קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול החלטת שמאי מכריע: 1. עניינו העיקרי של הערעור שבפניי הוא בשאלת ביטול החלטתו של השמאי המכריע בעניין פוטנציאל הבניה למגורים במקרקעין נשוא הערעור שבפניי. 2. המקרקעין נשוא הערעור, מהווים חלק מחלקה 3 בגוש 30237, ששטחה 5,023, חלק מחלקה 2 שבגוש 30239, ששטחה 104,464 מ"ר, וחלק מחלקה 3 בגוש זה ששטחה 184 מ"ר. שטחן הכולל של החלקות הינו 109,671 מ"ר, ולהן עשרות בעלים משותפים (מושע). החלקות מצויות סמוך למחלף הכבישים דרך בגין, שדרות גולדה מאיר, וכביש היציאה מירושלים. בבעלות המערער מצויים 625.69 מ"ר (0.005705 ): מתוכם 136.09 מ"ר קיבל המערער בירושה, ו- 489.6 מ"ר רכש ביום 18.6.99 תמורת 20,000$. 3. על המקרקעין חלה תכנית המתאר לירושלים מס' 62. בהמשך הוחלו עליהם תכניות מס' 1988 ו-2191 משנת 1976, ששינו את ייעודו של חלק מחלקה 2 בגוש 30239 לדרך וגינון לדרך ולתחנת טרנספורמציה. תכנית 3132 שאושרה בשנת 1984 שינתה את הייעוד של חלק מהחלקות לתחנת טרנספורמציה, לשטח ציבורי פתוח ולהתווית כביש חדש. בשנת 1997 אושרה תכנית 4778, ששינתה את ייעודו של חלק מחלקה 2 שבגוש 30239 לשטח ציבורי פתוח. מטרתה העיקרית של תכנית 4573, שהיא לטענת המערער התכנית הפוגעת, פורסמה למתן תוקף ביום 29.7.99, ומטרתה העיקרית היתה שינוי תוואי כביש 4 והרחבתו. 4. ביום 25.7.02 הגיש המערער תביעה לפיצויי הפקעה וירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, בסך 446,000$ (לפי 713.27$ למ"ר X 625.43 מ"ר), בהתבסס על חוות דעת השמאי מטעמו, יואל גנני, שהסתמך על השמאות המוסכמת, מיום 20.4.99, של השמאי רחמים שרים, שהוגשה על פי הסכם בין אריה גולובנציץ לבין עירית ירושלים מיום 27.4.98. 5. ועדת המשנה של הוועדה המקומית דחתה את תביעת הפיצויים בהסתמכה על חוות דעת השמאי מטעמה, דוד אנזנברג, וזאת בעיקרו מן הטעם שלא הוכחה פגיעה במקרקעין עקב אישור תכנית כלשהי, ובשל כך שהמערער לא הבחין בין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה לבין תביעה לפיצויים בגין הפקעה. המערער הגיש ערר על ההחלטה. 6. בהחלטתה מיום 28.12.04 מינתה ועדת הערר את השמאי צבי מוסקוביץ כשמאי מכריע. הוועדה הינחתה אותו לפסוק לגבי פגיעתה של תכנית 4573 בלבד (על פי סעיפים 197-200 לחוק), והורתה לו שלא להתייחס בשומתו לפיצויים בגין הפקעה וגם לא לשומת הפיצויים של השמאי רחמים שרים. 7. ביום 3.1.08 הגיש השמאי המכריע את חוות דעתו, שבה קבע כי תכנית 4573 פגעה במקרקעין של המערער, והעמיד את הפיצוי על 162,000$. השמאי המכריע קבע כי תכנית 62 ייעדה את המקרקעין לשמורת טבע, ופירט את התכניות שבאו בעקבותיה, אשר שינו את הייעוד לייעוד לתחנת טרנספורמציה, לדרכים לשטח ציבורי פתוח ועוד. השמאי קבע קיומו של פוטנציאל למגורים, באומרו: "בקביעת הפוטנציאל העתידי של יתרת המתחם הקרקעי, [יש] להתייחס לתכניות בנין עיר שמומשו לאורך ציר השנים, בשכונה מבונה במרחב הגיאוגרפי הקרוב למתחם הקרקע נשוא השומה. השכונה ההולמת ביותר היא שכונת רוממה" (סע' 11.8 בנספח י לתיק המוצגים מטעם המערער). בהמשך חוות דעתו הוסיף בעניין זה באומרו: "עפ"י תכניות [ה]בנין השונות שחלו לאורך ציר השנים על המתחם הקרקעי, ניתן היה לממש חלקים כאלה או אחרים ביעודים השונים; כגון הקמת תחנת הטרנספורמציה של חברת החשמל, הבינוי על הקרקע הידוע כ"בנה ביתך פריין", הפוטנציאל בשטחי הקרקע הצמודים לשכונות קומונה ושכונת אונסדורף בינוי שאמור להדמות לבניה הרוויה בשכונת רוממה" (שם, סע' 16.8). לאחר שסקר את התכניות שאושרו בשכונת רוממה, קבע השמאי המכריע שנפח הבינוי הוא 300%, בהוסיפו כי יש להביא בחשבון דחייה תכנונית ל-12 שנים לפי ריבית להיוון של 7%. 8. הן הוועדה המקומית והן המערער עררו על חוות דעתו של השמאי המכריע. ביום 17.9.08 החליטה ועדת הערר לבטל את השומה שהגיש השמאי המכריע ולמנות שמאי חדש. הוועדה אומרת בהחלטתה כי השמאי המכריע שגה בדרך ובשיטה על פיהם קבע את שווים של המקרקעין במצב הקודם. לענייננו, אומרת הוועדה, כי חלק משווי המקרקעין הוא בפוטנציאל התכנוני שלהם, באופן שגם אם הם מיועדים לשמורת טבע, אך מוכח פוטנציאל לשינוי למגורים, מותר להביאו בחשבון. ברם, לדבריה, לא די בכך שמדובר בסיכוי או אפשרות לשינוי ייעוד אלא צריך שהצפייה לכך תהיה סבירה ומבוססת. בהסתמכה, לדבריה, על הלכות קיימות אומרת הוועדה כי לא די בצפייה כללית או אף בהוכחה כי מחירי השוק משקפים ציפייה, אלא יש להוכיח קיומה של תכנית ספציפית, ולו גם בשלבי תכנון, לשינוי ייעודם של המקרקעין. עוד היא אומרת, כי לא כל קרקע המיועדת לשמורת טבע תופשר בטווח של שנים ספורות, אלא יש להוכיח מדוע הקרקע המיועדת לשמורת טבע היא בעלת פוטנציאל אמיתי לשינוי לייעוד למגורים. סיכום ההלכות מצביע, לדבריה, על כך שכדי להיות זכאי לפיצוי בגין אובדן פוטנציאל יש להוכיח את קיומו בראיות של ממש, כגון שהייתה קיימת תוכנית בהכנה למקרקעין הספציפיים, שהתכנית הפוגעת קטעה את המשך תכנונה. הוועדה אומרת כי לאור הפסיקה היה על השמאי המכריע לנמק ולבאר על מה הוא מבסס את הפוטנציאל הגבוה שהעניק למקרקעין, שהיו מיועדים ערב התכנית לשמורת טבע ולדרכים, ובפרט היה עליו לציין את התכניות שהיו מתוכננות ספציפית למקרקעין שבגינן קבע קיומו של פוטנציאל למגורים, או בהיעדר תכניות כאלה, ראיות אחרות המלמדות על פוטנציאל. אלא, שלדבריה, השמאי המכריע התייחס לנושא זה בלאקוניות רבה וכל שאמר בשומה הוא כי "בקביעת הפוטנציאל העתידי של יתרת מתחם הקרקע, להתייחס לתכניות בנין עיר שמומשו לאורך ציר השנים, בשכונה מבונה במרחב הגיאוגרפי הקרוב למתחם הקרקע נשוא השומה" (סע' 94 לנספח א לערעור). לדבריה, ברור כי אין בנימוק זה כדי להוות ראיה לקיומו של פוטנציאל לשינוי ייעוד במקרקעין נשוא הערעור, והעובדה שבמקרקעין סמוכים אושרו תכניות למגורים אין בה כדי ללמד דבר על הראשונים. עוד לדבריה, השמאי המכריע לא בדק האם בעבר יועדו המקרקעין הסמוכים, שבהם אושרו תכניות למגורים, לשמורת טבע, או שמא היו מיועדים למגורים כבר בתכניות המתאר. הוועדה אומרת כי העובדה שמקרקעין סמוכים מיועדים למגורים, אין בה כדי ללמד על כך ששמורת הטבע תהפוך אף היא למגורים, שהרי כל שמורת טבע גובלת בייעוד אחר, לרבות ייעוד למגורים, ולא ניתן ללמוד מכך כי בכל שוליה של שמורת טבע יתבצע שינוי ייעוד. לפיכך, קבעה הוועדה, כי השמאי המכריע שגה בהסתמכו על ייעוד למגורים של מקרקעין סמוכים, כאשר היה עליו לבדוק קיומן של תכניות, או למצער מסמכים אחרים הנוגעים למקרקעין הספציפיים, שמהם ניתן ללמוד על קיומו של סיכוי אמיתי וממשי לשינוי ייעוד למגורים. לא די, לשיטתה, בתקוותו של בעל המקרקעין כי יצליח להביא לשינוי ייעוד משמורת טבע למגורים, אלא יש צורך בראיות חיצוניות ואובייקטיביות, שאינן מצויות בשומה המכרעת. על כן, סברה הוועדה, כי השומה שהתבססה על ייעוד למגורים ללא כל נימוק, ראיה או הוכחה לקיומו של פוטנציאל למגורים, מלבד עובדת אישורן של תכניות מגורים "במרחב הגיאוגרפי הקרוב", שאין בה כדי להוות ראיה מספקת להוכחת קיומו של פוטנציאל למגורים, פגומה באופן משמעותי. בהנחיותיה לשמאי המכריע החדש קבעה הוועדה, בהתייחסה לעניין הפוטנציאל, כי עליו להתחשב "רק בפוטנציאל מוכח", ואם יקבע את קיומו, יפרט את הבסיס הראייתי לקביעתו זו. 9. המערער טוען, כי ועדת הערר חרגה מסמכותה בהתערבה בחוות דעתו של השמאי המכריע, בטענו כי על פי הפסיקה אין מתערבים בחוות דעתו של זה אלא אם כן נפל פגם חמור בשיקול דעתו או כאשר מתקיימות העילות שבסעיף 24 לחוק הבוררות. לעניין הפוטנציאל טוען המערער, כי הוועדה שגתה בהתערבה בשיקול דעתו של השמאי המכריע ובממצאיו לעניין צפייה ופוטנציאל. לטענתו, הוועדה שגתה בקבעה כי השמאי המכריע יתחשב רק בפוטנציאל מוכח לשינוי הייעוד למגורים. לדבריו, המקרקעין מצויים באזור המצוי בתנופת בניה - הם גובלים בחלקות עם מבנים ובחלקות המיועדות למגורים, כאשר אין כביש חוצץ בין המקרקעין לחלקות אלה, ובאזור בו הם מצויים קיימות תכניות רבות ששינו את ייעודן של כל החלקות (כמעט) למגורים ולתעשייה. לטענתו, קיומו של פוטנציאל עלה מהמידע שהיה בפניו ערב הרכישה, שכלל מידע על חלקות סמוכות, לרבות "ציפיות לאפשרות יצירת זמינות", ומידע שהגיע לידיו מנציגיה המוסמכים של העיריה. לדבריו, הוועדה שגתה בקבעה כי לא ניתן להסיק ששמורת טבע תהפוך למגורים מכך שהמקרקעין גובלים במגורים, ואילו השמאי המכריע צדק בלמדו מייעוד סמוך למגורים על פוטנציאל המקרקעין נשוא הערעור. וכך, לטענתו, גוש 30298 הצמוד למקרקעין ויש בו כיום בניינים, היה בעבר שמורת טבע, וכך גם היו חלקות הצמודות או סמוכות למקרקעין, שיש בהן כיום בניינים או קיימות בהן תכניות לשינוי ייעוד למגורים. 10. המשיבה טוענת לעומתו כי החלטת ועדת הערר נכונה ומנומקת, ומכל מקום איננה חורגת ממתחם הסבירות. לטענתה, הוועדה פעלה על פי סמכותה כאשר בחנה את חוות דעתו של השמאי המכריע מבחינה משפטית ותכנונית, והטעויות המהותיות שמצאה בה חייבו את פסילתה. לדבריה, הוועדה צדקה בקביעתה כי אין בחוות הדעת כל הוכחה לקיומה של צפיות סבירה ואמיתית לשינוי ייעוד למגורים. לטענתה, יש להניח, לנוכח אישורה של תכנית 4573 ביום 22.3.99, שהמערער ידע כי לא קיים כלל פוטנציאל לבניה במקרקעין וכי הם מיועדים ברובם להפקעה, כפי שעולה, לטענתה, גם מהסכם הרכישה שעשה ומהמחיר ששילם. 11. על פי הפסיקה אין להתערב בשיקול דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו אלא במקרים יוצאי דופן בהם נמצא כי נפל פגם חמור בשיקול דעתו, או כאשר מתקיימות עילות ההתערבות שבסעיף 24 לחוק הבוררות (ראו, למשל, עמ"נ (ירושלים) 337/05 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' פלבר, , ניתן ביום 7.3.06, בפיסקה 24). ההכרעה בשאלת קיומו של פוטנציאל וקביעת היקפו היא הכרעה עובדתית-שמאית (ראו ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נ' משה קהתי, פ"ד מח(2), 190, בפיסקה 30), שהוועדה איננה אמורה להתערב בה, אלא אם כן, כאמור, נפל פגם חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע. 12. מהחלטת הוועדה עולה כי היא איננה שוללת הוכחת קיומו של פוטנציאל למגורים שלא באמצעות תכניות שנקטעו במקרקעין הספציפיים. ראוי לשים לב לכך, שתכניות במקרקעין עצמם, שנקטעו על ידי התכנית הפוגעת, אינן מהוות בהכרח הוכחה לקיומו של פוטנציאל למגורים, משום שתכניות עלולות להיות גם תכניות סרק, היוצרות מראית עין של פוטנציאל למגורים שנקטע. השמאי המוסכם חיווה דעתו בדבר קיומו של פוטנציאל ממשי דחוי (ל-12 שנים) למגורים. הוועדה סבורה כי לא ביאר ולא נימק כראוי את קביעתו זו. בהינתן שלא בנקל פוסלים חוות דעת של שמאי, שהוא בר הסמכא בקביעת ערכם של מקרקעין ולו הכלים להכריע בשאלת קיומו של פוטנציאל למגורים, אני סבור שהיה צריך ליתן לו הזדמנות לנמק ולבאר את קביעתו השמאית, ועל פי החומר שבפניי הדבר לא נעשה. הוועדה גם הבהירה כי לא נפל כל פגם בהתנהלותו של השמאי שהיה בו כדי לפסול את חוות דעתו. 13. לאור כל אלה באתי למסקנה כי יש ליתן לשמאי המכריע הזדמנות לנמק ולבאר את קביעתו בדבר קיומו של פוטנציאל דחוי למגורים, ולאחר שהוועדה תשמע אותו ותבחן את הדברים היא תשוב ותקבל החלטה. 14. עוד ראיתי לומר כי מקובלת עלי טענת המשיבה שלא ניתן במסגרת ערעור זה לערער על החלטת הוועדה מיום 28.12.04, בה נקבע כי לא תהיה כל התייחסות לשומת שרים בעניין גולובנצ'יץ, וזאת אפילו חזרה הוועדה על הדברים בהחלטתה נשוא הערעור. לפיכך, כל טענות המערער בעניין זה נדחות. 15. סוף דבר: העתירה מתקבלת, כאמור בפיסקה 13 לעיל. בנסיבות העניין אין צו להוצאות.שמאותשמאי מכריע