קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול חוזה מכר בטענת עושק: פתח דבר חוזה למכירת דירת המבקשת למשיבים 1 ו-2 שנכרת עקב תיווכו של המשיב 3, וכן הנספח לחוזה זה, הם העומדים בעין הסערה. חוזה המכר, הנספח לו וחוזה התיווך הנביעו שני הליכים. האחד - תובענת המבקשת הכוללת שני סעדים: הראשון, להצהיר על בטלות חוזה המכר והערת האזהרה שנרשמה על פיו בלשכת רישום המקרקעין לטובת המשיבים 1 ו-2, מחמת עילת העושק שבחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973, והשני, להצהיר על בטלות חוזה התיווך שנכרת בין המבקשת לבין המשיב 3, מחמת הפרתו היסודית בידי המשיב 3 (ה"פ 2552-07-08); האחר - תובענת המשיבים 1 ו-2 נגד המבקשת לאכיפת חוזה המכר ולמינוי כונס נכסים לשם אכיפתו (ה"פ 6460-09-08). הדיון בשני ההליכים אוחד ועל כן, התבררו שניהם בחדא מחתא. עיקרי העובדות המבקשת (להלן: "המוכרת") היא בעלת הזכויות בדירה בת 5 חדרים, ששטחה 120 מ"ר, וצמודים לה חנייה בשטח של 12 מ"ר וגג בשטח של 69 מ"ר. הדירה נמצאת בקומות החמישית והשישית בבית המשותף שברחוב יריחו 24/14 בחולון, והיא ידועה כחלקה 267/14 בגוש 6750 (להלן: "הדירה". ראו נסח הרישום נספח ד' לתצהיר המוכרת מיום 6.7.08). בראשית שנת 2007 חפצה המוכרת למכור את הדירה ולרכוש אחרת תחתיה. ביום 28.1.07 פנתה היא אל המשיב 3 (להלן: "המתווך") ושכרה את שירותיו לשם איתור קונה לדירה (ראו נספח א' לתצהיר המתווך). מחיר הדירה שדרשה המוכרת, על פי הרישום בנספח א' הנ"ל, עמד על 265,000 דולר ארה"ב. המתווך והמשיבים 1 ו-2 (להלן: "הקונים") ביקרו בדירת המוכרת בתחילת חודש ינואר 2008. המחיר שנדרש מן הקונים היה 265,000 דולר ארה"ב. הקונים לא ניהלו שיג ושיח עם המוכרת על אודות המחיר. במפגש שהתקיים בבית עסקו של הקונה מר שאהבאזי (להלן: "הקונה 1"), שוחחו השניים על התמורה המבוקשת ולאחר שהמוכרת ניאותה להפחית מן התמורה, פנו שניהם אל משרדו של המתווך והמשיכו את השיחה במשרד. במהלך השיחה אצל המתווך, הסכימו המוכרת והקונה 1 להעמיד את מחיר הדירה על 260,000 דולר ארה"ב או 265,000 דולר ארה"ב. זיכרון הדברים שנערך באותו מעמד, לא נקב בסכום התמורה בדולרים, כי אם ב-₪. זיכרון דברים זה לא הובא לראייה, מאחר והושמד בעת כריתת חוזה המכר. במהלך התקופה שבין מועד עריכת זיכרון הדברים לבין מועד כריתת החוזה המכר, הציגה המוכרת את זיכרון הדברים לפני אחיה (הרב יעקב אוחיון), על מנת לזכות באישורו. הלה קרא את זיכרון הדברים. ביום 20.1.08 נפגשו הקונים והמוכרת (אליה הצטרף אחיה, הרב אוחיון; להלן: "האח" או "הרב אוחיון"), במשרדו של עו"ד גרשון סרי (להלן: "עו"ד סרי"). אף המתווך נטל חלק במפגש זה. עו"ד סרי הכין את החוזה (נספח א' לתצהיר המוכרת. להלן: "חוזה המכר" או "החוזה"). המוכרת ואחיה עיינו בחוזה. החוזה הוקרא למוכרת על ידי אחיה. הצדדים לא חתמו על החוזה באותו מעמד. הטעם לכך היה שהקונים, שהיו אמורים לשלם למוכרת סכום של 320,000 ₪, כתשלום ראשון על חשבון התמורה שסכומה היה 965,000 ₪ (ראו סעיף 11 (א) לחוזה), לא הביאו עימם שיק בנקאי. המוכרת והקונים נדברו אפוא לחתום על החוזה למחרת היום, על מנת לאפשר לקונים להכין כדבעי את השיק הבנקאי. ואכן, ביום 21.1.08 התייצבו המוכרת, הקונים והמתווך במשרדו של עו"ד סרי. המוכרת מייחסת חשיבות רבה לאירועים שהתרחשו בפגישה זו עובר לחתימה על חוזה המכר. אירועים אלו יידונו להלן. במהלך הפגישה, נחתם חוזה המכר. המוכרת נטלה את השיק שהביאו הקונים והפקידה אותו לחשבונה בבנק (עדות המוכרת בעמ' 13 שורות 6 - 9). חוזה המכר קבע כי התמורה, שסכומה היה 965,000 ₪, כאמור, תשולם על ידי הקונים בשלושה תשלומים: סכום של 320,000 ₪ עם כריתת החוזה; סכום של 210,000 ₪ - עד ליום 21.3.08; סכום של 170,000 ₪ - עד ליום 10.4.08; סכום של 265,000 ₪ - עד ליום 30.4.08, עם מסירת החזקה (סעיף 11 לחוזה). המוכרת התחייבה לחתום על הסכמתה לרישום הערת אזהרה לטובת בנק למשכנתאות ובלבד שסכום המשכנתה ישולם לה (סעיף 5 לחוזה) ולהמציא אישורי הרשויות לצורך רישום העברת הבעלות. הצדדים קבעו תניות אחדות שהפרתן תהא הפרה יסודית מוסכמת והוסיפו וקבעו כי במקרה של הפרה, ישלם המפר לנפגע פיצויים מוסכמים בסכום השווה ל-10% מסכום התמורה החוזית (סעיפים 13 ו-14(א) לחוזה). עת קצרה לאחר יום החתימה, הבינה המוכרת מאחיה, עימו שוחחה טלפונית, את משמעות מחיר המכירה ב-₪. דומה שהיא לא הייתה מרוצה ממחיר המכירה או שלא הבינה בעת הכריתה את משמעות המחיר. לדבריה, סברה היא כי המחיר יהא 265,000 דולר ארה"ב, על פי שער של 4.5 ₪ לדולר, הוא השער היציג במועד כריתת חוזה התיווך. או אז התקשר אחיה אל עו"ד סרי וביקש להודיעו כי העיסקה מבוטלת, אלא שעו"ד סרי לא היה נכון לקבל ההודעה ממי שאינו צד לעיסקה. המוכרת לא הרפתה ושלחה אנשים שונים אל הקונים, במטרה לשכנעם לבטל החוזה. לכך סירבו הקונים. כחודש ימים לאחר כריתת החוזה, ביקשה המוכרת להיפגש עם הקונה 1. בפגישה, שהתקיימה במשרד המתווך, נכח גם בן אחיה של המוכרת, מר אלון ראובני (להלן: "מר ראובני"). הקונה 1 מיאן להסכים לביטול ולא אבה לקבל פיצויים בסכום של 32,000 ₪, שהוצעו לו בגין עגמת הנפש. ביום 18.2.08 "עם התגלות העושק" (כלשון המוכרת בסעיף 6 לתצהירה מיום 6.7.08) שלח בא כוחה (דאז) של המוכרת, עו"ד ברק רון, הודעת ביטול החוזה אל עו"ד סרי. עילותיו של הביטול היו "לחץ וכפייה ותוך ניצול מצוקתה" של המוכרת "באופן פסול" (סעיף 5 להודעת הביטול, נספח ה' לתצהיר המוכרת מיום 6.7.08). הודעת הביטול נדחתה במכתב בא כוחם (דאז) של הקונים, עו"ד מרדכי איינהורן, מיום 25.2.08 (נספח ו לתצהיר המוכרת מיום 6.7.08). במכתב זה מצינו כפירה בטענות המייחסות פגם כלשהו בהליך ההתקשרות בחוזה. לאחר התכתבויות אלו, כרתו הצדדים, ביום 26.3.08, את הנספח לחוזה (נספח ז לתצהיר המוכרת מיום 6.7.08; להלן: "הנספח"). על פי הנספח, הוסכם לדחות את מועד מסירת החזקה מיום 30.4.08 ליום 30.7.08 ובהתאם, שונו מועדי ביצוע התשלומים: תשלום הסכום של 210,000 ₪ - ייעשה ביום 30.3.08; תשלום הסכום של 170,000 ₪ יבוצע ביום 10.4.08 והסכום של 265,000 ₪ ישולם עד 30.7.08, כפוף למסירת החזקה. הואיל והמוכרת הצהירה כי בכוונתה לרכוש דירה חלופית באופן שיתאפשר לה למסור החזקה בדירה לקונים עד 30.7.08 (סעיף 3 לנספח), התחייבו הקונים להעביר התשלומים הנ"ל בשיקים בנקאיים לידיו הנאמנות של עו"ד גליקס. כספים אלו היו אמורים להימסר למי שהמוכרת תרכוש ממנו דירה חלופית, בהתאם לחוזה הרכישה שתכרות, וככל שלא תרכוש המוכרת דירה - יימסר לה הסכום הנזכר במלואו במעמד מסירת החזקה. הקונים הפקידו את הסכומים שנקבעו בנספח. בשלהי חודש יוני 2008 אירעו שני אירועים. האחד: סירוב המוכרת לחתום על מסמכים שיאפשרו לקונים ליטול משכנתה; השני: גילוי דעת המוכרת שתסרב לפנות את הדירה בבוא העת. בעקבות אירועים אלו, שלח ב"כ הקונים מכתב אל המוכרת. במכתב זה מיום 2.7.08 (נספח ה' לתצהיר הקונה 1), נדרשה המוכרת לסור למשרדו של עו"ד גליקס ולחתום על המסמכים שיאפשרו לקונים ליטול משכנתה. המוכרת לא ציינה בתצהיריה את קיום המכתב. תשובת המוכרת למכתב זה הייתה הודעת בא כוחה, מיום 3.7.08, על ביטול חוזה המכר והנספח "לאור תוצאות העושק והכפייה ... בזכרון דברים ובהסכם המכר מיום 21/1/08, 26/3/08, תוך ניצול חוסר נסיונה במקרקעין, מצוקתה הבריאותית". ב"כ המוכרת הודיע שתוגש תביעה משפטית וכי המוכרת לא תמסור החזקה בדירה. ואכן, ביום 6.7.08 הגישה המוכרת את תובענתה הנוכחית, והקונים השיבו בתובענה משלהם, כאמור לעיל. מסגרת הדיון במהלך הדיונים ניסיתי להביא את בעלי הדין (ובמיוחד את המוכרת והקונים) לידי עמק השווה. דא עקא, העליתי חרס בידי. משכך, אין מנוס מהכרעת הדין. אין לי אלא להצר על שבעלי הדין לא אבו להגיע לפתרון מוסכם, שבגדריו דומה ששניהם היו עשויים לצאת נשכרים. יתר על כן. לאחר הגשת סיכומי הצדדים ובמהלך כתיבת פסק הדין, ביקשתי כי בעלי הדין ופרקליטיהם יתייצבו לפניי, לשם עריכת ניסיון נוסף להשגת הסדר. ואכן, לישיבה שנערכה ביום 20.5.09, הופיעו המוכרת ואחיה, הרב אוחיון, וכן שני הקונים. כל צד היה מלווה בפרקליטו. הסברתי לצדדים כי תוצאתו של ההליך הנוכחי חייבת להיות בינארית; היינו: או שהחוזה שריר ובריר וקיים, שאז יש לאוכפו על המוכרת (ואין צריך לומר כי במקרה כזה, נתונה היא לסיכון שיהא עליה לשאת לכל הפחות בתשלום הפיצויים המוסכמים, לפי שהפרה את החוזה בכך שהתיימרה לבטלו שלא כדין ובכך שלא מסרה את החזקה בדירה במועד המוסכם), או שהחוזה בוטל כדין מחמת הפגם שנפל בכריתתו מחמת העושק (שאז יוצאים הקונים וידיהם על ראשם, שכן נוכח ביטולו של החוזה מחמת הפגם האמור, לא זו בלבד שאינם זכאים לפיצויים המוסכמים, אלא שהם חשופים לתביעה מצד המוכרת בגין הנזקים שנגרמו לה מחמת העושק). הסבריי נועדו להביא את הנצים אל עמק השווה, לפי שסברתי כי עמק השווה - ולו הגרוע שבהם - עדיף להם על עמק הבכא. גם ניסיון זה נכשל. בגדרי ההליך הראשון, עתרה המוכרת לצו מניעה זמני, שיאסור על הקונים (ועל עו"ד סרי) לעשות דיספוזיציה כלשהי בדירה הנמכרת. ביום 14.7.08 התקיים דיון בבקשה במעמד הצדדים. ב"כ הקונים הצהיר כי לא תבוצע כל דיספוזיציה בדירה עד למתן פסק דין סופי וב"כ המוכרת קיבל הצהרה זו. נוסף על כך, הסכים ב"כ המוכרת למחוק התובענה נגד עו"ד סרי. על כן, הוריתי על מחיקת התובענה כלפיו ללא צו להוצאות. קויימו בפניי שתי ישיבות הוכחות. מטעם המוכרת העידו המוכרת עצמה ושמאי מקרקעין מר עמית גרינברג מטעמה. מטעם הקונים נשמעו עדויות עו"ד סרי, הקונה 1 ושמאי המקרקעין מר מאיר לייטנר. כמו כן, נשמעה עדות המתווך. עדויות שמאי המקרקעין נועדו להוכיח את שווי השוק של הדירה, שכן כחלק מרכיבי עילת הביטול בגין עושק, ביקשה המוכרת להצביע על פערים מהותיים בין התמורה החוזית בגין הדירה לבין שוויה בשוק. הפלוגתאות לאחר קריאת כתבי בי הדין בתיק הנוכחי, שמיעת חקירות העדים ולימוד טענותיהם ההדדיות של הצדדים, עולות השאלות העיקריות הבאות: (א) האם חוזה המכר והנספח לו נגועים בעושק כהגדרתו בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים"); (ב) אם התשובה לשאלה (א) הינה בשלילה, היש להורות על אכיפת חוזה המכר והנספח; (ג) אם התשובה לשאלה (ב) הינה בחיוב - מהם תנאי האכיפה; (ד) האם המתווך הפר את חוזה התיווך ואם כן - היש עילה לביטולו? אדון בפלוגתאות כפי סדרן. כבר כאן המקום להדגיש כי מלכתחילה, טענה המוכרת בתובענתה כי עילות הביטול הן שתיים: כפייה ועושק. ברם, בסיכומיה, זנחה היא את עילת הכפייה. נותרה אפוא לעיון ולדיון עילת העושק כטעם בלעדי לביטול החוזה. למען הסדר הטוב, וכדי למנוע הכברת מלל מיותר אציין, כי כל ההדגשות שתובאנה בציטוטים השונים בפסק דין זה, הן שלי, אלא אם כן ייאמר במפורש אחרת. האם חוזה המכר והנספח נגועים בעושק? המתווה הנורמטיבי הכוח לבטל חוזה נתון לצדדים באחד משני מצבים (עיקריים): האחד - אם נגועה הכריתה בפגם ברצון; השני - אם הופר החוזה בידי אחד מן המתקשרים. בפרשה דנן אין טענה כי חוזה המכר בוטל מחמת הפרתו. הטענה היא, כזכור, שהחוזה נגוע בפגם בכריתתו. אין אפוא צורך להידרש בהקשר הנדון לסוגיות הנוגעות לביטול מחמת הפרה. אמקד אפוא מבטי בסיטואציה הראשונה, הנסבה על ביטול מחמת פגמים בהתקשרות. פגמים אלו מנויים בסעיפים 14 - 18 לחוק החוזים. הפגמים העיקריים הם ארבעה: טעות, הטעייה, כפייה ועושק. המשותף לכל הפגמים הוא שקיומם אינו מקים דין בטלות אוטומטי. ביטולו של חוזה הנגוע בפגם ברצון, הוא בגדר כוח הנתונה למתקשר שרצונו נפגם. ברצותו - יאמץ את החוזה וימחל על הפגם; ברצותו - יבטל ההתקשרות מחמת הפגם, אלא שבמקרה אחרון זה, נושא הוא בנטל למסור הודעה על כך "לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה - תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפייה" (סעיף 20 לחוק החוזים). עילת העושק אינה נזכרת בסיפא לסעיף 20 לחוק החוזים, ומכאן שלא יחול עליה דין דומה לעילת הכפייה. היינו: מירוץ הזמן הסביר יתחיל עם היוודע דבר העושק ולא עם הפסקתו של העושק (ע"א 719/78 איליט בע"מ נ' אלקו בע"מ, פ"ד לד (4) 673, 679 - 680; 687 (1980) להלן: "פרשת איליט"). ד' פרידמן ו-נ' כהן חוזים (כרך ב', 1992) 1097 (להלן: "פרידמן וכהן") מבקרים גישה זו. ואכן, סעיף 117 סיפא לתזכיר חוק דיני ממונות, התשס"ו - 2006, מאמץ את הביקורת, בקובעו כי "[ ] אם הייתה עילת הביטול כפייה או עושק [תהיה הודעת הביטול] בתוך זמן סביר אחרי שנודע לו שפסקו הכפייה או העושק". כאמור, צריך הביטול להיעשות תוך זמן סביר. הדיבור "זמן סביר" הוא דיבור גמיש, מעין בן למשפחת מונחי השסתום, אשר ניתן להתאימו לנסיבות כל עניין ועניין. לא ניתן לומר מראש כי פרק זמן מסויים מצוי בדלת אמות מתחם הסבירות. כך, למשל, יש ותקופה של 3 חודשים תהא חורגת מגדרי הזמן הסביר ויש ותקופה של 12 חודשים עדיין תיחשב תקופה סבירה. הוא שאמרתי לעיל: הכל נגזר מן הפרשה העומדת לדיון ולהכרעה ומבעלי הדין הניצבים לפני בית המשפט. אפשר ובנסיבות של עושק, יפורש מושג הזמן הסביר "באופן שיכלול תקופה ממושכת שתשתרע מעבר לזמן שבו נמשך מצב המצוקה" (פרידמן וכהן בעמ' 1096). עילת העושק יסודות העילה סעיף 18 לחוק החוזים קובע את עילת הביטול בגין פגם ברצון הנובע מעושק ואת רכיבי העילה. וזה לשון סעיף 18: "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה". יסודות עילת העושק החוזי הם אלו: ראשית, מצבו של העשוק (מצוקה; חולשה (שכלית או גופנית); חוסר ניסיון); שנית, דרך פעולתו של העושק (ה"ניצול שניצל"); שלישית, העדר איזון סביר בין הערכים המוחלפים ("תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל"). היסודות האמורים צריכים להתקיים כולם על מנת שבית המשפט יגיע למסקנה כי החוזה אכן נגוע בעושק. זאת ועוד. "בעילת העושק שזורים היסודות הללו זה בזה, ולמעשה, אף קיימת תלות הדדית ביניהם" (פרידמן וכהן, בעמ' 976). בע"א 3156/98 בן ישי נ' ויינגרטן, פ"ד נה (1) 939, 948 (1999) (להלן: "פרשת בן ישי"), שנינו כי אמנם קיימת תלות הדדית בין יסודות עילת העושק, אולם "מקום שבו אחד מיסודותיה של העילה מוצא לו ביטוי חמור במיוחד, מוקל לעיתים הנטל הראייתי הרובץ על המבקש להוכיח את קיומם של היסודות האחרים, אך בכך אין כדי להמעיט מן הדרישה כי גם היסודות האחרים יתקיימו במלואם ...". גישה זו מרחיבה את הקביעה שמצינו בע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון, פ"ד לו (1) 762, 769 (1981) (להלן: "פרשת סאסי נ' קיקאון"), לפיה "ככל שהיחס בין הערכים נוטה יותר לרעתו של העשוק, ייטה בית המשפט לשעות לשוועתו גם לגבי יסודותיה האחרים של עילת העושק". בע"א 9207/04 כמיסה נ' גרטלר , ניתן ביום 14.8.08, פורסם במאגר נבו (להלן: "פרשת כמיסה"), מצינו כי קיומו הברור ואופיו החמור של כל אחד מן היסודות האלה עשוי לשמש סימן וראיה לכך כי נתקיימו בו, בהסכם, היסודות האחרים, המקימים את עילת העושק. חוזה הנגוע בעושק, מתאפיין בנסיבות של ניצול מצד אחד ומצוקה מן הצד האחר, עד כי אין מתקיים בו מפגש רצונות חופשי - אמיתי כלשהו (ע"א 3387/03 אלמקייס נ' בן דוד, ניתן ביום 8.9.05, פורסם במאגר נבו). בע"א 2041/05 מחקשווילי נ' מיכקשווילי, ניתן ביום 19.11.07, פורסם במאגר נבו (להלן: "פרשת מחקשווילי"), עמדה השופטת ד' ברלינר (כתוארה אז) על הטעם לקיומה של עילת העושק בציינה: עילת העושק, הינה אחד הביטויים הברורים לתפיסה העכשווית של דיני החוזים המציבה גם את הדרישה לצדק והגינות חוזית לצד מתן ביטוי לרצון הצדדים. הרעיון הוא כי בהעדר רצון חופשי - החוזה פגום, כאשר "הדרישה לפגם ברצון בעילת העושק ובעילה של השפעה בלתי הוגנת היא מתונה ומרוככת יותר מזו הקיימת בעילות המסורתיות (טעות הטעיה כפיה) הצירוף של תנאים גרועים עם פגם ברצון ולו פגם מתון הוא המצדיק את קיומה של עילת הביטול" ... החשיבות היא בעצם ההכרה ביסוד מצפוני מוסרי וערכי שלאורו צריך להיבחן החוזה ... כאשר הקביעה היא כי בנסיבות מסוימות, על-פי המדדים שנקבעו בעילת העושק לבחינתו של יסוד זה - ניתן יהיה לבטל את החוזה". בע"א 8622/06 פלוני נ' עזבון המנוחה פלונית ז"ל, ניתן ביום 3.3.09, פורסם במאגר נבו, נקבע: "'עילת הביטול בשל עושק, המצויה בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), מניחה, כי הצדדים חתמו על החוזה תוך ידיעת הנסיבות; אולם החוק מוצא לנכון להתערב, בכל זאת, מטעמים של מוסר וצדק חברתי' (ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4) 533, 541): 'במצבים שבהם מטפל ועליהם חל סעיף 18 נערך החוזה על ידי הצדדים מדעת ומרצון, ובכל זאת דבק בהתקשרות פגם המצדיק את התערבות הדין, עד כדי מתן אפשרות לביטולה החד צדדי. ההצדקה להתערבות זו היא מוסרית, והרעיון המנחה את הוראת העושק הוא רעיון של מוסר וצדק חברתי' ..." אדון עתה בכל אחד משלושת היסודות בנפרד. יסודות העילה הראשון שביסודות מדגיש את מצבו של העשוק. המצוקה, החולשה השכלית או הגופנית של המתקשר, כמו גם חוסר ניסיונו, חייבים להיות כבדי משקל "ועל בית המשפט להשתכנע שפעלו את פעולתם על העשוק והסיטו את שיקול-דעתו סטייה של ממש מנתיבו הנכון" (פרשת סאסי נ' קיקאון, בעמ' 767; ע"א 146/81 נאשף נ' נאשף, פ"ד לח (3) 309, 312 (1984)). מקובל לומר כי מצוקה משמיעה מצב של חוּמרה ושקיעה, ולא קושי ארעי או חולף (השופט מ' אלון בפרשת איליט, בעמ' 685; השופט י' טירקל בפרשת סאסי נ' קיקאון, בעמ' 768). ההלכה הפסוקה נעה בתחילה בין אימוץ עמדת הנשיא מ' לנדוי בפרשת סאסי נ' קיקאון, בעמ' 770 לפיה גם נסיבות של קושי זמני וחולף, אליהן נקלע העשוק לפתע, יכול ותקיימנה את היסודות החיוניים להפעלת סעיף 18 לחוק החוזים (ע"א 784/81 שפיר נ' אפל, פ"ד לט (4) 149, 156 (1985) (להלן: "פרשת שפיר נ' אפל"); פרידמן וכהן, בעמ' 982 - 983; ג' שלו דיני חוזים (מהדורה שנייה, 1995) 248; להלן: "שלו"), לבין אימוץ עמדות השופטים אלון (בפרשת איליט) וטירקל (בפרשת סאסי נ' קיקאון). אולם, ההלכה דהאידנא היא, כאמור, כדעת השופטים אלון וטירקל (ראו פרשת בן ישי בעמ' 949; פרשת כמיסה). אין די בעובדה, שהמתקשר נתון ללחץ חברתי-משפחתי וללחץ אישי-פנימי, המעמידים אותו במצב רגשי ונפשי לא קל (השופט י' קדמי בע"א 4839/92 גנז נ' כץ, פ"ד מח (4) 749, 756 (1994)). המצוקה היא שינוי פתאומי המביא ללחץ כלכלי או פסיכולוגי חמור. החולשה השכלית או הגופנית אינם מחייבים שהעשוק יהא חולה נפש או פסול דין. גם דרגה נמוכה מאלו, כגון מצב של רפיון שכל, תספק (שלו, בעמ' 249). היסוד השני מבקש לבחון את התנהגות העושק, הוא המתקשר השני. מצב המצוקה אליו נקלע העשוק, אינו צריך לנבוע ממעשה של העושק. הפסול במעשהו של האחרון נעוץ בניצול המצוקה בה שרוי העשוק, לא ביצירתה. הניצול הוא דרישת הסף, בבחינת המינימום הנדרש, על מנת לקיים את היסוד הנדון. עם זאת, רשאי העשוק להוכיח כי הצד השני אחראי להיווצרות המצוקה; ואם עלה בידו להוכיח זאת, אני סבור כי יש לראותו כמי שהרים את הנטל להוכיח שיריבו אף ניצל את המצוקה. לשון אחר: אם הוכח קשר סיבתי בין היווצרות המצוקה אצל העשוק לבין התנהגות הצד השני, חזקה היא שהאחרון ניצל מצוקה זו לטובתו, שהרי לא בכדי ולא לחינם הביאהּ על העשוק: הגורם להיווצרות מצוקה, עושה כן על מנת להפיק מכך תועלת. הדיבור "עקב ניצול" מנביע דרישה לקיום קשר סיבתי בין ההתקשרות החוזית לבין ניצול המצוקה (פרשת איליט בעמ' 679 - 680). עם זאת, פרידמן וכהן מציינים, בעמ' 1005, כי שאלת הקשר הסיבתי כמעט שאינה מתעוררת בהקשר לעושק, שכן מדובר בפעולה משפטית שתנאיה גרועים בצורה בלתי סבירה מן המקובל עבור מי שהיה נתון לעושק. תנאיה הגרועים של ההתקשרות מלמדים, לשיטתם, על קיומו של קשר סיבתי. ניצול המצוקה מחייב כי למצער יידע הצד השני על אודות המצוקה ויחפץ להיבנות הימנה. מצוקה שנגרמה בידי אחר, ולא בידי המתקשר השני, אף היא ראוייה להיחשב כמקימה ברירת ביטול, אם ידע המתקשר השני על העושק שהופעל כלפי העשוק (פרידמן וכהן, בעמ' 1001). ניצול קיצוני של חולשה מטיל צל על ההסכם ומחייב הארה קפדנית של התנאים שנכללו בו (פרשת כמיסה). היסוד השלישי מתחקה אחר אי ההגינות הגלומה בחוזה. תנאי החוזה צריכים להיות גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. אין די בהיותם תנאים גרועים, שהרי תנאים גרועים גרידא מרמזים אולי על טעות בכדאיות העיסקה, שאינה עילה הפוגמת ברצון ואינה מתירה ביטול החוזה בשל פגם בכריתתו. הטעות בכדאיות מוסבת אמנם על עילות הטעות וההטעייה, אך דומה שהד לה מצוי גם בסעיף 18 הנדון. בפרשת מחקשווילי לימדנו המשנה לנשיאה ריבלין כי במסגרת התנאי השלישי ביקש המחוקק לעמוד על ההיגיון הכלכלי שבבסיס העסקה. "התנאי השלישי מהווה אינדיקציה המבוססת על ניסיון החיים, לפיה המקרים הטיפוסיים שבאים בגדר עילת העושק הם המקרים שבהם יש יחס בלתי סביר בין הערכים המוחלפים. לבעל דין המעורר טענה של עושק עשוי להיות קושי להוכיח את טענתו כאשר יוכח כי קיבל תמורה מלאה, שכן לכאורה אם הפגם ברצון הוא כה כבד משקל, כיצד בכל זאת קיבל תמורה של שווי שוק? ממילא נגרע ברגיל מתוקפה של טענת עושק מקום בו הוכח, למשל, שתנאי העסקה היו סבירים". המבחן ליישומו של יסוד אי סבירות התנאים הינו אובייקטיבי, ומחייב בירור שתי שאלות משנה: מהו ה"מקובל" ומהי "מידה בלתי סבירה" (ג' שלו דיני חוזים (מהדורה שנייה, 1995) 348; ע"א 5806/02 ארביב נ' קרני, פ"ד נח (5) 193, 199 - 198 (2004)). וכדברי ג' שלו דיני חוזים - החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, 350 עליהם עמד השופט רובינשטיין ברע"א 11706/05 גבעת נילי - כפר שיתופי בע"מ נ' חיון, , ניתן ביום 8.5.06, פורסם במאגר נבו (להלן: פרשת "גבעת נילי"): "'אמת המידה היא ... סבירות, או ליתר דיוק: חוסר סבירות, את זאת יקבע בית המשפט על פי נסיבות העניין, תנאי השוק, הוראות החוזה ועמדות המיקוח היחסיות של הצדדים לעסקה'; ראו האסמכתאות המובאות שם בעמ' 351 ה"ש 44-42". תנאים גרועים במיוחד עשויים לעורר חשש בדבר שלמות הרצון של המתקשר הנפגע. "חולשה" חמורה שלו מחייבת בדיקה קפדנית של סבירות התנאים שנקבעו בהסכם (פרשת כמיסה). שאלה היא אימתי ייאמר על התמורה החוזית כי היא סוטה משמעותית ממחיר השוק. פעמים, מחירו של נכס או שירות הוא מחיר ברור ומוגדר (דוגמת מחירו של כלי רכב חדש), ופעמים קיימא לן משרעת של מחירים, שכולם באים אל תוך מתחם הסבירות (וכך הוא לעיתים לגבי דירות, הנתונות לשומה והערכה של שמאי מקרקעין, הערכה שהיא גם פועל יוצא ממצב שוק המקרקעין בפרט וממצב המשק, בכלל). אמנם, כאשר הפערים הם דוגמת אלו שנדונו בפרשת סאסי נ' קיקאון (כלומר: פערים של כ-270%), לא יתקשה איש לומר כי לפנינו סטייה מהותית ממחיר השוק. אלא שאין זה מצב הדברים הטיפוסי. דומה כי הרוב המכריע של המקרים יסוב על פערים ששיעורם נמוך בהרבה. אני סבור כי לא ניתן לקבוע מראש קריטריון עליו ניתן לייסד מסקנה בדבר סבירות או חוסר סבירות. זאת, בניגוד, למשל, למקובל לגבי פיצויים מוסכמים, ששיעור של 10% מן התמורה נחשב בגדר הנהוג והמקובל ועל כן, ממלא הוא אחר דרישת ההלימות באופן שלא ניתן לומר "שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה" (סעיף 15 (א) סיפא לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970; להלן: "חוק התרופות"). על כן, יש ללמוד מנסיבותיו של כל מקרה אם הן מלמדות על תנאים הגרועים מן המקובל, ותנאים אלו אינם כוללים אך את התמורה החוזית אלא הכוונה היא למכלול התנאים. מן הכלל אל הפרט אקדים מסקנות לניתוח ואומר כי על פי התרשמותי מן הראיות, איננו ניצבים לפני עושק. על כן, לא הייתה רשאית המוכרת להתיימר לבטל את החוזה המכר והנספח. מכל מקום, התנהגותה המאוחרת של המוכרת, בחותמה על הנספח, עולה כדי וויתור על טענת העושק (אם הייתה זו קיימת). תחילה, יש לבחון אם הוכיחה המוכרת כי בעת היווצרות הקשר החוזי עם הקונים, הייתה היא נתונה במצוקה, חולשה (שכלית או גופנית) או חוסר ניסיון. המועד המתאים לבדיקה זו, הוא חודש ינואר 2008, שאז נערכו שיחות רציניות בין הקונה 1 לבין המוכרת, לאחר מכן נחתם זיכרון הדברים במשרדו של המתווך ומאוחר יותר (ביום 21.1.08) נחתם החוזה במשרד עו"ד סרי. אין צריך לומר כי המוכרת היא הנושאת בנטל להוכיח את מצבה בעת הרלוונטית, שכן היא זו הטוענת לקיומו של פגם ששלל את רצונה להתקשר בחוזה. המוכרת תלתה את מצוקתה במצבה הנפשי. ברם, היא לא הגישה כל חוות דעת רפואית להוכחת מצבה הנטען. מחדל זה ידרוש התייחסות בהמשך. עם זאת, צירפה המוכרת לתצהירה מסמכים אחדים שלכאורה יש בהם כדי לתעד את מצבה בעת עריכתם (נספחי ג' ונספח ט' לתצהירה מיום 6.7.08). המסמכים הם אלו: (א) פרוטוקול ישיבת ועדה רפואית מיום 25.7.02, שבמהלכה נבדקה המוכרת ע"י חברי הוועדה ונקצבו לה 30% נכות צמיתה בגין מצב דכאוני ממושך. על פי ההתרשמות מן המוכרת, צויין בפרוטוקול כי המוכרת "יוצרת קשר טוב, מדברת בקול מונוטוני שקט, מהלך החשיבה איטי, בתוכן חשיבה קשיי תפקוד. פחדים לצאת מהבית ותופעות סומטיות, אפקט דכאוני. לא נצפו סימנים פסיכוטיים, תובנה תקינה למצבה". (ב) טופס הפנייה לחדר מיון, מיום 9.9.07, המלמד כי בבדיקת המוכרת על ידי רופאת המשפחה שלה, ד"ר מלכה בן דוד, התלוננה המוכרת על כאבים עזים בגב התחתון ובכל הגוף. הרופאה ציינה כי המוכרת מקבלת 50 מ"ג של אוקסיונטין ללא השפעה; כי בעקבות הכאבים חלה התדרדרות במצב הדכאוני של המוכרת וכי טיפול בכדורים מקבוצת SSRI לא הביא לשיפור. על כן, ביקשה רופאת המשפחה "ייעוץ במסגרת אישפוז עם יעוץ פסיכיאטרי כי בגלל מצבה קשה לה לתפקד וגם לבצע כל המעקבים". כך עולה ממסמך נוסף של הד"ר בן דוד (נספח ג' 3 לתצהיר המוכרת מיום 6.7.08). (ג) מזכר פנימי מיום 22.1.08 שערכה ד"ר בן דוד, המופנה אל מחלקת הטראומה בבית החולים תל השומר, המתייחס למוכרת. וזה דבר המזכר: "סובלת ממצב דכאוני שנים רבות. נסיון של תרופות מקבוצת SSRI ללא שיפור ממשי במצבה. קיים נסיון אובדני פעמיים ללא אישפוז במחלקה מתאימה. אבקש ייעוץ במסגרת אישפוז ייעוץ פסיכיאטרי כי בגלל המצבה (כך במקור. מ' י') קשה נפשי - ישנו קושי רב בתפקוד יום יומי. כעת מקבלת באופן קבוע Oxyeontin 10 mg x 1 Oxeontin 40 mg x 1 Clonex 2 mg x 1 Paxxet 20 mg האם ניתן לתת טיפול ב viapex?" מסמך אחרון זה נעשה למחרת החתימה על חוזה המכר, אך אין הוא מגלה עובדות שלא היו ידועות מן המסמכים הקודמים שערכה רופאת המשפחה. "צידו האחר של המטבע" אינו ידוע, היינו: המוכרת לא המציאה כל מסמך המתעד תשובה לבקשות ההתייעצות (הכלולות במסמכים הנזכרים בסעיף 28 (ב) ו-(ג) לעיל). המוכרת ביקשה לטעון שהמסמך מיום 22.1.08, משקף את מצבה הנפשי הקשה עובר לחתימה על החוזה, אך איני מוכן לסמוך ממצא כלשהו בעניין זה על המסמך הנדון, שכאמור אינו מכיל חידושים והוא מתמצה בבקשת ייעוץ לגבי טיפול תרופתי מסויים. זאת ועוד, אילו חפצה המוכרת להוכיח עניין שברפואה, היה עליה להגיש חוות דעת מומחה לתיאור שיטתי, מסודר ומקצועי של מצבה הרפואי, או לכל הפחות להעיד את הרופאה שערכה את המסמכים הנזכרים לעיל בסעיפים 28 (ב) ו-(ג). אולם, המוכרת לא הגישה חוות דעת ולא העידה את הרופאה. אם יש צורך להזכיר את ההלכה העוסקת בהימנעות בלתי מוסברת מהבאת ראיות זמינות, על התוצאות הנלוות למחדל זה, הנני להפנות לע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ, ניתן ביום 27.7.08, פורסם במאגר נבו. בסיכומי התשובה טען אמנם פרקליט המוכרת כי הומצאה חוות דעת פסיכיאטרית ביחס למוכרת מטיפוליה בביה"ח אברבנאל (ראו סעיף 7 לסיכומי התשובה). בפועל - לא צורף, ואין בתיק בית המשפט, שום מסמך מאת בית החולים אברבנאל ואף לא חוות דעת פסיכיאטרית. מכאן מסקנתי כי הראיות שהביאה המוכרת על אודות מצבה הבריאותי היו דלות. אין באפשרותי לבסס עליהן מסקנה בדבר מצוקה כזו או אחרת של המוכרת. לבטח לא ניתן לומר כי מצבה הבריאותי הסיט את שיקול דעתה סטייה מהותית ומשמעותית מנתיבו הנכון. החפץ בדוגמה למצב נפשי ששימש בסיס לביטול התקשרות חוזית בשל פגם בהתקשרות (בטענת "לא נעשה דבר", שאומצה במשפטנו), מופנה לעיין בדברי השופטת ארבל בע"א 8163/05 הדר חברה לביטוח בע"מ נ' פלונית, ניתן ביום 6.8.07, פורסם במאגר נבו (בקשה לדיון נוסף נדחתה. ראו דנ"א 7595/07 הדר חברה לביטוח בע"מ נ' פלונית, ניתן ביום 1.4.08, פורסם במאגר נבו): "המשיבה חולה במחלת נפש סכיזופרניה פרנואידית מסוג רדיפתי וסכיזו-אפקטיבי. חוות הדעת הפסיכיאטריות שהוגשו בנושא לבית המשפט המחוזי (להלן: חוות הדעת) הגדירו את המחלה כך:   'סכיזופרניה פרנואידית היא מחלה שבה גלים של שלבים חמורים וביניהם הפוגות (רמיסיה). בזמן החריף של המחלה האדם נמצא במצב פסיכוטי והינו חסר כל שיפוט. בין המצבים החריפים השיפוט עלול להיפגם בגלל הליקוי מהמחלה.'   באשר למשיבה תיארו חוות הדעת את השתלשלות המחלה, וציינו כי סמוך לאחר נישואי המשיבה, עת היתה בת 22-23, היא החלה לסבול מהפרעה בחשיבה בעלת גוון רדיפתי, שהתמקד בבעלה. במאי 1981, בהיותה בת 27, החמיר מצבה עד כדי שנזקקה לטיפול בבית החולים 'שלוותה', שם היא מטופלת עד היום הזה. לאחר אשפוזה הראשון היא אובחנה כסובלת מסכיזופרניה מסוג רדיפתי אשר גרמה לה לליקוי אישיותי, רגשי וקוגניטיבי. החל משנת 1987 לא אושפזה המשיבה, אך המשיכה לסבול ממשברים פסיכוטיים - אפקטיביים. עוד נכתב בחוות הדעת, כי המשיבה פיתחה תלות ניכרת בבעלה, אשר ממנה היא חורגת רק במצבים פסיכוטיים-מאניים. בנוגע למצבה הנפשי של המשיבה בתקופת החתימה על ההסכם, אין חולק כי היא הייתה בשלב של רמיסיה (הפוגה) במחלתה." השתמע מגרסת המוכרת (אף כי הדבר לא נשנה בסיכומיה) שבמשרד המתווך, שם נפגשה עם הקונה 1, הוחלש כוח עמידותה. איני מקבל גרסה זו. כל שהיה במשרדו של המתווך הסתכם בהסכמה על התמורה ובעריכת זיכרון דברים בין המוכרת והקונה 1, בכתב ידו של האחרון (עמ' 32 שורות 12 - 15). זיכרון הדברים לא נקב בסכום התמורה בדולרים, כי אם ב-₪. הטעם לדבר לא התבהר כל צרכו. המוכרת העידה כי הדבר היה פרי דרישתה (עמ' 9 שורות 8 - 9) ולאחר מכן מסרה גרסה הפוכה בתכלית, באמרה "הם אמרו לרשום בשקלים. כך אמר לי המתווך" (שם, בשורה 13). אגב, טענת המוכרת כי זיכרון הדברים נכתב בידי המתווך, לא הוכחה כל עיקר. המתווך לא עומת בחקירתו הנגדית עם הטענה. לא היה אפוא במשרד המתווך כל אירוע שהוא, אשר עולה כדי יצירת מצוקה אצל המוכרת, או החרפת מצוקה קיימת. ממילא לא ניתן לומר כי הקונים ניצלו מצב כלשהו בו הייתה שרוייה המוכרת בעת ההיא (ראו להלן סעיף 34). המוכרת העלתה טענות רבות באשר לאירועים שהתרחשו במשרד עו"ד סרי ביום החתימה על החוזה (21.1.08). אני סבור כי טענותיה אינן מוכיחות קיומו של עושק כלפיה, לא מצד הקונים ולא מצד המתווך. הללו אף לא יצרו כל מצב מצוקתי אצל המוכרת. כאן המקום לציין כי איני רוחש אמון לגרסתה (או שמא מוטב לומר גרסאותיה) של המוכרת. הטעמים לכך יובהרו להלן. אביא תחילה את עיקרי גרסת המוכרת, בתצהיריה, לאירועים הנדונים. לאחר מכן, אעמת את גרסתה זו עם דבריה בחקירה הנגדית ועם יתר העדויות. (א) המוכרת טענה כי הודיעה למתווך, ביום 21.1.08 שמצבה אינו טוב והיא ניגשת לקופ"ח, אלא שהמתווך ביקש הימנה כי תסור אף למשרד עו"ד סרי. ואכן, כך עשתה המוכרת. במהלך הפגישה, החל עו"ד סרי להקריא את החוזה, אך המוכרת כעסה "שכַּתבו את החוזה מבלי לשאול" אותה והיא רצתה לומר מהן בקשותיה (סעיף 5.1.2 לתצהיר מיום 6.7.08). דרישתה הייתה כי חלק הארי של התמורה ישולם לה בהתחלה, כדי שתוכל לרכוש דירה חלופית, "אבל הם השאירו את הכל לסוף" (סעיף 5.1.3 לתצהיר מיום 6.7.08). לדברי המוכרת, התפתח ויכוח, היו צעקות והיא יצאה את חדרו של עוה"ד בוכיה ושטופת זיעה. עוה"ד אמר לנוכחים כי אין הוא יכול להתערב אם המוכרת ממאנת לחתום על חוזה המכר והמתווך צעק על עוה"ד שבמקום לסייע - הוא מכשיל את העיסקה. לאחר שיצאה, כאמור, מחדרו של עו"ד סרי, יצאו גם האחרים והחלו לאיים עליה שהיא חתומה על זיכרון דברים ואינה יכולה לסגת; שינקטו כלפיה הליכים משפטיים ותביעת פיצויים. המוכרת מספרת כי בסיטואציה המתוארת, היא נזקקה לכדורי הרגעה. המתווך נישק אותה על מצחה והתחנן שתחזור לחדרו של עוה"ד ותחתום על החוזה, בעוד המוכרת רועדת ומאבדת כל קשר ורמת הריכוז שלה נמוכה ביותר. היא מוסיפה כי עוה"ד ביקש ממנה לקרוא את החוזה, אך היא השיבה שאינה יכולה, לפי שמשקפיה אינם עימה ואינה מרגישה טוב לקרוא (סעיף 5.1.7 לתצהיר מיום 6.7.08). המתווך חטף את החוזה והחל להקריאו ובקושי קרא עמוד אחד והושיט למוכרת עט על מנת שתחתום על החוזה, תוך כדי כך שהוא מתחנן ומאיים עליה, חליפות. המוכרת טוענת כי סירבה לחתום והגיבה בהתפרצויות ועוה"ד סרי הציע לה מים או קפה להרגעתה, ואילו הקונים והמתווך לא חדלו לדרוש כי תחתום על החוזה (סעיף 5.1.7 סיפא לתצהיר האמור). (ב) עדות המוכרת בחקירתה הנגדית ביחס להתרחשות במשרד, לא הצטיינה למרבה הצער בבהירות ובעקביות. כך, העידה היא "כשאנחנו באנו לעשות את החוזה, ואני ראיתי את המחיר, כמה שזה יוצא בשקלים, אני אמרתי לו (לעו"ד סרי. מ' י') שאני לא רוצה לחתום. קיבלתי התמוטטות במשרד. יצאתי בחוץ ולא הסכמתי לחתום ויצאתי מהחדר. קיבלתי התמוטטות והתחלתי לרעוד ולבכות. המתווך ניסה להתקשר לאחי שאני בהתמוטטות ושידבר איתי. והוא לא ענה כי היה בכולל. כולם הביאו לי מים וסיגריה. והמתווך תפס את העו"ד, ובשם ה' ובשם התורה, הוא (המתווך. מ' י') אמר שהוא (עוה"ד. מ' י') הורס לו עסקה. שמעתי את הדברים בחוץ" (עמ' 11 שורות 20 - 24). בהמשך, חזרה המוכרת על טענתה כי "הרגיז אותי המחיר שעשו" (עמ' 14 שורה 3). באשר לאובדן הקשר הנזכר, העידה המוכרת "לא איבדתי קשר" (עמ' 15 שורה 14) אך בהמשך שבה היא וטוענת כי איבדה קשר (שם, שורה 19). (ג) שלושה מן הנוכחים הנוספים בפגישה האמורה (עו"ד סרי; הקונה 1; המתווך) העידו אף הם לפניי. איש מהם לא תמך בגרסת המוכרת בדבר ויכוח על התמורה החוזית כטעם לסערה שפקדה את המוכרת (לדבריה). יוטעם כי המוכרת טענה בתצהירה שרוגזה קפץ עליה מאחר ולא אבו לשמוע את רצונה לקבל חלק נכבד של התמורה בסמוך למועד החתימה. אולם, בחקירה שכנגד שינתה דבריה וטענה כי סכום התמורה החוזית הוא שהעלה את חימתה. מעדויות העדים הנזכרים התרשמתי כי המוכרת נפגעה (ואיני אומר אם בצדק או שלא בצדק) מכך שעוה"ד פנה אליה בתקיפות ובלשון מצווה, תוך הרמת קולו. העילה לדבר הייתה ככל הנראה, שבמהלך בירור פרטים חיוניים לצורך מילוי בקשת הפטור ממס שבח בגין דירת יחיד הפנה עו"ד סרי שאלות אל המוכרת; דעתה של המוכרת לא הייתה נוחה מכך ולאחר שעו"ד סרי ציין כי היא חייבת להשיב לשאלותיו, היא קמה ויצאה את חדרו (כך עולה מעדות הקונה 1 בעמ' 35 - 36). עילה אפשרית אחרת מצינו בדברי עו"ד סרי שבתום הקראת החוזה הוא אמר לה שהגיעה העת לחתום על החוזה (ובלשונו: "אמרתי לה שסיימנו. כך אני נוהג, אני אומר לאדם סיימנו. כמה זמן אפשר לשבת?! יום קודם ויום לאחר מכן. כשאני רואה שהכיוון הולך לא לחתימה, אני אומר לכו הביתה. אמרתי לה שסיימנו, ישבנו עשינו והכנתי את החוזה. אמרתי לה שתחתום". עמ' 26 שורות 15 - 17). ובהמשך, כשנשאל עו"ד סרי אם בירר עם המוכרת את פשר סירובה לחתום, השיב: "היא אמרה: [ש] אתה אומר לי לחתום?! אמרתי לה שאני אומר לכל אחד, ברגע שמסיימים יום קודם ובאותו יום, יש חוזה אז צריך לחתום" (שם, בשורות 23 - 24) . אף המתווך אישר בעדותו כי המוכרת נפגעה מעו"ד סרי, אך לא נשאל ולא ביאר את ההתרחשות המדוייקת שהעלתה את כעסהּ (עמ' 41 שורות 29 - 30, עמ' 42 שורות 1 - 4, 7 - 8 ועמ' 43 שורה 13). מכל מקום, אני קובע עובדתית כי בניגוד לטענת המוכרת, "עילת המתיחות" לא הייתה נעוצה בויכוח כלשהו אודות התמורה החוזית או אופן תשלומה. בהקשר זה אציין כי אין חולק על כך שלאחר שהמוכרת יצאה את חדרו של עו"ד סרי, הרים המתווך קולו על עו"ד סרי ובא אליו בטרונייה על שהמוכרת נפגעה הימנו וכי העסקה עלולה שלא לצאת לפועל (סעיף 5.1.5 לתצהיר המוכרת מיום 6.7.08 ועדותה בעמ' 11 שורות 23 - 24 ובעמ' 14 שורה 5; עדות עו"ד סרי בעמ' 26 שורות 25 - 29 ועמ' 27 שורה 1; עדות הקונה 1 בעמ' 36 שורות 6 - 7; עדות המתווך בעמ' 41 - 42). המתווך ניגש אחרי כן אל המוכרת, שהייתה בחדר אחר במשרד עו"ד סרי, דיבר עימה במטרה להרגיעהּ ולהביא לכריתת החוזה ונשק לה (עדות המתווך בעמ' 41 - 42; סעיף 5.1.7 לתצהיר המוכרת מיום 6.7.08; עדות המוכרת בעמ' 15 שורה 16). הוא אף ניסה, ללא הצלחה, ליצור קשר טלפוני עם אחיה של המוכרת על מנת שישוחח עימה וירגיע אותה (עדות המוכרת בעמ' 11 שורות 21 - 22 ועמ' 14 שורה 6; עדות המתווך בעמ' 41 - 42). המוכרת התרצתה וחזרה לחדרו של עו"ד סרי, שם הוקרא לה החוזה (מאחר ומשקפיה לא היו עימה, כדבריה בסעיף 5.1.7 לתצהירה). אגב, אין לשעות לניסיון להרחבת החזית בטענה כי המוכרת אינה יודעת קרוא וכתוב (ראו עמ' 35). על פי הראיות שבאו לפניי, אני קובע כי לעת כריתת חוזה המכר, לא הייתה המוכרת נתונה במצב של מצוקה או חולשה כפי שתיארה, קרי התמוטטות, רעידות ו"איבוד קשר". עדותה בנושא זה לא נתמכה בידי איש. היפוכו של דבר. לעניין זה, די לי בדברי עו"ד סרי, אשר העיד כי לא מניה ולא מקצתיה (עמ' 28 שורות 11 - 17, 20 - 22). התרשמתי כי עו"ד סרי השתדל למסור בעדותו עדות מדוייקת ככל האפשר (בהתחשב בחלוף הזמן) על אודות האירועים במשרדו ביום החתימה על חוזה המכר. לכך מתווספת העובדה שאין לעו"ד סרי כל עניין בתוצאות ההליכים, ועדותו לא נועדה לרצות מי מבעלי הדין, במיוחד שעה שהתביעה שהגישה המוכרת נגדו, נמחקה ביום 14.7.08 (סמוך לאחר הגשתה). היסוד השני של עילת העושק בוחן את התנהגות המתקשר השני, ובענייננו - הקונים. השאלה הרלוונטית היא אם ניצלו הם (או מי מטעמם) לטובתם את מצוקתה של המוכרת, את חולשתה או חוסר ניסיונה - אם לאו. אני סבור כי אין למצוא דופי בהתנהגות הקונים. המוכרת לא הניחה בסיס עובדתי המאפשר לקבוע כי הקונים ידעו, למצער בעת ההיא, על מצבה הבריאותי כפי שהשתקף מן המסמכים שצירפה לתצהירה (הם המסמכים הנזכרים בסעיף 28 לעיל). אכן, הקונים היו עדים לאירועים שהיו במשרדו של עו"ד סרי, והם אמנם עמדו על דרישתם כי החוזה ייחתם, אלא שאין בכך משום ניצול מצוקה כלשהי של המוכרת או ניצול חולשה גופנית או שכלית. יש לזכור כי יום קודם לחתימת החוזה, נערכה ישיבה במשרד עו"ד סרי, בה נטל חלק גם אחיה של המוכרת, הרב אוחיון, אשר קרא את טיוטת החוזה והקריאה למוכרת. לא נטען כי היו לו השגות כלשהן על תוכן החוזה. היפוכו של דבר. אילו הביאו הקונים עימם את השיק הבנקאי בגין התשלום הראשון - הייתה הטיוטה נחתמת באותו מעמד. אין לפניי כל ראייה על כך שהוראה כלשהי מהוראות הטיוטה שונה מהוראות החוזה. אף לגרסת המוכרת לא נסב האירוע במשרד עו"ד סרי על שינוי הוראה כזו או אחרת. הקונים היו אמנם עדים לכך שהמוכרת יצאה את חדרו של עו"ד סרי, לאחר שהאחרון דיבר עימה בתקיפות, אולם אני סבור כי לא היו יכולים ולא היו צריכים להעלות בדעתם כי יציאתה מן החדר קשורה למצוקה נפשית כלשהי או לחולשה שכלית. תגובתה של המוכרת לקוצר רוחו של עו"ד סרי ולדיבורו התקיף, אינה תגובה קיצונית שבעטייה נוצרה אצל הקונים תובנה כי שעת כושר נקרתה לפניהם לנצל לטובתם מצב כזה או אחר של המוכרת. הלא ימים אחדים קודם לכן נחתם (במשרדו של המתווך) זיכרון דברים שבו התחייבה המוכרת למכור לקונים את הדירה, ולכאורה אפילו לא היה נחתם החוזה - ניתן היה לאכוף על המוכרת את זיכרון הדברים. לשון אחר: מבחינת הקונים, דומה שדי היה בזיכרון הדברים. המוכרת לא הביאה כל ראייה כי הקונים ניצלו את המצב בו הייתה (לטענתה, שדחיתיה לעיל) על מנת לגרוף טובת הנאה כלשהי שלא הייתה בידיהם קודם לכן. מכאן, מסקנתי כי הקונים לא ניצלו מצוקה או חולשה כלשהי של המוכרת (ואדגיש כי כפי שקבעתי לעיל, לא הייתה המוכרת שרוייה במצוקה או בחולשה כלשהם). מן האמור לעיל עולה כי משלא נתקיימו שני יסודותיה הראשונים של עילת העושק - אין כל חשיבות לבחינת השאלה אם תנאי חוזה המכר היו גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. עם זאת, לפנים מן הנדרש ועל מנת שהתמונה לא תהא חסרה, אבחן תנאי זה. המוכרת מיקדה את טיעונה בסוגיית התמורה החוזית ובה בלבד. אולם, כאמור, בכך בלבד לא סגי, שכן יש לבחון את מכלול תנאי ההתקשרות החוזית (ראו פרשת גבעת נילי). מרכיב התמורה הוא אכן בעל חשיבות, אלא שאין הוא מאפיל על יתר הוראות החוזה. המבחן ליישומו של יסוד אי סבירות התנאים הינו אובייקטיבי, ומחייב בירור שתי שאלות משנה: מהו ה"מקובל" ומהי "מידה בלתי סבירה". להוכחת השאלה מהו המקובל, בנוגע לרכיב התמורה, הביאה המוכרת לראייה חוות דעת מומחה (שמאי המקרקעין מר עמית גרינברג). על פי גישת מר גרינברג, התמורה המקובלת לדירה מן הסוג דנן היא 1,200,000 ₪. השווי הנטען מבוסס על שיקולים אחדים, לרבות הדירה עצמה (דירת 5 חדרים בשטח של 120 מ"ר, בקומות חמישית ושישית, אליה צמודה חנייה בשטח של 12 מ"ר וגג בשטח של 69 מ"ר, שהעלייה אליו היא מתוך הדירה); גילהּ (הדירה נבנתה בשנות ה-80 המוקדמות); התוספות המצויות בה לעומת דירה סטנדרטית הנרכשת מקבלן (וככל הנראה, אין תוספות מיוחדות); רמת תחזוקתה (רמה סבירה); מיקומה (דירה בבית משותף בן 5 קומות ובו 15 דירות); סביבתה (ברחוב קטן ושקט בקריית שרת בחולון, באיזור של בנייה רווייה); זכויות הבנייה הצמודות לה (ניתן לבנות שטח של 23 מ"ר בגג הדירה); השוואה לעסקות מכר של נכסים דומים באיזור. השומה היא ליום כריתת החוזה - 22.1.08. לעומת זאת, הביאו הקונים חוות דעת מומחה מטעמם (שמאי המקרקעין מאיר לייטנר). מעניין לציין כי הוא אמד את שווי הדירה, למועד כריתת החוזה, בסכום של 1,040,000 ₪, עת התמורה החוזית הייתה 965,000 ₪ (קרי: הפרש של 75,000 ₪, המהווים 8% לערך ממחיר הרכישה). שיקוליו של מר לייטנר דומים לשיקוליו של מר גרינברג, אלא שמצינו הבדלים הנוגעים למשל למבנה הכללי של הדירה (צרה ומוארכת; בעלת כיוון אוויר אחד ב-3 חדרי השינה; הגג שמעליה אינו צמוד לה בשלמותו) לתחזוקתה, להעדר השבחות והשקעות מיוחדות; לזכויות הצמודות לגג (קושי לנצל את שטח הבנייה המותר - 23 מ"ר - מחמת צמידותו לחדר המכונות של המעלית). גורמים אלו מפחיתים משווי הדירה. שני המומחים נחקרו לפניי. עקרונית, עמד כל אחד מהם על האמור בחוות דעתו. איני יכול לומר כי החקירה שכנגד גילתה שמי מהם שגה שגיאה חמורה, המקרקרת את יסודות חוות דעתו. עם זאת, התרשמתי כי כל אחד מן השמאים ביכר להדגיש את הנתונים המחמיאים ללקוחו ולהצניע (או לדחוק לקרן זווית) נתונים שאינם כאלו. האמת (רוצה לומר: "המחיר המקובל" לדירה הנדונה), מצוייה אי-שם בין שתי חוות הדעת. לו נדרשתי לדבר, סבורני כי הייתי נוטה לדיעה ששווייה קרוב יותר לזה שציין שמאי הקונים מאשר עמיתו. מסקנתי זו מושתתת על התרשמותי מן ה"עמידה" בחקירות שכנגד של שני המומחים. שמאי הקונים צלח את החקירה בהצלחה יותר מחברו. הוא אף היה נכון לציין בחוות דעתו מחיר שאינו זהה למחיר החוזי, כי אם גבוה הימנו בכ-8% (שהם 75,000 ₪). בנסיבות העניין אין חיוניות להכרעה באשר למחירה המקובל המדוייק של הדירה, לפי ששני תנאיה הנוספים של עילת העושק - לא נתקיימו. בה במידה, אני סבור כי אין צורך להכריע בשאלה אם סוטה התמורה החוזית (965,000 ₪) במידה בלתי סבירה מן המחיר המקובל (שאני נכון להעמידו לצורך העניין על סכום של 1,100,000 ₪). הפרש זה, של 135,000 ₪ (היינו: כ-14%) אינו מחייב לכשעצמו מסקנה בדבר חוסר סבירות התמורה החוזית. אכן, התמורה היא חלק בלתי נפרד מיתר תניות החוזה. כזכור, מחייב התנאי השלישי של סעיף 18 לחוק החוזים, קביעה כי "... תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל ...". המוכרת ביכרה שלא ליתן דעתה לתניות האחרות הכלולות בחוזה, וטעמיה וודאי עימה. בהינתן האמור, כשלה המוכרת אף בהוכחת יסוד אי ההגינות. לבסוף, לא נעלם הימני כי המוכרת ביקשה לקומם את הפן הנוגע לאי הגינות שבעילת העושק גם על טענה שעניינה הבדל בין סכום התמורה שהיה נקוב בזיכרון הדברים לבין סכום התמורה החוזי. לטענה זו לא הונח כל ביסוס בראיות המוכרת עצמה. ראשית, בתצהיריה, לא טענה המוכרת לקיומו של הבדל כאמור. מכאן שבהרחבת חזית (שלא לומר: בגרסה כבושה) קא עסקינן; שנית, בחקירתה הנגדית טענה היא לפערים, באומרה "מה שכתוב בזיכרון הדברים זה לא מה שכתוב בחוזה" (עמ' 12 שורה 6). היא הוסיפה ואמרה כי אינה זוכרת את המחיר השקלי שננקב בזיכרון הדברים, ו"יש לי את זה כתוב" (שם, בשורה 9). ב"כ המוכרים לא הרפה וביקש לברר "איפה יש לך את זה כתוב?" והמוכרת השיבה "בזיכרון הדברים היה 800, לא זוכרת בדיוק את המחיר. בזיכרון הדברים - אני לא זוכרת" (שם, שורות 10 - 11). יש להצר על העלאתן של טענות שאין להן ביסוס בחומר הראיות. יש בכך כדי לגרוע ממהימנות גרסת המוכרת. ואם דיברתי במהימנות גרסת המוכרת, אציין כי פגימה נוספת המצוייה בה, נסבה על "אי התאמה" של הגרסה המופיעה בתובענה לעומת הגרסה שמסרה בתצהיריה: מחד גיסא, טענה היא בתובענה כי למחרת החתימה, ביום 22.1.08, ראה אחיה את החוזה ומייד התקשר אל עו"ד סרי והודיע לו על ביטול החוזה מחמת התמורה הבלתי סבירה שננקבה בו (965,000 ₪) (ראו סעיף 5.1.8 לתובענה); מנגד, בתצהיריה טענה המוכרת כי מספר ימים לאחר החתימה טילפן אחיה אל עו"ד סרי וביטל החוזה (סעיף 6 לתצהיר מיום 6.7.08); גרסה שלישית מצינו בחקירה הנגדית, עת העידה המוכרת לאמור: "למחרת שהתקשרתי לאחי ואמרתי לו כמה זה יוצא בכסף ישראלי, כשהוא אמר לי את המחיר אז אחי התקשר תיכף לעוה"ד ואמר לו שהעסקה בוטלה" (עמ' 12 שורות 13 - 14). כאן המקום להזכיר כי אחיה של המוכרת לא הובא לעדות, בלא לנמק מחדל זה. אף כאן חלות אותן המסקנות הנובעות מן המחדל, שעליהן עמדתי בסיפא לסעיף 29 לעיל. המסקנה היא אפוא כי כריתתו של החוזה בין המוכרת לבין הקונים ביום 21.1.08, אינה נגועה בפגם של עושק, לפי שלא נתקיימו בחוזה יסודותיה של עילה זו. חוזה זה תקף. ומה באשר לנספח לחוזה המכר? כזכור, כחודש ימים לאחר כריתת החוזה, מסרה המוכרת (באמצעות פרקליטה דאז) הודעת ביטול, שנומקה בכך שההתקשרות נעשתה "תחת לחץ וכפייה ותוך ניצול מצוקתה [של המוכרת. מ' י'] באופן פסול" (סעיף 5 להודעת הביטול נספח ה לתצהיר המוכרת מיום 6.7.08). כחודש ימים לאחר מסירת הודעת ביטול החוזה, שבה המוכרת ואישררה אותו בכך שחתמה על הנספח. המוכרת ביקשה לטעון כי אף הנספח נגוע בפגם של עושק ועל כן, אין לו תוקף, מה גם שהוא בוטל על ידי בא כוחה הנוכחי ביום 3.7.08. איני מקבל עמדת המוכרת. הטעם שבבסיס עריכת הנספח נעוץ, לדברי המוכרת, בכך שלאחר הודעת הביטול מיום 18.2.08, הקונים התקשרו אליה פעמים רבות ואיימו עליה כי תאבד את דירתה ואת כספה בשל תביעת פיצויים שיגישו נגדה. מצבה הרפואי הקשה, כדבריה, גרם לה לחתום על הנספח. ובלשונה (בסעיף 6.1 לתצהירה מיום 6.7.08) "היותי במצבי הקשה, כאבים וכדורים נרקוטיים, מבולבלת וקשה לי להתרכז ובהתרגשות גדולה מאוד וזיעה קרה מכסה את כל גופי שוב הם הסכימו לדחות פינוי דירתי ליום 30/7/08 וחתמתי על הסכמה חדשה ביום 26/3/08 לדחות מועד מסירת החזקה, יעצו לי לפנות לבית המשפט" (כך במקור). אין בסיס בעובדות שלפניי לגרסה זו של המוכרת. אני קובע כי הנספח נעשה לאחר שהמוכרת הוסיפה וניסתה להניע את הקונה 1 להסכים לביטול, לאחר חילופי המכתבים בין פרקליטיהם (דאז) של הצדדים, אך נתקלה בסירוב נחרץ, תוך שהובהר לה כי היא עלולה להיתבע לשלם לקונים פיצויים בגין נזקיהם הנובעים מן ההפרה, אם תפר את החוזה. בנסיבות אלו, ביקשה המוכרת (באמצעות בן אחיה, מר ראובני) ארכה של 3 חודשים לפינוי הדירה (מעבר למועד שנקבע בחוזה המכר) והקונים הסכימו לכך (ראו סעיף 15 לתצהיר הקונה 1, אשר לא זכה להתייחסות המוכרת בתצהירה מיום 22.9.08. מר שהבאזי לא נחקר על גרסתו זו בחקירה הנגדית). הנספח נערך בלא שהמוכרת נעשקה על ידי הקונים, בכל מובן שהוא. תנא דמסייע לכך מצוי בעובדה שהמוכרת לא הופקרה לגורלה ולא עמדה לבד מול הקונים. ראשית, היא זכתה לייעוץ משפטי שהוביל להודעת הביטול מיום 18.2.08 ויש להניח כי ייעוץ משפטי זה לא נגוז מן העולם כחלוף חודש ימים; שנית, המוכרת זכתה לליווי של בן אחיה, מר ראובני עת נחתם הנספח. בשולי הנספח מצינו אישורו של מר ראובני בהאי לישנא: "אני הח"מ מאשר בזאת כי המוכרת חתמה בנוכחותי על נספח זה כשהיא בדיעה צלולה ומבינה את האמור בנספיח זה ולאחר שהסברתי לה את האמור בנספח זה". אגב, עובדת נוכחותו של מר ראובני נפקדה מתצהירי המוכרת (וגם מחדל זה פוגם במהימנותה) והיא אף לא העידה אותו. חשוב לציין כי הנספח כלל הצהרת המוכרת לפיה החתימה עליו נעשתה מרצונה "הטוב והחופשי ללא לחץ או השפעה בלתי הוגנת ובדעה צלולה" (סעיף 7 לנספח). עיון בסיכומי המוכרת מצביע על כך שאף היא ערה לחולשת טיעוניה בנוגע לחתימה על הנספח דנן. היא בוחרת להכתיר את הנספח בדיבור "הסכם למראית עין", וזו הפעם הראשונה שהיא מבקשת לראותו ככזה. ברור שאין לשעות לטענה זו, לה לא הונח כל בסיס בראיות. המוכרת סבורה כי הנספח לא נועד אלא כדי "לקבל הארכה בהעברת החזקה" והיא מוסיפה ש"אין בו כל הסכמה לוותר על זכויותיה לתבוע" (סעיף 7.5 לסיכומי המוכרת). בכל הכבוד, אני סבור כי עמדה זו מגלה פנים שלא כהלכה במשמעותו של הנספח. להמחשת הדברים, לא ידעתי מה טעם יש למוכרת לפעול להארכת המועד למסירת החזקה בדירה, אם ביטלה היא את החוזה מחמת פגם בכריתתו. הלא לשיטתה החוזה שוב אינו בתוקף. הוא אינו מטיל עליה חיובים כלשהם. מה בצע יש בפעולה להארכת המועד לקיומו של חיוב שאינו תקף? על כרחך אתה אומר כי הנספח הפיח חיים חדשים בחוזה והחזיר אותו מממלכת החוזים המבוטלים (בהנחה שהביטול מיום 18.2.08 היה כדין, ואיני סבור כך) אל ממלכת החוזים התקפים. אני סבור כי הנספח גילה מפורשות את דעתה של המוכרת על דבר תקפותם של חיוביה על פי החוזה. יש בו אישור מצידה כי היא בחרה בחירה מודעת לשמר את תוקפו של החוזה, תוך חזרה מביטולו ושלילת כוחה לבטלו פעם נוספת (ראו פרידמן וכהן, בעמ' 1125 - 1126). אני סבור כי התנהגות המוכרת משקפת אף ויתור חד משמעי על כל טענה הנוגעת לפגם ברצונה בכל הנוגע לכריתת החוזה. הן האישור והן הוויתור נעשו לא רק תוך ידיעת העובדות וידיעת הדין המקימים את עילת ביטולו של החוזה, אלא לאחר שהמוכרת עשתה בפועל שימוש בכוח הביטול (ככל שאכן היה בידה) ומסרה הודעת ביטול ביום 18.2.08. המסקנה היא אפוא כי החוזה והנספח עומדים בעינם. ההתקשרות החוזית שבין המוכרת לבין הקונים באשר למכר הדירה, היא התקשרות בת-תוקף. אין כל עילה לבטל את החוזה. לא נפל כל פגם בכריתתו. כך הוא אף דינו של הנספח. משקבעתי כי המוכרת ביטלה את החוזה והנספח שלא כדין, המשמעות היא זו האחרונה הפרה את החוזה והנספח. היש להורות על אכיפת חוזה המכר והנספח; אם כן - מהם (אם בכלל) תנאי האכיפה משבאתי לכאן, ומשהוברר כי ההתקשרות החוזית שבין המוכרת לבין הקונים עומדת בעינה, וכי המוכרת הפרה את החוזה כמו גם את הנספח לו, עת ביטלה אותם שלא כדין, כאמור, עותרים הקונים לאכוף על המוכרת לקיים את חיוביה החוזיים, למנות את ב"כ הקונים לשמש כונס נכסים ולהסמיכו לבצע את הפעולות הנדרשות, לרבות חתימה בשם המוכרת על כתבי התחייבות לבנק למשכנתאות; קבלת כספי התמורה עבור המוכרת; קבלת כל האישורים הנדרשים לביצוע ההעברה, לרבות משלטונות מיסוי מקרקעין ומן העירייה; חתימה על שטרי מכר; העברת הזכויות לשם הקונים בלשכת רישום המקרקעין; פינוי המוכרת מן הדירה ומסירת החזקה בה לידי הקונים. המוכרת סבורה כי אין זה צודק לאכוף עליה את החוזה. טעמו של אי הצדק נסב על מחירה של הדירה, הנמוך ב-25% ממחירה הריאלי של הדירה. המוכרת סבורה כי בנסיבות העניין, יש להסתפק בתרופת הפיצויים המוסכמים, בהפחתה מסויימת. אני סבור כי יש להיעתר לתובענת האכיפה שהגישו הקונים. סעד האכיפה הוא הסעד הראשון במעלה לו זכאי הנפגע (ראו למשל סעיף 3 לחוק התרופות וסעיף 448 (א)(5) לתזכיר חוק דיני ממונות, התשס"ו - 2006, הקובעים את מדרג תרופותיו של הנפגע, בנותנם את הבכורה לסעד האכיפה. ראו גם ע"א 846/75 עוניסון חברה לבניין בע"מ נ' דויטש, פ"ד ל(2) 398, 405 - 406 (1976); ע"א 48/81 פומרנץ נ' ק.ד.ש בניין והשקעות בע"מ, פ"ד לח(2) 813, 817 (1984)). טענת המוכרת כאילו יש להתחשב במיעוט התמורה החוזית כטעם שיש בכוחו לעשות את האכיפה בלתי צודקת, אינה מתקבלת על דעתי. הישענות על מיעוט התמורה החוזית מקבילה, למיטב הבנתי, לטענה בדבר אי כדאיותה הכלכלית של עיסקה כטעם לביטולה. חוסר הכדאיות אינו יכול להוות טעם לביטול חוזה מחמת פגם (של טעות או הטעייה) בכריתתו (ראו סעיף 14 (ד) לחוק החוזים). כיצד נכיר בחוסר כדאיות זו כנימוק ההופך את אכיפתו של חוזה לבלתי צודקת? לעומת זאת, מקובלת עליי, במידת-מה, עמדת המוכרת לפיה יש לשערך את התמורה החוזית. דומה כי אף הקונים מסכימים לביצוע השיערוך, לפי שלא הביעו בסיכומיהם כל התנגדות לדרישה זו של המוכרת (ולזכותם ייאמר כי על אף שרשאים היו להישמע בק"ן טעמים נגד השיערוך, במיוחד עת הם הנפגעים מהפרתו של החוזה, נמנעו מעשות כן). החוזה אמנם אינו מזכיר שיערוך כלשהו ולכאורה יש בכך כדי להצביע על כוונת הצדדים המייתרת את הצורך בשיערוך. אולם נוכח שתיקת הקונים, מחד גיסא ונוכח הערכתי כי שתיקת החוזה בסוגיית השיערוך נובעת מסמיכות המועדים שבין כריתת החוזה (21.1.08) לבין מסירת החזקה (שנועדה ליום 30.4.08), מאידך גיסא ושעה שמצויים אנו יותר משנה לאחר מועד זה (וכ-10 חודשים לאחר המועד המוארך, 30.7.08) - סברתי שיהא ראוי להורות על שיערוך יתרת התמורה. המוכרת לא ביארה מהי שיטת השיערוך שהיא סבורה שיש ליישמה בפרשתנו. ככלל, השיערוך יכול שיהא בהצמדה לשערו היציג של הדולר או לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א - 1961 (להלן: "חוק פסיקת ריבית"). למותר לציין כי הסכום העומד לשיערוך הוא סכום התמורה שלא שולם למוכרת, קרי 645,000 ₪ (אזכיר כי ביום 21.1.08 שולם למוכרת הסכום של 320,000 ₪). תוצאתו של שיערוך על פי הדרך הראשונה (הצמדה לשערו היציג של הדולר) היא כדלקמן: שער הבסיס הידוע ביום 21.1.08 - 3.80 ₪ לדולר ארה"ב; השער הידוע בעת מתן פסק הדין: 3.931 ₪ לדולר. יתרת התמורה שלא שולמה - 169,737 דולר ארה"ב (645,000 ₪). שווי היתרה להיום: 667,236 ₪. תוצאתו של שיערוך לפי הדרך השנייה, קרי: סעיף 3א (א) לחוק פסיקת ריבית, מיום 21.1.08 ועד ליום פסק הדין, ביחס לסכום של 645,000 ₪ היא 707,833 ₪. בנסיבות העניין, אחשב את יתרת הסכום המגיעה למוכרת על פי ממוצע הסכומים: 687,535 ₪, ליום מתן פסק הדין. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל. יש הגיון וטעם במינוי כונס נכסים על זכויות המוכרת בדירה, לשם אכיפת חוזה המכר ונקיטתן של פעולות שונות הנדרשות לצורך זה, על מנת שהקונים לא יהיו תלויים בחסדי המוכרת וברצונה לשתף עימם פעולה בביצוע החוזה. עם זאת, אני סבור כי מינוי כונס נכסים ייעשה כצעד אחרון וכפתרון של "אין ברירה", אם לא תשתף המוכרת פעולה עם הקונים. טעמה של ההמתנה נובע מכך שמינויו של כונס נכסים (גם אם לאחר מתן פסק דין) הוא סעד דרסטי, העלול להיות בעל משמעויות כלפי המוכרת, והראשונה מביניהן היא המשמעות הכספית שכן המוכרת היא אשר תישא בשכר טרחת הכונס, ולמצער בחלק הארי שלו. הצורך ליתן למוכרת הזדמנות לקיים את חיוביה ולפטור עצמה מן הנטל הכספי הנוסף, מקבל משנה חשיבות עת הפרוטה אינה מצוייה בכיסה של המוכרת. על כן, ניתנת למוכרת ארכה לקיים את חיוביה נושא חוזה המכר והנספח לו (לרבות העברת החזקה) עד ליום 1.8.09. יתרת כספי התמורה בסכום של 687,535 ₪ (בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל) תועבר למוכרת כנגד קבלת החזקה בדירה והמצאת כל המסמכים שעליה להמציא לשם העברת רישום הבעלות בדירה משמה לשמם של הקונים. ככל שהמוכרת לא תקיים חיוביה עד למועד האמור, רשאים הקונים לעתור למינוי כונס נכסים. האם המתווך הפר את חוזה התיווך ואם כן - היש עילה לביטולו? המוכרת אף אינה רשאית לבטל החוזה עם המתווך, הואיל ולא עשתה כן בתקופה שמיום 22.1.08 (למחרת כריתת חוזה המכר) ועד ליום 6.7.08 (יום הגשת התובענה). אנמק. חוזה התיווך שבין המוכרת לבין המתווך נקשר ביום 28.1.07 (ראו נספח א' לתצהיר המתווך). המוכרת שכרה את שירותי המתווך לשם מכר הדירה תוך שהתחייבה לשלם לו את שכרו. המוכרת טענה כי "דין חוזה התיווך להתבטל בשל הפרתו באופן יסודי ומהותי, בחוסר תום לב אגב הפרת חובות חקוקות נגד המתקשרת עמו, היא המבקשת" (סעיף 1.6 סיפא לתובענת המבקשת). טענתה המרכזית הייתה כי המתווך ידע שהיא דרשה עבור דירתה סכום של 265,000 דולר ארה"ב לפי שער של 4.5 ₪ לדולר, בעוד שהמחיר החוזי היה בסופו של דבר 965,000 ₪. המוכרת הוסיפה וטענה כי המתווך ידע על כך שערכו של הדולר ירד לעומת השקל, מחד גיסא ועל כך שמחירי הדירות עלו, מאידך גיסא. לכן, מחובתו היה לייעץ לה, לשיטתה, להתאים את התמורה שדרשה עבור הדירה למגמות עליית המחירים בשוק. משלא עשה כן - הפר באורח יסודי את חובתו המקצועית כלפיה. מכאן, קצרה הדרך, על פי עמדת המוכרת, לביטול חוזה התיווך. איני רואה עין בעין עם המוכרת את המצב. נקודת המוצא העובדתית של המוכרת הייתה דרישתה לתמורה שוות ערך ל-265,000 דולר ארה"ב לפי שער של 4.5 ₪ לדולר. נקודת מוצא זו נטולת אחיזה במציאות. המוכרת לא הסבירה מניין נטלה היא את השער של 4.5 ₪ לדולר. מטיעוניה משתמע כי שער זה היה שערו היציג של הדולר בתקופה שבה נכרת חוזה התיווך. ברם, כפי שעולה מאתר האינטרנט של בנק ישראל (), השער בעת ההיא (שלהי חודש ינואר 2007) היה כ-4.2 ₪ לדולר ושווי הדירה לפי נתון זה עמד על כ-1,124,000 ₪. אולם, אפילו אניח כי שערו היציג של הדולר היה בעת ההיא כטענת המוכרת, עדיין אין לגלות כל נימוק שבכוחו ללמד על הפרתו (ומכל שכן: הפרתו היסודית) של חוזה התיווך ע"י המתווך. גם אם לא הייתה המוכרת בקיאה בשערי הדולר, היה אחיה עימה בפגישה אצל עו"ד סרי ביום 20.1.08, והקריא לה את החוזה (שנחתם למחרת), ובו התמורה עליה הוסכם. אין להטיל אחריות כלשהי על המתווך בגין החלטת המוכרת למכור את דירתה בגבולות המחיר אותו דרשה, בלא מעורבותו, עובר לחתימה על זיכרון הדברים. תפקיד המתווך הוא יצירת קשר יעיל בין מוכר וקונה והפגשתם לצורך כריתתה של עיסקה. המתווך אינו אמור ליטול חלק מהותי בגיבוש התנאים המסחריים בין הצדדים לעיסקה ואין זה מצופה ממנו שיכריע עבור המתקשר אם ראוייה העיסקה אם לאו, ואם התמורה היא תמורה נאותה והולמת. לפנים מן הנדרש אציין כי אפילו מוטלת הייתה על המתווך החובה לייעץ למוכרת ולומר כי חלו שינויים בערך השקלי של התמורה הדולרית שדרשה המוכרת שנה קודם לכריתת החוזה (ואיני סבור כך), הרי שהמוכרת גילתה, לשיטתה, כבר למחרת יום החתימה על חוזה המכר, כי המתווך הפר את חובתו. גילוי זה הובא לידיעתה בשיחתה עם אחיה, הרב אוחיון, אשר "ראה ... את החוזה, טלפן מיידית לעוה"ד והודיע על ביטול החוזה משום המחיר הנמוך והבלתי סביר שנרשם בו 965,000 ₪ ..." (סעיף 2.5.8 לתובענה). על אף מידע זה, שהוביל את המוכרת לפעול לביטול החוזה (לדבריה), שילמה היא למתווך את דמי התיווך להם היה זכאי, ביום 25.1.08 (ראו נספח ט' לתצהיר המתווך). אני סבור כי במצב דברים זה, יש בתשלום דמי התיווך משום הודייה בתוקפה של ההתקשרות שבין המוכרת לבין המתווך וויתור על הטענה כי חוזה התיווך הופר יסודית בידי המתווך. אני ער לתקופה הקצרה שחלפה ממועד גילוייה של ההפרה היסודית הנטענת (22.1.08) ועד למועד התשלום (25.1.08). אפשר שייטען כי עמד לרשות המוכרת פרק זמן סביר על מנת לגמור אומר בדעתה כיצד לנהוג בחוזה התיווך לאור ההפרה היסודית וכי שלושה ימים אינם מהווים זמן סביר, ומכאן שעובדת ביצוע התשלום למתווך אינה מחייבת מסקנה בדבר וויתור על ברירת הביטול. המענה לטענה זו יהא, להבנתי, שמכל מקום - לא פעלה המוכרת לביטולו של חוזה התיווך מחמת הפרתו היסודית (הנטענת), במשך התקופה שמיום גילוי דבר ההפרה היסודית (22.1.08) ועד להגשת התובענה (6.7.08). בכך, החמיצה היא את המועד (הקבוע בסעיף 8 לחוק התרופות, לאמור: הזמן הסביר) למסירת הודעת ביטול. אינדיקציה לכך שהזמן הסביר לשיטת המוכרת אינו עולה על חודש ימים, יימצא לנו בעובדת משלוחה של הודעת הביטול לקונים ביום 18.2.08. מששקטה המוכרת על שמריה משך כחמישה וחצי חודשים, פקעה זכות הביטול ככל שהייתה נתונה לה. הפועל היוצא מן האמור לעיל הוא כי המוכרת אינה ולא הייתה זכאית לבטל את חוזה התיווך, שכן המתווך לא הפר את החוזה התיווך. דין תביעתה נגד המתווך - להידחות. התוצאה לאור האמור לעיל, אני דוחה את תובענת המבקשת ומקבל את תובענת המשיבים. המבקשת תישא בהוצאות המשפט של המשיבים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ההוצאה ועד למועד התשלום המלא בפועל. כן תישא המבקשת בשכ"ט עו"ד בסכום של 20,000 ₪ בתוספת סכום השווה למע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל. חוזהביטול חוזהטענת עושקהסכם מכר