חכירה ישירה במקום חכירת משנה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חכירה ישירה במקום חכירת משנה: זוהי תובענה להצהיר כי המגרשים נשוא התובענה יוחכרו למבקשים ע"י משיבה 1 (להלן: "המינהל") באופן ישיר, ולא בדרך של חכירת משנה ממשיבה 2 (להלן גם: "העירייה" או "עריית כפר סבא"). לחילופין, מתבקש בתובענה, להצהיר כי המגרשים נשוא התובענה יוחכרו בדרך של חכירת משנה מהעירייה, על פי תנאי החכירה שבין העייריה למינהל. העובדות: 1. ביום 9.8.1953 התקשרה עיריית כפר סבא (אז מועצה מקומית) עם המינהל (אז רשות הפיתוח), בחוזה חכירה עד ליום 1.1.2001 (להלן: "חוזה החכירה" או "חוזה החכירה הראשית"). לפי הסכם החכירה, הוחכר לעירייה שטח בסך 180 דונם נטו (כ-258 דונם ברוטו) (להלן: "השטח"), אשר יועד להקמת אזור תעשייה כפר סבא. מטרת החכירה היתה הקמת מבני תעשיה על השטח, ניהולם, אחזקתם והפעלתם ע"י העירייה במשך כל תקופת החכירה (סעיפים 4 ו-8 לחוזה החכירה הראשית). 2. סעיף 2(ב) לחוזה החכירה הראשית, הקנה לעירייה זכות קדימה להארכת חוזה החכירה לתקופה נוספת, כדלקמן: " בתום תקופת החכירה, יהיה החוכר בעל זכות קדימה, לעומת כל אדם אחר, לקבל את הנכסים המוחכרים בחכירה, לתקופה נוספת בתנאים שיקבעו על ידי הרשות, בתנאי שהשטח יהיה נועד גם לאחר תום תקופת החכירה למטרה הנזכרת בסעיף 4 להלן". 3. לאחר חתימת חוזה החכירה, התקשרה העירייה בחוזי חכירת משנה לגבי חלקים מהשטח, עם חוכרי משנה שונים. במסגרת חוזים אלו, התחייבו החוכרים לבנות ולהפעיל על המגרשים מבני תעשיה. 4. לטענת המבקשים, הם בעלי זכויות בחלקות 52, 54, 55, 60, 61, 69, 102, 103, 104, 123 ,124, בגוש 7607, המהוות חלק מהשטח (להלן: "המגרשים"). לטענתם, הם חוכרי משנה ו/או רוכשי זכויות מחוכר משנה ו/או יורש של חוכר משנה של מגרש ו/או חלק ממגרש, מבין המגרשים הנ"ל . 5. ביום 2.1.2003 התקשרה העירייה עם המינהל בחוזה חכירה חדש, לתקופה נוספת של 49 שנים החל מ 1.1.2001. חוזה החכירה התייחס רק לחלק מהשטח נשוא חוזה החכירה המקורי, מאחר וזכויות החכירה הראשית בחלק האחר של השטח נשוא חוזה החכירה המקורי, הועברו מהעירייה אל חוכרי המשנה. המגרשים נשוא התובענה נכללים בשטח נשוא חוזה החכירה החדש. בגין השטח נשוא חוזה החכירה החדש, שילמה העירייה למינהל דמי חכירה מהוונים בשיעור של 22.75% מערך קרקע פנויה וללא פיתוח (על פי להחלטה 851 של מועצת מקרקעי ישראל). 6. בתום תקופת חכירת המשנה המקורית, פנתה העירייה למבקשים והציעה להם להמשיך ולהחכיר ממנה את המגרשים, לתקופה נוספת של 49 שנים. המבקשים התנגדו להארכת חכירת המשנה על פי התנאים אותם דרשה העירייה, ומשלא התגבשו הסכמות עם העירייה בעניין זה הוגשה, ביום 25.1.04, התובענה נשוא פסק דין זה. 7. ביום 21.8.07 הודיעו מבקש 13, שמואל שפינדלר, והעירייה כי הגיעו ביניהם להסכמות בדבר סיום הליכי התובענה בפשרה, וביום 20.9.07 אושר הסדר הפשרה ביניהם וניתן לו תוקף של פסק דין. ביום 15.4.08 הגישו מבקשים 8-9, ה"ה לוצינה וינציגסטר ושלמה (וינציגסטר) סתר, והעירייה הודעה על הסדר פשרה, לפיו התובענה ביחס אליהם תידחה. גם הסדר פשרה זה אושר וקיבל תוקף של פסק דין ביום 17.4.08. אי לכך, המבקשים 8, 9 ו-13, אינם צד לפסק דין זה. דיון העתירה להתקשרות ישירה עם המינהל 8. לטענת המבקשים, על פי החלטה 269 של המינהל, יש לאפשר להם להתקשר ישירות עם המינהל בהסכם חכירה ראשי (סעיף 3.3 לתובענה). המבקשים מפנים בהקשר זה לסעיף 3 להחלטה 269 אשר קובע כדלקמן: "3. חתימת חוזה חכירה החוזה לתקופה החדשה ייחתם במישרין בין המינהל לבין החוכר. אם בחוזה החכירה המקורי היה חתום גם צד שלישי, כגון חברת העובדים, הסוכנות היהודית וכד', לא ייכלל הצד השלישי בחוזה החדש, אלא אם חוזה החכירה המקורי מונע מבחינה משפטית, את אי הכללת הצד השלישי בחוזה החדש". לטענת המבקשים, המונח "חוכר" בסעיף זה אין משמעותו החוכר שהיה הצד הפורמאלי לחוזה החכירה, שאחרת אין צורך בקביעה לפיה החוזה החדש ייחתם "במישרין" עם החוכר. לטענתם, הסעיף עוסק בנסיבות בהן חוזה החכירה הראשון נחתם עם צד פורמאלי, בעוד שהחוכר בפועל הינו גורם אחר. עוד טוענים המבקשים כי הסעיף אינו מסייג את תחולתו רק למקרים בהם חוזה החכירה המקורי היה "הסכם משולש". דין טענה זו להידחות. כותרת החלטה 269 מתייחסת ל"כללים להארכת חוזה החכירה בגין קרקע עירונית". מכותרת זו ניתן ללמוד כי הפרשנות הנכונה לביטוי "חוכר" אשר בהחלטה מתייחסת ל"חוכר" אשר המינהל היה קשור עימו בחוזה חכירה, וכעת מבקשים להאריך את חוזה החכירה. כמו כן, מלשונו של סעיף 3 להחלטה עולה כי הוא נועד לאפשר חתימת חוזה חכירה חדש במישרין עם חוכר, כאשר "בחוזה החכירה המקורי היה חתום גם צד שלישי" (ההדגשה אינה במקור - ש.ג). סעיף זה התייחס, כך על פי טענת המינהל, לחוזי משבצת תלת צדדים בין המינהל, בין גופים מיישבים (כגון הסוכנות היהודית), ובין המושבים החוכרים. בענייננו, בחוזה החכירה המקורי העיריייה לא היתה צד שלישי, אלא החוכר הבלעדי והישיר. לפיכך, אין מקום להחיל את סעיף 3 להחלטה על המבקשים. 9. לאור האמור לעיל, אין בהחלטה 269 כדי להקנות למבקשים זכות לחתימת חוזה חכירה ישירות מול המינהל. הסעד החלופי - התקשרות מול העייריה בתנאי המינהל החלטות 269 ו-851 10. בתובענה, טענו המבקשים, כי דמי החכירה אותם דרשה מהם העירייה כתנאי להארכת תקופת החכירת המשנה, עומדים בניגוד להחלטות 269 ו - 851 של המינהל. המבקשים טענו כי על פי החלטה 269 דמי החכירה השנתיים הם 3% מערך קרקע פנויה ללא פיתוח, ואילו העירייה דרשה מהמבקשים דמי חכירה שנתיים בשיעור של 7% משווי הקרקע (סעיף 2.7 לתובענה). כמו כן, טענו המבקשים, כי דמי החכירה המהוונים אשר דרשה העירייה מהם גבוהים מאלה הקבועים בהחלטה 851 של המינהל (סעיף 2.9 לתובענה). כפי שנקבע לעיל, החלטה 269 חלה אך ורק על החוכר מהמינהל. החלטה 851 הינה עדכון של החלטה 269, ולפיכך גם היא אינה תקפה בעניינם של המבקשים, בהיותם חוכרי משנה ולא חוכרים ישירות מהמינהל. החלטה 851 מתייחסת אף היא להארכת חוזה חכירה, ומכאן כי היא חלה על החוכר קרקע מהמינהל, ואינה חלה על חוכר המשנה. 11. לטענת המבקשים, יש להחיל עליהם את החלטות המינהל ואת תנאי החכירה האמורים בהן מכוח עקרון השיוויון, המחייב מנהג שווה כלפי כלל ציבור החוכרים. לטענתם, יש לנהוג בשוויון כלפי כלל החוכרים, מקום בו מדובר במקרקעי ישראל. טענה זו לא הועלתה בסיכומי המבקשים ודי בכך לדחותה. למעלה מן הצורך, לא מצאתי לקבל טענה זו של המבקשים. המבקשים לא הביאו כל אסמכתא לביסוס הטענה לפיה תנאי החכירה הראשית והחכירה המשנית צריכים להיות זהים. האסמכתאות אשר הוצגו על ידי המבקשים מתייחסות להפלייה בהקצאת מקרקעי המינהל ולא להבדל בתנאי החכירה המיושמים על גורמים שונים. לפיכך אין באסמתכאות אשר הוצגו כדי לתמוך בטענת המבקשים. עסקינן בתנאי חכירה שונים: תנאי החכירה המיושמים על ידי המינהל, על החוכר הראשי החוכר ממנו, בהבדל מתנאי החכירה המיושמים על ידי העירייה, על החוכר המשני, החוכר ממנה. לא מצאתי בטיעוני המבקשים נימוק מדוע יש להשוות תנאים אלה. מגרש 56 12. בתובענה טענו המבקשים, כי הם הופלו לרעה מאחר ודמי החכירה השנתיים אשר נדרשו מהם גבוהים בהרבה מאלו אשר נדרשו בגין מגרש 56, אשר נחכר ישירות מהמינהל (ר' חוזה החכירה מיום 25.12.77, נספח ו/4 לתובענה). בסיכומיהם, לא חזרו המבקשים על טענה זו ומכאן שיש לדחותה. כמו כן, מגרש 56 נחכר, מלכתחילה, מהמינהל (ר' נספח ו/4, מיום 25.12.77), וזאת בהבדל מהמגרשים של המבקשים, אשר נחכרו מהעירייה. משום כך, לא ברור כנגד מי טוענים המבקשים להפלייה, האם כנגד המינהל אשר ממילא אינו קשור בקשר חוזי עימם, או כנגד העירייה, אשר אינה קשורה בקשר חוזי עם החוכר של מגרש 56. מקובלת עלי גם טענת העירייה בהתייחס לחוכר של מגרש 56, לפיה "לא מדובר בחוכר משנה של העירייה כי אם בחוכר ראשי של המינהל וממילא לא ניתן לטעון לאפליה בין מי שאינם שווים מלכתחילה" (סעיף 115 לסיכומים). לאור האמור לעיל, דין טענת המבקשים לאפלייה ביחס למגרש 56, להידחות. הפרת חובת הנאמנות והניהול ע"י המינהל 13. לטענת המבקשים, המינהל הפר את חובתו על פי דין לנהל את המגרשים המהווים מקרקעי ישראל, בכך שלא מנע מהעירייה להחכיר את המגרשים בתנאים החורגים מהחלטות המינהל (סעיף 3.4 לתובענה). המבקשים מוסיפים וטוענים כי המינהל הפר את חובת הנאמנות בכך שאיפשר לעירייה לקבל טובת הנאה בלתי מוצדקת, בכך שגבתה דמי חכירה גבוהים מאלה ששילמה (סעיף 3.5 לתובענה). דין טענות אלה להידחות. המבקשים לא הפנו להחלטות ו/או לפסיקה ו/או לחקיקה ולא הוכיחו כי המינהל מחויב, מכוח חובתו לנהל את מקרקעי ישראל או מכח חובת הנאמנות המוטלת עליו, לפקח ולהבטיח כי דמי החכירה אותם גובים החוכרים מחוכרי המשנה שלהם, לא יעלו על דמי החכירה הקבועים בהחלטות המינהל. המבקשים הפנו לע"א 3962/97 בארותיים מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' מרים ארד, פ"ד נב(4) 614, שם נקבע כי החלטה 737 של המינהל אינה פוטרת את המינהל מחובותיו בכל הנוגע לניהול המקרקעין, לרבות הפעלת כוחותיו על מנת להבטיח כי מדיניותו באשר להרחבות תבוצע במקרקעין, וכי תימנע עשייה שלא כדין במקרקעין אלה. עוד נקבע שם, כי התפקיד אשר נמסר לאגודה השיתופית של המושב במסגרת החלטה 737, הוא תפקיד של ממליץ בלבד באשר למועמדים להתיישבות במסגרתו, והמינהל אינו מתפרק מסמכותו לקבוע מדיניות קרקעית לצורך ביצוע ההרחבות. אין בפסק דין זה כדי להועיל למבקשים. גם בענייננו המינהל אינו מתפרק מסמכותו באשר לקביעת מדיניות המקרקעין וניהולם. יחד עם זאת, נימוקי המבקשים, כמו גם פסק הדין אליו מפנים המבקשים, אינם מוכיחים את חובת המינהל, הנטענת על ידי המבקשים, לפקח כי דמי החכירה שגובה החוכר מחוכר המשנה, לא יעלו על דמי החכירה הנגבים מן החוכר עצמו, מכח החלטות המינהל שעניינן חכירה ראשית. התעשרות שלא כדין 14. המבקשים טוענים כי העירייה התעשרה שלא כדין באמצעות מקרקעי ישראל השייכים למדינת ישראל, התעשרות אשר הינה בניגוד לדין ובניגוד לפסיקה מפורשת של בית המשפט העליון, והם מפנים גם לבג"צ 244/00 אשר אסר על קבלת טובות הנאה בלתי מוצדקות בגין מקרקעי ישראל (ר' סעיף 3.11 לתובענה). בסיכומיהם לא הבהירו המבקשים הבהרות נוספות לטענתם זו. המבקשים לא הוכיחו כי החכרת מקרקעין ע"י העירייה בדמי חכירה הגבוהים מדמי החכירה המשולמים למינהל, מהווה התעשרות שלא כדין. גם האסמכתא אליה מפנים המבקשים אינה מבססת את טענתם. 15. המבקשים מוסיפים וטוענים כי "ההתעשרות שלא כדין של המשיבה מס' 2 מקבלת משנה תוקף נוכח העובדה שהמשיבה מס' 2, בכובעה כמחכירה של המגרשים בחכירת משנה, לא השקיעה בעבר כספים כלשהם בפיתוח המגרשים וגם אינה מתעתדת להשקיע בפיתוח המגרשים". לטענתם, "בגין כל השקעותיה בפיתוח עד כמה שהשקיעה, גבתה המשיבה מס' 2 כספים מהמבקשים בתחילת תקופת החכירה הראשונה.... כנקבע בחוזי חכירת המשנה עמם ובנוסף לכך גבתה וממשיכה לגבות מהמבקשים היטל השבחה והיטל פיתוח בגין כל בניה אשר בוצעה או תבוצע במגרשים" (סעיף 3.11 לתובענה). דין טענות אלה להידחות והן אינן מבססות את טענת המבקשים לפיה העירייה התעשרה שלא כדין. בהיותה חוכרת ראשית, העירייה לא היתה מחויבת לפעול, בעצמה, לפיתוח המגרשים. אמנם מטרת החכירה הראשית היתה "להקים על השטח ביתני תעשיה" והעירייה התחייבה במסגרת חוזה החכירה הראשית "לנהל את המפעל ולהחזיקו במצב עובד" (סעיף 4 לחוזה החכירה הראשית, נספח ב' לתובענה). יחד עם זאת, חוזה זה אפשר לעירייה להעביר את ההתחייבויות הנובעות מחוזה זה. ר' סעיף 18(א) לחוזה החכירה הראשית: "פרט לאמור להלן אסור לחוכר להעביר את זכויותיו או התחייבויותיו לפי חוזה זה או כל זכות או התחייבות הנובעות ממנו... מבלי לקבל את הסכמתה המוקדמת בכתב של הרשות. הזכות לחוכר להעביר את הזכויות וההתחייבויות הנובעות מחוזה זה או להחכיר בחכירת משנה לבעלי תעשיה שונים את הנכסים המוחכרים, מבלי צורך לקבל הסכמת הרשות לכך (ההדגשה אינה במקור-ש.ג)". העיריייה אכן העבירה את חובותיה להקמת מבני תעשייה לחוכרי המשנה (כולם או חלקם), ומבנים כאמור אכן הוקמו (ר' לדוגמא נספח א'6 לתובענה). יש לציין גם כי חלק מביתני התעשייה אשר בשטח הוקמו ע"י העירייה (ר' עדות מר אלון וינגרטן, מנכ"ל החברה הכלכלית כפר סבא, בעמ' 25-26 לפרוטוקול). מאחר ועל השטח הוקמו ביתני תעשייה, הרי שהעירייה עמדה בחובתה החוזית לפיה יוקמו על השטח ביתני תעשייה, וזאת מבלי שתהא נפקות לזהות הגורם אשר הקים את המבנים בפועל. לפיכך, טענת המבקשים, לפיה העירייה התעשרה שלא כדין מדמי החכירה אשר שולמו לה, לא הוכחה. תנאי זכות הקדימה 16. המבקשים מפנים אל סעיף זכות הקדימה הקבוע בחוזי חכירת המשנה, או חלקם, ואשר קובע כדלקמן: "בתום תקופת החכירה תהיה לחוכר זכות קדימה לקבל את הנכסים בחזרה לחכירה לתקופה נוספת, באם תוארך החכירה הראשית, בתנאים שיהיו נהוגים באותו זמן לגבי קרקע של מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") המוחכר ע"י העירייה בחכירת משנה לצרכי תעשייה" (סעיף 2(ב), לנספח א'3, לדוגמא). לטענת המבקשים, סעיף זה מלמד כי תנאי חכירת המשנה בתקופת הנוספת צריכים להיות זהים לאלה הנהוגים אצל המינהל לגבי החכרת שטחים תעשייתיים באזורים עירוניים. לטענתם, יש לפרש סעיף זה כנגד המנסח, ובאופן שבו הרשות תקיים את החובות המוטלות עליה על פי המשפט המינהלי. גם דין טענה זו להידחות. הסייפא של הסעיף מתייחס מפורשות לתנאים שהיו נהוגים לגבי קרקע של המינהל המוחכר ע"י העירייה בחכירת משנה. רק ברור הוא כי מדובר בתנאי חכירת המשנה, הקבועים ע"י המחכיר, העייריה, לגבי קרקע של המינהל. כל פרשנות אחרת איננה נלמדת מלשון הסעיף. 17. מקובלת עלי טענת העירייה בהקשר זה לפיה לו היו הצדדים חפצים להתאים את תנאי חכירת המשנה לתנאי החכירה הראשית של המינהל, היו מציינים זאת במפורש בהסכם. כך עשו הצדדים בהסכם שנחתם בין העירייה לחוכרי המשנה בחלקה סמוכה, בו צוין כי "בשנים שלאחר מכן יהיו דמי החכירה באותו שיעור שקרן קיימת לישראל תגבה דמי חכירה עבור המגרשים בשטח המגרש ובאותה סביבה" (סעיף 5(3) לנספח טו לתגובת העירייה). הרחבת חזית 18. בסיכומיהם, טענו המבקשים כי העירייה, כרשות מנהלית, אינה רשאית לעסוק בפעילות מסחרית ולמצוא לה "אפיקי מימון" שאינם מוגדרים מפורשות בחוק, וזאת על פי עקרון חוקיות המינהל. טענה זו לפיה, פעולות העירייה אינן חוקיות בהיותן נעדרות סמכות, לא נטענה בתובענה. אשר על כן טענה זו מהווה הרחבת חזית ומשום כך דינה להידחות. 19. בסיכומיהם, העלו המבקשים טענות רבות נוספות אשר לא נטענו בתובענה וגם דינן להידחות מחמת הרחבת חזית. הטענות הן כדלקמן: א. העירייה גבתה מחלק מחוכרי המשנה דמי חכירה על פי תנאי המינהל, ואילו מאחרים גבתה העירייה דמי חכירה בשיעור גבוה יותר של כ-7%, וזאת ללא סיבה והנמקה לאבחנה בין חוכרי המשנה. מכאן, כי העירייה נקטה ביחס לא שוויוני כלפי חוכרי המשנה (סעיפים 16 ו- 36 לסיכומים). ב. המינהל לא העלה כל טענה כלפי העירייה באשר לאי קיום התחייבויות העירייה על פי חוזה החכירה הראשית, והעברתן לחוכרי המשנה (סעיף 17 לסיכומים). ג. בנסיבות בהן העירייה לא הקימה את פארק התעשייה ופעלה במתווכת בלבד כלפי חוכרי המשנה, אשר פעלו להקמת הפארק, לא היה כל טעם כי העירייה תשאר במעמד של חוכרת ראשית (סעיף 18 לסיכומים). ד. הואיל והעירייה העבירה את ביצוע כל התחייבויותיה לחוכרי המשנה, והתקשרה עימם בחוזי חכירה ארוכי טווח, העולים כדי מכר בפועל, היה מצופה כי העירייה תבקש דמי חכירה הזהים לאלה המשולמים על ידה למינהל (סעיף 36 לסיכומים). ה. העירייה הפנתה חלק מחוכרי המשנה אל המינהל ואלו התקשרו עימו בהסכמי חכירה ישירים. על העירייה היה לפעול באופן שוויוני ובהתאם להחלטה שקיבלה, ולהעביר גם את יתרת חוכרי המשנה לחכירה ישירה מול המינהל (סעיף 43 לסיכומים). ו. על העירייה היה להפנות את חוכרי המשנה לחכירה ישירה מול המינהל גם מכוח העובדה שמדובר בנוהג, ובהתאם לסעיף 2(ב) לחוזי חכירת המשנה כפי שצוטט לעיל (סעיף 58 לסיכומים). ז. חוזה החכירה אשר נחתם עם המבקשים 16-20 ו- 22-23 הוא למעשה הסכם מכר הכולל התחייבות להפנות את בעלי הזכויות על פיו להתקשרות ישירה עם המינהל. מכאן כי דרישת העירייה מבעלי זכויות אלה לדמי חכירה או לכל תשלום אחר בגין מתן הסכמתה להתקשרות ישירה מול המינהל, עומדת בניגוד להסכם זה (סעיף 59 לסיכומים). ח. נוסח חוזה חכירת המשנה של המבקשים 5-6 קובע כי "התנאים לחידוש החכירה באם תחודש יקבעו ע"י העירייה ובכפוף לתנאי החכירה שיקבעו בין המינהל לעירייה" (סעיף 3(ב) לנספח א'8). מכאן כי העירייה מנועה מלדרוש ממבקשים אלה דמי חכירה גבוהים מאלו שדורש ממנה המינהל. טענות אלה, כאמור, לא נטענו בתובענה, ודינן להידחות מטעם זה של הרחבת חזית. 20. סוף דבר - התובענה נדחית. 21. המבקשים, ביחד ולחוד, ישלמו לכל אחת מהמשיבות הוצאות משפט בסך 25,000 ₪ + מע"מ (סה"כ 50,000 ₪ + מע"מ), נושאי ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום המלא בפועל. חכירה