מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

המחלוקת נשוא הערר הינה יום הרכישה של המקרקעין.האם שנת 1955 כגירסת העורר או שמא 1976 כגירסת המשיב ?

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין:

דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר:
רקע עובדתי


העורר קיבל את המקרקעין נשוא הערר בירושה מאביו המנוח – מועלם כדורי ז"ל (להלן "המנוח"), ומכר אותם ביום 16.12.04.
ה"מקרקעין" הנ"ל ידועים כנכס ברחוב היזמים 2, אור יהודה (גוש 6508, חלקות 85, 86 בשטח של כ-2,340 מ"ר).
המקרקעין נתקבלו בתמורה לגבי קרקע בה החזיק המנוח ואשר נועדה להקמת 48 יח"ד. במסגרת ההסכם ובתמורה לפינוי הקרקע נתן מינהל מקרקעי ישראל למנוח פיצוי כספי וסיוע ברכישת דירות למגורים וכן קרקע חלופית להקמת מוסך. בערר זה עסקינן במכירת המוסך.




בערר דנן לא נשמעו עדים, אך הוגשו בהסכמה מסמכים שונים על ידי שני הצדדים.


גדר המחלוקת
המחלוקת נשוא הערר הינה יום הרכישה של המקרקעין.האם שנת 1955 כגירסת העורר או שמא 1976 כגירסת המשיב.

תמצית סיכומי העורר



בשנת 1955 רכש המנוח את הנכס המקורי, צריפים במעברה הידועים כגוש 6501 חלקות 28,42 (להלן "הנכס המקורי").
בשנת 1976 הופקע הנכס המקורי או נלקח בשל צו של רשות מוסמכת, ותחתיו קיבל המנוח, בין היתר, את המקרקעין.
בהתאם לאמור בסעיף 37(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, יום הרכישה לגבי מקרקעין שניתנו בתמורה להפקעה או להחלפה כאמור, הינו יום הרכישה של הנכס המקורי, דהיינו שנת 1955.
מנספחים א' – ה' לסיכומי העורר עולה במפורש כי היחידה שטיפלה בעניין היתה "משרד השיכון – היחידה לפנויים ולהפקעות". מתצהירו של מר מנשה יצחקי, שהיה ראש המועצה המקומית אור יהודה באותם ימים, עולה כי הנכס ניתן בשנות ה-70 למנוח כפיצוי בגין הפקעת קרקע, שהיתה בבעלותו בכפר ענא, אור יהודה.
המשיב בהחלטתו בהשגה כלל לא טען, כי לא ניתן צו הפקעה או צו רשות מוסמכת, והעלאת הטענה בשלב זה מהווה הרחבת חזית אסורה.
הטענה כי אין צו הפקעה פורמאלי צצה לראשונה ע"י המשיב בערר.
הגישה הכלכלית בפרשנות דיני המס, מכריעה לגביית מס אמת צודק ושוויוני. במקרה זה יש חסר בחוק, ויש לנקוט בפרשנות מרחיבה, ולהוסיף להוראות המחוקק את ההוראה החסרה כדי להגיע למס אמת. לפיכך, ברור כי חילופי המקרקעין נכפו על אביו של העורר, ולכן גם אם לא היה צו פורמלי של הפקעה או צו אחר של רשות מוסמכת אזי יש לקבוע כי המקרקעין נתקבלו בתמורה לנכס המקורי, ועל כן יום הרכישה ההסטורי – 1955.
בנוסף, יש לאפשר לעורר פריסה של המס ל-4 שנים, כיוון שנכנס לנעלי המנוח לכל דבר ועניין.
ובנוסף, יש להכיר לעורר בהפסדים בגובה של מיליוני שקלים אותם הוריש לו המנוח, ועל כן יש לאפשר לעורר לבצע קיזוז הפסדים, וככל שיידרש יומצא בעניין אישור פקיד השומה.


תמצית סיכומי המשיב


טענת העורר לעובדה שהמקרקעין נתקבלו כפיצוי בגין הפקעה של הנכס המקורי נטענת ללא ביסוס ובהתעלם מהמסמכים שבתיק.
גם מהחוזים שנחתמו עם המנוח (מוצגים מש/3 ו- מש/4) וכן הצהרה שהוגשה למשיב על ידי המנוח(מוצג מש/5), עולה כי המקרקעין נרכשו על ידו בשנת 1976.
טענת העורר שהנכס המקורי שהיה בבעלות המנוח הוחלף במקרקעין נשוא ערר זה בשל צו של רשות מוסמכת, לא זו בלבד שטענה זו סותרת את טענתו העובדתית שהיתה הפקעה, אלא שזוהי טענה חדשה שלא בא זכרה בהשגה או בערר.
מסעיף 37(1(ג) לחוק המיסוי עולה שניתן לקבוע יום רכישה לגבי המקרקעין – 1955 רק אם נמכרה הזכות שהופקעה או הוחלפה. את הסעיף יש לקרוא ביחד עם סעיף 32 לחוק המיסוי. בנוסף חלים הסעיפים 64 ו-65 לחוק המיסוי.
אין להיזקק לטענה שהנכס המקורי נלקח בשם צו של רשות מוסמכת. טענה זו מעולם לא עלתה בכתב ההשגה ובערר. העורר רק טען להפקעה בלבד.
המקרקעין נשוא הערר לא ניתנו למנוח כפיצוי אלא שולם תמורתם מחיר מלא.
לא היתה כל הפקעה של הנכס המקורי. לו היה זה מופקע היה אמור להיות מוגש דיווח למשיב ודיווח כזה מעולם לא הוגש.
הפקעה היא פעולה שלטונית הנעשית מכח חוק. ככזו, היא מפורסמת ברשומות. לו הייתה הפקעה במקרה דנן, הרי שניתן היה להוכיחה בנקל על ידי הצגת הפרסום ברשומות או נסח טאבו או כל מסמך רשמי אחר.
לדעת המשיב, המנוח חתם רק על הסכם פינויים. במקרה זה לא מתקיים יסוד הכפייה שהוא חלק הכרחי בפעולת הפקעה.
לגבי התצהירים שהוגשו על ידי העורר הרי שאין להתייחס אליהם כלל, כיוון שנותניהם לא באו להעיד ולא נחקרו עליהם.
גם אם נאמר כי הייתה הפקעה הרי התנאי להכרה במועד הרכישה של הנכס המקורי הוא שהתמורה בגין הזכות שהופקעה היא רק זכות במקרקעין ולא פיצוי כספי או אחר.
לא היה צו של רשות מוסמכת המורה על החלפת הנכס המקורי במקרקעין נשוא הערר.
לענין הפריסה וקיזוז הפסדים שנטענים בסיכומי העורר, הרי המשיב דחה בהחלטה בהשגה בקשות אלה והעורר לא ערר על כך ולא ציין דבר בקשר עם כך בכתב הערר. הפעם הראשונה שהעורר טוען טענות מסוג זה היא בסיכומיו בערר.

דיון ומסקנות
המסגרת המשפטית

סעיף 37(1)(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1973 (להלן "חוק המיסוי") קובע:
"יום הרכישה" לענין חישוב השבח והמס:


לגבי זכות במקרקעין שנרכשה לאחר תחילתו של חוק זה –

...


לגבי זכות במקרקעין ששווי רכישתה נקבע לפי סעיף 32 יהיה יום הרכישה – היום שנקבע כיום הרכישה לצורך קביעת השבח והמס אילו נמכרה הזכות שהופקעה או שהוחלפה".




סעיף 32 לחוק המיסוי קובע:
"שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה כפיצוי בעד זכות אחרת במקרקעין שהופקעה כאמור בסעיף 64, או בחליפין הפטורים ממס לפי הסעיפים 65, 67 או 68, יהיה שווי הרכישה של הזכות במקרקעין שהופקעה או שנתן בחליפין. ובחליפין כאמור בסעיפים 65 ו-67 ששולם עמהם גם הפרש בכסף או בשווה כסף, יהיה שווי הרכישה חלק יחסי משווי הרכישה כאמור, כיחס שווי במקרקעין שקיבל בתמורה, לתמורה כולה."

סעיף 64 לחוק המיסוי קובע:
"הפקעה של זכות במקרקעין שתמורתה ניתנה כפיצוי רק זכות במקרקעין – תהיה פטורה ממס."
סעיף 65 לחוק המיסוי קובע:
"החלפת מקרקעין בשל צו רשות מוסמכת שניתן על פי כל דין, שהוראות סעיף 67 אינן חלות לגביה, כשלא שולם גם סכום הפרש בכסף או בשווה כסף – תהיה פטורה ממס; שולם סכום הפרש כאמור – יראו את המוכר לענין חישוב השבח והמס כמוכר חלק יחסי מהזכות במקרקעין שנתן, שהוא כיחס שבין סכום ההפרש האמור לבין כל התמורה שקיבל בעד הזכות במקרקעין שנתן."

ד י ו ן
לטענת העורר, המקרקעין נשוא הערר "נכנסים בנעלי" הנכס המקורי שהיה בבעלות המנוח, לענין יום הרכישה, כקבוע בסעיפים המצוטטים לעיל. זאת מאחר שלטענת העורר, המקרקעין נשוא הערר נתקבלו אצל המנוח כפיצוי לאחר שהנכס המקורי הופקע ממנו כאמור בסעיף 64 לחוק המיסוי, או לחילופין, משום שהמקרקעין נשוא הערר ניתנו לעורר כנכס חלופי על פי צו של רשות מוסמכת, כאמור בסעיף 65 לעיל.
במסגרת ההשגה ובכתב הערר טענת העורר הינה כי המנוח קיבל את המקרקעין נשוא הערר בתמורה להפקעת הנכס המקורי אותו רכש בשנת 1955 (ראה כתב ההשגה המצורף כנספח א' לסיכומי המשיב וכן סעיף 4 לכתב הערר).

במסגרת הסיכומים טוען העורר שהנכס המקורי הופקע או נלקח מן המנוח בשל צו של רשות מוסמכת, ותחתם קיבל המנוח את המקרקעין נשוא הערר. אין ספק כי צודק המשיב באומרו כי מדובר בטענות סותרות מבחינה עובדתית, או שהנכס המקורי הופקע או שהיה צו של רשות מוסמכת.

הטענה כי הנכס המקורי הוחלף במקרקעין נשוא הערר לא נטענה בפני המשיב בשלב ההשגה כפי שטוען המשיב.
הועדה בודקת את שיקול דעתו של המשיב על פי מה שהיה בפניו ואין להידרש לטענות עובדתיות שלא הועלו בהשגה.
ראה עמ"ש 108/91 סטוליאר נ. מנהל מס שבח, בפסקה 9 לפסק הדין נאמר:
"...מן הראוי לציין, כי בהתאם לפסיקה, הרי מקום בו לא נטענה טענה מסוימת על ידי העורר בשלב ההשגה, הרי אין להידרש אליה בשלב הערר, ודינה של כל טענה כזו להימחק...."

בשנת 1993, הגיש המנוח הצהרה למשיב, לפיה הוא רכש את המקרקעין נשוא הערר ביום 26.10.1976, בתמורה כספית מלאה (דמי חכירה ודמי פיתוח) (ראה מוצגים מש/5 ו-מש/6.

בהצהרות שהוגשו על ידי המנוח אין כל איזכור לרכישה בשנת 1955, יחד עם זאת מעיון במוצגים שהוגשו לתיק עולה, כי המנוח אכן חתם על הסכם פינויים (ההדגשה שלי – ד.מ.) עם היחידה לפינויים ולהפקעות במשרד השיכון. בתמורה לפינוי צריפים ומוסך קיבלה המשפחה "פיצוי כספי וסיוע ברכישת דירות מגורים וקרקע חילופי להקמת מוסך" (ראה מוצג מ/2 מיום 27.10.75). הסכם הפינויים הנ"ל נחתם ביום 9.9.76 (ראה נספח למוצג מ/2 מיום 21.10.76). כך ראה גם מכתבו של עו"ד ציון מנע בשם המנוח למינהל מקרקעי ישראל מיום 3.11.75 (נספח למוצג מ/2). במכתב זה אומר עו"ד מנע כדלקמן:
”1. מרשי עומד לפנות מגרש באור יהודה אשר יבנו עליו דירות עבור משרד השיכון; וזאת בהתאם להסכם פינוי עם משרד השיכון.
2. כתמורה לפינוי, מרשי מקבל את המגרש המוצע ע"י משרד השיכון אשר באיזור התעשיה שבאור יהודה אשר ישמש מוסך עבור מרשי.
3. לשם רכישת החלקה הנ"ל ע"י מרשי שלחתם למעריך הממשלתי הודעה שהחלקה הנ"ל תוערך על ידו וזאת כדי להחכירה למרשי.
4. לפי ההערכה שנשלחה אליכם ע"י השמאי הממשלתי הוערך מטר לפי 160 ל"י.
5. מרשי טוען כי ההערכה זו הינה מופרזת ואין לה שום אחיזה במציאות, הואיל וחלקות מסוג זה נמכרות לפי 100 ל"י למטר.
6. לדעת מרשי ההערכה הינה מופרזת מאד בהתחשב עם העובדה כי האיזור אינו מפותח דיו וכי לפי המחירים של היום צריך לקבל עבור החלקה לפי 100 ל"י למטר.
לאור האמור לעיל אבקשכם להעביר את הערעור לשמאי הממשלתי כדי לדון מחדש בהערכתו.”
הארכתי בציטוט תוכן המכתב, משום שממכתב זה עולה כי כל "הסכם הפינויים" כשמו כן הוא, הסכם וולונטרי בין שני צדדים. אין כאן יסוד הכפייה, כיון שהמנוח ניסה להפעיל גורמים שונים על מנת שיתנו לו את מה שהוא חשב שמגיע לו תמורת הנכס המקורי. בנספח למוצג מ/2 מכתבו של ראש המועצה המקומית אור יהודה מיום 26.11.1975 למינהל מקרקעי ישראל רואים בעליל כי המועצה ראתה במיקומו הקודם של מוסך המנוח "מטרד ציבורי" ולכן ביקשה שהמינהל יקצה למנוח מקום אחר למוסך באיזור התעשיה.

המונח "הפקעה" פירושו רכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין על-ידי המדינה או מטעמה למטרה ציבורית כנגד תשלום פיצויים.

ראה עמ"ש 600/98 ו-597/98, ברי דין נ. מנהל מס שבח.
ראה גם אמירותיו של פרופ' י. הדרי, בספרו מס שבח מקרקעין, כרך ב' (הוצאת יונתן) בעמ' 404:
"הפקעה הינה כל הפקעה מכח חיקוק. ההפקעות הנפוצות הינן מכח חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור9, 1943, וחיקוקים שונים נוספים. "הפקעה" הינה רק הפקעה על פי חוק, ואין הכוונה למכירה רגילה, אשר נסיבותיה נחזות מבחינת הבעלים, כהפקעת רכושם".
לו הייתה מתבצעת הפקעה כאמור לעיל, ניתן היה להוכיחה בנקל, בין אם ע"י הצגת הפרסום ברשומות ובין אם ע"י הצגת נסח טאבו או כל מסמך רשמי אחר. במקרה שלפנינו צודק המשיב כי להפקעה אין כל זכר בשום מסמך רשמי.

העורר הגיש תצהירים להוכחת טענת ההפקעה. נותני התצהירים לא באו להיחקר על האמור בתצהיריהם והעורר ויתר על השמעתם מסיבותיו שלו. לפיכך, אין להתחשב כלל באמור בהם.

המנוח לא היה חייב להגיע להסדר מקדים עם הרשויות על מנת להתפנות מהנכס המקורי. יש מקרים רבים בהם העניינים מגיעים לדיון בבתי המשפט בסוגיית הפקעת קרקעות ואז ניתן פסק דין ובו מוסדרים בדרך כלל זכויות הצדדים השונים.
אין כאן גם "צו של רשות מוסמכת" בלשון חוק המיסוי, שכן צו כזה צריך שיהיה מגובה במסמכים רשמיים.
פרופ' א. נמדר בספרו דיני מיסים, תשמ"ו-1986 (כותב בעמ' 190-191):
בית המשפט קבע כי כדי שהוראת הפטור האמורה בסעיף 65 תחול יש צורך שיתקיימו מספר תנאים:


הצו ניתן על ידי רשות מוסמכת על פי כל דין לבצע חליפין כאמור. אין הפטור חל על חליפין המבוצעים במערכת היחסים שבמשפט הפרטי...
החליפין צריכים להתבצע על פי צו של רשות מוסמכת שהוצא בפועל. הפטור לא יינתן במקרה והחליפין נעשו בהסכמה ואפילו הצדדים פעלו תחת האיום של הוצאת צו שיכפה את המכירה."


כאן, כאמור, ההסכמות אליהם הגיע המנוח עם הרשויות נעשו מתוך רצון חופשי לכאורה ולכן אין מצב זה יכול להיחשב כהפקעה או לקיחה כפויה של הנכס המקורי.

אני מסכים עם המשיב כי דין טענות העורר בסעיפים 24 ו-25 לסיכומיו להימחק. בהחלטה בהשגה דחה המשיב את בקשת העורר לקיזוז הפסדים ופריסת המס, תוך שהוא מציין את הנימוקים לדחייה. העורר לא ערר על כך ולא ציין דבר בקשר עם כך בכתב הערר. רק במסגרת הסיכומים מעלה העורר טיעונים אלה לראשונה. העורר אף לא טרח להמציא אישור פקיד השומה לקיזוז בכל שלב של הדיון.

לפיכך, הייתי מציע לחברי, עקב נסיבות המקרה והראיות, לדחות את הערר. כן אני מציע לחברי לחייב העורר בהוצאות משפט בסכום כולל של 20,000 ש"ח שיישא הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.





דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין
חבר



אליהו מונד, רו"ח
אני מסכים.


אליהו מונד, רו"ח - חבר
י' בן שלמה, שופט (בדימוס)
י ו " ר
אני מסכים.


י. בן שלמה, שופט בדימוס

לאור האמור לעיל הוחלט כמפורט בחוות דעתו של חבר הועדה דן מרגליות, שמאי מקרקעין, עו"ד חבר.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון