הסכם חלוקה פירוק שיתוף במקרקעין

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הסכם חלוקה פירוק שיתוף במקרקעין:

1. המבקשות והמשיבים הם בעלי זכויות הבעלות בנכס מקרקעין הנמצא ברח' יעבץ 5 בירושלים (גוש 30049 חלקה 27, להלן – "הנכס"). בנכס 4 דירות מגורים ו-3 חנויות. המבקשות והמשיבים 4-5 הם אחים ולכל אחד מהם 9.166 אחוז מזכויות הבעלות. המשיבים 1-3 הם יורשיו של אח נוסף, שנפטר, ולהם 35.63 אחוז מהבעלות.
המבקשות הגישו לבית משפט השלום תביעה לפירוק השיתוף בנכס (ת.א. 9507/00). בכתב התביעה, שהוגש ביום 15.6.00, נטען על-ידי המבקשות כי "הנכס אינו ניתן לחלוקה בעין בשים לב ליחידותיו המבונות, שווי כל אחת מהן וחלקם של השותפים בנכס". ביום 24.11.02 הודיעו הצדדים לבית משפט השלום, כי הגיעו להסכם לפיו פירוק השיתוף בנכס ייעשה בדרך של מכירתו ובאי-כוח הצדדים ימונו על-ידי בית המשפט ככונסי נכסים לפירוק השיתוף. בית המשפט נתן להסכמות תוקף של פסק-דין (יוער, כי ספק אם מדובר בפסק-דין, שכן על-פי מבחן "סגירת התיק" מדובר לכאורה ב"החלטה אחרת", כיוון שהדיון בתובענה מסתיים רק עם מכירת הנכס וסיום פעילותו של הכונס). ביום 8.2.07 מונה עו"ד ד"ר ש' ברקוביץ ככונס נכסים במקום באי-כוח הצדדים (להלן – "הכונס").

2. ביום 13.1.09 פנה הכונס לבית משפט השלום בבקשה למתן הוראות (בש"א 1299/09). הכונס ביקש כי בית המשפט יאשר את העניינים הבאים ויסמיך את הכונס לפעול לקידומם:

א. לשכור את שירותיה של הגב' אסתר ושדי, שעבדה 11 שנה כמפקחת ראשית בחוליית השגות באגף מיסוי מקרקעין בירושלים (להלן – "היועצת") לצורך ביצוע תכנון מס בקשר עם מכירת הנכס.

ב. להורות לכל בעלי הזכויות בנכס לחתום על "הסכם מותנה לשיתוף ולחלוקת מקרקעין" (להלן – "הסכם החלוקה") או להסמיך את הכונס לחתום בשם כל השותפים בנכס על הסכם החלוקה.

ג. לחייב את בעלי הזכויות בנכס לשאת בשכרה של היועצת.

ביסוד הבקשה למתן הוראות מצויה ההנחה, כי ייחוד דירות המגורים לשותפים באמצעות הסכם החלוקה (שהרי ללא הסכם זה השיתוף ביניהם הוא בחלקים בלתי מסוימים) עשוי לאפשר קבלת פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים, ולחסוך לשותפים סכום כולל של כ-1,785,000 ש"ח. לבקשה למתן הוראות צורף מכתב מפורט של היועצת המתאר את ההצעה לייחוד הדירות לשותפים, בצורה שיוויונית בהתחשב בשטח כל דירה והערכת שמאי לגבי שוויה. לבקשה הנ"ל גם צורפה טיוטה של הסכם החלוקה. על-פי האמור בטיוטת הסכם החלוקה המתייחס לדירות המגורים בלבד (דהיינו – אין שינוי באופן השיתוף בנוגע לחנויות), הסכם החלוקה "נעשה על תנאי שהנכס יימכר במסגרת הליכי כינוס ... במידה והנכס לא יימכר במסגרת הכינוס בין לצד ג' או לאחד מיחידי הצדדים או חלקם, הסכם זה יהיה בטל ומבוטל". עוד יצוין, כי מדובר בחלוקה של דירות המגורים בין השותפים ללא תשלום תשלומי איזון (עניין הרלבנטי להוראת סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963). סעיף 7 לטיוטת הסכם החלוקה קבע, כי מיום החתימה על ההסכם רשאי כל שותף לעשות בדירה שיוחדה לו כל פעולה כ"בעלים", אך הכונס הסכים כי הסעיף האמור יושמט (ראו סעיף 34 לתשובת הכונס לבקשת רשות הערעור). כפי שציין בא-כוח המשיבים בתשובתו לבקשת רשות הערעור, הכוונה היא שהסכם החלוקה, שנוסחו יאושר על-ידי בית המשפט מראש, ייחתם (או ייכנס לתוקף) עובר לחתימה על ההסכם למכירת הנכס.

3. המבקשות התנגדו לבקשה למתן הוראות. טעמי ההתנגדות יפורטו בהמשך, שכן טעמים אלה עומדים גם ביסוד הטענות בבקשה דנן. לאחר דיון, החליט בית משפט השלום לקבל את בקשת הכונס, בה תמכו המשיבים. בית המשפט ציין בהחלטתו, כי שוכנע ש"תכנון המס כפי שהוצע ע"י כונס הנכסים וכן ע"י הגב' ושדי הינו מחוייב המציאות והוא אמור לחסוך לכל הבעלים תשלום מס בסך של כ-1,785,000 ש"ח". בית המשפט הוסיף, כי התנגדות המבקשות לתכנון המס "אינה מובנת", שכן התכנון אמור לחסוך גם למבקשות מס בסכומים ממשיים.

בית המשפט הורה לכל השותפים לחתום על הסכם החלוקה "בכפוף לשינויים שהכונס הסכים להכניס להסכם" לנוכח הערות בא-כוח המבקשות. היה ובתוך 20 יום לא תחתומנה המבקשות על הסכם החלוקה, הוסמך הכונס לחתום על ההסכם בשמן. על החלטה זו מבקשות המבקשות כי תינתן להן הרשות לערער.

4. לאחר שעיינתי בבקשה, בתשובת המשיבים, בתשובת הכונס ובתגובה שהוגשה (ללא קבלת רשות) על-ידי המבקשות, מסקנתי היא שדין הבקשה להידחות.

5. תמצית טענתן העיקרית של המבקשות היא, שהסכם החלוקה הוא הסכם בדוי ומלאכותי, שכן הוא אינו משקף את אופי השיתוף שהתקיים בין השותפים במשך שנים ארוכות, ומכל מקום, לא ניתן לחייבן לחתום על ההסכם בניגוד לרצונן. בגדר כך נטען, כי לצורך פירוק השיתוף בנכס בדרך של מכירה אין כל חובה לערוך הסכם בין השותפים לצורך תכנון מס, ומכל מקום אין מקום לחתימה על הסכם החלוקה בטרם פרסום הודעה לקבלת הצעות על מכירת הנכס ובטרם ההתמחרות, שכן ייתכן שלנוכח תוצאות ההתמחרות "הצדדים היו מגיעים להסכם של אמת" (סעיף 18 לבקשת רשות הערעור). עמדת המבקשות היא שהכונס לא מונה לשם השגת חיסכון במס שבח עבור השותפים בנכס ובית המשפט לא מינה את הכונס להיות האפוטרופוס של המבקשות. המבקשות מדגישות, כי החלטת בית המשפט פוגעת בזכות היסוד שלהן לעשות בקניינן (מבחינת ענייני המס שלהן) כרצונן וכי, הלכה למעשה, בית משפט השלום הפך את המבקשות לפסולות דין. לשיטת המבקשות, הסכם החלוקה אינו משקף "חלוקת שיתוף של אמת בין השותפים" ואינו אלא הסכם שנועד להערים על הוראות החוק, כאשר במקרה הטוב מדובר בחוזה למראית עין ובמקרה הגרוע מדובר בחוזה בלתי-חוקי (סעיף 24 לבקשה).

המבקשות, באמצעות בא-כוחן (שהוא גם בן-זוגה של המבקשת 2, כנטען על-ידי המשיבים), חולקות על ההנחה שבעזרת הסכם החלוקה ניתן יהיה לחסוך במס, שכן לטענתן ההסכם אינו בא בגדרן של הוראות חוק מיסוי מקרקעין אשר הכונס והמשיבים היפנו אליהן (סעיף 5(ג)(4) וסעיף 67 לחוק האמור).
המבקשות מגייסות לעזרתן את פסק-דינו של בית המשפט העליון בע"א 2100/07 רחל מנחם נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב (7.1.09; להלן – "פרשת מנחם"), אשר, לטעמן, משמיע לנו כי הסכם החלוקה מיותר, מה גם שמדובר בהסכם חלוקה פיקטיבי שאין עליו הסכמה.
המבקשות טוענות, כי בית משפט קמא היה אמור לקבוע עמדה בשאלת חוקיות הסכם החלוקה ולא לכוף על המבקשות עמדה הנוגדת את הוראות החוק, וכי אין די בהנמקות שביסוד החלטת בית המשפט (לפיהן תכנון המס "מחויב המציאות" והתנגדות המבקשות "אינה מובנת").

6. הכונס והמשיבים הגיבו (בנפרד) לבקשה. בתגובות נטען, כי המבקשות, אשר במקור פנו לבית המשפט בתובענה לפירוק השיתוף בנכס בדרך של מכירתו, פועלות עתה לביטול ההסכמה בדבר פירוק השיתוף בדרך האמורה (ואף הגישו לצורך כך תובענה לבית משפט השלום במסגרת ת"א 1537/09). לטענת הכונס והמשיבים, התנגדות המבקשות לבקשת הכונס למתן הוראות היא חלק ממאמציהן לעכב את מכירת הנכס עד כדי ביטולה. בתשובות נטען, כי הכונס מחויב לבחון דרכים להקטנת סכומי המס שהמכירה תחויב בו, כפי שהוא מחויב לעשות כל מעשה במטרה להשיא את התמורה ממכירת הנכס שתגיע לידי השותפים.

המשיבים מדגישים, כי הסכם החלוקה לא נועד לביצוע חלוקה בעין ממש בדרך של רישום הנכס כבית משותף, אלא ייחוד דירות לשותפים לצורך החלת הוראות הפטור הקיים על מכירת דירת מגורים, שכן ללא ההסכם רשויות המס היו מאפשרות קבלת פטור לכל השותפים רק על הדירה הראשונה, על-פי שיעור חלקם בה.
בתשובות מודגש, כי קיים הכרח לחתום על הסכם החלוקה לפני תחילת הליכי המכירה, על-מנת שהפטורים שיתבקשו על-ידי יחידי המוכרים יחולו על הדירות שיוחדו לכל אחד מהם. אכן, המשיבים מסכימים שיש אפשרות שפסק-הדין שניתן בפרשת מנחם ייתר את הצורך בעריכת הסכמים כדוגמת הסכם החלוקה, אך לשיטתם ולשיטת הכונס, פסק-דין זה רק מחזק את טענותיהם, שכן נזכרת בו, ללא כל הסתייגות, הפרקטיקה של עריכת הסכם לצורך ייחוד הדירות "לפחות לצורך קבלת הפטור".
המשיבים והכונס מציינים, כי הסכם החלוקה חוקי וחתימה על הסכמים דומים היא פרקטיקה מקובלת (שכאמור, זכתה לאישור גם בפסק הדין בפרשת מנחם), וכי, בכל מקרה, העניין נתון לבחינת רשויות המס, שתוכלנה לפסלו אם תסבורנה כי דבק בו פגם. אין מדובר בהסכם שנעשה בסתר, הוא גלוי לעיני כל, כמו גם נסיבות החתימה עליו. המשיבים והכונס מדגישים, כי אין בהחלטת בית המשפט פגיעה בלתי לגיטימית בזכויות המבקשות: ראשית, נטען כי המבקשות כלל לא הצביעו על פגיעה ממשית ולא הסבירו מדוע הן מעדיפות שלא לחסוך במס. שנית, החלטה על עריכת הסכם החלוקה ע"י הכונס, גם ללא קבלת הסכמת כל השותפים, מצויה בגדר סמכותו של בית המשפט לכוף על שותף פירוק שיתוף ולקבוע את אופן הפירוק, גם אם אין הוא מסכים לעצם הפירוק או לאופן הפירוק. במסגרת הפעלת סמכות זו, נתונות לבית המשפט סמכויות עזר לצורך מימוש הפירוק, ובגדרן פעל בית משפט קמא בענייננו.

7. כאמור לעיל, דין הבקשה להידחות לגופה. אין לקבל את עמדת המבקשות בדבר פגיעה בזכות יסוד שלהן, בקניינן או באוטונומיה שלהן, עד כדי הפיכתן לפסולות דין שהכונס הוא אפוטרופסן.
לא יכול להיות ספק בחובת הכונס לפעול לקידום פירוק השיתוף בדרך היעילה והמועילה ביותר לשותפים (ובלבד שנשמרים עקרונות יסוד, כמו אי-פגיעה בשוויון בין השותפים, ואין טענה לפגיעה כאמור). במסגרת חובה זו, אך מובן הוא שעל הכונס לבחון את היבטי המס שיתלוו למכירת הנכס שאת השותפות בו עליו לפרק. היה ויימצא כי קיימת דרך להקטין את סכום החיוב במס, בין על ידי יצירת אפשרות לניצול פטור או באופן אחר, על הכונס למצות אפשרות זו. אם לצורך מימוש האפשרות האמורה יש לנקוט בהליך של ייחוד דירות לשותפים, וככל שהליך זה אינו פוגע בזכויותיו של מי מהם, כי אז ההליך ראוי ויזכה לאישור בית המשפט. הפגיעה לה טוענות המבקשות אינה אלא פגיעה ערטילאית, שבנסיבות העניין, בהיותן נתונות ממילא להליך של פירוק שיתוף שבמסגרתו העניק המחוקק לבית המשפט סמכויות לכפות על השותפים מהלכים בניגוד לרצונם, אינה יכול לסכל את המהלך המוצע על-ידי הכונס.
באשר לאי-חוקיות הסכם החלוקה – מפסק הדין בפרשת מנחם עולה בבירור, כי בית המשפט אינו מוצא פסול בסוג כזה של הסכמים (באותו עניין נדונה השאלה מה הנפקות להעדר הסכם כאמור על הזכות לקבל פטור בגין מכירת דירת מגורים, ובית המשפט פסק, כי גם בהעדר חלוקה או ייעוד של הדירות בין השותפים, אין לשלול תחולה של הוראת הפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה). בית המשפט העליון התייחס למצבים בהם מושג בין השותפים הסכם לייחוד דירות ולא ראה להסתייג ממנו ומנפקותו לגבי מיסוי העיסקה, אף כשברור שמדובר במעין פיקציה, שהרי אין מדובר בחלוקה בעין "ממש".
כאמור, המבקשות לא הצביעו על קיפוח כלשהו שעלול להיגרם להן כתוצאה מהסכם החלוקה, וטענותיהן ה"עקרוניות" בדבר פגיעה באוטונומיה שלהן או אי-חוקיות ההסכם אינן מתיישבות עם המצב המשפטי כפי שהובהר בפרשת מנחם.
בהקשר זה, לא למותר לציין, כי כאשר שותפים במקרקעין אינם משכילים להגיע להסדר פירוק שיתוף ונאלצים לקדם את הפירוק באמצעות בית המשפט, הם צפויים, מעצם טיבו וטבעו של ההליך, לאפשרות שבקשר עם פירוק השיתוף לא תמיד תתקבל עמדתם בעניין זה או אחר, שכן בסמכות בית המשפט להחליט על ביצוע פעולות משפטיות גם בניגוד לדעתו של מי משותפים, והכל במסגרת הפירוק ולקידומו. כך יכול בית המשפט לאשר מכירת נכס במחיר שאינו מקובל על מי מהשותפים ושלטעמו תביא לפגיעה ממשית בקניינו ובזכויותיו. קל וחומר שניתן להסמיך את כונס הנכסים לבצע מהלך משפטי של ייחוד דירות שכל כולו נועד ליצירת התשתית לקבלת פטור ממס, כאשר מובהר שאין בו קיפוח של מי מהשותפים (ולעניין זה אין לפני טענה). אין בכך משום הפיכת המבקשות לפסולות דין יותר מהפגיעה באוטונומיה שלהן כתוצאה מעצם מינוי כונס הנכסים, שלא היה נדרש למנותו אילו היו השותפים מסוגלים להגיע להסכמות בדבר מכירת הנכס בדרך של הבנה ושיתוף פעולה.
אוסיף, אף כי הצדדים לא התייחסו לכך, כי אין מדובר בכפייה על המבקשות לנצל בפועל פטור ממס שבח, אלא ביצירת תשתית שתאפשר קבלתו. בתי המשפט התלבטו בשאלה הם במסגרת מכירה כפויה של דירת מגורים ניתן לכפות על בעליה לבקש פטור ממס שבח. נראה, כי הדעה המקובלת היא כי מדובר בזכות אישית שלא ניתן לחייב את בעליה לממשה אם אינו מעוניין בכך. אלא שלאחרונה הועלו הרהורים ביחס לדעה זו (לסקירת הפסיקה, ובכלל זה ההערות שנכתבו בפסיקת בית המשפט העליון מהעת האחרונה, ראו פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה בתל-אביב בתמ"ש 33349/96 פלונית נ' פלוני (15.2.07) ). מכל מקום, בענייננו אין מדובר בחיוב בעל הזכות לנצל פטור ממס, אלא אך ביצירת מצב משפטי שכל-כולו נועד לאפשר בקשת פטור.
אינני רואה צורך לבחון את השאלה מתחום דיני המס, האם הסכם החלוקה תואם את הוראות חוק מיסוי מקרקעין, ואם כן – איזו הוראה. שאלה זו תתעורר היה ורשויות המס לא תאפשרנה מתן פטור על-פי ההסדר שבהסכם החלוקה. די בשלב זה לקבוע, כי על-פני הדברים אין מדובר בחוזה בלתי-חוקי בעליל וכי יש יסוד להנחה שלא דבק בו כל פגם בהתחשב בפסק-הדין בפרשת מנחם (ואף בפסיקה שקדמה לו ושנזכרת בו).
בפנינו מצב מובהק של "זה נהנה וזה אינו חסר", לאחר שהמבקשות לא הצביעו על פגיעה ממשית בהן או קיפוח כלשהו כתוצאה מהסכם החלוקה ונראה כי מטרתן היא לסכל, מטעמים השמורים עימן, את המהלך אותו ביקשו מלכתחילה ואשר לו הסכימו במפורש. מאידך גיסא, דחיית בקשת הכונס להסמיכו לערוך הסכם חלוקה ולחתום עליו בשם השותפים עלולה לפגוע פגיעה ממשית וברורה בזכויות המשיבים (ככל שאין די בהלכה שנפסקה בפרשת נחום, או שניתן לאבחן את המקרה הנדון מזה שנדון שם). גם מטעם זה, של בחינת תוצאות קבלת בקשת הכונס למול תוצאות דחייתה, מבטאת החלטת בית משפט קמא פתרון ראוי של הסכסוך.
ולסיום – הטענה כי הסכם החלוקה בדוי ואינו משקף מציאות שהתקיימה שנים רבות: אין כוונה שמכוח הסכם החלוקה יחול שינוי בדיעבד. ההסכם נערך סמוך לפני המכירה (ואין כל מקום לערכו לאחריה) במגמה שמכוחו ניתן יהיה ליהנות מפטורים המגיעים על פי דין למוכרי דירת מגורים. אין הוא מציג מצג מוטעה או מטעה, וכאמור, הוא נתון לבחינת הרשויות, כשכל הנסיבות גלויות. גם אם ניתן להגיע לאותה תוצאה אף ללא ההסכם, לנוכח פסק הדין בפרשת מנחם, כטענת המבקשות, המבקשות לא הראו כיצד הסכם החלוקה מרע את מצבן. לכל היותר לא יהיה בידו להועיל.

8. הואיל ובבקשה ובתשובת הכונס (סעיף 39(א)) הוזכר שהוכנסו שינויים בהסכם החלוקה ביחס לטיוטא שהוצגה בבית משפט קמא ונוסח מתוקן לא נערך עד כה, ולמען הסר ספק, יוגש עותק מתוקן של ההסכם לבית משפט קמא עד ליום 15.8.09 לאישורו הסופי.

9. בכפוף לאמור בסעיף 8 לעיל, הבקשה נדחית. המבקשות תישאנה בהוצאות המשיבים, לרבות שכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 10,000 ש"ח להיום ובתוספת מע"מ. בנוסף, המבקשות תישאנה בהוצאות הכונס בסכום של 10,000 ש"ח להיום ובתוספת מע"מ.
מחצית מהעירבון שהופקד תועבר ע"י המזכירות לב"כ המשיבים ומחצית לכונס, על חשבון ההוצאות בהן חויבו המבקשות.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף בנכס

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף במגרש

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. פירוק שיתוף בעסק המשפחתי

  6. איך עושים פירוק שיתוף

  7. שיפוי הסכם פירוק שיתוף

  8. פירוק שיתוף לאחר אירוסין

  9. מדור ספציפי פירוק שיתוף

  10. תביעה לפירוק שיתוף במשק

  11. פירוק שיתוף בקרקע בחדרה

  12. תביעה למזונות ופירוק שיתוף

  13. פירוק שיתוף במקרקעין מס שבח

  14. תביעה לפירוק שיתוף ומזונות

  15. פירוק שיתוף במקרקעין בטבריה

  16. תביעה לפירוק שיתוף נגד הבעל

  17. פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

  18. פירוק שיתוף בדירה בין בני זוג

  19. תביעה לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין

  20. תביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  21. פירוק שיתוף במקרקעין בכפר ערבי

  22. הסכם חלוקה פירוק שיתוף במקרקעין

  23. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  24. תביעה לפירוק שיתוף לאחר הסכם חלוקה

  25. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בצפון

  26. פירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  27. סעיף 40 לחוק המקרקעין - פירוק שיתוף

  28. פירוק שיתוף בדרך מכירה וחלוקת הפדיון

  29. פירוק שיתוף בחלקה שחלקים ממנה הופקעו

  30. פירוק שיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף

  31. סמכות בית המשפט להורות על פירוק שיתוף

  32. בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  33. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  34. פירוק שיתוף במקרקעין - מחזיק שאינו הבעלים

  35. חוות דעת מומחה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  36. פיצול הדיון בתביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  37. תביעת פירוק שיתוף בגין פלישה והתעשרות שלא כדין

  38. תביעה לפירוק שיתוף - חלוקה לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין

  39. פירוק השיתוף על דרך של מכירה למרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין בעלי הזכויות

  40. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון