רישום מוריש בעל זכויות בקרקע כנאמן

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רישום מוריש בעל זכויות בקרקע כנאמן: בתובענה זו נתבקש בית המשפט להצהיר כי האגודה למען המכבי נס ציונה, התובעת, רשאית להירשם כבעלים יחיד של המגרש הידוע כגוש 3845 חלקה 281, המצוי בנס ציונה בלשכת רישום המקרקעין ברחובות. עוד נתבקש בית המשפט ליתן צו עשה המורה כי ב"כ התובעת יהיה רשאי לחתום על כל מסמך שיידרש לרבות על ידי לשכת מיסוי מקרקעין רחובות, לשכת רישום המקרקעין ברחובות ועיריית נס ציונה כדי להעביר ולרשום ע"ש התובעת את זכות הבעלות במגרש בלשכת רישום המקרקעין ברחובות. הדיון בתובענה זו החל כהמרצת פתיחה (ה"פ 107/05). לאחר שהסכימו ארבעה עשר משיבים כי יינתן פסק דין כמבוקש על ידי התובעת, הועברה התובענה לפסים רגילים כנגד האחיות ליהיא סמל וצפורה פאליק, יורשותיו של המנוח הרצל סמל. העובדות נשוא המחלוקת היא חלקת קרקע אשר היוותה חלק (במושע) מחלקה 22 בגוש 3844 (היום חלקה 281 בגוש 3845). שטר המכר בו קנו שניים עשר קונים את חלקה 22, וביניהם ירמיהו בוקסר, ברוך היימן והרצל זמל (שם משפחתו של הרצל סמל באותה תקופה), נחתם ב 24 ליוני 1945. עם פיצולה של חלקה 22 ההיסטורית לשמונה חלקות נפרדות, קיבל המגרש נשוא המחלוקת את המספר 26. על פי נסח רישום המקרקעין (ת/7) נרשם המגרש בשנת 1948 כ"מגרש ציבורי" (מגרש זה יקרא להלן "מגרש המחלוקת"). הואיל ו"מגרש המחלוקת" היה חלק במושע מתוך החלקה הגדולה ניתן היה לבצע רכישה של מגרש במידות הנדרשות בלבד. "מגרש המחלוקת" היה בחלקת קרקע בצורת "נקניק" (כפי שכינתה אותו התובעת בסיכומיה) צר וארוך באורך 90-100 מטר וברוחב של כ 15-20 מטר והיה צמוד לכל אורכו למגרש הכדורגל של "מכבי" שבו התנהלו משחקי הקבוצה ואימוניה. בנקודת זמן כלשהי לאחר הרכישה צרפה התובעת חלקים ממגרש המחלוקת למגרש הכדורגל ונהגה בו מנהג בעלים בלי שהיא נדרשת לשלם דמי שכירות או שימוש. בשנת 1957 נרשמה התובעת, האגודה למען מכבי בנס ציונה כאגודה עותומאנית. בשנת 1963 , עם חקיקת חוק מס שבח מקרקעין ,כשמו דאז, נולד הצורך להצהיר כחוק על נאמנויות המס (לפי סעיף 119 לחוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג-1963). אכן, הוגשו הצהרות נאמנות למשרדי מס שבח ברחובות בשם יורשי ירמיהו בוקסר וברוך היימן המנוחים והרצל סמל לפיהם הם מחזיקים בזכויות בחלקה 26 בגוש 3844 בנאמנות עבור האגודה למען מכבי בנס ציונה. חשבונות מס רכוש על המגרש הנידון היו מגיעים למשה היימן, מזכיר התובעת דאז והיו זוכים לפטור מתשלום בשל זיהוי הקרקע כבבעלות מוסד ציבורי. בשנת 1996 נרשמה האגודה העותומאנית כעמותה ובשנת 2005 בקשה העמותה לרשום את קנינה וזכויותיה במגרש על שמה. יורשי ירמיהו בוקסר וברוך היימן נתנו הסכמתם בכתב לרישום שני שלישים מ"מגרש המחלוקת" על שם התובעת ללא כל תמורה. לעומתם, יורשותיו של הרצל סמל, הנתבעות, התכחשו לנאמנות אביהן וטענו שאביהן רכש את המגרש רכישה פרטית. גרסת התובעת בסוף שנות ה- 30 ותחילת שנות ה- 40 של המאה הקודמת, רכשו אנשי מכבי במושבה נס ציונה בסיוע ובמימון מפעלי "פרדס" ו"פרי-תז" את "מגרש המחלוקת". המימון בא ממפעלי "פרדס" ו"פרי תז" מכספים שהופרשו מכל תיבת פרי הדר שנמכרה להם על ידי פרדסני המושבה. הפרדסנים דאז היו חברי מכבי או אוהדי מכבי במושבה. לטענת התובעת, הסיבה לרכישת חלקת קרקע כזו במידות מיוחדות אלו בצורה ובשטח הזה ("נקניק" צר וארוך אשר היה צמוד לכל אורכו למגרש הכדורגל של מכבי) הייתה נעוצה בדרישת ההתאחדות לכדורגל להרחיב ולהתאים את המגרש הישן למידות תקניות הנדרשות ממגרש כדורגל חוקי. לטענתה, הואיל ובאותה תקופה לא הייתה התובעת מאוגדת כאישיות משפטית ומתוך חשש של הפקעת השטח על ידי השלטון המנדטורי הוחלט לרשום את המגרש על שם מספר חברים שהיו מנכבדי הישוב ומוכרים במושבה- ירמיהו בוקסר, ברוך היימן והרצל סמל, כדי שיחזיקו את המגרש בנאמנות עבור האגודה. ירמיהו בוקסר היה נציגה של "פרדס", ברוך היימן היה נציגה של "פרי תז", שניהם פעילים באגודת מכבי. אבנר כהנוב, פעיל מרכזי באגודה, המליץ על הרצל סמל כנאמן שלישי. הרצל סמל לא היה חבר באגודה אבל אחיו, זרובבל זמל ואברהם זמל היו פעילים באגודה, כשאברהם זמל היה אחד ממייסדי האגודה העותומאנית וב 1957 שימש בה כמנהל. לימים הוסדרה הנאמנות כאמור, מול רשויות מיסוי מקרקעין והמגרש נהנה מפטור ממס רכוש כל השנים. גרסת הנתבעות הרצל סמל, שהיה בעל נכסי נדל"ן רבים נפטר במפתיע מדום לב בשנת 1967 ולא הותיר צוואה. לכן הוא לא הותיר רשימה מסודרת של נכסי המקרקעין שרכש בימי חייו. הנתבעות לא ידעו משך כל השנים עד התביעה, כי החלקה רשומה על שם אביהן המנוח. גם במסמכי מס העיזבון לא הייתה כל התייחסות למגרש המחלוקת. הרצל סמל לא היה פעיל באגודת מכבי ולא בעסקי המועצה המקומית נס ציונה או בעסקי ציבור בנס ציונה. משנודע לנתבעות על קיומן של הזכויות ושמעו על טענת התובעת כי הזכויות נרכשו עבורה בנאמנות, עלה חשדן בתובעת שהמתינה עשרות שנים בהגשת הבקשה להעברת הזכויות על שמה. הנתבעות השוו את החתימה הנחזית להיות חתימתו האב, על הצהרת הנאמנות והשוו אותן לדוגמאות חתימה אחרות של אביהן. הן הגיעו למסקנה כי החתימה על הצהרת הנאמנות זויפה. הנתבעות מביעות תמיהה על כך שדווקא אביהן המנוח שלא היה מקושר לאגודת מכבי נבחר כביכול מכל חבריה כדי לשמש כביכול נאמן על שליש מהחלקה ועל כך שטענת הנאמנות עולה בשיהוי 60 שנה מאז הרכישה. על כן הן מעמידות בספק את גרסתה של התובעת ולא מסכימות לוותר על הזכויות בחלקה לטובת התובעת. הראיות העדויות לגבי הנסיבות ההיסטוריות לגבי העדויות אודות ההיסטוריה של המגרש, דרך קנייתו ורישום הנאמנות עומדת מצד אחד עדותה של הנתבעת סמל לפיה היא לא שמעה מעולם על הנאמנות ולא בקרה ב"מגרש המחלוקת" (פרטיכל מיום ה-10.7.08, עמוד 13 שורות 24-27) והרישום בשטר המכר על שמה של אביה. מנגד, התובעת הביאה שורה של עדים התומכים בגרסתה: אבנר כהנוב, שהיה פעיל במכבי מ 1935 ומפקד במכבי צעיר עד 1948. במשך השנים שיחק בקבוצה וכן היה חבר הנהלה שמעורב בכל ההנהלה של האגודה. הוא העיד שהאגודה נאלצה לקנות את המגרש בעקבות לחץ של ההתאחדות לכדורגל, ושהמגרש שקנו צורף למגרש של מכבי כדי להגדילו ולהתאימו לתקן. הוא תיאר את הליך המגבית שנעשה על ידי הפרדסנים עבור מכבי, ואת הליך בחירת הנאמנים: היימן נציג "פרי תז", בוקסר, נציג אגודת "פרדס" כשהוא עצמו המליץ על הרצל סמל להיות הנאמן השלישי. על פי עדותו, עובר לחתימת החוזה העבירו את הגדר והמגרש הפך להיות מגרשה החוקי של מכבי. הנאמנות הייתה עובדה מפורסמת בקרב אנשי המושבה ולא התעוררה לגבי נאמנות זו כל מחלוקת. במשך הזמן שהיה כהנוב בהנהלה היה עד לטיפול של מכבי במסמכי המיסים והארנונה (פרוטוקול מיום ה-29.5.2008 עמודים 8-32). גם עדותו של משה היימן (פרוטוקול מגביית עדותו של היימן שנעשתה בביתו מיום ה- 29.10.2006 עמוד 3-4) בנו של אחד הנאמנים אשר שמע מאביו הנאמן, וכן תצהירו של אברהם בוקסר ז"ל הן עדויות המתיישבות עם העדות הראשונה אשר לפיה ירמיהו בוקסר, ברוך היימן והרצל סמל היו שלושתם יחד נאמנים עבור מכבי במגרש המחלוקת. משה היימן מציין שאחיו, יהודה היימן שהיה אז עורך דין, סיפר לו שניסה בהתחלה לרשום את הבעלות על שם מכבי ב"טאבו" אך בטאבו סרבו לכך משום שמכבי לא הייתה רשות רשומה. עדותו של צבי ורשביאק יו"ר התובעת, מאשרת את גרסת קודמיה וכן מספקת הסבר לעיכוב שברישום. בתחילה היה אמור לטפל ברישום עו"ד יהודה היימן, ולאחר התמנותו לשופט הפסיק הטיפול. גם לאחר מכן, כשראו שהנאמנים נפטרו והטיפול יצטרך לכלול את היורשים התעכב הרישום עיכוב נוסף (פרוטוקול מיום 10.7.2008 עמודים 6-7). כמו כן הגישה התובעת את חשבונות מס הרכוש שנשלחו להיימן משה עבור הרצל סמל (ת/4, ו-ת/5). חשבונות מס הרכוש היו פטורים מתשלום, דבר המתיישב עם היות התובעת מוסד ציבורי למטרת ספורט. גמליאל ליבשיץ ז"ל, מהנדס המועצה המקומית נס ציונה בשנים 1957-1952, הגיש מכתב (העתק גם בנספח י"א לסיכומי התובעת) שנכתב על ידו בתאריך 26.7.76. במכתב זה שנשלח למר משה היימן, מזכיר התובעת דאז, הוא מספר על ההליך של איחוד וחלוקה של שביל הביטחון למגרש מכבי לשם ריכוז שטחים למגרש הכדורגל כדי לאפשר התקנת מגרש חוקי כולל אפשרות בניה, שנעשה בזמן שעבד כמהנדס המועצה. כרקע למכתב זה ציין את הליך קניית המגרש על ידי "נאמני" מכבי נס-ציונה עבורה באמצעות מגבית תשלום שנעשתה על ידי הפרדסנים. העד נפטר טרם נחקר על תצהירו ומהבחינה הזו משקל עדותו קטן יחסית, אלא שהמכתב מאדם בעל תפקיד החיצוני לתובעת בהצטרפו לעדויות האחרות בתיק, נותן תוספת משקל. יורם שלמון, עורך דינו של משה היימן בשנת 73, הגיש את מכתבו מיום 15 ביוני 1973 (העתק גם בנספח י"ב לסיכומי התובעת) ללקוחו שכותרתו הייתה "חלקה המכבי הרשומה בנאמנות על שם סמל היימן ובוקסר" במכתבו הוא מציין שניסה לבוא בדברים בדבר המגרש עם "הבת הקטנה של סמל" (היא ליהיא סמל, נתבעת מספר 1). אלא שלא הוא ולא הנתבעת זכרו את תוכן שיחתם. חוות הדעת הגרפולוגית בנוגע לחתימה שעל גבי הצהרת הנאמנות לשם אימות החתימה שעל גבי הצהרת הנאמנות הביאו הנתבעות חתימות השוואה שמצאו ונלקחו מספר זיכרונות וכן מארבעה עמודים מספר שנמצא ברשותן. בכל המקרים הדפים היו חתומים בחתימה מקורית בשם "ה. סמל". הנתבעות הציגו חוות דעת גרפולוגית מאת עו"ד יהונתן נפתלי, מומחה בגרפולוגיה משפטית, לגבי החתימה שעל גבי הצהרת הנאמנות שלפיה קיימת אפשרות סבירה למדי כי חתימת על גביה לא נחתמה על ידי חותם הדוגמאות (נספח א' לכתב התשובה מיום ה-21.12.2005). יחד עם זאת, כמובן, הוא לא יכול היה לאשר כי דוגמאות החתימה האחרות הן חתימות המנוח. מנגד, הציגה התובעת חוות דעת מומחה של אורה כבירי (צורף לתגובת המבקש מיום 19.1.2006), גרפולוגית מוסמכת אף היא, לפיה כל החתימות שנחתמו בדפי הספר הן של אותו אדם, ולעומתן החתימה מספר הזיכרונות שונה לחלוטין מהחתימה על גבי הספר השני ובסופו של דבר קבעה שלגבי שלושת סוגי החתימות אי אפשר לקבוע בוודאות כי נחתמו על ידי אותו אדם אך גם אי אפשר לומר את ההפך. דיון והכרעה בראשית הדיון עלינו לבחון את סוגיות השיהוי וההתיישנות: הנתבעות טוענות לשיהוי בהגשת התביעה אשר גרם להן נזק ראייתי. כמו כן הן טוענות כי על פי סעיף 5 לחוק ההתיישנות תשי"ח - 1958, תובענה במקרקעין מתיישנת לכל המאוחר תוך 25 שנה מיום בו נוצרה העילה. בהתאם לכך, מרגע שהמנוח נפטר בשנת 1967 חדלו להתקיים יחסי הנאמנות ומכיוון שמאז חלפו 38 שנים התיישנה התביעה. לחלופין, מציעות הנתבעות את שנת 73 כשנה ממנה מתחיל מרוץ ההתיישנות מאחר שבשנה זו פנה עו"ד שלמון אל הנתבעת סמל. למצער גם מאז חלפו 32 שנים. ככלל, התיישנות מתחילה ביום בו נולדה עילת התביעה, ובעניין דנן - ביום בו סרבו הנתבעות לבקשת התובעת ולא ביום בו נפטר הרצל סמל. כן לא ניתן להתחיל את מרוץ ההתיישנות בשנת 73, מכיוון שלא עו"ד שלמון ולא הנתבעת זוכרים את תוכן השיחה ואין אנו יודעים אם הוכחשה הבעלות אז. על הטוען להתיישנות לבסס את טענתו והנתבעות לא מציגות תשתית ראייתית מספקת מה שלא נעשה כאן. גם הסתלקותו מן העולם של המנוח הרצל סמל לא יתחיל את תקופת ההתיישנות כפי שצוין. ברגיל אין מות הנאמן מפקיע את זכויות הנהנה. ב עא 02 / 7217 רחל רבי נ' מאירה הלוי נח (5) 529 (להלן: פרשת רבי) , בו נדונה סוגית התיישנות של הנהנה כנגד יורשי נאמן וכך נאמר: "לצורך חישוב מניין תקופת התיישנות של תביעת נהנה (הקונה) כנגד נאמן .... כפועל יוצא מיחסי הנאמנות בין מאירה לבין יורשי המנוח הרי שמרוץ ההתיישנות מתחיל במועד שבו כפרו יורשי המנוח בזכותה של מאירה. מועד זה חל בענייננו בשנת 1985, עת התקשרו יורשי המנוח עם המערערים בהסכם למכירת הנכס" (שם, עמודים 532-533). לגבי טיעון השיהוי נאמר בפרשת רבי: "המבקש להוכיח טענת שיהוי צריך להראות התקיימותם של שני תנאים עיקריים: ראשית, כי השיהוי בהגשת התביעה הינו משום ביטוי לוויתור על הזכות, נושא התביעה, מצד התובע. שנית, כי עקב השיהוי הורע מצבו של הנתבע" (שם, עמוד 533). במקרה שלפנינו בו נהגה התובעת מנהג בעלים במגרש וודאי שלא ויתרה עליו. הנתבעות, שלטענתן לא היו מודעת לקיומו של המגרש לא שינו את מצבן לרעה. לאור שיתוף הפעולה שזכתה התובעת מצד יתר יורשי הנאמנים, היתה היא יכולה להניח כי לא ניצבות בפניה משוכות ברישום זכויותיה מצד הנתבעות. השתלשלות העניינים שהוצגה בקשר עם העיכובים ברישום, מניחה את דעתי, כי אין בהתנהלות התובעת משום שיהוי מכוון או רשלני. כך גם באשר לנזק הראייתי, הנתבעות מודות כי גם בדיווחים למס עיזבון בקשר עם נכסי המנוח סמל, לא נכללה הקרקע. דהיינו כבר במועד זה, לא היו בידי היורשים ראיות המעידות כי הקרקע בבעלותם. אם כך לא השיהוי הוא שגרם להן לנזק ראיתי. כיוון שלטענת התובעים הוחזק המגרש בנאמנות עבורם, אין הם מחויבים לעמוד בדרישת כתב או ברישום פורמאלי כלשהו. כפי שנאמר בספרו של שלמה כרם: "קיומה של נאמנות אינו מותנה ברישום בפנקס כלשהו. יש לכך מספר טעמים: מטרת חוק הנאמנות היא להרחיב את ההגנה על נהנים וכן להבטיח את מילוי מטרותיה של הנאמנות. בכך היא שונה, למשל, מעסקת משכון, שתוקפה מותנה ברישום. מכיוון שהנאמן הוא במקרים רבים איש אמונו של יוצר הנאמנות, יוצר הנאמנות סומך עליו, לעיתים גם לגבי פעולות שעל הנאמן לבצע לאחר פטירת היוצר. טבעי הוא שיסמוך עליו למעשה גם ללא דקדוקי פורמאליות. דרישת פורמאליות מסוימת כתנאי לתקפה המחייב של הנאמנות, היה גורם לכך שהנאמן היה זוכה בנכסי הנאמנות, מתחמק ממילוי חובותיו בטענה שהנאמנות לא נעשתה כדין, ולנהנים, או לציבור שהנאמנות הייתה מיועדת לטובתו, לא היו יכולים לאכוף עליו את מלוי התחייבותו" (שלמה כרם, "נאמנות" מהדורה רביעית (2004) עמודים 307-308)). ששה עדים העידו מטעם התובעת על הנסיבות אודותם נרכש המגרש בנאמנות עבור מכבי. שניים מתוכם נפטרו טרם חקירתם הנגדית (יצחק בוקסר וגמליאל ליבשיץ) . עובדה זו אמנם מקטינה את משקל עדותם אך עדיין ניתן להשתמש בעדותם כתוספת חיזוק לעדותם של השאר: עדותו של אבנר כהנוב אשר היה עד להשתלשלות הדברים שפורטה לעיל היא ללא ספק העדות המרכזית . משה היימן ואברהם בוקסר , בניהם של הנאמנים אשר שמעו כל אחד מאביהם שהיה אחד משלושת הנאמנים על הנאמנות הינה עדות המהווה חריג לכלל הפוסל עדות מפי השמועה משום שהנפטרים העידו על הנאמנות, דבר הנוגד את האינטרס הממוני שלהם (שהרי גם הם יכלו לטעון טענת בעלות) וכמובן שלעדים אלו הייתה ידיעה אישית של העובדות. עדותו של צבי ורשביאק מספקת הסבר על העיכובים ברישום האובייקטיבים והסובייקטיביים. עדויות אלו בתוספת המכתבים וחשבונות מס הרכוש שטופלו על ידי התובעת מקימים תשתית ראייתית משמעותית התומכת בגרסת התובעת כשמנגד איננה נסתרת על ידי גרסת הנתבעות שלא ידעו על הנאמנות. גם ה"שכל הישר" וניסיון החיים תומך בגרסת התובעת: אותה חלקה נרכשת על ידי שלושה אנשים כששנים מהם מאשרים את הנאמנות, המבנה הייחודי של החלקה (צר וארוך) תואם את צרכיה של התובעת (הפיכתו של מגרשה למגרש בעל מידות תקניות) ומאידך לא מתאים לשימוש מסחרי (פרוטוקול מיום 29/5/2008 עמוד 15 שורות 1-2). כל השנים התנהגה התובעת מנהג בעלים במגרש. אין לשכוח כי בני משפחתן של הנתבעות (אחי האב) היו מעורבים בפעילות התובעת ובוודאי ידעו על כך שהתובעת נוהגת מנהג בעלים במגרש ועל כן לא סביר שלא היו מסיבים את תשומת לב הנתבעות לו נעשקו זכויותיהן. מכל האמור לעייל נראה כי התובעת הרימה את נטל ההוכחה גם ללא הצהרת הנאמנות. לגבי חוות הדעת הגרפולוגיות שניתנו אודות החתימות שעל הצהרת הנאמנות הרי שלא הוכח שהחתימה הינה של הרצל סמל וכן לא הוכח שהחתימה מזויפת. על הטוען לזיוף מוטל הנטל להוכיח ולשכנע. אין אילו פני הדברים בפני. לאור הקביעות דלעיל, אין מקום לדון בשאר טענות הצדדים. אחרית דבר התובעת נשאה בנטל ההוכחה והשכנוע כי מר סמל המנוח נרשם כבעל זכויות בקרקע כנאמן עבור התובעת. טענת הזיוף שבידי ההגנה לא הוכחה. דינה של התובענה להתקבל. משכך התובעת תהיה רשאית להירשם כבעלים יחיד של המגרש הידוע כגוש 3845 חלקה 281. המצוי בנס ציונה בלשכת רישום המקרקעין ברחובות. ב"כ התובעת, עו"ד ברוך פוליקר, מתמנה בזה ככונס לקרקע נשוא התובענה לשם השלמת הרישום בה על שם התובעת. לצורך כך יהיה הכונס רשאי לחתום על כל מסמך שיידרש לרבות על ידי לשכת מיסוי מקרקעין רחובות, לשכת רישום המקרקעין ברחובות ועיריית נס ציונה כדי להעביר ולרשום ע"ש התובעת את זכות הבעלות במגרש בלשכת רישום המקרקעין ברחובות. התובעת תוכל להגיש נוסח פסיקתא בתוך 7 ימים. הנתבעות תשאנה בהוצאות התובעת, לרבות במלא אגרת בית המשפט ששולמה על ידה, עלות חוות הדעת ששלמה התובעת (כולל מע"מ) וכן סכום נוסף בסך 3,000 ₪. כמו כן תשאנה הנתבעות בשכר טרחת עורך דין התובעת בסכום של 80,000 ₪ בתוספת מע"מ. הסכומים ישאו הפרשי הצמדה וריבית אלא אם ישולמו בתוך 37 יום מהיום. נאמנות