קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרת חוזה חכירה: בית המשפט נתבקש להורות על הארכת תקופת החכירה של המקרקעין הידועים כחלקה 8 בגוש 6384 הנמצאים בפתח תיקווה ("המקרקעין"), לפרק זמן נוסף של 49 שנים. הסכם החכירה של התובעת, קרן תורה ועבודה, היה בתוקף עד ה- 30.9.95. כשבקשה התובעת לחדשו באוגוסט 2002, סירב הנתבע ("המנהל"), בטענה שחוזה החכירה הופר הפרה יסודית. העובדות התובעת, קרן תורה ועבודה, חתמה על חוזה חכירה ב-3.6.47 (העתק הנסח- נספח א' לתביעה, העתק הסכם החכירה - נספח ב' לתביעה). תקופת החכירה הראשונה היתה מה-1.8.46 ועד ה- 30.9.95. בהתאם להוראות הסכם החכירה היו המקרקעין מיועדים "למטרת בניין ציבורי בשביל סניף הפועל המזרחי חיפה בפתח תקווה" (עמ' 2 חוזה החכירה). התובעת לא תפסה חזקה במקרקעין ולא בנתה מעולם את הבניין. ככל הנראה, בערך בשנת 68, נתפשו המקרקעין על ידי בית הספר לגננות ולשתלנות השייך לתנועת ויצ"ו שהקים מבנה סמוך ופלש לטענת התובעת, לקרקע הנידונה. לטענת התובעת גילתה בשנת 1981 כי פלשו למקרקעין. התובעת שלמה דמי חכירה מה-1.8.46 עד ה- 31.7.56. ב- 15.3.62 נכתב מזכר פנימי על ידי הנתבעת על כך שמאז לא שולמו דמי חכירה מטעם התובעת (נספח ז' לכתב ההגנה). התובעת אינה מכחישה כי חדלה מזה שנים לשלם את דמי החכירה על אף שנשלחות אליה עדיין, מדי שנה, חשבונות ודרישות תשלום. התובעת פנתה למינהל ב-27.7.81 ובקשה לברר האם חל שינוי בזכויות במקרקעין וזאת משום שחוות לימוד נבנתה במקרקעין הנידונים (נספח ג' לכתב התביעה). ב- 25.8.81 השיב המינהל לתובעת כי לא חל כל שינוי בזכויות על החלקה הרשומה בשלמותה על שם קרן תורה ועבודה. ב- 6.9.81 פנתה התובעת פעם נוספת למינהל וטענה כי לא מובן לה כיצד ניתן היה לבנות על החלקה בלי לקבל את הסכמת המינהל (נספח ד' לכתב התביעה). המינהל הגיש את תשובתו (נספח ה' לכתב ההגנה) לפיה שלח ב- 18.11.1981 מכתב תשובה לפיו האחריות על שמירת הקרקע המוחכרת על ידי המנהל, מוטלת על החוכר עצמו ושהטיפול המשפטי בסוגיה הוא לפי שיקולה הבלעדי של התובעת. התובעת מכחישה את קבלת המכתב הנ"ל. ב- 18.8.02 בקשה התובעת לחדש את הסכם החכירה על פי סעיף ג' לחוזה החכירה, אולם הנתבע התעלם מפניותיה. יחד עם זאת, היא המשיכה שלא לשלם את חובה למנהל והתעלמה גם ממכתב "אגרת מבצע הגביה" בה הוצע לה ב- 28.2.08 להסדיר את חובה (ת/1). זאת על אף שהתובענה הוגשה עוד ב 30.3.2004 ותצהיר מטעם המינהל הוגש לבית המשפט 23.1.2008. התובעת טוענת כי הסכם החכירה לא בוטל ומשלא שלח אליה המנהל, קודם לתום תקופת החכירה כי עליה לפעול לחידושו, כנדרש בסעיף ג' (2) לחוזה החכירה, הרי שלא פקעה זכות האופציה שלה לחדש את הסכם החכירה הגם שתקופת החכירה הסתיימה עוד ביום 30.9.1995. המינהל כאמור, מסרב לחדש את החכירה בשל העובדה שהתובעת הפרה את חוזה החכירה בכך שלא השתמשה במקרקעין למטרה האמורה בהסכם החכירה, לא שילמה את חובותיה למנהל , לא תפסה חזקה ולא שמרה על הקרקע מפני פולשים. דיון והכרעה כיוון שהחוזה נחתם ב- 3.6.47 טרם תחולתו של חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 ("חוק החוזים"), ומכיוון שסעיף 64 לחוק זה קובע כי על חוזים שנכרתו לפני תחילת חוק זה יוסיף לחול הדין הקודם הרי שיש לבחון את המצב המשפטי במשקפי המצב דאז. בעקרון, הכלל הבסיסי היה דומה מאד לכלל הנהוג היום לגבי הפרה יסודית, לפיו "הפרת תניה עיקרית כשלעצמה אינה מקנה אוטומטית לצד המקיים זכות לבטל את החוזה. אך לא יכול להיות ספק, כי הפרת תניה בסיסית מקנה לצד המקיים ברירת ביטול. מאידך: אין ברירת הביטול קמה בעקבות הפרה נטולת משמעות של ממש, הגם שהמפר עומד במריו" (זאב צלטנר, דיני חוזים - חלק כללי (אבוקה, כרך ג, תש"ל) 133). במקרה שלפנינו אין ספק שההפרה הייתה עיקרית מהסוג המקנה לצד המקיים זכות לבטל את החוזה מהסיבות הבאות: על פי סעיף ט' לחוזה החכירה "החוכר מחוייב להחזיק בנכסים המוחכרים ולנהל אותם בתור בנין צבורי בשביל סניף הפועל המזרחי בפתח תקוה... אם במשך שלש שנים רצופות לא ימלא החוכר את חובתו זו... תהיה לקרן הזכות לבטל את החוזה הנוכחי ולהשיב אליה את המוחכרים מבלי תשלום פיצוי איזה שהוא מצדה לחוכר". עד היום לא נבנה המבנה המדובר, זאת גם קודם למועד הנטען כי נתפסו המקרקעין בידי אחר. עד שנת 81 התובעת לא הביעה כל עניין בקרקע ואף לא שמה לב שפלשו למקרקעין. רק בשנת 81 פונה התובעת למנהל בעניין זה. על פי סעיף י"ז לחוזה החכירה "החוכר מחוייב לשמור על הנכסים המוחכרים מהסגת גבול איזו שהיא. במקרה של הסגת גבול מחוייב החוכר לאחוז תיכף ומייד מבלי דיחוי בכל האמצעים הדרושים כדי להרחיק את הסגת הגבול ואת מסיג הגבול ולהשיב את גבולות הנכסים המוחכרים למצבם הנוכחי". כאמור התובעת לא שמה לב לפלישה הנטענת של ויצ"ו לקרקע במשך למעלה מעשר שנים. גם בתקופה שלאחר מכן לא עשתה התובעת דבר כדי לסלק את ויצ"ו מן המקרקעין. התובעת טוענת כי לא קבלה את המכתב בו כתב לה המינהל כי האחריות למניעת פלישה היא של החוכר. אולם מכיוון שהמחויבות של החוכר נגזרת מחוזה החכירה הרי שהמכתב שנשלח היה למעלה מן הנדרש. אי קבלתו אינה מרפאה הפרה זו של חובת התובעת. משנת 56 הפסיקה התובעת לשלם את דמי החכירה. דמי החכירה לא שולמו עד היום. תקופת החכירה על פי הסכם החכירה היתה מיום 1.8.1946 ועד ליום 30.9.1995 . רק באוגוסט 2002 פנתה התובעת למנהל בקשר עם זכויותיה. מכל האמור לעיל נובע כי ללא ספק הופר החוזה הפרה עיקרית המקנה זכות ביטול. סעיף ט' לחוזה החכירה מקנה זכות זו מפורשות. אף על פי הדין קודם לתחולת חוק החוזים, כאשר ניתנת זכות ביטול הרי הביטול לא נעשה מאליו. אפילו אם החוזה קובע שבמקרה הפרה, החוזה מתבטל אוטומטית, יתפרש הדבר כאילו נתונה ברירת ביטול לצד המקיים (צלטנר, שם, עמוד 100). הפסיקה הכירה בביטול בשל אפס מעשה בע"א 513/66 אליהו זילברמן נגד קריית חיים (ארלוזרוב) אגודה הדדית בע"מ, כא (1) 269 ("זילברמן"). במקרה זה נאמר כי כאשר מתבצעת הפרה יסודית, יש צורך בהתנהגות שאפשר ללמוד ממנה את הרצון לקיום החוזה, ולא, ניתן להניח שהצד המפר מעוניין בביטול. ברור שאם הצד המקיים אמר או עשה דבר, שממנו משתמע רצונו לקיים את קשר החוזה, לא יישמע בטענה שההפרה הביאה את החוזה לקצו. כלומר, לו היה מבטל המינהל את החוזה או אפילו שותק ולא מגיב למכתבי התובעת הרי שניתן היה להכריע בדומה לעניין זילברמן. אלא, שהמקרה שלפנינו שונה מפסק דין זה בעניין מרכזי אחד - בעוד ששם העבירה האגודה את המגרש לאחר חמש שנים מאז שהגיש זילברמן תוכניות לאישור וזנח למעשה את הקמת הבית, במקרה שלפנינו שלח המנהל בשנת 81 , מכתב בו אישר כי לא השתנו הזכויות של התובעת בקרקע. זאת ועוד, דרישות התשלום המוסיפות ומגיעות מצד המינהל לתובעת מעידות לכאורה כי מבחינתו, ההסכם לא בוטל. לכאורה, אם כן, במקרה דנן, חרף ההפרות היסודיות של התובעת, החוזה לא בוטל ולו על דרך של חוסר מעש. התנהלות זו של המנהל, אינה מחמיאה בלשון המעטה, באשר לאופן תפקודו של הגוף המרכזי המטפל באדמות הלאום. עם זאת, הסעד אותו מבקשת התובעת, צו ביצוע בעין, חידוש חוזה החכירה, גם אם הוא מתבקש על דרך סעד הצהרתי, הרי שהוא סעד המסור לשיקול דעתו של בית משפט: "גם במקרה בו תשלום כספים לא יהווה פיצוי מספיק אין בית המשפט מחוייב לצוות על ביצוע בעין. עליו לשקול את כל הנסיבות האופפות את ההתקשרות... המבקש צו ביצוע בעין חייב לשכנע את בית המשפט כי הוא מוכן למלא את חלקו לפי החוזה. העתירה לביצוע בעין נדחתה גם כאשר לא מילא התובע את הבטחתו הוא, הגם שהנתבע לא יכול לעמוד על ביצועה משום שהחוזה לא היה אכיף... שיקול הדעת של בית המשפט הוא שיפוטי ולא שרירותי ובפסיקה עוצבו כללים לפיהם ינהג בית המשפט בנדון. אף על פי כן נהגו בתי המשפט לסטות מכללים אלה כשנדרש הדבר למען הצדק. ההסדר כפי שגובש בבתי המשפט באנגליה נתקבל בארץ אך נפסק אצלנו כי זכאי אדם לצו ביצוע בעין גם כאשר הוא עצמו מצדו לא מילא אחרי כל התחייבותיו לפי החוזה כל עוד לא הפר תנייה חיונית" (צלטנר שם עמודים 271-272). חוזה החכירה הופר בצורה מהותית על ידי תורה ועבודה: התובעת לא תפסה מעולם חזקה במקרקעין; התובעת לא בנתה את מבנה הצבור אותו התחייבה לבנות תוך שלוש שנים, גם קודם לפלישה הנטענת, ועד היום; התובעת לא שלמה משנת 62 את דמי החכירה; למרות שהתחייבה התובעת לשמור על המגרש מפני פולשים היא הזניחה את המגרש ומשפלשו ויצ"ו בסוף שנות ה 60 התובעת לא שמה לב לפלישה עד שנת 81 כשעד היום היא לא טרחה לנקוט בפעולה משפטית כלשהי כנגדם. על אף הוראות הסכם החכירה בדבר חובת המנהל ליידע את הקרן החוכרת כי עליה לפנות לחדש את הסכם החכירה, הרי שמשך הזמן שהתובעת השתהתה בקשר עם דרישתה לחידוש ההסכם, גם הוא אומר דרשני. מלבד ברור מצב זכויותיה בתחילת שנות השמונים, למעשה זנחה התובעת למעשה את זכויותיה על פי הסכם החכירה. לנוכח הפרות אלו והשיהוי הניכר כאמור, אין התובעת זכאית לסעד שביושר כמו צו עשה או צו הצהרתי בנידון. זאת על אף מחדלו של המנהל שלא פעל לבטל את חוזה החכירה עד היום. למען הבהר, אין בהכרעה זו כל קביעה, עובדתית או משפטית, בקשר עם מעמדה של ויצ"ו במקרקעין. תוצאה זו עולה בקנה אחד עם דין החוזים דהיום. צד המפר את כל חובותיו על פי הסכם חכירה ונוהג כאילו זנח אותו למעשה, דומה כי דרישתו לקיום זכות אחת, שנים לאחר תום תקופת החכירה, תתפרש כקיום זכות שלא בתום לב כלשון סעיף 39 לחוק החוזים, אף אם אין הוראה בהסכם בדבר היות החיובים, חיובים שלובים. התביעה אם כן, נדחית. בנסיבות תובענה זו אני בוחר שלא לעשות צו להוצאות. חכירההפרת חוזהחוזה