ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ


קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ וקיום התמחרות נוספת::

א. בקשת רשות ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל (כתוארו אז) (כב' הרשם בנימין יזרעאלי) בתיק הוצל"פ מס' 1706462028 מיום 07.03.07 לפיה הורה על ביטול מכר נכס למערערת וקיום התמחרות נוספת בין המערערת לבין המשיבה 1.

ביום 10.09.08 החלטתי ליתן רשות ערעור ולדון בבקשת רשות הערעור כבערעור.

ב. העובדות העיקריות הצריכות לענייננו, הן כדלהלן:
המשיבה 3, חברה בפירוק (להלן: "החייבת"), היא בעלת זכויות במקרקעין הידועים כחלקה 39 בגוש 7094, המהווים כמחצית מבניין משרדים ברח' האומנים 12 בת"א (להלן: "הנכס"). חברת נכסי ל"ט בע"מ (להלן: "חברת ל"ט") בניהולו של מר צבי נייר, (להלן: "מר נייר") היא בעלת שאר הזכויות בנכס. המשיבה 1, חברת ה.ר.ו.א.ק (להלן: "חברת ה.ר.ו.א.ק") מחזיקה בחלק מהנכס, כשוכרת.
בגין חוב של המשיבה 3 למשיב 4, בנק הפועלים בע"מ (להלן: "הבנק") שועבד הנכס והמשיבה 2, מונתה ככונסת הנכסים (להלן: "כונסת הנכסים").
לאחר מינויה, ולצורך מימוש הנכס, פרסמה כונסת הנכסים כבר בשנת 2003 מודעות המזמינות רוכשים פוטנציאליים להציע הצעות לרכישת הנכס, אך הפרסום לא הניב הצעות לרכישת הנכס. במקביל, פנתה הכונסת, ביוזמתה, לחב' ל"ט, לחברת ה.ר.ו.א.ק ולגורמים נוספים בשוק הנדל"ן. חברת ה.ר.ו.א.ק אומנם הציעה הצעה לרכישת הנכס, אך לטענת כונסת הנכסים לא ניתן היה לקבל הצעה זו. הכונסת פרסמה שוב את הנכס למכירה בשנת 2005 אך ההצעות שהתקבלו, לרבות הצעה מטעם חברת ה.ר.ו.א.ק בסכום של 360,000$, היו נמוכות ביחס לחוות דעת השמאי מיום 26.3.06 שהעריכה את הנכס בסכום של 382,000$. הכונסת הודיעה לחברת ה.ר.ו.א.ק שהצעתה נדחתה ובהתאם, ביום 08.06.06, נטלה חברת ה.ר.ו.א.ק את הערבות הבנקאית שהמציאה ולא שיפרה את הצעתה.
המערערת, בבעלותו של מר נייר, הציעה לרכוש את הנכס בסכום של 360,000$ ולאחר משא ומתן, שארך כמעט כשנה, שיפרה את הצעתה והעמידה אותה על סכום של 406,000$ בתוספת מע"מ, סכום העולה על הערכת השמאי. כונסת הנכסים הזמינה חוות דעת שמאי נוספת ובחוות הדעת מיום 30.11.06 צוין כי ערך הנכס נותר ללא שינוי, על אף הזמן שחלף ממועד מתן חוות הדעת הראשונה ועד מועד מתן חוות הדעת הנוספת.
בין המערערת וכונסת הנכסים נכרת הסכם המכר והמערערת שילמה 10% מסכום התמורה במעמד החתימה.
ביום 09.01.07 הגישה כונסת הנכסים לראש ההוצל"פ בקשה לאישור המכר למערערת.
ביום 21.01.07 הורה ראש ההוצל"פ לכונסת להעביר העתק הבקשה בין היתר, "לחב' נכסי ל"ט (מותר הבעלים במקרקעין) ולחב' ה.ר.ו.א.ק (השוכרת)."
ביום 30.01.07 וביום 31.01.07 הודיעה חברת ה.ר.ו.א.ק לראש ההוצל"פ כי מתנגדת למכירת הנכס למערערת וכן הודיעה על משאלתה להתחרות על רכישתו של הנכס.
הכונסת שלא היתה מודעת להודעה זו, פנתה לראש ההוצל"פ ביום 06.02.07, לאחר חלוף המועד להגשת התגובה, בבקשה למתן החלטה בבקשה לאישור המכר.

ביום 06.02.07 קבע ראש ההוצל"פ כדלקמן:
"לאור האמור והמצורף, לאור הסכמת המפרק ובהעדר תגובת יתר הצדדים, הנני מאשר המבוקש בבקשה הקודמת כולל הסכם המכר."

הכונסת הודיעה לחברת ה.ר.ו.א.ק, לחייבת ולחברת ל"ט, על אישור המכר כאמור.
ביום 11.02.07 הגישה חברת ה.ר.ו.א.ק לראש ההוצל"פ בקשה לבטל את המכר ולקיים התמחרות בהשתתפותה, לנוכח כוונתה להגיש הצעה לרכישת הנכס בסכום של 450,000$.
ביום 12.2.07 הורה ראש ההוצל"פ על השהיית ההליכים, בכפוף לכך שחברת ה.ר.ו.א.ק תפקיד סכום בשיעור 10% מסכום הצעתה. חברת ה.ר.ו.א.ק הפקידה ערבות בנקאית בסכום של 45,000$.
בתגובתה לראש ההוצל"פ, התייחסה כונסת הנכסים לטענות שונות שהועלו ע"י חברת ה.ר.ו.א.ק בבקשתה, אך לא היו מקובלות על הכונסת, ואולם יחד עם זאת המליצה כונסת הנכסים על עריכת התמחרות נוספת. כונסת הנכסים התייחסה בהמלצתה לעמדות הצדדים; גובה ההצעה ורצינותה; הודעת חברת ה.ר.ו.א.ק ללשכת ההוצל"פ בטרם ניתן אישור המכר; המועד הקצר שחלף מאז אישור המכר, טרם היווצרו של אינטרס הסתמכות מצד המערערת; והעובדה שלא בוצעו כל פעולות נוספות מאז אישור המכר.

ביום 07.03.07 ניתנה החלטת ראש ההוצל"פ בה נקבע:
"לאחר עיון בבקשות הפתוחות...ובהמשך להחלטות קודמות...ולאחר ששקלתי את כל השיקולים הנוגעים בדבר, כולל מצד אחד טענות הרוכשת בדבר האינטרס הכללי באישורן של עסקאות שאושרו ע"י ראש ההוצל"פ כולל ובפרט בנסיבות מקרה זה ומאידך העקרון הקובע כי על כונס הנכסים לפעול באופן מירבי ומיטבי למימוש הנכס במחיר מקסימלי, כולל הזמן הקצר שעבר מאז אישור המכר עד להגשת הבקשה מטעם המציעה הנוספת, כולל הנזק שיכול היה להיגרם לרוכשת בטווח זמן קצר זה, וכן את כל השיקולים הנוספים הנוגעים לעניין כפי שעלו בטיעוני הצדדים, אני סבור כי יש מקום להורות בשלב זה על ביטול המכר שאושר ועל עריכת התמחרות חדשה בין הרוכשת לבין המציעה נוספת.
יחד עם זאת, אני סבור כי יש לשפות את כונסת הנכסים ואת החברה הרוכשת בגין ההוצאות הדיוניות שנגרמו להן עקב כך (זאת במובחן מנזק כספי אחר ככל שנגרם)." חברת ה.ר.ו.א.ק חוייבה בהוצאות בסכום של 1,200₪ הן לכונסת והן למערערת.

החלטה זו היא נשוא הערעור שבפני.

ביום 12.03.07 הודיעה הכונסת על קיום התמחרות שתערך ביום 15.03.07.
ביום 14.03.07 הגישה המערערת לראש ההוצל"פ בקשה לעיכוב ביצוע, קרי, עיכוב ההתמחרות.
ביום 15.03.05 קיימה הכונסת התמחרות נוספת אליה הצטרפו צדדים שלישיים, המשיבים 5 ו 6. המערערת נעדרה מההתמחרות וחברת ה.ר.ו.א.ק סירבה לשתף בה פעולה. בנסיבות אלה, המשיבים 5 ו- 6, שהציעו סכום של 475,000$ תמורת הנכס, זכו בהתמחרות .
ביום 25.03.07 הגישה המערערת את בקשת רשות הערעור שבפני.
ביום 19.4.07 קבע ראש ההוצל"פ כי לא היה מקום לערוך את ההתמחרות בטרם מתן החלטה בבקשה לעיכוב הביצוע וללא הגשת בקשה לצירוף מתחרה נוסף.
ביום 21.5.07 פנו המשיבים 5 ו 6 לראש ההוצל"פ בבקשה לקיים התמחרות נוספת.
ביום 18.6.07 הגישה המערערת לביהמ"ש המחוזי בקשה לעיכוב הביצוע, וביום 30.7.08 ניתנה החלטת כב' השופט י' זפט בה נקבע:
"כנגד הפקדת ערבון בגובה ההפרש בין ההצעות יעוכב ביצוע כמבוקש. היה והערבון לא יופקד עד 15.8.07, ניתן יהיה לקדם את המכר".
המערערת הפקידה סך של 9,350$ בלבד. ביהמ"ש המחוזי הבהיר בהחלטתו מיום 20.8.07 כי "...על המבקשת להפקיד עד יום 24.8.07 שעה 12:00 את הסך של 93,500$ + מע"מ, שאחרת ניתן יהיה לחזור ולקדם את הליכי המכירה".
ביום 14.10.07 התייחס ראש ההוצל"פ, בין היתר, לכך שהמערערת לא הפקידה את סכום הערבון והורה על קיום התמחרות נוספת, אליה זומנו המשיבים 5 ו 6.
ביום 24.10.07 קוימה ההתמחרות הנוספת בנוכחות המערערת והמשיבים 5 ו 6, בסיומה הוכרזה הצעת המשיבים 5 ו 6 בסכום של 570,000$ בתוספת מע"מ, כהצעה הזוכה (להלן: "ההתמחרות הנוספת").
ביום 12.12.07 אישר ראש ההוצל"פ את עסקת המכר, המשיבים 5 ו 6 שילמו את יתרת התמורה, רשמו הערת אזהרה, דיווחו ושילמו מס כדין לרשויות המס. ביום 7.2.08 קיבלו המשיבים 5 ו 6 את החזקה בנכס והם נוהגים בו מאז מנהג בעלים.

ג. המערערת טוענת כי האישור שניתן ע"י ראש ההוצל"פ ביום 6.2.07, להסכם המכר בינה לבין הכונסת, הינו "קו פרשת המים" שלאחריו לא ניתן לבטל את מכירת הנכס.
המערערת טוענת כי על הסכם המכר חלים דיני החוזים ומעת אישור המכר התגבש אינטרס הסתמכות אצל המערערת, אשר רק קנוניה או פגם מהותי מאפשרים את ביטולו של האישור. לכן, גם קבלת הצעה גבוהה יותר, לאחר מתן האישור, אינה מצדיקה את ביטול המכר.
בענייננו, טוענת המערערת כי הסכם המכר שאושר, נחתם על ידה לאחר משא ומתן ממושך, כאשר הצדדים האחרים, לרבות הכונסת, הודיעו על הסכמתם לאישור המכר. המערערת טוענת כי תגובת ה.ר.ו.א.ק מיום 31.1.07, בטרם אישור המכר, ככל הנראה, לא הוגשה במועד ואין לה להלין אלא על עצמה. גם אם הוגשה התגובה במועד, לא היה מקום לבטל את המכר, על יסוד הודעה של חברת ה.ר.ו.א.ק על דבר משאלתה לקיים התמחרות, בה לא צויין כי בכוונתה לרכוש הנכס במחיר גבוה יותר. חברת ה.ר.ו.א.ק ניהלה בעבר מו"מ לרכישת הנכס אך חזרה בה, ובקשתה לביטול המכר התבססה, כך לטענת המערערת, על טענות כזב רבות, עליהן הביעה הכונסת תרעומת בפני ראש ההוצל"פ.
יתרה מזו, טוענת המערערת כי במקרה דנן, עובר "קו פרשת המים", דהיינו המועד שלאחריו לא ניתן לבטל את המכר, במועד חתימת המערערת על הסכם המכר. המערערת טוענת כי הבנק, באמצעות כונסת הנכסים, ניהל מו"מ פרטני עם המערערת במשך למעלה משנה, המערערת הסתמכה עליו המערערת והוציאה כספים רבים, שלא היתה נדרשת להוציאם בהליך של התמחרות רגילה.
המערערת טוענת כי בקיום ההתמחרות הנוספת, אישורה ותשלום התמורה, בידיעה כי הבר"ע תלויה ועומדת - נטלו על עצמם כונסת הנכסים והמשיבים 5 ו 6 סיכון מחושב, באשר היה עליהם לשקול גם את האפשרות שהבר"ע תתקבל והמכר יבוטל.
לטענת המערערת, אין בעובדה שלא עוכבו הליכי ההתמחרות וראש ההוצל"פ אישר את המכר, כדי להכשיר את המכירה המאוחרת. המערערת טוענת עוד כי היה על כונסת הנכסים לקיים התמחרות רק לאחר ההכרעה בבר"ע, או לפחות לקיים התמחרות שתוצאותיה מותנות בהכרעה בבר"ע. המערערת מודה כי הליכי ההתמחרות לא עוכבו, אך מושכלות יסוד הן כי סעד זמני הוא הליך פרוצדוראלי שאין בו כדי להכריע, מהותית, לגופו של ההליך העיקרי. על כך הוסיף בא כוח המערערת וטען בדיון שהתקיים בפני כי "התנאים שביהמ"ש הציב בפני כדי לעכב את ההתמחרות, כשאני יודע שהיא תלויה בהכרעה בבר"ע, הגעתי למסקנה שעדיף שתקוים ההתמחרות" (פרוטוקול מיום 10.9.08, עמ' 8 שורות 19-21).
המערערת טוענת, איפוא, כי אין מדובר ב'מעשה עשוי', שכן תוצאות ההתמחרות הנוספת, המכירה ואישורה, כפופים ומותנים, כאמור, בהכרעת בית המשפט בבר"ע.
באשר להוצאות שנפסקו לטובתה בסך של 1,200 ₪ - טוענת המערערת כי לאור ההתנהלות הקלוקלת וטענות הכזב שהעלתה חברת ה.ר.ו.א.ק בבקשתה, לא היה מקום להיעתר לבקשתה לביטול המכר ואם הוחלט לחייבה בהוצאות, היה מקום לחייבה בסכום שישקף, אל נכון, את ההוצאות גבוהות שנגרמו למערערת וירדו לטמיון.

ד. חברת ה.ר.ו.א.ק, המשיבה 1, טוענת כי "קו פרשת המים" לא נחצה בענייננו, שכן לא נערכו התמחרויות בטרם אישור המכר, והסכם המכר כלל לא נחתם ע"י הכונסת.
ה.ר.ו.א.ק טוענת עוד, כי מלשון ההחלטה בענין אישור המכר, עולה כי תגובות ה.ר.ו.א.ק מיום 30.1.07 ומיום 31.1.07, לא היו כלל בפני ראש ההוצל"פ. ומשנוכח ראש ההוצל"פ, ימים בודדים לאחר מכן, כי החלטתו ניתנה על אדנים עובדתיים חסרים, תיקן את טעותו וביטל את החלטתו.
חברת ה.ר.ו.א.ק טוענת כי התנגדותה למכר לא באה בהפתעה לצדדים, שכן היא שוכרת בנכס, שניהלה לאורך השנים משא ומתן עם הכונסת לרכישת הנכס ומייד עם היוודע לה דבר המכר, הגישה את התנגדותה לראש ההוצל"פ.
חברת ה.ר.ו.א.ק טוענת עוד, כי המערערת בחרה שלא להפקיד את הערובה הנדרשת לעיכוב הליכי ההתמחרות וכן בחרה להשתתף בהתמחרות הנוספת שהתקיימה. לטענת ה.ר.ו.א.ק אין המדובר בהליכי פרוצדורה בלבד, אלא בצעדים מהותיים שיש בהם כדי לדחות את הבר"ע.
חברת ה.ר.ו.א.ק סבורה כי לא היה מקום לחייבה בהוצאות כלל, בשעה שהטעות שנפלה מקורה במזכירות ביהמ"ש, שלא הפנתה את תשומת ליבו של ראש ההוצל"פ לתגובתה. בנוסף, יש להניח כי למערערת לא נגרמו הוצאות כספיות גבוהות במהלך הימים הספורים שחלפו עד לביטול אישור המכר, מה גם שהמערערת עותרת לפצותה על הוצאות שהוציאה בטרם אישור המכר.



כונסת הנכסים והבנק, המשיבים 2 ו 4, טוענים כי החלטת ראש ההוצל"פ לפיה בוטל אישור המכר, בדין ניתנה. תגובת חברת ה.ר.ו.א.ק בה הודיעה על רצונה להתחרות על רכישת הנכס, הוגשה טרם ניתנה החלטת ראש ההוצל"פ על דבר אישור המכר. החלטת ראש ההצל"פ בדבר אישור המכר ניתנה, בשל תקלה, משלא היתה מונחת בפניו תגובת חב' ה.ר.ו.א.ק. בנסיבות אלה, החלטת ראש ההוצל"פ לבטל את המכר, כמוה כדיון מחדש בבקשה לאישור המכר, או לחילופין בבקשה לביטול בשל פגם מהותי בהליך המכירה. החלטה זו גם עולה בקנה אחד עם כללי הצדק הטבעי וזכות הטיעון, ומשקפת איזון נכון של האינטרסים של הצדדים. הכונסת והבנק דוחים את טענת אינטרס ההסתמכות לו טוענת המערערת, וזאת לאור פרק הזמן הקצר שחלף ממועד אישור המכר ועד ביטולו. בפרק זמן קצר זה לא נעשו ע"י המערערת כל פעולות נוספות בגין הנכס.

הכונסת והבנק טוענים כי דין הערעור להדחות מחמת 'מעשה עשוי'. המערערת לא הפקידה את הערבות הנדרשת לעיכוב הליכי המכר, ולפיכך, הורה ראש ההוצל"פ על קיום התמחרות נוספת בה נטלה חלק גם המערערת ובה זכתה הצעתם של המשיבים 5 ו 6 שהציעו סכום של 570,000$. הכונסת והבנק טוענים כי בנסיבות בהן אושר המכר, שולמה התמורה, נרשמו הערות אזהרה והועברה החזקה, השתכלל המכר ל'מעשה עשוי' ולא ניתן להחזיר את הגלגל לאחור.
באשר להוצאות, טוענים כונסת הנכסים והבנק כי עסקינן בהוצאות שהוצאו במהלך משא ומתן בטרם אושר המכר ואין הן משקפות הוצאות בגין ביטול המכר. בנוסף, בהחלטה נקבע במפורש כי המדובר בהוצאות דיוניות, במנותק מנזק כספי אחר שנגרם למערערת.

ו. המפרק של החייבת, המשיבה 3, תומך בדחיית הערעור בעיקר מהטעם שהתמורה שתתקבל בגין הנכס מהמשיבים 5 ו 6 גבוהה לאין שיעור מהתמורה שהיתה אמורה להתקבל מהמערערת, ובכך יצומצם חובה של החייבת לנושה.
המפרק טוען כי דין הערעור להדחות גם בשל התנהלותה של המערערת, אשר עותרת לבטל, בגין טענות פרוצדוראליות החלטה שניתנה כדין, בשל העובדה שהתנגדות חברת ה.ר.ו.א.ק לא היתה בפני ראש ההוצל"פ, בעת מתן ההחלטה בה אישר את המכר למערערת.
בנוסף, אינטרס ההסתמכות, בגין אישור המכר לו טוענת המערערת, התקיים למשך ימים אחדים בלבד בהם לא ננקטה על ידי המערערת כל פעולה נוספת בגין הנכס.
המפרק טוען כי למערערת ניתנו מספר הזדמנויות לשפר את הצעתה ולזכות בהתמחרות, אך היא נמנעה מלעשות כן. כך לדוגמא, לא הפקידה ערבון לשם עיכוב הליכי המכר, ובהמשך לא הציעה הצעה גבוהה בהתמחרות הנוספת שהתקיימה. בהתנהלות זו, טוען המפרק, הביאה המערערת לכך שבקשתה הינה לביטול 'מעשה עשוי', מזה חודשים ארוכים.

ז. המשיבים 5 ו 6 טוענים כי החלטת ראש ההוצל"פ שהורה על ביטול המכר ניתנה כדין, לאחר שהתברר לראש ההוצל"פ כי תגובת חברת ה.ר.ו.א.ק, המתנגדת למכר, ניתנה עוד בטרם מתן החלטתו בדבר אישור המכר. לאור פרק הזמן הקצר שחלף בין המועדים, בשוקלו את הנזק שעלול היה להגרם למערערת בפרק זמן זה, אל מול הנזק שיגרם לקופת הכינוס אם לא יתקבל המחיר המרבי בגין הנכס הנמכר, כדין הורה ראש ההוצל"פ על ביטול המכר. המשיבים טוענים כי עסקת המכר עם המערערת לא הושלמה שכן ההסכם לא נחתם ע"י הכונסת, התמורה לא שולמה, החזקה לא הועברה, ולא ניתן צו לרישום הזכויות בנכס על שם המערערת. ההסתמכות של המערערת ארכה מספר ימים בלבד, עד להגשת הבקשה לביטול המכר.
המשיבים 5 ו 6 מדגישים את מכלול האירועים שהתרחשו מאז מתן החלטת ראש ההוצל"פ המורה על ביטול המכר. בין היתר, מציינים המשיבים 5 ו-6 את ההתמחרות הנוספת שהתקיימה בהשתתפות המערערת וזכייתם של המשיבים 5 ו-6 שהציעו סכום של 570,000$, בעוד המערערת בוחרת שלא לשפר הצעתה, אישור המכר; תשלום התמורה; רישום הערות אזהרה; דיווח לרשויות המס; מסירת החזקה ושיפוץ בנכס. המשיבים טוענים כי בחירתה המודעת של המערערת שלא לשלם הערבון שהוטל לשם עיכוב הליכי המכר, הביאה לכך שההליכים התקדמו והמכר הוא עתה בבחינת 'מעשה עשוי, כאמור.

ח. דין הערעור להדחות.

המדובר, כאמור, באישור מכר נכס למערערת, שביטולו הוא נושא הערעור שבפני. לימים אושר מכר הנכס למשיבים 5 ו 6.

ככלל, אין לבטל מכר מקרקעין, אשר ניתן לו אישורו הסופי של ראש ההוצל"פ, אלא אם נפלו פגמים מהותיים בהליכי המכר (רע"א 10085/07 פאוזיה אבו חמוד נ' בנק הפועלים ואח' (, 11.8.08)).

דעות רבות ושונות הובעו בפסיקה בענין קיום התמחרות נוספת, לאחר אישור המכר ע"י ראש ההוצל"פ. וכך נקבע ע"י כב' השופט א' גרוניס בעניין רע"א 4891/04 וינקלר נ' בנק הפועלים בע"מ, פ"ד נח (6) 721, 725 (2004):
"7. בבוא בית המשפט להכריע בבקשת חייב לבטל עסקת מכר אשר כבר אושרה, עליו לשוות לנגד עיניו את כל בעלי האינטרסים הנוגעים בדבר. במקרים מעין אלה, אין המדובר אך בעניינו של חייב ספציפי זה או אחר אשר רצונו הוא כי חובותיו ייפרעו במידה המירבית האפשרית. על בית המשפט להקפיד כי לא יקופח עניינם של נושי החייב. האינטרס של נושי החייב עולה במידת מה בקנה אחד עם עניין החייב; טובתם, כמו גם טובת החייב, משמעה מכירת נכסי החייב במחיר מירבי, כך שיגדל הסך הכולל המתחלק בין הנושים, ובהתאמה יגדל הסכום שיקבל כל נושה. כמו כן קיים אינטרס רחב יותר, של חייבים בכלל ושל נושיהם של חייבים, כי מציעים רבים יבקשו להשתתף במכירת נכסי חייבים בהוצאה לפועל, בפשיטת רגל ובהליכים דומים. כך תגדל התחרות, ועמה האפשרות לכריתת עסקאות מכר במחירים גבוהים. כתוצאה, ישתפרו סיכויי החייבים לעמוד בתשלום חובותיהם, אף אם לא במלואם. אף הנושים יפיקו תועלת רבה יותר. בנוסף, יש להתחשב באינטרס של אלה המשתתפים בהליכי מכר של נכס בהוצאה לפועל או בפשיטת רגל וכד'. אם יהא המציע הזוכה חשוף לאפשרות שזכייתו תבוטל מפאת טענות שונות הנוגעות למכר, אשר יוכל החייב להעלות חדשות לבקרים, יירתעו מציעים פוטנציאליים מלקחת חלק בהליכי מכר כאלה ולסכן את כספם (ראו למשל, ע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, פ"ד כו(1) 793). לכך עשויה להיות השפעה מזיקה וארוכת טווח על הליכי מכירה מעין אלה (ראו, ע"א 509/00 לוי נ' עו"ד ברכה, נאמן בפשיטת רגל לנכסי יצחק בילו, פ"ד נה(4) 410, 428. הדברים אמנם נאמרו לעניין הליכי כינוס נכסים, אך יפים הם גם לענייננו). כך למשל, אם רק מספר מצומצם של מציעים יהינו לסכן את כספם בדרך זו של רכישת נכסים הנמכרים בהליכי מימוש, לא ניתן יהא למכור הנכסים בתמורה מקסימלית, כפי שיכולה היה להתקבל במסגרת מכירה פומבית או התמחרות רבת מתחרים. הדבר יסב נזק הן לציבור החייבים בכללו והן לנושי החייבים.
עם זאת, אין לומר כי מדובר בכלל מוחלט, וכי לעולם תעמוד על כנה עסקה שאושרה. כבר נפסק כי "...אין להוציא מכלל אפשרות כי בנסיבות חריגות ביותר ייתכן שהיה מקום להיזקק אף להצעה מאוחרת אילו ניתן הסבר מניח את הדעת לאיחור, ובהינתן משמעות כלכלית מיוחדת להצעה החדשה ובכפוף לכך שהייתה ניתנת למציעים אחרים הזדמנות להשוות הצעותיהם, ומקום שלא היה בכך משום פגיעה מהותית בציפייה לגיטימית של צד שלישי שהספיק בינתיים להתקשר עם הנאמן בחוזה מכר" (ע"א 509/00 הנ"ל, בע' 430)."

ומן הכלל אל הפרט. בנסיבות המקרה שבפני, סבורה אני כי אישור המכר ע"י ראש ההוצל"פ, ביום 06.02.07, אין די בו כדי להוות "קו פרשת המים" המהווה, במרבית המקרים, נקודת אל חזור, לאחריה לא יבוטל מכר שאושר.
כונסת הנכסים הגישה בקשה לאישור מכר הנכס למערערת. חברת ה.ר.ו.א.ק שתגובתה התבקשה, הודיעה כי היא מתנגדת למכר וכי בכוונתה להתחרות על רכישת הנכס. בשל טעות, הודעה זו לא הגיעה לידי ראש ההוצל"פ אשר ביום 6.2.07 אישר את המכר למערערת תמורת סכום של 406,000$ "בהעדר תגובת יתר הצדדים".

עם היוודע דבר אישור המכר, הגישה חברת ה.ר.ו.א.ק ביום 11.2.07, חמישה ימים בלבד לאחר אישור המכר, בקשה דחופה לביטול המכר וקיום התמחרות נוספת. חברת ה.ר.ו.א.ק ציינה את כוונתה לרכוש את הנכס בסכום של 450,000$. בבקשה זו תמכו הן המפרק והן הכונסת, אשר אכן הסתייגה מטענות שונות שהעלתה חברת ה.ר.ו.א.ק בבקשתה.

לאחר עיון בבקשה ובתגובות הצדדים, שקל ראש ההוצל"פ את האינטרסים המתנגשים של הצדדים השונים ובהחלטה מנומקת, העדיף את העיקרון הקובע את חובת כונסת הנכסים לממש את הנכס במחיר מקסימלי. בהתחשב בזמן הקצר שחלף ממועד אישור המכר ועד לביטולו והנזק המזערי שנגרם, אם בכלל, בפרק זמן זה, מצא ראש ההוצל"פ להעדיף את האינטרסים של החייב והנושים על פני אלה של המערערת ומשכך, ביטל את המכר.

החלטה זו בדין ניתנה, ולא מצאתי להתערב בה.

אומנם, אין בעובדה שהצעת חברת ה.ר.ו.א.ק עולה על הצעת המערערת כשלעצמה כדי להצדיק את פתיחת הליכי המכר מחדש (רע"א 5080/97 אברהם כהן נ' דוד רום בתפקידו ככונס נכסים ואח', פ"ד נב (2) 332 (1998)).

ברם, בנסיבות הענין, ההחלטה בדבר אישור המכר ניתנה בשל טעות ברורה, כשתגובת חברת ה.ר.ו.א.ק, המתנגדת לאישור המכר ומבקשת לקיים התמחרות, כלל לא היתה בפני ראש ההוצל"פ. ברור שתגובה זו כלל לא נשקלה ולא התקיים בגינה כל דיון ענייני, בטרם אישור המכר ולפיכך נראה כי המדובר בפגם מהותי, המצדיק את ביטול אישור המכר.
מן הראוי לציין, כי מצאתי טעם גם בטענות הכונסת והבנק לפיהן בנסיבות אלה, ניתן, לחילופין, לראות בהחלטת ראש ההוצל"פ משום דיון מחדש בבקשה המקורית לאישור המכר.

יתרה מזו. סבורה אני, כי פרק הזמן הקצר, בן ששת הימים, שחלף ממועד אישור המכר ועד ביטולו, מצמצם עד כדי ביטול מוחלט, הן את הנזק שנגרם למערערת והן את אינטרס ההסתמכות לו היא טוענת. בתקופה קצרה זו, בת ששת הימים, לא נעשתה כל פעולה נוספת ע"י המערערת בגין מכר הנכס, הכונסת לא חתמה על הסכם המכר, לא ניתן ע"י ראש ההוצל"פ צו לרישום הנכס ע"ש המערערת, התמורה לא הושלמה על ידי המערערת והיא לא קיבלה את הנכס לחזקתה ולא נהגה בו מנהג בעלים.

במצב דברים זה, עולה המשקל שיש ליתן לאינטרס הרחב של כונס הנכסים להשיא את התמורה המתקבלת בגין הנכס, באופן שישרת הן את נושי החייבת והן את החייבת עצמה.

סבורה אני, כי די בכל אלה על מנת להצדיק את החלטת ראש ההוצל"פ לבטל המכר.

לא זו אף זו. בענייננו, לאחר ביטול המכר אירעו אירועים נוספים בעלי משקל נוסף, המחזקים את נכונות ההחלטה בדבר ביטולו של המכר, ובכך מכוונת אני להתמחרות הנוספת שהתקיימה.
בשלב זה יש להזכיר, כי המערערת הגישה בקשה לעיכוב הליכים בטרם התקיימה ההתמחרות הנוספת. בית המשפט קבע כי הביצוע יעוכב בכפוף להפקדת ערבון, שאלמלא כן, יקודמו הליכי המכר. המערערת, מסיבותיה שלה, בחרה שלא להפקיד את הערבון וההתמחרות קוימה.
בהתמחרות הנוספת, שגם המערערת נטלה בה חלק, זכתה הצעת המשיבים 5 ו 6. הצעה זו גבוהה בעשרות אחוזים מהצעתה של המערערת. לאחר הזכייה בהתמחרות נתן ראש ההוצל"פ אישור למכירת הנכס למשיבים 5 ו-6 וניתן על ידו צו לרישום הנכס ע"ש המשיבים 5 ו 6. המשיבים 5 ו 6 שילמו את התמורה; דיווחו לרשויות המס; קיבלו חזקה בנכס והם נוהגים בו מנהג בעלים.
פעמים אחדות הזדמן לי להתייחס לכלל לפיו ראוי ליתן הגנה למציע שהשתתף בהתמחרות בתום לב, הגיש הצעה מטעמו שזכתה לאמון כונס הנכסים ולאישור ראש ההוצל"פ, במיוחד כך, כאשר מלוא סכום התמורה שולם לידי כונס הנכסים ע"י הזוכה בהתמחרות שקיבל חזקה בנכס. בנסיבות אלה הסתיים למעשה הליך המכר, בבחינת 'מעשה עשוי' ואין כל הצדקה לפתיחת ההליך בשנית.
(בר"ע (ת"א) 3108/05 "פאר הכרמל" מרכז החלמה רפואי בע"מ ואח' נ' עו"ד ישראל בכר - כונס נכסים ואח' (, 12.3.06); בר"ע (ת"א) השקעות בצ'ק פוסט ט.מ. בע"מ נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ (, 1.4.08); רע"א 3704/04 חזן ואח' נ' טפחות בנק למשכנתאות (טרם פורסם, 10.8.05); (כן ראו ע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, פ"ד כו (1) 793, 800 (1971)).

וכך בענייננו.

בשל כל הטעמים המפורטים לעיל, סבורה אני, כי הענין נשוא ערעור זה, ראוי להמנות על אותם מקרים חריגים, בהם בדין הורה ראש ההוצל"פ על ביטול אישורה של עסקת המכר.

ט. על כל אלה, הערעור נדחה.
המערערת תשלם למשיבה 1, למשיבים 2 ו-4 יחד, למשיבה 3 ולמשיבים 5 ו-6 יחד, הוצאות הערעור (לרבות האמור בהחלטה מיום 10.9.08) ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 6,000 ₪ בתוספת מע"מ לכ"א (סה"כ 24,000 ₪ בתוספת מע"מ).
ההוצאות ישולמו לא יאוחר מתוך 7 ימים מיום המצאת פסק הדין, שאלמלא כן, ישולמו מתוך הערבות הבנקאית.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון