכר. לשיטת הנתבעות, כניסה לגדרו של התנאי הראשון ("נרכשו בביצוע תוכנית") אינה מתרחשת בכל מקרה שבו נמכרת לרשות הציבורית קרקע בייעוד ציבורי, אלא רק כאשר בהסכם היה מעורב אלמנט של כפיה.

התובעת גורסת כי אין כל בסיס לטיעון ה"כפיה", ובכל מקרה יש לראות את הסכם המכר על רקע המצב התיכנוני והכוונה להפקיע.

האסמכתאות שהביאו הנתבעות לתמיכה בטיעונן אינן רלוונטיות או שהוצאו מהקשרן. בע"א 8626/05 Lilley נ' עיריית תל אביב יפו (2009), שעוסק אמנם במכירה לרשות הציבורית בטרם אישורה של תוכנית (ולכן לא חל סעיף 195), נקבע (מפי כב' הנשיאה דורית ביניש) גם כי: "... אכן, ככלל בטרם ניתן תוקף לתכנית הקובעת את הייעוד שעבורו רוכשת הרשות את המקרקעין, אין מקום להבחנה עקרונית מבחינת זכויות בעל המקרקעין בין רכישת המקרקעין על ידי הרשות לבין רכישתם על ידי כל גורם אחר. לעומת זאת, לאחר מתן התוקף לתכנית, בדרך כלל, מוגבלות אפשרויות השימוש של בעל המקרקעין במקרקעיו, ויש להניח כי אף סחירותם מוגבלת באופן משמעותי. בנסיבות אלה ניתן לומר כי נוצר אילוץ מסוים של בעל המקרקעין למכור את מקרקעיו דווקא לרשות ולא לגורם אחר. באילוץ זה יש כדי להצדיק את מתן הזכות הקבועה בסעיף 195 לחוק התכנון והבניה לבעל המקרקעין (או לחליפו), כאשר השתנה הייעוד שעבורו נרכש המקרקעין מבעליהם המקורי והוחלט למכרם או להעבירם לצד שלישי..." (פסקה 8; ההדגשה שלי – א.ז.).

קביעה זו תומכת בעליל בעמדת התובעת.

בה"פ (מחוזי י-ם) 186/96 בנייני מידות בע"מ נ' עיריית ירושלים, פ"מ תשנ"ז(2) 418 (1998) (להלן: "פרשת בנייני מידות") הודגש הפן החוקתי ונפסק (מפי כב' השופטת אילה פרוקצ'יה), כי:

"בצד הזכות לפיצוי בין בכסף, בין בקרקע ובין בשווה ערך אחר העומדת לבעל קרקע שהופקעה, היקנה חוק התכנון והבניה הגנות שונות לבעלים המקורי שעניינן הבטחת זכותו לקבל את מלוא ערך הקרקע או את החזרתה בעין במקרה שייעודה הציבורי שונה ליעוד אחר לאחר שעברה לרשות הציבורית. עיקרן של הגנות אלה נועד להדגיש את העקרונות הבאים, העומדים כאבן יסוד בתשתית הכללים והערכים המכוונים את דיני ההפקעות... וזוהי התשתית הערכית שתנחה גם את דרכנו: ראשית, זכות הקניין של הפרט הינה מזכויות היסוד של האדם בישראל... חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו שיווה לזכות הקניין מעמד של זכות יסוד סטטוטורית. על רקעו מתגבשת חקיקה חדשה האמורה ליישם את ההגנה החוקתית על זכות הקניין, ולאורו מתפרשות הוראות חוק הקיימות מקדמת-דנא, עוד בטרם חוקק חוק היסוד, כשהמגמה המובנית בפרשנות זו היא לתת ביטוי, במאזן הכולל של השיקולים והאינטרסים הנוגדים, להיותה של זכות הקניין זכות-על... לכך נילווית גם ההכרה כי זכות הקניין שרוכשת הרשות בנכס המופקע היא מטיבה "מותנית" בהמשך קיומו של צורך ציבורי. אם עובר הצורך הציבורי מן העולם, עוברת ביחד עמו ההצדקה להמשך החזקתה של הרשות בקרקע, ומן הבחינה החוקתית, החברתית והמוסרית מתבקש בנסיבות אלה כי הקרקע תוחזר לבעליה המקורי, בין בעין ובין בשווה ערך... האיזונים הראויים בין עניינו של הציבור בהפקעת קרקע להגשמת יעדים ציבוריים וחברתיים לבין מתן נפקות לזכות הקניין של הפרט כזכות-על, משתקפים גם בהסדרי חוק התכנון והבניה. החוק נותן דעתו למצב שבו קרקע הופקעה למטרה ציבורית במסגרת תכנית בניין עיר, ולימים ייעודה שונה למטרה שלמענה אין להפקיע מקרקעין. בנסיבות אלה ובכפוף לתנאים מסוימים, החוק מאפשר לבעלים המקורי להחזיר לעצמו את המקרקעין שהופקעו, תוך הבחנה בין מצב שבו שולמו לו פיצויים בגין ההפקעה, לבין מצב בו המקרקעין הופקעו ללא תשלום פיצוי (סעיפים 195 ו - 196 לחוק התכנון והבניה). ויתרה מזו: החוק מרחיק לכת בהגנתו על זכות הקניין של בעלים של קרקע, בתיתו הגנה גם לבעלים שמקרקעיו נרכשו על-ידי הרשות הציבורית על-פי הסכם בביצוע תכנית. הכוונה היא להגן על בעלים של קרקע שאדמתו נרכשה על-ידי הרשות אמנם בהסכם אך על רקע תכנית המפקיעה את השטח או ב"צל" הפקעה כזו, וגם אם לא באמצעות צו הפקעה פורמאלי. הגנה זו נועדה למקרה שבו בעל קרקע מעביר את אדמתו לרשות הציבורית במסגרת הסכם, אך בנסיבות בהן ההסכם מיישם הוראות בתכנית שעניינן הפיכת ייעודה של הקרקע לקרקע ציבורית או על רקע הגבלה משמעותית של האופציות העומדות לרשותו לגבי עשיית שימוש בקרקע. ההגנה ניתנת גם לאדם שנפרד כך מרכושו בהסכם, כאשר אין חולק שלא כפו עליו ולא אילצו אותו לחתום עליו, והוא נחתם מדעת ומרצון, במשמעות מושגים אלה על-פי דיני החוזים. עם זאת, באספקלריה של המשפט הציבורי נחזית הסכמה זו מסוייגת ומותנית, שכן היא ניתנה על רקע קיומה של תכנית בניין עיר המשנה את ייעוד הקרקע או יוצרת מערכת אילוצים המגבילה באופן משמעותי את האופציות הנתונות לשימוש בעל הקרקע. במציאות כזו, משקיף החוק על העברה מכוח הסכם כזה כאילו הייתה העברה ב"שולי" הפקעה או ב"צל" הפקעה והוא פורש הגנתו על הבעלים המקורי ממש כאילו אדמתו הופקעה תוך תשלום פיצויים, קרי: העברת הקרקע לרשות הציבורית עומדת בתוקפה כל עוד היעוד הציבורי שעמד בבסיס ההעברה שריר וקיים. אם לימים היעוד הזה משתנה ליעוד שלשמו אין להפקיע קרקע, מתגבשת זכות קדימה לבעלים המקורי לרכוש את הנכס בחזרה, בכפוף לעמידה בתנאים מסוימים" (עמ' 428 – 430; ההדגשות שלי – א.ז.) (אעיר כי על פסק דין זה הוגשו ערעור וכן ערעור שכנגד לבית המשפט העליון (ע"א 6658/98). עד כמה שהצלחתי לבדוק, נסגר התיק בשנת 2000, ללא שניתן פסק דין לגוף המחלוקת).

12. על בסיס המבחן שנקבע בפרשת בנייני מידות, המקובל עליי, ברור כי המקרקעין נרכשו בביצוע תוכנית, על פי הסכם; ההסכם נעשה ב"צל" התוכנית וההפקעה הצפויה; מנור היה מודע לתוכנית, התנגד לה, ומשנדחתה התנגדותו, העדיף למכור לרשות את החלקה ולא להמתין שנים ארוכות. אמנם, לשון ההסכם אינה מאזכרת את התוכנית או את ההפקעה, אך הכרונולוגיה, שפורטה לעיל, אינה מותירה מקום לספק בהקשר זה. יודגש, כי העירייה עצמה, במוסרה דיווח על הרכישה לרשם המקרקעין, ביום 21.7.1970 (נספח ח2 לתצהיר התובעת) כותבת: "הננו מאשרים בזאת כי העיריה רוכשת מאת ה"ה יוסף ושרה מנור את החלקה הנ"ל תמורת סך 20,230 ל"י. הקרקע הנ"ל מיועדת לדרך ולשטח ציבורי פתוח (גן ציבורי). מאחר והקרקע מיועדת למטרה ציבורית... פטורה העיריה במקרה דנן מתשלום אגרת ההעברה...". הזיקה בין ההסכם לתוכנית ולהפקעה – ברורה.

13. "שונה יעודם על פי הוראות חוק זה" – לא ברור לי כיצד ניתן לטעון שתנאי זה אינו מתקיים. אין חולק כי ביום המכירה לא היה בידי המוכרים דבר, אלא חלקה שיועדה לדרך. כיום, הוקנו לרוכשת (העירייה; אשר העבירה את הזכויות לצד ג') זכויות בניה ל- 4.4 יחידות דיור. תהא הדרך התכנונית, הפתלתולה משהו, אשר תהא, מדובר בשינוי ייעוד מובהק. זכויות הבניה לא נולדו יש מאין. אין חולק כי לו לא היו מנור מוכרים את המקרקעין, היו בידם היום זכויות בניה. זה העיקר. יפים הדברים שנכתבו בפרשת בנייני מידות בהקשר זה:

"... ראוי גם בתכנית חלוקה חדשה להחיל את ההגנות הניתנות לבעל קרקע שאדמתו נרכשה בביצוע תכנית על-פי הסכם, בנסיבות בהן הרכישה הייתה ב"שולי" ההפקעה. בענייננו, מה לי סיווגה של התכנית 36א בכותרת כזו או אחרת? הדין מגן על בעל קרקע שנפרד מנכסו בנסיבות כגון אלה כאן, ויש לכבד הגנה זו כחלק מההגנה הכוללת על זכות הקניין, בבחינת זכות יסוד הניצבת במדרגה גבוהה של זכויות האדם" (עמ' 445).

נוסיף ונדגיש אך זאת: בהתאם לתוכנית 1437 ולתוכנית 1437ד' (במסגרת איחוד וחלוקה) נבלע המגרש ובוטל; הוא "התגלגל" ושינה צורתו וייעודו מדרך לזכויות בניה. מיקומה של הדרך פיזית אינו מעלה ואינו מוריד. במועד המכירה לא הוצמדו למקרקעין זכויות בניה כלשהן. לא ניתן להסתמך על סעיף 12 לתוכנית 1111, אשר דן, לפי כותרתו, בנתון תכנוני עתידי גרידא, וקובע צפיפות מקסימלית של 6 יחידות דיור. אין קביעה בתוכנית 1111 האם הזכויות העתידיות יחולו על המגרשים המיועדים לשצ"פ ולמי יינתנו, אם בכלל. מדובר אך במגבלה תיכנונית, שיהיה צורך לקחתה בחשבון כשתוכן בעתיד תוכנית איחוד וחלוקה. גם בתוכנית 1437 קבעה אך את מיקומם של שישה קטעים, לצורך הכנת תוכניות מפורטות בעתיד, שתכלולנה איחוד וחלוקה חדשה. קביעת הייעוד ואחוזי הבנייה נעשתה רק בתוכנית 1437ד' (26 שנה לאחר מועד המכירה).

כאמור, המוכרים לא החזיקו בידיהם זכויות בניה; אלו שבאו בנעליהם – כן. ואידך זיל גמור.

הפרת חובה חקוקה

14. בידי התובעת עילת תביעה מובהקת, זו של הפרת חובה חקוקה, כך שמתייתר הצורך לדון בהתקיימותן של עילות אחרות. מקובלים עליי דברי המלומד א' קמר בספרו דיני הפקעת מקרקעין (2008), עמ' 332:

"לא נתנה הרשות לבעל המקרקעין או לחליפו הודעה על יסוד סעיף 195(2) לחוק, ונמכרו המקרקעין או הועברו לצד שלישי, באופן שלא ניתן להוציאם מידיו, תעמוד לבעל המקרקעין או לחליפו, זכות תביעה בנזיקין בעילה של הפרת חובה חקוקה על פי סעיף 63 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש)...".

ראו והשוו גם: בג"ץ 388/84 מורדי נ' שר האוצר, פ"ד לט(2) 645, 650 (1985), שם נאמר כי טענה בדבר אי מתן הודעה בדבר הפקעה עשויה להקים עילה לפי סעיף 63 לפקודת הנזיקין. וכן: ע"א 404/80 בני עטרות נ' מדינת ישראל, פ"ד לח(4) 30, 48 (1984), שם נפסק כי כשמוטלת על הרשות חובה מתחום המשפט הציבורי, שיסודה בשיקול-דעת, עשויים שימוש בלתי נאות בשיקול הדעת או העדר שיקול ליתן בידי הנפגע עילה לתביעה נגד הרשות בגין הפרת חובה חקוקה.

סוף דבר

15. ניתן בזאת פסק דין חלקי, הקובע כי התובעת (בכפוף לאמור בסע' 3 לעיל) הצליחה להצביע על זכות כלפי הנתבעות, לפי סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה ולפי סעיף 63 לפקודת הנזיקין. הנתבעות תשאנה בהוצאות בסך 25,000 ₪ + מע"מ.

הצדדים יודיעו, תוך 30 יום, אם גיבשו הסכמה בנוגע להמשך ההליך.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון