פיצוי על הפקעת נכס

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי על הפקעת נכס על ידי העירייה:
א. מהות התובענה

זוהי תביעה לאכיפת התחייבות הנתבעת למתן פיצוי כספי בגין הפקעת נכס מקרקעין;
או לחלופין להשבתו לידי התובעים ולפיצוי כספי בגין ירידת ערך והפסד דמי שכירות.

ב. עובדות רלבנטיות

התובעים 1 ו-2 הינם בעל ואישה, אשר בבעלותם 75% מהזכויות במבנה בשטח של כ-616 מ"ר, בשטח רשום של 383 מ"ר, המצוי ברחוב רוטשילד 17 בראשון לציון, הידוע גם כגוש 3935 חלקה 99 (להלן: "המקרקעין" או "הנכס") (נסח מלשכת רישום המקרקעין צורף כנספח א' ל-נ/1).
25% הנותרים בנכס היו בבעלותו של מר יחזקאל חגולי, שהיה התובע מס' 3 בתביעה דנן, והגיע להסכם פשרה עם הנתבעת, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 29.8.07 (הסכם הפשרה והחלטת ביהמ"ש צורפו כנספחים כג' ו-כד' ל-נ/1).

הנתבעת (להלן גם: "העירייה") הינה הרשות המוניציפאלית שבתחום שיפוטה מצויים המקרקעין.
במהלך שנת 1999 פנתה הנתבעת אל התובעים והביעה התעניינות ברכישת הנכס, כחלק מיוזמה לשנות את יעוד המקרקעין מאזור מסחרי לשטח ציבורי פתוח, באמצעות הפקעתם ו/או רישומם על שמה. יצוין כי הנכס הושכר באותה תקופה ע"י התובעים לבנק לאומי (חוזי השכירות צורפו כנספחים י'1 ו-י'2 ל-ת/2).

בין הצדדים התקיימו מספר פגישות בהן נדון, בין היתר, נושא התמורה בגין הנכס, וביום 26.10.99 הציעה הנתבעת שתי חלופות בתמורה לרכישת זכויות התובעים במבנה:
האחת, - מגרש לתעשיה ומסחר; השניה, - מגרשים לבניה למגורים.
הובהר כי שתי החלופות הינן בכפוף למסגרת השומה של שמאי הנתבעת, מר יובל דנוס, על פיה הוערך שווי זכויות התובעים בנכס בסך של כ-1.72 מיליון דולר (נספח ד' ל-נ/1).
התובע 2 הודיע בפגישה כי נראית לו האפשרות בדבר המגרשים לבנייה למגורים, וסוכם כי ייעשה ניסיון לבדוק את גובה המסים אשר בהם חייב התובע 2 בגין העסקה, שכן יהא בכך כדי לשקף על גובה התמורה (סיכום הפגישה צורף כנספח א' ל-ת/2).

כמו כן נכתב בסיכום הפגישה כי יש להתחיל מיידית בהליכים להפקעת המקרקעין.

עפ"י כתב התביעה, בפגישה שהתקיימה בין הצדדים ביום 7.1.02, בנוכחות ראש עיריית הנתבעת 1 דאז, מר מאיר ניצן, סוכם כי התמורה שיקבלו התובעים תעמוד על סך 2 מיליון דולר.

בעקבות פגישה נוספת שהתקיימה בין הצדדים ביום 10.6.02, העבירה הנתבעת לתובעים טיוטת הסכם (נספח ז' ל-נ/1), לפיו יינתן להם פיצוי בגין הפקעת המקרקעין בדמות 10 מגרשים לבניה למגורים (סע' 2 לטיוטה).
בסעיף 7 לטיוטת ההסכם נקבע כי הוא טעון אישור מועצת העיריה ואישור שר הפנים והוא ייכנס לתוקף רק לאחר קבלת אישור כאמור.

עפ"י כתב התביעה, בדקו התובעים את הנכסים המוצעים והסכימו לקבל אותם כפיצוי בגין הפקעת הנכס. כמו כן ובעקבות אותן הסכמות, העבירו התובעים את הנכס לחזקת הנתבעת ומסרו לה את המפתחות למבנה באוגוסט 2002.
ביום 19.12.02 פרסמה הנתבעת הודעה בדבר אישור תוכנית מתאר מקומית מס' רצ/3/40/1 (נספח ח' לנ/1) החלה על המקרקעין; ומטרותיה הן שינוי יעוד מאזור מסחרי לשטח ציבורי פתוח וכן הריסת המבנה הבנוי על המקרקעין.

ביום 23.1.03 פרסמה הנתבעת הודעה על הפקעת המקרקעין בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה") (נספח ט' ל-נ/1).

ביום 9.2.03 נדון לראשונה בישיבת מועצת העיר נושא רכישת המקרקעין, ונתבקש אישור המועצה לטיוטת ההסכם עם התובעים. בסיום הישיבה החליטה מועצת העירייה להוריד את הנושא מסדר היום, לצורך ביצוע בדיקה נוספת עם שמאי חיצוני נוסף (נספח י' ל-נ/1).

בין בא כוח התובעים דאז, עו"ד רוטברט, לבין בא כוח הנתבעת התנהלה חליפת מכתבים (נספחים יא'-יג' ל-נ/1), וביום 16.11.03 התקיימה פגישה בה הבהיר גזבר הנתבעת כי עומדות שתי אפשרויות (נספח ה' ל-ת/2):
האחת, - לקבל את החלטת המועצה ולהשיב את המצב לקדמותו, היינו הנכס יוחזר לבעלות התובעים; השניה, - להמשיך את המו"מ עפ"י הנחיות המועצה, דהיינו – עדכון שווי הנכס.

ביום 20.11.03 שלח בא כוח התובע 2, עו"ד חדד, מכתב לראש העירייה בדרישה לקבל את המגרשים החלופיים המפורטים בטיוטת ההסכם, או לחלופין להחזיר את הנכס לידי התובעים בתוספת פיצוי כספי בגין הפסד דמי שכירות וירידת ערך (נספח ו' ל- ת/2).

ביום 18.3.04 החזירה הנתבעת את המפתחות לנכס לידי מר אסי רוטברט (נספח יז' ל-נ/1);
וביום 29.4.04 פרסמה הנתבעת הודעה לפי סעיף 14 לפקודה לפיה החליטה לחזור בה מהפקעת המקרקעין (נספח יח' ל-נ/1).

מכאן התביעה, שהוגשה לבית המשפט ביום 7.7.04.

לטענת התובעים יש לאכוף את התחייבות הנתבעת כלפיהם לפיצוי בסך 2 מיליון דולר בגין הנכס המופקע; או לחילופין להשיב לידיהם את הנכס ולהורות לנתבעת לפצותם בגין נזקיהם.

טענת הנתבעת בתמצית היא, כי ההסכם אותו מנסים התובעים לאכוף מעולם לא השתכלל;
וכי לתובעים לא עומדת כל עילת תביעה חוזית או נזיקית כלפי הנתבעת.

התיק הועבר להרכב זה ביום 29.1.08; ונקבע לשמיעת הוכחות ליום 28.4.08.

למען שלמות התמונה יצוין, כי ביום 18.5.05 פרסמה הנתבעת הודעה חדשה על הפקעת המקרקעין, בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודה (נספח כ' ל-נ/1).
במכתב ב"כ התובעים מיום 30.5.05 דרש הלה מב"כ הנתבעת את אכיפת ההתחייבות לתשלום הפיצוי בסך 2 מיליון דולר בגין ההפקעה.
במכתב נוסף לב"כ הנתבעת מיום 11.11.07, הודיע ב"כ התובעים כי מבחינת מרשיו הועברה החזקה בנכס לידי הנתבעת כבר לפני שנים במסירת המפתח והוא עומד לרשותה (נספח כה' ל-נ/1).

בחודש דצמבר 2007 הרסה הנתבעת את המבנה שהיה בנוי על המקרקעין ופיתחה במקום כיכר ציבורית (סע' 20 לסיכומי הנתבעת).

ג. הפלוגתאות בין הצדדים

מכתבי הטענות עולות הפלוגתאות הבאות בין הצדדים:



היש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי כספי בסך 2 מיליון דולר בגין הפקעת הנכס, מכוח הסכם מחייב אשר השתכלל בין הצדדים?


במידה ולא תחויב הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי כאמור לעיל, אזי:



היש להורות על השבת המקרקעין לידי התובעים ולחייב את הנתבעת לשלם להם פיצוי בגין ירידת ערך הנכס ואובדן דמי שכירות?


ד. היש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי כספי בסך 2 מיליון דולר בגין הפקעת הנכס, מכוח הסכם מחייב אשר השתכלל בין הצדדים?

בפתח הדברים יובהר, כי אין בכוונתי לדון בטענות עובדתיות ו/או משפטיות שהועלו לראשונה ע"י מי מהצדדים בסיכומים ואינן נזכרות בכתבי הטענות (בכלל זאת טענות התובעים הנזכרות לראשונה בסיכומיהם, בהרחבה רבה, לפיצויים מכוח דיני ההפקעה).

כאמור, התובעים גורסים כי יש לאכוף את התחייבות הנתבעת כלפיהם, באמצעות ראש העירייה, לרכוש את הנכס בתמורה לסך של 2 מיליון דולר.
לעמדת הנתבעת מדובר בראשית הסכמות בלבד, אשר מלכתחילה הותנו בתנאים ומעולם לא נתגבשו לכדי הסכם בעל תוקף משפטי מחייב.

אפנה לבחון את מכלול הראיות שהוצגו בפני ביהמ"ש בסוגיה זו:

ראשית, אין מחלוקת בין הצדדים על כך שבתאריך 7.1.02, התקיימה פגישה בנוכחות התובע 2, ראש העירייה דאז מר ניצן ומר צבי פינשטיין אשר הכיר את שני הצדדים, קישר ביניהם וליווה את המגעים בעסקה. בפגישה זו הגיעו הצדדים ל"עמק השווה" (הנתבעת מכנה זאת "הצהרת כוונות עקרונית" ואילו מבחינת התובעים מדובר בהתחייבות מחייבת), ביחס לסכום התמורה בגין הנכס בסך 2 מיליון דולר. עד לאותה פגישה, נושא התמורה היה נתון במחלוקת ולגביו נוהל משא ומתן בין הצדדים.

לא הוצג לבית המשפט סיכום כתוב של תוכן הפגישה; שלושת הנוכחים בה העידו בבית המשפט לגבי אותו מעמד כדלקמן:


מר ניצן העיד שהיתה הסכמה על תמורה בסך 2 מיליון דולר בגין הנכס (עמ' 21 שורות 11-15) וכן:

"ת:...אמרתי להם שאני מקווה להעביר את ההצעה, כי אני לא שליט יחיד בעירייה. בדרך כלל אני מעביר את ההחלטות שאני רוצה...העברתי את נושא ה-2 מיליון דולר בהנהלה ונכשלתי במועצה...".

לדבריו בגלל שבאותה תקופה היה קושי בתזרים המזומנים, הוצעו לתובעים נכסים בשווי של 2 מיליון דולר במקום כסף מזומן (עמ' 21 שורות 26-27).

התובע 2 העיד לעניין הסיכום עם ראש העירייה (עמ' 40 שורות 19-21):

"ת: אני ראיתי שמר ניצן התקשר לעו"ד בר, אמר לו תגיד לי מזל טוב ותכין מסמכים. אני לא יודע על איזה מסמכים דובר. אולי הכוונה למסמכים שהעירייה צריכה להכין. אני לא הבאתי עו"ד כי לא רציתי לשלם לעו"ד סתם. ידעתי שמה שאני צריך לקבל זה רק כסף".

בהמשך העיד שבחלוף מספר חודשים משלא הגיע לידיו הסכם, פנה לראש העירייה שאמר לו שאין לעירייה אפשרות להוציא 2 מיליון דולר והציע כתחלופה רשימה של נכסים (עמ' 40 שורות 25-27).

התובע 2 העיד שלא ידע שנדרש אישור של המועצה ולא שמע זאת מראש העירייה; אך בהמשך כאשר נשאל האם שמע ממר ברטש (הממונה על נכסי העירייה) שצריך לקבל אישור מהמועצה, השיב (עמ' 43 שורות 16-21):

"ת: ברטש אמר לי שצריך אישור מהמועצה, אבל שאין לי מה לדאוג, שהכל בסדר, הכל בשליטה".

בהמשך העיד שעו"ד בר, בא-כוחה של העירייה, והגזבר מר הרצל יוספיה אמרו לו שאין מה לדאוג, שזה יעבור את אישור המועצה (עמ' 43 שורות 22-25).

מר פינשטיין העיד (עמ' 10 שורות 26-28, עמ' 11 שורות 1-3):

"כנראה שבגלל הדינאמיקה של השיחה בחדר עם מעט אנשים, הגענו לסיכום שהעירייה תרכוש את הנכס ב-2 מיליון דולר. אני אישית הופתעתי, אבל סוכם, הם לחצו ידיים, אני הצטרפתי ללחיצות וזהו...בנוכחותנו, כב' ראש העיר יידע את עוה"ד של העירייה, מר רועי בר על כך, והוא, כתוצאה מכך, אמור היה להכין ניירת לקדם את הנושא. כך למעשה הסתיימה הפגישה הזאת".

לדבריו, ראש העיר יידע את עו"ד בר בטלפון על הסיכום, וכעבור זמן מה משלא הוכנה ניירת ברוח הדברים, נמסר מלשכת ראש העיר ע"י עו"ד בר, שלעירייה אין אפשרות לבצע תשלום במזומן וצריך לעבור לתמורה במגרשים (עמ' 11 שורות 5-14).

בהמשך העיד (עמ' 12 שורות 20-27, עמ' 13 שורות 1-3):

"כשאמרתי שלחצנו ידיים באותה פגישה עם ראש העיר בקשר לעסקה, היה ברור שזה יעבור את מועצת העיר...אם אני נשאל, אם דיברנו מה יקרה אם זה לא יעבור את מועצת העיר, אני אומר שלא דיברנו על כך. לא היה צל של ספק שזה יגיע למצב כזה...אם אני נשאל, אם ראש העיר אמר שהוא צריך להביא את זה לאישור מועצת העיר, אני אומר שהוא לא אמר זאת בצורה ישירה, אלא הוא אמר שהוא מעביר זאת לטיפול עו"ד בר ושהכל יסתדר".

בהמשך נשאל (עמ' 16 שורות 3-9):

"ש: אתה אומר שהבנתם מראש העיר שהעסקה צריכה לקבל אישור של המועצה.
ת: כן, כמקובל.
ש: ראש העיר מסר לכם את העובדה הזאת?
ת: בשיחה לא נאמרו דברים מפורטים. אני הבנתי שראש העיר מתקשר לעו"ד רועי בר שיטפל בזה וישלים את כל הפרוצדורה.
ש: אבל ידעתם שאתם צריכים לקבל גם אישור של המועצה לעסקה?
ת: לא חשבתי על זה, אבל יש בזה היגיון".

בהמשך העיד שגם אם נאמר שההסכם מחייב אישור של מועצת העירייה, הוא שמע לא אחת מעו"ד בר, ממר הרצל יוספיה גזבר העירייה וממר ברטש, שכשראש העיר יביא את הנושא לדיון, זה יעבור וכולם יתמכו בזה (עמ' 18 שורות 17-23).

כאן המקום לציין, שביום 10.6.02 התקיימה פגישה בנוכחות התובע 2 ובהשתתפות גזבר העירייה, הממונה על נכסי העירייה, הממונה על היטל השבחה ועו"ד בר (נספח ו' ל-נ/1).
בפגישה נדונו המגרשים אשר יימסרו לתובעים כתמורה להפקעת הנכס, שוויים ונושא היטל ההשבחה. בסיכום הפגישה נכתב: "הנושא יובא לאישור ההנהלה והמועצה".

במסמך טיוטת ההסכם שהעבירה הנתבעת לידי התובעים בחודש יוני 2002 פורטו המגרשים עליהם סוכם בתמורה לנכס; סעיף 7 לטיוטה קבע לאמור:

"הסכם זה טעון אישור מועצת העירייה ואישור שר הפנים או מכוחו והוא יהא תקף רק לאחר אשורו כאמור".

בעניין הטיוטה העיד התובע 2 (עמ' 44 שורות 11-17):

"ת: את זה לא קיבלתי. כל הזמן אמרו לי שאין לי מה לדאוג, שזה סידור פנימי שלהם.
ש: חשבת שאפשר לסיים עסקה כזו של רשימה כל כך ארוכה של נכסים בשווי כה רב בלי נייר חתום?
ת: לא חשבתי כך. חשבתי שאתם צריכים להביא לי את הנייר כדי שאני אחתום עליו.
ש: ידעת שכל עוד אין נייר חתום העסקה לא גמורה?
ת: בדרך כלל זה ככה, אבל נאמר לי שאין לי מה לדאוג, שזו פרוצדורה פנימית ולא חשבתי שהעסקה לא גמורה. ככה אתם שידרתם לי".


בתצהירו העיד התובע 2 (סע' ו'(4) ל-ת/2) כך:

"בסעיף 7 להסכם נקבע כמתחייב על פי דין (ההדגשה אינה במקור-ד.פ.) כי: "הסכם זה טעון אישור מועצת העירייה ואישור שר הפנים או מכוחו והוא יהא תקף רק לאחר אישורו כאמור"".

למרות שטרם נחתם הסכם, העיד התובע 2 בתצהירו (סע' ח' ל-ת/2) שבעקבות ההסכמה בין הצדדים על התמורה ועל הפקעת הנכס, העבירו התובעים בחודש אוגוסט 2002 את המפתח לרשות הנתבעת.
גזבר העירייה מר הרצל יוספיה העיד בתצהירו, שעפ"י רישומי מחלקת הארנונה בעירייה, בוצעה מסירת החזקה בנכס לידי העירייה בתחילת חודש ינואר 2003, לצורך הפעלת תחנה של פיקוד העורף לחלוקת ערכות מגן (סע' 14 ל-נ/1).

כאמור, ההודעה על הפקעת המקרקעין פורסמה ביום 23.1.03; ובתאריך 9.2.03 התקיים דיון בנושא אישור ההסכם במועצת העירייה בסופו הוחלט להסיר את הנושא מסדר היום לצורך ביצוע בדיקה נוספת עם שמאי חיצוני נוסף.
ביום 12.3.03 שלח עו"ד רוטברט, בא כוחם של התובעים דאז, מכתב לנתבעת בדרישה לפיצוי בגין הפקעת המקרקעין, בדמות המגרשים שהוצעו בטיוטת ההסכם (נספח יא' ל-נ/1).
בתאריך 20.3.03 השיב לו עו"ד בר בשם הנתבעת, כי כל עוד לא אושר ההסכם ונחתם בידי הגורמים המוסמכים בהתאם לסעיפים 188 ו-203 לפקודת העיריות, אין הוא מחייב (נספח יב' ל- נ/1).
במכתב נוסף של עו"ד רוטברט לעו"ד בר, מיום 30.3.03 (נספח יג' ל-נ/1), נכתב, בין היתר:

"אני ער לצורך לאישור הנדרש בסעיפים 188, 203 לחוק התכנון והבניה והודעתי מיום 12.3.03 לעיל, נמסרה לצורכי הזהירות בלבד, בידיעה שהעירייה תכבד התחייבותה לעיל ותקדם את קבלת כל האישורים ע"פ ההסכם האחרון שהועבר לעיונם של מרשי...".

בשלב מסוים החליף התובע 2 ייצוג משפטי, וביום 20.11.03 שלח עורך דינו, חדד יצחק ז'ילבר, מכתב לראש העירייה (נספח ו' ל-ת/2) לפיו במידה והנתבעת לא תפעל תוך 15 יום עפ"י הסיכום עם ראש העירייה, היא נדרשת להחזיר לתובע 2 את הנכס ולשלם לו פיצוי בגין ירידת ערך ואובדן דמי שכירות.

לא הוצג בפני בית המשפט מענה לגופו של עניין מטעם הנתבעת למכתב זה.

אם כן, בשלב זה של הדברים מצטיירת תמונת מצב עובדתית כדלקמן:



גובה התמורה בגין הנכס, בסך 2 מיליון דולר, סוכם בעל-פה במהלך הפגישה בין ראש העירייה דאז מר ניצן לבין התובע 2, בנוכחות מר פינשטיין.
בסיום הפגישה עם ראש העירייה היה ברור לתובע שיש צורך בקיום פרוצדורה מסוימת, לרבות חתימה על מסמכים; אולם לעדותו ראש העירייה לא אמר שנדרש אישור מועצה. ראש העירייה מצידו העיד שהבהיר מפורשות שעליו לקבל את אישור המועצה לעסקה; ומר פינשטיין העיד שהדברים לא נאמרו מפורשות.
התובע 2 ציפה לקבל מסמך בכתב המבטא את הסיכום עם ראש העירייה; כעבור מספר חודשים משלא קיבל מסמך כזה, פנה לראש העירייה, התקיימה פגישה נוספת ביום 12.5.02 (סע' ה(2) ל-ת/2) ואז למעשה שונה הסיכום המקורי ובמקומו הועלתה ההצעה למסור לתובעים מגרשים לבניה למגורים במקום תמורה בכסף מזומן.
התובע 2 ידע שנדרש אישור של המועצה, לכל המאוחר בשלב הפגישה מיום 10.6.02 בעניין המגרשים, בסיכומה נכתב בפירוש שהנושא יובא לאישור ההנהלה והמועצה; התובע 2 העיד שהדבר אמנם נאמר לו ע"י נציגי העירייה. לשיטתו הבין שגם אם נדרש אישור מועצה, מדובר בעניין טכני גרידא והוא סמך על המצג של ראש העירייה, שהעסקה "סגורה".
ראש העירייה עצמו סבר שלא תהא בעיה לקבל את אישור המועצה להסכם וככל הנראה זה אמנם היה המצג שהוצג כלפי התובעים, שגם הסכימו למסור את מפתחות הנכס לפני שנחתם הסכם.
טיוטת ההסכם שהועברה לידי התובעים בחודש יוני 2002 כללה תנאי מפורש בדבר אישור המועצה על מנת שההסכם ייכנס לתוקף. התובע 2 עצמו התייחס לתנאי זה בתצהירו כאל תנאי המתחייב על פי דין, וכזו היתה גם ההתייחסות של עורך דינו באותו שלב, צבי רוטברט.


מבחינה משפטית טוענים התובעים, כי ראש העירייה סיכם עימם את המחיר והתמורה כנציג המוסמך של הנתבעת לצורך סיכום עניין זה; והדבר נעשה בסמכות מלאה, שכן סעיף 188 לפקודת העיריות, הדן בסייגים לעשיית עסקה במקרקעין השייכים לעירייה אינו חל במקרה דנן;
מכאן שאישור המועצה כלל לא נדרש והתנהלות הצדדים מצביעה על כוונה להשלמת העסקה.

אין בידי לקבל טענה זו משתי סיבות עיקריות:

האחת, - הוראת סעיף 203 (א) לפקודת העיריות, הקובעת, בין היתר, שחוזה שיש בו התחייבות כספית מטעם העירייה לא יחייב אותה אלא אם חתמו עליו בשם העירייה, בצד חותמת העירייה, ראש העירייה והגזבר.
בענייננו, הגם שראש העירייה מוסמך, עקרונית, להתקשר בחוזה בשם העירייה, לא נחתם ההסכם על ידו ולא על ידי גזבר העירייה כנדרש בסעיף 203 (א) הנ"ל, ובהיות העסקה עסקה במקרקעין, לא השתכלל הסכם המחייב משפטית.
יוער כי אני דוחה את הטענה שהעלו התובעים בסיכומי התשובה מטעמם, שהסתמכות הנתבעת על סעיף 203 לפקודת העיריות מהווה הרחבת חזית אסורה, ואני מפנה בהקשר זה לסעיף 13 לכתב ההגנה של הנתבעת.

השניה, - גם אם הוראת סעיף 188 לפקודת העיריות אינה חלה בענייננו, הרי בשלב שבו הועלה הסיכום על הכתב בדמות טיוטת ההסכם מחודש יוני 2002, נכלל בו מפורשות התנאי בדבר הדרישה לאישור המועצה כתנאי בלעדיו אין ליציאת העסקה אל הפועל; ותנאי זה לא התקיים.

המסקנה המתבקשת העולה מהשתלשלות העניינים המתוארת לעיל היא שהסיכום בין ראש העירייה לבין התובע 2 לא השתכלל בסופו של דבר לכדי הסכם מחייב על פי דין, לאור אי קיומו של התנאי בדבר אישור מועצת העירייה; ומכאן שעתירת התובעים לקבלת פיצוי בסך 2 מיליון דולר בגין הפקעת הנכס בהתבסס על אותו סיכום, נעדרת עיגון משפטי ואני דוחה אותה.

היש להורות על השבת המקרקעין לידי התובעים ולחייב את הנתבעת לשלם להם פיצוי בגין ירידת ערך ואובדן דמי שכירות?

1. היש להורות על השבת המקרקעין לתובעים?

כאמור לעיל, ההודעה הראשונה על הפקעת המקרקעין פורסמה ביום 23.1.03 (נספח ט' ל-נ/1);
בעקבות החלטת מועצת העירייה ותכתובות שהוחלפו בין באי כוח התובעים לבין בא כוח הנתבעת במהלך שנת 2003, התקיימה פגישה ביום 16.3.04 בה חזרו נציגי העירייה על האפשרויות העומדות הפרק, כפי שהובעו בפגישה קודמת (ר' סיכום פגישה מיום 16.11.03 נספח יד' ל-נ/1; סע' 24 ל-נ/1), קרי: השבת המצב לקדמותו, היינו השבת החזקה בנכס לתובעים והשארתו בבעלותם; או המשך ניהול המו"מ, בכפוף לקבלת הערכת שווי מעודכנת.
עפ"י תצהירו של גזבר העירייה, הביעו התובעים העדפה לביטול ההסכמות, והובהר להם כי יינתן להם פיצוי על דרך של הפחתות בחיובי ארנונה ולא בתשלום בעין (ר' לעניין זה גם את עדות התובע 2 בעמ' 45 שורות 1-5).

בהמשך לאותה פגישה, החזירה העירייה את מפתחות הנכס למשרדו של עו"ד רוטברט ביום 18.3.04 (נספח יז' ל-נ/1).

ביום 29.4.04 פרסמה העירייה הודעה בדבר ביטול ההפקעה (נספח יח' ל-נ/1).
כאמור בתצהירו של גזבר העירייה, חזרה בה הנתבעת מכוונת ההפקעה לאור גירעון תקציבי אליו נקלעה בסוף שנת 2003 (ר' גם עדותו של ראש העירייה בעמ' 21 שורות 22-24, עמ' 22 שורות 7-10).

ביום 7.7.04 הוגשה התביעה נשוא דיוננו והחל מו"מ בין הצדדים שלא עלה יפה.

ביום 18.5.05 פרסמה הנתבעת הודעה חדשה בדבר הפקעת המקרקעין (נספח כ' ל-נ/1).
במכתבו מיום 30.5.05 הודיע ב"כ התובעים, עו"ד חדד, לב"כ הנתבעת (נספח ט' ל-ת/2) שנוכח ההפקעה החדשה נדרשת הנתבעת ליישם את ההתחייבות לתשלום התמורה בסך 2 מיליון דולר או באמצעות חלופת המגרשים.

עפ"י תצהירו של גזבר העירייה, המשיך להתנהל כל אותה עת מו"מ עם התובעים לשם קביעת גובה הפיצוי בגין ההפקעה, ולבסוף הגיעו הנתבעת ואחיו של התובע 2 שהחזיק ב-25% מהזכויות במקרקעין והיה מיוצג ע"י עו"ד אחר, להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ביום 29.8.07.

ביום 11.11.07 שלח ב"כ התובעים, עו"ד חדד, מכתב לב"כ הנתבעת בו הודיע כי מבחינת מרשו הועברה החזקה בנכס לנתבעת כבר לפני שנים במסירת המפתח, והנכס עומד לרשותה (נספח כה' ל-נ/1).

בעקבות המכתב הנ"ל מימשה העירייה, במהלך חודש דצמבר 2007, את ההפקעה ע"י תפיסת החזקה במקרקעין, הריסת המבנה שהיה בנוי עליהם והקמת גן ציבורי.

המסקנה המתבקשת העולה מתיאור הדברים היא, שהמקרקעין הופקעו כדין ומטרת ההפקעה מומשה זה מכבר. בנסיבות אלה אני דוחה את עתירת התובעים להשבת המקרקעין לידיהם באשר סעד זה אינו רלבנטי עוד, כיום.

2. היש להורות על פיצוי בגין ירידת ערך?

התובעים עותרים בכתב התביעה לפיצוי בסך 450,000 $ שווה ערך ל-2,025,000 ₪ בגין ירידת ערך הנכס.
דא עקא, התובעים העלו טענתם זו בשורה וחצי (סע' יא' 1 לכתב התביעה), מבלי לפרט מהו הבסיס המשפטי מכוחו הם עותרים לפיצוי ברכיב זה ואף לא הציגו ולו ראשית ראיה להוכחת הסכום הנתבע.

אשר על כן, אני דוחה את התביעה לפיצוי בגין ירידת ערך.

3. היש להורות על פיצוי בגין אובדן דמי שכירות?

התובעים עותרים בכתב התביעה לפיצוי בגין אי השכרת הנכס בתקופה שמיום 15.8.02 (המועד בו לטענתם נמסרה החזקה בנכס) ועד ליום 5.7.04 (מועד הגשת התביעה), עפ"י תחשיב של 9,000 דולר לחודש; וסה"כ 214,200 דולר, שווה ערך ל-963,900 ₪.

ייאמר מיד – באשר לתקופה שמיום 18.3.04 ועד למועד הגשת התביעה, אין התובעים זכאים לפיצוי כלשהו בגין אובדן דמי שכירות, נוכח העובדה שהנכס הוחזר לידיהם ונותר בחזקתם במהלך תקופה זו.

באשר לתקופה שממועד מסירת החזקה בנכס לידי הנתבעת ועד ליום 18.3.04:

הצדדים חלוקים ביניהם ביחס למועד בו הועברה החזקה בנכס לידי העירייה: בעוד שלטענת התובעים נמסרה החזקה בחודש אוגוסט 2002, טוענת הנתבעת כי עפ"י רישומיה נמסרה החזקה בחודש ינואר 2003. הנתבעת לא הציגה את הרישומים.
במכתב ב"כ התובעים מיום 20.11.03 (נספח ו' ל-ת/2), נכתב שהעברת המפתח לנכס לרשות העירייה נעשתה בחודש אוגוסט 2002. לא הוצגה בפניי תגובה עניינית של העירייה למכתב זה.
בנסיבות אלה אני קובעת שמועד מסירת החזקה ייחשב כתאריך 15.8.02.

הנתבעת אינה חולקת על זכאותם של התובעים לדמי שכירות בגין תקופה זו, אך טוענת כי הסכום לו עותרים התובעים לא הוכח על ידם.

עיון בתצהירו של התובע 2 מעלה כי חישובו נעשה לאור חוזי השכירות שנחתמו עם בנק לאומי, החל משנת 1991, כאשר תקופת השכירות האחרונה החלה ביום 21.1.96, למשך 5 שנים.
בחוזה סוכם על דמי שכירות חודשיים בסך 14,000 דולר, עפ"י השער היציג האחרון של הדולר שפורסם עובר לתחילת השכירות, היינו יום 21.1.96, בצירוף מע"מ (נספח י'2 ל-ת/2).

בתאריך 21.1.96, שער הדולר היציג האחרון הידוע היה 3.123 ₪ ל-1 דולר.
לפיכך יחושבו דמי השכירות כדלקמן:

מס' החודשים מיום 15.8.02 ועד 18.3.04 - 19 חודשים x 3.123 x 14,000 דולר = 830,718 ₪.
הסכום נכון למועד הגשת התביעה וישא ריבית והצמדה כדין עד לתשלום בפועל.

ו. סוף דבר

לאור כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת חלקית, אך ורק לעניין רכיב תשלום דמי השכירות בגין הנכס ביחס לתקופה שנקבעה לעיל בגוף פסק הדין.

בנסיבות אלה, כל צד ישא בהוצאותיו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון