קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול הסכם מכר דירה למראית עין: התובע, או ליתר דיוק משכן בנק הפועלים בע"מ שהתמזג עם התובע, העמיד לזכות הנתבע 3 הלוואה לשם רכישת דירתם של הנתבעים 1-2 (להלן: "הנתבעים"). את החזרת ההלוואה ביקש התובע (בהסכמת הנתבע 3) להבטיח ברישום משכנתא על הדירה הנרכשת ברח' בן אליעזר 23 רמת גן (חלקה 217/3 גוש 6183). הסכם הרכישה בין הנתבעים לנתבע 3 נחתם ביום 21.3.96. התמורה המוסכמת שנרשמה בהסכם עמדה על 200,000$ (620,000 ₪ דאז). הסכם ההלוואה לצורך מימון רכישת הדירה נחתם בין התובע לנתבע 3 ב-5.5.96, על פיו הלווה התובע לנתבע 3 סכום של 295,000 ₪ (100,000$). בו ביום נרשמה הערת אזהרה לגבי הסכם המכירה של הדירה לטובת הנתבע 3 ובאותו יום העביר הבנק סכום של 190,000 ₪ לחב' מגדל לשם סילוק ההלוואה שנטלו ממנה הנתבעים והמשכנתא שנרשמה לטובת המלווה הוסרה. את יתרת ההלוואה בסך כ- 104,000 ₪ העביר הבנק ישירות לידי הנתבעים, כיתרת התמורה עבור הדירה שרכש מהם הנתבע 3. לציין, כי ב-14.5.09 נרשם משכון על זכויותיו של נתבע 3 בדירה שרכש מהנתבעים, לטובת הבנק. 2. על אף כל ההסכמים והשעבודים שנרשמו והוסדרו כמפורט לעיל, לא יצא ההסכם לפועל. הנתבע 3 לא פרע ולו תשלום אחד ע"ח ההלוואה שקיבל מהבנק. במקביל הדירה לא הועברה כלל לידיו והיא נותרה בידי הנתבעים. ביום 2.1.97 שלח עו"ד פלנטר בשם הנתבעים, הודעה לבנק (בצרוף תצהירים בלתי חתומים) לפיה הסכם המכר בין הנתבע 3 לנתבעים בוטל ביום 11.6.96 (ראה נספח י' לתצהיר ת/3). בתגובה דרש התובע מכל המעורבים, היינו מהנתבעים והמנתבע 3 שחתמו על הסכם ההלוואה, את החזרת ההלוואה אך דרישותיו לא נענו. תובענה שהוגשה ע"י התובע, עקב כך, שהסתיימה במתן פסק דין לטובתו, אף היא לא הביאה להחזרת כספי ההלוואה. בינתיים הוכרז הנתבע 3 כפושט רגל ואף הופטר מכך. במקביל הוטלו עיקולים על הדירה בגין תביעות וחובות של הנתבעים לנושים שונים. 3. תובע, איפוא, הבנק במסגרת התובענה שבפני, הצהרה לפיה הסכם המכר בין הנתבעים לנתבע 3 בטל ומבוטל שכן נעשה למראית עין מתוך כוונה להונות את הבנק, ע"י הצגת מצג כוזב של מכירה, באמצעותו התכוונו להוציא ממנו כספים באמתלה של מימון רכישת דירה, כאשר בפועל כוונתם האמיתית של הנתבעים לפרוע, באמצעות "כספי ההלוואה" שהוציאו מהתובע חובות אחרים שלהם. עוד תובע הבנק כסעד נגזר מההצהרה המבוקשת ומכוח התחייבותם המפורשת של הנתבעים, אכיפת רישום משכנתא, באמצעות כונס נכסים שימונה מטעמו, על דירת הנתבעים על מלוא סכום ההלוואה (295,000 ₪) שתהיה קודמת לכל העיקולים והערות האזהרה שנרשמו לאחר מכן על הדירה. כן תובע הבנק מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת נתבע 3 בדבר רכישת הדירה. 4. הנתבעים מתנגדים לעתירות התובע להעניק הסעדים המבוקשים על ידו. לטענתם עסקת המכר עם נתבע 3 היתה אמיתית ו"כשרה" אלא שלא יצאה לפועל בשל אי עמידתו של נתבע 3 בהתחייבות להעביר אליהם 50,000$ כפי שהתחייב בהסכם. משכך לא קמה לטענתם, הזכות לתובע לדרוש את רישום המשכנתא על שמו, אלא לכל היותר את השבת הכספים שקיבל ממנו ישירות בשמו של נתבע 3. מוסיפים וטוענים הנתבעים כי בכל מקרה עומדות להם ההגנות על פי ס' 38-39 לחוק ההוצל"פ וס' 33 לחוק הגנת הדייר. הנתבע 3 לא התגונן מפני התביעה אם כי מטעם הנתבעים. לציין כי נגדו לא ביקש התובע כל סעד אופרטיבי. 5. דיון על פי ההלכה המקובלת, אשר על פיה נוהגים בתי המשפט כיום, הרי אם ימצא כי הסכם המכר שנחתם בין הנתבעים לנתבע 3 הינו למראית עין, ניתן לבטלו ולהעניק לתובע את הסעד המבוקש, היינו לכפות רישום זכויות קנייניות (משכנתא) בדירה על שמו. ראה: 1679/01 משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ נ' שפייזמן וע.א. 4407/06 בנק הפועלים נ' זכריה . במידה ולא יעלה בידי התובע להראות כי מדובר בחוזה למראית עין אשר כל כולו נועד להציג מצגי שווא, אלא בחוזה אמיתי שבוטל כדין. עדיין תקום לבנק התובע הזכות לרשום לזכותו משכנתא על הדירה, מכוח התחייבותם הישירה של הנתבעים כלפי הבנק. 6. עיון בחומר הראיות שהוצג בפני, לרבות המסמכים והעדויות, כפי שיפורט בהמשך, מביאני לכלל מסקנה כי מדובר במקרה של חוזה למראית עין, על כל המשתמע מכך. הנתבעים טענו כי ע"ח רכישת הדירה שילם להם הנתבע 3 50,000 דולר בתשלום ראשון במסגרת הסכם הרכישה שנכרת ביניהם. עובדה זו לא הוכחה כלל. לא הוצגו בפני קבלות או מסמכים המעידים על תשלום זה. במהלך עדותו בפני "הסביר" סדה איך בוצע התשלום. לדבריו קמחי שילם לו ע"ח הדירה סכום כולל של -.50,000 דולר, חלקו במזומן וחלקו ע"י קיזוז סכומים שסדה היה חייב לקמחי בעקבות מספר הלוואות שניתנו לו על ידו. ואלה דבריו: "התשלום הראשון שולם לי ע"י קמחי. לוויתי ממנו כמה פעמים כספים לפני שהתכוונתי למכור לו את הדירה. אח"כ בזמן שהחלטתי שאני מוכר את הדירה עקב מצבי הכלכלי הקשה ושראיתי שאין לי דרך מוצא על מנת להציל את המשפחה שלי, החלטתי למכור את הדירה. הייתי חייב לו את הכספים האלה ובזמן החוזה הוא השלים לי את זה, והיה מוסכם בינינו סכום של 50,000 דולר שזה היה הסכום הראשוני לתשלום. כאשר חתמנו על החוזה סיכמנו על התשלום. קיזזנו את ההלוואות. הוא שילם לי 50,000 דולר בחתימה, חלק במזומן וחלק בשיקים דחויים. חלקי נפרעו וחלק לא. אח"כ הוא שילם דרך המשכנתא ומאז זה נתקע, לא קיבלתי את ההפרש" (עמ' 17 לפרוטוקול). לבד מהסתירה שהתגלעה בין דבריו אלה של סדה, לתשובות אחרות שהשיב בהמשך חקירתו (ראה עמ' 20-21 לפרוטוקול), התגלעה סתירה בין גרסתו זו לבין הדברים שסיפר קמחי במהלך עדותו בפני, לפיהם את הסך של -.50,000 דולר ששילם לסדה ע"ח רכישת הדירה חסך מעבודות שונות במשך השנים. עוד הסביר: "חוץ מזה הייתי עובד מלצרות בערב. רוב הכסף שחסכתי היה לי במזומן בבית. היתה לי תוכנית חסכון אחת. בסך הכל היה -.50,000 דולר בערך הכל ביחד לפי הערכתי". לשאלת המשך: "את הסכום הזה נתת לסדה תמורת רכישת הדירה?" השיב ב: "כן, נתתי לו במזומן עם החוזה. אז הלכנו לבנק לחתום" (עמ' 32 לפרוטוקול). יתרה מכך: בתצהיר עליו חתם נתבע 3 כתמיכה לבקשתו לצו כינוס נכסים והכרזתו כפושט רגל כתב: "17. בתחילת 1996 הציע לי מר שדה (צ.ל. סדה) לרכוש את ביתו ברח' יהודה בן אליעזר 23 רמת גן (להלן: בית המגורים). אני הסכמתי וביום 21.3.96 נערך ונחתם הסכם בינינו לרכישת הדירה. על פי ההסכם התחייבתי לשלם למר סדה את הסך 200,000 דולר ארה"ב. התשלום הראשון בסך 190,147 ₪ נפרע ב-15.5.96 לפק' מגדל חב' לביטוח בע"מ לסילוק המשכנתא. תשלום שני בסך 104,553 ₪ נפרע ביום 16.5.96 לפק' סדה. 18. על אף כוונתי לפרוע את יתרת התמורה לרכישת בית המגורים, לא עלה בידי לשלם את יתרת התמורה בנסיבות בהן הוטלו עיקולים על משכורתי ועל חשבונות הבנק שלי. מכיוון שלא שילמתי את יתרת התמורה סרב סדה לפנות את הנכס ואני לא קיבלתי בו חזקה. בחלוף מספר חודשים ומכיוון שלא עמדתי בתשלומי המשכנתא השוטפים נפתח תיק הוצל"פ 8-98-71222-01 למימוש בית המגורים". הסבריהם של סדה וקמחי בבית המשפט לגבי אופן תשלום הסכום של -.50,000 דולר סותרים, איפוא, זה את זה. עפ"י קמחי שילם הוא לסדה במזומן את מלוא הסכום ואילו סדה הבהיר כי חלק מהסכום שולם לו ע"י קיזוז חובות שהוא חב לקמחי בגין הלוואות שנטל ממנו. למותר לציין כי אף לא אחד מהם הציג אסמכתא או מסמך שיתמוך או יאשש את גרסתו. נסיבות אלה מעוררות תמיהות באשר למהימנות גרסותיהם של הנתבעים לגבי אמיתות הסכם הרכישה וסכום התמורה האמיתי עליו הוסכם. אף העובדה, שלא הוכחשה ע"י סדה, לפיה למחרת יום התשלום של 104,553 ₪ ששילם קמחי לסדה (באמצעות התובע), מתוך סכום ההלוואה הכולל שניתן לקמחי לשם רכישת הדירה, הפקיד סדה בחשבונו של קמחי -.20,000 ₪ (עמ' 21 לפרוטוקול) מעוררת תמיהות וסימני שאלה לגבי מהימנות או אמיתות העסקה. העובדה כי תצהירי ביטול ההסכם שהומצאו לבנק (נספח י' לתצהיר שמעונוב ת/3) נושאים תאריך של 11.6.96, מוקדם בכ-4 חודשים מהמועד האחרון לביצוע התשלום האחרון לפי חוזה המכר, על אף שעל פי כל הנוגעים בדבר, היינו עפ"י גרסת כל הנתבעים, הסיבה לביטול עסקת המכר היתה אי עמידת קמחי בתשלום האחרון על פי ההסכם, אשר מועדו, כאמור, היה ב- 28.10.96. עובדה זו מחזקת עד מאוד התמיהות והתהיות ותומכת בגרסת התובע לפיה מדובר, למעשה, בעסקה למראית עין שכל כולה נועדה "להוציא" ממנו את כספי ההלוואה ולאחר מכן לחמוק מפרעונה. אם יש צורך בחיזוק נוסף למסקנה אליה הגעתי, יש למצוא אותו בעדותה של דרורה סרור, אשר חתמה כאחת הערבות להחזרת ההלוואה שקיבל נתבע 3 מהבנק לצורך רכישת הדירה. לדבריה היא חתמה כערבה לבקשת סדה ולאו דווקא לבקשת קמחי, אותו היא הכירה אך באקראי, מביקוריה כלקוחה בחנות המכולת של סדה (קמחי עבד באותה עת בחנות טמבור הסמוכה). היא הכחישה כל קרבה משפחתית לקמחי כפי שהוצגה (היא הוצגה ע"י הנתבעים או מי מהם בפני הבנק כבת דודתו). לדבריה, שנשמעו אמינים ושיקפו, לדעתי, את השתשלשלות העניינים בפרשה זו, הסביר לה סדה את מהות חתימתה כערבה ואת הסכומים החודשיים, אותם עליה לפרוע, אשר יקוזזו מהסכומים אותם תידרש לשלם עבור קניית מוצרים במכולת שלו, כפי שהובטח לה על ידו. מעבר לתהיה המתעוררת לנוכח הסכמתה של דרורה סרור (אשר אף אותה הונה, כנראה, סדה) לחתום כערבה, מתעוררת תהייה מדוע הסכים מוכר הדירה, היינו סדה, לשלם או לסייע בפרעון המשכנתא שנטל הרוכש - קמחי. אין כל הסבר לכך בחומר הראיות ואין כל הגיון בכך. לו מדובר היה בעסקה אמיתית של מכירת דירה, בין רוכש שנזקק למשכנתא כדי לממן את הרכישה, לבין מוכר תם לב, לא היה צורך ב"תרגילים" או חתימות של ערבים באמצעותם אמור היה סדה לשלם את תשלומי המשכנתא עבור קמחי. זאת ועוד: מדוע היה על סדה לשלם את תשלומי המשכנתא הנ"ל באמצעות הערבה בתמורה למוצרי מזון שהבטיח לספק לה בחינם מחנות המכולת שניהל? בענין זה סותרת עדותה של דרורה סרור אף את גרסת סדה כפי שנרשמה בס' 24 ו-42 לכתב ההגנה, אשר נסתרה אף במהלך עדותו שלו בבית המשפט (עמ' 17 לפרוטוקול), לפיה הערבים, לרבות גב' דרורה סרור, הובאו ע"י קמחי ולא על ידו. הסבריו או תשובותיו של קמחי במענה לשאלותיי, במהלך חקירתו, תרמו, אף הם, לחיזוק מסקנתי בדבר "מעמדו" של ההסכם כחוזה למראית עין כאמור לעיל. קמחי לא ידע להסביר או להשיב לשאלתי מדוע בשלב מסוים לא תבע או דרש מסדה את הדירה, או לפחות את השבת -.50,000 דולר הראשונים ששילם לו, לטענתו, עבורה, כאשר לפי גרסתו הוא שילם עבורה את מלוא התמורה (ולפי גרסת סדה נותרת יתרה חוב בגינה בסך 50,000 דולר בלבד). תשובתו: "לא ידעתי מה לעשות הרמתי ידיים ותבעתי" וכן: "לא דיברתי איתו ולא הייתי מסוגל לדבר איתו רק שיוציא אותי מזה רציתי להיות עם האישה והילדים. אני לא אקנה בית אחר מאותו מקרה, הייתי חלש, אני לא רוצה בית וכלום..." (עמ' 31 לפרוטוקול). "הסבריו" אלה של קמחי והסברים נוספים שפורטו בפרוטוקול באשר לאופן הגעתו למשרדי חב' מגדל, על מנת למסור להם חלק מסכום ההלוואה שקיבל מהתובע לשם מחיקת המשכנתא שרבצה לטובתה (בשיק) - הסברים אלה אשר סתרו אחד את משנהו, מערערים עד מאוד את מהימנות הסבריו וגרסאותיו, ומצביעות בעליל כי שימש, למעשה, "ככלי", או כשותפו של סדה ברקימת עסקה מלאכותית שאין בה ממש (חוזה למראית עין) על מנת לאפשר לסדה לקבל מהתובע כספי ההלוואה שניתנו כביכול לקמחי לשם רכישת הדירה, בעוד שלא היתה לו כל כוונה למסור או למכור את הדירה לקמחי. נסיבות אלה יחדיו יוצרות תשתית ראייתית מוצקה המצביעה על "קשירת קשר" להונות את התובע ע"י כריתת חוזה "למראית עין" לפיו מכרו, כביכול, הנתבעים לנתבע 3 את דירתם. לפיכך ולאור הלכת שפייזמן הנ"ל, זכאי הבנק לסעד המבוקש על ידו, היינו לרשום משכנתא לזכותו על דירת הנתבעים על מלוא סכום ההלוואה שניתנה לקמחי לשם רכישת הדירה. 7. מעבר לצורך יובהר כי אף אם אין מדובר בחוזה למראית עין, עדיין זכאי התובע לסעד שביקש, היינו אכיפת רישום משכנתא על דירת הנתבעים מכוח התחייבותם וחתימתם על מסמכי ההלוואה שניתנה לקמחי. בס' 6 לכתב ההתחייבות (נספח ה' לתצהיר אבי בכר ת/2) נרשם: "אם לא תועבר הבעלות או החכירה לדורות על שם הלווים בהתאם לאמור בס' 4-5 דלעיל, אנו נרשום על המקרקעין את המשכנתא לטובתכם כמפורט לעיל, מיד עם קרות אחד המקרים הבאים: ייתנן נגדנו צו פירוק, צו לקבלת נכסים או צו למינוי כונס נכסים או יוטל עיקול על המקרקעין, הכל לפי המוקדם יותר". התחייבות זו יוצרת יריבות ישירה בין התובע לנתבעים והיא עומדת בעינה אף אם חוזה המכר בין מוכר הדירה והקונה לא בוטל, ואם אין מדובר במעשה תרמית או חוזה למראית עין (ראה הלכת שפייזמן הנ"ל). משחתמו הנתבעים על ההתחייבות הנ"ל כלפי התובע עומדת לתובע הזכות לממשה מכוח התחייבותם הישירה ולאו דווקא מכוח התחייבותו של הרוכש - קמחי - אשר הבנק בא בנעליו, שכן הוסכם בין הצדדים כי במידה ויוטל עיקול על המקרקעין ירשמו הם משכנתא על המקרקעין ועיקולים רבים הוטלו על הדירה. 8. האם זכאים הנתבעים להגנות הקבועות בס' 33 לחוק הגנת הדייר וסע' 38-39 לחוק ההוצל"פ - אם לא? התשובה לשאלה זו תלויה בשאלה האם ידעו או הכירו החותמים על ההתחייבות לרשום משכנתא, היינו הנתבעים, כי שטר המשכנתא כולל (או יכלול) ויתור על ההגנות הנ"ל. ראה: דברי השופטים דורנר ולוי בפרשת שפייזמן הנ"ל. בענייננו, הפטור מההגנות הנ"ל נקבע במפורש בהסכם ההלוואה עצמו עליו חתום קמחי, כחלק מתנאי שטר המשכון. אולם הנתבעים לא חתמו על מסמך זה אלא על כתב התחייבות לרישום משכנתא, אשר לא כלל את הויתור על תניות הפטור. ואולם מחומר הראיות שהוצג בפני עולה בבירור כי הנתבעים ידעו והכירו את תנאי משכון הדירה. היה זה סדה שהנחה והדריך את קמחי בהליך נטילת ההלוואה וברקיחת חוזה הרכישה המפוברק. יתרה מכך: סדה נכח בבנק יחד עם קמחי בעת שהוא הגיש הבקשה לנטילת הלוואת משכנתא ושמע, מן הסתם, יחד עם קמחי, את הסברי הפקידה (ראה עמ' 31-33 לפרוטוקול). נסיבות אלה מצביעות בבירור כי לסדה היו ידועים תנאי ההלוואה, ודאי התנאים העיקריים או היסודיים שכללו את הויתור על דיירות מוגנת ועל ההגנות המנויות בחוק הגנת הדיור וחוק ההוצל"פ. למותר לציין כי כתב ההתחייבות עליו חתמו הנתבעים כלל תנאי מפורש לפיו ההתחייבות כפופה לתנאי הסכם המשכנתא, עליו חתם קמחי, אשר בו צויינה במפורש וכאמור, תיינת הויתור הנ"ל. 9. סוף דבר - תביעת התובע נגד הנתבעים מתקבלת. אני מצהיר בזאת כי הסכם מכירת הדירה ברח' בן אליעזר 23 ר"ג (חלקה 217/3 גוש 6183) שנכרת בין הנתבעים לנתבע 3 ביום 21.3.96 בטל ומבוטל בהיותו חוזה למראית עין. הנני מורה לנתבעים לרשום לזכות התובע משכנתא בדרגה ראשונה על הדירה הנ"ל בסכום קרן ההלוואה ליום 15.5.96, בסך 295,000 ₪ ולחתום על שטרי המשכנתא לצורך כך. הערת האזהרה שנרשמה על הדירה לזכות הנתבע 3 בטלה ומבוטלת ויש למחקה (שטר מס' 18036/1 מיום 15.5.96). אני ממנה בזאת את ב"כ התובע, עו"ד שלמה ובר, ככונס נכסים על זכויות הנתבעים בדירה לצורך ביצוע רישום המשכנתא כאמור לעיל. את הסעד שביקש התובע (בס' 37(ב) לסיכומיו) אין בידי להעניק ולו בשל העובדה כי "בעלי" העיקול הנדון ובעלי הערות האזהרה לא צורפו כנתבעים לתובענה זו ולפיכך אין מקום להעניק סעד המופנה כלפיהם ללא שניתן להם יומם בבית המשפט. הנתבעים 1-2 (ביחד) ישלמו לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ בצירוף מע"מ. מכירת דירהחוזהחוזה למראית עיןלמראית עיןמקרקעיןביטול חוזהחוזה דירההסכם מכר