קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול אופציה בחוזה שכירות לקניית הדירה: התובע הינו עורך דין, תושב מושב צרופה, והנתבעים הינם אנשים מבוגרים וקשי יום, הנתבע 1 עובד בבריכת דגים במושב דור והנתבעת 2, אשתו, שהייתה חדרנית בבית מלון, הינה כעת גמלאית, וביתם של הנתבעים הינו בסמוך לביתו של התובע. הואיל ומקום עבודתו של הנתבע 1 העמיד לרשותם של הנתבעים צריף מגורים בסמוך לבריכת הדגים במושב דור, על מנת שישמש למגוריהם, לא התגוררו הנתבעים בביתם במושב צרופה, ולפיכך ביקשו להשכירו לאחר, ואף שקלו למוכרו. גיבוש החלטתם של הנתבעים בקשר לעתידו של הבית היה קשור בהמשך זמינותו של הצריף במושב דור, באשר לא היה ברור עד מתי יועסק הנתבע 1 במקום, ועד מתי יתאפשר להם להתגורר בצריף בו התגוררו. התובע פנה לנתבעים בהצעה כי ישכור מהם את הבית, והנתבעים, אשר ככל הנראה בקושי יודעי קרוא וכתוב הם, נעזרו בחתנם, מר רוני אליאס (להלן: "רוני"), עליו הם סמכו, והוא זה אשר ניהל את המשא ומתן אל מול התובע. ייאמר מיד - אף כי אפשר ובעיני הנתבעים, רוני הנ"ל הינו בעל כישורים טובים מהם לנהל משא ומתן להשכרת הנכס, הרי על פי התרשמותי מעדותו בפני, אף הוא אדם פשוט כמותם, חף מכל תחכום והבנה בדקדוקי עניות משפטיים. רוני ניהל, כמצוות מחותניו, משא ומתן עם התובע להשכרת הנכס, כאשר ההסכם שהתגבש הינו שהתובע ישכור את הנכס לתקופה של שנה, וכן לשתי תקופות אופציה נוספות בנות שנה כל אחת, וכי דמי השכירות לכל תקופת השכירות יועמדו על סך של 550 דולר לחודש, והתובע התחייב להתקין בדירה פריטים אחדים, ובהם מזגנים, פרגולה בחצר, ומערכת אזעקה. במהלך השיחה שקיים רוני עם התובע, שאל אותו התובע האם בעלי הבית יהיו מוכנים למכור לו את הבית במחיר של 300,000 דולר. הואיל והסכום בו נקב התובע נראה לרוני כמחיר סביר, השיב לו כי במידה והוא חפץ לרכוש את הבית המחיר זה לאלתר, כי אז בעלי הבית יסכימו לכך. התובע השיב לרוני כי אין בידיו הסכום המבוקש, ועל כך השיב לו רוני, כי אם בעתיד ירצו בעלי הבית למוכרו, ויהיה לתובע את הסכום הנדרש על ידם, יציעו לו את הבית למכירה. על פי התרשמותי, עניין זה של אפשרות מכירת הבית לתובע, לא יצא מגדר החלפת דברים תיאורטית בעלמא ללא שהייתה כל כוונה מצידו של רוני ליתן התחייבות תקפה, בשם הבעלים, למכור את הבית לתובע בעתיד. בתאריך 22.11.06 זימן התובע את הנתבעים ואת רוני לביתו, ושם הוא הקליד על המחשב שלו את נוסח ההסכם והנתבעים חתמו על ההסכם ללא שקראו אותו כלל ואחרי שרוני אישר להם שהם יכולים לחתום עליו, לאחר שעיין בו ברפרוף. בעדותו בפני, בעת שנשאל בחקירה נגדית מתי קרא לראשונה את החוזה, השיב (עמ' 23 לפרוטוקול מיום 19.10.09, שורה 1) "לא קראתי אותו עד היום...". בתצהירו ציין רוני, כי מאחר ומדובר היה בעורך דין שהוא הצד לחוזה, הוא היה משוכנע בלב שלם כי בעלי הדירה לא יולכו שולל על ידי וכי תנאי הסכם השכירות ינוסחו על ידי עורך הדין כך שישקפו נאמנה את אשר סוכם. כאן המקום לציין, כי לאחר שנחתם ההסכם והחזקה בדירה נמסרה לתובע, היו מספר אנשים שהתעניינו ברכישת הבית ואשר הובאו לדירה על ידי המתווך מר אליהו כרמל, ומיוזמתו של המתווך מבלי שנתבקש לעשות כן על ידי הנתבעים, אלא שנתברר למתווך כי הנתבעים אינם מעוניינים למכור את הבית ואף דחו הצעה למכור את הבית בסכום השווה ל- 340,000 דולר. בדיעבד נתברר לנתבעים כי הסכם השכירות שנחתם עם התובע הכיל גם תנייה אשר היא עומדת ביסודם של תביעות אלו שבפני. וזו לשונה של התנייה המצויה בסעיף 22 להסכם: "לשוכר תהא זכות ראשונים לרכוש את הדירה, לאחר תום הסכם השכירות ו/או אחת מהאופציות בשיעור של 300,000 דולר (שלוש מאות אלף דולר)". בסמוך לאחר תום שנת השכירות הראשונה הודיע התובע לנתבע 1 כי ברצונו לרכוש את הדירה כנגד תשלום סך של 300,000 דולר, בהתאם לסעיף 22 להסכם. על פי התרשמותי מן העדויות ששמעתי בתיק זה, הייתה זו הפעם הראשונה בה הבינו הנתבעים כי בהסכם השכירות שחתמו עם התובע מצויה תנייה המקנה לו זכות כלשהי לרכוש את דירתם בסך השווה ל- 300,000 דולר. הנתבעים לא הסכימו לדרישת התובע שימכרו לו את דירתם כפי שנדרשו על ידו, ולפיכך הגיש התובע תביעה נשוא תיק זה, אשר בה נתבקש בית המשפט להורות על אכיפת ההתחייבות למכירת הדירה. הנתבעים מצידם, הגישו תביעה שכנגד ובה עתרו לביטולו של הסכם השכירות כולו, ולחילופין את ביטולו של סעיף 22 הנ"ל, וטענתם העיקרית הינה כי דינו של ההסכם להתבטל באשר הינו הסכם מעוול המקפח את זכויות התובעים שכנגד ועושק אותם. הנתבעים טוענים כי התובע ניצל את חוסר ניסיונם של הנתבעים ושל נציגם, והחתים אותם על הסכם ללא שהסביר להם את עיקריו, ואלו מתוך שהאמינו ורכשו לו כבוד כעורך דין, לא מצאו לנכון לשכור לעצמם עורך דין שייצג אותם וידאג לאינטרסים שלהם. הנתבעים טוענים כי תנאי החוזה הם גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, ובפיהם שלל טענות לכך, הן לעניין תניות בהסכם השכירות, הן לעניין התמורה שננקבה בסעיף 22 הנ"ל, ומכוח כל אלו טוענים הם שיש לבטל את ההסכם, או למצער לבטל את סעיף 22 שבו. ייאמר מיד - אף אם סעיף 22 להסכם היה מנוסח כדבעי ובצורה קוהרנטית, כי גם אז דינו של סעיף 22 היה להתבטל. אין לי ספק כי לנתבעים או לנציגם רוני, לא היה שמץ של מושג כי בשעה שהם חותמים על הסכם השכירות הם מקנים לתובע זכות על פיה, ברצותו, יוכל לחייבם למכור לו את דירתם בתמורה לסך של 300,000 דולר. אני סבור שהכנסתו של עניין זה להסכם השכירות, נעשתה שלא על דעתם של הנתבעים, וכי אם היו מבינים כי סעיף זה מתיימר להקנות לתובע זכות אשר כזאת - הם לא היו מסכימים לכך. על פי התרשמותי, אף כי הנתבעים שקלו בזמנים הרלוונטיים לחתימת הסכם השכירות, את אפשרות מכירת הדירה, ואפשר ואם היה התובע מסוגל לרכוש מהם את הדירה בזמן ההוא תמורת סך השווה ל-300,000 דולר, הייתה אולי מתגבשת ביניהם עסקה בעניין זה, הרי בשום פנים ואופן הם לא הסכימו לכך כי תעמוד לתובע זכות לעתיד לבוא, לרכוש את הדירה בסכום זה. סעיף 22 כשלעצמו, מנוסח, מבחינה משפטית, בצורה עילגת. מן הצד האחד - זכותו של התובע מכונה שם "זכות ראשונים", והקורא, בראשית הדרך, יכול להבין כי המדובר בזכות מצרנות שעניינה זכות הבאה לעולם בשעה שהבעלים מבקש למכור את זכותו, ואז קמה זכותו של הזכאי על פי הזכות, לרוכשה במחיר שצד שלישי היה מוכן לשלם בעבורה. אולם בהמשך הדרך, נכונה לקורא הפתעה, שכן הסעיף נוקב אף במחיר המכירה שבו בעל "זכות הראשונים" ירכוש את הנכס, ללמדך כי אין המדובר בזכות ראשונים במובנה הרגיל של המילה, אלא במין זכות אחרת, הדומה אולי לאופציה העומדת לזכותו של בעל הזכות לרכוש את הנכס. רוצה לומר, אין אנו עוסקים עוד בזכות אשר באה לעולם בשעה שבעל הנכס רוצה למכור את נכסו, אלא בזכותו של מי שנתחייבו כלפיו, לכפות את המכירה על בעל הנכס, הר כגיגית, וזאת במחיר המוסכם. הוגעתי את עצמי בשאלה: הכיצד זה עורך דין, אשר התרשמתי ממנו כי משנתו סדורה, והוא מצוי באבחנות המשפטיות הללו, הוציא תחת ידיו מין יצור כלאיים שכזה? התובע עצמו לא נתן הסבר לפירכה זו, ורק טען כי כוונת הסעיף אכן הייתה להקנות לו אופציה, והסעיף משקף את אשר הסכימו לו הצדדים בעל -פה, לפני שנחתם ההסכם. לכשעצמי, אני נוטה לחשוב כי העמימות הזאת שבה נקט התובע בנסחו את סעיף 22 להסכם, נבעה אולי מרצונו שלא "לחדד" יותר מידי עניין זה, ולא לנסח הסעיף בצורה ברורה, שמא יעורר העניין "שאלות מיותרות" של הנתבעים, ואפשר ויסכל הדבר את חתימתם על ההסכם. כך למשל, לא ניתן אף להבין מסעיף 22 הנ"ל עד מתי עומדת לו לתובע הזכות לרכוש את הדירה? הסעיף אומר שהזכות קמה "לאחר תום הסכם השכירות ו/או אחת מהאופציות", אך עד מתי עומדת זכות זו - לא נאמר. אפשר אף והתובע חשב כי העמימות האופפת את סעיף זה הינה ,מבחינתו, "עמימות קונסטרוקטיבית" ,אף מבחינת רשויות המס, שהרי אופציה הינה עסקה במקרקעין הטעונה דיווח, והתובע לא התכוון, לדווח על עסקה זו כאופציה, ובפועל אף לא עשה כן. למעלה מן הדרוש, אוסיף כי התובע לא רק שלא דיווח על העסקה לרשויות מס שבח, כדרך שמדווחים בעלי זכות אופציה, אלא אף לא נהג על פי סעיף 102(ב) לחוק המקרקעין, ולא שילם את מחירה של הדירה, כדרך שמצווים לעשות מי שרוכשים על פי זכות קדימה. מכל מקום, על פי התרשמותי, סעיף 22 הנ"ל איננו מבטא את אומד דעתם של הצדדים אלא את אומד דעתו של התובע בלבד, ובאשר לעניין זה של הקניית זכות לרכישת הנכס, יהא טיבה אשר יהא, לא היה מפגש רצונות הדדי כלל וכלל. הנתבעים, כאמור, חשבו לפי תומם, כי חותמים הם על הסכם שכירות ותו לא, ולא נתכוונו כלל וכלל להעניק לתובע זכות כלשהי מעבר לזכות השכירות. הצדדים יגעו יגיעות רבות לשכנעני, זה בכה וזה בכה, לגבי סבירותו של המחיר שננקב בסעיף 22 הנ"ל, ואף העידו שמאים לעניין זה, אך בעיני אין לעניין זה משקל רב, שכן אפילו המחיר שננקב היה סביר למועד חתימת ההסכם - עדיין סעיף זה איננו מבטא את כוונתם המשותפת של הצדדים להקנות לתובע את הזכות לרכוש את הנכס, ומשכך הם פני הדברים, מה לי שמאות זו או אחרת לגבי מחיר השוק של הנכס בעת ההיא? לשוויו האמיתי של הנכס בעת עריכת ההסכם, הייתה יכולה להיות משמעות לו סברתי כי הנתבעים התכוונו, על דרך העיקרון, להקנות לתובע זכות לרכוש את הדירה, אלא שהתובע ניצל את מצוקתם וחולשתם היחסית על מנת להכתיב להם מחיר נמוך במיוחד. במקרה בו עסקינן, התרשמותי הינה, כאמור, כי הנתבעים לא התכוונו כלל להקנות לתובע זכות מעין זו, ולפיכך אין לשאלה שמאית זו חשיבות רבה. משכך קבעתי, דין תביעתו של התובע לאכיפת תניית המכירה המצויה בסעיף 22 להידחות. הנתבעים, בתביעתם שכנגד, עתרו לביטולו של כל ההסכם, ולחילופין לביטולו של סעיף 22 בו. את בקשתם של הנתבעים לביטול ההסכם כולו הם ביססו על כך שלטענתם על כל תנאיו של ההסכם, ולא רק על סעיף 22 בו, מעיבה טענת העושק. בעניין זה טוענים הם כי דמי השכירות שננקבו בו הם נמוכים בצורה קיצונית יחסית לדמי השכירות הראויים, וכי תניות אחרות בהסכם, כגון: הזכות להשכיר לאחר בשכירות משנה, וכן הזכות להשתמש במושכר לצורכי עסק, שהינו בעל משמעות מיסויית כלפי המשכיר, כל אלו הן, על פי הנטען, תוצאה של ניצול שניצל התובע את מצוקתם. בעניין זה, לא השתכנעתי כי תנאי החוזה, עד כמה שהם נוגעים להשכרת הנכס, גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, ולפיכך אינני מוצא לנכון להורות כי ההסכם כולו בטל מחמת עושק, ויש לקבל את התביעה שכנגד רק עד כמה שהיא נוגעת לביטולו של סעיף 22 להסכם. ולסיום - על פי התרשמותי מעדותם של הנתבעים ושל חתנם, הם הונעו לחתום על ההסכם מבלי להתעמק בו רבות, ואף מבלי לקבל ייעוץ משפטי, וזאת מתוך שסמכו על כך כי התובע הינו עורך דין ,וחזקה עליו שיכין הסכם ראוי ומאוזן, שיבטא אל נכון את המוסכם ביניהם. בעניין זה, מצאתי לנכון להוסיף כי, לטעמי, הסכם שעורך עורך דין עבור עצמו, כאשר הצד השני להסכם איננו מיוצג, ואף נראה כי איננו מורגל בעניינים משפטיים ואיננו בעל יכולת לרדת לעומקם ולהבין את דקויותיהם, הינו הסכם אשר תמרור אזהרה גדול מתנוסס מעליו, ושומר נפשו ירחק ממנו. אף כי אפשר ובשנים האחרונות חלה שחיקה מסויימת בתדמיתם של עורכי הדין, עדיין נחשבים הם בעיני רוב הציבור כאנשים מכובדים, שומרי חוק, שאפשר לסמוך עליהם. תדמית אשר כזו הינה בבחינת שטר ושוברו בצידו, וכשם שהיא מקנה לעורך הדין מעמד מכובד, כך מן הדין שתטיל עליו אף חובה יתרה לנהוג עם זולתו בהגינות ומשנה זהירות. סיכומו של דבר, התביעה הראשית נדחית והתביעה שכנגד מתקבלת, במובן זה שסעיף 22 להסכם הינו בטל ומבוטל. התובע ישלם לנתבעים בגין הוצאותיהם ושכר טרחת עורך דינם סך של 25,000 ₪ בתוספת מע"מ. חוזה שכירותחוזהאופציהשכירות