חישוב פחת מס שבח

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חישוב פחת מס שבח: רקע עובדתי 1. ביום 2.1.05 נרכש כ-1/3 (שליש) מבנין מסחרי בדרך יפו ת"א 13 הידועות כחלקות 19-18 בגוש 6925. במסגרת רכישה זו, נטלה הרוכשת על עצמה את תשלום המיסים הנלווים ושווי העסקה הוערך בסך 1,239,234 ₪. 2. ביום 27.1.05 דווחה העיסקה לשלטונות המס. 3. ביום 10.7.05 הוצאו הודעות שומה לעוררת. 4. ביום 16.9.05 התקבלו אצל העוררת נימוקי השומה. 5. ביום 16.10.05 הוגשה השגה על השומות אשר עיקרה עוסק בחישוב הפחת, טעות בשווי הרכישה ובקיזוז הפסדים. 6. ביום 3.9.05 השיב המשיב על ההשגה והעמיד את שווי העסקה על סך 1,239,234 ₪. והכיר בניכוי תשלומים בגין מס מכירה וקיזוז הפסד עסקי. בעקבות תשובת המשיב להשגה, הועברו לעוררת הודעות שומה מתוקנות. 7. נערך דין ודברים וחליפת מכתבים בין העוררת למשיב, אשר בסופן ביום 27.2.08 ניתנה החלטת משיב אשר בה הינו דוחה את בקשות התיקון לפתיחת השומה עפ"י סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין תשכ"ג-1985. 8. ביום 1.4.08 הוגש ערר העומד בפנינו, כהמשך לדין ודברים ולתשובה להשגה שהוגשה ביום 3.9.06. נימוקי העוררת 9. חישוב הפחת - טעה המשיב בכך שהעניק לערך הקרקע רק 1/3 (שליש) מערך הממכר, באשר הבנין הינו בן עשרות שנים, ועם חלוף הזמן ערך הבנין אמור לרדת וערך הקרקע אמור לעלות. 10. העוררת בסיכומיה מצטטת שלל מובאות המוכיחות לטענתה, כי היחס 1/3 לערך הקרקע ו-2/3 לערך הבנין הינו נוהג הניתן לסתירה. העוררת העידה שמאי מקרקעין, המנסה לאשש טיעון זה. 11. ביטול קנסות - לאור קיומו של הליך ערעור יש לבטל את הקנסות ולהקפיא את הליכי הגביה. על אף הודעת המשיב כי הליכי הגבייה הוקפאו, תוספת הקנסות נותרה בעינה בשומות המתוקנות, אשר כוללות בחובן חוב השנוי במחלוקת. הקנסות לגבי החובות הנ"ל, נודעו לעוררות רק לאחר הגשת ההשגה ואף אם בקשה לביטול קנסות אינה מופיעה בהשגה יש לדון בכך באשר אירוע זה התחדש לאחר ההשגה. 12. ניכוי הוצאות שיפוץ - העוררות העבירו טופס 1342(יא) על פי תוספת א' לתקנות מס הכנסה, ובו פירוט הוצאות השיפוץ אשר בוצעו בנכס. נימוקי המשיב 13. אין להעלות טענות עובדתיות אשר לא הוזכרו בהשגה. אשר על כן הדיון העומד בפנינו הינו ביחס לשיעור הפחת בלבד. 14. המשיב אימץ את היחס המקובל שהינו 1/3 קרקע ו- 2/3 למבנה. העוררות לא הוכיחו את שווי המבנים למועד הרכישה כנדרש. ולמשיב לא נותר אלא לנהוג לפי היחס המקובל. 15. מחלוקת דומה נפלה בערר 366/99 ובו נפסק מסיבה המופיעה כאמור בסעיף 14 לפס"ד זה,לדחיית טענה זו. 16. לאורך השנים, העוררים ניכו פחת על פי פקודת מס הכנסה. מטופסי ניכוי הפחת שהוצגו בפני הועדה עולה כי העוררים ייחסו לקרקע 1/3 מהשווי הכולל, ולמבנה ייחסו הם עצמם יחס של 2/3 לשווי הבנין. 17. חוות דעת שמאי המקרקעין ביחס לשווי הקרקע ולשווי המבנה בעת הרכישה הוגשה לאחר ההשגה, ולעת התשובה להשגה לא היתה מונחת חוות הדעת בפני המשיב. 18. חוות דעת שמאי המקרקעין, המנסה להעריך את שווי הממכר למועדי הרכישה השונים החל משנת ,הינה מוטעית באשר יסודותיה רעועים ונעשתה עפ"י מס עזבון אשר חל לאותה עת. חוות הדעת לא הביאה בחשבון את היות הנכס "נכס תפוס", ותחשיביה מוטעים, באשר היא חישבה את ערך המבנה כולו ולא חלק מן המבנה כפי שיעור העיסקה שנעשתה באותה שנה. 19. אין לדון בענין הליכי הגביה, עקב הצהרת נציג משרד מיסוי מקרקעין, כי אין מתקיימים הליכי גביה ולא הוטלו קנסות בגין הסכומים השנויים במחלוקת. 20. לענין ניכוי הוצאות שיפוץ - טענה בענין זה לא נטענה בהשגה. הסתמכות העוררות על נספח י' לכתב הערר אשר הינו טופס 1342(יא) מוטעת, באשר היא הוצגה ביחס לענין ניכוי פחת. ולעניין ניכוי הוצאות שיפוץ היה על העוררות להציג קבלות אשר יאששו את סך השיפוץ ואופיו של השיפוץ. דיון ומסקנות 21. הערר העומד בפנינו נסוב על 3 מחלוקות אשר אינן קשורות אחת לרעותה. הפלוגתא הראשונה והעיקרית עוסקת כאמור בחישוב הפחת. המשיב חישב את שיעור הפחת לפי הנוהג המקובל של 1/3 לערך הקרקע ו- 2/3 למבנה. העוררים מבקשים לחשב את שיעור הפחת לפי ערכים שונים. בערר קודם אשר הוגש על ידי העוררות, ביחס לעסקה אשר נערכה באותו מבנה, אשר חלקו עסק אף הוא בחישוב הפחת ואשר מזוהה עמ"ש 366/99 ו- עמ"ש ,280/99 נדחתה בקשת העוררים לחישוב פחת בערכים שונים מ- 33% - קרקע ו- 67% למבנה. אך פס"ד זה של הועדה משנת 1999 הורה כי אכן ניתן לסתור את הערכים דלעיל באחת משתי הדרכים דלהלן: א. חוות דעת שמאית מוסמכת לחלוקה שונה במועדי הרכישה. ב. אישור פקיד שומה ליחס אחר בין ערך הקרקע לערך המבנה. 22. העוררים בחרו לצעוד בנתיב הראשון אשר הופיע בפס"ד משנת ,1999 דהיינו חוות דעת שמאית לחלוקה שונה במועדי רכישת הנכס. חוות דעת שמאית שהוגשה, היוותה סלע מחלוקת באשר בחקירתו החוזרת של עורך חוות הדעת התגלעו אי-דיוקים ודרך רישום אשר למצער נגדיר אותה כ-לא מדוייקת. חוות הדעת אשר ניסתה להעמיד יחס שונה בין המבנה לקרקע הסתמכה על תחשיב מס עזבון והשאלה השנויה במחלוקת האם ניתן לסמוך על תחשיב מס עזבון כמפתח ביחס למיסוי מקרקעין. 23. אין אני נצרך כלל להיכנס לשאלות השנויות במחלוקת ביחס לחוות הדעת השמאית הנמצאת בפנינו, באשר חייבים אנו לשכלל את הוראות פס"ד עמ"ש 280/99 , אשר מאפשר סתירת היחס המקובל בין קרקע - 1/3 שווי, ומבנה - 2/3 שווי על ידי אחת משתי האפשרויות ולהגביל את השימוש באחת מהן בתנאי כי אין סתירה ביניהן. במידה ודרך הוכחה אחת - חוות דעת אשר נמצאת לפנינו, סותרת דרך הוכחה שנייה, ואשר הוכחה באופן פוזיטיבי, לא תהיה בהוכחה בכדי לשנות את הדרך המקובלת על 33% - לערך הקרקע ו- 67% לערך המבנה. בערר העומד בפנינו אף אם נקבל את חוות הדעת השמאית, המשיב הוכיח כי לאורך שנים השתמשו העוררת ביחס 33% לקרקע ו- 67% למבנה, בבואן לנכות פחת בשנים 2005-2000, כפי שבא לידי ביטוי בדו"חותיהן השנתיים לפקיד השומה. 24. העוררות בסיכומי התשובה מנסות לטעון להבחנה בין פקודת מס הכנסה, אשר בגינה מבקשים הם ניכוי פחת במסגרת דו"חותיהן השנתיים, לבין חוק מיסוי מקרקעין. הבחנה זו של העוררת אין בה ממש לענייננו, העוסק בדרכי סתירת היחס המצוי בין מבנה לקרקע. 25. העולה מן הדברים כי אף אם נקבל את חוות הדעת השמאית ליחס שונה במועדי הרכישה, אך העוררות עצמן השתמשו ביחס המקובל של 33% - קרקע ו- 67% - מבנה, ומה להן להלין על המשיב, כי אף הוא השתמש ביחס המקובל כאמור. 26. העוררות מעלות בערר את ענין ניכוי הוצאות שיפוץ. אף אם לא נקבל את עמדת המשיב כי אין להעלות טיעון עובדתי אשר לא בא זכרו בהשגה, אך בניכוי הוצאות יש להגיש קבלות אשר יפרטו את מהות ועלות השיפוץ. טופס 1342(יא) אשר משמש את הדו"חות השנתיים אינו יכול להוות תחליף לקבלות. אשר על כן אין לקבל טיעון זה של העוררות לניכוי הוצאות שיפוץ. 27. העוררות מעלות בסיכומיהן את ענין הקנסות אשר הושתו עליהן אף בשומה המתוקנת שלאחר ההשגה. אנו רושמים בפנינו את הצהרת המשיב כי לא מתקיימים הליכי גבייה בגין חובות השנויים במחלוקת. אין צל של ספק כי משלם המס צריך לחוש כי הוא משלם מס אמת, אשר על כן יש מקום כי המשיב יפרט בפני העוררות את מקור הקנסות אשר הושתו על העוררות כדי שאכן תחושת תשלום מס אמת תלווה את העוררות בבואן לשלם את הסך אשר אינו שנוי במחלוקת. 28. לאור האמור יש לדחות את הערר. העוררות תשאנה בתשלום סך 30,000 ₪ הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. דב שמואלביץ, עו"ד - חבר דן מרגליות: אני מסכים. דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין - חבר י. בן שלמה שופט בדימוס: אני מסכים. י. בן שלמה שופט בדימוס - יו"ר הועדה לאור האמור לעיל הוחלט לדחות את הערר. לחייב את העוררות בהוצאות כמפורט בחוות דעתו של חבר הועדה עו"ד דב שמואלביץ. פחתמיסיםמס שבח