קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תיקון רישום מקרקעין בעילת תרמית: 1. בקשה לסילוק על הסף של תביעה שהגיש המשיב (להלן: "התובע"), לתיקון פנקס המקרקעין שהוכן על פי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן "הפקודה"), ולמתן פסק דין המצהיר כי הינו בעל הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 18450, חלקות 16 (בשלמות) ו-15 (2370 חלקים) (להלן "המקרקעין"). התביעה 2. התובע, תושב כפר ג'וליס, הינו בנו של המנוח אחמד סלים הנו ז"ל (להלן "סלים הנו"). על פי הנטען בכתב התביעה, נערך בין סלים הנו לבין המנוח אחמד מוחמד עאמר (להלן "מוחמד עאמר") הסכם חליפין. על פי הסכם החליפין העביר סלים הנו למוחמד עאמר מקרקעין המצויים במקום המוכר כ"אלסאחה" ואילו מוחמד עאמר העביר לסלים הנו את המקרקעין נשוא תיק זה המצויים במקום הידוע כ"ארד ח'לת אלעג'וז". 3. לטענת התובע, השטח אותו קיבל אביו - סלים הנו - על פי עסקת החליפין מגודר בגדר אבנים (סנסלה), ומהווה יחידת קרקע רצופה. מאז שנת 1951 מחזיקים סלים הנו ואחריו התובע במקרקעין. זכויותיו של סלים הנו במקרקעין לא נרשמו על שמו או על שם יורשיו מעולם. 4. אין חולק כי המקרקעין בכפר ג'וליס ובהם המקרקעין נשוא תיק זה, עברו הסדר על פי הפקודה בתיק 18450/ג'וליס. עוד מתברר כי ביום 7/7/59 הגיש מוחמד עאמר תזכורת תביעה (מס' 1264) לגבי 480/43200 חלקים בחלקה זמנית 12ב' (כיום חלקה 15) בגוש 18450 ולגבי 480/43200 חלקים בחלקה זמנית 12א' (כיום חלקה 16) בגוש 18450. לגבי יתרת החלקים בחלקות 15 ו- 16 הוגשו תביעות על ידי בעלי ותושבי ג'וליס אחרים במסגרת 12 תביעות נפרדות (תושבים אלו להלן "בעלי 120 חלקים"). עוד התברר כי בתזכורת תביעה מס' 322, תבעה מדינת ישראל את מלוא הזכויות בחלקה זמנית 12א' (כיום חלקה 16 בגוש 18450). 5. בתיק לשכת ההסדר מצויה גם תזכורת תביעה שהגיש סלים הנו (מס' 513), אולם זו לא נחתמה על ידו ועל כן התעלם ממנה פקיד ההסדר. 6. ביום 3/6/62, נערכה חקירה פומבית של הזכויות בחלקה. בעקבות חקירה זו הוחלט לרשום בלוח הזכויות של הגוש 480/43200 חלקים מחלקה סופית 15 על שם מוחמד עאמר ושאר החלקים בחלקה נרשמו על שם בעלי 120 חלקים. 7. במקביל, נוהלו הליכים משפטיים בתיק 68/ג'וליס ביחס לחלקה 16 שבסופם הוחלט לרשום על שם רשות הפיתוח 25320/43200 חלקים. 480/43200 חלקים נרשמו על שם מוחמד עאמר והיתרה נרשמה על שם בעלי 120 חלקים (פסק דין מיום 17.1.82). ביום 9/6/78 הוקרא לוח הזכויות, וביום 30/6/78 פורסם לוח הזכויות. הזכויות בשתי החלקות נרשמו בלשכת רישום המקרקעין על פי לוח הזכויות ופסק הדין. מועד הרישום לא הוברר בשלב זה. 8. בתביעתו בתיק זה טוען התובע כי יש לתקן את הרישום ולרשום את מלוא הזכויות בחלקה 16 על שמו וכן לרשום על שמו 2,370 חלקים מחלקה 15. התובע טוען כי אביו - סלים הנו, והוא עצמו "היו בטוחים שהסכם החליפין יוגש לפקיד ההסדר וכי הנתבע ידווח עליו לכב' ביהמ"ש המחוזי בחיפה בעת הדיון בדבר הבעלות על החלקות הנ"ל וידאג לרישום הזכות בחלקות בכפוף לאותו הסכם חליפין [...]" עוד טוען התובע כי רישום הזכויות במקרקעין על שם רשות הפיתוח, בעלי 120 חלקים ועל שם מוחמד עאמר ויורשיו נעשו שלא כדין, תוך העלמת זכויותיו של סלים הנו. עוד ציין התובע כי היה על פקיד ההסדר לזמן אותו לחתום על תזכורת התביעה הבלתי חתומה וכי התעלמות פקיד ההסדר מהחזקת המקרקעין על ידי סלים הנו ומהסכם החליפין היו שלא כדין. על כן עותר התובע לבטל את הרישום בהתאם להוראות סעיף 93 לפקודה ולרשום את הזכויות על שמו. 9. בבקשה הנוכחית שהוגשה על ידי לשכת ההסדר, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל ("המינהל"), נטען כי דין התביעה להידחות על הסף או לחילופין להימחק. המינהל מפנה לסעיף 125 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") לפיו "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו". המינהל מודע לאפשרות ביטול הרישום ותיקונו על פי הוראות סעיפם 97-93 לפקודה, אולם לטענתו אין בכתב התביעה כדי להצביע על עילה לתיקון הרישום. המינהל טוען גם כי התביעה התיישנה וכי הינה נעדרת עילה מטעמים נוספים כמו העדר זיהוי של החלקות. 10. בדיון מיום 30/4/09 הודיע עו"ד פלאח - בא כוחם של יורשי מוחמד עאמר ז"ל, כי הינו מצטרף לבקשה. שאר הנתבעים לא הגישו כתבי הגנה ולא התייצבו לדיון. 11. באותה ישיבה ולשאלת בית המשפט הבהיר בא כוח התובע את עילת התביעה. בדבריו הדגיש כי התובע טוען שיש לתקן את הרישום הואיל והושג במרמה. עוד אמר "המרמה פורטה בצורה מפורטת בכתב התביעה במספר סעיפים. התובע חשב שהנתבע מס' 1 (מוחמד עאמר ז"ל - ר',ס'), הגיש את הסכם החליפין לפקיד ההסדר". ובהמשך הוסיף כי "המרמה בזה שלא נשלחה (על ידי פקיד ההסדר - ר', ס') הודעה", כוונתו היתה כי לאחר שהובא לידיעת פקיד ההסדר כי נכרת הסכם בינו לבין מוחמד עאמר, היה על פקיד ההסדר לפנות אליו ולהודיע לו על הליכי ההסדר. 12. גם בכתב התביעה טוען התובע כי מוחמד עאמר פעל בתרמית כאשר נמנע מלהגיש את הסכם החליפין לפקיד ההסדר (סעיף 13) ותבע 480/43200 חלקים במקרקעין (תזכורת תביעה 1264). מעשי התרמית נמשכו לטענתו במועד החקירה הפומבית שבה נמנע מוחמד עאמר מהצגת ההסכם ותבע את הזכויות במקרקעין לעצמו (סעיף 14). התובע מפנה אצבע גם לפקיד ההסדר שאישר את התביעות, אף שידע על זכויותיו של סלים הנו מכוח הסכם החליפין. כן טוען הוא כאמור כי הימנעות פקיד ההסדר מלהודיע לתובע על ההליכים ולהפנותו לחתום על תזכורת התביעה מהווים אף הם מרמה. כמו כן הוראת סעיף 93 לפקודה. תביעה לתיקון רישום עקב תרמית- כללי 13. סעיף 93 לפקודה קובע: "שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט יראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום-לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר". הוראה זו מהווה חריג לעקרון "הסופיות" (ראה ח' זנדברג הסדר זכויות במקרקעין בארץ ישראל ובמדינת ישראל 315 (תשס"א); ע"א 492/83 עזבון דיאב נ' דיאב , , עמ' 6 (ניתן ביום 9/5/88); ע"א 395/70 מדינת ישראל נ' עראבי, פ"ד כה (2) 20, 24 (1971)). 14. סעיף 93 כולל בחובו שתי חלופות המצדיקות תיקון או ביטול של רישום זכות; האחת - הרישום הושג במרמה; השניה- זכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה או נרשמה שלא כשורה. תביעתו של התובע מושתתת על החלופה הראשונה, שהרי בתביעתו ובדיון בבית המשפט ציין כי עילת התובענה הינה כי הרישום הושג בתרמית. 15. על בעל דין המבקש לשכנע כי יש לתקן את הרישום מהטעם שהושג בתרמית להוכיח תחילה את זכותו במקרקעין (ע"א 4861/91 עיסה נ' סרסור פ"ד מח(1) 441, 446 (1993); ע"א 753/87 בראשי נ' מנהל עזבון בראשי, פ"ד מג(3) 210, 213 (1989), ע"א 4787/06 מנאע נ' עזבון מנאע (ניתן ביום 26/5/08)); ע"א 492/83 הנ"ל). 16. עוד נזכיר כי בפסיקה נקבע כי המושג מרמה משמעו אי יושר, וכך נאמר בע"א 753/87 הנ"ל בעמ' 217: טענת המרמה לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר עניינה "אי יושר פשוטו כמשמעו" (ע"א 362/58 [6], בעמ' 1650). (ראה גם ע"א 4415/90 מדינת ישראל נ' עזבון בכר, פ"ד מו(5) 200, 205 (1992)). מכאן ברור, כי אם אדם שמכר את זכויותיו לאדם אחר מגיש תביעת זכות לגבי אותו מקרקעין, מבלי להזכיר את ההסכם, יש לראות בהתנהגותו זו כמרמה (ע"א 753/87 הנ"ל; ע"א 531/92 נזאל נ' דווירי, פ"ד מז(4) 824, 830 (1993)). מאידך, אם המוכר לא טוען לזכויות בחלק הנמכר, אלא צד ג' הוא שטוען לזכויות וטענתו מתקבלת, הרי שהמרמה אינה ברישום אלא בהסכם. במצב זה בו המוכר מתיימר למכור זכות במקרקעין שאינם שלו, לא קנה הרוכש זכויות במקרקעין. אין לו תביעת זכות במקרקעין, ולכל היותר עומדת לרוכש תביעה כספית כנגד המוכר לפיצוי, בין בעילת תרמית ובין בעילה אחרת. 17. משפרשנו את עקרונות היסוד לתביעה לתיקון רישום עקב מרמה נפנה לבחון את טענות המינהל לסילוק התביעה שהוגשה על הסף. טענות המינהל נוגעות בעיקר לשאלת ההתיישנות וקיומה של עילת תביעה ועל כן אדון בטענות אלו כסדרן. עילת התביעה 17. התובע טוען כי סלים הנו רכש מקרקעין על פי הסכם חליפין מ-10/7/51 (נספחים ג' + ג1 לתביעה). בהסכם זה מתחייב מוחמד עאמר להעביר לסלים הנו שניים וחצי דונם באדמת "ח'לת אלעג'וז". המקרקעין מוגדרים על ידי ציון שמות בעלי החלקות השכנים וכן נאמר כי המקרקעין "מפורסמים בתכונותיהם על ידי קיום טראסה (סנסלה), רצופה מדרום לצפון". כדי לעמוד בתנאי הראשון, הוכחת זכות בעלות במקרקעין, על התובע לשכנע כי השטח הנמכר מצוי במקרקעין שבמחלוקת; לשכנע כי למוכר מוחמד עאמר היו זכויות במקרקעין שנמכרו; לשכנע בתוקפו של ההסכם; וכן לפרט איזה חלק מהמקרקעין נמכר. חשוב לזכור כי התובע עצמו טוען כי השטח הנמכר מהווה את מלוא זכויותיו של מוחמד עאמר בחלקה 16 (חלקה 12א' זמנית) וחלק מחלקה 15 (חלקה זמנית 12ב'). בשלב זה של ההליך, סילוק על הסף, יש להניח כי התובע יוכיח את טענותיו אלו ועל כן מוכן אני להניח כי השטח הנמכר אכן מהווה חלק מחלקה 15 ומלוא חלקה 16. 18. התובע טוען בתביעתו כי המרמה שבה הושג הרישום נעוצה בהימנעותו של מוחמד עאמר מלהציג את הסכם החליפין לפקיד ההסדר (סעיפים 3 + 14 לכתב התביעה), אלא שמעיון במסמכי כתב התביעה וכתב ההגנה ברור כי הסכם החליפין הוצג לפקיד ההסדר. התובע עצמו צירף עותקים של הסכם החליפין עליהם מוטבעת חותמת של פקיד ההסדר (נספחים ג', ג-1). בצד החותמת אף נרשם המועד 2/4/59. זאת ועוד, בפני פקיד ההסדר עמדה תזכורת תביעה בשם סלים הנו אשר לא נדונה רק מאחר ולא נחתמה (תזכורת מס' 513). משמע, ככל שטענת התובע הינה כי מוחמד עאמר התחייב להגיש את ההסכם לפקיד ההסדר הרי בין אם עשה זאת בעצמו ובין אם סלים הנו או מי מטעמו עשו זאת, ברי שבטרם פורסם לוח הזכויות עמד ההסכם בפני פקיד ההסדר. מכאן לא יכולה לעמוד לתובע הטענה כי הרישום הושג במרמה שמהותה אי הגשת ההסכם. 19. טענה נוספת של התובע, אף כי לא פורטה כראוי, הינה כי מוחמד עאמר תבע לעצמו את המקרקעין שנמכרו לו. כאן יש להבחין בין החלקות. מוחמד עמאר תבע 480/43200 חלקים בחלקות בלבד. כזכור התובע עצמו טוען כי בסך הכל רכש סלים הנו 2.5 דונם בשתי החלקות. חלקה 15 הינה בשטח 6,233 מ"ר והתובע מאשר כי בהסכם החליפין רכש סלים הנו רק חלק מחלקה זו. הואיל ואין טענה כי מוחמד עאמר תבע חלק מסוים בחלקה הרי שאין בתביעתו לחלק מהחלקה משום פגיעה בזכות שנרכשה על פי הנטען על ידי סלים הנו. לעומת זאת, נטען כי סלים הנו רכש את מלוא הזכויות בחלקה 16. מכאן שלכאורה, יש בהגשת תביעה על ידי מוחמד עאמר משום סתירה להסכם המכר ועל כן על פי ההלכות שפורטו לעיל די בהגשת התביעה לזכות הסותרת את ההסכם משום מרמה. 20. עם זאת נזכיר כי פרט למוחמד עאמר הוגשו תביעות זכות על ידי בעלי 120 חלקים ועל ידי רשות הפיתוח. אין בכתב התביעה כל טענה הנוגדת את זכותם של אלו. אין בפי התובע כל טענה כי זכותו של מוחמד עאמר בחלקות היתה עדיפה על פני זכויותיהם של אלו, ולמעשה התובע מתעלם מהזכויות שנתבעו על ידם. משמע, גם אם יוכח כי מוחמד עאמר הגיש תביעת זכות במרמה, אין בכך להואיל לתובע שהרי אף אם יתקבלו טענות התובע, לא יהיה בכך כדי לסתור את תביעת רשות הפיתוח ותביעת בעלי 120 החלקים שאושרו. אין בכתב התביעה כל אמירה כי רשות הפיתוח או בעלי 120 החלקים פעלו במרמה בתביעת הזכויות על ידם. הטענה היחידה כנגד רשות הפיתוח ובעלי 120 חלקים הינה כי ידעו על הסכם החליפין ועל החזקת המקרקעין על ידי סלים הינו ושתקו, אולם אין אף אם כך אין בכך כדי ללמד כי זכותו של סלים הינו היתה עדיפה על זכותם של אלו. 21. כאמור לעיל, על הטוען כי רישום הושג במרמה לשכנע תחילה כי הינו בעל זכות, דהיינו על התובע לשכנע כי זכותו מכוח הסכם החליפין גוברת על זכותם של רשות הפיתוח ושל בעלי 120 החלקים. מהאמור לעיל, ובהעדר כל טענה בעניין זה, ברי שאין בכתב התביעה פירוט של כל עילה לשינוי ותיקון רישום הזכויות על שם אלו. 22. בשים לב להנחתי כי בשלב זה של ההליך יש להניח כי התובע יוכיח כי רכש ממוחמד עאמר את מלוא זכויותיו של מוחמד עאמר בחלקה 16, עומדת לתובע עילה לכאורה אך ורק בנוגע לרישום 480/43200 בחלקה 16 על שם מוחמד עאמר ויורשיו. התיישנות 23. משקבעתי כי העילה היחידה העומדת לתובע בגין הרישום הינה עילת התביעה כנגד יורשי מוחמד עאמר בנוגע לרישום בחלקה 16, נותר לדון בטענה כי תביעה זו התיישנה. ויודגש, אף שיורשי מוחמד עאמר לא הגישו בקשה עצמאית לסילוק התביעה על הסף הרי שהודיעו כי הם מצטרפים לבקשה, טענת ההתיישנות גם נזכרה בסעיף 41 לכתב הגנתם. 24. כידוע, על פי סעיף 6 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 מתחיל מירוץ התיישנותה של תביעה ביום לידתה, סעיף 5 קובע את תקופת ההתיישנות: "התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן - תקופת ההתיישנות) היא - (1) בשאינו מקרקעין - שבע שנים; (2) במקרקעין - חמש-עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - עשרים וחמש שנה." ב בעבר נחלקו הדעות מהו דין ההתיישנות של תביעות לתיקון רישום זכות במקרקעין, אולם מחלוקות אלו מצאו פתרונן בפסיקה ונקבע, כי חוק ההתיישנות חל על תביעות לתיקון ולשינוי רישום במקרקעין וכי תקופת ההתיישנות הינה 25 שנים (ראה ע"א 4787/06 הנ"ל וכן ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד(3) 487, 490 (2000); רע"א 7052/01 אפרתי נ' ברנשטיין (ניתן ביום 27/2/02); ע"א 8995/03 עמותת אהל יצחק נ' עמותת אהל דוד (ניתן ביום 9/2/09)). 25. בשים לב לאמור, יש לבחון מהו המועד שבו נולדה עילתו של התובע; האם במועד פרסום לוח הזכויות (שנת 1978) או במועד הרישום בלשכת רישום המקרקעין (המועד לא הוברר בשלב זה אולם ככל הנראה מדובר בשנות ה-80). 26. בפסיקת בתי המשפט אין תשובה ברורה לשאלה מהו המועד שבו נולדה עילת התביעה לתיקון רישום. בע"א 4787/06 ובע"א 8995/03 נמנע בית המשפט העליון מלהכריע בסוגיה שכן גם ממועד הרישום חלפה תקופת ההתיישנות והדיון התייתר. לכאורה עדיפה הגישה הגורסת כי המועד בו נולדת עילת תביעה לתיקון הרישום שהושג במרמה הינו מועד הרישום, שהרי כל עוד לא נרשמו הזכויות בלשכת רישום המקרקעין אין עילה ל"תיקון הרישום". יש להזכיר גם כי לאחר פרסום לוח הזכויות ניתן להגיש ערעור על לוח הזכויות שפורסם (סעיף 88 לפקודת ההסדר) ואף ניתן לתקן טעויות שנפלו בו (סעיף 58 לפקודה), ועל כן אין בפרסום לוח הזכויות כדי למלא את כל יסודות עילת התביעה בעילת הרישום שהושג במרמה (ראה למשל ע"א 162/87 אמארה נ' יוסף, פ"ד מה(5) 533, פיסקה 12 (1991)). מנגד ניתן לטעון כי ביום שבו פורסם לוח הזכויות התגבשו טענות התובע למרמה בהליכי ההסדר. כמו כן יש לזכור כי הלכה היא שאת הסמכות לתיקון הרישום יש לפרש בצמצום על מנת להבטיח את מעמדו של מרשם הקרקעות (ראה ע"א 492/83 הנ"ל, עמ' 6 וכן התייחסות בית המשפט להארכת מועדים לערעור על לוח הזכויות בע"א 3250/00 עזבון חסארמה נ' מדינת ישראל, פ"ד נז(1) 7, 12 (2002); ע"א 297/84 עזבון חג' נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (ניתן ביום 1/3/87)). 27. כאן נדרש להוסיף ולהזכיר את סעיף 8 לחוק ההתיישנות, לפיו "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה". מע"א 8995/03 עולה, כי בית המשפט סבור שהחל מיום רישום הזכות בלשכת רישום המקרקעין לא יוכל תובע לטעון כי "נעלמו" ממנו העובדות המהוות את עילת התביעה, אך ספק אם ניתן להניח את אותה הנחה ביחס למועד פרסום לוח הזכויות. זאת ועוד, סעיף 7 לחוק ההתיישנות מורה כי מקום שבו עילת התביעה הינה תרמית או הונאה יחל מרוץ ההתיישנות רק ביום שבו נודע לתובע דבר התרמית. התובע טוען כי רק בשנת 2000 נודע לו על המרמה אך אינו מתייחס כלל למועד שבו נודע לסלים הנו על המרמה. אף שטענה זו של התובע הינה כללית, הרי שראוי כי השאלה מתי נודעו לו או לסלים הנו העובדות המהוות את עילת התביעה, תתברר בראיות ולא תוכרע בשלב מקדמי זה. בהערת אגב אציין כי לכאורה סלים הנו היה מעורב בתיק 602/ג'וליס שבו ניתן בשנת 1982 פסק דין לגבי חלקות אחרות ברחבי היישוב וקשה להניח כי לא ידע על סיום הרישום גם ביחס לחלקות נשוא תיק זה אולם גם סוגיה זו הינה סוגיה עובדתית שיש לשמוע לגביה ראיות. סוף דבר 28. לאור האמור, הנני מורה כי התובענה שהגיש התובע לשינוי ותיקון הרישום בנוגע לחלקה 15 וכן בנוגע לחלקיהם של רשות הפיתוח ובעלי 120 חלקים, בחלקה 16, תימחק בהעדר עילה. הדיון יימשך אך ורק בטענתו של התובע כי הרישום בחלקה 16 על שמו של מוחמד עאמר ז"ל הושג במרמה. התובע יגיש תוך 15 יום כתב תביעה מתוקן ובו ייפרט את טענותיו לעניין חלקה 16 וכן יתייחס למועדים הרלבנטיים כמפורט בהחלטה זו. התובע ישלם לרשות הפיתוח הוצאות ההליך בסך של 7,500 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל. מקרקעיןתרמיתרישום מקרקעיןתיקון רישום מקרקעין