התיישנות ביטול הסכם מכר מקרקעין

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא התיישנות ביטול הסכם מכר מקרקעין: לפני בקשה לסילוק על הסף בגין התיישנות ולחילופין שיהוי , בשל היות ושווי נושא התובענה נישום בחסר ושולמה אגרה בלתי מספקת. כמו כן עותרת המבקשת להעברת התובענה לפסים של תביעה רגילה וכן בקשה לצירוף משיב להליך. 1. רקע (א) בתובענה דנן עותרת המשיבה לביטול הסכם מכר שנחתם ביום 24.07.2000 ושלפיו מכרה המשיבה למבקשת את זכויותיה בשטח של 5 דונם מתוך חלקה מספר 113 גוש 7536 בכפר סבא -קלקיליה (כך במקור בהסכם - ה.ג.) (להלן: - "הסכם המכר"). לטענת המשיבה, מנהל המשיבה דאז מר אבי תקווה ,שהיה בזמנו בעל זכות חתימה בחברה (להלן: -" מר אבי תקווה") והוא אחיו של מנהל המשיבה היום, בעל מניות במשיבה דאז (להלן: -" מנהל המשיבה") , ביצע את העסקה במרמה תוך פגיעה באינטרס החברה ותוך שיתוף פעולה בתרמית עם המבקשת לצורך הונאת המשיבה. (ב) המשיבה טוענת כי המבקשת לא שילמה לה את התמורה המוסכמת על פי הסכם המכר ודי בכך כדי לאפשר לה לבטל את הסכם המכר. בנוסף, טוענת המשיבה כי המהות האמיתית של העסקה היתה ויתור של חוב אישי של מר אבי תקווה כלפי המבקשת תמורת הנכס. המשיבה טוענת שמאחר שלא שולמה לה התמורה בגין הנכס היא עותרת לביטול ההסכם. (ג) זאת ועוד, טוענת המשיבה שהמבקשת הוקמה סמוך למועד חתימת הסכם המכר ושכל מטרת הקמתה היתה לצורך ביצוע עסקה פיקטיבית זו בשיתוף עם מר אבי תקווה . (ד) לטענת המשיבה הסכם המכר נחתם שלא כדין ועל ידי מי שלא היה בסמכותו לעשות כן, ללא תשלום של תמורה בגין הנכס ותוך תרמית והונאה של המשיבה. (ה) במסגרת תשובתה להמרצת הפתיחה העלתה המבקשת טענות מקדמיות. לתשובה צורף תצהירו של מר אברהם יעקובי, המשיבה הגישה תגובה לבקשה מבלי לתמוך אותה בתצהיר והמבקשת הגישה תשובה לתשובה. (ו) בדיון שנערך לפני ביום 28.09.2008 ויתר ב"כ המבקשים על טענת היעדר היריבות. (ז) להלן, אדון ואכריע בכל אחת מטענות המבקשת. 2. דיון והכרעה (א) לפני שאגש לדיון בטענות לגופן אציין כי המבקשת מעלה בבקשתה מספר טענות לסילוק על הסף כאשר בכל אחת מהן עולה טענה שונה באשר להיות התובענה תובענה שבמקרקעין. כך, לצורך טענת הסמכות המקומית טענה המבקשת כי מדובר בתובענה שבמקרקעין ולכן הסמכות היא לבית משפט זה שבתחום שיפוטו מצויים המקרקעין נושא התובענה (סעיף 3 לכתב התשובה), לצורך טענת ההתיישנות טוענת המבקשת כי אין מדובר בתובענה שבמקרקעין ועל כן חלה התיישנות (סעיף 9 לכתב התשובה), ולצורך הטענה כי יש להעביר את התביעה לפסים רגילים (סעיף 52 לכתב התשובה) וכי שווי נושא התובענה נישום בחסר ושולמה אגרה בלתי מספקת, טוענת היא כי מדובר בתובענה שבמקרקעין (סעיף 26,27 לכתב התשובה). זוהי התנהלות לא ראויה מצד המבקשת ומטילה צל על תום ליבה בניהול ההליכים. אולם משהועלתה טענה זו, והגם שמקובל על המשיבה שאין מדובר בתובענה שבמקרקעין, הרי שמאחר שעסקינן בטענה משפטית, אבחן אותה לגופה. (ב) המושג מקרקעין אינו מוגדר בתקנות סדר הדין האזרחי אולם ניתן למצוא הגדרות שונות בחוקים שונים מהם ניתן ללמוד על היקף המונח: הגדרה מצמצמת ניתן למצוא בסעיף 3 לחוק הפרשנות התשמ"א 1981, ובסעיף 1 לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969 (להלן:- "חוק המקרקעין"): "מקרקעין" — קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה". הגדרה זו תוחמת את המונח מקרקעין מבחינה פיסית ואינה כוללת בחובה את הזיקה המשפטית לקרקע. הגדרה מרחיבה יותר למונח מקרקעין ניתן למצוא בסעיף 1 לחוק ההתיישנות תשי"ח 1958 (להלן :- "חוק ההתיישנות"): "מקרקעין - קרקע מכל סוג וכל זכות או טובת הנאה בקרקע וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע וכל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה". לנוכח הגדרה זו ולענין פרשנות הדיבר "תובענה במקרקעין" שעולה מהאמור בסעיף 5 לחוק ההתיישנות (שיפורט להלן), נקבע כי תובענה לאכיפה של הסכם מכר היא תובענה במקרקעין וזאת בשל העובדה כי התוצאה של אכיפת הסכם מכר היא קבלת הזכות הרשומה על הקרקע וקבלת החזקה בה (ע"א 289/65 רובינשטיין נ' רון, פ"ד כ (1) 454). (ג) ניתן ללמוד כי מקום בו תובענה עשויה להשפיע על רישום זכות, בין אם זכות קיימת או זכות פוטנציאלית וכן כאשר יש בהחלטה כדי להגדיר את יכולת השימוש במקרקעין, המדובר בתובענה במקרקעין. על כך נכתב זה מכבר: "לדעתנו, כל סוג של אכיפת הסכם מכר מצד קונה, בין בזכות אובליגטורית ובין בזכות רשומה או בין בזכות שתוצאת העתירה היא שינוי במרשם מקרקעין ובין אם אינה שינוי במרשם המקרקעין , הינו תובענה במקרקעין לענין התיישנות. (מוטי בניאן דיני מקרקעין עקרונות והלכות מהדורה שנייה עמוד 312, 316 (2004)). (ד) במקרה דנן, אמנם מדובר בתובענה לביטול חוזה ואף אם מדובר בזכויות אובליגטוריות בלבד, עסקינן בחוזה מכר של נכס מקרקעין כשהכרעה בשאלת הביטול או אכיפת ההסכם יש בה כדי להשפיע על רישום הזכויות ועל זכות השימוש במקרקעין נושא התובענה. לנוכח כל האמור לעיל עולה שמדובר בענייננו בתובענה שבמקרקעין. (ה) לאחר הבהרה והכרעה בסוגייה זו , ולאחר שעיינתי בכל טיעוני הצדדים אני סבורה שדין הבקשה לסילוק על הסף להידחות, שאין להעביר את התובענה לפסים של תביעה רגילה, ואין לצרף את מר אבי תקווה כמשיב, ואפרט מדוע. התיישנות (א) המבקשת טוענת שהזכויות הקיימות למשיבה בנכס הן זכויות אובליגטוריות בלבד ואינן זכויות קנייניות ומאחר שאין התובענה נכנסת בגדר תובענה שבמקרקעין , תקופת ההתיישנות היא שבע שנים. הסכם המכר נחתם לפני כשמונה שנים ועל כן חלה התיישנות. (ב) המשיבה טוענת כי אכן אין מדובר בתובענה במקרקעין ואולם לטענתה חלפו חודשים ספורים בלבד מאז גילוי עילות התובענה. ועל כן תקופת ההתיישנות חלה מיום בו נתגלו עילות התובענה. (ג) ס' 5 לחוק ההתיישנות תשי"ח 1958 (להלן :- "חוק ההתיישנות"): קובע כדלקמן: "התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן - תקופת ההתיישנות) היא - בשאינו במקרקעין - שבע שנים, במקרקעין - חמש עשרה שנה, ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות קנין)- עשרים וחמש שנה". הן בכ' המשיבה, הן בכ' המבקשת טוענים כאמור שאין מדובר במקרה דנן בתובענה שבמקרקעין, זאת למרות בקשת המבקשת להעביר את התובענה לבית משפט זה בשל מיקום המקרקעין. איני סבורה שהצדק עימם וכאמור לעיל קבעתי כי אכן מדובר בתובענה שבמקרקעין ומשכך ובהתאם לסעיף 5 לחוק ההתישנות טרם חלפה תקופת ההתיישנות . למעלה מן הצורך אציין כי אף אם התובענה לא היתה עוסקת בעניין שבמקרקעין, לא ניתן לקבוע בשלב זה שחלפה תקופת ההתיישנות מנימוקים נוספים כדלקמן. (ד) תקופת התיישנותה של תובענה שאינה במקרקעין היא שבע שנים, כאמור בסעיף 5(1) לחוק ההתיישנות. מועד תחילתה של תקופת ההתיישנות קבוע בסעיף 6 לחוק ולפיו "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה". חריג לכלל האמור נקבע בסעיף 8 לחוק הקובע: "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה". (ה) לטענת המשיבה, העובדות הרלוונטיות לצורך הגשת התובענה דנן, נודעו לה רק בתקופה האחרונה, וכן טוענת היא כי לא היה באפשרותה לדעת את העובדות הרלוונטיות, כאשר לא ציינה המשיבה את מועד הגילוי. מנגד, טוענת המבקשת כי לנוכח הסכומים ששולמו, הן על ידי המשיבה עצמה הן על ידי המבקשת, לאורך השנים, היתה יכולה והיתה צריכה המשיבה לגלות את העובדות הרלוונטיות כבר לפני כשמונה שנים. לנוכח, חילוקי הדעות ולנוכח העובדה כי חסרים פרטים מהותיים כגון מועד הגילוי ונסיבותיו, קיים צורך לבדוק נושא זה באופן מעמיק כך שלא ניתן לכאורה להכריע בו בשלב זה. לתשובת המשיבה לא צורף אמנם תצהיר שיהיה בו כדי לתמוך בטענתה בדבר הגילוי המאוחר של העובדות אולם, שילוב של האמור בתובענה עצמה, ובתשובת המבקשת (ס' 34 לתשובה) מעלה שאבי תקווה עזב את המשיבה בפברואר 2006 ושלאחר עזיבתו התגלו למשיבה העובדות האמיתיות אליבא דגרסתן, ולפיכך, אף מסיבה זו לא ניתן לקבוע שחלה התיישנות גם אם אין מדובר בתובענה שבמקרקעין. (ו) סיבה נוספת בגינה אין לקבל את טענת ההתיישנות ניתן למצוא בקונסטרוקציית ה"נאמנות הקונסטרוקטיבית" אשר הוכרה במשפט הישראלי בין אם מכוח עקרון תום הלב בין מכוח ההלכה הפסוקה: "מהו המקור המשפטי לראיית הבעלים כנאמן והקונה (הראשון) כנהנה? חוק הנאמנות קובע כי "נאמנות נוצרת על פי חוק, על פי חוזה עם נאמן או על פי כתב הקדש (סעיף2). אם הדינים בדבר עסקאות נוגדות אינם יוצרים זכות זו , הרי מקורה צריך להיות בחוזה. האם ניתן לראות בהתחייבות למכר כחוזה היוצר נאמנות? בהיעדר הוראה מפורשת בעניין זה, האם הסדר נאמנות משתמע? האם עלינו לומר כי חוזה המכר חסר (יש בו לאקונה) אשר השלמתו על פי עקרון תום הלב מכניסה לתוכו הסדר של נאמנות (קונסטרוקטיבית) ? ואולי ענין לנו בחסר בחוק הנאמנות עצמו? יתכן גם שעניין לנו בפיתוח הלכתי הפועל מחוץ לחוק הנאמנות. אמת, פיתוח זה יוצר "זכויות במקרקעין" ולכאורה הוא אסור מכוח הוראות סעיף 161 לחוק המקרקעין ("מתחולת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק"). אך יתכן וניתן לפרש איסור כמכוון לאוטונומיה של הרצון הפרטי (כגון חוזה) ולא לפיתוח הלכתי (ראוי דויטש שם עמוד 93) .... בשל קשיים אלה מבקש אני להשאיר קונסטרוקציה זו בצריך עיון" (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב פ"ד נג(4) 199 עמוד 253 (1999). בית המשפט הכיר זה מכבר בנאמנות קונסטרוקטיבית הקמה מכוח החובה המוטלת על פי דין על צדדים להסכם מכר לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת, הן במהלך משא ומתן לכריתת חוזה והן לאחריו במהלך ביצועו : "הסכם המכר במקרה דנן....הוא אשר יצר את " הנאמנות הקונסטרוקטיבית" במשולב עם החובה המוטלת על פי דין על המוכרים לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת בקיום התחייבויותיהם כלפי הרוכשים - וזאת, בין אם ניתן ללמוד על מקור הנאמנות מתוך ההסכם עצמו, בין אם הנאמנות משתמעת מתוך תניות הסכם המכר, בין אם ניתן לראות בהסכם המכר כהסכם ליצירת נאמנות ובין אם ניתן להשלים חסר לכאורי זה של חוק הנאמנות באמצעות פיתוח הלכתי של מוסד "הנאמנות הקונסטרוקטיבית" .... המשמעות האופרטיבית הנובעת מהגדרת היחסים החוזיים שבין המוכרים לרוכשים כ"יחסי נאמנות" הינה כי תחילת מרוץ ההתיישנות הוא המועד בו כופרים המוכרים בזכותם של הרוכשים מכוח ההתקשרות החוזית שביניהם להעביר ולרשום על שמם את זכויותיהם במשק ובנחלה ב"ספרי המרשם" (ה"פ (מרכז) 3814-04-08 יעקב נ' שני (לא פורסם 31.12.2008). (ז) לנוכח האמור לעיל יתכן שנוצרה נאמנות קונסטרוקטיבית בין המבקשת למשיבה מכוח הסכם המכר שביניהן, כשלפי גישה זו החלה תקופת ההתיישנות במועד בו כפרה המשיבה בזכות הנטענת של המבקשת להעביר ולרשום על שמה את הנכס, ותקופה זו החלה ביום 03.03.2008. (ח) מכאן, אף אם היינו עוסקים בזכויות אובליגטוריות בלבד שאינן מגיעות כדי זכויות במקרקעין, לפי גישה זו של החלת דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית מכוח הסכם מכר במקרקעין ולנוכח האמור לעיל ניתן לקבוע כי לא נתיישנה תובענת המשיבה. שיהוי (א) המבקשת טוענת שהסכם המכר נחתם לפני כשמונה שנים. סמוך לאחר מועד החתימה שילמה המשיבה סכום של 780,000 ₪ למס שבח, כשלא ייתכן שנעלם מהמשיבה שחסר סכום זה מתזרים המזומנים שלה לאורך כשמונה שנים ועל כן היה על המשיבה להגיש תובענה זו סמוך לאחר גילוי "היעלמות " הסכום האמור. (ב) המבקשת טוענת עוד כי נשאה בתשלומים רבים עבור הטיפול המשפטי ותשלומי המיסים בגין המקרקעין נושא התובענה ולטענתה לא ייתכן שבמשך שמונה שנים לא ידעה ולא יכלה לדעת המשיבה על נסיבות עסקת המכר והכספים ששולמו או שלטענת המשיבה לא שולמו בגין עסקה זו . (ג) המשיבה טוענת שהטענות שהעלתה בעניין ההתיישנות יפות אף לעניין השיהוי. לטענתה לא ידעה על העסקה, לא ידעה על אי התשלום ולא היתה צריכה לדעת עד לעת האחרונה כאמור. (ד) בניגוד להסדר ההתיישנות שהוא קשיח, הסדר השיהוי הוא גמיש ולבית המשפט שיקול דעת אם לקבלו. נקודת המוצא היא, שדחיית תובענה מחמת שיהוי מהווה חריג לזכות ולציפייה של בעל דין. בע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד נז(5) 433, ,445-447 (2003) נבחן הסדר השיהוי על כל משמעויותיו באופן הרלוונטי לענייננו ושם נקבע : "טענת שיהוי המועלית כנגד תובענה אזרחית בטרם חלפה תקופת ההתיישנות היא טענה קשה ברבדים שונים. מעצם טיבה היא מבקשת להתערב ולשנות תקופת התיישנות שנקבעה בדין על דרך קיצורה, והיא עשויה לפגוע בציפייתו של התובע לכלכל צעדיו לפי טעמו במסגרת תקופת ההתיישנות המוכרת בחוק. היא משנה את נקודת האיזון בין ההגנה על זכויות התובע לבין ההגנה על זכויות הנתבע, וקבלתה מאפשרת דחיית תביעה על הסף בלא דיון לגופה. קבלתה מרחיבה את מניעת הגישה של בעל-דין לערכאות מעבר למה שהציבו כללי ההתיישנות, והיא יוצרת מחסום נוסף לזכות גישה כאמור, המוכרת כזכות יסוד בעלת חשיבות מיוחדת במדרג זכויות האדם. .....שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות פנייה לבית-המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע - שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי. לצורך טענת שיהוי נדרש להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. קיים תנאי חלופי נוסף שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום-לבו של התובע ..... .........איחור בהגשת תביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתור או מחילת התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין, והיא עשויה לעתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות. לפיכך קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצדו על זכות התביעה הנתונה לו. טענה בדבר ויתור או מחילה על זכות תביעה מחייבת רמת הוכחה נכבדה על- ידי הטוען לה". (הדגשה שלי ה.ג.). (ה) מן האמור עולה כי סילוק על הסף מבלי שניתנת זכות דיון בשל טענת שיהוי בלבד תתקבל במקרים נדירים וחריגים במיוחד. בענייננו אף אם הוגשה התובענה בשיהוי של כשמונה שנים, כטענת המבקשת, מאחר שמדובר בתובענה שבמקרקעין בה תקופת ההתיישנות היא לכל הפחות 15 שנה, ומאחר שהמשיבה הגישה התובענה במסגרת הזכות הקנויה לה בחוק ובמסגרת המועדים הקבועים בחוק, דחיית התובענה בשל שיהוי בלבד תהווה פגיעה בזכות מהותית. אף אם שינתה המבקשת את מצבה לנוכח השקעות הכספים הרבות אשר עשתה בנכס, אין די בכך כדי לסלק על הסף את התובענה , וטענה זו תיבחן ותישקל בהמשך ההליכים בתיק. שוויו של נושא התובענה נישום בחסר ושולמה אגרה בלתי מספקת (א) המבקשת טוענת שבתובענה זו נתבקשו צווי עשה ולא סעד הצהרתי בלבד ושהיה על המשיבה לשלם אגרה עבור תובענה כספית ממונית ולא עבור המרצת פתיחה בלבד. בנוסף, טוענת המבקשת שבתביעה במקרקעין , כבתובענה דנן, מחויב התובע לשום את ערך המקרקעין ולשלם את האגרה בהתאם. (ב) המשיבה טוענת כי נושא האגרה הוא עניין למשיבה ולבית המשפט בלבד. לטענתה סכום האגרה נקבע על ידי מזכירות בית המשפט בהתאם לעילת התביעה כאשר בענייננו עילת התביעה היא ביטול חוזה, כשהאגרה נקבעה בהתאם על ידי מזכירות בית המשפט ולא נקבעה על ידי המשיבה עצמה. (ג) המבקשת טועה בטענותיה האמורות. בין אם מוגשת התובענה על דרך המרצת פתיחה בין אם על דרך תובענה רגילה, כאשר הסעדים המבוקשים אינם כספיים אלא מדובר בסעד הצהרתי וצו עשה, שווי האגרה הוא שווי המוגדר בהתאם לסעיף 3 לתקנות בתי המשפט (אגרות) תשס"ז (2007) (להלן : - "תקנות האגרות"). כך, גם כאשר מדובר בתובענה שבמקרקעין, אם נתבקש סעד כספי, שווי האגרה קבוע ומוגדר בתקנות האגרות ואינו נמדד לפי שווי המקרקעין. (ד) בענייננו, הסעדים המבוקשים בתובענה הם כאמור ביטול הסכם מכר, עיכוב העברת זכויות וכן צו עשה למס שבח למחיקת העסקה. אין מדובר בסעד כספי ועל כן כאמור האגרה המשולמת קבועה ומוגדרת בתקנות האגרות ואין כל אבחנה בקשר לסעדים המבוקשים בין המרצת פתיחה ותביעה רגילה כאמור. התובענה אינה ראויה לידון במסגרת המרצת פתיחה (א) המבקשת טוענת שהמרצת פתיחה נועדה לענין בו השאלות שבעובדה הן פשוטות והמחלוקת לגביהן אינה מסובכת. לטענתה לא כך הדבר בענייננו. במקרה דנן, טוענת המבקשת שהעובדות מסובכות ויש צורך בהעדת עדים וחקירות מרובות לצורך בירור שאלת התרמית ואי תוקפו של הסכם המכר. (ב) זאת ועוד, טוענת המבקשת שבהתאם לתקנה 250 לתקנות לא ניתן להגיש תובענה לקיומו או לתוקפו של חוזה במקרקעין בדרך של המרצת פתיחה, למותר לציין כאשר מועלות טענות של תרמית והונאה כבמקרה דנן. (ג) לטענת המשיבה מדובר במקרה דנן בתובענה שניתן לבררה בהליך קצר ופשוט וללא עדים רבים כשהשאלה המרכזית העולה היא שאלת מתן התמורה כשדי בבירורה כדי להכריע את התיק. (ד) תקנות 248-254 לתקנות מגדירות את העניינים שלגביהם ניתן להגיש תובענות בדרך של המרצת פתיחה. התקנות מגדירות את המקרים בהם מחוייב הטוען בהמרצת הפתיחה להגישה באופן זה אולם רשימה זו אינה רשימה סגורה. הלכה פסוקה היא כי : "חוג העניינים היכולים להתברר בהמרצת פתיחה אינו סגור והשיקול העיקרי צריך להיות בכל מקרה ומקרה האם הדיון בדרך מקוצרת יעשה צדק עם שני הצדדים ולא יקפח אף אחד מהם " (ע"א 2106/91 ציון מזור נ' יפעת וחידי פ"ד מז (5) 788 (1993)). מכאן, יש לבחון, בנוסף למקרים המוגדרים בתקנות ובעניננו תקנה 250 לתקנות, האם ראויה התובענה להתברר על דרך המרצת הפתיחה בהתאם למורכבות העובדות, יעילות הדיון והצורך לשמוע עדים רבים תוך עשיית צדק עם הצדדים וללא פגיעה דיונית במשיבים (רע"א 10227/06 משה בובליל נ' עו"ד חיים אינדיג (לא פורסם , , 05.02.2007). (ה) תקנה 250 לתקנות קובעת כדלקמן: "מוכר או קונה של מקרקעין זכאי בכל עת לבקש, בהמרצת פתיחה, החלטה בכל שאלה המתעוררת עקב דרישה או התנגדות או תביעת פיצויים, או בכל שאלה אחרת הנובעת מתוך חוזה המכר או הכרוכה בו ואינה נוגעת לקיומו או לתקפו של החוזה" (ההדגשה שלי - ה.ג.). על אף האמור בתקנה 250 לתקנות, נקבע זה מכבר כי ניתן לדון במסגרת המרצת פתיחה בתובענה הנוגעת לאכיפה או ביטול של חוזה מכר, אפילו במקרה בו תוקף החוזה שנוי במחלוקת ועל אף ניסוח תקנה 250 ( אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי מהדורה תשיעית עמוד 474 2007). בית המשפט הגדיר גישה זו בניגוד למה שהיה מקובל לאורך שנים וקבע : " הדגש הושם על כך אם דרך זו נוחה כדי להגיע להכרעה צודקת באורח יעיל ומהיר, מבלי לגרום עוול דיוני למשיב". (ע"א 741/78 "נפית" השקעות ופתוח בע"מ נ' הוניגווקס פ"ד לד (1) 748). כיום בניגוד לעבר, נוטים בתי המשפט לתת סעד של ביטול ולחילופין אכיפת חוזה כעניין שבשגרה (ע"א 2106/91 ציון מזור נ' יפעת וחידי פ"ד מז (5) 788 (1993)) וכן משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי כרך ב' עמוד 966 2007) גם כאשר מלכתחילה היתה מחלוקת על קיומו או תוקפו של החוזה , ועל כן, אין בטענה זו כדי להוות סיבה מספקת להעברת התובענה לתביעה במסגרת פסים רגילים. (ו) זאת ועוד, המשיבים מעלים בענייננו טענת תרמית לעניין תוקפו של הסכם המכר ואף מסיבה זו, כאמור, לא ניתן לטענת המבקשת לדון בעניין במסגרת המרצת פתיחה. בעניין זה נכתב זה מכבר : "השאלה האם תובענה ראויה להתברר על דרך המרצת פתיחה תוכרע על יסוד המורכבות העובדתית של ההליך, הצורך לשמוע עדים רבים והחשש לפגיעה דיונית במשיב. אכן כאשר מדובר בטענות של תרמית או אי חוקיות, כמו בענייננו, צפוי שהעניין יהיה מורכב מבחינה עובדתית. ברם, אין מקום לקביעה אפריורית שכאשר אלה הן הטענות לעולם לא יתנהל ההליך על דרך המרצת הפתיחה. הכרעה בשאלה האם עסקינן במחלקות עובדתית מורכבת ומסובכת תלויה במידה מכרעת שבתצהיר התומך בתשובה . כאשר השופט מעמיד זה מול זה את התצהירים מטעם בעלי הדין הניצים, יכול הוא לקבוע האם אמנם לא ניתן לטפל בסכסוך במסגרתה של המרצת הפתיחה (רע"א 10227/06 משה בובליל נ' עו"ד חיים אינדיג (לא פורסם, , 05.02.2007) (ההדגשה שלי - ה.ג.). מכאן כי אין די בטענות של תרמית כדי להעביר באופן מקדמי את התובענה לפסים של תביעה רגילה ונראה בענייננו, כי על אף טענת התרמית, דיון על דרך המרצת פתיחה אכן יהיה נוח ויעיל. לא שוכנעתי שהעברת התובענה לפסים רגילים בשלב זה תיצור יתרון פרוצדורלי ותייעל את הדיון או לחילופין, תביא לשינוי במעמד הצדדים. העובדות במקרה דנן אינן מסובכות באופן שלא ניתן לדון בהן במהירות וביעילות. בנוסף, אין כל מניעה שיזומנו ע"י המבקשת עדים בכפוף לבקשהת הצדדים רשות שתינתן על ידי בית המשפט ומשכך לא ניתן לטעון כי לא ייעשה צדק עם הצדדים וכי ייפגע יתרונה הדיוני של המבקשת. צירוף מר אבי תקווה לתובענה (א) המבקשת טוענת כי אמנם ויתרה על הטענה באשר להיעדר היריבות וכן על טענתה כי מן הראוי היה לתבוע את מר אבי תקווה בלבד, אולם היא עומדת על כך שיש לצרף את מר אבי תקווה לתובענה כמשיב. (ב) תקנה 24 לתקנות מסמיכה את בית המשפט להוסיף בעלי דין החיוניים להליך, והיא קובעת כדלקמן: "בכל שלב משלבי הדיון רשאי בית המשפט או הרשם, לבקשת אחד מבעלי הדין או בלא בקשה כזאת ובתנאים שייראו לו, לצוות ....על הוספת שמו של אדם שהיה צריך לצרפו כתובע או כנתבע או שנוכחותו בבית המשפט דרושה כדי לאפשר לבית המשפט לפסוק ולהכריע ביעילות ובשלמות בכל השאלות הכרוכות בתובענה". בעניין פרשנות תקנה 24 נפסק זה מכבר שהמבחן לצירוף נתבע הוא "אם השאלות הכרוכות בתובענה ניתנות לפתרון שלם ויעיל בלא שפלוני היה בעל דין, היינו בלא שפסק הדין יחייב את פלוני ושיהא מעשה בית דין גם כלפיו" ( אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי מהדורה תשיעית , עמוד 74 (2007), בש"א 3973/91 אליהו חברה לביטוח נ' קרנית קרן לפיצוי פ"ד מה (5) 457 ( 1991)). (ג) בענייננו, אני סבורה כי אין לצרף את מר אבי תקווה לתובענה כמשיב. אכן, לשם הבהרת העובדות בעניין זה ומתן הכרעה יעילה ושלמה במחלוקות העולות בין הצדדים, ייתכן ויהיה צורך בנוכחותו של מר אבי תקווה, אולם די בכך שיזומן כעד להליך זה. הסעד המבוקש בתובענה קושר בין המבקשת למשיבה בלבד, ופסק דין בעניין לא יחייב את מר אבי תקווה. תקנה 24 אינה מיועדת למנוע ריבוי משפטים (אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי מהדורה תשיעית , עמוד 74 (2007)), וככל שיש למי מהצדדים בהליך זה טענות נגד מר אבי תקווה, יגיש בעניין זה תובענה נפרדת. במקרה דנן עסקינן בשאלת תוקפו של הסכם המכר והזכויות במקרקעין נושא התובענה בלבד. אמנם, מר אבי תקווה חתום גם הוא על הסכם המכר, אולם הסכם המכר בפועל הוא בין המשיבה למבקשת, כשהמחלוקת המתגלעת בתובענה דנן נוגעת לצדדים אלו בלבד, וכאמור, במידת הצורך, יזומן מר אבי תקווה כעד על מנת לשפוך אור על העובדות ולייעל את ההכרעה. 4. סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה על הסף על כל נימוקיה. בנוסף, התובענה תישאר על כנה ותידון במסגרת המרצת פתיחה ולא יצורף מר אבי תקווה כמשיב להליך זה. המשיבים ישאו בהוצאות המשיבה בסך של 10,000 ₪ +מע"מ. הסכומים ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. הצדדים יזומנו לקדם משפט ליום 14.05.09 לשעה 09:00. חוזהמקרקעיןביטול חוזההסכם מכרהתיישנות