השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

האם השבחת מקרקעין מהווה פיצוי על הפקעה ?

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה:
פתח דבר
1. עסקינן בתובענה לתשלום פיצויים בסכום של 3,600,000₪ מכוח סעיף 196 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") – בגין שינוי ייעודם של מקרקעין שעל פי הנטען הופקעו למטרה ציבורית ללא תשלום פיצויים, לייעוד שלמענו אין להפקיע מקרקעין לפי חוק התכנון והבניה ללא תשלום פיצויים.

העובדות הצריכות לעניין
2. התובע, מר יהונתן אשכול (להלן: "התובע"), הוא בנו ויורשו היחיד של המנוח שאול שקולניק ז"ל (להלן: "האב"; צו ירושה צורף כנספח א לתצהיר התובע). בשנות ה- 70' של המאה הקודמת היו האב ואחיו (להלן: "האחים שקולניק") בעלים במשותף בחלקות 5 ו- 6 בגוש 6578 ברעננה (להלן: "החלקות ההיסטוריות"; נסחי רישום היסטוריים של החלקות ההיסטוריות צורפו כנספח ב לתצהיר התובע); כאשר על פי התכנית הרלוונטית שחלה על החלקות ההיסטוריות, ייעודן היה למגורים והבנייה המותרת בהן היתה בשיעור 25% בלבד (ראו עמ' 9 לחוות דעתה של השמאית נעמי ספיר, להלן: "השמאית ספיר", שהוגשה מטעם התובע וסומנה ת/1).

בחודש מאי 1979 פורסמה על ידי הנתבעת מס' 1, הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (להלן: "הוועדה"), תכנית רע/151/1 – לאיחוד וחלוקה מחדש של קרקעות לפי סימן ז' לחוק התכנון והבניה, וביניהן קרקעות שמקורן בחלקות ההיסטוריות (להלן: "התכנית הראשונה"; צורפה כנספח ג לתצהיר התובע). במסגרת התכנית הראשונה חולקו המקרקעין שמקורם בחלקות ההיסטוריות לחלקות קטנות יותר, המתאימות לבניית קוטג'ים (ראו עדותו של מר אחיקם ביתן המשמש כשמאי הוועדה למן ראשית שנות ה-70', להלן: "ביתן", בעמ' 22 לפרוטוקול ש' 3-11), ונוסף על כך שיעור הבנייה המותרת בחלקות החדשות שהתקבלו על פי תכנית זו עלה ל- 50% (ראו עמ' 9-10 לחוות דעתה של השמאית ספיר). יחד עם זאת, במסגרת התכנית הראשונה הופרשו מתוך המקרקעין שמקורם בחלקות ההיסטוריות מספר חלקות לצרכי ציבור, והן נרשמו בלשכת רישום המקרקעין בבעלותה של הנתבעת מס' 2, עיריית רעננה (שבאותה עת עוד היתה מועצה מקומית; להלן: "העירייה" או "המועצה" על פי העת הרלוונטית, הוועדה והעירייה יחדיו יכונו להלן: "הנתבעות").

יצוין כבר עתה, כי בין הצדדים נטושה מחלוקת בנוגע לטיבה של הפרשת המקרקעין שמקורם בחלקות ההיסטוריות, לצרכי ציבור ולבעלותה של המועצה. לגרסתו של התובע, מדובר בנטילה כפויה של מקרקעין שדינה הוא כדין הפקעה כמשמעותה בחוק התכנון והבניה (ראו סעיף 6 לתצהיר התובע); ואילו הנתבעות סבורות כי מדובר ב"עסקת מכר ללא תמורה" שבוצעה בהסכמה מלאה בין האחים שקולניק מצד אחד לבין הגורמים הרלוונטיים במועצה מצד שני (ראו סעיף 4 לתצהיר ביתן).

3. בסמוך לאחר אישורה של התכנית הראשונה על ידי הוועדה, פנה ראש המועצה המקומית של רעננה בכתב אל אחד מאחיו של האב - מר יצחק שקולניק, אשר בעבר שימש בעצמו בתפקיד זה (להלן: "יצחק"). ראש המועצה עדכן את יצחק בנוגע למאמציה של המועצה לגייס כספים לצורך הקמתו של בית יד לבנים, בין היתר בדרך של מכירת מקרקעין שהופקעו בעבר מבעלים פרטיים והועברו לבעלותה של המועצה לצורך שימוש ציבורי – תוך קבלת אישור לכך מאת מי שהיו הבעלים במקרקעין, ולאחר שינוי ייעודם של המקרקעין בחזרה למגורים. ראש המועצה הוסיף וביקש מיצחק כי האחים שקולניק יתנו גם הם את הסכמתם לשינוי ייעודם ולמכירתם של חלק מן המקרקעין שהופרשו על פי התכנית הראשונה לצרכי ציבור, כאשר יתרת מקרקעין אלה תוסיף ותשמש למטרות ציבוריות (המכתב צורף כנספח ה לתצהיר התובע). האחים שקולניק נעתרו לבקשתו של ראש המועצה, וביום 3/11/80 חתמו האב ואחיו על כתב ויתור בנוסח הבא:

"הבעלים המקוריים של החלקות 263, 243, 225, 225, 237 בגוש 6578 מצהירים בזאת ומתחייבים כדלקמן:
הננו מסכימים בזאת כי תשנו את הייעוד של החלקות הנ"ל אשר הופקעו מאתנו לצרכי ציבור (במסגרת התכנית המפורטת מס. רע/151/1א') למגורים א' וכי תמכרו את החלקות הנ"ל על מנת להשתמש בכספים שתקבלו ממכירת החלקות למימון השלמתו של בית 'יד לבנים' ברעננה.
הננו מוותרים בזאת על כל טענה ו/או זכות ו/או תביעה כלפיכם מכוח הסעיפים 195 ו/או 196 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965 ומכירת החלקות כאמור לעיל הינה על דעתנו ובהסכמתנו המלאה." (להלן: "כתב הוויתור"; צורף כנספח ו לתצהיר התובע).

כעבור כשנה ובהמשך לאמור בכתב הוויתור, ביום 5/11/81 פורסמה על ידי הוועדה תכנית רע/151/1א' – שלפיה שונה ייעודן של החלקות שביחס אליהן ניתנה הסכמת משפחת שקולניק כאמור, משטח לבנייני ציבור לשטח המיועד למגורים (להלן: "התכנית השנייה" ו- "החלקות" בהתאמה). יוער כי במסגרתה של תכנית זו גם בוצע איחוד וחלוקה מחדש של החלקות; ואולם, חרף הסכמתם של האחים שקולניק כי ייעשה כן – ייעודה של אחת מתוך החלקות שנוצרה בעקבות ביצוע האיחוד וחלוקה מחדש, לא שונה למגורים אלא נותר שטח לבניין ציבורי (להלן: "חלקה 304", ראו עמ' 11 לחוות דעתה של השמאית ספיר).

בראשית שנות השמונים מכרה המועצה את החלקות – פרט לחלקה 304 שמלכתחילה ייעודה לא שונה למגורים - ואין חולק כי תמורתן שימשה לבנייתו של בית יד לבנים, אשר הושלמה בשנת 1982.

4. ביום 3/10/02, למעלה מעשרים שנה לאחר פרסומה של התכנית השנייה, פרסמה הוועדה את תכנית רע/151/1ב' – אשר חילקה את חלקה 304 לשלושה מגרשים ושינתה את ייעודם באופן הבא: מגרש 2001 יועד למגורים (להלן: "מגרש 2001"), מגרש 2002 יועד לשטח ציבורי פתוח, ומגרש 2003 יועד לדרך (להלן: "התכנית השלישית", ראו סעיף 5.10. בעמ' 12 לחוות דעתה של השמאית ספיר).

במקביל פרסמה העירייה תכנית נוספת - שלפיה הופקעו מקרקעין לצורך סלילת דרך ציבורית. המקרקעין המופקעים היו בבעלותם של בני הזוג רות ומיכאל טל (להלן: "משפחת טל"), ועליהם היה בנוי בית ששימש למגוריה של משפחת טל. במקום הפיצוי המגיע לה בגין הפקעת המקרקעין והריסת בית המגורים, הסכימה משפחת טל לקבל מן העירייה את הבעלות במגרש 2001 כקרקע חליפית – והדברים קיבלו ביטוי בהסכם שנחתם על ידי הצדדים ביום 30/8/01 (צורף כנספח ד לתצהירה של עו"ד מיכל קינג, מנהלת מחלקת נכסים בעירייה, להלן: "עו"ד קינג"). הסכם זה אושר ביום 2/11/02 על ידי המנהל הכללי במשרד הפנים (האישור צורף כנספח ה לתצהיר עו"ד קינג; ראו גם סעיפים 14-17 לתצהירה של עו"ד קינג), ומשכך הפכה משפחת טל לבעלים במגרש 2001 כאשר ייעודו למגורים.

התובע טוען כי הגם שהחלקות ההיסטוריות היו בבעלות משותפת של האחים שקולניק, הרי שמאז ומתמיד היתה קיימת בין האב לבין אחיו חלוקה פיזית של המקרקעין; והוא מוסיף וטוען כי מגרש 2001 מצוי בשטח המקרקעין שהיו שייכים לאב בלבד (ראו עדותו של התובע בעמ' 3 לפרוטוקול ש' 23 עד עמ' 4 ש' 5). עוד לגרסתו של התובע, מגרש 2001 הופקע מבעלותו של האב ללא תשלום פיצויים – ועל כן עם שינוי ייעודו של המגרש בחזרה למגורים ומסירתו למשפחת טל, על הנתבעות לשלם לתובע כיורשו של האב פיצויים בגובה שוויו של מגרש 2001; הכל בהתאם להוראת סעיף 196 לחוק התכנון והבניה וכמתחייב מכוח זכות הקניין של האב במגרש זה. התובע אף פנה בנדון אל הוועדה באמצעות בא כוחו ביום 11/11/03, וכן ביום 2/12/03 וביום 12/2/04 – ואולם הוועדה סירבה להכיר בזכותו הנטענת של התובע לקבלת פיצויים כאמור (התכתובת בין הצדדים צורפה כנספחים ח-יא לתצהיר התובע).

תמצית המחלוקת בין הצדדים
5. הסוגיה המרכזית העומדת לדיון בפניי היא תחולתו של סעיף 196 לחוק התכנון והבניה בנסיבות המקרה דנן, ובהקשר זה מיקדו הצדדים את טענותיהם בשתי מחלוקות עיקריות שביניהם: ראשית, אם הפרשת המקרקעין שהיום ידועים כמגרש 2001 לצרכי ציבור במסגרת התכנית הראשונה מהווה "הפקעה" לפי חוק התכנון והבניה, או שמא "מכר ללא תמורה" שנעשה בהסכמת הצדדים; שנית, אם שימוש במגרש 2001 כקרקע חליפית למשפחת טל מהווה שימוש למטרה ציבורית כהגדרתו בחוק התכנון והבניה, אם לאו. ואולם כפי שעוד יוברר, השאלה המרכזית הטעונה הכרעה בתיק זה, כאשר התובענה נשענת על סעיף 196 לחוק התכנון והבניה, הינה: האם עסקינן "במקרקעין שהופקעו לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים..." (ההדגשה שלי- ע.ב.) כלשון הוראת סעיף 196, אם לאו; אך לא אקדים את המאוחר.

יצוין כי התובע סבור כי זכאותו לקבלת פיצויים מאת הנתבעות קמה לא רק מכוח סעיף 196 לחוק התכנון והבניה – אלא גם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, עוולת הפרת חובה חקוקה, וזכות הקניין שלו במגרש 2001. לטענתו של התובע, השימוש במגרש 2001 כקרקע חליפית חסך מן הנתבעות לשלם למשפחת טל פיצויים כספיים בסכום נכבד – ועל כן עם שינוי ייעודו של מגרש 2001 במסגרת התכנית השלישית ומסירתו לבעלותה של משפחת טל, למעשה התעשרו הנתבעות שלא כדין על חשבונו של התובע. עוד נטען כי על פי סעיף 196 לחוק התכנון והבניה, עם שינוי הייעוד של מגרש 2001 במסגרת התכנית השלישית משימוש ציבורי למטרה שאינה ציבורית - שומה על הנתבעות להשיב לתובע את מגרש 2001, או את שוויו; וכי משלא עשו כן – נמצאו הנתבעות מפרות חובה חקוקה ועליהן לפצות את התובע בגין אובדן זכויותיו במגרש 2001. לבסוף, התובע סבור כי עצם הפגיעה בזכות הקניין שלו במגרש 2001, שהינה זכות יסוד, מקימה לו זכות עצמאית לקבלת פיצויים מן הנתבעות.

פרט לטענה כי התובע אינו זכאי לפיצוי כלשהו, מעלות הנתבעות מצידן גם טענות לדחייתה של התובענה על הסף – מחמת חוסר סמכות עניינית, היעדר עילה, התיישנות ושיהוי.

דיון
6. מטעם התובע הוגשו תצהירו שלו, וכן חוות דעתה של השמאית ספיר (ת/1).
מטעם הנתבעות הוגשו תצהיריהם של ביתן, עו"ד קינג ועו"ד עירית גל – יועצת משפטית לנתבעות למן שנת 1977 (להלן: "עו"ד גל").

המצהירים נחקרו על תצהיריהם והשמאית ספיר נחקרה על חוות דעתה.

טענות הסף
7. הנתבעות טוענות כי חוק בתי משפט לעניינים מינהליים, התש"ס- 2000 (להלן: "חוק בתי משפט לעניינים מינהליים") מקנה לבית משפט לעניינים מינהליים סמכות ייחודית לדון בענייני הפקעת מקרקעין מכוח חוק התכנון והבניה; והוא הדין גם בעניינה של התובענה דנן - שהוגשה בגין שינוי ייעודו של מגרש 2001, אשר על פי הנטען הופקע ללא תשלום פיצויים, משטח לבניין ציבורי לשטח המשמש למגורים. ראשית ייאמר, כי טענה זו נטענה על ידי הנתבעות בסיכומי הטיעונים מטעמן לאחר שוויתרו זה מכבר על טענותיהן בנדון במסגרת בש"א 23461/07 (ראו עמ' 4 לפרוטוקול 10/12/07), ואף על פי שבמהלך דיון ההוכחות הסכימו הצדדים כי אין ולא יהיו הרחבה או שינוי חזית מצד מי מהם (ראו בעמ' 12 לפרוטוקול 9/11/08 ש' 21). ואולם חשוב מכך, יש לדחות את טענת חוסר הסמכות העניינית גם לגופה.

התובענה דנן היא תביעת פיצויים שהוגשה מכוח סעיף 196 לחוק התכנון והבניה, דיני עשיית עושר ולא במשפט, דיני הנזיקין ודיני הקניין - וכתביעה כספית הסמכות לדון בה נתונה לבית המשפט המחוזי:

"כסעד חלופי לביטול ההפקעה, מבקשים המערערים לקבוע כי הם זכאים לפיצויים בגין הפקעת המקרקעין נושא הערעור. חרף כך שבמהותה תביעת פיצויים עבור הפקעה היא תביעה ממונית, היא נדונה בדומה לתביעה במקרקעין. משכך, הסמכות לדון בה מצויה בידיו של בית המשפט המחוזי שבתחום שיפוטו מצויים המקרקעין המופקעים (ראו קמר, בעמ' 440-439; אהרון נמדר הפקעת מקרקעין עקרונות, הליכים ופיצויים (תשס"ה) 175). בהקשר זה יובהר, כי הסמכות לדון בעניין זה מוקנית לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט אזרחי ולא בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, וזאת משני טעמים. הראשון, הוא שבית המשפט המחוזי מוסמך לדון, על פי סעיף 10 לתוספת הראשונה לחוק בתי משפט לעניינים מינהליים, התש"ס- 2000, ב'ענייני תכנון ובניה' שפסיקת פיצויים בגין הפקעה אינה נמנית עליהם. השני, שסמכותו של בית המשפט לעניינים מינהליים מוגבלת, על דרך הכלל ופרט למקרים חריגים, לסעדים מינהליים המופנים כנגד הרשויות, ולא לסעדים כספיים במהותם, הנדונים בפני בית המשפט האזרחי המוסמך, אף אם העילה שבגינה נתבע הכסף היא עילה מתחום המשפט המינהלי (אורי גורן בתי משפט מינהליים (2008) בעמ' 13-12)." (ההדגשה שלי- ע.ב.) [עע"מ 325/07 קשר בניין השרון בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה-כפר סבא, ].

אמנם במסגרת הדיון בתחולתו של סעיף 196 בנסיבות המקרה, נדרש בית משפט גם לטענות נגד החלטות של רשות בענייני תכנון ובנייה - שבאופן עקרוני הסמכות לדון בהן מסורה לבית משפט לעניינים מינהליים (ראו ס' 5 לחוק בתי משפט לעניינים מינהליים וסעיף 10 לתוספת הראשונה לחוק); ובכלל זה טענותיו של התובע בנוגע להפרשת המקרקעין לצרכי ציבור במסגרת התכנית הראשונה, ושינוי ייעודו של מגרש 2001 במסגרת התכנית השלישית. ואולם אין מדובר בתקיפה ישירה של האקט המינהלי, אלא בדיון נלווה לסוגיית זכאותו של התובע לפיצוי הנתבע על ידו – ועל כן גם דיון כזה מצוי במסגרת סמכותו של בית המשפט המחוזי בשבתו כערכאה אזרחית:

"במשפט המינהלי קיימת אבחנה בין תקיפה ישירה של אקט מינהלי לבין תקיפתו באופן עקיף. בתקיפה ישירה מהווה האקט עצמו נשוא הפנייה לבית המשפט, ואילו בתקיפה עקיפה נעשה הדבר אגב דיון בעניין אחר, כאשר אקט זה אינו מהווה את נשוא הפנייה לבית המשפט. לעומת זאת, תקיפה עקיפה יכולה להיעשות בפני כל בית משפט שבפניו עולה, כעניין מתלווה, תוקפו של אותו אקט. במקרה כזה מוסמך בית המשפט לדון בעניין ולהכריע בו, מכוח סמכותו הנגררת לפי סעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד- 1984, והכרעתו בנוגע לתוקפו של האקט תהא טובה רק לגבי אותו עניין ובין אותם הצדדים לדיון." (ההדגשה שלי- ע.ב.) [אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך ראשון 297 (2008); כן ראו: תא (מרכז) 08-07-8317 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' שטריקס (, ניתן ביום 24/6/09)].

מטעם זה יש לדחות אף את טענתן של הנתבעות להעדר עילה – שלפיה כל עוד בית משפט המוסמך לדון בעניינים מינהליים טרם בחן את טענתו של התובע כי מגרש 2001 הופקע מן האב במסגרת התכנית הראשונה, לא ניתן לדון בבית המשפט המחוזי בתביעה על פי סעיף 196 לחוק התכנון והבניה להשבת שוויו של מגרש זה. כפי שהוברר, לבית המשפט המחוזי נתונה הסמכות לדון בתביעה לפיצויים מכוח סעיף 196, ובכלל זה גם לדון בשאלת ההפקעה המתעוררת אגב כך.

8. לא מצאתי ממש אף בטענת ההתיישנות שהועלתה על ידי הנתבעות. מאחר שהתובענה דנן היא תביעה כספית - על פי סעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח- 1958 תקופת ההתיישנות החלה על התובענה היא שבע שנים. לגרסתן של הנתבעות, יש למנות את תקופת ההתיישנות למן מועד השלמת בנייתו של בית יד לבנים בשנת 1982 – משום שכבר אז התברר לאב ולתובע כי מגרש 2001 לא נמכר על ידי המועצה לצורך שימוש בכספי התמורה למימון הבנייה, וכבר אז היה באפשרותם לפעול לקבלת זכויותיהם במגרש זה בחזרה, אילו חפצו בכך. במצב דברים זה, כך לשיטתן של הנתבעות, במועד הגשת התובענה (2004) תקופת ההתיישנות הסתיימה וחלפה זה מכבר.

אלא מאי? יסודה של עילת התביעה הוא בשינוי ייעודו של מגרש 2001 משטח לבניין ציבורי לייעוד למגורים ומסירתו לבעלותה של משפחת טל כקרקע חליפית – כאשר על פי הנטען אסור היה לנתבעות לשנות ייעודם של מקרקעין שהופקעו, לשימוש שאינו למטרה ציבורית מבלי לשלם פיצוי למי שהיה הבעלים במקרקעין עובר להפקעה. לשון אחר: רק במועד פרסומה של התכנית השלישית בחודש אוקטובר 2002, עם שינוי ייעודו של מגרש 2001, נולדה לתובע עילת התביעה הנטענת נגד הנתבעות. דברים דומים נאמרו על ידי כבוד הנשיאה ד' ביניש בנוגע לזכות סירוב ראשונה שהיתה קנויה על פי סעיף 30 לפקודת בניין ערים, 1936 לבעלים במקרקעין שהופקעו ממנו וייעודם שונה למטרה שאיננה מטרה ציבורית – והם מתאימים גם לענייננו על דרך ההיקש:

"ככל שעומדת לבעל מקרקעין שנרכשו על ידי הרשות (או לחליפו) זכות כלשהי בעקבות שינוי הייעוד של המקרקעין, זכות זו מתגבשת לכל המוקדם במועד שינוי הייעוד. גישה דומה אומצה אף על ידי הנשיא מ' לנדוי בפרשת שיכון עממי, בה נקבע כי עד למועד שינוי הייעוד כל שהיה לבעל המקרקעין, שמקרקעיו נרכשו כאשר סעיף 30 לפקודת בניין ערים היה בתוקף, הוא ציפייה להפעלת סעיף 30 הנ"ל במקרה של שינוי ייעוד; ציפייה שלא היה בה די כדי לגבש זכות שיכולה הייתה להתקיים גם אחרי ביטול הפקודה, על סעיף 30 שבה (ראו פרשת שיכון עממי, בעמ' 298)." [ע"א 8626/05 Josephin Rena Lilley נ' עיריית תל-אביב-יפו, ].

הנה כי כן, במועד הגשת התובענה טרם התיישנה עילת התביעה של התובע נגד הנתבעות.

9. בנסיבות המתוארות לעיל גם אין יסוד לטענת השיהוי שהועלתה על ידי הנתבעות. התובע פנה אל הנתבעות בדרישה לקבלת פיצויים בגין שינוי ייעודו של מגרש 2001 כבר בחודש נובמבר 2003 – כשנה לאחר פרסומה של התכנית השלישית. במצב דברים זה, אין לומר כי מדובר בפרק זמן שניתן להסיק ממנו כי התובע מחל על זכותו לפיצוי; ובוודאי שאין מקום למנוע מן התובע לממש את זכותו לפנות לערכאות המשפטיות במסגרת תקופת ההתיישנות:

"קבלת טענת שיהוי משפיעה על זכויותיהם הדיוניות של הצדדים למחלוקת וחוסמת את דרכם להוכיח את זכותם לסעד משפטי על פגיעה בזכויותיהם, ובכלל זה פגיעה בזכויות יסוד מהותיות. נוכח ההשלכות הנובעות מקבלת טענת שיהוי, התנאים לקבלתה הם מטבע הדברים מחמירים, ונסיבות החלתה נדירות, וקו זה מאפיין את הפסיקה בנושא זה לאורך שנים." )ההדגשה שלי- ע.ב.) [ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 446-447 (2003)].

האם זכאי התובע לפיצוי מכוח סעיף 196 לחוק התכנון והבניה?
10. סעיף 196 לחוק התכנון והבניה מורה כדלקמן:

 "(א)   מקרקעין שהופקעו לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים וייעודם שונה לייעוד שלמענו אין להפקיע מקרקעין לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים, תשלם הועדה המקומית פיצויים למי שהיה זכאי להם בשעת ההפקעה אילו היתה ההפקעה מחייבת תשלום פיצויים באותה שעה, או אם רצה בכך, תחזיר את המקרקעין למי שהופקעו ממנו.
(ב)   ..."

נמצאנו למדים כי ישנם שלושה תנאים מצטברים לתחולתה של ההוראה הקבועה בסעיף 196: ראשית, כי המקרקעין הופקעו על ידי הרשות; שנית, כי הרשות לא שילמה פיצויים בגין ההפקעה; ולבסוף, כי הרשות שינתה את ייעודם של המקרקעין לייעוד שלמענו לא ניתן להפקיע לפי חוק התכנון והבניה ללא תשלום פיצויים. הנטל להוכיח את התקיימותם של שלושת התנאים המצטברים לתחולתו של הסעיף רובץ לפתחו של התובע.

בנסיבות שבהן נטילתו של מגרש 2001 לצרכי ציבור נעשתה במסגרת של תכנית לאיחוד וחלוקה, ולא בהליך פורמאלי של הפקעה - בין הצדדים נטושה מחלוקת בשאלה אם הפרשת מגרש 2001 לצרכי ציבור במסגרת התכנית הראשונה מהווה הפקעה כמשמעותה בסעיף 196, אם לאו. ודוק: ככל שייקבע כי נטילת מגרש 2001 במסגרת התכנית הראשונה אינה מהווה הפקעה, לא ניתן להחיל את הוראת סעיף 196 לחוק התכנון והבניה בעניינו של התובע – שכן קיומה של הפקעה הוא תנאי בלעדיו אין לתחולתו של סעיף זה.

11. במסגרת הדיון במחלוקת שנפלה בין הצדדים, מן הראוי להקדים ולעמוד על טיבה של תכנית לאיחוד וחלוקה לפי סימן ז' בפרק ג' לחוק התכנון והבניה:

"סעיפים 120-128 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, מכילים את אחד הכלים החשובים ביותר לתכנון הבנייה בישראל – תכנית הנקראת איחוד וחלוקה או ריפרצלציה. סעיפים אלה כוללים הסדר מקיף לפתרון בעיותיהם של אזורים בהם אופן חלוקת הקרקעות בין הבעלים השונים איננו מאפשר תכנון ופיתוח נאותים. ... כדי למצוא פתרון תכנוני נכון, המחוקק מתיר לרשות התכנונית לאשר תכנית לאיחוד וחלוקה של המגרשים השונים. הוראות התכנית מאפשרות את איחודם של המגרשים למקשה אחת וחלוקתם מחדש לבעלים השונים בהתאם לתכנון הרצוי, תוך 'הפרשת' קרקע הדרושה לצרכים ציבוריים." [ פרופ' אהרן נמדר הפקעת מקרקעין (עקרונות, הליכים ופיצויים) כרך ראשון 350-351 (2005); להלן: "נמדר"].

יובהר כי אף על פי שלא ניתן למצוא בסימן ז' בפרק ג' לחוק התכנון והבניה הוראה מפורשת בנוגע לסמכותה של הרשות התכנונית ליטול שטחים לצרכי ציבור – זה מכבר נקבע בפסיקה כי תכנית לאיחוד וחלוקה היא דרך לגיטימית ליטול מקרקעין הדרושים למימוש יעדים ציבוריים [ראו: בג"צ 26/70 בר נ' שר הפנים, פ"ד כד(1) 645, 647-648 (1970)]. ואולם בהמשך להכרה בסמכותה של רשות תכנונית ליטול שטחים לטובת הציבור במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה, מתעוררת השאלה אם מדובר בהסדר עצמאי לנטילת מקרקעין כאמור – או לחלופין בפרקטיקה הכפופה לדיני ההפקעות ככלל, ובענייננו לסעיף 196 בחוק התכנון והבניה. בנושא זה הביע פרופ' נמדר את דעתו, כי לאחר חקיקתו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו ולנוכח ההכרה בזכות הקניין כזכות יסוד בעלת מעמד חוקתי - לא ניתן לפרש את הוראות סעיפים 120-128 לחוק התכנון והבניה כמקנות סמכות לרשות התכנונית ליטול מקרקעין באופן שעוקף את דיני ההפקעות (ראו: נמדר, שם, בעמ' 358-361).

לאחרונה נדרש גם בית המשפט העליון לסוגיה זו – במסגרת דיון בשאלה אם ניתן באמצעות תכנית לאיחוד וחלוקה להקצות לצרכי ציבור למעלה מ- 40% משטחם של מקרקעין בלא פיצוי, בשים לב לכך שסעיף 190(1) לחוק התכנון והבניה מתיר הפקעה לצרכי ציבור של עד 40% משטח המקרקעין ללא פיצוי כאשר כל הפקעה מעבר לכך מחייבת הענקת פיצוי [עע"מ 5839/06 בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז, (להלן: "עניין בראון")]. בדומה לגישתו של פרופ' נמדר, בית המשפט (כבוד השופטת מ' נאור בדעת רוב) קבע כי הפרשת קרקעות לצרכי ציבור במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה דינה כדין הפקעה:

"לדעתי נכון יותר, ובפרט לאור עליית קרנה של זכות הקניין, לראות בנטילת קרקעות במסגרת תכנית איחוד וחלוקה כהפקעה. כזכור, המקום היחיד בחוק התכנון והבניה המאפשר נטילה לצרכי ציבור וקובע הוראות בעניין זה, הוא הפרק הדן בהפקעה, פרק ח'. בלא שימוש בהוראותיו של פרק זה לא ניתן לדעתי להפקיע או להקצות קרקעות וזאת גם לא במסגרת של איחוד וחלוקה. בלא שימוש בהוראות בעניין הפקעה לא ניתן ליטול מבעל המקרקעין גם פחות מ-40% משטח הקרקע. ואולם, גם אם נראה את הקצאת הקרקעות בתכנית כ'דרך אחרת', שאינה הפקעה, כאמור בפסיקה שקדמה לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, סבורה אני כי ראוי להחיל את המגבלות החלות על פי דיני ההפקעה שבחוק התכנון והבניה גם על הדרך האחרת. אי החלת המגבלות האמורות הנה, לטעמי, פגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין, וממילא פגיעה בלתי סבירה." (עניין בראון, שם, בעמ' 4129).

12. יחד עם זאת, בית המשפט העליון הבהיר כי במצב שבו תכנית לאיחוד וחלוקה מביאה לעלייה בשוויים של המקרקעין שנותרו בבעלות פרטית – בין אם בדרך של שינוי ייעוד ובין אם באמצעות הגדלת אחוזי הבניה - יש לראות בהשבחת המקרקעין כפיצוי הולם בגין ההפקעה. בעניין זה אימץ בית המשפט את גישתו של פרופ' נמדר - אשר הביע ביקורת על פסק הדין בה"פ (ת"א) 2121/95 חברת מסיקה ברוך בע"מ נ' הוועדה להשלמת תכניות לתכנית נת/542/א' מחוז המרכז (, מיום 29/3/99), שם הורה בית המשפט (כבוד השופט ד"ר ג' קלינג) על ביטולה של תכנית לאיחוד וחלוקה שהביאה להפקעה של למעלה מ- 40% משטחם של מקרקעין:

"... אין אנו מסכימים לתוצאת פסק הדין בעניין מסיקה. העובדות כפי שהובאו על ידי בית המשפט מוכיחות, כי במקרה זה לא היה מדובר בהפקעה ללא פיצוי אלא בהפקעה בפיצוי מלא ואף מכופל ומשולש. בעוד שבית המשפט השקיע מאמצים רבים בשאלה, האם מותר להפקיע יותר מ- 40% ללא פיצוי, הוא נכשל בטיפול בשאלה, האם אכן ניתן פיצוי להפקעה. גם אם נאמר שאחוזי הבנייה שניתנו כפיצוי אינם נחשבים למקרקעין, קשה יהיה לומר שאינם פיצוי כלכלי מכל וכל. ...תוצאת פסק הדין היתה יכולה להיות נכונה רק אם התכנית היתה מפרישה לצרכי ציבור יותר מ- 40% משטחי התובע מבלי לתת לו פיצוי בצורה כלשהי – דבר שלא קרה במקרה דנן. לדעתנו, רק כאשר לא ניתן כל פיצוי בשל ההפקעה, ניתן לפסול את התכנית לחלוקה חדשה בהיותה נוגדת את כללי ההפקעות שבחוק התכנון והבניה האוסרים הפקעה ללא פיצוי. ואולם, דבר שכזה אינו קורה במציאות היומיומית, שכן כמעט כל תכנית לאיחוד וחלוקה, כדבר שבשגרה, לא פוגעת בשווי המקרקעין של המשתתפים בה, וברוב המקרים היא אף משביחה אותם. בלשון אחרת, ההעדפה של הרשויות התכנוניות לאמץ תכנית לאיחוד וחלוקה במקום הליכי הפקעה רגילים איננה נובעת מכך שניתן בתכנית שכזו להפקיע יותר מ- 40% של הקרקע ללא פיצוי, אלא שבתכנית שכזו היא יכולה 'לייצר' למשתתפים תמורות חדשות בדמות של אחוזי בנייה נוספים." (ההדגשות שלי- ע.ב.) (נמדר, שם, בעמ' 378-379).

ודוק: ההלכה שיצאה מלפני בית המשפט העליון בעניין בראון מורה כי השבחה של מקרקעין כתוצאה מתכנית לאיחוד וחלוקה מהווה דרך כלל פיצוי הולם בגין נטילת שטחים לצרכי ציבור במסגרת אותה תכנית. הלכה זו נקבעה כאמור אגב דיון בשאלה אם הוראות פרק ח' לחוק התכנון והבניה, העוסק בהפקעה, חלות גם על נטילת מקרקעין במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה – והיא יפה גם לענייננו, באשר עסקינן בתחולתו של סעיף 196 לחוק התכנון והבניה, המצוי גם הוא בפרק ח', על נטילת מקרקעין במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה. המסקנה הנגזרת מהלכה זו היא, שככל שייקבע כי התכנית הראשונה השביחה את המקרקעין שנותרו בבעלותם של האחים שקולניק - אזי לא מתקיים התנאי השני הקבוע בסעיף 196 בנוגע לאי תשלום פיצויים בגין ההפקעה, ואין להחיל את הוראת סעיף 196 בעניינו של התובע.

יבואר בנקודה זו כי בניגוד לעניין הנדון בבג"צ 2390/96 קרסיק נ' מינהל מקרקעי ישראל , שאליו הפנו הצדדים בסיכומים מטעמם (להלן: "פרשת קרסיק") – אין מקום לדון בענייננו במועד תחולתה של ההלכה שנקבעה בעניין בראון. בפרשת קרסיק קבע בית המשפט העליון כי מי שהופקעו ממנו מקרקעין והמטרה הציבורית אשר שימשה בסיס להפקעתם חדלה להתקיים – זכאי להשבת המקרקעין או שוויים; ומשנקבע כי קיימת זכות כאמור - מטבע הדברים מתעורר הצורך לקבוע גם את מועד תחולתה. בעניין בראון, לעומת זאת, בית המשפט לא הורה על קיומה של זכות "חדשה" - אלא עסק בפרשנותה של זכות שהיתה קיימת זה מכבר, על פי סעיף 190 לחוק התכנון והבניה.

13. ומן הכלל אל הפרט.

לגרסתו של התובע, מגרש 2001 הופקע על ידי הוועדה מבעלותם של האחים שקולניק ללא תשלום פיצויים. ואולם, טענה זו נטענה על ידי התובע מבלי שנתן את דעתו לסוגיה שהוכרעה בעניין בראון, וכבר זמן רב קודם לכן היתה במוקד הדיון בבתי המשפט המחוזיים - כאשר עמדה על הפרק שאלת תחולתם של דיני ההפקעה על נטילת מקרקעין לצרכי ציבור במסגרת הליכי איחוד וחלוקה. לא ניתן היה להתעלם מעניין בראון כפי שעשה התובע, שם הוכרעה המחלוקת ששררה במשך שנים בסוגיה דנן; ובמיוחד לא ניתן היה להתעלם מהקביעה שלפיה השבחה של מקרקעין בעקבות תכנית לאיחוד וחלוקה מהווה כשלעצמה פיצוי הולם בגין הפרשת קרקעות לטובת הציבור במסגרתה של אותה תכנית, באשר פסק הדין בעניין בראון ניתן עוד בטרם התנהל דיון ההוכחות בתיק שבפניי, וממילא לפני שהוגשו הסיכומים על ידי הצדדים. בהקשר זה, יש לזקוף לחובת עמדתו של התובע את העובדה שכלל לא נטען על ידו כי התכנית הראשונה פגעה בשוויים של המקרקעין שנותרו בבעלות האב ואחיו, וממילא הדבר גם לא הוכח. ההיפך הוא הנכון: לנוכח הראיות והעדויות שהובאו בפני, אין ולא יכול להיות חולק שהתכנית הראשונה הביאה להשבחתם של המקרקעין שנותרו בבעלות האחים שקולניק. ביתן, המשמש כאמור למן ראשית שנות ה- 70 כשמאי של הוועדה, הכיר באופן אישי את האחים שקולניק ואף לקח חלק בהכנת התכנית הראשונה - שבמסגרתה בוצעו איחוד וחלוקה מחדש של החלקות ההיסטוריות (ראו סעיפים 2-3 לתצהירו). הלה הבהיר בעדותו כי הרקע להכנתה של התכנית הראשונה היה רצונם של האחים שקולניק להשביח את המקרקעין שהיו בבעלותם:

"רעננה היתה מושבה בשנות השבעים המוקדמות ולא היתה משמעות לשטחים גדולים, כי כל אחד בנה את ביתו והיו משקי עזר ואנשים התפרנסו מחקלאות. התחילו המחירים לעלות ברעננה משנת 73' ואילך. המשפחה (האחים שקולניק- ע.ב.) לא יכלה למכור שטחים כאלה גדולים ולכן הם ביקשו לעשות את החלוקה למגרשי בניה, כיוון שהיתה עלייה עצומה במחירי הנדל"ן. זה הרחוב הכי טוב והכי יקר ברעננה. הם באו עם התכנית וביקשו לחלק את השטחים האלה." (ראו בעמ' 22 לפרוטוקול ש' 3-11).

ואמנם, לאחר פרסומה של התכנית הראשונה נדרשו האחים שקולניק לשלם למועצה מס בגין ההשבחה של המקרקעין שנותרו בבעלותם לאחר התכנית הראשונה; כאשר ניכר מחוות הדעת לעניין שיעור המס, שנערכה על ידי ביתן ביום 26/1/79, כי ההשבחה נבעה הן מהגדלת זכויות הבנייה במקרקעין, והן מן האפשרות שניתנה לסגור מרפסות ולהמיר שטח מבני עזר בשטח בנייה למגורים (חוות הדעת צורפה כנספח א לתצהיר ביתן). גם השמאית ספיר, שחוות דעתה הוגשה מטעם התובע, אישרה במהלך עדותה כי התכנית הראשונה הביאה להשבחה של המקרקעין שנותרו בבעלותם של האחים שקולניק (ראו בעמ' 13 לפרוטוקול ש' 2-5).

בנסיבות שבהן התכנית הראשונה הביאה להשבחת המקרקעין שנותרו בבעלותם של האחים שקולניק, ובהתאם להלכה כפי שניתן לה ביטוי בעניין בראון – התוצאה היא שנשמט היסוד תחת טענתו של התובע כי מגרש 2001 הופקע ללא פיצויים; ודי בכך על מנת לדחות את תביעתו של התובע מכוח סעיף 196 לחוק התכנון והבנייה. בשולי הדברים יצוין כי מידת ההשבחה של המקרקעין שנותרו בבעלות האחים שקולניק בעקבות התכנית הראשונה לא נתבררה בפניי עד תומה; אך לעניין זה עשויה להיות חשיבות רק בתביעה לקבלת פיצויים בגין ההפקעה עצמה - להבדיל מתביעה לקבלת פיצויים עקב שינוי הייעוד, שהיא התביעה בה עסקינן [ראו והשוו: עת"מ (תל-אביב-יפו) 1481/05 דקור רהיט (2000) 1089 בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז המרכז, .

14. התובע מצידו מוצא שלל רב בעובדה שלפיה לאחר פרסומה של התכנית הראשונה, ראתה המועצה צורך להחתים את האחים שקולניק על כתב הוויתור - טרם ששינתה את ייעודן של החלקות כהגדרתן לעיל משטח לבניין ציבורי לשטח המיועד למגורים במסגרת התכנית השנייה ועשתה שימוש בתמורתן של החלקות למימון בניית בית יד לבנים. לגרסתו של התובע, עצם העובדה כי האחים נדרשו לחתום על מסמך שבו הם מוותרים על זכות תביעה מכוח סעיף 196 לחוק התכנון והבניה ביחס לחלקות, היא הנותנת כי חלקות אלה הופקעו ללא פיצוי – שהרי אחרת ממילא לא קמה לאב ולאחיו זכות תביעה מכוח סעיף זה.

אלא מאי? עו"ד גל, שהיא זו שניסחה את כתב הוויתור, הסבירה בעדותה כי חתימתו של המסמך נדרשה על ידי המחלקה המשפטית של המועצה מטעמי זהירות בלבד ולשם הגנה מרבית על זכויותיה של המועצה בחלקות (ראו עדותה בעמ' 32 לפרוטוקול ש' 3-17) – ולא מתוך סברה או הודאה בכך שמדובר במקרקעין שהופקעו ללא פיצוי; ועמדתה של עו"ד גל בנדון מתיישבת עם הגיונם של דברים. בהקשר זה חשוב להבהיר כי עצם החתימה על כתב הוויתור, כשלעצמה, אינה יכולה להקים לתובע זכות יש מאין לפיצויים מכוח סעיף 196 לחוק התכנון והבניה. משהוברר כאמור כי זכויות הבנייה שניתנו לאחים שקולניק במסגרת התכנית הראשונה מהוות פיצוי בגין הפקעתן של החלקות – נסתם הגולל על תביעתו של התובע מכוח חיקוק זה באשר התנאי השני לתחולתו לא התקיים, וחתימתו של כתב הוויתור אינה יכולה לשנות עובדה זו.

15. ייאמר כי לא רק התובע, אלא גם הנתבעות לא נתנו את המשקל הראוי להלכה בעניין בראון במסגרת טיעוניהם. תחת זאת, תלו הנתבעות את יהבן בטענה שלפיה התכנית הראשונה נעשתה בהסכמתם של האחים שקולניק, ובתוך כך גם נטילתו של מגרש 2001 לצרכי ציבור – ובמצב דברים זה לא מדובר לשיטתן בהפקעה אלא במכר ללא תמורה שנעשה מרצון, וממילא לא מתקיים התנאי הראשון לתחולתו של סעיף 196 לחוק התכנון והבניה. מפאת המקום שהקדישו הצדדים לדיון בטענה זו, אתייחס אליה בקצרה – הגם שהדברים נאמרים למעלה מן הצורך.

כפי שכבר צוין, ביתן מסר בעדותו כי האחים שקולניק הם שיזמו את הכנתה של התכנית הראשונה; ועו"ד גל, שגם היא לקחה חלק באופן אישי בהכנתה של התכנית הראשונה מטעם הנתבעות, הבהירה בחקירתה כי הפרשת המקרקעין לטובת הציבור במסגרת התכנית הראשונה נעשתה על דעתם של האחים שקולניק ובהסכמתם המלאה (ראו עדותה של עו"ד גל בעמ' 31 לפרוטוקול ש' 4-5 ו- 21-22). הגם שמצאתי את עדויותיהם של ביתן ועו"ד גל מהימנות - עובדה היא שהתכנית הראשונה קובעת באופן שאינו משתמע לשני פנים כי הוועדה היא שיזמה אותה (צורפה כנספח ג לתצהיר התובע), ואף מבהירה בסעיף 14 כי "השטחים בתכנית זו המיועדים לצרכי הציבור יופקעו וירשמו ע"ש הרשות המקומית על פי החוק" (ההדגשה שלי- ע.ב.). נוסף על כך, אין במסמכים שצורפו לתצהירה של עו"ד גל כל ראיה להסכמה מפורשת מצידם של האחים שקולניק לנטילת מקרקעין מבעלותם לצרכי ציבור ללא תמורה. ועוד יוזכר, כי למן מועד עריכתה של התכנית הראשונה ועד היום חלפו כשלושים שנה – דבר המקשה עד מאד להתחקות אחר כוונתם של הצדדים במועד עריכתה, במיוחד שעה שהאב אינו עוד בין החיים ועל כן אינו יכול למסור את גרסתו בנדון. בנסיבות אלה, ולנוכח האמור בפסק הדין בעניין בראון בנוגע להשפעת מעמדה של זכות הקניין כזכות חוקתית על פרשנותם של דיני ההפקעה – איני רואה מקום לסטות בענייננו מן ההלכה שנקבעה שם, שלפיה יש לראות בנטילת קרקעות במסגרת תכנית איחוד וחלוקה משום הפקעה. ואולם הגם שמבחינה עניינית נטילתו של מגרש 2001 מהווה הפקעה כאמור – הרי שהוברר כי האחים שקולניק קיבלו פיצוי בגין הפקעה זו מאת הנתבעות, בדמות השבחה של המקרקעין שנותרו בבעלותם.

מן הראוי לבאר, כי עמדתן של הנתבעות שלפיה מגרש 2001 הועבר לבעלותה של המועצה בדרך של מכר ללא תמורה, אינה עומדת בסתירה לתוצאה שאליה הגעתי – כי האחים שקולניק קיבלו פיצוי בגין הפקעתו של מגרש זה בדמות השבחתם של המקרקעין שנותרו בבעלותם. את טענתן של הנתבעות שלפיה מדובר במכר ללא תמורה של המגרש יש להבין כפשוטה – קרי: כי הוסכם שהמועצה לא תשלם לאחים שקולניק פיצויים בכסף כנגד זכויותיהם במגרש, ואין הכוונה לכך שהתכנית הראשונה לא הביאה להשבחה של המקרקעין או כי אין מקום לראות בהשבחה משום פיצוי בגין ההפקעה.

16. לא זו אף זו.

תביעתו של התובע מכוח סעיף 196 לחוק התכנון והבניה נסמכת על גרסתו שלפיה מגרש 2001 היה בבעלותו הבלעדית של האב עובר לנטילתו במסגרת התכנית הראשונה, וכי התובע זכאי לשוויו של מגרש זה בהיותו יורשו היחיד של האב. ואולם, גם לשיטתו של התובע מגרש 2001 מקורו בחלקות ההיסטוריות (ראו עדותה של השמאית ספיר בעמ' 12 לפרוטוקול ש' 3-6) - שהאב היה בעלים בהן במשותף עם אחיו; ועל אף טענתו של התובע בנדון לא הוכח כי לאב היה חלק מסוים בחלקות ההיסטוריות, וממילא גם לא הוכח כי מגרש 2001 מקורו בחלקו של האב דווקא בחלקות אלה (ראו סעיף 7 לתצהיר ביתן וכן עדותו בעמ' 21 לפרוטוקול ש' 1-5 ובעמ' 26 ש' 18-19). הנה כי כן, גם אילו נתקיימו בענייננו התנאים הקבועים בסעיף 196 לחוק התכנון והבנייה – הגם שאין זה המצב - לא ניתן לדעת מה היה חלקו של התובע בפיצוי המגיע על פיו, אם בכלל; וגם מטעם זה דינה של תביעתו להידחות.

17. מן המקובץ לעיל עולה כי יש לדחות את תביעתו של התובע לפיצויים מכוח סעיף 196 לחוק התכנון והבניה. במצב דברים זה, מתייתר הצורך להוסיף ולדון במחלוקת שנפלה בין הצדדים בנוגע להתקיימותו של התנאי השלישי לתחולתו של סעיף זה – בשאלה אם הנתבעות שינו את ייעודו של מגרש 2001 לייעוד שלמענו לא ניתן להפקיע מקרקעין לפי חוק התכנון והבניה ללא תשלום פיצויים, אם לאו.

נוסף על כך, משהוברר כי זכויות הבנייה שניתנו לאחים שקולניק במקרקעין שנותרו בבעלותם לאחר פרסום התכנית הראשונה הביאו להשבחה של מקרקעין אלה, וכי השבחה זו דינה כדין פיצויים בגין ההפקעה – נשמט היסוד גם תחת טענותיו של התובע כי שימוש במגרש 2001 כקרקע חליפית במקום תשלום פיצויים למשפחת טל מהווה עשיית עושר ולא במשפט, הפרת חובה חקוקה ופגיעה בזכות הקניין של התובע. כך, משום שעם קבלתו של פיצוי בגין ההפקעה לא ניתן עוד לטעון לפגיעה בזכות הקניין של האחים שקולניק במגרש זה או להתעשרות של הנתבעות על חשבונם, כאשר טענות אלה נסמכות אף הן למעשה על הרציונאל שמאחורי הוראת סעיף 196 לחוק התכנון והבניה.

סוף דבר
18. התוצאה היא שהתביעה נדחית, וכך אני מורה.

התובע ישלם לנתבעות הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין, בסכום כולל של 30,000₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מהיום ועד מועד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון