קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%: א. רקע עובדתי ותיאור ההליך 1. המבקש עתר למתן סעד הצהרתי, אשר יקבע כי המשיבה חייבת לשלם לו פיצויי הפקעה ופיצויים בגין פגיעה ביתרת החלקות שלא הופקעה, וזאת בהתאם לחוות דעתו של שמאי המקרקעין מר יעקב בירנבאום (להלן: "בירנבאום"), וזאת עקב הפקעת זכויותיו במקרקעין הידועים כחלקות 48 ו-49 בגוש 6289 (החלק המופקע מחלקה 49 נמצא כיום בחלקה 62 - להלן: "המקרקעין" או "החלקות"). 2. המבקש הינו הבעלים והמחזיק הבלעדי של החלקות הנ"ל. שטחה של חלקה 48 הוא 11,741 מ"ר, ואילו שטחה של חלקה 62 (לשעבר חלק מחלקה 49) הוא 9,363 מ"ר. 3. ביום 26.10.95 פורסם בקובץ תקנות צו המחיל את פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: "פקודת הדרכים") על חלק מן המקרקעין הנ"ל של המבקש, לצורך הקמת מערכת מחלפים באזור קריית אונו וכפר אז"ר בכביש 471 (להלן: "ההפקעה נשוא התביעה"). במועד פרסום הצו (להלן: "המועד הקובע") הייתה חלקה 62 דהיום חלק מחלקה 49 דאז, ששטחה היה 15,613 מ"ר, וזכויותיו של המבקש בחלקה 49 היו בשיעור של 64.22% מהחלקה, בשותפות (מושאע) עם בעלים אחרי (בירנבאום בעמ' 8). חלקה 48 היתה במועד הקובע בבעלות מלאה של המבקש, וגם חלקה 62 דהיום היא בבעלותו המלאה. 4. סעיף 8 לפקודת הדרכים קובע: "היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע". אין מחלוקת, לאור האמור לעיל, כי בהפקעה נשוא התביעה לא נלקחו מחלקות 48 ו-49 שטחים העולים על 25% מכל אחת מן החלקות. השטח שהופקע בהפקעה נשוא התביעה מחלקה 48 הוא 1,926 מ"ר, ואילו השטח שהופקע בהפקעה זו מחלקה 49 ההיסטורית (62 דהיום) הוא 832 מ"ר (ראה תרשים ההפקעה שערך המהנדס אריה הראל - ת/3). טענת ב"כ המבקש בסיכומי התשובה כי שטחי ההפקעה לפי ת/3 גדולים יותר מאלו שצוינו לעיל, איננה מובנת ואיננה מתיישבת עם המוצג ת/3. לפיכך, השטח המופקע בהפקעה זו מחלקה 48 הוא 16.4% (1,926 מ"ר מתוך 11,741 מ"ר), ואילו השטח המופקע מחלקה 49 כולה (לא רק החלק של המבקש בחלקה) הוא 5.3% (832 מ"ר מתוך 15,613 מ"ר). עובדות אלו מוסכמות על הצדדים. אולם המבקש מעלה שורה של טענות שבהתבסס עליהן הוא דורש לחשב את פיצוי ההפקעה, ואלו הן: א. לעניין שיעור השטח שהופקע מן החלקות הנ"ל יש להביא בחשבון לא רק את ההפקעה נשוא התביעה, אלא גם הפקעות היסטוריות בחלקות אלו שנעשו על-ידי מע"צ (כיום החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ), חברת קו צינור אילת-אשקלון (להלן: "קצא"א"), חברת קו מוצרי דלק בע"מ (להלן: "קמ"ד") וחברת מקורות. הפקעות אלו (להלן: "ההפקעות ההיסטוריות") נעשו לצורך הרחבת כבישים וסלילתם וכן לצורך הטמנת קווי דלק ומים. לטענת המבקש, ההפקעות ההיסטוריות גרעו משטח החלקות נשוא התביעה מעבר ל-25% משטחן, ולכן חייבת מע"צ לפצותו מהמטר הראשון המופקע בהפקעה נשוא התביעה. כך מתחייב מהוראת סעיף 2 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן: "החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור"), אשר קובע לאמור: "2. הגבלת הרכישה ללא תשלום פיצויים [תיקון: תשכ"ט] (א) נרכש מכוח חוק רכישה חלק מחלקה ולאחר מכן נרכש, בין מכוח אותו חוק ובין מכוח חוק רכישה אחר, חלק נוסף מאותה חלקה, לא יעלה, על אף האמור בחוק רכישה, השטח הכולל, שנרכש ללא תשלום פיצויים בכל רכישות אלה ביחד, על אחוז מקסימלי משטח החלקה המקורית כמפורט בסעיף זה, ועל העודף ישולמו פיצויים לפי חוק הרכישה שמכוחו בוצעה הרכישה האחרונה. (ב) האחוז המקסימלי לעניין סעיף זה הוא 40 - אם בין הרכישות היתה רכישה שבוצעה מכוח חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, וזאת בכפוף לאמור בסעיף קטן (ג), ו-25 - בכל מקרה אחר. (ג) היתה בחלקה פלונית רכישה שבוצעה מכוח חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, יהיה האחוז המקסימלי של כל הרכישות באותה החלקה, מכוח חוקי רכישה אחרים ביחד, כאמור בסעיף קטן (א) - 25". סעיף 4(2) לחוק זה משלים את הוראת סעיף 2 בקובעו: "לענין חישוב האחוזים של חלקה שמותר לרכוש לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים... אין נפקא מינה אם בעודף החלקה המקורית, הנשאר אחרי הרכישה הראשונה וכל רכישה שלאחריה, חל שינוי בקנין, או שינוי עקב חלוקתה של החלקה ליחידות רישום אחדות או עקב איחודה עם חלקות אחרות". ב. לחלופין, טוען המבקש, יש לפצותו מהמטר הראשון המופקע, גם אם ההפקעות ההיסטוריות אינן מגיעות ל-25% משטח החלקות נשוא התביעה, וזאת לאור חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו וההלכות שנפסקו בבית המשפט העליון. המבקש טוען כי לא ניתן להשלים עוד עם הוראות פקודת הדרכים, שחוקקה על-ידי ריבון זר בתקופת המנדט הבריטי. ג. עוד טוען המבקש כי מע"צ הסכימה בעבר לשלם לו פיצויים למן המטר הראשון המופקע בחלקות הנ"ל, כאמור במכתבו של מר עמי לקס, מנכ"ל מע"צ, מיום 30.1.02 (נספח י"ב לבקשה). הצעה זו הוגדרה במכתב כ"הצעת פשרה", שטרם אושרה על-ידי וועדת הפיצויים של מע"צ. אין מחלוקת שהמבקש דחה הצעה זו, שלטענתו לא שיקפה בצורה נאותה את הפיצוי המגיע לו (סעיף 12 לבקשה). ד. טענה נוספת של המבקש היא כי כתוצאה מן ההפקעה נשוא התביעה נגרם נזק ליתרת החלקות נשוא התביעה שנותרה בבעלות המבקש, וזאת עקב ניתוקן מכביש מס' 40 והקמת תעלת ניקוז החוצצת בין חלקות אלו לבין כביש 40. לטענה זו יש השלכה על דרישת המבקש לתשלום פיצויים מהמטר הראשון, זולת התביעה הנפרדת לקבלת פיצוי בגין הנזק הנ"ל. 5. המשיבה טוענת כי השטח שהופקע מהחלקות בהפקעה נשוא התביעה, בצירוף השטח שהופקע בהפקעות ההיסטוריות שיש להביא בחשבון, איננו מגיע כדי 25% משטח החלקות. לכן חלה על ההפקעה נשוא התביעה הוראת סעיף 7 רישא לפקודת הדרכים, הקובעת כי "לא יהיה בעל קרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע שנלקח גדול מרבע השטח הכולל של החלקה שממנה נלקח...". הוראה זו מאפשרת הפקעת 25% משטח החלקות ללא מתן פיצוי. זאת ועוד, לעניין ההפקעות ההיסטוריות אין להביא בחשבון הפקעת זכות השימוש או זיקת הנאה לתקופה קצובה בחלק מן החלקות, שנעשתה לצורך הנחת צינורות תת-קרקעיים, מה גם שבגין הפקעות אלו שולמו למבקש פיצויים, ועל כן אין להביאן בחשבון שיעור ההפקעה המירבי של 25% שבגינו אין צורך לשלם פיצויים. המשיבה כופרת בטענה שההפקעה נשוא התביעה גרמה נזק למותר החלקות, ובכל מקרה אין לטענה זו כל השלכה על שיעור החלקה שניתן להפקיע ללא מתן פיצוי. המשיבה סומכת את טענותיה על חוות דעת של שמאי המקרקעין, מר יובל דנוס (להלן: "דנוס"). אשר לטענת המבקש בדבר הסכמה לשלם לו פיצויים למן המטר הראשון המופקע, טוענת המשיבה כי מדובר בהצעת פשרה שנדחתה על-ידי המבקש, ואף לא אושרה על-ידי וועדת הפיצויים של מע"צ, ולפיכך היא איננה עומדת עוד על הפרק. 6. בתחילת הדיון בתיק זה הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה תינתן תחילה החלטה בשאלות המשפטיות המתעוררות בתיק זה. אך לאחר הגשת טיעוני הצדדים התברר כי לא ניתן לעשות קיצור דרך זה, וליתן החלטה בשאלות משפטיות כאשר קיימות מחלוקות עובדתיות בין הצדדים. לפיכך, הוחלט ביום 26.10.06 על פיצול ההוכחות לשני שלבים: תחילה תידון שאלת החבות בפיצוי ועקרונות הפיצוי, ולאחר מכן יידון סכום הפיצוי המגיע לתובע, כאשר לצורך קביעת הפיצוי ימונה על-ידי בית-המשפט שמאי מוסכם. לפיכך, הצדדים הגישו את ראיותיהם בכתב, והעדים והמומחים מטעם הצדדים נחקרו בטרם הוגשו סיכומי הצדדים בשאלות הנוגעות לשלב הראשון. כך נחקרו על תצהיריהם המבקש ומר שלמה גולדשטיין, שהיה הממונה על פינויים והפקעות במע"צ (להלן: "גולדשטיין"), וכן נחקרו על חוות דעתם השמאים בירנבאום ודנוס. ב. ההפקעות ההיסטוריות (1) הפקעה לצרכי דרכים: חלקה 50 (כביש הגישה לנחלים) 7. השמאים מטעם הצדדים ערכו שיחזור היסטורי של החלקות שמהן בוצעה ההפקעה נשוא התביעה. בנקודה זו אין מחלוקת בין שמאי הצדדים. החלקות נשוא התביעה (48-49) נוצרו מחלקת האם 43, ששטחה היה 40,006 מ"ר. חלקה זו התפצלה לחלקות 52-44, וחלקה 49 הפכה לימים לחלקות 61 ו-62; חלקה 48 וחלקה 62 הן בבעלות המבקש, ומהן בוצעה ההפקעה (סעיף 4 לחוות דעת בירנבאום, שצורפה כנספח ז' לבקשה). המחלוקת בין שמאי הצדדים מתמקדת בשאלה מהו האחוז שהופרש לדרכים בהפקעות ההיסטוריות. השמאי בירנבאום גורס כי הופרשו 7,334 מ"ר לצרכי דרכים, שהם 18.33% מהחלקות (עמ' 11 לחוות דעתו), בעוד שדנוס סבור כי הופרשו 4,441 מ"ר, שהם 11.1% מן החלקות (סעיפים 2.8-2.9 לחוות דעתו). אין מחלוקת שלא שולמו פיצויים בגין ההפקעות ההיסטוריות וההפרשות שבוצעו לצרכי דרכים בשנת 1976 (להבדיל מהפקעות לצורכי הנחת קוי-נפט שיידונו בהמשך). המחלוקת בין שמאי הצדדים מתמקדת בשאלה האם יש להביא בחשבון את חלקה 50, שהיא חלק מכביש הגישה למושב נחלים וששטחה הוא 3,111 מ"ר (ת/7), כחלק מן השטחים שהופרשו בעבר מן החלקות נשוא התביעה לצרכי דרכים, קרי: לראות בחלקה זו שטח שהופקע מן החלקות. חלקה זו היא אותם 7.7% משטח החלקות נשוא התביעה, שבגינה טוען המבקש כי מן החלקות הופרשו בסך הכל לצרכי דרכים 18.33% משטח החלקות, בעוד ששמאי המשיבה טוען שהופרשו בעבר משטח החלקות לצרכי דרכים 11.1% בלבד (שכן לדעתו יש להתעלם מחלקה 50 לצורך זה). 8. השמאי בירנבאום, מטעם המבקש, קובע בחוות דעתו (עמ' 2) כי מחלקת האם 43 נוצרו הן חלקות פרטיות (וביניהן חלקות 49-48 נשוא התביעה), והן חלקות ציבוריות למטרות דרכים, כגון חלקות 45, 51 "וחלקה 50, המהווה חלק מכביש הגישה ליישוב נחלים". מחוות דעתו של בירנבאום עולה כי הוא סבור שכל שטחה של חלקה 50 הופרש לצרכי דרך (סעיף 4 עמ' 10). אך בעדותו ציין כי רוחב הדרך העוברת בחלקה 50 הוא 20 מטר, ואורכה כ-165 מטר. כביש הכניסה לנחלים עובר על פני כמה חלקות, וביניהן חלקה 50, והוא חוצה חלקה זו לכל אורכה; זה היה המצב במועד פיצולה של חלקה 43 בשנות ה-60 (עמ' 7-6). טענתו של בירנבאום כי הדרך העוברת בחלקה 50 היא ברוחב 20 מטר ואורך 165 מטר מביאה לחישוב שטח חלקה של 3,300 מ"ר, בעוד שבירנבאום עצמו כותב בחוות דעתו ששטחה הוא רק 3,111 מ"ר. זאת ועוד, רוחבה של חלקה 50 בחזית הוא 28 מטר (דנוס בעמ' 16), ומכאן שדרך ברוחב 20 מטר איננה תופסת את כל החלקה. אין זה ברור כיצד יודע בירנבאום איזה שטח מן החלקה תופסת הדרך, שכן בעדותו (עמ' 6) התקשה להשיב על שאלה זו, כאשר הוגשה לו מפת התמורה שיצרה את חלקה 50 (נ/3). השמאי דנוס העיד (עמ' 25) כי הכביש (להבדיל מן הדרך) העובר בחלקה 50 תופס רק 644 מ"ר מן החלקה (אורך 161 מ' ורוחב 4 מ'). לאור כל אלו, אין זה ברור מהו השטח של חלקה 50 ששימש בפועל לצרכי דרך, ונטל הראיה בעניין זה היה מוטל על המבקש. אך כפי שיבואר להלן, אין לכך חשיבות לאור קביעתי כי אין להביא בחשבון כלל את חלקה 50 לעניין חישוב השטחים שהופרשו לצרכי דרכים מן החלקות נשוא התביעה. 9. השמאי דנוס, מטעם המשיבה, ציין בעדותו כי במועד הקובע לצורך ההפקעה נשוא התביעה (יום 26.10.95) הייתה חלקה 50 מסווגת בלשכת רישום המקרקעין כ"מירי" ולא כ"מתרוכה" - שהיא קרקע ציבורית השייכת למדינה (ת/7). חלקה זו בוטלה בשנת 1996 והפכה לקרקע חקלאית. אך במועד הקובע היא הייתה רשומה בבעלות הקרן הקיימת לישראל (כמו כל המשבצת החקלאית של מושב נחלים), ולא בבעלות המדינה, כפי שהייתה אמורה להיות רשומה לו הופקעה לצרכי דרכים. בשנת 1964 נרשמה על חלקה 50 הפקעה לטובת מדינת ישראל עבור קצא"א לצורך הנחת צינור נפט (ראה נסח הטאבו ת/7), אך אין כל רישום של הפקעה לצרכי דרכים שנרשמה על שם המדינה. לכן סבר דנוס כי חלקה 50 לא הופקעה מעולם, ובעיניו היא "חלקה פרטית לכל עניין ודבר" (עמ' 17-16, 22). חלקה 50 נבלעה לאחר המועד הקובע בחלקה 41, במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה; חלקה 50 (3,111 מ"ר) היא חלק מחלקה 41 ששטחה הוא 22.9 דונם. חלקה 41 הגדולה רשומה היום אמנם כדרך, על שם מדינת ישראל (ת/8). אך דנוס הדגיש כי לא זה היה המצב במועד הקובע, וכי חלקה 50 לא הייתה רשומה כ"דרך", ואף לא הייתה בבעלות המדינה. טענת ב"כ המבקש כי חלקה 50 מופיעה כבר בתוכנית משמ/58(גז) משנת 1987 (ת/7), שלפיה הוכנה ואושרה התוכנית לאיחוד וחלוקה של חלקה 41 החדשה בשנים 1996-1997 - אינה מובנת. חלקה 50 אינה מופיעה במשמ/58(גז), שהרי היא בוטלה ונבלעה בחלקה 41 בתוכנית החדשה. 10. מן הראיות שהובאו עולה כי חלקה 50 שימשה בפועל במועד הקובע כדרך (כביש כניסה למושב נחלים), ועל כך אין מחלוקת. אך אין כל ראיה כי הדבר נעשה על דרך של הפקעה, או תחת האיום של הפקעה. בנסח רישום המקרקעין אין ציון של הפקעה, והחלקה לא נרשמה על שם המדינה, כפי שהיה צריך להיות במקרה של הפקעה, וכפי שנעשה לאחר המועד הקובע כאשר חלקה 51 נבלעה בחלקה 41 שהפכה לדרך ונרשמה על שם המדינה). בסעיף 16 לתוכנית משמ/58(גז) משנת 1987 נאמר כי דרכים מקומיות המחברות מגרשים בתוך היישוב, או המחברות ישובים לדרך אזורית, תופקענה ותרשמנה על שם הרשות המקומית. לא כך נעשה בנוגע לחלקה 50, המחברת את נחלים לכביש 40: החלקה נותרה רשומה על שם קק"ל עד למועד הקובע בשנת 1995, ומעולם לא הופקעה. החלקה אמנם שימשה בפועל לצורכי דרך, אך בהחלט יתכן שהדבר נעשה בהסכמת הבעלים לצורך נוחות הגישה לחלקות חקלאיות אחרות. מכל מקום, לא הובאה ראיה כלשהי לגבי האופן בו הפכה חלקה 50 לדרך, ואין כל ראיה על כך שהיא ניטלה מבעליה בכפיה או בכל דרך אחרת על ידי רשות ציבורית. 11. ב"כ המבקש טוען כי יש להתייחס אל חלקה 50 כאל שטח שהופקע או הופרש לצורכי ציבור, הואיל ושימש בפועל לצורכי ציבור. טענה זו הוא מבסס על ההלכה שנפסקה בע"א 6663/93 צאיג נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשל"צ, פ"ד נה(1) 49. בפרשת צאיג נדון מקרה בו הועברה מרצון וללא תמורה חלקה שבבעלות העותרים, לצורך סלילת דרך שאוחדה לחלקה שנרשמה על שם העירייה. כב' השופט י' זמיר הבהיר כי סעיף 2(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה, אשר מחייב חישוב מצטבר של השטח הכולל שהופקע מחלקה ללא תשלום פיצויים, מתייחס לשטח ש"נרכש מכוח חוק רכישה", והמונח "נרכש" - אין פירושו בהכרח "הופקע"; רכישה יכולה להיעשות גם שלא בדרך הפקעה (פסקה 18). חוקי ההפקעה השונים מאפשרים רכישה בכפיה או רכישה בהעברה מרצון, קרי: בהסכם עם בעל המקרקעין. כאשר העברת המקרקעין לרשות נעשית מרצון וללא קבלת פיצוי, תחת האיום או הצפי של הפקעה - יש לראות בה משום הפקעה לעניין חישוב השטח הכולל שהופקע מן החלקה (פסקה 18). הלכה זו הוכפפה לשלושה תנאים, וכדברי כב' השופט י' זמיר (פסקה 19): "כלל זה כפוף לשלושה חריגים. ראשית, כאשר סעיף 2(א) של החוק לתיקון דיני הרכישה קובע תקרה לשטח שניתן להפקיע ללא תשלום פיצויים, הוא מתייחס רק אל "השטח הכולל, שנרכש ללא תשלום פיצויים". ראו לעיל פיסקה 12. כלומר, שטח זה אינו כולל שטח שנרכש בתשלום פיצויים. לפיכך, העברה מרצון של מקרקעין תיחשב כהפקעה, לצורך חישוב השטח הפטור מתשלום פיצויים, רק אם נעשתה ללא תמורה כספית (או תמורה אחרת שיש לה שווי כספי) מן הרשות המפקיעה. שנית, סעיף 2(א) של החוק לתיקון דיני הרכישה חל רק על רכישה "מכוח חוק רכישה". אמנם, כאמור, רכישה כוללת גם העברה מרצון, אך רק אם אפשר לומר שההעברה נעשתה מכוח חוק רכישה. מה פירוש? שהעברת המקרקעין נעשתה משום שחוק רכישה איפשר להפקיע את המקרקעין, והיה יסוד להניח כי המקרקעין, אילולא הועברו מרצון, היו מופקעים מכוח חוק זה. במצב זה אפשר לומר כי ההעברה נעשתה מכוח חוק רכישה, שהרי ללא כוחו של החוק, המרחף כאיום מעל המקרקעין, הבעלים לא היה מעביר אותם אל הרשות המפקיעה. ושלישית, לפי סעיף 4(1) של החוק לתיקון דיני הרכישה, "לענין חישוב האחוזים של חלקה שמותר לרכוש לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים - (1) אין מביאים בחשבון רכישה מכוח חלוקה חדשה לפי סעיף 20א לפקודת בנין ערים, 1936, ולפי סימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965". ומדוע? משום שחלוקה מחדש (רפרצלציה) מיטיבה באופן ישיר עם הבעלים של המקרקעין..." (לענין הפרשה לצורכי ציבור במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה ראה גם: בג"ץ 318/61 וולמן נ' שר הפנים, פ"ד טז' 766). 12. נסיבות המקרה שבפני שונות לחלוטין מאלו שנדונו בפרשת צאיג, ואין מקום להחילה על חלקה 50. כב' השופט י' זמיר התייחס למקרה בו "הבעלים מעביר את המקרקעין אל הרשות המינהלית... בצל הצפיה, ואולי נכון יותר לומר תחת איום של הפקעה... לצרכי ציבור ללא פיצויים" (פסקה 18). במקרה דנא, חלקה 50 לא הועברה לבעלותה של המדינה - לא בהפקעה ולא מרצון - וגם לא נרשמה על שם המדינה. במועד הקובע היא היתה בבעלות קק"ל, והיא לא היתה רשומה בלשכת רישום המקרקעין כ"דרך". זאת ועוד, אין כל ראיה שחלקה 50 הפכה בשלב כלשהו לדרך בשל הצפי או האיום של הפקעה לפי אחד מחוקי הרכישה. הנסיבות בהן החלה לשמש בפועל כדרך ציבורית לא הובררו, אך סביר להניח שמושב נחלים (החוכר מקק"ל) העדיף שיעשה בה שימוש ככביש גישה, ולא כקרקע לעיבוד חקלאי. אם צודק ב"כ המבקש בטענתו כי הפיכתה של חלקה 50 לדרך נעשתה עוד בשנת 1987 על-פי משמ/58(גז) (ואינני סבור כך), הרי שהלכת צאיג איננה חלה על הפרשה לצרכי ציבור במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה. 13. לאור האמור לעיל, יש לדחות את טענת המבקש כי יש לכלול במסגרת השטחים שהופרשו לדרכים מן החלקות נשוא התביעה גם את חלקה 50, או כל חלק ממנה. צודקת המשיבה בטענתה, כי לאור הצורך להתעלם מחלקה 50 לעניין ההפקעות ההיסטוריות - יש לקבוע ששיעור השטח שהופקע בעבר לצרכי דרכים ללא תשלום פיצוי, ואשר יש להביאו בחשבון לעניין סעיף 2 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, הוא 10.6% (ולא 11.1% שציין דנוס בחוות דעתו), וזאת לאור עדותו של השמאי בירנבאום (בעמ' 7-8). בירנבאום הבהיר כי חלקה 50 (3,111 מ"ר) מהווה 7.77% מתוך השטח המשוחזר של חלקת האם 43 (40,006 מ"ר), וכי אם תתקבל טענת המשיבה שיש להתעלם מחלקה 50 - כי אז יש להפחית 7.77% אלו מ- 18.33%, שהוא שיעור ההפקעות ההיסטוריות שקבע בחוות דעתו (והכולל את חלקה 50). לפיכך, אישר בירנבאום, שיעור הפקעות העבר ללא חלקה 50 הוא 10.6%. ההפקעה נשוא התביעה בחלקה 48 הינה בשיעור של 16.4%% מן החלקה (ראה סעיף 4 לעיל), כשאליה מצטרפת הפקעה בעבר לצרכי דרכים, שבגינה לא שולם פיצוי, בשיעור של 10.6%. לכן סך כל ההפקעות בחלקה 48 לצרכי דרכים, לעניין סעיף 2 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, הינו 27%. ההפקעה נשוא התביעה בחלקה 49 (כיום 62) הינה בשיעור של 5.3% מן החלקה (ראה סעיף 4 לעיל), כשאליה מצטרפת הפקעה בעבר לצרכי דרכים, שבגינה לא שולם פיצוי, בשיעור של 10.6%. לכן סך כל ההפקעות בחלקה 62 (לשעבר 49) לצרכי דרכים, לעניין סעיף 2 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, הינו 15.9%. לאור ממצאים עובדתיים אלו יש להמשיך ולבחון את טענות המבקש, כי יש להביא בחשבון גם את ההפקעות ההיסטוריות לצרכי צנרת דלק ומים של קמ"ד, קצא"א ומקורות, וכי בכל מקרה יש לשלם פיצוי בהפקעה נשוא התביעה בגין כל השטח המופקע, ללא הפחתה של 25% משטח החלקות. (2) הנחת צנרת תת-קרקעית לדלק ומים על ידי קמ"ד, קצא"א ומקורות 14. ביום 9.10.80 פורסמה ברשומות הודעה בעניין הפקעת זכויות במקרקעי המבקש לטובת קו מוצרי דלק בע"מ (קמ"ד). בהודעה, שפורסמה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות") נאמר כי: "השימוש ברצועת הקרקע המתוארת בתוספת דרושה (כך במקור) לתקופה של 49 שנים לחברת קו מוצרי דלק בע"מ לצרכי ציבור, לשם הנחת צינור להעברת דלק ואחזקתו, כולל זכות מלאה לחברת קו מוצרי דלק בע"מ, לשלוחיה, לסוכניה ולכל אדם שהיא הרשתה לו להכנס לקרקע, לעבור בה למטרת הנחת הצינור ואחזקתו, לביקורת ותיקונים, הסרת הצינור והחלפתו, וכי חברת קו מוצרי דלק בע"מ מוכנה לשאת ולתת בדבר רכישת זכות השימוש האמורה". לפיכך הוצע בהודעה לכל בעל זכות בקרקע הדורש פיצוי בגין ההפקעה לפנות לקמ"ד. 15. ביום 5.8.90 פורסמה ברשומות הודעה בעניין הפקעת זכויות במקרקעי המבקש לטובת חברת קו צינור אילת אשקלון (קצא"א). בהודעה, שפורסמה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות נאמר כי: "זיקת ההנאה והשימוש בקרקע המתוארת בתוספת דרושים לשר האוצר לצרכי ציבור עד ליום 25 במרס 2018, כדי להעניק זכויות משנה על פיהם לחברת קו-צינור אילת אשקלון בע"מ, לשם הנחת קו צינור להולכת נפט גולמי... ולבנות, לתחזק ולהפעיל את קו-הצינור, להסירו או להחליפה. על כל אדם, לרבות בעלי הקרקע... ייאסר להשתמש בקרקע לשם הנחת צינורות, בנייה, שתילת עצים או לשם כל שימוש אחר העלול להזיק או להפריע לקו-הצינור". בצו גם נאמר כי שר האוצר מוכן לנהל משא ומתן "בדבר רכישת זיקת ההנאה והשימוש האמור", וכי כל התובע פיצוי בגין הפקעת הזכויות יוכל לפנות לקצא"א. ביום 27.8.90 נמסרה למבקש הודעה לפיה הוא נדרש למסור ללא דיחוי את החזקה במקרקעין המופקעים לצורך הנחת צינור הדלק. בהודעה שפורסמה ברשומות ביום 31.12.91 לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, והמתייחסת למקרקעין שהזכויות בהם הופקעו לפי ההודעה מיום 5.8.90, נאמר כי: "זיקת הנאה ושימוש בקרקע המתוארת בתוספת... יהיו לקניינה הגמור והמוחלט של מדינת ישראל החל מיום פרסום הודעה זו ברשומות עד יום 25 במרס 2018". 16. לפי התוספת לשני צווים הללו, וכאמור בחוות דעתו של השמאי בירנבאום (עמ' 11), השטח הכולל המופקע לטובת קמ"ד וקצא"א הוא 1650 מ"ר בחלקה 62 (לשעבר 49) ו- 855 מ"ר בחלקה 48. מדובר ברצועה שרוחבה הוא 15 מ' (10 מ' לקמ"ד ו- 5 מ' לקצא"א), ואורכה 57 מ' בחלקה 48 ו- 110 מ' בחלקה 62. השמאי דנוס לא התייחס לשאלת השטח המופקע בחוות דעתו, אך אמר בעדותו, לפי מדידה גרפית של תשריט ההפקעה (ת/3), כי השטח גדול עוד יותר מזה שציין בירנבאום (עמ' 24). טענת המשיבה בסיכומיה כי המבקש לא הוכיח את השטחים שהופקעו לצרכי הנחת צנרת איננה מובנת, כאשר שטחים אלו נקבעו בחוות דעתו של בירנבאום, לא נסתרו בחוות דעתו של דנוס ובירנבאום כלל לא נשאל בעניין בחקירתו הנגדית. יש לקבל, אפוא, את חוות דעתו של בירנבאום בנקודה זו: המשיבה לא סתרה את חוות דעתו, ואילו המבקש איננו יכול לטעון בסיכומיו (על סמך עדותו של דנוס) לשטח גדול יותר מזה שקבע המומחה מטעמו, ומזה שנטען בכתב התביעה ונספחיו ובתצהיר המבקש (סעיף 7.3). 17. מקובלת עלי טענת המשיבה כי אין להתחשב בהפקעות הקודמות שנעשו לטובת קמ"ד וקצא"א, משום שהמבקש קיבל פיצויי הפקעה בגינם. הפקעות אלו נעשו לפי פקודת הקרקעות, אשר מאפשרת הפקעה של עד רבע משטח המגרש בלא תשלום פיצויים רק לצרכי הרחבת דרכים וסלילתן או התקנת מגרשי משחקים או נופש (סעיף 20(2) לפקודה). בכל מקרה אחר חל הכלל הקבוע בסעיף 3(ד) לפקודה, לפיו סמכותו של שר האוצר לרכוש זכויות במקרקעין לצרכי ציבור מותנית בתשלום פיצויים או תמורה כאמור בפקודה. בית המשפט העליון חזר והבהיר כי העיקרון הכללי הוא שאין הפקעה ללא פיצויים, אלא אם כן ברור וגלוי שהמחוקק התכוון לשלול את הזכות לפיצוי (ראה: א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שביעית, תשס"ח-2008, כרך א', עמ' 269, וההלכות שצוטטו בה"ש 1, וכן הלכת צאיג הנ"ל, בעמ' 67). הרעיון העומד מאחורי שלילת הפיצויים הוא, שבעל המקרקעין המופקעים הפיק רווח או טובת הנאה מפיתוחם או השבחתם עקב ביצוע מטרת ההפקעה, כמו למשל במקרה של סלילת דרך חדשה (ראה: ע"א 813/03 עיריית נצרת נ' ג'י.בי. טורס בע"מ, פ"ד נח(5) 664, 670). במקרה דנא, מתייחסת הרכישה לצרכי ציבור לזכויות השימוש וזיקת הנאה ברצועת קרקע למטרת הנחת צינורות דלק ואחזקתם. אין זו אחת מן המטרות הנזכרות בסעיף 20(2) לפקודה, וגם אין מדובר במקרה שבו ההפקעה משביחה את הקרקע; לכן, קיימת חובת תשלום פיצויים לפי הפקודה (ראה ספרו הנ"ל של א' קמר, בעמ' 273). פיצויים שכאלו אכן שולמו למבקש. 18. אשר להפקעה לטובת קצא"א, לא יכולה להיות מחלוקת על תשלום הפיצויים, שכן המבקש הגיש נגד המדינה ונגד קצא"א תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת הזכויות לטובת קצא"א בחלקות נשוא התביעה (ה"פ 1853/91 אוזונוביץ' נ' מדינת ישראל, לא פורסם (3.11.93), שצורף כנספח ד'1 לכתב התשובה). כבוד הנשיא א' גורן פסק למבקש פיצוי בגין הפקעה זו בסך של 17,500 דולר. המדינה ערערה על פסק הדין, ובהסכמת הצדדים פסק בית המשפט העליון כי סכום הפיצוי יופחת ב-5,000 דולר (ע"א 7026/93 מדינת ישראל נ' אוזונוביץ', לא פורסם (16.5.96), שצורף כנספח ד'3 לכתב התשובה). כבוד הנשיא גורן פסק במפורש כי הזכות שהופקעה היא זיקת הנאה ושימוש במקרקעין, שאין עמם חזקה (עמ' 8-7; וראה גם ע"א 103/87 קמ"ד נ' מנהל מס רכוש, פ"ד מד(1) 828, פסקה 6, בו נפסק כי הפקעה מהסוג שנעשה במקרה דנא היא מגבלת שימוש שאינה כרוכה בשלילת החזקה מן הבעלים). טענת המבקש כי מדובר בשלילת החזקה נדחתה, והוא עצמו לא טען באותו הליך כי מדובר בהפקעת זכות הבעלות. לכן אין לקבל טענה זו גם בהליך זה. ההודעה שפורסמה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, הקובעת כי הזכויות המופקעות יהיו לקניינה הגמור והמוחלט של המדינה, מתייחסות לאותן זכויות שהופקעו, קרי: זכות השימוש וזיקת ההנאה. אינני מקבל את טענת המבקש (הנסמכת על האמור בספרו הנ"ל של א' קמר בעמ' 262-261), כי לא ניתן לפרסם הודעת הקניה לגבי זכות שימוש או זיקת הנאה שהופקעו. סעיף 19 לפקודה מסמיך את שר האוצר לפרסם הודעת הקניה לגבי קרקע שלגביה פורסמה הודעה לפי סעיף 5 לפקודה, כאשר סעיף 5 מתייחס להודעה על רכישת "כל קרקע לצורך ציבורי". המונח "קרקע" מוגדר בסעיף 1 לפקודה ככולל "קרקע מכל סוג או מכל צורת חזקה... וכל זכות, טובת הנאה או זכות שימוש בקרקע או במים או עליהם". הגדרה זו כוללת גם זכות שימוש וזיקת הנאה, ולכן ניתן לפרסם לגבי הפקעתן הודעת הקניה (כך נפסק בת.א. (ב"ש) 229/94 מדינת ישראל נ' טחנת קמח בע"מ. בוודאי שאין מקום להסיק מפרסום הודעת הקנייה כי הזכות שהופקעה היא זכות הבעלות, כאשר ברור לחלוטין שהזכות שהופקעה איננה כוללת אפילו את זכות החזקה בקרקע. 19. אשר להפקעה לטובת קמ"ד, טען המבקש בעדותו כי לא קיבל "אפילו לא אגורה" כפיצוי עבור הפגיעה בזכות השימוש בעקבות ההפקעה. לטענתו, הוא קיבל פיצוי רק על נזקים שגרמה לו קמ"ד בעת הנחת צינור הדלק, כולל אובדן רווחים בשל כך שבמשך שנה לא יכול היה לעבד את החלקה (עמ' 5). אולם המבקש עצמו צירף לתצהירו כנספח יד' כתב ויתור וסילוק לקמ"ד מיום 9.9.82 בגין הפיצויים שקיבל בעקבות הפקעת הזכויות בחלקות, והוא אישר בעדותו כי הוא חתום על מסמך זה (עמ' 5). בנסיבות אלו קשה להבין את התנגדות ב"כ המבקש לקבילות המסמך, כמו גם את טענתו הלא-נכונה של המבקש כי לא קיבל פיצויים עבור הפקעת הזכויות. ממסמך זה עולה כי המבקש אכן פוצה בגין נזקים שנגרמו לחלקות בעת הנחת הצנרת, אך עיקר הפיצוי (2,128.50 ₪) שולם למבקש בגין "מגבלות שימוש ונטיעה בעתיד שטח 2.15 ד' לפי 990 ₪ הד". המבקש הצהיר במסמך זה כי "אין לי ולא תהיינה לי תביעות נוספות איזו שהן בגין הנזק שתואר לעיל ו/או בגין סיבות אחרות איזו שהן כלפי החברה...". הואיל והזכות שהופקעה לטובת קמ"ד הייתה שימוש ברצועה תת קרקעית למשך 49 שנים, שולם למבקש פיצוי עבור "מגבלות שימוש ונטיעה בעתיד". אלו הם פיצויי הפקעה לכל דבר ועניין. המבקש טוען בסיכומיו כי מדובר ב"סכום מגוחך". אולם טענה זו איננה נסמכת על חוות דעת שמאית. בכל מקרה, אם הפיצוי ששולם בגין מגבלות השימוש והנטיעה בעתיד לא היה הולם, היה על המבקש להגיש תביעה נגד קמ"ד, כפי שהגיש נגד קצא"א. אם לא עשה כן, כנראה שסבר שהפיצוי שקיבל הולם, וכי מדובר בפיצויי הפקעה. יש לציין בהקשר זה שהפקעת הרצועה התת-קרקעית לא מנעה מן המבקש לעבד את הקרקע: הוא אישר כי הנזק התבטא בחוסר יכולת לעבד את החלקה במשך עונה אחת, וכי לא נמנע ממנו להמשיך ולעבד אותה מעל קווי הדלק, לפחות באופן חלקי (עמ' 5). כך העיד גם בתצהירו מר שלמה גולדשטיין, הממונה על פינויים והפקעות במע"צ, כי ההפקעות לטובת קצא"א וקמ"ד לא מנעו מן המבקש להמשיך ולהשתמש במקרקעין לצרכי חקלאות, ולמיטב ידיעתו הוא גם עשה כן, לפחות בחלק מהזמן (סעיף 3). בעדותו הבהיר גולדשטיין כי אין מניעה לבצע עבודות בשטח שבו מוטמנים הצינורות עד לעומק מסוים, וניתן גם לנצל שטח זה לסלילת דרך כאשר מתכננים תוכנית. כך גם אין מניעה להניח צינור מים בשטח שהופקע (עמ' 11). 20. הואיל וההפקעות לטובת קמ"ד וקצא"א נעשו כנגד תשלום פיצויים, אין חל עליהם סעיף 2 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, אשר מתייחס ל"שטח הכולל, שנרכש ללא תשלום פיצויים בכל רכישות אלה ביחד". לצורך חישוב השטח הכולל שהופקע, לעניין סעיף 2 הנ"ל, אין להביא בחשבון הפקעות היסטוריות שבגינן שולמו פיצויים, כפי שהבהיר כב' השופט י' זמיר בענין צאיג (ראה הציטוט בסעיף 11 לעיל). לפיכך, אין צורך להכריע בטענתה החלופית של המשיבה, לפיה אין להביא בחשבון לעניין סעיף 2 הנ"ל הפקעת זכות שימוש וזיקת הנאה לתקופה קצובה. עובדה היא שהמדינה סברה - ולדעתי בדין סברה כך - שיש מקום לשלם פיצויים למבקש בגין הפקעת זכויות אלו. במקרה שבפנינו מדובר ברכישה כפויה לפי סעיף 3(ד) לפקודת הקרקעות, המסמיכה את שר האוצר "להטיל כל זכות שימוש על כל קרקע או כל הגבלה אחרת על השימוש בכל זכות הקשורה בבעלות על אותה קרקע, בשלמו אותם פיצויים או אותה תמורה כפי שיוסכם עליהם או כפי שיוחלט על פי הוראות הפקודה הזאת". 21. במסגרת ההפקעה שלפנינו נרשמה זיקת הנאה לטובת קמ"ד וקצא"א, המאפשרת להם הנחת הצינורות ותחזוקתם, וכן הוטלו מגבלות שימוש על בעלי הקרקע לתקופה של כמה עשרות שנים (איסור בנייה, שתילת עצים וכל שימוש העלול להפריע לקו-הצינור). כפי שהסביר כבוד הנשיא מ' שמגר בע"א 103/87 קו מוצרי דלק בע"מ נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים, פ"ד מד (1) 828, 834, מדובר במגבלת שימוש האוסרת נטיעת עצים עמוקי שורש שאיננה כרוכה בשלילת החזקה מן הבעלים; החזקה נשמרת בידי הבעלים, אם כי המקרקעין כפופים לזכויות קמ"ד, שבגינם שולם פיצוי לבעלים. כך קבע גם כבוד הנשיא א' גורן בתביעה שהגיש המבקש נגד המדינה בגין הפקעת זיקת ההנאה על-ידי קצא"א בחלקות נשוא התביעה (ה"פ 1853/91 אוזונוביץ' נ' מדינת ישראל, לא פורסם (3.11.93), עמ' 8-7, שצורף כנספח ד'1 לכתב התשובה). זאת ועוד, הזכות שהופקעה איננה נוגעת לרובד העליון של הקרקע, אלא לשטח שמתחתיה, והמבקש יכול לנצל את הקרקע לשימוש חקלאי (זה ייעוד הקרקע לפי התב"ע החלה), ובלבד שלא ייטע עצים מעמיקי שורש. אך עדיין קיימת חובת תשלום פיצויים גם בגין הפקעה זו, כפי שניתן ללמוד מהוראת סעיף 3(ד) לפקודת הקרקעות, וכפי שנעשה בפועל (שאלת הפיצוי בגין הפקעת זכויות במרחב התת קרקעי הושארה פתוחה על-ידי כבוד הנשיא א' ברק בע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל, פ"ד נז(1), 817, פסקה 3, וכן ראה מאמרו של ח' זנדברג, "חלוקה ורישום תלת-מימדיים של המרחב התת קרקעי", ספר וייסמן בעריכת ש' לרנר וד' לוינסון-זמיר, תשס"ב, עמ' 281). שאלות נכבדות אלו אינן דורשות הכרעה בתיק זה, כאשר הוכח שלמבקש שולמו פיצויים בגין הפקעת זכות השימוש וזיקת ההנאה לתקופה קצובה. לאור כל האמור לעיל, אין להביא במניין ההפקעות ההיסטוריות בחלקות נשוא התביעה את ההפקעות לטובת קמ"ד וקצא"א, לעניין סעיף 2 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור. 22. מחוות דעתו של השמאי בירנבאום (עמ' 12), עולה כי בנוסף להפקעות ההיסטוריות של קמ"ד וקצא"א הניחה חברת "מקורות" צינור מים בחלקות נשוא התביעה. בחלקה 48 תופס הצינור שטח של 117.5 מ"ר, ובחלקה 49 (כיום 62) תופס הצינור שטח של 275 מ"ר. נתונים אלו לא נסתרו על ידי המשיבה, שלא התייחסה אליהם גם בסיכומיה. המבקש טען בעדותו כי צינור המים של מקורות שהולך למושב נחלים הונח בשנת 1950, וכי הוא מופיע במפות של חברת "דלק"; הוא סימן בעט צהוב את המיקום בו עובר קו המים על גבי נספח י' לתצהירו, שבו לא מסומן צינור מים (עמ' 3). המפות אליהן הפנה המבקש לא צורפו לתצהירו ולא הוגשו כראיה. גם נספח י' שצורף לתצהירו של המבקש הינו רק חלק מן התרשים, ולא היה בידי המבקש התרשים המלא (עמ' 3 לעדותו). לעומת זאת הוגש תרשים שערך המודד של מע"צ יאיר שילה (ת/1) בשנת 2001, ובו אין סימון של צינור המים (עמ' 4-3 לעדות המבקש). אך השמאי דנוס אישר בחקירתו הנגדית כי על פי תרשים ההפקעות ת/3 משנת 1999, מופיע צינור המים של מקורות, ובהערה 8 לתרשים רשם המודד על פי הצהרת המבקש כי מדובר בקו מים של 8 אינץ' בתחום חלקות 48 ו-62. הערה זו נרשמה על פי הצהרת המבקש, כפי שנרשם בה, שכן לא ניתן היה לראות את קו המים המוטמן באדמה (דנוס בעמ' 23). דנוס ציין כי זו פעם ראשונה שהוא נתקל בכך שמודד משרטט קו מים או נפט על סמך הצהרה של בעל הקרקע, שהוא איננו יכול לאמת אותה. 23. טענת המבקש בעניין קיומו של צינור המים נתמכת גם בתצהירו של אהרון קוטה, שצורף לכתב התשובה (סעיף 5). הלה שימש כממונה מקרקעין בחברת מקורות, והוא מאשר כי צינור מים בקוטר 8 אינץ' הונח "במקביל לרצועת הדלק של קצא"א וקמ"ד"; אלא שלטענתו צינור זה הונח על-ידי מושב נחלים, ואין לו כל קשר למקורות. זאת ועוד, השמאי דנוס ציין בעדותו כי צינור המים איננו תופס שטח נוסף, שכן הרוחב הכולל של שלושת הצינורות (קמ"ד, קצא"א ומקורות) הוא 10 מטר לפי מדידה גרפית שערך, ולפיכך השטח שתופס צינור המים חופף לשטח שתופסים צינורות הנפט (עמ' 24). בנסיבות האמורות לעיל, הוכח אמנם שקו צינור מים עובר בחלקות נשוא התביעה במקביל לרצועת הדלק של קצא"א וקמ"ד. אולם לא הוכח שהוא תופס שטח נוסף מעבר לשטח של קצא"א וקמ"ד, וכן לא הוכח כי מדובר בשטח שהופקע על-ידי מאן דהו, או כי השטח נתפס תחת איום של הפקעה לצרכי ציבור. למותר לציין שאין כל רישום בנסח הטאבו בדבר ההפקעה המתייחסת לצינור המים, או בדבר העברת הזכויות בשטח למדינה. בנסיבות אלו, ועל פי הלכת צאיג שבוארה לעיל, אין מדובר בהעברה מרצון שדינה כדין הפקעה, כפי שנפסק גם לגבי חלקה 50 ששימשה כדרך כניסה למושב נחלים (ראה סעיפים 12-11 לעיל). לכן, אין להתייחס לתפיסת השטח המשמש לצינור מים כהפקעה היסטורית לעניין סעיף 2 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, אף שאין טענה כי שולמו פיצויים בגין תפיסה זו. ג. פגיעה במותר החלקות כתוצאה מן ההפקעה נשוא התביעה 24. על פי סעיף 9(ד)(2) לפקודת הדרכים יש להביא בחשבון לעניין שיעור הפיצויים הניתן בגין הפקעת קרקע שנרכשה לצורך דרך כל פחת בשווי קרקע אחרת השייכת לבעלים, שבגינה יש להוסיף על הפיצוי בגין הפקעה. המבקש טוען כי ההפקעה נשוא התביעה גרמה נזק למותר החלקות נשוא התביעה. לטענת המבקש פגיעה שכזו מהווה שיקול המחייב תשלום פיצויי הפקעה מלאים ללא הפחתה של 25% (עניין שיידון בהמשך), וכן תשלום פיצויים בגין הנזק שנגרם למותר החלקות. 25. השמאי מטעם המבקש, מר בירנבאום, קובע בסעיף 15 לחוות דעתו כי יתרת חלקה 48 (החלק שלא הופקע) נפגעה עקב ניתוקה המוחלט מכביש מס' 40, המהווה את הגישה היחידה לחלקה. יתרת חלקה 62 (לשעבר 49) נפגעה עקב ניתוקה החלקי מכביש מס' 40, המהווה את הגישה החשובה ביותר לחלקה. בירנבאום מסביר בחוות דעתו כי כביש 40 הינו עורק חיוני ליישובים ולחלקות שבאזור, וניתוקן הפיזי של החלקות מכביש זה מהווה פגיעה אנושה בשווי החלקות (עמ' 4). במקום אחד בחוות דעתו של בירנבאום נאמר כי ניתוק זה אירע כתוצאה מהנחת קווי הדלק וצינור המים של קמ"ד, קצא"א ומקורות (עמ' 20 סעיף 15 וכך גם בעמ' 2). אך במקום אחר בחוות הדעת (עמ' 5-4) נאמר כי במסגרת סלילת כביש 471, שלצורך סלילתו בוצעה ההפקעה נשוא התביעה, הקימה מע"צ מערכת תעלות ניקוז האוספות את מי הגשמים, ואלו מרוכזות לתעלה אחת החוצה את כביש 40 אל חזית החלקות נשוא התביעה (להלן: "התעלה"). תעלה זו הינה ברוחב של 18 מטר ובעומק של כ-4 מטר בחזית החלקות נשוא התביעה. מדובר, למעשה, בוואדי עמוק שלא ניתן לחצות אותו, והוא מגודר משני צדדיו (לחוות הדעת צורפו תמונות הממחישות תעלה זו). בפעולה זו - טוען בירנבאום - מנעה מע"צ לחלוטין את הגישה לחלקה 48, ואת מרבית הגישה לחלקה 49 (62). החלקות ממוקמות במקום אטרקטיבי, וממתינות לתכנון מסחרי הצפוי בהן, ועתה הן נפגעו קשות בעקבות ניתוקן מכביש 40. בעדותו אמר בירנבאום: "התעלה הזו חסמה לחלוטין גישה מכל דרך תב"עית. היום אין גישה מאף דרך לחלקה 48, ומגיעים אליה דרך חלקה 49, שהיא גם בבעלותו של המבקש (חלקה 62 דהיום). לחלקה 48 אין גישה עצמאית אלא דרך חלקות אחרות... בעבר היה גישה מכביש 40, אפשר היה להגיע כמובן גם דרך חלקות של אחרים" (עמ' 7). בגין נזק זה מעריך השמאי בירנבאום שהפגיעה ביתרת חלקה 48 היא בשיעור של 65% משוויה, בעוד שהפגיעה ביתרת חלקה 49 היא בשיעור של 35% משוויה (סעיף 15). העובדות דלעיל המופיעות בתצהירו של בירנבאום נתמכות גם בתצהיר המבקש (סעיף 13) ובעדותו (עמ' 4). המבקש העיד כי מעולם לא הייתה קיימת תעלת ניקוז בין כביש 40 לבין החלקות נשוא התביעה. 26. השמאי דנוס קובע בחוות דעתו (סעיף 5.3) כי יתרת החלקות אינן מאבדות מערכן החקלאי והתכנוני. קביעה זו נעשית במשפט אחד קצר, ללא התייחסות לבעיה הנוצרת מקיומה של התעלה וניתוקן של החלקות מכביש 40, שכן חוות הדעת נכתבה בשנת 2000, לפני שנסלל כביש 40 ונעשתה תעלת הניקוז (עדות דנוס בעמ' 14). בחקירתו הנגדית טען דנוס כי לא ייתכן מצב שבו חוסמים גישה לחלקה; ברגע שכביש 40 הוכרז כדרך ארצית חייבים לתת לחלקה כניסה אחרת. אך הוא הסכים כי לאחר חפירת תעלת הניקוז בשנת 2001 לא ניתן לגשת לחלקה 48 מכביש 40, אף שחלקה זו פונה בחזיתה המערבית לכביש 40. ב"כ המשיבה טוען כי דנוס אמר בעדותו שגם בשנת 1995 לא הייתה גישה מכביש 40 לחלקה 48. אך אם קוראים היטב את דברי דנוס בעמודים 14 ו-20-19, ברור לחלוטין שדנוס אישר כי בשנת 1995 היתה גישה לחלקה 48 דרך כביש 40 (בחזית המערבית) - אם כי לא היתה זו דרך גישה רשמית וסטטוטורית - וזאת בנוסף לאפשרות גישה לחלקה זו גם באמצעות דרך מתרוכה בחזיתה המזרחית (דנוס סימן אותה על גבי ת/5, שהוא תרשים החלקה). לכן אמר דנוס כי לחלקה 40 "היתה גם חזית מזרחית לדרך מתרוכה" (עמ' 14- ההדגשה שלי: ע.ב.). דנוס אף ציין בעדותו כי על פי תוכנית לשינוי ייעוד שהגיש המבקש בשנת 1990 (חמש שנים לפני המועד הקובע) ניתן להיווכח כי תוכננה גישה אל החלקות שלא דרך כביש 40, וזאת דרך כביש נחלים וכן דרך המתרוכה, שכן גם למבקש היה ברור בשנת 1990 שאין גישה לחלקות שלו מכביש 40 (עמ' 20-19). עדותו של דנוס בשאלת קיומה של דרך מתרוכה נותרה בלתי ברורה, שכן לאחר שהוצגו לו שאלות נוספות בנושא, ותצלום אווירי משנת 2006, הוא העיד כי המתרוכה נעלמה ואין היא מופיעה בצילום, וכן אמר כי היא לא הייתה קיימת גם בשנת 1995, שהוא המועד הקובע (עמ' 19-18). זאת ועוד, דנוס אמר בעדותו כי מע"צ מחויבת לאפשר גישה לחלקה 48, במידה ולא תהיה קיימת אפשרות גישה דרך חלקה 49 (62) שבבעלות המבקש, ולצורך כך היא תוכל להכשיר דרך שירות המובילה לחלקה מכביש 40, ללא צורך בתב"ע, וזאת בתחומי חלקה 49 ההיסטורית הרשומה כיום על שם המדינה. דבר זה לא נעשה עד כה כיוון שהמבקש הגיש תוכנית מאוחדת לחמש החלקות שבבעלותו (30 דונם), שבה נקבעו דרכי גישה מדרום וממזרח (עמ' 21-20). לכן העריך דנוס בחוות דעתו את שווי הקרקע נשוא התביעה, לצורך פיצויי הפקעה, בשיעור של 40 דולר למ"ר, בעוד ששווי קרקע חקלאית באזור הוא 3 דולר למ"ר, שכן הוא יצא מתוך הנחה שמדובר בקרקע בעלת פוטנציאל לשינוי ייעוד לגבי 5 החלקות של המבקש (עמ' 21 לעדותו). אכן, המבקש קיבל ביום 15.10.02 הצעה לעסקת קומבינציה בחלקות לפי שווי של 20 דולר למ"ר, וזאת לאחר שתעלת הניקוז כבר הייתה קיימת (נ/2 ועמ' 5 לעדות המבקש). בהצעה, המתייחסת לשטח הכולל את 5 חלקות המבקש, נאמר על ידי חברת ל.א. שטרית נכסים בע"מ כי הם "מעריכים את הפוטנציאל הרב הטמון בו בהתחשב בייעודו המתוכנן ובמיקומו האידיאלי לצרכים שלנו". המשיבה מצביעה על נתון זה להוכחת טענתה שתעלת הניקוז לא פגעה בשווי החלקה. 27. שלמה גולדשטיין, הממונה על הפקעות במע"צ, אומר בתצהירו כי החלקות נשוא התביעה לא היו מחוברות לכביש 40 גם לפני ההפקעה לפני התביעה, וזה היה מצב מאז תחילת שנות השבעים; במועד ההפקעה הייתה קיימת תעלה בין החלקות לבין כביש 40, שאמנם הייתה קטנה יותר מהתעלה שנסללה כיום, אך היא מנעה מעבר לכביש 40. כמו כן, לאור החלקות היו נטועים עצי אקליפטוס שהפרידו בינם לבין כביש 40. לדבריו, כיום יכול המבקש להיכנס לחלקות שלו דרך כביש הכניסה למושב נחלים, וכך הוא עשה גם בעבר. כך גם תכנן המבקש את הכניסה לחלקות בתכנית לשינוי ייעוד שהגיש לאישור, ואשר נדחתה על ידי הוועדה המחוזית: הכניסה תוכננה דרך כביש הכניסה לנחלים (סעיפים 4-7 לתצהיר). המבקש עצמו אמר בעדותו כי היה מגיע לחלקות שלו "גם מכביש 40 וגם מהכביש הפנימי של מושב נחלים" (עמ' 4). בעדותו אמר גולדשטיין כי הוא מכיר את השטח היטב (עמ' 9), והוא חזר ואמר כי מאז שנת 1970 לא היה מעבר פיסי לחלקות מכביש 40 בשל קיומה של תעלה ושורת אקליפטוסים; אם מישהו היה עושה חיבור שכזה - מע"צ הייתה מנתקת אותו (עמ' 12). גם בעדותו ציין כי המבקש נכנס לחלקה גם לפני ההפקעה דרך כביש הכניסה לנחלים (עמ' 12). אך בהמשך דבריו התברר שגישה זו לחלקה 48 עוברת דרך חלקה 49 (כיום 62), שאף היא בבעלות המבקשת היום - כלומר, אין לחלקה גישה עצמאית (עמ' 12-13). 28. השמאי מטעם המבקש, מר בירנבאום, טען גם בעדותו כי אין כל דרך להגיע כיום לחלקה 48 אלא דרך חלקה 49, וכי תעלת הניקוז שבוצעה בשנת 2001 חסמה לחלוטין כל גישה לחלקות מדרך כלשהי המופיעה בתכניות (עמ' 7). הוא טען (לא ברור על סמך מה) כי בעבר הייתה גישה מכביש 40, במקביל לגישה דרך חלקות של אחרים, אך לא היתה בפיו תשובה לכך שכביש 40 הוא כביש מהיר אשר על פי הוראות תמ"א/3 אי אפשר ליצור כניסות ויציאות ממנו בין צמתים מאושרים (עמ' 7). זאת ועוד, לאור עדותו של גולדשטיין, ובהתחשב בכך שכביש 40 הינו דרך מהירה, יש להטיל ספק גם בטענת המבקש כי הגישה לחלקות במועד הקובע הייתה דרך כביש 40, והמבקש עצמו העיד כי הגישה הייתה גם בדרך אחרת. עובדה היא שהמבקש הגיש בשנת 1990, חמש שנים לפני המועד הקובע, תוכנית שינוי ייעוד לגבי החלקות, שבה הגישה לחלקות איננה דרך כביש 40, אלא קיימות דרכי גישה אחרות. לבירנבאום אין ידיעה אישית לגבי מצב הגישה לחלקות במועד הקובע, וגם אם הייתה בפועל גישה - לא היתה זו דרך חוקית ומוסדרת, כפי שציינו גולדשטיין והשמאי דנוס. מעדותו של גולדשטיין עולה כי לא היתה גישה מכביש 40 לחלקות מאז שנות ה- 70, בשל קיומה של תעלה קטנה ושורת אקליפטוסים, וכי דרך הגישה לחלקות היתה דרך כביש הכניסה לנחלים, שזו גם דרך הגישה המופיעה בתוכנית שהגיש המבקש בשנת 1990. עוד יש לציין כי לא מצאתי בתצהירו של המבקש, או בחוות דעתו של בירנבאום, אמירה לפיה הייתה למבקש גישה מוסדרת לכביש 40 מן החלקות נשוא התביעה במועד הקובע (ראה סעיף 13 לתצהיר המבקש ועמ' 5-3 לחוות דעת בירנבאום). בירנבאום טורח לציין במפורש בחוות דעתו (בעמ' 3), כי קיימת גישה מכביש 40 למתקן של מקורות הנמצא צפונית לחלקה 48, וכי קיימת גישה שכזו גם לתחנת הדלק הצמודה לחלקה 49. אך לא נאמר שקיימת גישה מכביש 40 לחלקות עצמן. על כל האמור לעיל, יש להוסיף כי בעת חקירתו הנגדית של בירנבאום התברר כי הוא ערך מטעם המבקש חוות דעת שמאית קודמת ביום 1.12.02 (נ/4). בחוות-דעת זו הוא העריך שווי החלקות נשוא התביעה לצורך תשלום פיצויים בגין ההפקעה. מסתבר שבחוות דעת זו, שנכתבה לאחר בניית תעלת הניקוז בשנת 2001, אין כל התייחסות לנושא הפגיעה ביתרת החלקות בשל ההפקעה, ואין כל אזכור של נושא תעלת הניקוז וניתוקן של החלקות מכביש 40. בסעיף 8 לחוות-דעת זו מציין בירנבאום כי הוא הביא בחשבון את מיקום החלקות "במרקם הכללי של כביש 40", כמו גם את "העובדה שעפ"י תכניות עתידיות השטח שבנדון הינו (עדיין) בעל פוטנציאל לבניה למעט השטחים שנפגעו ע"י ההכרזה". בחוות הדעת המאוחרת יותר של בירנבאום, שהוגשה עם כתב התביעה, הוא טוען לקיומו של נזק בשווי בסך 921,137 דולר בגין הפגיעה במותר החלקות, בעוד שפיצויי ההפקעה עצמם מוערכים על ידי בסך של 392,420 דולר (סעיף 15). עובדה זו מטילה צל ממשי על טענת הנזק הגדול המיוחס בחוות הדעת השנייה לתעלת הניקוז וניתוקן של החלקות. סיכומו של דבר: הנזק הנטען הנובע מניתוקן של החלקות מכביש 40 בעקבות ההפקעה לא הוכח. אין הוכחה לכך שהחלקות נשוא התביעה היו תלויות במועד הקובע בדרך גישה חקלאית מכביש 40, וכי הייתה גישה מוסדרת שכזו, וגם לא הוכח שבמצב הקיים לאחר המועד הקובע לא ניתן למצוא פיתרון של דרכי גישה לחלקות אלו. ד. פיצוי בגין כל השטח המופקע 29. המבקש מעלה טענה חלופית, לפיה חייבת המשיבה לפצותו בגין ההפקעה נשוא התביעה למן המטר הראשון המופקע, וזאת גם אם השטח המופקע, בצירוף ההפקעות ההיסטוריות, איננו עולה על רבע משטח החלקות נשוא התביעה. במקרה שבו השטח המופקע עולה על רבע כאמור, קיימת לדעת המבקש חובת פיצוי למן המטר הראשון המופקע, ולא רק בגין השטח העודף על הרבע. ההפקעה במקרה דנא בוצעה מכוח פקודת הדרכים, וסעיף 7 לפקודה קובע לאמור: "לא יהא בעל הקרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע שנלקח גדול מרבע השטח הכולל של החלקה שממנה נלקח: בתנאי שאם הוכח כי אם לא ישולמו לו פיצויים יהא נגרם לו סבל, רשאי שר העבודה או שר התחבורה, לפי שיקול-דעתו, ליתן אותו סכום הפיצויים שימצא לנכון מתוך התחשבות בכל מסיבות העניין". סעיף 8(1) לפקודה קובע: "היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על רבע". הוראה דומה בדבר מתן פיצוי בגין שטח מופקע שאיננו עולה על רבע משטח החלקה מצויה גם בסעיף 20(ג) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), החלה גם על הפקעה שבוצעה לאחת מן המטרות הנזכרות בסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (ובמקרה זה מותר להפקיע ללא תשלום פיצוי עד 40% משטח המגרש). 30. דרישתו של המבקש לקבלת פיצוי בגין כל השטח המופקע, בלא ניכוי השטחים שאינם עולים על רבע מן החלקות, מבוססת בעיקרה על ההלכה שנפסקה בע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, קריית אתא נ' חנה הולצמן, פ"ד נה(4) 629 (12.6.01) (להלן: "הלכת הולצמן"), ועל פסקי דין בבתי המשפט המחוזיים שניתנו בעקבותיה. הלכת הולצמן סטתה מן ההלכה שנפסקה בע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, רמת גן, פ"ד לה(3) 645, שם נפסק כי יש להפחית מסכום פיצויי ההפקעה את הערך שאינו בר-פיצוי (40%), אפילו אם המקרקעין הופקעו בשלמותם. מקל וחומר - כך עולה מהלכת פייצר - רשאית הרשות המפקיעה שלא לשלם פיצוי בגין שטח מופקע שאיננו עולה על רבע מן המגרש (במקרה של הפקעה לפי פקודת הדרכים או פקודת הקרקעות), או 40% מן המגרש (במקרה של הפקעה לפי סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה). אך בפרשת הולצמן שונתה ההלכה, ועתה נפסק כי הרשות המפקיעה איננה רשאית להפחית את הפיצוי לכדי 60% מערכה של חלקה המופקעת בשלמותה. ודוק: הלכת הולצמן איננה חלה, לפחות לא בצורה ישירה, במקרה של הפקעה חלקית של מגרש, ואין היא שוללת את האפשרות לבצע הפקעה חלקית ללא תשלום פיצוי. כך נפסק בדעת רוב (כבוד הנשיא א' ברק, אליו הצטרפה כבוד השופטת ד' ביניש, כתוארה אז, כנגד דעתו החולקת של כבוד השופט א' לוי) בע"א 3819/01 מדינת ישראל נ' איריס אסלן, (27.12.04). כך גם הבהירה כבוד השופטת ד' ביניש, כתוארה אז, בעע"ם 1975/01 ועדה מקומית לתכנון ולבניה, כרמיאל נ' רובינשטיין, פ"ד נו(6) 638, פסקה 5 (9.10.02) באומרה: "כל עוד ההפקעה נמוכה מ-40% מן החלקה, פטורה הרשות מתשלום, ומשעברה סף זה, חייבת היא על-פי ההלכה הנוהגת בתשלום פיצוי עבור כל שטח נוסף שהופקע. החריג היחיד לכלל האמור, שהוכר לאחרונה בפסיקתנו, מתקיים כאשר מופקעת החלקה בשלמותה, ובמצב זה יש לשלם לבעל הקרקע פיצוי מלא בגינה, ללא כל ניכוי. (ראו לעניין זה: ע"א 5546/97, 6417/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא נ' חנה הולצמן, פ"ד נה(4) (להלן: "פרשת הולצמן"). כך גם בענייננו; כל זמן שהרשות אינה מפקיעה את הרצועה הדרומית, ושיעור ההפקעה נותר נמוך מ-40%, היא אינה חייבת בפיצוי בגין ההפקעה עצמה". אולם, חשוב להדגיש שהדיון בפרשת אסלן ובפרשת רובינשטיין הנ"ל לא נסב סביב השאלה האם חייבת הרשות לשלם פיצוי בגין הפקעת שטח שאיננו עולה על 40% משטח החלקה, אלא סביב השאלה האם סביר לנכות במסגרת הערכה שמאית של המקרקעין 40% משווי הקרקע בהתבסס על ההנחה או הנוהג ש-40% אלו יופקעו מן החלקה. בית המשפט פסק בעניין אסלן כי הפחתה שכזו במסגרת שמאות הינה סבירה, שכן הסיכוי שתתבצע הפקעה חלקית ללא תשלום פיצוי מופנם, באופן עקרוני, במחיר השוק של הקרקע. אך כבוד הנשיא א' ברק הדגיש כי מסקנה זו נוגעת לשאלה השמאית, "ולא לקביעה נורמטיבית בדבר תחולת הוראות החוק המתירות הפקעה חלקית ללא פיצוי". 31. למסקנה שונה הגיע בית המשפט העליון בפסק דין מאוחר יותר בע"א 8736/04 אורה כהן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, רעננה, (24.1.06), שאף הוא נגע לשאלת השיקולים השמאיים, ולא לשאלה העקרונית האם ובאילו נסיבות זכאית הרשות המפקיעה להימנע מתשלום פיצוי עבור שטח הנופל מ-40% מן החלקה. דעת הרוב בעניין אורה כהן (כבוד השופטים א' לוי וא' חיות, כנגד דעתו החולקת של כבוד השופט א' רובינשטיין) היתה כי אין מקום להביא בחשבון לצורך קביעת שווי שוק של קרקע, ערב כניסתה לתוקף של תוכנית פוגעת, את האפשרות של הפקעה עתידית ללא תשלום פיצוי. אך מה שחשוב לענייננו הוא הדברים שנאמרו, אגב אורחא, על-ידי כבוד השופט א' לוי, הבאים בהמשך לדעת המיעוט שלו בעניין אסלן הנ"ל. כבוד השופט א' לוי סבר בעניין אורה כהן כי הלכת הולצמן איננה חלה רק במקרה של הפקעת החלקה בשלמותה, ולדעתו "כל הפקעה יש לבחון לגופה ופטור מתשלום פיצויים עד לתקרת 40 האחוזים יוקנה אך משהוכח כי הנכס הנותר השביח, ובאותה מידה של השבחה שצמחה..." (פסקה 5). לכן הסתייג כבוד השופט א' לוי מן הגישה השמאית המאפשרת הפחתה אוטומטית של 40% משווי החלקה בשל הצפי להפקעה ללא פיצוי, ואמר (פסקה 3): "לו צמצמנו עצמנו לפירושה הלשוני, הצר, של הוראת סעיף 190(א)(1) כי אז נמצאנו, על כורחנו, מצדיקים גישה זו, שכן היינו מתירים גריעה מסכום הפיצויים אף במקרים בהם לא גררה ההפקעה השבחה של יתרת הנכס... גישה זו אינה מתיישבת עם הרציונל שעמד, במקור, ברקע לחקיקתה של 'הוראת ההפחתה'". כבוד השופט א' לוי התייחס בעניין זה לפסיקה שהבהירה כי הרציונל העומד מאחורי הוראות החוק המאפשרות הפקעה חלקית ללא פיצוי נעוץ בהשבחה הכרוכה ביישום תכלית ההפקעה (וראה גם: ע"א 474/83 וועדה מקומית לתכנון ולבנייה, ראשון לציון נ' חממי, פ"ד מא (3) 370, 384; הלכת פייצר הנ"ל, בעמ' 649, ושאר ההלכות שצוטטו בפסקה 3 לפסק דינו של כבוד השופט א' לוי הנ"ל בעניין אורה כהן). כאשר צומחת לבעל המקרקעין טובת הנאה מן ההפקעה, יש לקזז מפיצויי ההפקעה המשולמים לו את ערך ההשבחה. אך לגישת כבוד השופט א' לוי, בכל מקרה בו אין השבחה הנובעת מן ההפקעה, יש לשלם פיצוי מלא לבעל הקרקע על כל השטח המופקע, וזאת לאור מעמדה החוקתי של זכות הקניין הקבועה בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. לאור הוראת חוק זו יש לצמצם ככל הניתן פגיעה בבעל המקרקעין בעת ביצוע הפקעה (פסקה 5 בעניין אורה כהן). כבוד השופט א' לוי הוסיף והבהיר בעניין אורה כהן הנ"ל (פסקה 5), כי לדעתו "העיקרון לפיו 'באין השבחה - אין הפחתה'", נובע גם מהלכת הולצמן, אף שזו דנה בהפקעת חלקה בשלמותה. כבוד השופטת ד' דורנר פסקה בעניין הולצמן כי: "תשלום פיצויים בשיעור הנופל מערך המקרקעין שהופקעו יהיה מוצדק רק אם עקב ההפקעה עולה ערך הרכוש שנותר בידי הבעלים או הם זוכים בהנאה שוות ערך אחרת" (עמ' 641). כמו כן ציינה השופטת דורנר: "אפשר לטעון, כי הנוהג שהשתרש, של הפחתת הפיצויים בשיעור מירבי זה (40 אחוזים) מבלי לבחון את השפעת ההפקעה על ערך השטח שלא הופקע או על הנאת הבעלים ממנו, פוגע בשוויון, ובכך פוגע בזכות הקניין במידה העולה על הנדרש" (עמ' 641). הטעם לכך הוא שרק בעלי המקרקעין הדרושים לשימוש הציבור נושאים במימון התועלת הציבורית הכרוכה במימוש התוכנית. 32. המצב המשפטי נכון להיום הוא שאין הלכה ברורה בבית המשפט העליון בשאלה האם ובאילו נסיבות רשאית הרשות המפקיעה להימנע מתשלום פיצויי הפקעה בגין שטח הנופל מרבע מן המגרש המופקע (או 40% במקרה של הפקעה לפי חוק התכנון והבניה). אין עוד מחלוקת כי קיימת חובת תשלום פיצויי הפקעה מלאים בגין כל שטח המגרש כאשר הוא מופקע בשלמותו. אך במקרה של הפקעה חלקית נותרה פתוחה השאלה מה דינה של הפקעה שאיננה מגיעה לכדי רבע או 40% מן המגרש המופקע, ומה הדין במקרה שבו ההפקעה עולה על רבע או 40% מהמגרש המופקע: האם יש לשלם פיצוי רק בגין השטח העודף על הרבע או 40% של המגרש, או שמא יש לשלם פיצוי בגין כל השטח המופקע. דעתו של כבוד השופט א' לוי, כפי שהובעה בעניין אורה כהן, היא כי יש לשלם פיצויי הפקעה בגין כל השטח המופקע, אלא אם כן ההפקעה מצמיחה לבעל המקרקעין השבחה, באותה מידה של ההשבחה שצמחה. דעה דומה משתמעת מדברי כבוד השופטת ד' דורנר בפרשת הולצמן, כמצוטט לעיל. השאלה היא כיצד ניתן ליישב דעה זו עם הוראות החוק הברורות המאפשרות הפקעה של רבע או 40% מהמגרש בלא תשלום פיצויים. הפיתרון לסוגיה זו נעוץ באופן פרשנותה ויישומה של הוראת סעיף 7 לפקודת הדרכים (כמו גם פרשנותם של סעיף 20(2)(ג) לפקודת הקרקעות וסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה). הוראות אלו מעניקות שיקול דעת לשר הממונה להעניק פיצוי מלא או חלקי בגין השטח המופקע שאיננו עולה על רבע (או 40%), אם הדבר מתבקש בנסיבות העניין, וכאשר מתברר שהימנעות מתשלום פיצוי שכזה תגרום נזק ("סבל" כלשון הפקודה) לבעל המקרקעין. סמכות זו, הניתנת להפעלה על ידי השר הממונה "לפי שיקול דעתו", הופכת בנסיבות מסוימות לחובה לשקול את העניין, ולהעניק פיצוי בגין מלוא השטח המופקע. כך פסקו בכמה מקרים בתי המשפט המחוזיים, וערעורים שהוגשו לבית המשפט העליון בעניין זה אוחדו וממתינים להכרעה (ע"א 9333/04, 9826/04, 10754/04, 7530/05, 9060/06, 724/07 ו-8622/07 - להלן: "הערעור המאוחד" ). לאחרונה הוגשה בתיק זה עמדת היועץ המשפטי לממשלה, בה פורטו הקריטריונים שגובשו על דעתו לעניין מתן פיצוי לפי סעיף 7 לפקודת הדרכים, בגין שטח מופקע ששטחו איננו עולה על רבע מהמגרש. להודעה זו של המדינה שהוגשה לבית המשפט העליון אתייחס בהמשך. 33. הפרשנות שמציע המבקש, ואשר תואמת את ההשקפות שהביעו כבוד השופטת ד' דורנר וא' לוי, כאמור לעיל, מבוססת על מעמדה החוקתי של זכות הקניין, המוגנת בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, הקובע כי אין פוגעים בקניינו של אדם. אמנם אין בחוק יסוד זה כדי לפגוע בהוראות חקיקה קודמת (סעיף 10 לחוק היסוד), אך יש לפרש חקיקה קודמת לאורו של חוק היסוד (דברי כבוד הנשיא א' ברק בדנ"פ 2316/95 גנימאת נ' מדינת ישראל, פ"ד מט(4) 589, 653). זה גם היה הבסיס להלכת הולצמן, שם הבהירה כבוד השופטת ד' דורנר כי פגיעה בקניין לצרכי ציבור תיחשב כהולמת את ערכי המדינה, ונעשית לתכלית ראויה, רק במידה שהיא איננה עולה על הנדרש, ולשם כך יש צורך בפיצוי הוגן ושווה-ערך (שם, עמ' 643-642). ב"כ המבקש טוען כי ההפקעה מבוצעת מכוח פקודה מנדטורית שנחקקה על-ידי ריבון זר שלא התחשב יתר על המידה בתושבי הארץ. אך כאמור לעיל, תוקפה של חקיקה מוקדמת - גם מנדטורית - איננו מושפע מחוק היסוד, מה גם שהכנסת עצמה הכירה בשנת 1964 בסמכות להפקיע ללא תשלום פיצוי 25% או 40% משטח החלקה, כפי שעולה מסעיף 2 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור. אעיר בהקשר לבקשה לפסוק למבקש פיצויי הפקעה מלאים, מכוח סעיף 7 לפקודת הדרכים, כי קיים ספק אם בית משפט זה מוסמך להורות לשר לשלם פיצוי מלא לפי סעיף 7 לפקודת הדרכים, כאשר ברור שהמדינה שקלה את העניין והחליטה לדחות דרישה זו. על פני הדברים, הסמכות לדון בסירובו של השר לשלם פיצויים בנסיבות אלו נתונה לבג"צ. כך העירה כבוד השופטת מ' בן-פורת בע"א 437/79 חבני נ' מדינת ישראל, פ"ד לד(4) 169, וכך נאמר בספרו הנ"ל של א' קמר בעמ' 293. אך הואיל ושני הצדדים הסכימו לדון בשאלת ההפחתה מן הפיצוי בהליך שבפני, וכך גם בהליכים רבים אחרים באותו עניין שנדונו בבתי המשפט המחוזיים, לא אעורר נקודה זו ביוזמתי, מה גם שאין חולק כי הסמכות הכללית לדון בגובה פיצויי ההפקעה נתונה לבית משפט זה מכוח סעיף 8 לפקודת הדרכים. 34. הדעה כי ניתן בנסיבות המתאימות להחיל את הלכת הולצמן גם על הפקעה חלקית של מגרש, הובעה בכמה פסקי דין של בתי משפט מחוזיים. בה"פ (חי') 442/00 נאותחה נ' מדינת ישראל, , נדונה הפקעת קרקע חקלאית לפי פקודת הדרכים בשיעור של כ-80% משטח החלקה, באופן שלא ניתן היה לעשות שימוש כלכלי משמעותי ביתרתה, ומע"צ ביקשה לנכות מסכום הפיצוי 25%. סגן הנשיא השופט ד"ר ד' ביין פסק בעקבות הלכת הולצמן כי לאור חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו הופכת סמכות השר שבשיקול דעת להעניק פיצוי מלא לפי סעיף 7 לפקודה - לחובה, וזאת "לפחות במקרים שברור בהם שבעל המקרקעין אינו מפיק כל תועלת מההפקעה". פסק דין זה בוטל בהסכמה בבית המשפט העליון במסגרת הסכם פשרה (ע"א 1400/02 מדינת ישראל נ' נאותחה) ולכן אין לייחס משמעות הלכתית לביטול פסק הדין. גם בה"פ (ת"א) 11451/99 סימן טוב נ' משרד התשתיות הלאומיות, , פסקה כבוד השופטת ה' גרסטל כי הפקעה לפי פקודת הדרכים של 92% מן החלקה, המותירה את יתרתה באופן שאיננו ניתן לניצול - דינה כדין הפקעת החלקה בשלמותה לפי הלכת הולצמן, באופן שיש לשלם פיצויים עבור כל השטח המופקע. בת.א. (נצ') 1175/00 עוביד נ' מדינת ישראל, , נדון מקרה של הפקעת 91.7% משטח חלקה אחת ו-16.5% מחלקה אחרת, לצורך סלילת דרך. כבוד השופטת ג' (דה-ליאו) לוי פסקה בעקבות הלכת הולצמן כי אין להפחית 25% משטח החלקה שכמעט כולה הופקע. בת.א. (נצ') 1079/02 עיזבון המנוח ח'ליל נ' מדינת ישראל, , נפסק כי במקרה של הפקעת 60% משטח החלקה, באופן שהביא לירידת ערך יתרתה בשיעור של 50%, יש לשלם פיצוי מלא על השטח המופקע. כבוד השופטת נ' מוניץ פסקה בעקבות הלכת הולצמן כי יש לבחון בכל מקרה האם הפחתת 25% מן השטח בגינו משלמים פיצוי תהיה מידתית, ולא תפגע יתר על המידה בבעל המקרקעין. לדבריה, "מקום בו הופקעה מרבית החלקה ויתרת החלקה נפגעה באופן ניכר, אין עוד מקום לטעון כי יתרת החלקה לאחר ההפקעה הושבחה, או כי בעל יתרת החלקה הפיק רווח כלשהו מההפקעה"; במקרה כזה יש לשלם פיצוי מלא לבעל הקרקע, כפי שנפסק בפרשת נאותחה. גם בה"פ (ת"א) 141/03 מזרחי נ' מדינת ישראל, , הוחלה הלכת הולצמן על-ידי כבוד השופטת ה' גרסטל, במקרה שבו הופקע שטח של 61% מהחלקה, והוכח כי הפגיעה במותר החלקה היא בשיעור של 45% מערכה. על פסקי הדין בעניין ח'ליל ומזרחי הוגשו ערעורים לבית המשפט העליון בתיק הערעור המאוחד הנ"ל. בת.א. (ת"א) 3357/98 כהן שור נ' מדינת ישראל, , נדונה הפקעת שטח שאיננו מגיע כדי 25% משטח החלקה לצרכי סלילת דרך. כבוד השופטת ד"ר ד' פלפל החילה את הלכת הולצמן, כשהיא מצטטת בהסכמה את דברי כבוד השופטת ד' דורנר בעניין הולצמן ואת דברי כבוד השופט ד"ר ד' ביין בעניין נאותחה הנ"ל, ופסקה כי יש לשלם פיצוי על כל השטח המופקע. הטעם לכך היה שהוכח שבעל המקרקעין לא זכה לכל הנאה מהפקעת המקרקעין; יתר על כן: הוא אף ניזוק מכך שחלה פגיעה בערך המקרקעין שנותרו בידיו לאחר ההפקעה. גם פסק דין זה בוטל בערעור בהסכמה, שאין לייחס לה נפקות משפטית הלכתית (ע"א 9467/03 מדינת ישראל נ' כהן שור). למסקנה שונה הגיעה כבוד השופטת ד"ר ד' פלפל בה"פ (ת"א) 1372/04 פוליגון נדל"ן בע"מ נ' רשות הנמלים והרכבות, , שבו נדונה הפקעת חלק שהינו מתחת ל-25% משטח החלקה לצורך הנחת מסילת ברזל. השופטת פלפל שבה והביעה את דעתה כי אין לקזז מסכום פיצויי ההפקעה "אחוזי שטח" כלשהם כאשר ההפקעה לא השביחה את המקרקעין, או שהוכח כי נגרם נזק לבעליהם כתוצאה מההפקעה. אך במקרה של פוליגון נפסק כי ההפקעה לא גרמה נזק ליתרת החלקה, ולעומת זאת ההפקעה נועדה לאפשר הקמת רכבת קלה שתשביח את ערך המקרקעין, ולכן אין מקום לפיצוי ההפקעה על שטח שאיננו מגיע לכדי 25% מהחלקה (ראה הביקורת על פסק דין זה במאמר של ש' ויסמן, "מגמות חדשות בפסיקה לאור פרשת פוליגון נדל"ן בע"מ נ' רשות הנמלים והרכבות", מקרקעין ו/3 (2007) 23). הדעה שהובעה על-ידי כבוד השופטים ד' דורנר וא' לוי, לפיה "באין השבחה - אין הפחתה", אומצה בשני פסקי דין נוספים שניתנו על-ידי כבוד השופט מ' אלטוביה. בה"פ (ת"א) 447/01 יצחקוב נ' משרד התשתיות הלאומיות מע"צ, , נדונה הפקעה של כ-63% משטח החלקה לצורך סלילת כביש. נפסק כי ההפקעה לא השביחה את שטח הקרקע שנותרה בידי בעל המקרקעין. לפיכך, יש להחיל את הלכת הולצמן ולפסוק פיצוי מלא בגין כל השטח המופקע, שכן הרציונל לפיו ניתן להפקיע 25% משטח החלקה ללא פיצוי בשל השבחת הקרקע הנותרת בידי בעל החלקה - איננו מתקיים. על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון, שהוא אחד מן התיקים בערעור המאוחד הנ"ל. בדרך דומה הלך כבוד השופט אלטוביה בה"פ (ת"א) 1300/04 קדרי נ' משרד התחבורה - מע"צ, , שבו הופקעו 55% משטח החלקה לצורך הרחבת מסילת ברזל, והוכח כי ההפקעה לא השביחה את יתרת המקרקעין שנותרו בידי הבעלים, ואולי אף פגעה בהם. נפסק כי יש לשלם פיצוי בעד כל השטח המופקע, וכי: "נכון וראוי לפרש את הוראות הפטור מפיצוי, בענייננו סעיפים 7 ו-8(1) לפקודה, באופן שהרשות המפקיעה תהיה פטורה מתשלום פיצוי בשיעור 25% משווי המקרקעין רק אם עקב ההפקעה יתרת המקרקעין שנותרו בידי הבעלים השביחה" (פסקה ה' לפרק הדיון). לעומת פסקי דין אלו, קיימים גם פסקי דין מחוזיים בהם נפסק כי הרשות רשאית להפקיע עד 25% משטח החלקה ללא תשלום פיצוי, מכוח ההוראה הסטטוטורית, גם אם הדבר גורם נזק לבעל המקרקעין, כאשר שיעור הפגיעה הוא פרופורציונלי ואינו חורג מגדר הסביר (ה"פ 113/04 מוארן נ' רשות הנמלים והרכבות, , שגם עליו הוגש ערעור בתיק המאוחד דלעיל). כך גם סירב בית-המשפט להחיל את הלכת הולצמן במקרה של הפקעה של שטח המהווה פחות מ-40% מן החלקה בת.א. (נצ') 1077/04 בראנסה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה - מבוא עמקים, . בדרך דומה נפסק בה"פ (נצ') 119/03 שבאט חביב נ' מדינת ישראל, כי הלכת הולצמן חלה רק על הפקעת הקרקע בשלמותה. כך גם משתמע מדברי כבוד השופטת ד' ביניש, כתוארה אז, בעניין רובינשטיין הנ"ל, לפיהם החריג היחיד שהוכר בפסיקה (הלכת הולצמן) מתייחס להפקעת החלקה בשלמותה (ראה הציטוט בסעיף 30 לעיל). 35. לסיכום פסיקת בתי המשפט המחוזיים דלעיל, ניתן לומר כי הלכת הולצמן הוחלה במקרים בהם הופקע מרבית שטח החלקה, והוכח כי יתרת השטח שנותר בידי הבעלים נפגעה באופן משמעותי, ומכל מקום לא השביחה. אך בחלק מפסקי הדין הושם הדגש על העדר השבחה הנובעת מן ההפקעה, ולא על נזק שההפקעה גרמה למותר החלקה, וזאת גם במקרים בהם השטח שהופקע היה פחות מ-25% מן החלקה. זו אכן דעתם של כבוד השופטים ד' דורנר וא' לוי, שהובעה אגב אורחא בעניין הולצמן ואורה כהן הנ"ל, לפיה פטור מתשלום פיצויים עד לתקרה של 25% (או 40% לפי חוק התכנון והבניה) יהיה מוצדק רק משהוכח כי הנכס הנותר השביח, ובאותה מידה של השבחה שצמחה עקב ההפקעה. דעה זו איננה מוגבלת להפקעת מרבית שטח החלקה, אלא היא חלה בכל מקרה ומקרה בהתאם לנתוני ההשבחה שהוכחו. לכן אין לקבל את טענת המדינה בענייננו, כי פסקי הדין המחוזיים הנ"ל מתייחסים למקרים בהם הופקעה מרבית החלקה, או שההפקעה הייתה בשיעור העולה בהרבה על 25%. אך מה שחשוב הוא העיקרון העולה משורת פסקי הדין של בתי המשפט המחוזיים, לפיו: באין השבחה של יתרת המקרקעין שלא הופקעה - אין פטור מתשלום פיצויי הפקעה בגין 25% או 40% מן החלקה. עיקרון זה, כמפורט לעיל, הוחל גם כאשר לא הופקעה מרבית החלקה. 36. נראה לי כי מן הראוי לפרש את הוראת סעיף 7 לפקודת הדרכים באופן המחייב מתן פיצוי מלא לכל השטח המופקע כאשר הבעלים אינו מפיק טובת הנאה כלשהי מן ההפקעה - אם בשל הנזק שנגרם למותר החלקה, ואם בשל סיבה אחרת. הפקעה ללא תשלום פיצוי גורמת תמיד נזק, והדבר ברור מאליו. אלא שבמקרים לא מעטים מפיק בעל המקרקעין טובת הנאה ממימוש התכלית הציבורית שלשמה נעשתה ההפקעה, אשר תשביח את הנכס הנותר בידיו. זו, כאמור, ההצדקה העומדת בבסיס ההוראה המאפשרת הפחתה של 25% (או 40%) מן הפיצוי המשולם עבור ההפקעה. מכאן נגזרת המסקנה כי בהעדר השבחה שכזו, המקזזת את הנזק שנגרם לבעל המקרקעין, יש לשלם פיצוי מלא, וכי הפטור מתשלום פיצוי מלא יחול רק משהוכח כי הנכס הנותר בידי בעל המקרקעין השביח, ובאותה מידה של השבחה שצמחה לו. זו כאמור דעתם של כבוד השופטים א' לוי וד' דורנר, אשר אומצה בשורה של פסקי דין מחוזיים, ולאחרונה נראה שאומצה גם על-ידי המדינה בהתייחס לסעיף 7 לפקודת הדרכים, כפי שעולה מהודעתה לבית-המשפט העליון בערעור המאוחד הנ"ל. עמדת המדינה, שגובשה על-ידי היועץ המשפטי לממשלה, מבהירה כי "הוחלט ליתן משקל גדול יותר לפגיעה הקניינית הנגרמת לנפקע כתוצאה ממעשי ההפקעה. במסגרת זו הוחלט כי פיצוי על מלוא השטח המופקע ישולם לנפקע, בהתאם לקריטריונים שלהלן" (סעיף 2 למבוא). בהמשך ההודעה (סעיף 4) מובהר כי כאשר הפיצוי נעשה כנגד פינוי הקרקע המופקעת (כמו במקרה דנא), "ישולמו לנפקע הפיצויים המגיעים לו, לרבות פיצוי מן החסד..." ("פיצוי מן החסד" הוא הפיצוי המשולם לפי סעיף 7 לפקודת הדרכים). החריגים לכלל זה קבועים בסעיף 5 להודעה, והחריג הראשון והעיקרי הוא זה שמצוין בס"ק (א), לאמור: "על אף האמור בסעיף 4 שלעיל, לא ישולם פיצוי מן החסד, או שישולם פיצוי חלקי בלבד..." כאשר "יתרת הקרקע שתיוותר בידי הנפקע הושבחה, באופן עקיף או ישיר, בשל תוכנית החלה על הקרקע או בשל התוויית הדרך. נטל ההוכחה כי הקרקע הושבחה כאמור לעיל יחול על הגוף המפקיע". כך למעשה נהפך החריג שבסעיף 7 לפקודת הדרכים לכלל המנחה, ואילו תשלום פיצוי מופחת הופך לחריג, שנטל הוכחתו מוטל על הגוף המפקיע. הודעה זו של המדינה מאמצת, למעשה, את גישתם של כבוד השופטים א' לוי וד' דורנר, כפי שיושמה בפסקי הדין המחוזיים דלעיל, ואין סיבה שלא ליישמה גם במקרה זה. אמנם בסעיף 9 להודעת המדינה נאמר כי ההנחיות החדשות יחולו על הליכי הפקעה שהחלו לאחר פרסומן, או על הליכי הפקעה שטרם הסתיימו, כאשר קביעת קיומם של הקריטריונים החדשים נתון להחלטתה של וועדה מכרעת שהרכבה מפורט בסעיף 2 להודעה. לכן הנחיות אלו אינן חלות באופן ישיר על הסכסוך נשוא הליך זה. המדינה אף מציינת בתגובתה לבקשה לצרף הנחיות אלו בהליך זה, כי הקריטריונים שפורטו לעיל, ואשר הוגשו לבית המשפט העליון אינם בהכרח סופיים, וייתכן שיוכנסו בהם שינויים בעקבות הערות בית המשפט העליון. אך יש בהנחיות אלו, במידה רבה, כדי לתמוך בפרשנות שהציע המבקש להוראות פקודת הדרכים, כמבואר לעיל. איש מן הצדדים לא הציע - בשלב מאוחר זה של הדיון בתיק זה - להפנות את שאלת הפיצויים לוועדה המכרעת, וכיוון שהראיות נשמעו בפניי, והצדדים הגישו סיכומיהם, אינני מוצא לנכון להורות כן (וספק אם מוסמך אני להורות כן). 37. בתי המשפט פסקו לא אחת כי הרשות המפקיעה היא זו שצריכה להוכיח כי ההפקעה, הפוגעת בזכות הקניין, עומדת בתנאי פסקת ההגבלה הקבועה בסעיף 8 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (ראה דברי כבוד הנשיא ברק בפרשת הולצמן, עמ' 650; דברי כבוד השופטת ד"ר ד' פלפל בעניין פוליגון, פסקה ה'; דברי כבוד השופט מ' אלטוביה בעניין קדרי הנ"ל, פסקה ו' לפרק הדיון; ומאמרו של ש' ויסמן הנ"ל בעמ' 40). הלכה זו מובנית עתה בהצהרת המדינה שהוגשה לבית המשפט העליון בערעור המאוחד דלעיל, שם נאמר בסעיף 5(א) כי "נטל ההוכחה כי הקרקע הושבחה כאמור לעיל יחול על הגוף המפקיע". בענייננו, לא מצאתי בטענות המשיבה - ואף לא בראיות שהוגשו - טענה כי ההפקעה השביחה את שטח החלקות שנותר בידי המבקש. אמנם לא הוכחה פגיעה במותר החלקות, אך גם לא הוכחה השבחה. באין השבחה - אין הצדקה לפטור מתשלום פיצויים מלאים עבור כל השטח המופקע. 38. שיקולים נוספים שהבאתי בחשבון, ואשר הובילו אותי למסקנה כי יש לחייב את המשיבה לשלם פיצויים בגין כל השטח המופקע, הם אלו: (א) שיעור ההפקעה שבגינו מבוקש הפטור הינו משמעותי, ובוודאי איננו זניח. כך גם השטחים המופקעים אינם קטנים. בחלקה 48 מדובר בהפקעה כוללת (כולל ההפקעה ההיסטורית לצרכי דרכים שבגינה לא שולם פיצוי) בשיעור של 27%, ואם תתקבל טענת המשיבה, יופקעו בסך הכל 25% מן החלקה (ששטחה הוא 11,741 מ"ר) ללא תשלום פיצוי. בחלקה 49 מדובר בהפקעה כוללת (כולל ההפקעה ההיסטורית לצרכי דרכים שבגינה לא שולם פיצוי) בשיעור של 15.9%, ופירוש הדבר שאם תתקבל טענת המשיבה, יופקעו בסך הכל כ- 16% מן החלקה (ששטחה הוא 15,613 מ"ר) ללא תשלום פיצויים (ראה הנתונים בסעיפים 4 רישא ו-13 לעיל). מדובר בפגיעה ממשית ביותר בבעל המקרקעין. אמנם מדובר בחלקות חקלאיות, אך הן מוערכות גם על-ידי שמאי המשיבה דנוס כבעלות פוטנציאל לשינוי ייעוד, וערכן במועד הקובע (26.10.95), לדעתו, הוא 40 דולר למ"ר (לדעת שמאי המבקשת השווי הינו 140 דולר למ"ר). מכאן שהמשיבה מבקשת להפקיע ללא תשלום פיצוי שטח, שלפי דעת השמאי מטעמה הוא בשווי העולה על 200,000 דולר. (ב) אמנם הגעתי למסקנה כי אין להביא בחשבון לעניין סעיף 2 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, במסגרת הפקעות העבר, הנחת צנרת תת-קרקעית לדלק ולמים, ואף לא את חלקה 50 (ששטחה הוא 3,111 מ"ר) אשר שימשה לפחות בחלקה לדרך ציבורית מאז שנות ה-60 (חלקה זו היא אחת מן החלקות של חלקת האם 43, שממנה נוצרו החלקות 49-48 נשוא התביעה). אינני מביא בחשבון הפקעות לצרכי הנחת צנרת דלק, שבגינם שולמו פיצויים. אך כאשר באים להעריך את מידת הפגיעה הכוללת במבקש כתוצאה מסדרת הפקעות מצטברת בחלקות נשוא התביעה, אין סיבה להתעלם משטחים שהוא כבר תרם לצרכי ציבור מחלקותיו, ואשר שימשו בפועל לצרכי ציבור מבלי שהוא קיבל על כך פיצוי. דברים אלו אמורים הן לגבי הנחת צינורות המים בחלקות נשוא התביעה, שיש בה כדי להגביל את אופן השימוש בקרקע, והן לגבי השימוש הציבורי שנעשה בפועל בחלקה 50 לצורכי דרך במשך עשרות שנים. אכן, בית המשפט העליון הכיר בכך שהבעלות במקרקעין איננה רק מקור לזכויות, אלא גם בסיס לאחריות מיוחדת כלפי הקהילה, המצדיקה הטלת מגבלות שונות על המקרקעין, כולל נגיסה מסוימת בהם לטובת קידומו של אינטרס הכלל (דנ"א 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה, רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נח(6), 289 פסקה 6). אך הפגיעה בזכות הקניין, המתבטאת בהפקעה ללא תשלום פיצוי, חייבת להיות מידתית, כנדרש על פי פסקת ההגבלה שבסעיף 8 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. לכן, יש להביא בחשבון בעניין זה את מידת התרומה האישית של בעל המקרקעין למען צרכי הציבור, כולל תפיסת שטחים לצרכי ציבור בעבר שבגינם לא שולמו פיצויים. אם מצרפים שטחים אלו לשטחים המופקעים שבגינם יש כוונה עתה שלא לשלם פיצויי הפקעה, מגיעים למסקנה כי מדובר בפגיעה בלתי-מידתית במבקש. (ג) דומה כי המשיבה עצמה הבינה שמקרה זה מצדיק תשלום פיצוי מלא בגין כל השטח המופקע, ולפיכך הציעה למבקש, בהגינותה, פיצוי מלא (נספח י"ב לבקשה). אמנם מדובר בהצעה לצרכי פשרה, שלא התקבלה על דעת המבקש בשל חילוקי דעות לגבי הערכת שווי השטח המופקע. אך היא מלמדת על כך שהמשיבה הבינה כי לא יהא זה מוצדק לשלם פיצוי רק בגין עודף השטח המופקע העולה על 25%. (ד) המדינה עצמה שינתה את התייחסותה אל הסוגייה הנדונה בצורה מהותית, כפי שעולה מהודעתה לבית המשפט העליון בערעור המאוחד הנ"ל. היא מציינת כי מעתה הכלל הוא שיינתן פיצוי בגין מלוא השטח המופקע, למעט חריגים שלא נראה כי הם מתקיימים בענייננו (כולל החריג הנוגע להשבחת הקרקע עקב ההפקעה, שלא הוכח קיומו במקרה זה). גם אם כללים חדשים אלו אינם חלים ישירות על המקרה דנא, הם מלמדים על שינוי תפיסה בכיוון של אימוץ הדעה שהובעה על-ידי כבוד השופטים ד' דורנר (בעניין הולצמן) וא' לוי (בעניין אורה כהן), שאף יושמה בלא מעט פסקי דין של בתי המשפט המחוזיים. אין סיבה לנהוג במקרה דנא בצורה שונה. סיכומו של דבר: בנסיבות מקרה זה יש לחייב את המשיבה לשלם למבקש פיצוי בגין כל השטח המופקע מחלקות 48 ו-49 (כיום 62), בלא ניכוי של 25%. ה. סיכום 39. לסיכום כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: (א) אין לכלול במסגרת השטחים שהופרשו לדרכים מן החלקות נשוא התביעה את חלקה 50, או כל חלק ממנה. (ב) אין להביא בחשבון במסגרת ההפקעות ההיסטוריות מן החלקות נשוא התביעה את השטח שנתפס לצורך הנחת צינור מים, ואף לא את השטחים שהופקעו לצורך הנחת צנרת דלק על-ידי קמ"ד וקצא"א. (ג) לא הוכח נזק שנגרם למותר החלקות כתוצאה מן ההפקעה, בשל ניתוקן מכביש מס' 40. (ד) המשיבה חייבת לשלם למבקש פיצוי מלא בגין כל השטח המופקע, ללא ניכוי השיעור של 25% הקבוע בסעיף 7 לפקודת הדרכים. ההפקעה נשוא התביעה בחלקה 48 הינה בשיעור של 16.4%% מן החלקה (1,926 מ"ר מתוך 11,741 מ"ר), ואילו ההפקעה נשוא התביעה בחלקה 62 (לשעבר 49) הינה בשיעור של 5.3% מן החלקה (832 מ"ר מתוך 15,613 מ"ר). חלקות 48 ו- 62 (לשעבר 49) הן בבעלות מלאה של המבקש. 40. בהתאם להסכמה הדיונית שבין הצדדים, יש למנות שמאי מטעם בית-המשפט שיעריך את שווי החלקות במועד הקובע (26.10.95) ויקבע בהתאם את סכום הפיצוי המגיע למבקש בהתאם לכללים שנקבעו בפסק דין חלקי זה. אציע לצדדים להגיע להסמכה בשאלה זו שתייתר את הצורך במינוי שמאי (גם אם יחליט מי מהם להגיש ערעור על פסק דין חלקי זה). בהעדר הסכמה שכזאת יציעו הצדדים לבית המשפט שם של שמאי המוסכם עליהם. הצדדים יגישו לבית המשפט הודעה בעניין זה בתוך 30 יום. 41. לנוכח דחיית מרבית טענות המבקש (בעניין ההפקעות ההיסטוריות והנזק למותר החלקות), וקבלת טענתו האחרת (תשלום פיצוי מלא ללא הפחתה של 25%) - כל צד ישא בהוצאותיו.קרקעותפיצוייםהפקעה