קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בניה בקרקע משותפת ע''י אחד השותפים: עניינה של תביעה זו הם מקרקעין בשטח של 13,742 מ"ר, המצויים בתחום המועצה המקומית אעבלין וידועים כחלקה 60 בגוש 12218 ("החלקה"). התובע הוא בנו ויורשו של המנוח לוי עובדיה כדורי ("המנוח"), שזכויותיו כבעל רבע מהחלקה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ביום 24.8.64 , על פי שטר 361. הנתבעים הם בעלי מחצית מהזכויות בחלקה אשר נרשמו בשמם בלשכת רישום המקרקעין ביום 1.7.97. רבע נוסף מהזכויות בחלקה הוא בבעלות עיזבון המנוח מקובסקי יוסף, אשר אינו צד להליך זה. ראשיתה של התביעה בבית משפט המחוזי בנצרת. הצדדים, הן בכתב התביעה והן בכתב ההגנה, הודו בסמכותו העניינית והמקומית של בית המשפט לדון בתביעה, אולם בהחלטה שניתנה ביום 29.3.07 קבע בית המשפט (כב' הנשיא מ. בן דוד) כי אדמותיה של אעבלין אינן מצויות באזור שיפוטו של בית המשפט המחוזי בנצרת ובהחלטה נוספת, מיום 05.04.07, הוא הורה על העברת הדיון בתביעה לבית משפט זה . על פי כתב התביעה, במועד שלא צוין במפורש, השתלטו הנתבעים על החלקה, כולה או חלקה, עיבדו אותה והקימו עליה מבנה למגורים וזאת ללא הסכמתו של התובע ותוך התעלמות מזכויותיו. ביום 20.11.06 שלח התובע לנתבעים מכתב ובו דרישה להפסיק את השימוש בחלקה, אולם עד ליום הגשת התביעה לא נתקבלה תגובתם. לטענת התובע, הנתבעים הם פולשים לחלקה ומכל מקום הם לא קיבלו את הסכמתו לביצוע פעולות בנייה ונטיעה בה. לטענתו, פעולות הנתבעים חורגות מגדר השימוש הרגיל כאמור בסעיף 30(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ("חוק המקרקעין") והן אינן בגדר שימוש סביר המותר לשותף במקרקעין כאמור בסעיף 31(א) לחוק המקרקעין. התובע עותר לסילוק המחוברים של הנתבעים לפי סעיף 21 לחוק המקרקעין ולהשבת המצב לקדמותו. כמו כן הוא עותר לקבלת היתר לפיצול סעדים אשר יתיר לו לתבוע לאחר מכן דמי שימוש ראויים המגיעים לו, לטענתו, בגין שימוש הנתבעים בקרקע. לטענת הנתבעים דין התביעה להידחות. בהסכם מכר שנערך ביום 06.11.96 ("ההסכם הראשון") הם קנו את החלקה בשלמותה, כאשר את המוכרים, וביניהם המנוח, ייצג עו"ד פפרברג, אשר לו הם שילמו סך של 50,000$ בתמורה. במהלך חודש יוני 1997, פנה עו"ד פפרברג לנתבעים והודיע להם כי חלק מהמוכרים חזרו בהם מהמכירה וביום 6.6.97 הם חתמו על הסכם מכר חדש ("ההסכם השני"), אשר ביטל את ההסכם הראשון ואשר המנוח לא היה צד לו, ושלפיו הם קנו רק את מחצית החלקה תמורת 25,000$. לטענתם, עו"ד פפרברג ביקש להשאיר אצלו את הכספים שנותרו תוך שהבטיח כי ישלים את רכישת החלקה במלואה. לגרסת נתבע 1 המוכרים, וביניהם המנוח, ידעו שהמקרקעין נתפסו על ידו ולא הובעה על ידי מי מהם כל התנגדות לכך במועד שהדבר הובא לידיעתם, ולפיכך מנוע כיום התובע מלהתנגד להחזקתו. כמו כן נטען כי דין התביעה להידחות גם מחמת התיישנות ו/או שיהוי. בכתב תשובה שהוגש טען התובע כי המנוח לא חתם על שום מסמך המאפשר את מכירת החלקה לנתבעים וממילא לא הוצג על ידי הנתבעים מסמך כזה. כמו כן נטען כי זכויות הבעלות של המנוח לא עברו לנתבעים ומשנת 1997 ועד היום לא נעשתה כל פעולה על ידי הנתבעים להעברת יתר הזכויות בחלקה לשמם. ועוד טען התובע כי הנתבעים לא רשמו גם הערת אזהרה לזכותם, למרות שההסכמים (הראשון והשני) קובעים כי הם רשאים לנהוג כך. לפי החלטת בית משפט מיום 2.3.08 הגישו הצדדים עדויות ראשיות בתצהירים שעליהם נחקרו בחקירה נגדית. ראיות נוספות לא הובאו. לתצהירו של התובע (ת/1) צורפו כנספחים העתק צו ירושה המעיד כי חלקו של התובע בעיזבון אביו המנוח הוא שליש (נספח א'), נסח רישום הזכויות בחלקה בלשכת רישום המקרקעין (נספח ג') וכן מסמכים הנוגעים להסכם המכר הראשון וביטולו (נספחים ד' וה'). התובע העיד כי הוא מכיר את נכסיו של אביו. במענה לשאלה אם הוא מכיר את עו"ד פפרברג השיב כי הוא מכיר רק את השם. לדבריו, לאביו נודע על ההסכם בין הצדדים משומה שקיבל משלטונות מס שבח, אשר שלחו לו המחאה בסך אלף דולר ואמר כי "הוא החזיר אותו לפפרברג, ואמר שלא הייתה עסקה, לא הוצעה עסקה". כמו כן אמר כי "לא הייתה עסקה ובוטלה, זו הייתה מניפולציה של אנשים בתוך עצמם שהכינו הסכם בתוך עצמם וביטלו את ההסכם עם עצמם. אבי לא היה צד של העסקה בשום שלב" (עמ' 5-4 לפרוטוקול). התובע לא ידע להשיב מי מהנתבעים משתמש בחלקה ומה השימוש של כל נתבע בחלקה. כאשר עומת עם הטענה שלפיה נתבע 2 לא עושה שימוש בקרקע אמר כי נשלח אליו מכתב והוא לא השיב. נתבע 2 העיד כי הוא ונתבע 1 פנו מספר רב של פעמים לעו"ד פפרברג על מנת שישלים את רכישת החלקה במלואה, אולם זה טרם נעשה עד היום, ולדבריו עו"ד פפרברג אמר להם כי "דיבר איתם (עם המוכרים שהתחרטו, א"ק) ונבוא בשבוע הבא, ועד היום הוא אומר "דיברתי ודיברתי". גם לפני כמה חודשים היינו אצל אליעזר [ עו"ד פפרברג, א"ק], והוא אמר דיברתי" (עמ' 8 לפרוטוקול). בהמשך אישר כי מאז החתימה על ההסכם השני הוא יודע שקנה רק מחצית מהחלקה, אלא שלטענתו הוא ונתבע 1 שילמו עבור החלקה בשלמותה, ועו"ד פפרברג "הבטיח כל הזמן שהוא דיבר איתם" (עמ' 8 לפרוטוקול). במענה לשאלה אם הוא עושה שימוש בחלקה השיב בשלילה, אולם הוסיף כי "סידרתי אבנים ושתלנו זיתים, ולא עושה בזה שימוש" (עמ' 9 לפרוטוקול). עוד העיד כי הוא יודע שנתבע 1 ואשתו בנו בחלקה בית חקלאי כדי לגור בו וכבר מאז ביקורו האחרון בחלקה, "אולי לפני יותר מחמש-שש שנים", הבית קיים (עמ' 9 לפרוטוקול). נתבע 1 העיד כי מאז ההסכם הראשון (עמ' 11 לפרוטוקול) הוא נטע בכל החלקה עצי זית, אולם עד היום הם לא נתנו פרי. לדבריו "משהו אחר אנחנו לא עושים עם האדמה, אין לנו מים לשתול ירקות או משהו" (עמ' 11 לפרוטוקול). במהלך עדותו אישר הנתבע כי בהסכם הראשון הם רכשו את החלקה בשלמותה והעיד כי על אף החתימה על ההסכם השני, הוא לא שינה את אופן השימוש בקרקע. כמו כן אישר הנתבע כי הוא משתמש בבית למגורים, ובמענה לשאלה אם יש לו רישיון למגורים השיב "לא. זה חקלאי" (עמ' 12 לפרוטוקול). בהמשך עדותו אישר הנתבע כי למעשה עו"ד פפרברג הוא שנתן לו את הרשות להשתמש בכל החלקה. באי כוח הצדדים הגישו סיכומי טענות בכתב. בסיכום טענותיהם העלו הנתבעים טענות סף של חוסר סמכות והתיישנות. אין בידי לקבל את טענת חוסר הסמכות. בית משפט המחוזי בנצרת הורה על העברת התובענה מחמת העדר סמכות מקומית, והעביר את העניין לבית משפט זה. הלכה היא שהעברה לפי סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד-1984 ("החוק") מחמת העדר סמכות, מקנה לבית משפט הנעבר את הסמכות לדון בתובענה בין אם ההעברה נעשתה מחוסר סמכות מקומית ובין אם מחוסר סמכות עניינית. על פי הוראות סעיף 79(ב) לחוק, בית המשפט הנעבר "לא יעבירנו עוד". לכן, בנסיבות העניין הטענה להעדר סמכות עניינית נדחית (ראו: רע"א 3319/00 יאיר שור נ' בן יקר גת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד נה(2) 817 (2001)). יש לדחות גם את טענת ההתיישנות. סעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, קובע כי תובענה שעילתה במקרקעין מתיישנת בחלוף חמש עשרה שנה ממועד עילת התובענה, ובמקרקעין מוסדרים - בחלוף עשרים וחמש שנה. התובע טוען, והוא צודק בכך, שלטענת הנתבעים השימוש שהם עושים בחלקה ואשר בגינו הוגשה התביעה החל בשנת 1996, ובנסיבות אלה טרם חלפה תקופת ההתיישנות. לגופו של עניין, על פי פנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום המקרקעין בנצרת, המקרקעין הם מקרקעין במשותף והנתבעים הם בעלים של מחצית מהזכויות הרשומות בחלקה (העתק מנסח הרישום - נספח ג' לת/1). במקרה כזה קובע סעיף 27 לחוק המקרקעין: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם." אין מחלוקת כי בין הבעלים המשותפים בחלקה אין הסכם שיתוף המגדיר מהו חלקו של כל שותף בחלקה, ואף לא נערך ביניהם כל הסכם באשר לאופן השימוש בחלקה. משמעות הדבר היא כי השימוש בחלקה על ידי כל אחד מהשותפים מוגבל כאמור בסעיפים 31-30 לחוק המקרקעין הקובעים כי: " 30. ניהול ושימוש (א)   בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם. (ב) ... (ג)   דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים.  31. זכותו של שותף יחיד (א)   באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים - (1)   להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר; (2) ... (ב)   עשה שותף כאמור בסעיף קטן (א), יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם" (הדגשות אינן במקור). מעדותם של הנתבעים עולה כי הם אכן עושים שימוש בכל שטח החלקה: הנתבעים אינם מכחישים כי נתבע 1 בנה בחלקה בית למגורים שבו הוא מתגורר ללא קבלת היתר בנייה כחוק (עמ' 12); וכי הנתבעים נטעו בחלקה עצי זית (עמ' 9 ו-11 לפרוטוקול ). כמו כן נתבע 1 לא חולק כי בנה ללא קבלת הסכמה של יתר השותפים, וביניהם הסכמת התובע, ואף לא השכיל להוכיח כי הסכמה כזו ניתנה לו על ידי המנוח, כפי שטען (סעיף 11 תצהיר עדות ראשית). גם אם הייתי מקבל את עמדת הנתבעים שלפיה היה הסכם בין הבעלים הקודמים, בין בעל פה ובין בהתנהגות, הרי על פי סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, כאשר ההסכם לא נרשם הוא אינו מחייב את התובע אשר לא היה צד לו. כבר נפסק בעבר כי נטיעה ובנייה במקרקעין אינן בגדר ניהול ושימוש רגילים כאמור בסעיף 30(א) לחוק המקרקעין (ראו: ע"א 810/82 זול בו נ' זיידה, פ"ד לז(4) 737) ויתרה מכך, שותף במקרקעין אינו רשאי לבצע על חלקה אשר בבעלות משותפת עבודות בנייה מאחר והן מונעות שימוש דומה מיתר הבעלים המשותפים, כאמור בסעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין. הנתבעים בסיכומיהם טוענים כי לא נמנע שימוש מהתובע בחלקה, והם מפנים לחקירתו הנגדית של התובע שבה הוא מאשר כי לא נמנעה ממנו הכניסה לחלקה (סעיף 11 לסיכומים). נתבע 1 טען כי לאחר החתימה על ההסכם הראשון ובמועד הבנייה והשימוש בחלקה, סבר בתום לב כי הוא הבעלים של כל החלקה, וכי לאחר חתימתו של ההסכם השני נעשו על ידי הנתבעים מספר פניות לעו"ד פפרברג על מנת שזה ישלים את רכישת החלקה במלואה עבורם. אולם בטענות אלה אין כדי להועיל נוכח מסקנתי כי הנתבעים נהגו לאורך כל הדרך בחוסר תום לב: הנתבעים הציגו בכתב הגנתם רק את ההסכם הראשון, אשר מעיון בו נראה על פניו כי הנתבעים זכאים להירשם כבעלי מלוא הזכויות בחלקה. רק במועד מאוחר יותר גילו את ההסכם השני, אשר ביטל את ההסכם הראשון, וממנו עולה מפורשות כי הנתבעים רכשו את מחצית מהזכויות בחלקה, והנתבעים העידו כי היו מודעים לעובדה זו (עמ' 8 ו -12). כמו כן הנתבעים כפו על התובע את הבנייה והנטיעה בחלקה ולמעשה הפקיעו את זכויותיו בחלקה. נתבע 1 עשה דין לעצמו וביודעין השתמש והקים מבנה על קרקע אשר ברובה אינה שייכת לו, וזאת אף ללא היתרי בנייה כחוק, תוך יצירת עובדות בשטח ותוך נישול השותפים האחרים בקרקע. גם התנהגותו של נתבע 2 עולה לכדי עשיית שימוש שאינו סביר בחלקה, נוכח עדותו שלפיה נטע עצי זית בחלקה (עמ' 9 לפרוטוקול) בלא שתהיה לו זכות שבדין לעשות כן. גם אם אקבל את טענת נתבע 1 כי החל בשימוש ובבנייה בחלקה בעת שסבר בתום לב כי החלקה כולה בבעלותו, טענה אשר כלל לא הוכחה, אין חולק כי החל ממועד החתימה על ההסכם השני הנתבעים הבינו את מצבם, לא קיבלו את הסכמת יתר השותפים בחלקה לבנייה ולשימוש בה ויתרה מכך - הם גם לא מילאו את חובתם להודיע ליתר בעלי הזכויות בחלקה, וביניהם התובע, על השימוש הנעשה בחלקה כנדרש בסעיף 31(ב) לחוק המקרקעין. הנתבעים העלו טענות רבות לתיאור הבטחות השווא של עו"ד פפרברג שישלים עבורם את רכישת החלקה, וכן כי שילמו לו בעבור החלקה בשלמותה, וכי הוא שהתיר להם את השימוש במלוא החלקה. אולם חרף חלוף הזמן ובמשך תקופה כה ארוכה לא הושלמה רכישת החלקה במלואה, והנתבעים לא עשו דבר להשלמת הרכישה מלבד הטענה כי פנו לעו"ד פפרברג אשר ממילא לא הובא להעיד בתמיכה לגרסתם. לסיכום, הבנייה והשימוש שעשו הנתבעים אינה מותרת על פי סעיפים 30 ו-31 לחוק המקרקעין, ויפים לעניין זה הדברים שנאמרו בבר"ע 6339/97 רוקר משה נ' סלמון משה , פ"ד נה(1) 199: הימנעות ממתן צו לתיקון המעוות במקרה כזה יהיה בה משום מתן פרס למעוול והנצחת נורמות - הפסולות מבחינה מוסרית - של כל דאלים גבר דברים אלה נאמרו אמנם בהקשר של בנייה ברכוש משותף, אבל הם יפים גם לענייננו. הסעד התובע עותר להשבת החלקה לקדמותה ולפינוי החלקה מכל בנייה או נטיעה הקיימת בה. הנתבעים מתנגדים לסעד המבוקש וטוענים כי על התובע לשלם לנתבעים את שווי השקעתם, טרם פינוי החלקה. נוכח מסקנתי הנ"ל, שלפיה אין לנתבעים זכות על פי דין או הסכמה של יתר השותפים לבנייה ולנטיעה שביצעו, יחול ההסדר הקבוע בסעיף 46 לחוק המקרקעין שלפיו: "הקים שותף מחוברים במקרקעין המשותפים בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם יתר השותפים (להלן - שותף מקים), רשאי כל אחד משאר השותפים, על אף כל הגבלה בהסכם השיתוף, לדרוש פירוק השיתוף בהתאם להוראות סימן ב' ; לא נדרש פירוק השיתוף, יחולו הוראות פרק ד' בשינויים המחויבים". סעיף 21, המצוי בפרק ד' לחוק המקרקעין, קובע כי: "(א) הקים אדם מבנה או נטע נטיעות (להלן - הקמת מחוברים) במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם בעל המקרקעין, הברירה בידי בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם (להלן - המקים) שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם. (ב) בחר בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו, עליו לשלם למקים את השקעתו בשעת הקמתם או את שוויים בשעת השימוש בברירה לפי סעיף קטן (א), לפי הפחות יותר. (ג) דרש בעל המקרקעין סילוק המחוברים והמקים לא סילקם תוך זמן סביר, רשאי בעל המקרקעין לסלקם על חשבון המקים. (ד) סולקו המחוברים, יעבור מה שסולק לבעלותו של המקים; סילקם בעל המקרקעין, רשאי הוא להיפרע מהם על חשבון המגיע לו בעד הסילוק". עינינו הרואות כי האפשרויות שעמדו בפני התובע במקרה הנדון הן לדרוש את פירוק השיתוף או לנהוג בהתאם לחלופות המנויות בס' 21 לחוק המקרקעין. י' ויסמן, בספרו דיני קניין (חלק שני - בעלות ושיתוף, ירושלים, 1997) עמ' 226 קובע כי: "כאשר הבעלים המשותפים אינם תובעים את פירוק השיתוף בעקבות בנייה או נטיעה על ידי אחד מהם, יחול על הבעלים המשותפים ההסדר שנקבע בחוק בסוגיה של בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת, "בשינויים המחייבים". עיקרו של הסדר זה הוא שלבעל המקרקעין נתונה ברירה לדרוש את השארת המבנה, (...) או, זכותו לדרוש את סילוק המבנה, ופיצויים על נזקים שהבונה גרם להם". משכך אני מורה לנתבעים לפנות את החלקה מכל הנטיעות בה, ולנתבע 1 אני מורה להרוס את המבנה שבנה. יחד עם זאת, אני מורה כי ביצועו של פסק דין זה יעוכב לתקופה של 24 חודשים על מנת שהצדדים יוכלו, אם ירצו בכך, להביא לפירוק השיתוף או להגיע להסדר בעניין השימוש בחלקה. 15. פיצול סעדים התובע עתר למתן היתר לפיצול סעדים באופן שיותר לו לתבוע בנפרד נזקים שנגרמו לו כתוצאה משימוש שעשו הנתבעים בחלקה. הנתבעים, מלבד התנגדות סתמית בכתב הגנתם אשר נזנחה בסיכומיהם, לא העלו כל טעם ענייני לדחיית בקשה זו.   בבר"ע 384/88 דוד מרגלית נ' זלמן כהן, פ"ד מז(2), 617 ,עמ' 619 נפסק כי:   " לעתים תלוי אחד הסעדים בו מעוניין התובע בהבאת ראיות רבות נוספות, כשקיימת אפשרות שקיומה של עילת תביעה לא יוכח. בנסיבות כאלה, ראוי לעתים לאפשר פיצול הסעדים על מנת שלא להאריך ולסרבל את הדיון בהבאת ראיות, אשר לאחר מכן יתברר שהן היו מיותרות".   נוכח האמור הנני מתיר לתובע פיצול סעדים כמבוקש. הנתבעים ישלמו לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסכום כולל של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ.בניהמקרקעין משותפים