ניהול עסק בדירת מגורים בשכירות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ניהול עסק בדירת מגורים בשכירות:

דב שמואלביץ, עו"ד
רקע עובדתי
1. הדירה נשוא הערר שבפנינו, הינה דירה בת 2 חדרים, הול, מטבח ושרותים בבני ברק ברח' ירושלים 12.

2. הבנין בו נמצאת הדירה גובל בקיר משותף עם בנין פינתי, הפונה לרח' ירושלים ולרח' רבי עקיבא 80 בבני ברק.

3. ברח' רבי עקיבא ,80 קיים סלון פאות בבעלות גב' אשלג (להלן - "השוכרת"), ואשר גובל בקיר מפריד עם הדירה נשוא הערר.

4. בין השנים 2005 – 1999, הושכרה הדירה נשוא ערר זה על-ידי העורר לשוכרת.

5. השוכרת פתחה דלת בין סלון הפאות לדירה שנשכרה על-ידה, והעמידה בה 2 מכונות תפירה לשימוש העסק בעת הצורך.

6. בחודש 4/2005 מכר העורר את הדירה לצד ג'.

7. בארבע שנים שקדמו למכירה, לא מכר העורר דירה בפטור, רשויות המס לא פטרוהו מחבויותיו למס כיוון שהדירה אינה "דירת מגורים מזכה".

טיעוני העורר
8. בארבעת השנים שקדמו למכירת הדירה לצד ג', שימשה הדירה את השוכרת למגורים, בהיות והדירה שימשה בעיקרה למנוחה, בקרבת מקום לסלון הפאות בו שהתה השוכרת שעות רבות.

9. בדירה היו 2 מכונות תפירה בלבד. שטח הדירה הינו 64 מ"ר. העמדת שתי מכונות תפירה אשר תופסות שטח מועט ביחס לשטח הדירה בכללותה, אין בהם כדי למנוע את הגדרת דירת מגורים מן הדירה. המבחנים להגדרת דירת מגורים הינם מבחני שטח הדירה המיועד והמשמש למגורים, ומבחן העיקר והטפל בהתיחס לשימוש בדירה. עיקר שטח הדירה ועיקר השימוש בדירה היה למגורים.

10. חוזה השכירות בין העורר ובין השוכרת, כולל סעיף אשר בו תנאי יסודי ומהותי, המתנה את השימוש בנכס אך ורק למטרת מגורים. הפרת תנאי זה על ידי השוכרת שלא בידיעתו של העורר, אין בה כדי להוציא את הדירה מהגדרת "דירת מגורים מזכה".

טיעוני המשיב
11. נטל ההוכחה לטיעון כי הדירה הינה דירת מגורים, מוטל על כתפי העורר, ולא עלה בידו להרים את נטל ההוכחה הנ"ל.

12. הטיעון כי בחוזה היה סעיף המתיר שימוש בדירה רק למגורים, אינו מעלה מבחינת דיני המס, כי לענין המס, המבחן הוא השימוש בפועל ולא השימוש החוזי המותר.

13. השוכרת במסגרת הדו"חות השנתיים למס הכנסה, ניכתה את דמי שכירות הדירה מסך הכנסתה, עובדה המלמדת כי שכירות הדירה היתה חלק מן העסק.
14. אף לשיטת העורר, כי הדירה שימשה למנוחה בעת העבודה, אין בכך כדי לכלול את הדירה בקטגורית דירת מגורים.

15. הגדרת דירת מגורים, כוללת בחובה שינה, בישול, קבלת אורחים. מרכיבים אלה לא באו לידי ביטוי בדירה נשוא ערר זה.

16. בעלה לשעבר של השוכרת, הציג את הדירה כדירה המשמשת את העסק, העורר נמנע מלזמנו למתן עדות ולחקירה נגדית.

דיון ומסקנות
17. המחלוקות בין הצדדים הינן בעיקרן שתיים:


האם הדירה נכללת בקטגוריה של דירת מגורים בנסיבות שבפנינו.
האם עריכת חוזה בו הותנה שימוש בדירה אך למגורים, ואי ידיעה כי תנאי זה הופר, יש בהם כדי לכלול את הדירה בכלל דירת מגורים מבחינת דיני המס, בהתייחס לעורר.


18. בהתייחס לפלוגתא השנייה בין הצדדים, הגישה המקובלת בדיני המס הינה בחינת המהות הכלכלית של עיסקה ולא המהות המשפטית בלבד.
פיתוח גישה זו כאמור ושיכלולה, יביאנו למסקנה כי התניות חוזיות ככל שהינן מפורשות בהסכם, אך לא באו לידי ביטוי מעשי לא יהיה די בהן בכדי להחיל ולענות על תנאים אשר מתבקשים בכדי להחיל קטגוריות משפטיות בהתיחס לדיני המס.
אף בערר העומד בפנינו, יש להתייחס למונח דירת מגורים כאל ביטוי הבא לייצג את המהות האמיתית כפי שבאה לידי ביטוי באופן מעשי. אין די בהתניה חוזית כדי להחיל הגדרה משפטית הנצרכת על פי החוק, אלא נזדקק לפן העובדתי ולשימוש שנעשה בדירה בפועל.
מכאן, כי ההכרעה ביחס לפלוגתא הראשונה, תיישב את הפלוגתא השנייה ותכריע האם השימוש היה למגורים או לעסק.
ההתניה החוזית כשלעצמה בחוזה השכירות, לא תהיה לה השפעה על ההגדרה דירת מגורים מזכה.

19. בהתייחס לפלוגתא הראשונה, האם הדירה הינה דירת מגורים, לית מאן דפליג כי נטל ההוכחה להיות הממכר דירת מגורים מוטל על כתפי העורר. מכאן, כי עלינו לבדוק את משקל הראיות שהביא העורר אל מול טיעוני המשיב.

20. העורר תומך את יתדותיו בעיקר על עדות השוכרת, כי הדירה שימשה בעיקרה לצורך מנוחה לבעלת הסלון. כמו"כ, העיד העורר את המתווך אשר העיד כי היתה מכונת תפירה אחת בלבד בדירה נשוא הערר.
מנגד, המשיב עומד על דקויות התבטאויותיה של השוכרת בעדותה , ועומד על כך כי הדירה נשוא הערר שבפנינו, שימשה גם ליצור ותיקון פאות כחלק מבית המסחר הסמוך. המשיב כמו"כ, משתמש בפתיחת דלת בין הדירה השכורה לבין בית המסחר, להוכחת טענתו כי עיקר מטרת השכירות היתה לשימוש נוסף לבית המסחר.

21. המשיב כמו"כ, טוען להגדרת מגורים אשר הינה נרחבת בהיקפה ביחס לשימוש הנועד להגדיר דירת מגורים, ואשר צריכה לכלול באופן רציף מגוון שימושים ביתיים ואינו מסתפק במנוחה במהלך היום.

22. בבואנו לשקול ולהעריך את הראיות העומדות בפנינו, לא נראה כי העורר הצליח להרים את נטל ההוכחה לכך שהדעת תהיה נוטה אף במעט, כנצרך בדיון אזרחי, לכך כי עיקר מטרת השכירות והשימוש בה באופן מעשי , יש בהם כדי לכלול את הדירה בקטגורית דירת מגורים.
פתיחת פתח המחבר באופן ישיר בין בית המסחר לדירה, מהווה ראשית
ראיה לכך כי הדירה הנשכרת שימשה את בית המסחר. אף השוכרת העידה
בתצהירה כי הדירה שימשהמעת לעת את בית המסחר.
העורר כמו"כ, לא העיד את בעלה לשעבר של השוכרת ביחס לדבריו כי הדירה שימשה באופן ישיר את בית המסחר.
נותן אני את דעתי לכך כי העדות על דבריו של בעל השוכרת הינה עדות שמיעה, וכן כי בני הזוג הינם גרושים, אך היה מקום להעידו לעמתו ולחוקרו באשר דבריו עומדים בסתירה מוחלטת לטיעוני השוכרת, ושומטים את הקרקע מתחת לטיעוני העורר.
הדיווח במסגרת הדו"ח השנתי כלל בתוכו ניכוי הוצאות שכירות הדירה כחלק מבית המסחר.
העובדות שנקבצו ובאו יחד בסעיף זה, מביאות לנטיית הדעת כי עיקר מטרת שכירות הדירה נועדה להיות לתמיכה ולתוספת בתפקוד בית המסחר ולא כדירת מגורים.

23. אילולא החשש מפני חידוש הלכה משפטית, היה מקום לומר כי אף אם העורר היה מוכיח מעבר לכל ספק סביר, כי דירת המגורים שימשה אך למגורים והשימוש בה היה על פי כל המרכיבים הנצרכים למגורים, כשהות ממושכת, לינה, קבלת אורחים, אך הדירה היתה חלק מבית מסחר, ולא שימשה למגורים בלבד עדיין היה מקום לומר כי הדירה מהווה חלק מבית המסחר ולא היה מקום להגדירה "כדירת מגורים" מזכה לענין דיני המס, באשר היה קשר ישיר בין המגורים לבין בית המסחר. דירת מגורים מזכה מבחינת דיני המס, צריכה להיות דירה אשר כל מטרתה הינה אך ורק מגורים.

בערר העומד בפנינו, אין אנו צריכים לתפיסה כה חד משמעית, באשר העורר לא הרים את נטל ההוכחה – אף לשיטתו – כי הדירה הינה "דירת מגורים" שעיקרה נועדה למגורים.

24. אשר על כן, יש לדחות את הערר ולחייב את העוררת בהוצאות המשיב ושכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪.



דב שמואלביץ, עו"ד

דן מרגליות, ע"ד ושמאי מקרקעין, חבר
אני מסכים



דן מרגליות, ע"ד ושמאי מקרקעין, חבר
י. בן שלמה, שופט בדימוס

עיינתי בחוות דעתו של חברי הנכבד, עו"ד דב שמואלביץ ואני מצטרף לתוצאה שיש לדחות את הערר.
על אף העובדה, שלא נמניתי עם חברי ההרכב ששמע את העדויות דבר ששלל ממני את מימד ההתרשמות מהעדים, אף אני סבור, כי המסקנה המסתברת העולה ממכלול החומר שבתיק, מחייבת את התוצאה אליה הגיע חברי הנכבד.
ראוי להדגיש, כי הדירה שימשה את השוכרת למנוחה ולא כקורת-גג, חיבור הדירה עם בית העסק של השוכרת, מציאת מכונה או מכונות תפירה במושכר, הודאת השוכרת כי הדירה שימשה את בית העסק לעתים קרובות ו- בעובדה כי דמי השכירות ששולמו ע"י השוכרת בגין הדירה נרשמו על ידה כהוצאה של בית העסק. מכל אלה כמכלול, מתחייבת המסקנה שהעורר לא הרים את הנטל שרבץ לפתחו וכי לא נפלה שגגה מתחת ידו של המשיב.




י. בן שלמה, שופט בדימוס – יו"ר


לאור האמור לעיל הוחלט לדחות את הערר ולחייב את העורר בהוצאות כמפורט בחוות דעתו של כב' חבר הועדה עו"ד דב שמואלביץ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סוגי שכירות

  2. ערב או שוכר ?

  3. חובת המשכיר לתקן

  4. הפרת מטרת השכירות

  5. שינוים במושכר מזגן

  6. העברת זכויות שכירות

  7. נטישת דירה בשכירות

  8. העברת שכירות מוגנת

  9. הזנחת דירה בשכירות

  10. קיצור תקופת השכירות

  11. שינויים נרחבים במושכר

  12. שיפוצים בשכירות מוגנת

  13. הרכב בית הדין לשכירות

  14. שיעבוד שכירות במשכנתא

  15. הפרת תנאי שכירות מוגנת

  16. ביצוע שינויים יסודיים במושכר

  17. הסכם להעברת שכירות בחנות

  18. החזר השקעה בנכס בשכירות

  19. כמה עולה שכירות ברחובות ?

  20. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  21. נזקים לגינה בבית בשכירות

  22. הסכם תיווך שכירות מסחרית

  23. גרימת נזקים לדירה בשכירות

  24. השארת נזקים בדירה בשכירות

  25. תביעה בגין דמי שכירות מזנון

  26. שכירות משרד לתקופת ניסיון

  27. השארת לכלוך בדירה בשכירות

  28. שכירות משנה בעסק ללא רשות

  29. שינוי מטרת השכירות ללא הסכמה

  30. שכירות קצרת מועד תשלום ארנונה

  31. תביעה גין נזקים למושכר בית פרטי

  32. עזיבה פתאומית של דירה בשכירות

  33. ניהול עסק בדירת מגורים בשכירות

  34. גניבת כסף מזומן מדירה בשכירות

  35. זכאות עולים חדשים לשכירות דירה

  36. שכירות מבנה בגובה נמוך מהמוסכם

  37. פיצוי על נזקים לשוכרי יחידת דיור

  38. תביעה בגין עסקאות שכירות של רכבים

  39. טענת שכירות דירה לא ראויה למגורים

  40. תביעה בגין דמי שכירות במבנה תעשייה

  41. זכויות המשכיר לשנות את דמי השכירות

  42. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  43. שכירות מרתף לצורכי משרד ללא היתר

  44. תשלום הבעל על דירה בשכירות לגרושה

  45. פיצוי על איחורבפינוי דירה בשכירות

  46. חישוב חוב שכירות עבר בדיירות מוגנת

  47. תביעה ותביעה שכנגד ביחסים בין שוכרים

  48. ההבדל בין השכרת משנה להעברת השכירות

  49. הפרת הבטחה לשכירות דירה לשנה נוספת

  50. בקשה להחלפת דיירים בבית הדין לשכירות

  51. החלפת מחזיקים - ארנונה דירה בשכירות

  52. ניקוי מרצפות דירה בשכירות ע''י השוכר

  53. שהייה בלתי רצופה לעיתים נדירות במושכר

  54. האם מותר לפנות דייר שלא משלם שכר דירה ?

  55. הגשת תביעה נגד שוכר דירה שחזרו לו הצ'קים

  56. בקרת נזקים בדירה לקראת סיום תקופת השכירות

  57. תביעה של שוכר בשכירות מוגנת נגד בעל הבית

  58. תביעה כספית בגין נזקים שלא תוקנו בדירה בשכירות

  59. ניכוי הוצאות השקעה בנכס לאחר סיום תקופת השכירות

  60. תביעה נגד שוכר בטענה כי ההסכם אוסר על שכירות משנה

  61. הכחשת טענה כי מצבו של המושכר היה טוב בתחילת השכירות

  62. האם יש חוק שמחייב את בעל הדירה לתקן פגמים בדירה שכורה ?

  63. תביעה: בסיום תקופת השכירות המחסן נמצא פרוץ ותכולתו נעלמה

  64. עזיבת דירה שכורה לפני הזמן בגלל סירוב המשכיר לתקן מדרגות כניסה

  65. עזיבת דירה בשכירות ללא הודעה מוקדמת מבלי לשלם שכר דירה וחשבונות

  66. תביעה בגין נזקים של בעל דירה כנגד הדיירים אשר גרו בדירה בשכירות במשך 5 שנים

  67. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון