בעלות על חניה בבית משותף

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בעלות על חניה בבית משותף:



עניינה של התובענה דנן בבקשת המבקשת כי בית המשפט יצהיר כי היא זכאית לכך שחנייה (להלן: "החנייה המקורה"), הנמצאת בבית משותף הידוע כגוש 6107 חלקה 518 (שיכונה להלן "הבניין"), תרשם כצמודה לדירתה של המבקשת, במקום החנייה הצמודה לדירתה כיום על-פי נסח רישום המקרקעין.


הצדדים הופנו על-ידי המפקחת על הבתים המשותפים לבית המשפט על מנת להכריע בשאלה הקניינית של הבעלות בחנייה המקורה.

הצדדים הודיעו לבית המשפט כי הם מבקשים לסכם את טענותיהם על בסיס החומר שבתיק בית המשפט, וכך נעשה.


טענות המבקשת


המבקשת רכשה בשנות ה-80 מבעלי הבניין דירת גג בבניין (הידועה כתת חלקה 12). לטענתה, היא רכשה בעסקה נפרדת, ישירות מהקבלן, את החנייה המקורה, ושילמה עבורה סכום כסף גבוה, בהיותה חנייה רחבה ומקורה.


המבקשת לא צרפה להמרצת הפתיחה את הסכמי המכר של הדירה והחנייה המקורה. היא צירפה להמרצת הפתיחה כנספח א' תשריט, אשר לטענתה שימש את הקבלן לקבלת היתר הבנייה. תשריט זה היווה לטענתה חלק מהסכם מכוחו היא רכשה את החנייה המקורה מהקבלן. לטענת המבקשת, החנייה אותה היא רכשה מסומנת באות י"ב בתשריט זה.

המבקשת טענה כי מאז הקמת הבניין בתחילת שנות ה-80 ועד היום, היא החנתה את מכוניתה בחנייה המקורה. בעלי תת חלקה 5 (אשר המשיב 1 רכש מהם את זכויותיו), לא חנו מעולם בחנייה זו, אלא במקום חנייה שאיננו צמוד לדירה כלשהיא, הקרוב לגדר.



עוד נטען כי הקבלן נקלע לקשיים והתעוררו קשיים ברישום הבניין כבית משותף. בדיעבד הסתבר למבקשת כי בתחילת שנות ה-90 נרשם הבניין כבית משותף, תוך רישום הצמדות של חניות שלא בהתאם להסכמי המכר, ולא בהתאם לשימוש הדיירים בפועל במקומות החנייה.


למבקשת הסתבר כי על פי נסח הרישום, החנייה שהיתה מסומנת בעבר כחנייה י"ב (שכאמור היתה אמורה להיות מוצמדת לדירתה) מסומנת כשתי חניות – י' וי"א. חניות אלה מוצמדות לדירותיהם של המשיבים 1 ו-2. לדירת המבקשת מוצמדת חנייה המסומנת כ-י"ב, אך זו לא החנייה שנמכרה לה, לטענתה. לטענת המבקשת הרישום שנעשה בלשכת רישום המקרקעין בקשר לחניות מוטעה.



ביחס למשיב 1 טענה המבקשת כי הוא רכש את הדירה מבלי שהסתמך כלל על מיקום החנייה בלשכת רישום המקרקעין. המשיב 1 ידע במועד שרכש את דירתו, כי החנייה המקורה תפוסה על ידי המבקשת, וכי המוכרים שמכרו לו את הדירה לא חנו מעולם בחנייה זו. ביחס למשיבה 2 טענה המבקשת כי היא מתגוררת בבנין שנים רבות, ולא העלתה כל טענה בקשר לחנייה המקורה.


להמרצת הפתיחה צורף תצהיר של אחד מדיירי הבניין אשר מתגורר בבנין משנות ה-80. מהתצהיר עולה כי במשך שנים החנתה המבקשת את מכוניתה בחנייה המקורה, וכל דיירי הבניין ידעו כי החנייה המקורה שייכת לה.

טענות המשיבים


המשיב 1 לא הגיש כתב תשובה ואף לא התייצב לדיון שהתקיים ביום 6.11.08.


המשיבה 2 (להלן: "המשיבה") השיבה להמרצת הפתיחה. בתשובתה מסתמכת המשיבה על הרישום בלשכת רישום המקרקעין. היא טענה כי לא בנקל יורה בי המשפט על תיקון הרישום. לטענתה, התשריט שצורף כנספח א' אינו קשור למכירת הדירות או להליך הרישום, ולכן לא ניתן להסתמך עליו. היא טענה גם כי במשך כל השנים ידעו היא ובעלה ז"ל כי החנייה המסומנת כ-י"א (המהווה מחצית מהחנייה המקורה), צמודה לדירתם.

המשיבה הסתמכה על תשריט שצורף כנספח ג' לתשובתה (להלן: "התשריט החדש"), שההצמדות של החניות על פיו, תואמות את הרישום בלשכת רישום המקרקעין.



המשיבה טענה כי היא ידעה שהמבקשת משתמשת בפועל בחנייה המקורה, אך לא ויתרה על זכויותיה בחנייה זו, והמבקשת היתה מודעת לכך. בפועל, המשיבה לא עשתה שימוש בחנייה המקורה, כי לא היה לה צורך בכך, ועל כל פנים אין בשימוש כשלעצמו של המבקשת כדי להקנות לה זכויות בחנייה.


להלן יידונו בפירוט טענות הצדדים כלעיל.

המבקשת לא הוכיחה כי היא רכשה זכויות בחנייה המקורה


המבקשת ביססה את טענתה לפיה היא בעלת הזכויות בחנייה המקורה, על הסכם נטען שלה עם הקבלן. אולם, המבקשת לא צרפה להמרצת הפתיחה את ההסכם ממנו ניתן היה ללמוד על התחייבויותיו של הקבלן כלפיה. יצוין גם כי לא ברור מה היו זכויות הקבלן בבנין, והאם הוא היה זכאי למכור למבקשת זכויות בחנייה המקורה. המבקשת לא העלתה כל טענה בהקשר זה, ולא הציגה ראיות כלשהן ביחס לכך.




טענת המבקשת מתבססת על התשריט נספח א' לבקשה.

מהשוואה בין תשריט זה לבין התשריט החדש, נראה כי התשריט נספח א' אכן מתייחס לאזור החניות בבנין. מהתשריט נספח א' ניתן ללמוד על אופן חלוקת החניות, ועל כך שהחנייה המקורה אכן סומנה בשלב מסוים כחנייה י"ב.

אולם, איני סבורה כי ניתן ללמוד מנספח א' הנ"ל כשלעצמו, כי במסגרת התחייבויותיו של הקבלן כלפי המבקשת, הובטח לה שהחניה המקורה הנ"ל תוצמד לדירתה.

אכן, מהמסמכים שעל פיהם נעשה רישום הבנין כבית משותף (נספחים ב' וג' לתצהיר המשיבה), עולה כי לדירת המבקשת הוצמדה בסופו של דבר חניה שסומנה כ"י"ב". אולם, לא די בעובדה זו ובעובדה שבתשריט נספח א' סומנה החניה המקורה כ"יב", כדי לקבוע שהמבקשת הרימה את הנטל, והוכיחה כי היא רכשה זכויות בחניה המקורה.

9. בתצהירה טוענת המבקשת כי "בעת הרכישה הוצגו בפני וגם בפני הקונים האחרים תשריטים אשר היוו חלק מהבקשה להיתר הבניה, אשר עליהם שורטטו החניות הצמודות" (סעיף 7 לתצהירה). בסיכומי המבקשת נטען כי התשריט צולם מתוך תיק הבנין בעירייה. המבקשת לא הוכיחה כי התשריט נספח א' אושר על-ידי הרשויות כפי שהוגש, לרבות לענין חלוקת החניות. כמו כן, אין הוכחה לכך שתשריט זה אומץ כחלק מהסכם המכר הנטען במסגרת התחייבויות הקבלן כלפי המבקשת.

10. כאמור בשלב מאוחר יותר, כאשר הוגשו מסמכי הבנין המשותף לרישום, הוגש התשריט החדש שבו שונה אופן חלוקת החניות בבנין, לעומת התשריט נספח א'. החניה המקורה, שסומנה כי"ב בתשריט א', חולקה לשתי חניות וסומנה כ- י' וי"א.

בתשריט החדש נרשם לצד כל חנייה מסומנת, מספרה של תת החלקה אליו החנייה צמודה. לעומת זאת, בתשריט נספח א' אין כל אינדיקציה לשיוך החניות לדירות.

אני סבורה כי העובדה שבתשריט נספח א' אין כל אינדיקציה לשיוך החניות לדירות, לעומת התשריט החדש שבו מצויין ביחס לכל חניה שיוכה לדירה, מחזקת את המסקנה לפיה לא ניתן להסתמך על התשריט נספח א' , כתשריט המשקף התחייבות של הקבלן למבקשת, כי החניה המקורה תוצמד לדירתה.

יתרה מזאת- אם התשריט נספח א' משקף את התחייבויות הקבלן – נובע מכך שהוא משקף התחייבויות שלו גם כלפי כל יתר הדיירים בבנין. מסקנה זו איננה סבירה, שכן התשריט נספח א' שונה מהתשריט החדש לפחות ככל שהדבר נוגע ל-4 החניות ט'-י"ב.

11. זאת ועוד, המבקשת לא זימנה לעדות את הקבלן שמכר לה לטענתה את החנייה המקורה תמורת סכום כסף גבוה, ואף לא נתנה כל הסבר לכך. המבקשת אף לא זימנה לעדות את עורך הדין אשר טיפל בענייני מירשם המקרקעין, שלטענתה טעה וחרג מיפוי הכוח. גם בהקשר זה לא ניתן ע"י המבקשת כל הסבר. העדר הבאת הראיות בהקשר זה מקשה על קבלת גרסתה.


12. עוד מקשה על המבקשת העובדה כי היא פנתה למשיבה, ובקשה ממנה לחתום על מכתב (נספח ה' לתשובה), בו נאמר כי:
"אני הח"מ שהנני בעלת דירה חלקת משנה 7 שלה צמודה חנייה המסומנת בתשריט באות י"א מתירה והתרתי לגב' מירה יעקובוב לחנות בחנייה י"א הצמודה לדירתי ואני נותנת לה רשות לחנייה שכזו" (ההדגשות שלי, ר.ר.)

לטענת המשיבה, המבקשת בקשה ממנה לחתום על מכתב זה, כדי שהמבקשת תוכל לעשות שימוש במסמך בהליך שהתנהל בינה ובין המשיב 1, בפני המפקחת על הבתים המשותפים. ואולם, נוסח המכתב אינו עולה בקנה אחד עם טענות המבקשת היום. מהמכתב עולה כי המבקשת מודה שהחנייה י"א (שהיא חלק מהחנייה המקורה), צמודה לדירתה של המשיבה – ולא לדירת המבקשת.

13. המבקשת טענה כאמור כי ניתן להסיק כי יש לה זכויות בחנייה המקורה, מהעובדה שהיא עשתה בה שימוש במשך שנים. עובדה זו איננה שנויה במחלוקת. אולם, איני סבורה כי די בכך שהמבקשת עשתה שימוש בחנייה ולו גם במשך שנים ארוכות, כדי לקבוע שהמבקשת הוכיחה כי היא זכאית לכך שהחנייה המקורה תוצמד לדירתה.

מהמסמכים שצורפו על-ידי המשיבה, עולה כי בשנות ה-90 נערך התשריט החדש, בו נערכה חלוקה שונה של החניות בבנין, מזו העולה מהתשריט נספח א'. תקנון הבית המשותף נרשם על בסיס התשריט החדש, ובהתאם נרשמו ההצמדות בלשכת רישום המקרקעין. כאמור, המבקשת לא הציגה הסכם בו התחייב מאן ד'הוא כלפיה לכך שהחנייה המקורה תוצמד לדירתה.



שימוש ארוך שנים אינו מהווה לכשעצמו ראיה לכך שלמבקשת ניתנה זכות להצמדת החנייה על-ידי בעל המגרש או על-ידי הקבלן. שימוש ארוך שנים אף אינו מעיד גם בהכרח על ויתור של מי שרשומים כבעלי החנייה המקורה על זכויותיהם לטובת המבקשת.


כך, גם אם נניח כי המשיבה נתנה למבקשת רשות להשתמש בחנייה במשך השנים (על אף שלטענת המשיבה רשות כזו לא ניתנה על ידיה), לא ניתן בהכרח ללמוד מההרשאה להשתמש בחנייה על ויתור על זכותה הקניינית של המשיבה בחנייה. המשיבה לשיטתה לא מנעה את השימוש בחנייה המקורה מהמבקשת, כי לא היה לה צורך לעשות שימוש בחנייה זו. אולם, אין מדובר בהרשאה הכוללת וויתור של המשיבה על זכותה הקניינית.



בת"א (מחוזי- ת"א) 271/85 הילמן נ' רוזן (לא פורסם) , נקבע כי :

"ביהמ"ש צריך להימנע מלהסיק מוויתורים זמניים המבוססים על יחסי שכנות תקינים, ויתור על זכות קניינית" .

פסק דין זה אושר בבית המשפט העליון, אשר קבע כי:
"רשות חינם הניתנת לבעל דירה ע"י בעל דירה אחרת לעשות שימוש בלעדי ברכוש המשותף מעניקה לבר הרשות זכות אישית ולא זכות חפצית... רשות חינם ניתנת לביטול בעל עת ע"י כך שנותן הרשות מגלה דעתו כי אין ברצונו להרשות יותר את הפעולות שלגביהן ניתנה הרשות" (ר' בר"ע 110/86 עיזבון המנוח רימר נ' הילמן, לא פורסם )

לאור האמור לעיל, איני סבורה כי המבקשת עמדה בנטל להוכיח כי הוקנתה לה הזכות לכך שהחנייה המקורה תוצמד לדירתה.

האם התקיימו התנאים המצדיקים את תיקון המירשם ?


לו היתה מתקבלת טענת המבקשת לפיה היא רכשה זכות לכך שהחנייה המקורה תוצמד לדירתה, היה מקום לבחון את השאלה האם יש מקום לתקן את המירשם, כדי שהחנייה המקורה תירשם בהצמדה לדירת המבקשת.


בהקשר זה טענה המבקשת כי יש לתקן את המירשם, הן משום שנעשתה טעות במירשם, והן משום שעו"ד אורנשטיין ביצע את הרישום תוך חריגה מיפוי הכוח, ובניגוד לשימוש של הדיירים בפועל.



סעיף 125(א) לחוק המקרקעין , תשכ"ט-1969 (להלן : "חוק המקרקעין") קובע כי:

"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש] תשכ"ט-1969"

על-פי לשונו של סעיף 125(א) הרישום מהווה ראיה חותכת לתוכנו. לכן, ככלל הרישום במירשם המקרקעין מעיד על עצמו שהוא אמת. הטוען שהרישום אינו נכון וטעון תיקון – עליו הראיה. ככלל, מתן אפשרות לתיקון המירשם, משמעו פגיעה ביסוד הוודאות עליו ביקש להגן המחוקק בקובעו כי הרישום יהווה ראיה חותכת לתוכנו.



על –פי לשון הסעיף ניתן לתקן את המירשם בעילות הנקובות בסעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש] תשכ"ט-1969 (להלן: "פקודת ההסדר"). בהקשר זה נפסק לאחרונה בע"א 8995/03 עמותת אהל יצחק נ' עמותת אהל דוד לצרכי דת ואח' (לא פורסם ; להלן: "ענין אהל יצחק"), כי השימוש בסעיפים אלה בפקודת ההסדר, צריך להיעשות לעיתים רחוקות ובמקרים נדירים, מאחר ותיקון המירשם עלול לערער את ביטחון הזכויות במקרקעין אשר המירשם מיועד להשיגו (ר' בפסקה 37 לפסק דינו של כב' השופט גובראן).




יחד עם זאת, ההלכה הפסוקה קבעה כי ניתן לתקן את המירשם גם במקרים נוספים, מעבר למקרים המנויים בס' 93-97 לפקודת ההסדר. בע"א 371/85 פיליפ נ' רוזנברג פ"ד מב(1), 584 נפסק (על-ידי כב' השופטת מ' בן פורת) :

"גם רישום, שבוצע על פי הצהרה שאינה תואמת את הנתונים המהותיים בחוזה, או במירמה ואפילו בטעות בתום לב וכיוצא באלה מקרים, יכול הבעלים האמיתי לתקוף בתביעה משפטית".

השופטת בן פורת התייחסה בפסק דין רוזנברג הנ"ל למצב בו יש לתקן את המירשם כאשר "ניתנה הצהרה שאינה תואמת את הנתונים המהותיים בחוזה". להמחשת כוונתה ניתנה על-ידי כב' השופטת בן פורת דוגמא לגזלן שאין לראותו כבעל קניין בנכס משום שהצליח באמצעות זיופים ורמאות להירשם כבעל הנכס, או מקרה של אפוטרופוס המוכר לצד שלישי נכס ללא היתר מבית המשפט. במקרים אלה נפסק כי "רישום על יסוד הצהרה של עובדות כוזבות אינו יכול לחסות בצלו של סעיף 125(א)".



בפסה"ד בענין אהל יצחק נפסק בהקשר זה כי:

"במקרים חריגים, כאשר בית המשפט משתכנע שהרישום בפנקס החדש אינו משקף כשורה את זכויות הצדדים בקרקע, מוטל על בית המשפט להעדיף את ה'אמת' על ה'יציב', ולהעניק את הסעד הדרוש לתיקון המעוות" (באותו ענין נדון תיקון הרישום מכוח סעיפים 93-97 לפקודת ההסדר).

סיכומה של נקודה זו, אף שהמירשם מהווה ראייה חותכת לאמיתות תוכנו, ניתן במקרים חריגים להורות על תיקונו, כאשר הנטל מוטל על המבקש זאת, להוכיח כי יש מקום להורות על תיקון המירשם.


המבקשת לא הוכיחה כי יש לתקן את המירשם


בענייננו, מוטל הנטל אם כן על המבקשת להוכיח כי יש מקום לתקן את המירשם. אינני סבורה כי המבקשת הרימה את הנטל, והיא לא הוכיחה כי במקרה דנן נפלה טעות במירשם או כי המקרה דנן הוא אחד המקרים החריגים בו יש מקום לתקנו.


כפי שהובהר לעיל, בתשריט החדש שאליו הפנה ב"כ המשיבה (בניגוד לתשריט נספח א' לתובענה), חולקה החנייה המקורה לשתי יחידות, כאשר כל יחידה הוצמדה לדירה אחרת. בתשריט החדש נעשה שינוי גם ביחס לחניות האחרות בבניין. כלומר, בין מועד עריכת התשריט נספח א' ועד הכנת התשריט החדש, חל שינוי (שסיבותיו לא הובהרו על ידי מי מהצדדים) ביחס לאופן חלוקת החניות בבניין.



רישום החניות בשנות ה-90 נעשה תוך הסתמכות על התשריט החדש, ולא עקב טעות. לא מדובר, אם כן, ברישום שגוי, אלא ברישום המשקף את מצב הדברים כפי שהיה קיים, לגישת עורך הרישום, במועד עריכתו.




המבקשת טוענת כי ישנן מספר אינדיקציות לכך שהרישום בטאבו מוטעה. המבקשת טענה כי הרישום מוטעה משום שהחנייה המקורה אינה מתאימה לשמש לחניית שתי מכוניות. להוכחת טענתה, המבקשת צרפה להמרצת הפתיחה תמונה של החנייה המקורה (נספח ג') . אינני מקבלת טענה זו. אינני סבורה כי ניתן לקבוע על סמך התמונה שצורפה, כי חנייה זו אינה מתאימה לחנית שתי מכוניות.


המבקשת טענה כי חנייה ט' בתשריט החדש, אינה יכולה לשמש כחנייה, שכן היא נמצאת מול חדר גז. אינני סבורה כי יש מקום לקבל טענה זו מטעמים זהים.

בישיבת יום 6.11.08, ציין ב"כ המשיבה כי במקום בו מסומנת חנייה י"ב בתשריט החדש, ישנו בפועל דשא. גם עובדה זו אינה מעידה על כך שחלה טעות ברישום - המבקשת לא עשתה שימוש במקום החנייה שנועד להיות צמוד לדירתה, והיא לא טענה ולא הוכיחה כי לא ניתן לעשות בשטח זה שימוש לצורכי חנייה.

האם יש לתקן את המירשם כאשר מוכחת הפרת הסכם?


המבקשת טענה עוד כי עו"ד אורנשטיין רשם הצמדות שלא בהתאם להסכמי המכר, ולכן הוא חרג מיפוי הכוח שניתן לו.


השאלה שיש לבחון אותה בהקשר זה היא האם – לו היתה המבקשת מוכיחה כי היא רכשה זכות לכך שהחנייה המקורה תוצמד לדירתה – היה מקום לתיקון המירשם באופן שישקף זכות זו. טענת המבקשת איננה כי יש לתקן את הרישום בשל תרמית או טעות – עניינים אליהם התייחסה כב' השופטת בן פורת בענין רוזבנרג. מענין רוזנברג לא ברור אם מעבר למקרים של טעות או תרמית, ניתן להורות על תיקון המירשם גם במקרה בו העובדה שהזכויות לא נרשמו על שם התובע זאת, מהווה הפרה של הסכם כלפיו.



לטעמי, זכאי מי שרכש זכות במקרקעין והרישום איננו משקף אותה, לכך שהרישום יתוקן בהתאם למערך הזכויות כפי שנרכשו, אך זאת, רק כל עוד צד ג' לא הסתמך על הרישום בתמורה ובתום לב.


מסקנה זו עולה מספרו של פרופ' י' ויסמן, "דיני קניין-חלק כללי". פרופ' וייסמן דן בשאלת הערך הראייתי שיש לתת למירשם לנוכח הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין. לדעתו:
"אילו עמד סעיף 125 לעצמו , עם ההוראה שבו בדבר היות הרישום הוכחה חותכת לתוכנו, היה אולי, מקום לחשוב ששיטתנו בחרה בשיטת השריון המיידי, בבחינת: נרשמת – זכית! ואולם, סעיף 10 לחוק המקרקעין מסייג את ההוראה הגורפת שבסעיף 125 ומגביל אותה ללמדך כי מי שנרשם שלא בעקבות עסקה בתמורה ובתום לב, ושלא בהסתמך על המירשם, אינו נהנה מן הרישיון של מירשם המקרקעין המוסדרים" (עמ' 311).



בספרו "חוק המקרקעין מגמות והישגים" כותב פרופ' ויסמן כי:

"לא ברור מדוע הופרדו שני הסעיפים. סמיכותו של סעיף 10 לסעיף 125(א) נחוצה במיוחד בשל העובדה שהוא מסייג את התחולה של סעיף 125 (א). סעיף 125(א) מתחזה כאומר הרבה יותר ממה שנאמר בו למעשה.. סעיף 10 מבהיר לנו כי האפשרות לסמוך באופן קונקלוסיבי על הרישום עומדת רק לקונה בתמורה ובתום לב" (עמ' 86-87).



בספרו של פרופ' מ' דויטש דיני קניין (הוצאת בורסי, תשס"ז-2007) (כרך ד) הובעה עמדה זהה:

"מי שאינו בעל זכויות אמיתי אינו הופך לבעלים מחמת הוראה זו (הכוונה לסעיף 125 לחוק המקרקעין)... בכל מקרה, אף אם מאמצים גישה רחבה יותר... אין כל הצדקה להגן על נטול זכויות מול בעל הזכות האמיתי, רק מחמת כך שהוא נרשם בפנקסים שלא כדין... ככל שמדובר בקונקלוסיביות של המירשם... כל עוד לא מדובר בהגנה על רכישה של צד שלישי, אין הרישום עצמו מצדיק את שכלול תקפותה של הזכות בנדון" (בעמ' 243).



בע"א 5793/96 חיים נ' חיים, פ"ד נ"א (5) 625 נקבע:

"בסכסוך הזכויות שבפנינו אין מעורבות לצד שלישי 'שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום'... כהוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. בהתחשב בכך, ונוכח טיבו של הפגם שנפל ברישום, אין הוראת סעיף 125(א) לחוק המקרקעין עומדת למכשול לתיקון הרישום כאמור" (ור' גם (ע"א 504/87 דרזי נ' בונה, פ"ד מ"ג (4) 500, ור' גם ע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ' חסן, פ"ד מ"ז (5), 1)).
 


אני סבורה כי יש לאפשר תיקונו של המירשם בכל אותם מצבים שבהם המירשם אינו משקף את המצב האמיתי של הזכויות. במקרים כאלה, יתוקן הרישום, בכפוף להגנה על צד שלישי שעומד בתנאי תקנת השוק שנקבעה בס' 10 לחוק המקרקעין. אולם, זכותו של הצד השני שעל שמו נרשמו המקרקעין, תיסוג, אם אכן יתברר כי הרישום נעשה שלא כדין, והוא אינו משקף את זכויות הצדדים בהווייתן.




ביטוי לגישה זו ניתן למצוא בפסק דינה של כב' השופטת פרוקצ'יה בפסק הדין בענין גל (ה"פ 127/96 גל ואח' נ' ולדמן הרמן צבי ואח' (לא פורסם) ). באותו ענין נדונה שאלת תיקון צו רישום בית משותף (יוער בהקשר זה כי כאשר רישום הבית המשותף נעשה במקרקעין מוסדרים, יש לרישום ערך ראייתי בהתאם לסעיף 125(א) לחוק המקרקעין). בעלי הדירות טענו כי מכוח הסכמים משנות ה-60 ביניהם לבין הקבלן, הם זכאים לכך שהמירשם יתוקן, כדי שרכוש משותף יוצמד לדירותיהם כחניות.


כב' השופטת פרוקצ'יה קבעה כי :
"ניתן להוכיח... שבעל דירה רכש זכות חוזית טובה להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירתו, וכי מאחר שמסיבה כזו או אחרת זכות זו לא נרשמה, יש מקום לעגנה בדרך של תיקון הרישום... נקודת המבחן היא: האם עמדה לבעלי הדירות המבקשים או קודמיהם במועד הקובע בעת רישום הבית כבית משותף, זכות משפטית אכיפה כלפי הקבלן לדרוש את ההצמדות של החניות על שמם, והאם לקבלן היה פתחון פה באותו שלב להתכחש לתביעתם?"



מהאמור לעיל עולה, כי לו היתה המבקשת מוכיחה זכות לכך שהחנייה המקורה תירשם על שמה (למשל משום שהקבלן התחייב כלפיה כי כך ייעשה), ולו המשיבים לא היו מראים כי קיים טעם המצדיק כי החנייה תירשם על שמם, היה מקום להורות על תיקון המירשם באופן שישקף את זכותה האכיפה של המבקשת. אולם, מאחר שכפי שהובהר לעיל, המבקשת לא הוכיחה זכות להצמדת החנייה המקורה לדירתה, הרי שאין מקום להורות על תיקון המירשם.


תחרות הזכויות


בשולי הדברים אציין כי בהנחה שהמבקשת היתה מוכיחה כי היא בעלת זכות לכך שהחנייה המקורה תוצמד לדירתה, הרי שזכותה לכך שהמירשם יתוקן בהתאם, היתה גוברת על זכותה של המשיבה.


תחרות הזכויות בין המבקשת לבין המשיבה צריכה להיבחן לאור הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין הקובע:
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום,יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".



בהקשר לתנאי ההסתמכות בסעיף 10 נפסק כי :

"אין די במתן תמורה ובתום לבו של הרוכש, אלא תנאי הכרחי נוסף הוא שהרוכש רכש את הזכות 'בהסתמכו על הרישום', והסתמכות זו בתום לב צריכה להתקיים בשעת הרכישה" (ר' ע"א 599/77 קורצפלד נ' אדלר, פ"ד ל"ד (2) 29).

לכן, המשיבה יכלה ליהנות מהגנה תקנת השוק, רק לו היתה מוכיחה כי היא "הסתמכה בתום לב על הרישום". המשיבה לא יכלה להוכיח זאת, שכן היא רכשה את דירתה בטרם נרשם הבניין כבית משותף. לכן, לא יכלה המשיבה להסתמך על רישום ההצמדות של החניות. אולם, האמור לעיל הוא למעלה מן הצורך, שכן המבקשת לא הוכיחה כי יש לה זכות לכך שהחנייה המקורה תירשם כצמודה לדירתה.



לאור כל האמור לעיל, התובענה נדחית.

המבקשת תישא בהוצאות המשיבה 2 ובשכר טרחת עורכי דינה בסך 8,000 ₪ + מע"מ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיקונים ברכוש המשותף

  2. מזגן מרעיש בבית משותף

  3. מכירת מחסן בבית משותף

  4. עורך דין בתים משותפים

  5. נזילה בחניון בית משותף

  6. מצלמה נסתרת בבית משותף

  7. איחור ברישום בית משותף

  8. החלפת ספק גז בבית משותף

  9. פגמים בדירות בבית משותף

  10. פתיחת פאב בחצר בית משותף

  11. בעלות על חניה בבית משותף

  12. חישוב שטחי בניה בבית משותף

  13. בעלות על מחסן בבית משותף

  14. השתלטות על קומה בבית משותף

  15. רישום בפנקס הבתים המשותפים

  16. ניוד זכויות בניה בבית משותף

  17. בניית חומה בגינה בבית משותף

  18. יחידת רישום נפרדת בבית משותף

  19. שינויים בשטח חניה בבית משותף

  20. בניה על גג בית משותף ללא הסכמה

  21. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  22. שינוי קירות חיצוניים בבית משותף

  23. בקשה למתן הוראות רישום בית משותף

  24. בניית יחידות דיור על גג בית משותף

  25. סירוב לרישום בפנקס הבתים המשותפים

  26. הגדלת מספר יחידות דיור בבית משותף

  27. טענת החבת דירה שלא כדין ברכוש המשותף

  28. האם מותר לבנות חדר על גג בית משותף ?

  29. רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף

  30. אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים

  31. האם פסק דין מחייב את כל הדיירים בבית משותף

  32. עיכוב רישום בית משותף בגלל מחלוקות לגבי סעיף בתקנון

  33. בקשה להרחבת יחידת סטודיו על חשבון שטח לובי ומעברים בבית משותף

  34. איזון בין שני דיירים בבית משותף המבקשים לממש את זכות הקניין שלהם

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון